房地產(chǎn)法學(xué)（第三版）課件 17

第十七章房地產(chǎn)抵押

摘要第一節(jié)房地產(chǎn)抵押概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易中的抵押可抵押房地產(chǎn)之范圍及房地產(chǎn)抵押之設(shè)定房地產(chǎn)抵押管理第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)抵押和在建工程抵押建設(shè)用地使用權(quán)抵押在建建筑物抵押第三節(jié)房地產(chǎn)抵押中的相關(guān)權(quán)利沖突重復(fù)抵押及其糾紛解決房地產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)之關(guān)系房地產(chǎn)抵押權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)之沖突房屋抵押權(quán)與公權(quán)力之沖突第一節(jié)房地產(chǎn)抵押概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易中的抵押房地產(chǎn)抵押概念《擔(dān)保法》第33條《城市房地產(chǎn)管理法》第46條《物權(quán)法》第179條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易領(lǐng)域的抵押種類普通房地產(chǎn)抵押預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押在建工程抵押可抵押房地產(chǎn)之范圍及房地產(chǎn)抵押之設(shè)定可以用于抵押的房地產(chǎn)《物權(quán)法》第180條：可抵押之財(cái)產(chǎn)不可抵押的財(cái)產(chǎn)《物權(quán)法》184條：抵押能力被禁止或被限制的財(cái)產(chǎn)房地產(chǎn)抵押權(quán)之設(shè)定抵押合同抵押合同必須采書(shū)面形式，否則無(wú)效抵押合同的形式：獨(dú)立的抵押合同、在主合同中增加抵押條款抵押權(quán)登記抵押權(quán)的設(shè)立必須公示，抵押權(quán)登記為抵押權(quán)設(shè)定的生效要件抵押權(quán)一經(jīng)登記即產(chǎn)生公信力房地產(chǎn)抵押管理可抵押建設(shè)用地使用權(quán)的控制以出讓方式取得的國(guó)有土地的建設(shè)用地使用權(quán)才可以自由抵押其他土地使用權(quán)不能自主抵押，需房地產(chǎn)主管部門審批和管理房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理2006年《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》登記管理登記既具有確認(rèn)和公示物權(quán)的作用又具有行政監(jiān)管的作用第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)抵押和在建工程抵押建設(shè)用地使用權(quán)抵押建設(shè)用地使用權(quán)抵押概述設(shè)定和取得有效的抵押權(quán)最需要注意以下三點(diǎn)抵押人須是該宗土地的使用權(quán)人抵押的建設(shè)用地使用權(quán)必須是可交易土地使用權(quán)滿足抵押權(quán)設(shè)定要件房地一致規(guī)則在建設(shè)用地使用權(quán)抵押中的應(yīng)用《擔(dān)保法》第36條以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押抵押權(quán)效力不及于土地上的新增房屋，但可以一同拍賣在建建筑物抵押建筑過(guò)程中的建筑物（在建工程）的可抵押性《物權(quán)法》第180條：“正在建造的建筑物”可以用于抵押在建工程抵押權(quán)的設(shè)定在建工程抵押需簽訂書(shū)面抵押合同在簽訂抵押合同之日起30日內(nèi)，辦理在建工程抵押登記在建工程抵押合同（應(yīng)當(dāng)為抵押權(quán)）自抵押登記之日起生效在建工程抵押相關(guān)問(wèn)題分析和解決在建工程抵押與在先土地使用權(quán)抵押在建工程抵押與建筑企業(yè)的利益在建工程抵押與預(yù)售房屋第三節(jié)房地產(chǎn)抵押中的相關(guān)權(quán)利沖突重復(fù)抵押及其糾紛解決重復(fù)抵押：現(xiàn)行法規(guī)定《擔(dān)保法》第35條規(guī)定對(duì)重復(fù)抵押作了較為保守的規(guī)定《物權(quán)法》第199條抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順位清償；順位相同的，按照債權(quán)比例清償?shù)盅簷?quán)已登記的先于未登記的受償?shù)盅簷?quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償房地產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)之關(guān)系《擔(dān)保法解釋》第65條將買賣不破租賃原理延伸到抵押領(lǐng)域《擔(dān)保法解釋》第66條在先的抵押權(quán)對(duì)在后的租賃權(quán)的對(duì)抗效力《物權(quán)法》承繼了《擔(dān)保法解釋》的精神糾紛解決房屋租賃在先，抵押在后時(shí)房屋抵押在先，租賃在后時(shí)抵押人將房屋抵押情況告知了承租人抵押人未將房屋抵押情況告知承租人房地產(chǎn)抵押權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)之沖突建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)法定抵押權(quán)優(yōu)先于意定的抵押權(quán)根據(jù)《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于（意定）抵押權(quán)和其他債權(quán)但不得對(duì)抗已交付全部或者大部分購(gòu)房款的買受人建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月《物權(quán)法》沒(méi)有對(duì)此作出規(guī)范，這不應(yīng)當(dāng)影響工程價(jià)款的優(yōu)先權(quán)效力建筑物工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是依據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生的權(quán)利房屋抵押權(quán)與公權(quán)力之沖突與國(guó)家無(wú)償收回之沖突《土地管理法》第19條、《城市房地產(chǎn)管理法》第26條、《暫行條例》第17條土地使用權(quán)滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，或連續(xù)二年未使用的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)政府應(yīng)當(dāng)考慮返還適當(dāng)出讓金，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)返還出讓金和（或