《項(xiàng)目可行性分析案例【論文】10000字》

———項(xiàng)目可行性分析案例TOC\o"1-3"\h\u11134前言 3295611項(xiàng)目的概況 4182132投資環(huán)境 686952.1宏觀經(jīng)濟(jì)總體狀況 6179072.2宜城市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 7232583房地產(chǎn)市場狀況 8325173.1開發(fā)投資情況 8311233.2土地供應(yīng)情況 8260263.3銷售情況 969914目標(biāo)客戶研究、項(xiàng)目建設(shè) 1094865投資估算與籌款 12323765.1開發(fā)成本估算 15271915.2開發(fā)費(fèi)用估算 16274445.3資金的來源與運(yùn)用 17222756社會及經(jīng)濟(jì)效果評價 18217456.1基準(zhǔn)收益率 18117876.2現(xiàn)金流量表 1995356.3投資收益率 1916807項(xiàng)目SWOT分析 20252207.1優(yōu)勢（S） 2043197.2劣勢（W） 20146777.3機(jī)會（O） 21304187.4威脅（T） 21259658項(xiàng)目研究的相關(guān)建議 213428.1面對政策風(fēng)險 2180988.2面對價格風(fēng)險 21130829結(jié)論與展望 22前言由于我國經(jīng)濟(jì)水平提升，人民收入增加，對房地產(chǎn)市場的需求逐漸增大。為了滿足人們的生活需求和帶動城市經(jīng)濟(jì)需要大量房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動。然而房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)專業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)工期長，項(xiàng)目久，涉及環(huán)節(jié)多。因而需要適當(dāng)?shù)耐顿Y知識和科學(xué)的決策。2008年開始，出現(xiàn)炒房熱，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的快速發(fā)展脫離正常增長速度，沒有注意前期積累，許多項(xiàng)目負(fù)責(zé)人盲目投入，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)在蓬勃發(fā)展的時候出現(xiàn)了商業(yè)建筑撤退，土地遺棄等問題。對房地產(chǎn)項(xiàng)目的大量投資以及對運(yùn)營時間和建設(shè)周期長，項(xiàng)目的失敗時會對環(huán)境資源，社會資源造成大量浪費(fèi)。這表明，在進(jìn)行固定投資決策之前進(jìn)行有用的研究對投資決策至關(guān)重要。當(dāng)前，當(dāng)前我國學(xué)者對于房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究主要兩個方面：一個是各項(xiàng)理論在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析中的運(yùn)用，例如，孫建平（2019）等以慶陽市房地產(chǎn)中安置住宅項(xiàng)目作為實(shí)際的研究對象,通過研究說明作業(yè)成本法在房地產(chǎn)項(xiàng)目定價、生產(chǎn)決策、成本控制等方面的有效作用。[1]一個是以實(shí)際案例為例，對房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性的過程進(jìn)行示范性解析，例如，吳倩（2018）等人從項(xiàng)目概況、融資方式、市場分析、項(xiàng)目定位、經(jīng)濟(jì)效益、項(xiàng)目決策五個方面對該項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，為有效的投資決策提供參考。[2]但是根據(jù)對文件的梳理分析可以看出，目前對于房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究或者集中在微觀理論運(yùn)用上，或者對以實(shí)際案例為例，卻缺乏對項(xiàng)目風(fēng)險的分析與相關(guān)建議。因此本文主要從項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)理論出發(fā)，對項(xiàng)目可行性研究的關(guān)鍵因素進(jìn)行了詳細(xì)，深入的分析，并針對H項(xiàng)目中遇到的問題提出了相應(yīng)的解決方案和建議。為未來房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中的提供有價值的參考和借鑒。1項(xiàng)目的概況H位于宜城市崛起的政務(wù)新區(qū)旁，是市政府重點(diǎn)支持的包含高端住宅區(qū)和大型商業(yè)區(qū)的大型城市景觀綜合體項(xiàng)目。它的規(guī)劃面積為10畝，將來的規(guī)劃面積內(nèi)將有約30萬人。它將形成一個具有商業(yè)，城市休閑和生態(tài)居住功能的新城區(qū)。從社區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、建筑型材、社區(qū)配套、商業(yè)配套、智能地下停車、智能安防、高品質(zhì)物業(yè)管理等全方面著手，打造宜城真正最高品質(zhì)社區(qū)。項(xiàng)目總面積近10萬平方米，總建筑面積92479平方米。該社區(qū)包括6棟18至33高層建筑，3540戶家庭，435個停車位，其中地上停車105個，地下停車330個，建筑面積比為3.5，綠化率高達(dá)38％。