泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件

泉州洛江區(qū)項(xiàng)目物業(yè)定位及營(yíng)銷報(bào)告謹(jǐn)呈：泉州義龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司泉州洛江區(qū)項(xiàng)目物業(yè)定位及營(yíng)銷報(bào)告謹(jǐn)呈：泉州義龍房地產(chǎn)開發(fā)有限1項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖風(fēng)格建議戶型建議配套建議生態(tài)建議園林建議物管建議現(xiàn)有條件如何想達(dá)到什么目的如何達(dá)到目的具體怎么做項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議問題界定區(qū)域背景市場(chǎng)背景地塊解析整合營(yíng)銷階段戰(zhàn)略一期營(yíng)銷二期營(yíng)銷客戶定位產(chǎn)品定位形象定位營(yíng)銷建議提出問題回答問題項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖風(fēng)格建議現(xiàn)有條件如何想達(dá)到什么目的2區(qū)域解析市場(chǎng)背景地塊解析項(xiàng)目界定區(qū)域解析市場(chǎng)背景地塊解析項(xiàng)目界定3區(qū)域概況▼洛江區(qū)是1997年9月泉州中心城市區(qū)劃調(diào)整時(shí)在原鯉城區(qū)北郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)上成立起來的新區(qū);▼轄虹山鄉(xiāng)、羅溪鎮(zhèn)、馬甲鎮(zhèn)、河市鎮(zhèn)、雙陽(yáng)鎮(zhèn)和萬安街道辦事處，11個(gè)社區(qū)居委會(huì)，74個(gè)村委會(huì);▼全區(qū)面積382平方公里，是泉州市面積最大的城區(qū)，人口17.9萬人，其中城鎮(zhèn)人口占44.8%;▼轄區(qū)面積380平方公里。絕大多數(shù)為漢族，有回族、畬族等少數(shù)民族，通閩南方言。本案洛江區(qū)是泉州東北部一個(gè)成立只有15年的新區(qū)，是泉州市面積最大的城區(qū)，是著名僑鄉(xiāng)和港澳臺(tái)同胞主要祖籍地區(qū)域概況▼洛江區(qū)是1997年9月泉州中心城市區(qū)劃調(diào)整時(shí)在原鯉4區(qū)位條件鯉城區(qū)豐澤區(qū)龍巖/南方向廈門石獅晉江方向莆田/泉港/惠安方向洛江區(qū)本案洛江區(qū)位處閩南金三角地帶，是閩東南新興起的城區(qū)，也是海西經(jīng)濟(jì)核心區(qū)和泉州市中心城市核心區(qū)▼洛江區(qū)位于福建省東南沿海閩南金三角地帶，泉州中心市區(qū)東北部，是泉州中心市的重要組成部分;▼東北毗鄰惠安、仙游兩縣，西連南安市，南接豐澤區(qū)，是泉州中心市的重要組成部分，是閩東南新興起的城區(qū)，也是海西經(jīng)濟(jì)核心區(qū)和泉州市中心城市核心區(qū);▼地處風(fēng)光秀麗的洛陽(yáng)江畔，因其轄區(qū)內(nèi)有國(guó)內(nèi)外著名的洛陽(yáng)古橋，且境內(nèi)有泉州第二大河流－－洛陽(yáng)江，故名洛江。區(qū)位條件鯉城區(qū)豐澤區(qū)龍巖/南方向廈門石獅晉江方向莆田/泉港/5區(qū)域交通▼距離泉州晉江機(jī)場(chǎng)20公里，廈門高崎國(guó)際機(jī)場(chǎng)75公里，距離國(guó)家一類口岸后渚港10公里、天然良港肖厝港35公里。▼廈泉高速公路西福出入口緊靠城區(qū)中心，324國(guó)道、漳泉肖鐵路橫貫境內(nèi)，萬虹公路貫通全境，市區(qū)第二條外環(huán)通道朋山嶺隧道的建成和大坪山隧道的貫通連接，泉州火車站近在咫尺。▼尤其“大泉州”戰(zhàn)略的實(shí)施和通港路、跨海大橋、秀涂港等大型基礎(chǔ)設(shè)施的投建.構(gòu)成了洛江完善便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)，洛江的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將更為突出廈泉高速324國(guó)道漳泉肖鐵路晉江機(jī)場(chǎng)肖厝港泉州火車站1.5小時(shí)半徑內(nèi)形成高速、國(guó)道、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口等多位一體的交通網(wǎng)絡(luò)，交通便利區(qū)域交通▼距離泉州晉江機(jī)場(chǎng)20公里，廈門高崎國(guó)際機(jī)場(chǎng)75公里6區(qū)位規(guī)劃▼洛江區(qū)以自身優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境和江岸資源為依托，以泉州中心城區(qū)重要的功能疏解和完善地區(qū)為目標(biāo)，形成“兩心兩軸四片區(qū)”的空間布局。▼雙陽(yáng)片區(qū)以工業(yè)發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，結(jié)合規(guī)劃發(fā)展的中心商務(wù)區(qū)，形成洛江經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)區(qū)；河市片區(qū)定位為推動(dòng)洛江區(qū)向更高層次發(fā)展的高教科研產(chǎn)業(yè)區(qū)。▼陽(yáng)江片區(qū)將開發(fā)濱江公園、綠色生態(tài)社區(qū)等，為市民提供高尚生態(tài)居住區(qū)；河市和雙陽(yáng)片區(qū)將規(guī)劃城綜合服務(wù)區(qū)濱江大道將與萬虹公路撐起洛江新城城市發(fā)展的道路骨架，推動(dòng)洛江區(qū)城市化進(jìn)程。形成“兩心兩軸四片區(qū)”規(guī)劃戰(zhàn)略，分別形成綜合服務(wù)片區(qū)/陽(yáng)江生活片區(qū)/萬安生活片區(qū)的區(qū)位規(guī)劃綜合服務(wù)片區(qū)生活片區(qū)城市發(fā)展軸濱江發(fā)展軸通江綠廊區(qū)位規(guī)劃▼洛江區(qū)以自身優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境和江岸資源為依托，以7本章小結(jié)洛江區(qū)是泉州市城市拓展的一個(gè)核心區(qū)域。隨著大泉州東拓戰(zhàn)略的發(fā)展，未來該區(qū)域?qū)⒊蔀槿菔械母敝行?，成為市中心功能疏解、功能完善的新興城市中心。目前該區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)活躍，大盤集中涌現(xiàn)，不遠(yuǎn)的將來將成為中高端的新興居住區(qū)。于房地產(chǎn)而言，隨著一些中高檔大盤的進(jìn)入，該區(qū)域?qū)⒊蔀闈摿薮蟮男屡d市場(chǎng)，開始步入快速發(fā)展階段！本章小結(jié)洛江區(qū)是泉州市城市拓展的一個(gè)核心區(qū)域。隨著大泉州東拓8區(qū)域解析市場(chǎng)背景地塊解析項(xiàng)目界定區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域解析市場(chǎng)背景地塊解析項(xiàng)目界定區(qū)域經(jīng)濟(jì)9經(jīng)濟(jì)概況▼洛江區(qū)自成立以來，經(jīng)濟(jì)一直保持比較高速的增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)16%左右▼2010年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值72.63億元，增長(zhǎng)13.7%。財(cái)政總收入7.53億元，增長(zhǎng)21.2%。▼農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值5.9億元，增長(zhǎng)2.4%▼工業(yè)總產(chǎn)值162.22億元，增長(zhǎng)22%▼全社會(huì)固定資產(chǎn)投資33.72億元、增長(zhǎng)33.2%，超計(jì)劃11.2個(gè)百分點(diǎn)。▼社會(huì)消費(fèi)品零售總額12.42億元，增長(zhǎng)12%。洛江區(qū)經(jīng)濟(jì)一直保持高速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)16%左右，全區(qū)2010年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值72.63億元，保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭經(jīng)濟(jì)概況▼洛江區(qū)自成立以來，經(jīng)濟(jì)一直保持比較高速的增長(zhǎng)，年均10地區(qū)生產(chǎn)總值對(duì)比▼從橫向上看，2009年泉州各縣區(qū)生產(chǎn)總值中，洛江處于最后一位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不是很高，與其他縣區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還存在一定的差距；▼從縱向上看，從2002年到2009年，洛江經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值一直持續(xù)增長(zhǎng)，增速普遍高于其他地區(qū)，經(jīng)濟(jì)水平不斷提高。▼隨著泉州城區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)，洛江區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥砣萁?jīng)濟(jì)發(fā)展的重要聚集地。洛江區(qū)經(jīng)濟(jì)總量處于全市末位，但起點(diǎn)高，發(fā)展快，有著不可比擬的區(qū)位和規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。地區(qū)生產(chǎn)總值對(duì)比▼從橫向上看，2009年泉州各縣區(qū)生產(chǎn)總值中11產(chǎn)業(yè)情況

