酒店式公寓項目營銷策劃提案

編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第頁泉州“一品國際”酒店式公寓項目營銷策劃提案目錄第一部分市場分析P3-P14第二部分項目分析P15-P16第三部分項目定位P17-P20第四部分產(chǎn)品裝修建議P21-P25第五部分項目營銷推廣P27-P46第一部分市場分析泉州城市概況泉州房地產(chǎn)住宅市場概況泉州房地產(chǎn)單身公寓市場部分

一、泉州城市概況位置泉州地處閩東南沿海，與臺灣隔海相望，是福建省重要工貿(mào)港口旅游城市。改革開放以來，泉州經(jīng)濟建設持續(xù)健康發(fā)展，城市基礎設施日趨完善。土地面積土地面積1.1萬平方公里，通用閩南話。人口2005年泉州市常住人口數(shù)比上年末增加6萬，達到762萬。經(jīng)濟分析⑴泉州市2001年—2005年以來GDP一直保持著強勁的增長勢頭，經(jīng)濟總量連續(xù)三年居全省第一位；⑵農(nóng)業(yè)對于泉州市地區(qū)生產(chǎn)總值的貢獻已經(jīng)長期保持比較低的水平；⑶第二產(chǎn)業(yè)（包括輕工、制造在內(nèi)的勞動密集型產(chǎn)業(yè)）占泉州市GDP近60%，且增長快，是泉州主要經(jīng)濟增長點；⑷泉州市的第三產(chǎn)業(yè)（特別是技術密集型企業(yè)）與其第二產(chǎn)業(yè)相比還比較不發(fā)達，且增長速度較慢。泉州工業(yè)2005年前7個月，泉州市規(guī)模以上工業(yè)共完成工業(yè)產(chǎn)值1087.64億元。五大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支撐規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值半壁江山，累計完成產(chǎn)值695.38億元。紡織鞋服業(yè)、食品飲料業(yè)、機械制造業(yè)的產(chǎn)值現(xiàn)價增幅均在30％以上。泉州規(guī)劃現(xiàn)階段泉州市城市規(guī)模的擴大受到城市東部泉廈高速公路的限制，未來的發(fā)展主要向晉江以南、城區(qū)東北部的洛江以及東部的東海三個方向。其中，東部的東海是未來泉州的行政中心，而江南和洛江片區(qū)均規(guī)劃有大面積的居住用地。

二、泉州房地產(chǎn)住宅市場概況泉州住宅市場總體現(xiàn)狀近兩年來泉州房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速；泉州的房地產(chǎn)投資升溫，住宅投資有較大增長；泉州商品房價格上漲幅度較大，2005年5月至今，漲幅近50%；目前泉州市區(qū)住宅產(chǎn)品主要以小高層為主，價格主要集中在5500-6000元/平方米左右；住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)大面積戶型和小面積戶型供應量大，中等面積戶型供應量少的情況；新開工項目90平方米以下面積戶型占70%以上的規(guī)定出臺后，泉州市90市場供給量小，需求旺盛，空置面積大幅下降；熱銷產(chǎn)品為130-150㎡的三房；產(chǎn)品自身配套開始逐步完善；整體銷售率良好，消化速度較快；客群主要以泉州本地及周邊縣市私營企業(yè)主、公務員為主。三、泉州房地產(chǎn)單身公寓市場部分泉州單身公寓市場總體現(xiàn)狀單身公寓開發(fā)數(shù)量逐年增加。近年來泉州市區(qū)商品房性質的單身公寓全部供應量在4000套左右；開發(fā)區(qū)域較為集中。單身公寓項目主要分布在泉秀路、豐澤街、刺桐路上，其中，泉秀路沿線占歷年開發(fā)量的60％以上。近期泉州市銷售的單身公寓價格主要為6000元/平方米以上；單身公寓需求旺盛。近期推出項目均已銷售完畢；投資回報率較高。以泉秀路為例，目前單身公寓租金為1000元/套·月，僅租金部分的投資回報率就在5%左右；未來供應量少。2007年新開盤項目有“盛達廣場”，該項目在泉秀路中遠名城對面；目前供應的單身公寓面積都在35-45㎡之間；目前供應的單身公寓以精裝修為主；產(chǎn)品附加值方面，僅有鉑金時代、萬祥單身公寓主推酒店式管理，其他沒有；產(chǎn)品配套方面，除了萬祥和鉑金有酒店式的配套，其他均無。（一）泉州單身公寓市場供給主要單身公寓項目匯總泉州市單身公寓項目去化速度快，目前已無在售項目，以下為泉州市主要單身公寓項目匯總及目前二手市場上售價情況。項目名稱地理位置開盤時間總套數(shù)目前售價（元/㎡）虹景商業(yè)城泉秀街東段2003.55005500鉑金酒店公寓泉秀街東段以南2005.83006500恒祥大廈泉秀街2006.11約1986000中遠名城泉秀街東段2002.6100多5100晶都國際泉秀街中段2004.125325700陽光曼哈頓刺桐路2006.83505350奔達明珠刺桐路2004.32305000億霖佳苑泉秀路2004.41505500萬祥單身公寓洛江區(qū)安吉路2004.23506200合計————約=SUM(ABOVE)2710——項目分布泉州目前的單身公寓項目主要集中在三個區(qū)域，分別為刺桐路沿線、泉秀街以及豐澤街沿線；刺桐路沿線臨近泉州市商業(yè)中心且為近期泉州市商品住宅供應的重點區(qū)域，故該區(qū)域有一定的單身公寓供應。奔達明珠均價：5000元/㎡陽光曼哈頓均價：535奔達明珠均價：5000元/㎡陽光曼哈頓均價：5350元/㎡晶都國際均價：5700元/㎡億霖佳苑均價：5500元/㎡恒祥大廈均價：6000元/億霖佳苑均價：5500元/㎡恒祥大廈均價：6000元/㎡中遠名城均價：5100元/㎡虹景商業(yè)城均價：5500元/㎡鉑金酒店公寓均價：6500元/㎡供給量泉州市2006年至今，單身公寓供給量約850套，全部銷售完畢，基本無市場存量；從2002年-2005年來看，泉州市單身公寓供應量總體呈現(xiàn)增長的趨勢；供給主要集中在刺桐路沿線、泉秀路以及豐澤街沿線。產(chǎn)品狀況由于購買主要用途為出租獲利，故泉州單身公寓多為帶精裝修產(chǎn)品；