社區(qū)內(nèi)住宅間、架空層、公共空間均采用東南亞風(fēng)情園林設(shè)計(jì)，社區(qū)內(nèi)有一個大型的中心廣場天驕廣場，兩個主題公園：水榭香堤和丹泉映月，并種植大量草坪、花卉、灌木及大型喬木，讓社區(qū)綠樹成蔭、花香常在、綠意盎然，成為一個正真的高品質(zhì)綠色園林景觀社區(qū)。表1.1各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1項(xiàng)目占地面積㎡6666.672總建筑面積㎡40482.484停車位個3366總規(guī)劃數(shù)戶3547綠化率％30財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)1總投資萬元5000002銷售收入萬元8000003銀行貸款萬元2000004所得稅萬元10610財(cái)務(wù)評價指標(biāo)1凈現(xiàn)值萬元126121.642內(nèi)部收益率％16.583靜態(tài)投資回收期年3.764動態(tài)投資回收期年3.766盈虧平衡點(diǎn)％75.28圖1-1H房地產(chǎn)項(xiàng)目交通圖圖1-2H房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)景圖圖1-3H房地產(chǎn)項(xiàng)目效果圖2投資環(huán)境2.1宏觀經(jīng)濟(jì)總體狀況面對國際經(jīng)濟(jì)增長乏力，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，并有持續(xù)下降的趨勢。投資和消費(fèi)結(jié)構(gòu)有所改善，國內(nèi)外需求結(jié)構(gòu)的發(fā)展相對平衡，沒有較大的波動。國民經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始從政策驅(qū)動型增長轉(zhuǎn)向內(nèi)生性和有機(jī)增長。[3]根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的初步測算，2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值為1015986億元，同比增長2.3％，增速同比下降0.5個百分點(diǎn)。基于今年的季度，第一季度同比下降6.8％，第二季度增長3.2％，第三季度增長4.9％，第四季度增長6.5％。另外，從三大主業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值77754元，增長2.6％。第二產(chǎn)業(yè)增加值384255億元，增長2.1％。第三產(chǎn)業(yè)增加值553977億元，增長8.9％（如表2.1）。表2.12015—2020年各產(chǎn)業(yè)累計(jì)國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長情況（單位：億元，％）年度GDP第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長增加值同比增長增加值同比增長增加值同比增長20156890526.9608625.52820409.33461509.520167435856.7636734.22965489.53833658.920178207546.8654684.333462312.34270329.820189192812.1647454.536483510.64897018.920199865156704743.13806715.75353716.9202010159862.3777542.63842552.15539778.9國民生產(chǎn)總值（GDP）的因?yàn)橐咔闇p緩，但正在慢慢恢復(fù)。這一趨勢與宏觀調(diào)控目標(biāo)大體上保持一致。全年居民消費(fèi)價格比上年上漲2.5%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格下降1.8%。工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價格下降2.3%。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者價格上漲15.0%。12月份，70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比上漲的城市個數(shù)為60個，下降的為10個。全國居住消費(fèi)同比上漲-0.4，其中城市地區(qū)為-0.4，農(nóng)村地區(qū)為-0.5。2.2宜城市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和國際貿(mào)易摩擦的背景下，宜城市的整體宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)相對較好，不受總體環(huán)境的影響很大。2020年，宜城市固定資產(chǎn)投資完成總額增幅同比下降19.7%，降幅環(huán)比收窄5.3個百分點(diǎn)，對比年初的-81.3%，增幅已經(jīng)穩(wěn)步提升了61.6個百分點(diǎn)。第一、二、三產(chǎn)業(yè)投資分別下降60.4%、19.4%和14.8%，降幅環(huán)比分別收窄7.6、3.4、6.6個百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資恢復(fù)迅猛，已從年初的-76.8%提升到-14.8%。