▼從上述圖表，第二產(chǎn)業(yè)一直是洛江地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力，占有了舉足輕重的地位，第二產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值逐年提升，到2009年，達(dá)到43.4億元。▼而第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)的比重也在逐步提升，到2009年，達(dá)到16.29億元，占地區(qū)總產(chǎn)值的25.8%，▼從短期看，第二產(chǎn)業(yè)仍會(huì)占洛江地區(qū)生產(chǎn)總值的重要地位，▼但從長(zhǎng)期來看洛江區(qū)域?qū)⒅饾u從第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。從短期看，第二產(chǎn)業(yè)仍會(huì)占洛江地區(qū)生產(chǎn)總值的重要地位，但從長(zhǎng)期來看洛江區(qū)域?qū)⒅饾u從第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。產(chǎn)業(yè)情況▼從上述圖表，第二產(chǎn)業(yè)一直是洛江地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要12社會(huì)固定投資▼從上述圖表，2003年以來，洛江固定資產(chǎn)投資逐年提升，而除2009年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資都呈上升趨勢(shì)。▼受2008年金融危機(jī)延續(xù)影響，2009年的房地產(chǎn)開發(fā)投資受到影響，有所下降。▼進(jìn)入2010年，洛江區(qū)房地產(chǎn)投資達(dá)到13.37億元，較09年增長(zhǎng)65%，這反映了洛江區(qū)的地產(chǎn)投資進(jìn)入飛躍發(fā)展和集中建設(shè)時(shí)期。近年來，洛江區(qū)的固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)都呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，特別是2010年，房地產(chǎn)開發(fā)較09年增長(zhǎng)65%，這也在一定程度上反映該區(qū)域地產(chǎn)的活躍情況社會(huì)固定投資▼從上述圖表，2003年以來，洛江固定資產(chǎn)投資逐13本章小結(jié)洛江區(qū)作為剛成立不久的新區(qū)，目前是政府東拓發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展階段，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，區(qū)域消費(fèi)能力強(qiáng)。隨著第三產(chǎn)業(yè)的不斷崛起，不動(dòng)產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資增速加快，對(duì)房地產(chǎn)而言，這無疑提供了良好的外部發(fā)展環(huán)境。高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)比重的加重將為房地產(chǎn)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和前景！本章小結(jié)洛江區(qū)作為剛成立不久的新區(qū)，目前是政府東拓發(fā)展的一個(gè)14區(qū)域解析市場(chǎng)背景地塊解析項(xiàng)目界定區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域解析市場(chǎng)背景地塊解析項(xiàng)目界定區(qū)域經(jīng)濟(jì)15市場(chǎng)概況234561三盛四季公園韻動(dòng)領(lǐng)地匯龍大江盛世嘉琳廣場(chǎng)學(xué)府上城中駿財(cái)富中心▼洛江自建區(qū)以來，經(jīng)濟(jì)水平不斷發(fā)展，區(qū)域基礎(chǔ)性設(shè)施快速建設(shè)，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展。▼該區(qū)的商品房已經(jīng)有了一定的規(guī)模，已建的商品房主要集中于作為行政和交通核心的萬安生活區(qū)，并沿萬安生活區(qū)向周邊陽(yáng)江及其城東片區(qū)延伸，從而與泉州市區(qū)發(fā)展步伐連成一線▼出現(xiàn)了三盛四季公園、中駿財(cái)富中心、匯龍大江盛世等代表性樓盤,該區(qū)呈現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目扎堆的特點(diǎn)。區(qū)域市場(chǎng)掃描——大盤云集，高起點(diǎn)規(guī)劃，正在形成一個(gè)中高端的新居住區(qū)域市場(chǎng)概況234561三盛四季公園▼洛江自建區(qū)以來，經(jīng)濟(jì)水平不16總量分析項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)推出總量（萬㎡）入市時(shí)間占地（畝）總建（萬㎡）建筑密度容積率綠化率嘉琳廣場(chǎng)3736712.5%2.572%53.22006年大江盛世2007820%3.240%9.82008年韻動(dòng)領(lǐng)地17435%2.739.5%3.52009-11陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)3712.634%4.540%12.62008-02綠色人家美爾奇303.625%2.032.39%3.62009-11中駿·財(cái)富中心66015025%2.535%7.42008年學(xué)府上城10024.418.8%3.238%---2010年三盛·四季公園17038.532%3.436%---2010-07區(qū)域以住宅開發(fā)為主，土地開發(fā)面積達(dá)110萬㎡，開發(fā)總建達(dá)355萬㎡，現(xiàn)有開發(fā)的樓盤還有265萬㎡待推出，市場(chǎng)空間巨大，競(jìng)爭(zhēng)也巨大▼從總開發(fā)的量來說，這一版塊主要樓盤土地開發(fā)面積超過110萬㎡，開發(fā)的總建達(dá)355萬㎡。▼其中中駿·財(cái)富中心、嘉琳廣場(chǎng)、大江盛世、四季公園等大項(xiàng)目尤為突出，成為現(xiàn)在這一版塊開發(fā)的重頭戲；▼現(xiàn)有開發(fā)的樓盤中未來還有265萬㎡待推出，市場(chǎng)未來空間比較大。▼隨著泉州城市發(fā)展的東進(jìn)趨勢(shì)，這一區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的量將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

▼該區(qū)域開發(fā)的主要還是以住宅為主，商業(yè)為輔，今后隨該區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)，該情況將得到一定的改善?？偭糠治鲰?xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)推出總量（萬㎡）入市時(shí)間占地總建建筑容積17供求分析項(xiàng)目在售戶型配比主力戶型銷售率主力訴求戶型面積套數(shù)總套數(shù)嘉琳廣場(chǎng)（3、5#、9-12#）兩房79-93㎡380868兩房三房88%歐式親水園林名宅三房121-158㎡410復(fù)式213-290㎡78大江盛世（C區(qū)1-6#）兩房83-98㎡132670三房一期售罄二期80%濱江居住公園三房122-159㎡452四房164-187㎡72復(fù)式130-327㎡14韻動(dòng)領(lǐng)地單身公寓20-80㎡92384兩房95%健康運(yùn)動(dòng)人居社區(qū)一房50㎡56兩房59-89㎡168三房101㎡56復(fù)式161-253㎡12區(qū)域內(nèi)各盤的供應(yīng)量都較大，推出的戶型也比較多，銷售情況較好，推出的產(chǎn)品銷售情況都在70%以上▼目前這些區(qū)域在推樓盤銷售都比較理想，大江盛世新推的大面積高層戶型去化情況稍慢▼嘉琳廣場(chǎng)是以79-93㎡的二房和121㎡-158㎡三房為主力戶型；▼大江盛世以122-159㎡三房為主力戶型，以83-98㎡二房為次主力戶型。▼韻動(dòng)領(lǐng)地以59-89㎡的二房戶型為主力戶型。供求分析項(xiàng)目在售戶型配比主力戶型銷售率主力訴求戶型面積套數(shù)總18供求分析項(xiàng)目在售戶型配比主力戶型銷售率主力訴求戶型面積套數(shù)總套數(shù)陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)一房52-65㎡64932兩房95%新城中心地標(biāo)

CBD鼎級(jí)花園洋房?jī)煞?2-85㎡428三房121-129㎡158四房141-387㎡82復(fù)式118-142㎡200綠色人家美爾奇一房42-62㎡103362一房?jī)煞咳?3%綠色人家兩房81-99㎡103三房98-147㎡152復(fù)式191-2364中駿·財(cái)富中心兩房89㎡6561461兩房三房復(fù)式一期80%二期50%泉州城中心