單身公寓項目建筑形態(tài)主要為高層和小高層；鉑金酒店公寓提出純酒店公寓概念，引酒店式管理入住宅領域，重點強調了與普通單身公寓的差異；面積項目面積分布項目名稱主要面積（平方米）開盤時間虹景商業(yè)城50左右2003.5鉑金酒店公寓27-302005.8恒祥大廈50左右2006.11中遠名城——2002.6晶都國際50左右2004.12陽光曼哈頓40-502006.8奔達明珠40-452004.3億霖佳苑40-452004.4萬祥單身公寓35-402004.2單身公寓主要面積區(qū)間為35-45平方米由于單價的快速上漲，為了保證一定的投資回報率，單身公寓產(chǎn)品面積有減小的趨勢；（二）泉州市單身公寓市場需求價格及成交量分析整體價格及成交量走勢⑴泉州單身公寓產(chǎn)品價格主要集中在5500-7000元/平方米之間；⑵總體上看，泉州單身公寓產(chǎn)品銷售情況較好，隨著產(chǎn)品數(shù)量推出的增加，消化量隨之增加。個案均價泉州單身公寓的價格主要集中在5500-7000元/平米；泉州市售價最高的單身公寓為鉑金酒店公寓，其均價可達6500元/平米，由于購買該類住宅的客戶以長線投資為主要目的，開發(fā)商定價時是基于年回報率6%左右計算的；比較而言，泉秀路單身公寓價格較刺桐路沿線高，主要原因是泉秀路沿線商業(yè)比較發(fā)達，且緊鄰汽車站，外來人口多，人流量大。銷售率整體銷售情況良好，近期推出的項目均已售完；（三）典型個案分析鉑金酒店公寓該樓盤為單棟小高層住宅，位于泉州市泉秀街東段，與泉州市汽車站僅一街之隔，周邊配套商場、銀行，生活設施配套完善。項目目前已銷售完畢。 建筑面積：1.5萬平方米建筑形態(tài)：高層；戶型面積：全部戶型為一房，面積在27-30平方米價格情況：預計均價6500元/平方米；銷售情況：銷售完畢；客群情況：泉州及周邊縣市有一定經(jīng)濟實力的投資者。主要戶型圖項目綜合分析主要亮點：①單身公寓引入酒店式管理，極力避免與其他單身公寓產(chǎn)品的同質化；優(yōu)勢點：①面積小，總價低； ②投資回報率高； ③周邊配套齊全，生活便利，緊鄰泉州市汽車站。劣勢點：泉秀路類似產(chǎn)品多，競爭激烈；㈣未來待退項目盛達廣場、東海大街兩側用地單身公寓部分小結及發(fā)展趨勢：從總體上看，泉州居民經(jīng)濟條件好，購買力強，投資意識強，類似于單身公寓的投資型產(chǎn)品在泉州有較大的市場；自2004年以來，泉州市單身公寓市場進入快速發(fā)展期，成交量放大，價格上漲，在2006年單身公寓供應數(shù)量達到了一個高點。介于近期泉州市該類產(chǎn)品供應數(shù)量較大，短時間內(nèi)該類物業(yè)的租賃市場上可能面臨過剩壓力，租金水平有所下滑，但2007年以后隨著經(jīng)濟的發(fā)展、房價的提升以及產(chǎn)品增量供應的減少，該類物業(yè)租賃市場將繼續(xù)看好，并帶動銷售；單身公寓產(chǎn)品已由原來的毛胚房以及僅提供普通物業(yè)管理向提供精裝修以及酒店式配套及管理的方向轉變，未來單身公寓項目間的競爭將會集中在地段以及配套、裝修、服務等四方面，而精裝修、全面舒適服務、齊全配套是該類產(chǎn)品的發(fā)展趨勢；供應區(qū)域上隨著泉州市中心以及供地重點的東移，該類產(chǎn)品的供應區(qū)域將沿目前供應重點“泉秀”、“豐澤”兩線東移；由于單身公寓單價提升速度較租金提升速度快，為了保證投資回報率，單身公寓單套面積未來將有所減小。第二部分項目分析一、項目概況1、項目位置該項目位于泉州云鹿路城郊結合部的成洲工業(yè)區(qū)附近，項目西側為主干道云鹿路，東側為泉州中級人民法院，北側為待拆民房，南側為企業(yè)用地。2、經(jīng)濟指標 本案為一棟臨主干道單體建筑，總用地面積平方米，建筑面積平方米，單身公寓套。二、項目SWOT分析優(yōu)勢分析：單戶面積小，總價低，置業(yè)或投資門檻低；項目規(guī)劃有兩個酒店式大堂，并自配有小型的綠化用地以及停車庫。劣勢分析：項目體量小，不具有規(guī)模優(yōu)勢；項目位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊現(xiàn)有生活配套條件差和交通條件差，居住生活不便；周邊企業(yè)為私營制造業(yè)為主，目前員工以產(chǎn)業(yè)工人居多，經(jīng)濟能力差，支付能力弱；目前項目周邊租金水平低，投資回報率低，對投資者吸引力弱；市場形象差，原為爛尾樓，并且在買房后簽定的合約為二手房買賣的合約，所交納的稅費均以二手房標準來執(zhí)行。機會分析：房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，房價仍持續(xù)上升，初次置業(yè)成本不斷高企，有利于小戶型的銷售。目前該區(qū)域多為民房出租，配套、衛(wèi)生條件差。泉州未來待推單身公寓項目少。項目2公里威脅分析：城郊結合部的單身公寓，由于其周邊商業(yè)、休閑娛樂等極不成熟，單身公寓的租賃群體相對有限，對于投資者來說存在有一定的投資風險和低回報率。城郊結合部的單身公寓，由于其離泉州市中心距離遠，且周邊生活配套尚不成熟，對于自住客戶來說其吸引力遠不如市區(qū)內(nèi)的單身公寓項目。第三部分項目定位一、市場定位專為過渡性購房群體定制的精裝修酒店式公寓定位依據(jù)：（1）本案小戶型的規(guī)劃；（2）本案所在區(qū)域為工業(yè)區(qū)，缺乏常規(guī)單身公寓所處地段如商業(yè)區(qū)、寫字樓區(qū)、大學區(qū)、休閑娛樂區(qū)的投資性單身公寓所必備的租賃客群。雖有眾多工廠聚集，但廠區(qū)內(nèi)工人的經(jīng)濟能力有限，不足以成為本案投資客的租賃性客群，租賃需求有限，投資回報前景有限；（3）本案周邊配套設施差，缺乏賣點，唯有增加項目內(nèi)部的附加值來吸引購買群體；（4）泉州市場上的單身公寓項目基本上以提供精裝修的單身公寓概念為主。（5）本案投資性客戶不足，只有通過后期包裝來塑造自住性客戶的過渡性居所空間。二、客群定位1、購買客群定位——以過渡型青年自住群體為主，以投資型群體為輔。過渡型青年自住群體（主力客群）特點：大學畢業(yè)生：剛踏上工作崗位不久的大學畢業(yè)生，解決住的問題，是邁進社會的第一道難題；其積蓄有限。外地打工族：在附近工廠上班的外地中層打工族，其帶著夢想來到城市，在城市奔波，也一定積蓄，但購買力有限，希望有一個自己的小窩。單身白領和年輕夫婦：在金融、IT、咨詢、貿(mào)易等行業(yè)活躍著一大批高收入的年輕人，在無房戶中占有相當大的比例，但又缺乏足夠的積蓄購買商品房，然而他們卻是最具有獨立意識和個性化的消費群體。這部分人以事業(yè)為主，又渴望有自己獨立的空間，但收入不允許他們過多地投入，小戶型是他們最佳選擇。年齡在25至35歲之間，首次置業(yè)，只要求滿求基本的居住功能。投資型群體（輔助客群）特點：來自泉州以及周邊地區(qū)；該部分客群首先考慮的是投資的風險性，而不是回報率，購買小戶型資金投入相對較小，經(jīng)濟壓力較輕，對于購房用于出租來說是一種穩(wěn)妥而長期的投資渠道。一般年齡在35歲以上；以租養(yǎng)房，以收取房租、房產(chǎn)升值為投資收益。

