星河家園價(jià)值體系

星河家園價(jià)值體系分析項(xiàng)目掃描市場(chǎng)認(rèn)知價(jià)值體系項(xiàng)目掃描市場(chǎng)認(rèn)知價(jià)值體系項(xiàng)目掃描－基礎(chǔ)參數(shù)一、規(guī)劃建設(shè)凈用地面積：26546.8M2二、總建筑面積:65670M21.地上建筑面積61000M2其中住宅建筑面積58300M2商業(yè)建筑面積2460M2物業(yè)用房面積240M22.架空車庫(kù)面積4670M2三、容積率2.3四、建筑密度30%五、建筑基地面積7964M2六、綠地率35%七、總綠地面積9291M2其中水域面積6971M2八、機(jī)動(dòng)車位285個(gè)九、道路廣場(chǎng)用地4785M項(xiàng)目掃描－概況本項(xiàng)目位于樂(lè)山中心城區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部的通江鎮(zhèn)，緊鄰國(guó)道305線；毗鄰竹公溪河及其綠化景觀帶；由高層住宅、多層住宅和商業(yè)區(qū)三種建筑形式構(gòu)成；兩種特色鮮明的景觀規(guī)劃：擁有大量水域的中心景觀區(qū)和圍繞高層的庭院景觀區(qū)。項(xiàng)目掃描－產(chǎn)品特征戶型配比總戶數(shù)570戶其中40-60M252戶80-90M2256戶100-120M2及躍層222戶160M220戶建筑線條簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代、色彩明亮、鮮艷頂層綠化＋觀景陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)＋架空車庫(kù)項(xiàng)目掃描市場(chǎng)認(rèn)知價(jià)值體系市場(chǎng)認(rèn)知－城市規(guī)劃研究

樂(lè)山中心城區(qū)的發(fā)展方向受地理?xiàng)l件的影響主要為北拓（新城區(qū)）與西進(jìn)（成樂(lè)高速工業(yè)基礎(chǔ)）。本案所在通江屬規(guī)劃中現(xiàn)代城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域，為新城發(fā)展的重要區(qū)域。在中心城區(qū)的居住用地規(guī)劃中，通江將會(huì)發(fā)展成為是除嘉州古城外居住人口密度最大的片區(qū)。綜合配套和人居成熟度的上升空間比較大。市場(chǎng)認(rèn)知－規(guī)劃研究結(jié)論本案所處地塊老城外擴(kuò)的新城市區(qū)，公共設(shè)施完善，符合政策規(guī)劃中居住發(fā)展方向。本案的商業(yè)部分具有規(guī)劃發(fā)展的潛力，公共設(shè)施及居住人口密度對(duì)商業(yè)前景的支持看好。本案的住宅部分雖無(wú)江景及廣場(chǎng)等先天自然景觀，但現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格與現(xiàn)代城市景觀區(qū)的規(guī)劃方向吻合。樂(lè)山中心城城區(qū)的住宅宅消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)主要分為為兩大部分分：一是城區(qū)普普通工薪階階層，他們們置業(yè)目標(biāo)標(biāo)主要集中中于老城區(qū)區(qū)的商品房房，單價(jià)多多在2000元之內(nèi)內(nèi)；二是城區(qū)中中高收入階階層及周邊邊區(qū)縣的富富裕階層，，他們置業(yè)業(yè)目標(biāo)主要要鎖定于2000元元以上的中中高品質(zhì)樓樓盤。樂(lè)山中心城城區(qū)的住宅宅消費(fèi)需求求主要集中中在三居室室，這與目目標(biāo)客群的的家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)及一步到到位的置業(yè)業(yè)想法有關(guān)關(guān)。與收入狀況況成反比的的是，多數(shù)數(shù)客群偏愛(ài)愛(ài)多層板樓樓，高層電電梯公寓受受冷落的原原因在于公公攤、物業(yè)業(yè)費(fèi)及電梯梯使用維修修成本等。。市場(chǎng)認(rèn)知－－需求市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)認(rèn)知－－需求分析析結(jié)論越是高端消消費(fèi)群越注注重項(xiàng)目品品質(zhì)，本案案的目標(biāo)客客群定位在在市區(qū)中高高收入階層層（政府公公務(wù)員、教教師及私營(yíng)營(yíng)企業(yè)主））以及周邊邊區(qū)縣的富富裕階層，，以二次置置業(yè)者為主主，置業(yè)目目的集中于于改善居住住條件、提提高居住舒舒適度。