1200畝超級(jí)綜合體三房126㎡774復(fù)式170-252㎡31三盛·四季公園兩房83-89㎡79353兩房三房一期基本售罄泉州全新居住時(shí)代三房118-139㎡274▼中駿財(cái)富中心以89㎡二房和98-147㎡三房為主要戶型，除新推出的一期9號(hào)樓王外，目前銷售情況良好，達(dá)90%以上。▼

三盛四季公園一期119-139㎡的三房為主力戶型，并配以部分83-89㎡的二房戶型，目前一期銷售率達(dá)98%，在售產(chǎn)權(quán)車庫(kù)。▼與本案緊挨著的陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)目前已基本銷罄，僅剩部分大面積的寫字樓，主力戶型為62-85㎡的二房，次主力戶型為121-129㎡的三房戶型；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)以兩房和三房戶型為主，目前去化情況都比較理想，區(qū)域需求比較旺盛。供求分析項(xiàng)目在售戶型配比主力戶型銷售率主力訴求戶型面積套數(shù)總19供求結(jié)構(gòu)分析

縱觀洛江在售樓盤戶型，由于市場(chǎng)對(duì)中小戶型的剛性需求還是比較大，所以開發(fā)商推出的基本上是以59-99㎡兩房和112-159㎡三房為主，占到所有在售樓盤的80%左右，復(fù)式、一房和四房所占份額比較少，市場(chǎng)上產(chǎn)品戶型的針對(duì)性比較強(qiáng)。供求結(jié)構(gòu)分析縱觀洛江在售樓盤戶型，由于市場(chǎng)對(duì)20價(jià)格分析目前區(qū)域內(nèi)價(jià)格集中在7000-8500元/㎡，未來此區(qū)域?qū)⒊掷m(xù)看好，價(jià)格一路走高。

▼從上述圖表可看出，洛江-城東版塊樓盤價(jià)格的區(qū)別，從北到南，越靠近泉州市區(qū)，洛江老城區(qū)，其地段位置，人氣，交通等方面的配套相對(duì)比較完善，且受泉州市區(qū)輻射比較大，價(jià)格越高。▼洛江城中心主要以大江盛世、嘉琳廣場(chǎng)、韻動(dòng)領(lǐng)地為代表，均價(jià)多在7000-8000元/㎡▼而位于城東板塊的中駿·財(cái)富中心，由于靠近泉州市區(qū)，且未來前景比較好，開發(fā)商實(shí)力雄厚，所以價(jià)格一路走高。價(jià)格分析目前區(qū)域內(nèi)價(jià)格集中在7000-8500元/㎡，未來此21規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃情況嘉琳廣場(chǎng)規(guī)劃有一座的四層商場(chǎng)、74棟2-3層的豪華別墅以及18棟31-33層的高層住宅，住宅份兩期，一期為沿福廈公路的1-10#和沿鳳冠街的19#、20#共11棟高層建筑，二期為位于小區(qū)內(nèi)部的11-18#共7棟高層建筑，內(nèi)有中庭景觀。韻動(dòng)領(lǐng)地規(guī)劃為4棟19層建筑，分別為1#、2#、3#和5#，都沿安吉路而建，其中現(xiàn)在推出的為2#、3#、5#，綠化率為39.5%，其中1層為商業(yè)店面，2層為單身公寓，3層以上為住宅大江盛世小區(qū)規(guī)劃分為A、B、C、D、E、F地塊，現(xiàn)推出的為A區(qū)，C區(qū)的3#、4#、5#，位于南側(cè)A區(qū)沿萬興街的由4棟12-17層的建筑組成，北側(cè)C區(qū)沿萬榮街的為10棟高層建筑，其中現(xiàn)在推出的3#、4#、5#分別為19、22、25層建筑，小區(qū)規(guī)劃有有1.6萬㎡綠化中庭，綠化率在40%以上。學(xué)府上城小區(qū)規(guī)劃8棟27層左右的高層住宅，其中6棟為西福村的安置房，而3#文淵樓和4#文博樓為商品房，占地都為27層的高層建筑，小區(qū)配有1.6萬㎡的中庭綠化，憑配有一個(gè)幼兒園。陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)由五棟高層塔樓及一座商業(yè)裙樓組成，是泉州中心片區(qū)首個(gè)超高層住宅小區(qū)，其建筑最高為38層。規(guī)劃一定商業(yè)規(guī)模，包含主力商場(chǎng)及4000多平方米沿街店鋪。中駿·財(cái)富中心項(xiàng)目分四期建設(shè)，分別是一期的裕景灣，二期的雍景臺(tái)，三期的財(cái)富廣場(chǎng)和四期的天峰，項(xiàng)目規(guī)劃有80萬平方米高層住宅和高檔別墅、10萬平方米級(jí)寫字樓和五星級(jí)酒店、50萬平方米shoppingmall和商業(yè)街、10萬平方米海峽體育公園等產(chǎn)品，現(xiàn)在即將推出的為一期裕景灣，占地114畝，規(guī)劃為18棟18-33層的高層建筑。綠色人家·美爾奇規(guī)劃為三棟10-11層的高層住宅建筑，小區(qū)規(guī)劃有一體化全景中庭公園，長(zhǎng)環(huán)形慢跑氧吧步道，主要產(chǎn)品為50-140㎡的戶型。三盛·四季公園項(xiàng)目分二期，現(xiàn)推一期中，項(xiàng)目規(guī)劃有獨(dú)立主題會(huì)所，約2000平方，從區(qū)域樓盤規(guī)劃詳情表可以看出，目前區(qū)域內(nèi)樓盤規(guī)劃起點(diǎn)較高，以高層和小高層為主規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃情況嘉琳廣場(chǎng)規(guī)劃有一座的四層商場(chǎng)、74棟2-22配套分析項(xiàng)目主要配套嘉琳廣場(chǎng)洛江區(qū)政府、友誼購(gòu)物商場(chǎng)、百旺購(gòu)物廣場(chǎng)、泉州仁和醫(yī)院、泉州第一醫(yī)院、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、