：圖2-1宜城市2016-2020年全市地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長速度宜城市的經(jīng)濟(jì)模式以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，正在向工業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，目前正大量吸引投資，發(fā)展建設(shè)項(xiàng)目。主要有兩個原因：首先，投資促進(jìn)增長，第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長，重大項(xiàng)目的快速發(fā)展，將帶動GDP的增長和增長。第二，宜城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有很大的改進(jìn)空間，還有很多地方可以改進(jìn)。更重要的是，投資可以在短期內(nèi)加速整體GDP的增長，而地方政府通常會重視GDP和政治績效，以便對經(jīng)濟(jì)的投資能夠滿足其需求。由于城市交通和基礎(chǔ)設(shè)施的支持，仍有很大的改進(jìn)空間。在“十二五”期間，宜城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將繼續(xù)以投資為重點(diǎn)。2014年宜城覺得修補(bǔ)工業(yè)短板。以高舉工業(yè)大旗為引領(lǐng)，推動縣域經(jīng)濟(jì)“華麗轉(zhuǎn)身”，將招商引資、項(xiàng)目建設(shè)納入年度考核的重要內(nèi)容，以投資帶動工業(yè)。項(xiàng)目建設(shè)不會影響宜城環(huán)境，同時土地、規(guī)劃、發(fā)改、建設(shè)、城管、稅務(wù)等部門均表示大力支持這一促進(jìn)宜城城市升級和可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)日建設(shè)，建設(shè)過程中按最優(yōu)惠的政策減免相關(guān)費(fèi)用。3房地產(chǎn)市場狀況3.1開發(fā)投資情況宜城市統(tǒng)計(jì)局和住房管理局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月份共核發(fā)商品房預(yù)售許可證6個，批準(zhǔn)預(yù)售新建商品房1024套（間）、13.00萬㎡。批準(zhǔn)預(yù)售套（間）數(shù)及面積分別同比增長106.87%、101.49%；批準(zhǔn)預(yù)售套（間）數(shù)及面積分別環(huán)比增長48.41%、47.49%。其中新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售1021套12.99萬㎡,批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)及面積分別同比增長107.52%、106.01%；分別環(huán)比增長47.97%、47.37%。。全市商品房銷售面積25.9萬平方米，實(shí)現(xiàn)商品房銷售額13億元。2020年1月至2019年12月，共核發(fā)商品房預(yù)售許可證19個，批準(zhǔn)預(yù)售新建商品房3670套（間）、44.14萬㎡。批準(zhǔn)預(yù)售套（間）數(shù)及面積分別同比增長0.80%、2.58%。其中新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售2884套、37.13萬㎡，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)及面積分別同比下降4.31%、3.62%。盡管隨著宜城自身的發(fā)展，政府對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行了宏觀調(diào)控，國內(nèi)外開發(fā)商仍對宜城的房地產(chǎn)市場保持樂觀。3.2土地供應(yīng)情況為加強(qiáng)和改善土地宏觀調(diào)控，合理配置土地資源，提高土地供應(yīng)的前瞻性、科學(xué)性、針對性與合理性，為有效實(shí)施土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，科學(xué)安排國有建設(shè)用地供應(yīng)，[4]充分發(fā)揮國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的導(dǎo)向作用，依據(jù)國土資源部關(guān)于印發(fā)《國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制規(guī)范(試行)的通知》(國土資發(fā)〔2010〕117號)、《省國土資源廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制規(guī)范>（試行）的通知》（鄂土資發(fā)[2010]130號）和《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》規(guī)定。宜城市2020年國有建設(shè)用地供應(yīng)總量為637.94公頃，2020年度宜城市國有建設(shè)用地供應(yīng)總量中，商服用地10.44公頃，工礦倉儲用地102.67公頃，住宅用地48.19公頃（其中：公共租賃房用地0.00公頃，棚戶區(qū)改造用地9.40公頃，中小套型普通商品住房用地24.33公頃，其他商品住房用地14.46公頃。），公共管理與公共服務(wù)用地67.49公頃，交通運(yùn)輸用地369.60公頃，水域及水利設(shè)施用地39.55公頃，特殊用地0.00公頃。