收入增長(zhǎng)工薪中高富裕價(jià)格地段戶型配套價(jià)格價(jià)格地段地段品質(zhì)戶型配套市場(chǎng)認(rèn)知－－主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手翰林印象所在區(qū)縣：：樂(lè)山市中中區(qū)現(xiàn)場(chǎng)位置：：樂(lè)山通江江區(qū)白燕路路北段（樂(lè)樂(lè)山新一中中旁）物物業(yè)類型：：普通商品品房建筑結(jié)構(gòu)：：現(xiàn)澆樓蓋蓋混合參考價(jià)格：：1900元/㎡㎡發(fā)展商商：樂(lè)山印印象房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限限公司“翰林印象象”位于樂(lè)樂(lè)山市通江江區(qū)白燕路路北段，緊緊鄰百年名名校——樂(lè)樂(lè)山新一中中，依托國(guó)國(guó)家重點(diǎn)中中學(xué)的濃厚厚學(xué)風(fēng)，傾傾力打造樂(lè)樂(lè)山首席人人文居家社社區(qū)，與國(guó)國(guó)學(xué)大師郭郭沫若母校校為鄰，成成就業(yè)主書書香世家之之夢(mèng)想。項(xiàng)項(xiàng)目占地地面積63.57畝畝，總建筑筑面積約10萬(wàn)平方方米。市場(chǎng)認(rèn)知－－主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手翰林印象開(kāi)工時(shí)間：：2006年5月開(kāi)盤時(shí)間：：2006年6月30日交房時(shí)間：：2007年目前進(jìn)度：：全面封頂頂，外墻裝裝飾施工接接近尾聲，，準(zhǔn)現(xiàn)房呈現(xiàn)現(xiàn)裝修情況況：毛坯房房屋屬性：：準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房房占占地地面面積積：：63.57畝畝總建建筑筑面面積積：：約約10萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米住宅宅面面積積：：83278㎡㎡住宅宅套套數(shù)數(shù)：：652套套（（已已售售0套套，，剩剩余余652套套））非住住宅宅面面積積：：9132㎡㎡非住住宅宅套套數(shù)數(shù)：：套套（（已已售售0套套，，剩剩余余套套））綠化化率率：：39%付款款方方式式：：一一次次性性付付款款、、銀銀行行按按揭揭項(xiàng)目目掃掃描描市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知知價(jià)值值體體系系價(jià)值值體體系系－－性性價(jià)價(jià)比比控控制制策策略略減小小公公攤攤，，提提高高實(shí)實(shí)用用率率地段段價(jià)價(jià)值值產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值品牌牌價(jià)價(jià)值值引導(dǎo)導(dǎo)提煉煉塑造造價(jià)值值價(jià)格格價(jià)值值體體系系－－地地段段價(jià)價(jià)值值引引導(dǎo)導(dǎo)以俯俯瞰瞰的的姿姿態(tài)態(tài)宏宏觀觀了了解解城城市市的的發(fā)發(fā)展展，，微微觀觀洞洞察察地地塊塊的的價(jià)價(jià)值值：：與市市府府機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)新新址址相相鄰鄰，，政政府府公公共共機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)完完善善；；文化化教教育育：：緊緊鄰鄰樂(lè)樂(lè)山山大大學(xué)學(xué)夢(mèng)夢(mèng)工工廠廠樂(lè)樂(lè)山山一一中中；；升值值潛潛力力：：新新城城區(qū)區(qū)與與老老城城區(qū)區(qū)接接軌軌的的要要塞塞，，城城市市規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展的的重重心心；；升值值前前景景：：規(guī)規(guī)劃劃中中最最繁繁華華的的新新板板塊塊，，商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍帶帶動(dòng)動(dòng)升升值值速速度度。。