三、形象包裝定位項目形象定位后現(xiàn)代國際居所精裝修酒店式公寓城市新中心·歐式星級精裝酒店寓所歐式風情精裝酒店公寓詮釋：項目位于泉秀路的核心地段，屬于東海片區(qū)，目前泉州市政府選址東海的工作已經(jīng)進入實際操作階段，隨著東海區(qū)域的開發(fā)，東海片區(qū)將成為泉州的新行政中心區(qū)，而本案地處通往新行政中心區(qū)的核心位置，以“新中心”概念指出項目的大致區(qū)域性質定位。本案為辦公格局改造而成，距泉州城市主干道泉秀路僅數(shù)十米，項目的外面環(huán)境較差，無典型的居住小區(qū)，但本案的內(nèi)在資質是營銷的一張王牌，極富歐式典雅人文的建筑美學，擁有兩個寬敞明亮的酒店大堂、封閉圍合的小區(qū)規(guī)劃、大面積的園林花園綠化等優(yōu)勢，將項目的形象定位為“花園式景觀生活館”能最大限度地體現(xiàn)出項目的價值，而“精裝修酒店式公寓”則能明確地點明項目的具體形式。本項目倡導的是星級配套與服務，生態(tài)和健康的享受型休閑生活，符合現(xiàn)代人生活方式及消費取向，在這里感受到的是極有良好生態(tài)和現(xiàn)代服務的休閑生活，享受到的不僅僅是健康，還有豐富多彩的酒店式禮遇生活。

3、案名建議一品國際詮釋：一品：中國的清朝禮儀，“一品”高居“九品十八級”之首，象征著地位與身份，與本案高檔次酒店式優(yōu)品質相匹配，形成品質上區(qū)隔同類產(chǎn)品檔次；同時符合項目擬定的目標客群特征與穩(wěn)定發(fā)展的人生階段。國際：項目以國際化的視野打造歐式風情酒店式公寓，引用“國際”直觀體現(xiàn)項目同步星級酒店國際感，易于購房者提升對項目的預期值且產(chǎn)生心理優(yōu)越感。備選：金色年華、尚城國際、鋒尚國際公寓、麗景國際4、核心推廣口號極致體驗歐陸新貴禮遇新知富階層的生活公館歐陸人文風尚生活

第四部分產(chǎn)品裝修建議現(xiàn)有產(chǎn)品裝修中存在的問題解決存在的問題，樹立產(chǎn)品高品質、高檔次的形象提高整體裝修品質，包括衛(wèi)生間門、地面磁磚、衛(wèi)生潔具的挑選上從成本上來說不一定要價高，但一定要能體現(xiàn)出中上品質。提高整體裝修品質，包括衛(wèi)生間門、地面磁磚、衛(wèi)生潔具的挑選上從成本上來說不一定要價高，但一定要能體現(xiàn)出中上品質。1、現(xiàn)有整體裝修品質缺乏吸引力1、現(xiàn)有整體裝修品質缺乏吸引力2、分單身公寓采光和透通性較差3、有戶型無集中排油煙管道設計，即使二層部分有戶外排油煙也影響其外立面裝修中陽臺和室內(nèi)之間盡量少做墻面，建議使用大面積玻璃推拉門，增加室內(nèi)采光裝修中陽臺和室內(nèi)之間盡量少做墻面，建議使用大面積玻璃推拉門，增加室內(nèi)采光建議設置集中排煙管道，增加產(chǎn)品附加值建議設置集中排煙管道，增加產(chǎn)品附加值第五部分項目營銷推廣一、營銷推廣總體思路 P27-29二、價格定位及策略 P30-32三、銷售階段劃分 P33四、上市時機選擇 P34五、項目現(xiàn)場包裝策略 P35-36六、項目推廣策略 P38-41七、銷售執(zhí)行保障 P42-46

一、營銷推廣總體思路1、項目營銷總體思路本案是泉州東南片區(qū)第一個以酒店配套標準為基礎賣點的高檔物業(yè)，與普通商品住宅的行銷通路和策略有不同，營銷推廣中將要把握如下關鍵的三個環(huán)節(jié)：·如何樹立“一品國際”的高端項目形象進行有效目標客源的甄選、定位及對這類人群的正確把握；·達成與有效目標客源的直效溝通；·行銷通路如何與之全面配合和銷售策略的靈活有效。

3、整合營銷的三大策略三大核心策略一：項目資源整合包裝提升項目價值、塑造國際化居住品質形象通過對漳州港的區(qū)域規(guī)劃的發(fā)展動向（如跨海大橋的施工等），描述項目未來的生活版圖，結合項目的實際利益承諾，直接全面的闡釋項目的價值觀念，提高對項目區(qū)域和項目的認同度，達成和目標消費群的認知統(tǒng)一。

三大核心策略二：項目概念塑造體現(xiàn)項目酒店式公寓的居住價值個性提煉項目的“四星級酒店生活”，以及“產(chǎn)品亮點”，并進行有效的利益組合，完善項目的價值理念。并達到完善項目個性，塑造項目獨特形象，提高項目附加值，達成消費者對項目更高價值認可的目的。三大核心策略三：項目個性形象的傳播借助事件營銷通過制造事件,并通過媒體的相關報道傳輸“享受酒店服務的自然浪漫生活理念”,把主題擴大化,規(guī)模化,上升到一個全新的高度,讓社會關注,并通過事件吸引到客戶關注項目,促成項目成交.