中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行、萬龍娛樂城、11、13、19、36路公交韻動(dòng)領(lǐng)地洛江區(qū)政府、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、泉州第十一中學(xué)、泉州醫(yī)學(xué)高等?？茖W(xué)校、泉州第一醫(yī)院、萬安湖公園、海西體育館、新華都，永輝超市、26、36、45路公交車大江盛世洛江區(qū)人民政府、洛江國(guó)稅、地稅、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、泉州南少林武術(shù)學(xué)校、泉州醫(yī)學(xué)高等?？茖W(xué)校、萬安湖公園、泉州文化藝術(shù)中心、百旺超市，友誼超市、13、19、26、36路公交學(xué)府上城泉州華大街道辦事處、中行華大支行、工行華大支行、華僑大學(xué)、華大附中附小、鶴山小學(xué)、海淀小學(xué)、泉州五中分校、城東中學(xué)、泉州第一醫(yī)院、新華都、捷龍陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)洛江區(qū)政府、洛江地稅局、洛江國(guó)土局、泉州五中新校區(qū)、泉州第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)新校區(qū)、泉州醫(yī)高專、泉州第一醫(yī)院、海峽體育中心、新華都、捷龍超市中駿·財(cái)富中心洛江區(qū)政府、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、華僑大學(xué)、華大附中附小、城東中學(xué)、泉州實(shí)驗(yàn)二小、泉州第一醫(yī)院、海峽體育中心、豪生酒店、萬安湖公園、新華都、32、36路公交車，泉州東車站綠色人家·美爾奇洛江區(qū)政府、洛江交通技術(shù)學(xué)校、農(nóng)業(yè)銀行、萬鴻醫(yī)院、洛江新行政服務(wù)中心、11、42、45路公交車目前區(qū)域生活配套尚未真正成熟，未來隨市政配套、商業(yè)配套和業(yè)入住，前景良好。▼從配套上，該區(qū)域以為住宅樓盤分布較為密集，所以周邊配套基本能共享，但目前生活氛圍比較不足。▼隨著海西體育中心的建成和萬安區(qū)市政等配套的逐步完善，將進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)的影響力，業(yè)主的入住，帶來一定的人流和客流，周邊配套將進(jìn)一步優(yōu)化升級(jí)，未來前景良好。配套分析項(xiàng)目主要配套嘉琳廣場(chǎng)洛江區(qū)政府、友誼購(gòu)物商場(chǎng)、百旺購(gòu)23主題分析項(xiàng)目主要訴求廣告語嘉琳廣場(chǎng)歐式親水園林名宅韻動(dòng)領(lǐng)地健康運(yùn)動(dòng)人居社區(qū)大江盛世洛陽(yáng)江畔·純水岸公園名宅學(xué)府上城華大旁25萬㎡人文大宅陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)新城中心地標(biāo)CBD鼎級(jí)花園洋房中駿·財(cái)富中心泉州城中心1200畝超級(jí)綜合體綠色人家·美爾奇綠色人家三盛四季公園泉州新居住時(shí)代區(qū)域內(nèi)樓盤主要以資源、人文及升值潛力為主要訴求。▼從主體訴求上，該區(qū)基本依托于教育，親水，人文等感性訴求切入，喚起消費(fèi)者的共鳴，從而吸引消費(fèi)者前來購(gòu)買；▼中駿財(cái)富中心和陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)以城中心為理性訴求，讓消費(fèi)者看到未來項(xiàng)目的升值潛力，直接觸發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，從而進(jìn)一步拉動(dòng)銷售。主題分析項(xiàng)目主要訴求廣告語嘉琳廣場(chǎng)歐式親水園林名宅韻動(dòng)領(lǐng)地健24消費(fèi)群體分析來源年齡職業(yè)特征省內(nèi)大泉州（洛江和市區(qū)為主，惠安等地為輔）25-45主要是教師、公務(wù)員和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、經(jīng)商者、以及附近的打工白領(lǐng)有比較強(qiáng)烈的地域心理情結(jié)，屬于比較理性的客戶，對(duì)戶型和價(jià)格比較慎重，購(gòu)房的意圖以自住和投資為主廈門、莆田等泉州周邊區(qū)域人群30-40主要為個(gè)體經(jīng)營(yíng)者和經(jīng)商者以及來本地打工者主要為來泉州經(jīng)商或者打工人群，該類人群歸屬感不強(qiáng)，對(duì)升值空間比較注重購(gòu)房以自住和投資為主省外溫州、浙江等地投資客30-45經(jīng)商者、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者該類人群主要為中長(zhǎng)期投資客戶，主要對(duì)產(chǎn)品未來升值空間比較注重，以投資為主區(qū)域內(nèi)客群以洛江及市區(qū)客戶為主，以周邊縣市為輔。置業(yè)目的以自住為主，未來投資客將增多▼從產(chǎn)品需求上，客戶主要是以中高端人群為主，一般是以80-90㎡的兩房和110-130㎡的三房最為熱銷，樓層一般為6-15層最為受歡迎，而對(duì)于20層以上的房子由于總價(jià)高，投資成本大，客戶購(gòu)買趨于理性，消化速度比較慢。

▼對(duì)于泉州周邊尤其是洛江和市區(qū)的居民而言，購(gòu)房的目的主要以自住為主，投資為輔；▼而對(duì)于廈門、莆田等福建其他城市和省外如溫州等地的客戶，購(gòu)房的目的主要以投資為主，用于出租和轉(zhuǎn)讓或等待未來升值消費(fèi)群體分析來源年齡職業(yè)特征省內(nèi)大泉州（洛江和市區(qū)為主，惠安25本章小結(jié)“城東－洛江”區(qū)域隨著近年來高速發(fā)展成為一個(gè)大泉州生態(tài)新城，洛陽(yáng)江與紅樹林的完美交集，市政配套設(shè)施不斷完善，促進(jìn)住宅整體銷售良好，銷售價(jià)格近年來也不斷上漲幅度較大。隨著海峽體育館興建使用及中駿大型房地產(chǎn)超大盤開發(fā)進(jìn)駐當(dāng)?shù)兀?dāng)?shù)亻_發(fā)樓盤呈多樣性、現(xiàn)樓盤住宅都是以小高層、高層住宅相結(jié)合，別墅開發(fā)有：嘉琳廣場(chǎng)、中駿雍景臺(tái)等，寫字樓有尚東國(guó)際等；洛江當(dāng)?shù)亻_發(fā)大盤項(xiàng)目不少，例如：嘉琳廣場(chǎng)、匯龍·大江盛世、中駿財(cái)富中心都是開發(fā)面積規(guī)模量超大，配套設(shè)施完善，樓盤品質(zhì)優(yōu)良；目前區(qū)域開發(fā)的產(chǎn)品都為高層和小高層，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重；洛江區(qū)現(xiàn)住宅價(jià)格最低均價(jià)為綠色人家.美爾奇4200元/m2，最高價(jià)格為中駿財(cái)富港灣一期裕景灣均價(jià)9000元/m2；別墅價(jià)格1.5-2.5萬元/m2洛江當(dāng)?shù)夭簧贅潜P戶型都有贈(zèng)送面積，提高使用率；本章小結(jié)“城東－洛江”區(qū)域隨著近年來高速發(fā)展成為一個(gè)大泉州生26本章小結(jié)⑦售樓處面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)及整體形象都有很大程度提升，有些已達(dá)到氣勢(shì)恢宏、金碧輝煌、豪華氣派鼎盛水平；⑧但當(dāng)?shù)貥潜P智能化設(shè)備不普及；建議本案可以引進(jìn)推廣，提升樓盤品質(zhì)形象；⑨泉州市區(qū)均價(jià)8500-12000元/m2，最高價(jià)為15000元/m2，店面最高價(jià)為泉州浦西萬達(dá)廣場(chǎng)5萬元/m2，目前樓盤送面積設(shè)計(jì)耳聞已經(jīng)截止報(bào)批建設(shè)了；⑩目前大部分樓盤都有委托專業(yè)代理公司營(yíng)銷策劃代理銷售；當(dāng)代廣告媒體大多為工地圍墻廣告、現(xiàn)場(chǎng)戶外看牌、高立柱廣告牌、售樓書、海報(bào)、電視廣告及專題等；本章小結(jié)⑦售樓處面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)及整體形象都有很大程度提升27區(qū)域解析市場(chǎng)背景地塊解析項(xiàng)目界定區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域解析市場(chǎng)背景地塊解析項(xiàng)目界定區(qū)域經(jīng)濟(jì)28項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地理位置：泉州市洛江區(qū)安泰路地塊屬性：商住地塊總占地面積：21144.57㎡C3-23地塊：占地面積14704.51㎡地上總建筑面積51450㎡其中，住宅面積43600㎡商業(yè)面積6150㎡幼兒園面積1200㎡配套面積500㎡建筑密度：28%容積率：3.5C3-28-1地塊：占地面積6440.06㎡地上總建筑面積22500㎡其中，住宅面積20900㎡商業(yè)面積1400㎡配套面積200㎡建筑密度：26%容積率：3.5C3-23商住地塊C3-28-1商住地塊

用地面積：14704.51㎡用地面積：6440.06㎡項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地理位置：泉州市洛江區(qū)安泰路C3-23商住地29地塊周邊情況▼

項(xiàng)目四至：地塊東邊為陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)和區(qū)政府，西側(cè)為三盛世紀(jì)公園，北側(cè)為洛江區(qū)地稅局和安吉路，南側(cè)為大江盛世。▼地塊屬于城東片區(qū)中小型號(hào)地塊，總占地面積21144.57㎡，由兩個(gè)地塊組成，中間由安泰路穿境而過。▼目前工地尚未四通一平，現(xiàn)狀為舊廠房待拆。C3-23商住地塊C3-28-1商住地塊