價(jià)值值體體系系－－產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值提提煉煉景觀觀價(jià)價(jià)值值建筑筑價(jià)價(jià)值值戶型型價(jià)價(jià)值值細(xì)節(jié)節(jié)價(jià)價(jià)值值發(fā)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品品的的100個(gè)個(gè)細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)細(xì)節(jié)節(jié)背背后后的的100個(gè)個(gè)故故事事上升升到到一一定定的的市市場(chǎng)場(chǎng)高高度度引導(dǎo)導(dǎo)受受眾眾的的固固有有價(jià)價(jià)值值觀觀價(jià)值值體體系系－－產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值提提煉煉建筑筑價(jià)價(jià)值值提提煉煉屋頂頂綠綠化化立面面感感覺(jué)覺(jué)形象象特特點(diǎn)點(diǎn)，，使使用用者者特特征征產(chǎn)品品使使用用的的不不尋尋常常事事實(shí)實(shí)………純正正板板樓樓產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)理理念念及及其其花花絮絮訴求求方方向向價(jià)值值體體系系－－產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值提提煉煉景觀觀價(jià)價(jià)值值提提煉煉生態(tài)態(tài)水景景………風(fēng)水水滿足足生生理理及及心心理理需需求求細(xì)節(jié)節(jié)及及其其使使用用的的場(chǎng)場(chǎng)景景滿足足客客戶戶的的心心理理需需求求訴求求方方向向價(jià)值值體體系系－－產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值提提煉煉戶型型價(jià)價(jià)值值提提煉煉寬景景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)空間間格格局局………高使使用用率率產(chǎn)品品使使用用的的不不尋尋常常事事實(shí)實(shí)使用用方方法法與與視視覺(jué)覺(jué)感感受受未使使用用者者的的缺缺憾憾訴求求方方向向價(jià)值值體體系系－－產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值提提煉煉細(xì)節(jié)節(jié)價(jià)價(jià)值值提提煉煉無(wú)休休閑閑廳廳綠化化陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)………平層層設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)新聞聞價(jià)價(jià)值值與競(jìng)競(jìng)品品直直接接比比較較設(shè)計(jì)計(jì)態(tài)態(tài)度度及及故故事事背背景景訴求求方方向向價(jià)值值體體系系－－品品牌牌價(jià)價(jià)值值提提升升差異異化化的的產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位及及SLOGAN平面面表表現(xiàn)現(xiàn)體體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目檔檔次次與與品品質(zhì)質(zhì)感感對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì)與與開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商實(shí)實(shí)力力的的信信任任表現(xiàn)現(xiàn)品品質(zhì)質(zhì)市場(chǎng)場(chǎng)高高度度專業(yè)業(yè)獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)項(xiàng)市場(chǎng)場(chǎng)口口碑碑影響響品品牌牌號(hào)號(hào)召召力力的的最最關(guān)關(guān)鍵鍵因因素素產(chǎn)品品差差異異點(diǎn)點(diǎn)現(xiàn)代代、、簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔潔高性性價(jià)價(jià)比比550戶戶戶型型建筑筑體量量純正正板板樓樓屋頂頂綠綠化化現(xiàn)代代立立面面高使使用用率率綠化化陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)寬景景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)差異異點(diǎn)點(diǎn)價(jià)值值體體系系－－品品牌牌價(jià)價(jià)值值提提升升價(jià)值值體體系系－－消消費(fèi)