二、價格定位及策略1、價格定位我司對項目所在地的實地勘察和對周邊區(qū)域的調查，并分析有關資料之后，根據(jù)估價對象的特點和實際情況，考慮到該地區(qū)房地產(chǎn)市場有類似于本案的房地產(chǎn)交易實例，故采用市場比較法可以較好地貼近以上物業(yè)的實際價格，因此，選取市場比較法作為以上物業(yè)定價的基本方法。故建議本案酒店式公寓的銷售價格為5670元/平米2、具體價格策略1）、定價的基本原則總體以“好房好價”為定位原則

2）、價格走勢建議建議在價格策略上走“低開高走、隨機逐漸上揚”的路線。即在發(fā)售初期選一批綜合素質最差的單位以市場超低價入市，首先吸引貪便宜一族，制造開售火爆場面，然后利用“羊群效應”開發(fā)以吸納較高層次的客戶，相應價格策略上采取“靜悄悄”上揚的路線。整體項目“價格低開高走，以低價入市”具有以下好處：有利于聚集人氣，為開售初期創(chuàng)造銷售火爆的勢頭，使本項目一入市即受到市場追捧，為后期銷售做好鋪墊。同時也有利投資的快速回收，等到銷售到一定程度，資金周轉壓力開始弟減時，銷售底氣已足，即使市場發(fā)生較大變，對本項目的威脅程度將也減弱。3）價格優(yōu)惠控制實施嚴格執(zhí)行價格管理，銷售人員、銷售經(jīng)理、公司高層各有不同幅度的表價折。

三、銷售階段劃分根據(jù)泉州房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況及未來競爭項目的推盤進度，結合項目的包裝及銷售手法的綜合應用，我司預計按5670元/平米的銷售價格計算：本項目的總銷售周期約為6個月即2007年5月至2007年10月序號分期開始時間周期銷售進度1預熱期2007年5月之前內(nèi)部籌備2開盤期2007年5月——2007年7月3個月60%3強銷期2007年8月——2007年9月2個月80%4收尾期2007年10月1個月96%以上

四、上市時機選擇：項目為準現(xiàn)房銷售，目前已進入了內(nèi)部工程的裝修階段，預計3月份整個工程改造會基本完成，因此建議，在2007年的五月正式推向市場。歷來泉州的黃金周是項目銷售的良好時機，計劃搶在此期間開盤，易在節(jié)假日期間形成旺盛人氣，創(chuàng)造良好的銷售業(yè)績。4月下旬前必完成項目的各項準備工作、包括銷售中心裝修布置、銷售團隊組建、廣告發(fā)布與設計等等。

五、項目現(xiàn)場包裝策略科學進行現(xiàn)場包裝，有利于營造銷售氣氛，并通過色彩、燈光、空間等的視覺包裝，使項目品質達到目前泉州同類酒店式公司的頂級水準。重點做好如下的包裝：售樓處吸引、維系客戶的場所樣板房消滅客戶的最佳場所現(xiàn)場包裝全面展示項目歐式風情的場所1、售樓處選擇一層店面作為售樓接待中心，其位置選擇稍為靠近入口處的地方。售樓處布置要求：充分體現(xiàn)作為本案享受歐式風情精裝酒店公寓的獨特賣點售樓處內(nèi)設置專門的洽談區(qū)(可以是會所某一功能間,但須有一定的休閑格調與檔次)，向客戶提供獨立的、尊貴的銷售服務，洽談區(qū)環(huán)境布置以輕松休閑與文化格調為主?，F(xiàn)場配置專業(yè)服務人員（如酒保、會所服務人員等），利用高雅的裝修、舒適的格調與以客戶為尊、全員為您（五星級服務）的服務方式打動客戶。2、提前造景并設置景觀樣板房視工程進度，選擇景觀朝向好的單元布置樣板房，增強客戶看房時的真實感受，達到促進銷售的目的。選擇具體代表性的三個單元作為樣板房，并解決好如下的問題：項目底層的花園先行進行園林綠化，制造小區(qū)較好的景觀環(huán)境酒店大堂、電梯、過道進行裝飾布置，給看房者溫馨的居家感覺樣板房的裝修標準進行提升，打造泉州配置最好的歐式風情精裝酒店公寓（具體詳見產(chǎn)品建議部分）。如浴室塑料門的更換、房間功能格局的重新劃分。再通過專業(yè)銷售團隊的客戶接待工作，通過樣板房的設置影響購房者，達到把意向客戶消滅在樣板房內(nèi)的目的。3、項目現(xiàn)場的包裝充分利用項目臨街的優(yōu)勢，沿大路布置圍墻廣告。在泉秀路及寶洲路布置燈箱廣告，方便引導客戶在項目屋頂設置巨幅看板，外加打燈。六、項目推廣策略1、總體策略圈定客群有的放矢集中擊破通過活動推項目、通過促銷提業(yè)績軟文類宣傳為主，平面廣告為輔，樹立項目歐式風情精裝酒店公寓的形象2、針對客戶的推廣策略圈定客群有的放矢集中擊破針對目標客群“以過渡型青年自住群體為主，以投資型群體為輔”的特點，主要以泉州新智青年和投資客兩大目標客群為主，采取相應的推廣方式：

針對泉州新智青年階層項目現(xiàn)場包裝：如現(xiàn)場租賃中心、現(xiàn)場圍墻，形象看板等。戶外看板：在項目外墻設置看板，使信息得到高效傳達。定點推廣：推介道具除了在租賃中心派發(fā)外，建議上下班高峰期在一些主要路段進行定點派發(fā)資料?；顒油茝V：與泉州媒體互動，針對目標客群舉辦活動一些年青化的活動，增加項目的曝光度和樹立項目的美譽度。其他：適當輔助報紙、泉州房地產(chǎn)網(wǎng)等一些常規(guī)媒體進行推廣。針對投資客其他：適當輔助報紙、泉州房地產(chǎn)網(wǎng)等一些常規(guī)媒體進行推廣。