用地面積：14704.51㎡用地面積：6440.06㎡陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)大江盛世三盛四季公園洛江區(qū)政府洛江區(qū)地稅大盤包夾的中小型地塊，周邊規(guī)劃起點(diǎn)高地塊周邊情況C3-23商住地塊C3-28-1用地面積：1430區(qū)位條件鯉城區(qū)豐澤區(qū)龍巖/南方向廈門石獅晉江方向莆田/泉港/惠安方向洛江區(qū)234561①三盛四季公園②韻動(dòng)領(lǐng)地③匯龍大江盛世④嘉琳廣場(chǎng)⑤學(xué)府上城⑥中駿財(cái)富中心本案本案本地塊位于泉州城東板塊，隨著板塊內(nèi)嘉琳廣場(chǎng)、陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)等的基本完工，已呈現(xiàn)出一定居住氛圍，周邊已有一定的銀行和市政配套，商業(yè)配套較為缺乏。未來，隨著中駿財(cái)富中心/大江盛世/三盛四季公園等大盤的交付，該區(qū)域?qū)⒊蔀楦叨顺墒炀幼^(qū)。地塊位處在洛江區(qū)核心位置，區(qū)政府旁，位置優(yōu)勢(shì)明顯。區(qū)位條件鯉城區(qū)豐澤區(qū)龍巖/南方向廈門石獅晉江方向莆田/泉港/31地塊交通安吉路城東街泉廈高速本案城華北路■通達(dá)性□從地塊現(xiàn)狀圖看，地塊位于緊臨安吉路，這該路段為進(jìn)老光觀主干道，無論是進(jìn)入老城區(qū)還是新城區(qū)都比較方便?！醮寺范温访鎸捒陂?，T型紅燈路口較少，車流量較少，交通順暢?！鲞M(jìn)入性□從地塊的現(xiàn)狀看，泉州東站、城華北路、安吉路等路網(wǎng)就在附近，道路系統(tǒng)比較發(fā)達(dá)，進(jìn)入性比較強(qiáng)■

公交□目前該區(qū)域公交線路稀少，現(xiàn)狀進(jìn)入性差。本地塊具有良好的交通資源，通達(dá)性好，進(jìn)入老城區(qū)及周邊交通順暢，但現(xiàn)狀進(jìn)入性較差，缺少城市公交配套。地塊交通安吉路城東街泉廈高速本案城華北路■通達(dá)性本地塊具有32區(qū)位配套項(xiàng)目位于泉州市洛江區(qū)中心地段，周邊配套設(shè)施完善，項(xiàng)目西側(cè)緊臨洛江區(qū)政府，銀行、郵政、通訊、教育、體育醫(yī)療等配套設(shè)施一應(yīng)俱全；項(xiàng)目周邊中高檔大盤云集，這些樓盤的出現(xiàn)必將在短期內(nèi)迅速使項(xiàng)目周邊配套成熟起來；③項(xiàng)目周邊具有紅樹林保護(hù)區(qū)/巖山公園/海峽體育中心等休閑娛樂配套海峽海峽中心區(qū)政府巖山公園仁和醫(yī)院大江盛世三盛世季公園十一中學(xué)海濱小學(xué)泉州第一醫(yī)院中駿大型城市綜合體泉州東站本案本地塊位于洛江區(qū)較核心位置，周邊已有一定的銀行和市政配套，但商業(yè)配套較為缺乏。未來，隨著中駿財(cái)富中心/大江盛世/三盛四季公園等的交付，該區(qū)域?qū)⒊蔀楦叨顺墒炀幼^(qū)。區(qū)位配套海峽海峽中心區(qū)政府巖山公園仁和醫(yī)院大江盛世三盛世季公33地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：□位于泉州城東板塊，坐擁泉州濱江大道紅樹林休憩美景，環(huán)境優(yōu)美□周邊市政配套齊全，生活氛圍正在快速改善，有利于增加銷售賣點(diǎn)宣傳,特別是環(huán)境優(yōu)美及區(qū)域共享的海峽體育中心，有利增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心?！醮笃荷剿淼赖娜€通車，拉近洛江區(qū)與泉州最繁華的豐澤區(qū)的距離項(xiàng)目至泉州市區(qū)僅需15分鐘車程，而至324國(guó)道也僅需15分鐘車程并享泉州唯一的雙向車道——安吉路，交通便捷暢通；劣勢(shì)（W）：□該區(qū)域正處于工業(yè)區(qū)域向休閑居住區(qū)域轉(zhuǎn)變階段，目前周邊人氣略顯不足□本案周邊樓盤眾多，包括中駿財(cái)富中心及大江盛世等，而本案體量較小，項(xiàng)目?jī)?nèi)硬件配套設(shè)施有限；□本案緊挨隔壁項(xiàng)目陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)共120米高建筑，可能造成棟距有限，密度有限，可能造成壓抑感。機(jī)會(huì)（O）：□泉州市大力發(fā)展規(guī)劃“城東—洛江”板塊，本案所屬區(qū)域崛起成為必然□本區(qū)域房產(chǎn)項(xiàng)目整體銷售情況較好，投資熱度較高，區(qū)域認(rèn)可度強(qiáng)□周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤雖不少，但很少打項(xiàng)目的科技/文化或品質(zhì)牌，項(xiàng)目若引進(jìn)智能化設(shè)備，可成成一大宣傳賣點(diǎn)。威脅（T）：□城市化階段仍處于被動(dòng)式郊區(qū)化，周邊樓盤銷售雖火暴，但投資意味比較強(qiáng)，入駐率比較低；□“城東—洛江”板塊中心區(qū)人口規(guī)模和層次支撐力度不足；□該區(qū)域推盤量大，而投資客又較多，如遇嚴(yán)峻政策限制，有可能對(duì)市場(chǎng)造成較大沖擊。地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：□位于泉州城東板塊，坐擁泉州34地塊盤點(diǎn)本地塊為中小型商住地塊，位處城東片區(qū)，周邊已具有一定的生活氛圍，但地塊商業(yè)昭示性一般。本地塊具有良好的交通資源，通達(dá)性好，進(jìn)入老城區(qū)及周邊交通順暢，但現(xiàn)狀進(jìn)入性較差，缺少城市公交配套。目前地塊周邊已有一定生活和商業(yè)配套，同時(shí)本區(qū)域?qū)儆谛鲁侵行奈磥砀黝惻涮自O(shè)施將極速完善，區(qū)域潛力巨大。區(qū)域周邊大盤云集，呈現(xiàn)出高端居住區(qū)形象，未來大眾對(duì)該區(qū)域的認(rèn)識(shí)將快速提升。規(guī)模區(qū)位交通條件配套環(huán)境區(qū)域認(rèn)知本地塊適合打造中高端產(chǎn)品以產(chǎn)品品質(zhì)為利基點(diǎn)的新城市豪宅！地塊盤點(diǎn)本地塊為中小型商住地塊，位處城東片區(qū)，周邊已具有一定35項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議問題界定區(qū)域背景市場(chǎng)背景地塊解析整合營(yíng)銷階段戰(zhàn)略一期營(yíng)銷二期營(yíng)銷客戶定位產(chǎn)品定位形象定位風(fēng)格建議戶型建議配套建議生態(tài)建議園林建議物管建議營(yíng)銷建議項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖提出問題回答問題項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議問題界定區(qū)域背景整合營(yíng)銷客戶定位風(fēng)格36問題界定問題結(jié)構(gòu)化分析回答問題的方法問題界定問題結(jié)構(gòu)化分析回答問題的方法37R2？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R2通過S-C-Q金字塔結(jié)構(gòu)來界定和分析問題問題界定研究R2？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果期望結(jié)果——38▼地塊小、容積率高▼地塊不完整▼地處新區(qū)▼無生活配套▼自身資源不具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)▼區(qū)域規(guī)劃發(fā)展遠(yuǎn)景明朗，迅速發(fā)展▼區(qū)域形象正在提升□項(xiàng)目一期總占地面積21144.57㎡，容積率3.5，為商住綜合用地□“地塊小，周邊大盤林立，易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分流□臨安吉路，對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，但缺少公交配套□項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)生活配套尚不成熟，但市政規(guī)劃比較完善□占據(jù)洛江區(qū)中心位置，緊臨區(qū)政府旁□周邊為陽(yáng)江生活片區(qū)，為快速建設(shè)中的生態(tài)濱江型中高端居住區(qū)□處于泉州城市“東擴(kuò)“發(fā)展方向，區(qū)域發(fā)展迅速，前景明朗S：情境（situation）