3.3銷售情況下表3-1為2020年宜城市住宅項(xiàng)目銷售金額排行榜：表3-1住宅項(xiàng)目銷售金額排行榜排名項(xiàng)目名稱區(qū)域金額（億元）均價（元/m2）1宜城新天地襄沙大道老汽車站55.57343002碧桂園中華大道388號35.2265003天華一府七里崗與發(fā)展大道交匯25.4552004九州龍城錦鯉湖北路23.5252005東泰一號院七里崗路中農(nóng)聯(lián)斜對面21.3451006利達(dá)城七里崗路與育才路交匯處17.7051007富貴錦城襄沙大道鯉魚橋南15.3351008御江豪庭漢江路14.0746509龍庭華府濱江大道與自忠路交匯處12.76460010水岸星都宜東路11.404600表3-22020年度銷售備案登記情況表（單位：m2）季度總體商業(yè)辦公別墅住宅2018年全年批準(zhǔn)預(yù)售38.53萬10.1萬7.22萬21.21萬2018年全年銷售115310162677397916442018年全年銷售率36.66％16.2％10.2％42.85％2020年全年批準(zhǔn)預(yù)售44.14萬10萬2.14萬32萬2020年全年銷售33307021109117633001972020年全年銷售率75%20%50%32%從2020年的批準(zhǔn)預(yù)售量和2019年的批準(zhǔn)的預(yù)售量分析，2019年市區(qū)的批準(zhǔn)的預(yù)售總額與2019年相比增加了1.16%，一些物業(yè)的實(shí)際銷售面積高于2019年的營業(yè)額。已經(jīng)增長。與2019年相比，2020年批準(zhǔn)出售的商品房增長了15.3％，這給銷售帶來了一定的銷售壓力。2020年商品房銷售率為75％，其中少部分留在2019年市場中；住宅項(xiàng)目的銷售量在2020年達(dá)到300197平方米。這是銷售面積最大的物業(yè)。然而，由于國家對別墅用地的控制，2020年的批準(zhǔn)預(yù)售量與2019年相比減少了71.43％。2020年，各項(xiàng)銷售的需求都有所增加。2020年，宜城市普通住宅的實(shí)際銷售面積與2019年相比增長33.3％。20年，經(jīng)濟(jì)和實(shí)用住房的預(yù)售面積比較大?？傮w而言，2020年宜城房地產(chǎn)市場住宅發(fā)展較為火爆。2020年推出的房地產(chǎn)近年來也達(dá)到頂峰，各項(xiàng)物業(yè)需求前景良好。4目標(biāo)客戶研究、項(xiàng)目建設(shè)該區(qū)域客戶按照購房類型基本分為兩類：該項(xiàng)目商鋪營業(yè)對象主要面向超市的供貨商、綜合商鋪的投資者。住宅的主要對象為知識分子、較高收入的公務(wù)員、企業(yè)主和具有改革開放式思維能力的社會先行者。這部分人收入較高，投資意識強(qiáng)，對家庭居室的要求較高，且最先關(guān)注住宅品位，對戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，所以投資風(fēng)險不會太大。H項(xiàng)目的樓盤主要戶型總建筑面積及其銷售套數(shù)見下表：表4.1主要戶型銷售套數(shù)序號戶型建筑面積（m2）總建筑面積（m2）銷售套數(shù)1三室兩廳兩衛(wèi)一廚107.7125951802兩室兩廳一衛(wèi)一廚112.9178971343三室兩廳兩衛(wèi)一廚129.5191901204兩室兩廳兩衛(wèi)一廚114.414592106總計(jì)40482540宜城市購房意向者戶型喜好所占比例見下表：表4.2購房者戶型喜好表序號戶型百分占比1兩室兩廳一衛(wèi)一廚45％2三室兩廳兩衛(wèi)一廚24％3兩室兩廳兩衛(wèi)一廚20％4三室兩廳兩衛(wèi)一廚11％從上表的數(shù)據(jù)調(diào)研分析，不難看出購房者更喜歡兩房兩廳一一廚。占了45%。主要原因是現(xiàn)在的家庭考慮到孩子獨(dú)立情況，這種戶型之所以受到人們的追捧，還有一個原因是戶型很契合當(dāng)代簡約家庭的需求。三室兩廳兩衛(wèi)一廚份額最小，主要是面積太大，價格較高。H房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2021年開始動工，建設(shè)期為3年，工程將于2023年全面建成。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)4個月；項(xiàng)目施工準(zhǔn)備6個月；項(xiàng)目基礎(chǔ)施工3個月；項(xiàng)目主體施工10個月；項(xiàng)目裝飾工程9個月；項(xiàng)目驗(yàn)收工程3個月；項(xiàng)目評價階段3個月。季度2023年季度2023年工作4規(guī)劃設(shè)計(jì)施工準(zhǔn)備基礎(chǔ)施工主體施工裝修工程驗(yàn)收工程后評價階段332211443322114433221120222021表4.3項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表5投資估算與籌款房地產(chǎn)項(xiàng)目投資由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩部分組成[5]，本文將分別從兩個方面來對H房地產(chǎn)項(xiàng)目的總投資進(jìn)行估算。表5.1開發(fā)投資估算表名稱計(jì)算量單價或費(fèi)率計(jì)量單位成本或費(fèi)用(萬元)取費(fèi)基礎(chǔ)一、土地取得費(fèi)用425781.1土地出讓金5.28000元/㎡409021.2土地契稅2676.10小計(jì)44578二、前期工程費(fèi)54652.1三通一平費(fèi)臨水工程項(xiàng)300.00臨電工程項(xiàng)200.00臨路工程項(xiàng)300.00土地平整場地費(fèi)項(xiàng)1500.00臨時設(shè)施項(xiàng)500.002.