3、活動策略目的：通過活動推項目、通過促銷提業(yè)績主要辦好如下幾個活動，確保項目的順利銷售：內(nèi)部認購活動 主要為VIP卡的內(nèi)部操作活動，為后續(xù)“一品國際”開盤打下基礎。開盤促銷活動 開盤優(yōu)惠促銷活動的制定 開盤簽約活動流程的制定客戶聯(lián)誼活動 借助中秋節(jié)之類的節(jié)假日舉辦小型客戶聯(lián)誼活動，促進銷售宣傳銷售 日常促銷活動 針對格局及戶型有缺陷的單元，制定促銷措施，將此類易滯銷單元在前期進行消化。推出“老帶新”的客戶關系促銷活動，對介紹新客戶的業(yè)主實行送管理費的優(yōu)惠推出“買房送電器”活動，購買“一品國際”指定單元客戶均可獲贈數(shù)千元電器4、媒體投放策略軟文類宣傳為主，平面廣告為輔以軟文炒作宣傳為主要的，通過對項目現(xiàn)房銷售、歐式風情、酒店大堂、精裝修等賣點的分別炒作，提升項目的品質，吸引年青的首次置業(yè)者關注。1）、媒介組合策略及組合原則:媒體策略：重點進攻，主題宣傳：拋棄大規(guī)模全面的做法，針對目標客群的認知途徑重點攻擊，我們針對的目標客群，盡量選擇泉州的主流媒體進行針對性宣傳。并采用主題宣傳的形式，在每次推廣時都有一個消費者關注的熱點。軟硬兼施，配合事件：在前期以軟性宣傳增多，硬廣告隨項目進入實際銷售增加，更多是在事件營銷的同時配合媒體宣傳。2）、媒體組合選擇：1）、報紙類（是項目的主要投入）：泉州晚報東南早報2）、電視廣告：泉州有線電視3）、戶外路牌：項目重要路口,前往本案的重要路段；4）、DM：針對目前泉州泉秀街道、東海片區(qū)、豐澤片區(qū)、金融街等區(qū)域的客戶群進行發(fā)行；3）、報紙及相關媒介廣告主題：泉州新中心歐式風情精裝酒店公寓享受星級酒店禮遇的歐式生活歐陸人文風尚生活極致體驗歐陸新貴禮遇一品國際新知富階層的生活公館未來泉州沸點地帶，投資前景七、銷售執(zhí)行保障為確?！耙黄穱H”的快速銷售，實際資金快速回籠及投資利潤最大化，制定出如下的銷售執(zhí)行方案：1、銷售組織依托不可復制的21世紀強大銷售渠道運作項目，以五大優(yōu)勢創(chuàng)造樓盤旺銷傳奇：專業(yè)、強勢的銷售團隊得益于21世紀的嚴格的員工招募程序和先進的培訓體系，針對每個新樓盤銷售代表接受項目管理中心為他們提供的實戰(zhàn)在崗培訓，為組建項目的優(yōu)秀銷售精英提供保障。最專業(yè)的二手交易操作公司與銀行、評估公司、擔保公司、公證處均有良好的合作關系，為二手房的交易專家，熟悉二手房各種交易環(huán)節(jié)。特別對于本案來說更具先天性的優(yōu)勢。樓盤信息發(fā)布傳遞快、覆蓋面廣泉州21世紀區(qū)域加盟店分布廣，新樓盤銷售業(yè)務合作能夠為新樓盤信息傳遞提供快捷的渠道，信息傳播速度快，覆蓋面廣，利于加速項目在市場推廣中樹立知名度。豐富而詳實的客戶資料庫能高效利用收集到客戶資料，掌握客戶，為項目提供直接有效的銷售機會。增值服務帶動新樓盤銷售，加速回款為客戶提供一系列的售后增值服務，消除客戶后顧之憂，促使項目投資型客戶和異地客戶購買。組織高素質的置業(yè)顧問隊伍和平臺資源共享。2、各銷售分期的主要工作預計整個項目的銷售周期約為6個月（以取得預售證計算），分為四個銷售周期，即市場準備期、開盤強銷期、持續(xù)期、掃尾期，各分期的主要工作重點為：1）準備期約1-2個月工作目的：引導預熱，積聚人氣，引導試銷主要任務：基本材料準備：園林景觀設計效果圖、外立面效果圖、裝修效果圖；銷售資料準備：海報、樓書、銷售人員銷講手冊第一稿；固定媒體準備：戶外廣告牌設計、圍墻看板設計、售樓處布置銷售隊伍準備：銷售人員選拔及培訓

廣宣配合：戶外廣告發(fā)布，圍墻廣告、戶外定點廣告牌銷定漳州港交通要道，樓盤信息覆蓋目標區(qū)域人群；第一輪地毯式海報派發(fā)，覆蓋目標區(qū)域；中郵專送廣告，針對周邊目標客戶群；報紙、電視等媒體進行系列形象廣告，廣泛積累客源。業(yè)務配合：內(nèi)部登記試探市場反應，觀察不同單元去化動態(tài)，調整價格策略，深入研究競爭個案及本案戶型特征，銷講手冊第二稿。推廣主題：一品國際，泉州首個歐式風情酒店式公寓小面積大配套，生活品質更上一層樓一品國際，全面提升泉州酒店式精裝公寓的居住品質

3）開盤強銷期3個月目標任務：全面攻占市場，消化海報派發(fā)及前期積累的客戶，使銷售率達到60%以上，為項目熱銷奠定基礎。廣宣配合：第一輪報紙、電視廣告篇幅、密集投放，第二輪DM大規(guī)模派發(fā)；開盤熱賣的大型促銷條幅，最低首付款及重點戶型促銷價條幅；以“事件”為新聞點，借助媒體有償報道，擴大本案影響。業(yè)務配合：適當組織現(xiàn)場模擬客戶、模擬成交及模擬來電，造成搶購氣氛；加強現(xiàn)場接街服務及銷售追蹤力度。推廣主題：解讀“一品國際”狂銷的秘密城市新中心·新知富階層的生活公館