——項(xiàng)目背景事實(shí)（項(xiàng)目、客戶、市場(chǎng)）▼地塊小、容積率高□項(xiàng)目一期總占地面積2114439項(xiàng)目地塊小，雖有一定的位置優(yōu)勢(shì)，但按常規(guī)項(xiàng)目開發(fā)模式，無競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，風(fēng)險(xiǎn)過大本項(xiàng)目處于城東—洛江板塊，消費(fèi)者心理距離較遠(yuǎn)，不符合生活便利型需求的置業(yè)觀，而常規(guī)的住宅開發(fā)對(duì)周邊區(qū)域客戶和工業(yè)區(qū)企業(yè)高收入階層的吸引也不大區(qū)域市場(chǎng)已出現(xiàn)一定同質(zhì)化現(xiàn)象，按常規(guī)住宅開發(fā)，會(huì)陷入與其他大盤的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，本案將不占任何優(yōu)勢(shì)，給本項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售和土地成本回收帶來較大壓力從開發(fā)模式上從客戶上從產(chǎn)品上R1：非期望結(jié)果

——按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果項(xiàng)目地塊小，雖有一定的位置優(yōu)勢(shì)，但按常規(guī)項(xiàng)目開發(fā)模式，無競(jìng)爭(zhēng)40超越常規(guī)住宅項(xiàng)目開發(fā)模式，規(guī)避新區(qū)開發(fā)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，改變區(qū)域整體形象，提升區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值，創(chuàng)建項(xiàng)目、乃至區(qū)域的標(biāo)桿產(chǎn)品形象，盡可能贏取高利潤(rùn)細(xì)分客戶市場(chǎng)，并找到目標(biāo)客戶群，盡可能擴(kuò)大客戶層面，實(shí)現(xiàn)開發(fā)成功避免陷入來自周邊大盤及市區(qū)項(xiàng)目的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，以差異化的產(chǎn)品形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化從開發(fā)模式上從客戶上從產(chǎn)品上R2：期望結(jié)果

——我們的期望目標(biāo)超越常規(guī)住宅項(xiàng)目開發(fā)模式，規(guī)避新區(qū)開發(fā)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，改變區(qū)域整41找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群，盡可能擴(kuò)大客戶層面，實(shí)現(xiàn)開發(fā)成功R1R2整合資源，塑造項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)與其它產(chǎn)品的差異化常規(guī)住宅項(xiàng)目開發(fā)模式，無競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大，價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)客戶單一，且項(xiàng)目對(duì)其不具備足夠吸引力面臨來自周邊大盤及市區(qū)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)難度大規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)問題，建立標(biāo)桿形象，創(chuàng)建品牌價(jià)值C：矛盾或沖突（complication）

——R1與R2之間存在著的矛盾或沖突找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群，盡可能擴(kuò)大客戶層面，實(shí)現(xiàn)開發(fā)成功R1R2整合421.以怎樣的發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)避新區(qū)及競(jìng)爭(zhēng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)改善區(qū)域現(xiàn)有形象，創(chuàng)造標(biāo)桿形象和品牌？3.如何最大化利用項(xiàng)目資源，打造產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化？2.我們的客戶是誰，以什么樣的產(chǎn)品來滿足他們的需求并擴(kuò)大其層面？

Q：提出問題（question）

——要實(shí)現(xiàn)從R1到R2必須要回答的核心問題1.以怎樣的發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)避新區(qū)及競(jìng)爭(zhēng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)改善區(qū)域43問題界定問題結(jié)構(gòu)化分析回答問題的方法問題界定問題結(jié)構(gòu)化分析回答問題的方法44基于CVA，即“競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)值增加”(CompetitionValueAdded)給出能形成價(jià)值點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力的因素解決從市場(chǎng)到產(chǎn)品對(duì)接的問題回答問題（ask）——回答問題的方法和思路基于CVA，即“競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)值增加”回答問題（ask）45競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值自然資源

進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)