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)顧問策劃費(fèi)項(xiàng)120.00方案圖設(shè)計(jì)費(fèi)52378100元/平523.78建筑面積施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)52378200元/平1047.56建筑面積2.3勘察放線費(fèi)地質(zhì)勘察費(fèi)2004215元/平29.06占地面積測繪費(fèi)5237812元/平62.85建筑面積2.4審圖費(fèi)5237810元/平53.38建筑面積2.5環(huán)評費(fèi)項(xiàng)20.00項(xiàng)2.6交評費(fèi)200425元/平10.02占地面積2.7銷售許可證及面積測量費(fèi)52378.002.4元/平12.57建筑面積（續(xù)表）2.8報建費(fèi)52378.00150元/平785.67建筑面積小計(jì)5464.90三、建筑安裝工程費(fèi)62872.00住宅類41000元/平36775建筑面積商鋪類9000元/平22480建筑面積停車位2378元/平4617建筑面積00元/平000元/平000元/平0小計(jì)63872.00四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)41181.874.1供電523781154元/平5044.42建筑面積4.2供水523781250元/平7547.25建筑面積4.3排水52378865元/平5530.70建筑面積4.4燃?xì)?23781045元/平4473.50建筑面積4.5通信基礎(chǔ)設(shè)施52378753元/平4944.06建筑面積4.6道路工程523781363元/平6138.71建筑面積4.7智能化系統(tǒng)523781100元/平4761.58建筑面積4.8園林20042869元/平3741.65占地面積小計(jì)42181.87五、公用配套設(shè)施費(fèi)--項(xiàng)0.00小計(jì)0.00六、其他費(fèi)用691.596.1造價咨詢及招投標(biāo)代理費(fèi)62872.000.10%-62.87建安費(fèi)用6.2工程監(jiān)理費(fèi)62872.001.00%-628.72建安費(fèi)用小計(jì)691.59七、不可預(yù)見費(fèi)110210.362.00%-2204.21-（續(xù)表）八、開發(fā)建設(shè)成本155993.06九、管理費(fèi)用155993.062.00%-3119.86-十、銷售費(fèi)用27963.96十一、財(cái)務(wù)費(fèi)用43000.00總投資500000.005.1開發(fā)成本估算開發(fā)成本是與項(xiàng)目相關(guān)的成本，包括與項(xiàng)目相關(guān)的成本，例如直接土地使用成本，項(xiàng)目前開發(fā)成本，建筑安裝成本以及基礎(chǔ)設(shè)施成本。[6]（1）土地價格確定土地使用權(quán)問題是房地產(chǎn)開發(fā)首先要解決的問題是。獲得土地使用權(quán)的成本是土地成本。獲得土地使用權(quán)的方式有很多種，與之相關(guān)的成本也各不相同。[7]土地使用權(quán)的出讓方式主要有政府出讓或征收、出讓、他人轉(zhuǎn)讓、出租、投資和所有權(quán)。（2）項(xiàng)目初步工程造價估算環(huán)節(jié)不同，成本估算也不同。項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)和有效投入的成本一般按項(xiàng)目投資總成本計(jì)算。項(xiàng)目背景和環(huán)境研究費(fèi)用以及項(xiàng)目中經(jīng)常使用的其他費(fèi)用取決于所需費(fèi)用。[8]建造和安裝成本包括子組件成本、其他項(xiàng)目成本、項(xiàng)目成本計(jì)量、法定成本和稅金。建設(shè)/安裝費(fèi)用按每平方米12000元計(jì)算，項(xiàng)目計(jì)算顯示建設(shè)/安裝費(fèi)用為62872萬元。項(xiàng)目前期成本包括規(guī)劃設(shè)計(jì)成本、項(xiàng)目可行性研究成本、地質(zhì)勘查費(fèi)用和籌建費(fèi)用。詳細(xì)投入見下表5.1：表5.2前期工程費(fèi)用估算表序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價（萬元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)*8%5029.762可行性研究費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)*6%3772.323地質(zhì)勘查費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)*9%5658.484籌建費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)*15%9430.8合計(jì)24091.36（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本估算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中管道、道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。[9]該范圍距離建筑物2米，屬于項(xiàng)目計(jì)劃的紅線?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本是由電力、水和天然氣、污水處理、綠化、道路建設(shè)和衛(wèi)生等公用事業(yè)的建設(shè)成本以及這些公用事業(yè)與當(dāng)?shù)卣檬聵I(yè)的接口所產(chǎn)生的成本。