持續(xù)期2個月主要任務：困難產(chǎn)品針對分階段促銷，使銷售率達到85%。廣宣配合：DM大量派發(fā)，熱銷證言廣告；工程進度大型條幅，最低首付款及重點戶型促銷價條幅。業(yè)務配合：客戶反應總結，市場反饋分析，困難點解決及新賣點挖掘，組織新一輪強銷期老客戶關系營銷。掃尾期1個月主要任務：根據(jù)前幾個時期的銷售善，對車位、住宅進行余屋促銷，采取適當優(yōu)惠措施及捆綁促銷。（具體細化建議詳見我司另行的階段推廣執(zhí)行方案）DATE\@"M.d.yyyy"10.22.2022DATE\@"HH:mm"DATE\@"M.d.yyyy"10.22.2022DATE\@"HH:mm"19:10DATE\@"HH:mm:ss"19:10:56TIME\@"yy.M.d"22.10.22TIME\@"h時m分"7時10分TIME\@"h時m分s秒"7時10分56秒DATE\@"MMM.d,yy"Oct.22,22DATE\@"dMMMMyyyy"22October2022DATE\@"h:mm:ssam/pm"7:10:56PMDATE\@"HH:mm:ss"19:10:56TIME\@"yyyy年M月d日星期W"2022年10月22日星期六DATE\@"HH:mm:ss"19:10:56附錄資料：不需要的可以自行刪除怎樣提高電腦系統(tǒng)運行速度HYPERLINKWindowsXP的啟動速度比Windows2000要快30%左右，但相對于Windows98仍然要慢了不少，不過，我們可以通過優(yōu)化設置，來大大提高WindowsXP的啟動速度。加快系統(tǒng)啟動速度主要有以下方法：盡量減少系統(tǒng)在啟動時加載的程序與服務；對磁盤及CPU等硬件進行優(yōu)化設置；修改默認設置，減少啟動等待時間等。這些方法大部分既可減少系統(tǒng)啟動的時間，又可以節(jié)省系統(tǒng)資源，加快電腦運行速度。1.加快系統(tǒng)啟動速度WindowsXP的啟動速度比Windows2000要快30%左右，但相對于Windows98仍然要慢了不少，不過，我們可以通過優(yōu)化設置，來大大提高WindowsXP的啟動速度。加快系統(tǒng)啟動速度主要有以下方法：盡量減少系統(tǒng)在啟動時加載的程序與服務；對磁盤及CPU等硬件進行優(yōu)化設置；修改默認設置，減少啟動等待時間等。這些方法大部分既可減少系統(tǒng)啟動的時間，又可以節(jié)省系統(tǒng)資源，加快電腦運行速度。(1)MsconfigWindowsXP的啟動速度在系統(tǒng)安裝初期還比較快，但隨著安裝的軟件不斷增多，系統(tǒng)的啟動速度會越來越慢，這是由于許多軟件把自己加在了啟動程序中，這樣開機即需運行，大大降低了啟動速度，而且也占用了大量的系統(tǒng)資源。對于這樣一些程序，我們可以通過系統(tǒng)配置實用程序Msconfig將它們從啟動組中排除出去。選擇“開始”菜單中的“運行”命令，在“運行”對話框中鍵入“Msconfig”，回車后會彈出“系統(tǒng)配置實用程序”對話框，選擇其中的“啟動”選項卡(如圖1)，該選項卡中列出了系統(tǒng)啟動時加載的項目及來源，仔細查看每個項目是否需要自動加載，否則清除項目前的復選框，加載的項目越少，啟動的速度就越快。設置完成后需要重新啟動方能生效。(2)BootvisBootvis是微軟提供的一個啟動優(yōu)化工具，可提高WindowsXP的啟動速度。用BootVis提升WindowsXP的啟動速度必須按照正確的順序進行操作，否則將不會起到提速的效果。其正確的操作方法如下：啟動Bootvis，從其主窗口(如圖2)中選擇“工具”菜單下的“選項”命令，在“符號路徑”處鍵入Bootvis的安裝路徑，如“C:\ProgramFiles\Bootvis”，單擊“保存”退出。從“跟蹤”菜單中選擇“下次引導”命令，會彈出“重復跟蹤”對話框，單擊“確定”按鈕，BootVis將引導WindowsXP重新啟動，默認的重新啟動時間是10秒。系統(tǒng)重新啟動后，BootVis自動開始運行并記錄啟動進程，生成啟動進程的相關BIN文件，并把這個記錄文件自動命名為TRACE_BOOT_1_1。程序記錄完啟動進程文件后，會重新啟動BootVis主界面，在“文件”菜單中選擇剛剛生成的啟動進程文件“TRACE_BOOT_1_1”。窗口中即會出現(xiàn)“CPU>使用”、“磁盤I/O”、“磁盤使用”、“驅動程序延遲”等幾項具體圖例供我們分析，不過最好還是讓BootVis程序來自動進行分析：從“跟蹤”菜單中選擇“系統(tǒng)優(yōu)化”命令，程序會再次重新啟動計算機，并分析啟動進程文件，從而使計算機啟動得更快。(3)禁用多余的服務WindowsXP在啟動時會有眾多程序或服務被調入到系統(tǒng)的內(nèi)存中，它們往往用來控制Windows系統(tǒng)的硬件設備、內(nèi)存、文件管理或者其他重要的系統(tǒng)功能。但這些服務有很多對我們用途不大甚至根本沒有用，它們的存在會占用內(nèi)存和系統(tǒng)資源，所以應該將它們禁用，這樣最多可以節(jié)省70MB的內(nèi)存空間，系統(tǒng)速度自然也會有很大的提高。選擇“開始”菜單中的“運行”命令，在“運行”對話框鍵入“services.msc”后回車，即可打開“服務”窗口。窗口的服務列表中列出了系統(tǒng)提供的所有服務的名稱、狀態(tài)及啟動類型。要修改某個服務，可從列表雙擊它，會彈出它的屬性對話框(如圖3)，你可從“常規(guī)”選項卡對服務進行修改，通過單擊“啟動”、“停止”、“暫停”、“恢復”四個按鈕來修改服務的狀態(tài)，并可從“啟動類型”下拉列表中修改啟動類型，啟動類型有“自動”、“手動”、“已禁用”三種。如果要禁止某個服務在啟動自動加載，可將其啟動類型改為“已禁用”。WindowsXP提供的所有服務有36個默認是自動啟動的，實際上，其中只有8個是必須保留的(見下表)，其他的則可根據(jù)自己的需要進行設置，每種服務的作用在軟件中有提示。4)修改注冊表來減少預讀取，減少進度條等待時間WindowsXP在啟動過程中會出現(xiàn)一個進度條，我們可以通過修改注冊表，讓進度條只跑一圈就進入登錄畫面。選擇“開始”菜單中的“運行”命令，在“運行”對話框鍵入“regedit”命令后回車，即可啟動注冊表編輯器，在注冊表中找HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\PrefetchParameters，選擇其下的EnablePrefetcher鍵，把它的鍵值改為“1”即可。(5)減少開機磁盤掃描等待時間當Windows日志中記錄有非正常關機、死機引起的重新啟動，系統(tǒng)就會自動在啟動的時候運行磁盤掃描程序。在默認情況下，掃描每個分區(qū)前會等待10秒鐘，如果每個分區(qū)都要等上10秒才能開始進行掃描，再加上掃描本身需要的時間，會耗費相當長的時間才能完成啟動過程。對于這種情況我們可以設置取消磁盤掃描的等待時間，甚至禁止對某個磁盤分區(qū)進行掃描。選擇“開始→運行”，在運行對話框中鍵入“chkntfs/t:0”，即可將磁盤掃描等待時間設置為0；如果要在計算機啟動時忽略掃描某個分區(qū)，比如C盤，可以輸入“chkntfs/xc:”命令；如果要恢復對C盤的掃描，可使用“chkntfs/dc:”命令，即可還原所有chkntfs默認設置，除了自動文件檢查的倒計時之外。2.提高系統(tǒng)運行速度提升系統(tǒng)運行速度的思路與加快啟動的速度類似：盡量優(yōu)化軟硬件設置，減輕系統(tǒng)負擔。以下是一些常用的優(yōu)化手段。(1)設置處理器二級緩存容量WindowsXP無法自動檢測處理器的二級緩存容量，需要我們自己在注冊表中手動設置，首先打開注冊表，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”，選擇其下的“SecondLevelDataCache”，根據(jù)自己所用的處理器設置即可，例如PIIICoppermine/P4Willamette是“256”，AthlonXP是“384”，P4Northwood是“512”。(2)提升系統(tǒng)緩存同樣也是在“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”位置，把其下的“LargeSystemCache”鍵值從0改為1，WindowsXP就會把除了4M之外的系統(tǒng)內(nèi)存全部分配到文件系統(tǒng)緩存中，這樣XP的內(nèi)核能夠在內(nèi)存中運行，大大提高系統(tǒng)速度。通常來說，該優(yōu)化會使系統(tǒng)性能得到相當?shù)奶嵘?，但也有可能會使某些應用程序性能降低。需要注意的是必須?56M以上的內(nèi)存，激活LargeSystemCache才可起到正面的作用，否則不要輕易改動它。(3)改進輸入/輸出性能這個優(yōu)化能夠提升系統(tǒng)進行大容量文件傳輸時的性能，不過這只對服務器用戶才有實在意義。我們可在中新建一個DWORD(雙字節(jié)值)鍵值，命名為IOPageLockLimit。一般情況下把數(shù)據(jù)設置8~16MB之間性能最好，要記住這個值是用字節(jié)來計算的，例如你要分配10MB的話，就是10×?1024×1024，也就是10485760。這里的優(yōu)化也需要你的機器擁有大于256M的內(nèi)存。(4)禁用內(nèi)存頁面調度在正常情況下，XP會把內(nèi)存中的片斷寫入硬盤，我們可以阻止它這樣做，讓數(shù)據(jù)保留在內(nèi)存中，從而提升系統(tǒng)性能。