泉州中高端產(chǎn)品價(jià)值體系總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新產(chǎn)品高品質(zhì)服務(wù)舒適度指標(biāo)城市資源üüü重建體系——?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品、舒適度指標(biāo)、高品質(zhì)服務(wù)是打造產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力的方向46競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值自然資源進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)泉州中高端產(chǎn)品價(jià)值體系總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)關(guān)鍵舉措：城市/專屬滿足泉州高收入人群需求的KPI指標(biāo)城市成熟配套便利交通稀缺資源專屬豪華品質(zhì)稀缺產(chǎn)品豪宅社區(qū)居住獨(dú)特品位引臨潮流客戶價(jià)值既滿足泉州高收入人群“好面子”的特點(diǎn)；又滿足他們對(duì)城市成熟生活的需求關(guān)鍵舉措：城市/專屬滿足泉州高收入人群需求的KPI指標(biāo)城市成47發(fā)展策略豪宅形象、適度成本滿足本項(xiàng)目“豪宅形象、適度成本”的KPI指標(biāo)豪宅形象通過豪華符號(hào)來展示社區(qū)入口處豪華公共活動(dòng)區(qū)材質(zhì)高檔建筑頂部及燈光豪華視線常接觸區(qū)用材高檔基本原則只有客戶能感受到的價(jià)值，才是需要展示出來的價(jià)值適度成本選擇高性價(jià)比材料減少維護(hù)成本做些特色成本低的點(diǎn)綴園林成本控制但效果好把錢花在看得見的地方成本控制不影響品質(zhì)滿足本項(xiàng)目條件的關(guān)鍵舉措產(chǎn)品價(jià)值發(fā)展策略豪宅形象、適度成本滿足本項(xiàng)目“豪宅形象、適度成本”的48城市外豪創(chuàng)新創(chuàng)建產(chǎn)品核心價(jià)值總結(jié)規(guī)劃單體配套景觀管理新奢適主義概念低碳/智能化概念新區(qū)核心地段，突出城市的成熟價(jià)值富有風(fēng)格的社區(qū)園林景觀知名物業(yè)管理立面符合品質(zhì)泉州富人群的審美需求，具有形式感的設(shè)計(jì)；豪華入口、大堂等；舒適戶型空間等有品質(zhì)的銷售中心特色會(huì)所、高檔商業(yè)街區(qū)、關(guān)鍵位置的稀缺景觀資源目前市場(chǎng)上較少提倡的智能化和低碳化住宅價(jià)值核心城市外豪創(chuàng)新創(chuàng)建產(chǎn)品核心價(jià)值總結(jié)規(guī)劃單49項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議問題界定區(qū)域背景市場(chǎng)背景地塊解析整合營(yíng)銷階段戰(zhàn)略一期營(yíng)銷二期營(yíng)銷客戶定位產(chǎn)品定位形象定位風(fēng)格建議戶型建議配套建議生態(tài)建議園林建議物管建議營(yíng)銷建議提出問題回答問題項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議問題界定區(qū)域背50項(xiàng)目定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位51片區(qū)客戶分析隨著市政規(guī)劃及城市建設(shè)的步伐加快，私家車的擁有量不斷上漲，有意在洛江置業(yè)的消費(fèi)群體已擴(kuò)大至有各類不同需求的人群，洛江房地產(chǎn)的類型也相應(yīng)越趨豐富，以滿足各類消費(fèi)者的要求。在市區(qū)工作的白領(lǐng)、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中產(chǎn)階層及少部分位于金字塔尖的成功人士成為洛江置業(yè)者的重要組成部分，另外，南安、惠安、莆田、廈門乃至溫州等周邊城市的居民也加入到購(gòu)房群體中來。洛江房地產(chǎn)的消費(fèi)群體已由過去單一性向多樣化轉(zhuǎn)變片區(qū)客戶分析隨著市政規(guī)劃及城市建設(shè)的步伐加快，私家車的擁有量52從現(xiàn)有樓盤客戶入手找到具備購(gòu)買力的對(duì)象來源年齡比例職業(yè)特征省內(nèi)大泉州（洛江和市區(qū)為主，惠安等地為輔）25-4560-80%主要是教師、公務(wù)員和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、經(jīng)商者、以及附近的打工白領(lǐng)有比較強(qiáng)烈的地域心理情結(jié)，屬于比較理性的客戶，看重房子的戶型和品位，購(gòu)房的意圖以改善和剛性自住和投資為主廈門、莆田等泉州周邊區(qū)域人群30-4015%-25%主要為個(gè)體經(jīng)營(yíng)者和經(jīng)商者以及來本地打工者主要為來泉州經(jīng)商或者打工人群，該類人群歸屬感不強(qiáng)，對(duì)升值空間比較注重購(gòu)房以自住和投資為主省外溫州、浙江等地投資客30-4510%經(jīng)商者、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者該類人群主要為中長(zhǎng)期投資客戶，主要對(duì)產(chǎn)品未來升值空間比較注重，以投資為主客戶分析■要發(fā)掘本項(xiàng)目目標(biāo)客戶，首先要找出具備相當(dāng)購(gòu)買能力的人群，于是我們從現(xiàn)有高檔樓盤入手，走訪大江盛世、中駿財(cái)富中心和三盛四季公園的營(yíng)銷人員，得出目前他們的置業(yè)者大體分類如下：從現(xiàn)有樓盤客戶入手找到具備購(gòu)買力的對(duì)象來源年齡比例職業(yè)53與周邊項(xiàng)目人士及高端客戶的訪談，也基本論證了“現(xiàn)階段市區(qū)客戶居住可選擇此作為長(zhǎng)期居住的結(jié)論”；作為泉州市城東中高端居區(qū)規(guī)劃構(gòu)想的組成部分，本項(xiàng)目顯然具備升值潛力（未來前景已經(jīng)相對(duì)明朗），故存在市區(qū)客戶投資的可能性；與周邊項(xiàng)目差異的開發(fā)項(xiàng)目，優(yōu)化產(chǎn)品，是項(xiàng)目吸引市區(qū)中高端客戶的核心。城區(qū)本項(xiàng)目距離＜約15分鐘車程目前可滿足市區(qū)客戶長(zhǎng)期居住需求區(qū)域規(guī)劃前景項(xiàng)目核心位置升值居住投資價(jià)值滿足市區(qū)客戶投資需求購(gòu)買力區(qū)域認(rèn)同可成為項(xiàng)目主體消費(fèi)群以區(qū)域前景吸引市區(qū)及該區(qū)域中高端客戶，再配以獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)可吸引此部分成為主力客群▼在城東區(qū)的中高檔樓盤消費(fèi)者中，大泉州地區(qū)的客戶占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋壤?，其中又以市區(qū)和、洛江區(qū)為主?？梢姡@部分客群的購(gòu)買力比較強(qiáng)，對(duì)該區(qū)域認(rèn)同感也比較強(qiáng)。▼區(qū)域規(guī)劃價(jià)值吸引該部分客群，但通過訪談了解到，本項(xiàng)目成為此部分客群具備可能性，但相比其他大盤，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)并不明顯。▼要吸引此類客戶需要有獨(dú)特的核心賣點(diǎn)吸引此類客群客戶分析與周邊項(xiàng)目人士及高端客戶的訪談，也基本論證了“現(xiàn)階段市區(qū)客戶54與周邊項(xiàng)目人士及高端客戶的訪談，也基本論證了“周邊區(qū)域客戶可把此處當(dāng)作長(zhǎng)期居住和投資的論點(diǎn)”；作為泉州市城東中高端居區(qū)規(guī)劃構(gòu)想的組成部分，本項(xiàng)目顯然具備升值潛力（未來前景已經(jīng)相對(duì)明朗），故存在周邊地區(qū)客戶投資的可能性；與周邊項(xiàng)目差異的開發(fā)項(xiàng)目，優(yōu)化產(chǎn)品，是項(xiàng)目吸引市區(qū)中高端客戶的核心?；莅驳鹊乇卷?xiàng)目（市區(qū)）距離＜約60分鐘車程目前可滿足此類客戶對(duì)距離的需求區(qū)域規(guī)劃前景項(xiàng)目核心位置升值居住投資價(jià)值滿足此類客戶投資需求購(gòu)買力區(qū)域認(rèn)同可成為項(xiàng)目次主力消費(fèi)群以前景和區(qū)位優(yōu)勢(shì)吸引惠安、南安等中高端客戶，再配以獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)可吸引此部分成為次主力客群▼在城東區(qū)的中高檔樓盤消費(fèi)者中，惠安等周邊地區(qū)的客戶也占據(jù)了一定的比例，可見這部分客群的購(gòu)買力比較強(qiáng)，對(duì)該區(qū)域認(rèn)同感也比較強(qiáng)。▼區(qū)域規(guī)劃價(jià)值和區(qū)位優(yōu)勢(shì)吸引該部分客群，但目前相比其他大盤，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)并不明顯。▼要吸引此類客戶需要有獨(dú)特的核心賣點(diǎn)吸引此類客群客戶分析與周邊項(xiàng)目人士及高端客戶的訪談，也基本論證了“周邊區(qū)域客戶可55客戶定位核心客戶邊緣客戶重要客戶市區(qū)及洛江區(qū)客戶：他們是私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員企業(yè)中高層管理員及高技術(shù)精英，他們是剛性需要或改善型住房需要。洛江區(qū)周邊縣市客戶：他們擁有高收入群體，認(rèn)同該區(qū)域，渴望在該區(qū)域?qū)ふ乙黄懈叨说木铀?，同時(shí)也注重項(xiàng)目的升值潛力，具有一定比較大的投資屬性。浙江/溫州等群體：他們擁有敏銳的市場(chǎng)眼光，購(gòu)買物業(yè)主要是看重房產(chǎn)的升值空間，渴望項(xiàng)目具有中長(zhǎng)期升值空間。核心客戶基于以上分析及對(duì)周邊業(yè)內(nèi)人士和從業(yè)者的訪談，初步對(duì)項(xiàng)目的客群做如下定位：以上的客戶定位基于一個(gè)重要的前提：本案須具備具有競(jìng)爭(zhēng)力的、有差異化優(yōu)勢(shì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，如目前周邊樓盤尚未行成主打的生態(tài)/低碳/智能化住宅概念。客戶定位核心客戶邊緣客戶重要客戶市區(qū)及洛江區(qū)客戶：他們是私營(yíng)56目標(biāo)客戶的消費(fèi)偏好標(biāo)明身價(jià)劃分階層肯定自我本案屬中高端的豪宅項(xiàng)目，購(gòu)買者都是事業(yè)有成的人，或多或少都希望自己的成就能夠被人認(rèn)可、被人仰慕，而他們的吃、穿、住、行則表明了他們的收入水平同時(shí)也就從一個(gè)側(cè)面反映了其事業(yè)的輝煌程度。因此，購(gòu)買本案的人一定的自我表現(xiàn)特征。同時(shí)，他們對(duì)生活質(zhì)量要求非常高，不是簡(jiǎn)單對(duì)奢華產(chǎn)品的占有，而更注重自我的滿足感。他們大過肯定自己，有精英化心態(tài)，具有自主的品位和生活方式，其所展現(xiàn)出的言行和舉動(dòng)皆為肯定自我而做出他們可以被稱為城市新貴族，社區(qū)形象與名聲成為劃分階層的一個(gè)符號(hào)，一些試圖描述自身形象的中產(chǎn)階層開始為進(jìn)入這樣的社區(qū)而努力。為了提高身份，某些收入可觀的而社會(huì)地位和形象并未與之相匹配的人，也同樣會(huì)選擇購(gòu)買本項(xiàng)目。