表5.3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用估算表序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1道路工程1363元/平米*523787138.712排水工程865元/平米*523784530.703供水工程1250元/平米*523786547.254供電工程1154元/平米*523786044.425燃?xì)夤こ?045元/平米*523785473.56通訊工程753元/平米*523783944.067綠化工程869元/平米*200421741.658智能系統(tǒng)1100元/平米*523785761.58合計(jì)41181.87（4）建設(shè)安裝費(fèi)用估算建設(shè)安裝費(fèi)用是指在特定施工過程中發(fā)生的施工費(fèi)用、材料采購費(fèi)用和安裝費(fèi)用。根據(jù)實(shí)際獲得的信息和數(shù)據(jù)，在前期可行性研究中估算建設(shè)和安裝費(fèi)用。[10]常用的估算方法包括計(jì)工程量計(jì)算方法。也可以根據(jù)類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。5.2開發(fā)費(fèi)用估算（1）開發(fā)成本是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的或有成本，例如運(yùn)營、銷售和財(cái)務(wù)成本。[11]在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時，組織和管理開發(fā)平臺的運(yùn)營成本高，出售房地產(chǎn)單位，投資資金用于項(xiàng)目融資。（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是對資金需求較高的投資項(xiàng)目。因此，需要為該項(xiàng)目籌集資金，所產(chǎn)生的費(fèi)用為財(cái)務(wù)成本。[12]它包括利息支付、金融機(jī)構(gòu)管理費(fèi)、經(jīng)紀(jì)費(fèi)和其他費(fèi)用。（3）估計(jì)銷售成本讓購買者，產(chǎn)生購買行為，所花費(fèi)的處理建筑成本以外的成本。[13]通常值房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和廣告宣傳費(fèi)用，具體包括：營銷計(jì)劃費(fèi)用，房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告費(fèi)用，人工費(fèi)用，福利以及其他銷售費(fèi)用。表5.4銷售費(fèi)用估算表序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價（萬元）1營銷策劃費(fèi)699098.57*1%6990.992宣傳廣告費(fèi)699098.57*1%6990.993福利費(fèi)和差旅費(fèi)699098.57*1%6990.994其他銷售費(fèi)用699098.57*1%6990.99合計(jì)27963.965.3資金的來源與運(yùn)用房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個需要大量資金的投資項(xiàng)目，除非能解決融資問題，否則將房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行下去。因此，應(yīng)該降資金籌集明確在預(yù)算計(jì)劃內(nèi)。[14]而項(xiàng)目所需的資金是可以預(yù)測的,具體的籌資渠道和籌資方式應(yīng)根據(jù)預(yù)算資金大小確定，并選擇利息最低的籌資方式?？赡艿娜谫Y方式包括內(nèi)部股權(quán)融資、外部貸款和銷售融資。預(yù)售收入。預(yù)售收入是指開發(fā)公司收取的用于將已完成財(cái)產(chǎn)作為商品出售給需要購房的客戶的預(yù)付款。針對宜城市當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查研研分析后，決定將H項(xiàng)目住宅類樓房定價約為32000元/平方米，停車位定價約為200000元/個，商鋪類樓房定價約為20000元/平方米。銷售從建設(shè)經(jīng)營期第二年開始，分4年進(jìn)行。貸款資金。貸款資金是指房地產(chǎn)開發(fā)公司從其他部門或個人借出的資金，包括銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的貸款。這部分資金是項(xiàng)目的債務(wù)資金，需要償還和支付利息。向銀行貸款200000萬元用于項(xiàng)目投資，假設(shè)還款期限為3年，貸款年利率為4.9%，第一年貸款金額為120000萬元，第二年貸款金額為80000萬元。公式：還款額=〔\h月利率*\h貸款本金*(月利率+1)還款\h月數(shù)〕/〔(月利率+1)還款月數(shù)-1〕貸款月利率=貸款年利率/12=0.049/12=0.00408當(dāng)年利息=（借款本息累計(jì)+當(dāng)年借款/2）*貸款年利率第1年貸款每期還款額=[0.00408*120000*(0.00408+1)12]/[（0.00408+1）12-1]=10282.32（萬元）。第2年貸款每期還款額=[0.00408*80000*(0.00408+1)12]/[（0.00408+1）12-1]=6854.88（萬元）。通過計(jì)算，我們得出結(jié)果：第一年貸款金額120000萬元，每期的還款金額為10282.32萬元；第二年貸款金額80000萬元，每期的還款金額為6854.88萬元。