在注冊表中找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”下的“DisablePagingExecutive”鍵，把它的值從0改為1即可禁止內(nèi)存頁面調度了。(5)關閉自動重新啟動功能當WindowsXP遇到嚴重問題時便會突然重新開機，可從注冊表將此功能取消。打開注冊表編輯器，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\CrashControl\”將AutoReboot鍵的Dword值更改為0，重新啟動后設置即可生效。(6)改變視覺效果WindowsXP在默認情況下啟用了幾乎所有的視覺效果，如淡入淡出、在菜單下顯示陰影。這些視覺效果雖然漂亮，但對系統(tǒng)性能會有一定的影響，有時甚至造成應用軟件在運行時出現(xiàn)停頓。一般情況下建議少用或者取消這些視覺效果。選擇桌面上“我的電腦”圖標，單擊鼠標右鍵，在彈出的快捷菜單中選擇“屬性”命令，打開“系統(tǒng)屬性”對話框。選擇“高級”選項卡，在其中的“性能”欄中單擊“設置”按鈕，會彈出“性能選項”對話框(如圖4)，可選擇“調整為最佳性能”單選框來關閉所有的視覺效果，也可選擇“自定義”然后選擇自己需要的視覺效果。(7)合理設置頁面虛擬內(nèi)存同樣也是在“性能選項”對話框中，選擇“高級”選項卡，在其中的“虛擬內(nèi)存”欄中單擊“更改”按鈕，接下來選擇虛擬內(nèi)存為“自定義大小”，然后設置其數(shù)值。一般情況下，把虛擬設為不小于256M，不大于382M比較合適，而且最大值和最小值最好一樣。(8)修改外觀方案WindowsXP默認的外觀方案雖然漂亮，但對系統(tǒng)資源的占用也多，可將其改為經(jīng)典外觀以獲得更好的性能。在桌面空白位置單擊鼠標右鍵，從彈出的快捷菜單中選擇“屬性”命令，會打開“顯示屬性”對話框，在“主題”選項卡選擇主題為“Windows經(jīng)典”，即可將外觀修改為更為經(jīng)濟的Windows經(jīng)典外觀。(9)取消XP對ZIP支持WindowsXP在默認情況下打開了對zip文件支持，這要占用一定的系統(tǒng)資源，可選擇“開始→運行”，在“運行”對話框中鍵入“regsvr32/uzipfldr.dll”，回車確認即可取消XP對ZIP解壓縮的支持，從而節(jié)省系統(tǒng)資源。(10)關閉Dr.WatsonDr.Watson是WindowsXP的一個崩潰分析工具，它會在應用程序崩潰的時候自動彈出，并且在默認情況下，它會將與出錯有關的內(nèi)存保存為DUMP文件以供程序員分析。不過，記錄DUMP文件對普通用戶則毫無幫助，反而會帶來很大的不便：由于Dr.Watson在應用程序崩潰時會對內(nèi)存進行DUMP記錄，將出現(xiàn)長時間硬盤讀寫操作，要很長一斷時間程序才能關閉，并且DUMP文件還會占用大量磁盤空間。要關閉Dr.Watson可打開注冊表編輯器，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SOFTWARE\Microsoft\WindowsNT\CurrentVersion\AeDebug”分支，雙擊其下的Auto鍵值名稱，將其“數(shù)值數(shù)據(jù)”改為0，最后按F5刷新使設置生效，這樣就取消它的運行了。同樣，我們可以把所有具備調試功能的選項取消，比如藍屏時出現(xiàn)的memory.dmp，可在“系統(tǒng)屬性”對話框中選擇“高級”選項卡，單擊“啟動和故障恢復”欄中的“設置”按鈕，并在彈出的“啟動和故障恢復”對話框中選擇“寫入調試信息”為“無”(如圖5)。(11)啟動硬盤/光驅DMA模式打開“系統(tǒng)屬性”對話框，選擇“硬件”選擇卡中的“設備管理器”按鈕，打開“設備管理器”窗口，在設備列表中選擇“IDEATA/ATAPI控制器”，雙擊“主要IDE通道”或“次要IDE通過”，在其屬性對話框的“高級設置”選項卡中檢查DMA模式是否已啟動，一般來說如果設備支持，系統(tǒng)就會自動打開DMA功能，如果沒有打開可將“傳輸模式”設為“DMA(若可用)”。(12)關掉不用的設備WindowsXP總是盡可能為電腦的所有設備安裝驅動程序并進行管理，這不僅會減慢系統(tǒng)啟動的速度，同時也造成了系統(tǒng)資源的大量占用。針對這一情況，你可在設備管理器中，將PCMCIA卡、調制解調器、紅外線設備、打印機端口(LPT1)或者串口(COM1)等不常用的設備停用，方法是雙擊要停用的設備，在其屬性對話框中的“常規(guī)”選項卡中選擇“不要使用這個設備(停用)”。在重新啟動設置即可生效，當需要使用這些設備時再從設備管理器中啟用它們。(13)關閉錯誤報告當應用程序出錯時，會彈出發(fā)送錯誤報告的窗口，其實這樣的錯誤報告對普通用戶而言幾乎沒有任何意義，關閉它是明智的選擇。在“系統(tǒng)屬性”對話框中選擇“高級”選項卡，單擊“錯誤報告”按鈕，在彈出的“錯誤匯報”對話框中，選擇“禁用錯誤匯報”單選項，最后單擊“確定”即可。另外我們也可以從組策略中關閉錯誤報告：從“運行”中鍵入“gpedit.msc”，運行“組策略編輯器”，展開“計算機配置→管理模板→系統(tǒng)→錯誤報告功能”，雙擊右邊設置欄中的“報告錯誤”，在彈出的“屬性”對話框中選擇“已禁用”單選框即可將“報告錯誤”禁用。(14)關閉自動更新“自動更新”功能對許多WindowsXP用戶而言并不是必需的，可將其關閉以節(jié)省系統(tǒng)資源。在“我的電腦”上單擊鼠標右鍵，從快捷菜單中選擇“屬性”命令，選擇“系統(tǒng)屬性”對話框中的“自動更新”選項卡，勾選“關閉自動更新，我將手動更新計算機”單選框，單擊“確定”按鈕即可關閉自動更新功能。如果在“服務”已經(jīng)將“AutomaticUpdates”服務關閉，“系統(tǒng)屬性”對話框中的“自動更新”選項卡就不能進行任何設置了。(15)去掉菜單延遲去掉菜單彈出時的延遲，可以在一定程度上加快XP。要修改的鍵值位置在“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”。修改其下的“MenuShowDelay”鍵，把默認的400修改為0，按F5刷新注冊表即可生效。(16)清除預讀文件WindowsXP的預讀設置雖然可以提高系統(tǒng)速度，但是使用一段時間后，預讀文件夾里的文件數(shù)量會變得相當龐大，導致系統(tǒng)搜索花費的時間變長。而且有些應用程序會產(chǎn)生死鏈接文件，更加重了系統(tǒng)搜索的負擔。所以，應該定期刪除這些預讀文件。預計文件存放在WindowsXP系統(tǒng)文件夾的Prefetch文件夾中，該文件夾下的所有文件均可刪除。(17)關閉自動播放功能在WindowsXP中，當往光驅中放入光盤或將USB硬盤接上電腦時，系統(tǒng)都會自動將光驅或USB硬盤掃描一遍，同時提示你是否播放里面的圖片、視頻、音樂等文件，如果是擁有多個分區(qū)的大容量的USB硬盤，掃描會耗費很長的時間，而且你得多次手動關閉提示窗口，非常麻煩。這種情況下我們可以將WindowsXP的自動播放功能關閉。運行“組策略”程序。在組策略窗口左邊欄中，打開“計算機配置”，選擇“管理模板”下的“系統(tǒng)”，然后在右邊的配置欄中找到“關閉自動播放”并雙擊它，會彈出“關閉自動播放屬性”對話框。在其中“設置”選項卡中選擇“已啟用”，“關閉自動播放”下拉列表中選擇“所有驅動器”(如圖6)。這樣以后就不用擔心WindowsXP的“自動播放”功能帶來的麻煩了。如果你只是想禁止系統(tǒng)掃描某個驅動器(如USB硬盤)上的文件，可采用下面的方法。先連上你的USB硬盤，讓系統(tǒng)將它識別出來。然后打開“我的電腦”，選擇USB硬盤上的某個分區(qū)，按鼠標右鍵，會彈出磁盤屬性窗口，選取“自動播放”選項卡，將所有內(nèi)容的類型都選擇為不執(zhí)行操作。如果USB硬盤有多個分區(qū)，對所有分區(qū)都進行同樣的操作，這樣當你將USB驅動器拔掉再重新接上時，系統(tǒng)會將USB硬盤識別出來，而不會反復問你是否播放USB硬盤中的文件了。3.加快關機速度WindowsXP的關機速度要慢于啟動速度，特別有些任務還需要手工結束，更加延緩了關機速度。因此，要加快關機速度，首先要開啟WindowsXP的自動結束任務功能。具體步驟是：從注冊表中找到“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”，把“AutoEndTasks”的鍵值設置為1即可。然后再修改“HungAppTimeout”為“4000(或更小)”(預設為5000)，該鍵值同樣也在“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”下；最后一步再找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\System\CurrentControlSet\Control\”，同樣把WaitToKillServiceTimeout設置為“4000”；通過這樣設置后的關機速度明顯要加快了。夠全面吧~~◆二、硬件優(yōu)化設置◆1、關掉不用的設備在設備管理器中，將PCMCIA卡、調制解調器、紅外線設備、打印機端口(LPT1)或者串口(COM1)等不常用的設備停用，在要停用設備屬性對話框中的“常規(guī)”選項卡中選擇“不要使用這個設備(停用)”。當需要使用這些設備時再從設備管理器中啟用它們?！?、內(nèi)存性能優(yōu)化

WindowsXP中有幾個選項可以優(yōu)化內(nèi)存性能，它們?nèi)荚谧员硐旅嫖恢茫篐KEY_LOCAL_MACHINESYSTEMCurrentControlSetControlSession

ManagerMemory

Management

1）禁用內(nèi)存頁面調度（Paging

Executive）XP會把內(nèi)存中的片斷寫入硬盤，我們可以阻止它這樣做，讓數(shù)據(jù)保留在內(nèi)存中，從而提升系統(tǒng)性能。256M以上內(nèi)存才使用這個設置。把“DisablePagingExecutive”的值從0改為1就可以禁止內(nèi)存頁面調度了。

2）提升系統(tǒng)緩存必須有256M以上的內(nèi)存，才激活它。把LargeSystemCache鍵值從0改為1，一般來說，這項優(yōu)化會使系統(tǒng)性能得到相當?shù)奶嵘?，但也有可能會使某些應用程序性能降低?/p>

3）輸入/輸出性能內(nèi)存大于256M才更改這里的值，這個優(yōu)化只對server（服務器）用戶才有實在意義，它能夠提升系統(tǒng)進行大容量文件傳輸時的性能。建一個DWORD（雙字節(jié)值）鍵值，命名為IOPageLockLimit，數(shù)值設8M－16M字節(jié)之間性能最好，具體設什么值，可試試哪個值可獲得最佳性能。這個值是用字節(jié)來計算的，比如你要分配12M，就是12×1024×1024，也就是12582912?！?、啟動硬盤/光驅DMA模式“系統(tǒng)屬性”－“硬件”－“設備管理器”，在設備列表中選擇“IDE

ATA/ATAPI控制器”，雙擊“主要

IDE

通道”或“次要

IDE

通道”，在其屬性對話框的“高級設置”選項卡中檢查DMA模式是否已啟動，一般來說如果設備支持，系統(tǒng)就會自動打開DMA功能，如果沒有打開可將“傳輸模式”設為“DMA（若可用）”（在BIOS里也應該要先設為支持DMA）。

◆4、關閉自動播放功能

運行“組策略”程序,在組策略窗口左邊欄中打開“計算機配置”，選擇“管理模板”下的“系統(tǒng)”，然后在右邊的配置欄中找到“關閉自動播放”并雙擊它，會彈出“關閉自動播放屬性”對話框，在其中“設置”選項卡中選擇“已啟用”，“關閉自動播放”下拉列表中選擇“所有驅動器”。

◆5、設置二級緩存容量WindowsXP有時無法自動檢測處理器的二級緩存容量，需要我們手動設置。運行注冊表編輯器，找到HKCU_LOCAL_MACHINESYSTEMCurrentControlSetControlSession

ManagerMemory

Management,選擇Dword值SecondLevelDataCache（如果沒有就新建這個值），修改這個值（填時使用10進制）為你的CPU的二級緩存的大小，比如你的CPU的二級緩存是256KB，就修改Dword值SecondLevelDataCache為10進制的256即可。二級緩存大小介紹AMD系列Duron

64KB

K6-3

Thunderbird

AthlonXP

256KB

K6-2

Athlon

512KB；Intel系列CeleronA

Celeron2

128KB

P2

Mobile

P3E(EB)

P4

Willamette

256KB

P2

P3(katmai)

P4(Northwood)

512KB。使用Winxp的請務必檢查一下：打開注冊表，找到HKEY_LOCAL_MACHINESOFTWAREMicrosoftWindows

NTCurrentVersion將"RegDone"的