表5.5銀行貸款還款情況表單位：萬元序號項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期2021年2022年2023年2024年1借款還本付息1.1年初借款累計(jì)第一筆借款本年借款120000120000122940128964.06135283.29本年應(yīng)計(jì)利息21912.1829406024.066319.246628.88年底還本付息141912.18135283.29年末借款累計(jì)122940128964.060141912.181.2年初借款累計(jì)8196085976.04第二筆還款本年借款8000080000本年應(yīng)計(jì)利息1018.88196401.64212.82年底還本付息90188.86年末借款累計(jì)8196001.3年初借款累計(jì)0借款匯總本年借款2000001200008000000本年應(yīng)計(jì)利息32101.0529407984.0610335.2810841.7年底還本付息232101.05232101.05年末借款累計(jì)2借款還本付息的資金來源2.1投資回收232101.05資金使用是對募集資金的有效使用。房地產(chǎn)開發(fā)資金用于投資，所以使用資金也是一種投資計(jì)劃。在使用資金時，應(yīng)考慮項(xiàng)目的未來方向、財(cái)務(wù)規(guī)劃和適當(dāng)?shù)囊?guī)劃。6社會及經(jīng)濟(jì)效果評價6.1基準(zhǔn)收益率基準(zhǔn)收益率：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所滿足的收入成本是確定業(yè)主或公司能否接受該收入價值的依據(jù)。[15]對H項(xiàng)目的分析表明，該項(xiàng)目由其自身的預(yù)算和預(yù)算提供資金。通過將這兩種存款的比率與利率進(jìn)行比較，可以獲得平均收益率。有關(guān)更多信息，請參見下表：表6.1基準(zhǔn)收益率資金來源年利率年最低期望應(yīng)力值年資金費(fèi)用（萬元）銀行貸款200000萬4.99800自有資金100000萬15%15000資金合計(jì)300000萬24800公式：ic=（1+i1）（1+i2）（1+i3）-1ic：基準(zhǔn)收益率i1：年資金費(fèi)用率與機(jī)會成本之高者i2：風(fēng)險貼現(xiàn)率i3：年通貨膨脹率根據(jù)宜城市房地產(chǎn)市場的收益情況可得出H項(xiàng)目評價基準(zhǔn)收益率為20%。6.2現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表：在一段時間內(nèi)項(xiàng)目資金的流入和流出統(tǒng)計(jì)。營業(yè)稅稅率為5%；印花稅稅率為0.05%。表6.2項(xiàng)目現(xiàn)金流量表項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期2020年2021年2022年2023年2024年現(xiàn)金流入銷售收入028780127803.33162142.91380428.2貸款012000080000自有14568.5423364.3427298.7434768.390回爐0025415.6332487.6242096.74流入14568.54195405.9224078.23270647.69216696.49現(xiàn)金流出成本14568.54143364.3460714.3767256.0242096.74營業(yè)稅014396390.178107.1619021.41印花稅014.3963.981.07190.21所得稅-22830.6925662.3734033.9133125.75流出48997.4123161.7494626.61111561.2184039.78凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量-34428.8672244.16129451.61159086.47132656.17凈現(xiàn)金流量合計(jì)-34428.8632815.28162266.89321353.37454010.09ic為20%折現(xiàn)系數(shù)10.780.690.580.51折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-34428.8656350.4489321.6192270.1667654.93折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量合計(jì)-34428.8621921.58111243.19203513.35271168.286.3投資收益率投資收益率:項(xiàng)目投資方案達(dá)到了一定生產(chǎn)能力后，年平均凈收益金額和項(xiàng)目投資金額的比率。計(jì)算公式為：投資收益率=（年平均凈收益總額/投資總額）*100%=（699098.57/4/500000）*100%=34.95%通過計(jì)算后得出H項(xiàng)目的投資收益率為37.08%，因此該項(xiàng)目盈利空間較大。H地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，是指根據(jù)建筑物、建設(shè)項(xiàng)目、在建項(xiàng)目的竣工和銷售等方面的投資決策，進(jìn)行分析和評價的經(jīng)濟(jì)效益。這種經(jīng)濟(jì)效益延伸到整個H地產(chǎn)項(xiàng)目，無論是在項(xiàng)目開發(fā)前還是在項(xiàng)目售出后。這種經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢一直存在。首先，一是隨著H房地產(chǎn)項(xiàng)目的到來，當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)市場的消費(fèi)需求有所下降，對房地產(chǎn)市場的興趣有所增加。隨著H房地產(chǎn)項(xiàng)目的建成完善，該地區(qū)的許多家庭將告別低矮、破舊、設(shè)備簡陋的房屋，住在明亮、設(shè)備齊全的樓房里。新建住宅功能質(zhì)量和環(huán)境條件明顯改善，成套住宅和各類配套設(shè)施不斷完善。在成熟的房地產(chǎn)項(xiàng)目體系中，越來越多的人涉足H房地產(chǎn)項(xiàng)目，一方面可以促進(jìn)就業(yè)，另一方面可以減少嚴(yán)重的勞動力市場問題。隨著人口的增長，對商業(yè)服務(wù)的需求逐年增加。不僅可以快速提升城市土地價值，拉動內(nèi)需，促進(jìn)城市建設(shè)，增加政府財(cái)力，還可以解決就業(yè)，改善城市面貌，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其次，從宏觀上講，該項(xiàng)目以H房地產(chǎn)項(xiàng)目為基礎(chǔ)，打造集文化與商業(yè)為一體的大型營銷綜合體。自H房地產(chǎn)項(xiàng)目建成以來，開展了城市生態(tài)活動，以改善環(huán)境，提高環(huán)保意識，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。同時，該項(xiàng)目針對多個工業(yè)領(lǐng)域，鼓勵其他企業(yè)加入相關(guān)環(huán)節(jié)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來快速發(fā)展。最后，宜城作為承接中南、中原和東西部的重要地方，歷史悠久。改革開放以來，在各地住房市場規(guī)?；_發(fā)建設(shè)的社會背景下，宜城成套的住宅生活市場，迫切需要一個模型作為指南和示范。它不僅是社會發(fā)展規(guī)律所決定的，也是提高人民生活水平的必然要求。7項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析法，或稱情境分析，是基于對項(xiàng)目優(yōu)勢與劣勢、機(jī)會與威脅四個因素的分析，使用系統(tǒng)思維對項(xiàng)目的各種不確定性和可行性進(jìn)行分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目對涉及的不同因素的影響進(jìn)行分析，從中得出的相關(guān)結(jié)果，有利于對將會遇到的問題進(jìn)行規(guī)避。7.1優(yōu)勢（S）H項(xiàng)目所處環(huán)境為政府機(jī)關(guān)和組織密集區(qū)，該地區(qū)也聚集宜城市一批收入相對穩(wěn)定的社會群體，項(xiàng)目開發(fā)和銷售的具有區(qū)位優(yōu)勢，并且市場價值不斷提高。而且交通便利，接近地鐵，多條大道交匯，交通十分發(fā)達(dá)，周邊的小學(xué)、超市、商場、健身房等基礎(chǔ)設(shè)施齊全。7.2劣勢（W）價格方面，由于項(xiàng)目地處城市新城區(qū)，受宜城樓市的影響可能導(dǎo)致房價上漲，導(dǎo)致低于房價水平的消費(fèi)者流失。同時，隨著宜城房地產(chǎn)市場活躍度的增加和房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量的增加，競爭壓力將增加。7.3機(jī)會（O）據(jù)調(diào)研，宜城市近年房地產(chǎn)投資增長明顯。一是近年來城市人口每年增加約2萬人，需要建筑面積增加。二是近年來宜城城鎮(zhèn)人口收入增長較快。隨著收入的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的城市人改善了居住空間。第三，近年來新興的投資熱潮促使高收入群體縮減現(xiàn)金儲備，轉(zhuǎn)而投資于收益更高、收益穩(wěn)定的房地產(chǎn)。據(jù)此分析，目前店鋪、商行的開發(fā)經(jīng)營滿足市場需求，銷售前景良好。7.4威脅（T）房地產(chǎn)開發(fā)受政府政策、金融政策趨勢和銀行利率的強(qiáng)烈影響。在政府積極改善民生、促進(jìn)和諧社會的主要政策中，商品房的開發(fā)和銷售是有宏觀政策的支持和廣泛的社會市場背景的。但是，房地產(chǎn)開發(fā)帶來的資源枯竭、產(chǎn)能過剩和環(huán)境污染，可能導(dǎo)致國家和地方政府進(jìn)行政策調(diào)整。8項(xiàng)目研究的相關(guān)建議8.1面對政策風(fēng)險得益于政府大力推進(jìn)民生、和諧社會建設(shè)，政策調(diào)控的影響給商品房建設(shè)和房地產(chǎn)投資帶來的機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。H房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施要注意以價格為首要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，確保產(chǎn)品質(zhì)量為市民帶來舒適的住宿環(huán)境和溫和的住宿體驗(yàn)。遵守相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格規(guī)范項(xiàng)目實(shí)施過程，進(jìn)行人性化施工，合理調(diào)整施工時間，減少給市民帶來的不便。合理調(diào)整施工進(jìn)度，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上盡快加快施工進(jìn)度，避免政策調(diào)整帶來的項(xiàng)目延遲。保護(hù)環(huán)境，在施工前對相關(guān)環(huán)境進(jìn)行合理規(guī)劃，施工后對于被破壞的相關(guān)設(shè)施進(jìn)行復(fù)原。嚴(yán)格遵守環(huán)