目標(biāo)客戶的消費(fèi)偏好標(biāo)明身價(jià)劃分階層肯定自我本案屬中高端的豪宅57目標(biāo)客戶消費(fèi)觀講究品牌物管要求嚴(yán)對(duì)配套要求不嚴(yán)講求品牌。這是上層社會(huì)最普遍的消費(fèi)習(xí)慣。對(duì)物管要求高。對(duì)物業(yè)公司除了物質(zhì)層面得要求外，上流階層還對(duì)精神層面要求很高，物管人員的文化程度、個(gè)人修養(yǎng)、禮儀舉止等都要和他們的文化品位相匹配。對(duì)配套要求不太高。特別是對(duì)教育和商業(yè)、娛樂的配套不太強(qiáng)求，因他們都是有車一族，在教育方面，他們會(huì)選擇最好的重點(diǎn)學(xué)校給子女，在購(gòu)物娛樂方面他們有自己固定的消費(fèi)場(chǎng)所，社區(qū)內(nèi)的配套只需滿足日常超市的功能即可。重視獨(dú)享重視獨(dú)享。沒有距離就沒有尊重，上層社會(huì)的尊崇感來自于他們對(duì)某些事物的“專享”，私家物管、VIP包房等等，都是應(yīng)這種需求而生。目標(biāo)客戶消費(fèi)觀講究品牌物管要求嚴(yán)對(duì)配套要求不嚴(yán)講求品牌。這是58項(xiàng)目定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位59項(xiàng)目發(fā)展方向判研該項(xiàng)目環(huán)境清幽、視野開闊，東側(cè)有大江盛世及紅樹林濕地保護(hù)區(qū)，西側(cè)臨近洛江區(qū)政府及洛江區(qū)中心區(qū)域，北部有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及中等規(guī)模商城，南部為實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中學(xué)配套、萬安湖公園及海峽體育中心項(xiàng)目位于泉州市洛江區(qū)中心地段，是未來泉州城市發(fā)展最有潛力的地段。周邊配套設(shè)施完善，項(xiàng)目西側(cè)緊臨洛江區(qū)政府，銀行、郵政、通訊、教育、體育等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，具備打造高端社區(qū)的配套基礎(chǔ)項(xiàng)目的地塊指標(biāo)以及規(guī)模確定項(xiàng)目可以向高層或小高層產(chǎn)品方向發(fā)展，同時(shí)，項(xiàng)目將成為引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展的里程碑項(xiàng)目，成為城東區(qū)代表性的居家項(xiàng)目；從項(xiàng)目以及區(qū)域潛在的目標(biāo)客戶群來看，區(qū)域有機(jī)會(huì)吸引大量的外來客戶以及周邊工業(yè)企業(yè)的客戶，同時(shí)，項(xiàng)目本身具有同其他近郊爭(zhēng)奪成都市區(qū)客戶的能力，具備打造高端項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)項(xiàng)目發(fā)展方向判研該項(xiàng)目環(huán)境清幽、視野開闊，東側(cè)有大江盛世及紅60外部因素分析內(nèi)部因素分析尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘獨(dú)特支撐點(diǎn)尋求競(jìng)爭(zhēng)突破點(diǎn)符合戰(zhàn)略發(fā)力點(diǎn)項(xiàng)目具備塑造中高端品質(zhì)樓盤的實(shí)力產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位四維分析模型外部因素分析內(nèi)部因素分析尋找市場(chǎng)挖掘獨(dú)特尋求競(jìng)爭(zhēng)符合戰(zhàn)略項(xiàng)目61項(xiàng)目市場(chǎng)定位判研基于以上原因以及對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)和開發(fā)環(huán)境等詳細(xì)調(diào)查，本項(xiàng)目較具備開發(fā)中高端居家社區(qū)的潛質(zhì)。城市新奢適空間呼之欲出！項(xiàng)目市場(chǎng)定位判研基于以上原因以及對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)和開發(fā)環(huán)境等詳62市場(chǎng)定位闡述

現(xiàn)代社會(huì)崇尚精致與品位.當(dāng)無數(shù)人在通往奢侈的路上奮力前行時(shí),潮流已轉(zhuǎn)向?qū)ふ疑葸m生活.奢適而不奢侈,這是現(xiàn)代人定義的新生活幸福密碼.奢適的魅力很大程度上作用于人的情感需求,滿足認(rèn)得夢(mèng)想.這個(gè)愈睞愈匆忙而表面化的社會(huì),將奢侈演變成炫富的代名詞,而鉛華洗盡的奢適主義所倡導(dǎo)的是回歸生活本身,回歸人類心靈的更深層滿足.奢侈者穿名牌,顯耀他們自己.奢適者選擇健身,選擇收藏藝術(shù)品,選擇純天然食品.奢適要奢得舒適!那奢適不為凸顯身份,不為貴族感.適合自己消費(fèi)能力的奢適才真正貼心又有品位.消費(fèi)的意義并不在于展示,而在于享受!為快樂而花錢,為獲得生命的滿足而花錢,它可以讓你的生活充實(shí),有質(zhì)量,更易獲得幸福感.

奢適主義也可以平民化.關(guān)愛自己！來看一段關(guān)于奢適生活的描述市場(chǎng)定位闡述現(xiàn)代社會(huì)崇尚精致與品位.當(dāng)無數(shù)人在通往奢63市場(chǎng)定位闡述

城東核心·新奢適主義豪宅因此，建議本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為：城東核心新奢適主義豪宅強(qiáng)調(diào)區(qū)位，城東的核心周邊已有眾多中高端項(xiàng)目，他們無一例外都是的利用規(guī)模/環(huán)境/配套，因此本項(xiàng)目只能從產(chǎn)品上突圍，提倡新奢適主義產(chǎn)品概念。區(qū)域周邊中高檔樓盤林立，區(qū)域形象價(jià)值認(rèn)知高，未來將進(jìn)一步提升，因此將項(xiàng)目定位為市場(chǎng)中高端豪宅，有助于提升項(xiàng)目的利潤(rùn)率市場(chǎng)定位闡述城東核心·新奢適主義豪宅因此，建議本項(xiàng)目的市64產(chǎn)品開發(fā)定位中高端總價(jià)+高端項(xiàng)目形象+中高端品質(zhì)規(guī)劃=新奢適主義空間新奢適主義空間領(lǐng)跑市場(chǎng)的中高端產(chǎn)品奢侈不是衡量奢適的唯一標(biāo)準(zhǔn)精致的/品位的/回歸生活本身的適合自己的/符合自己要求產(chǎn)品開發(fā)定位中高端總價(jià)+高端項(xiàng)目形象+中高端品質(zhì)規(guī)劃=新奢適65項(xiàng)目功能定位

集生活、投資、科技于一體的高尚生活社區(qū)項(xiàng)目功能定位集生活、投資、科技于一體66項(xiàng)目定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位67對(duì)應(yīng)目標(biāo)消費(fèi)群的價(jià)值取向與項(xiàng)目的整體發(fā)展方向和功能相匹配切合項(xiàng)目的定位與市場(chǎng)形成差異化項(xiàng)目的形象定位原則對(duì)應(yīng)目標(biāo)消費(fèi)群的價(jià)值取向項(xiàng)目的形象定位原則68認(rèn)知的前提—形象定位

項(xiàng)目形象定位是打響認(rèn)知戰(zhàn)的核心信息，是塑造項(xiàng)目品牌的關(guān)鍵之一。項(xiàng)目形象定位是整合營(yíng)銷的基礎(chǔ)和前提，主要是通過包裝九大核心信息進(jìn)行提煉，充分挖掘項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源，并從中尋找到相關(guān)賣點(diǎn)，它是一個(gè)系統(tǒng)過程，是貫穿整個(gè)營(yíng)銷推廣過程的一個(gè)主題和靈魂。認(rèn)知的前提—形象定位項(xiàng)目形象定位是打響認(rèn)知戰(zhàn)的核心69項(xiàng)目案名的前提周邊陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)、大江盛世、三盛四季公園、中駿財(cái)富中心等眾多高檔盤在這里扎堆，競(jìng)爭(zhēng)已呈白熱化狀態(tài)。如何跳脫這種殘酷的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，從市場(chǎng)鏖戰(zhàn)中脫穎而出！案名如何與本項(xiàng)目賣點(diǎn)有直觀貼切的聯(lián)系，在抓眼球的同時(shí)也傳達(dá)項(xiàng)目賣點(diǎn)！在闡述項(xiàng)目賣點(diǎn)的同時(shí)，也傳達(dá)項(xiàng)目的精神屬性！開門見山指明項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn)，顯示項(xiàng)目格調(diào)檔次；突出個(gè)性，震撼感官，留下深刻印象，“第一眼美名”；將項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌有機(jī)融合項(xiàng)目案名的前提周邊陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)、大江盛世、三盛四季公園、中駿70主推案名臻峰釋義：1、臻，珍品，是一種絕無僅有，與遇不可求的東西。2、峰，物理屬于上泛指高度，代表一個(gè)難以超越的高度，暗指項(xiàng)目為高層建筑。3、峰，社會(huì)學(xué)屬性上講，泛指層峰階層，可延伸為品位的顛峰/財(cái)富的顛峰/胸懷廣闊。4、臻峰：一個(gè)值得珍藏的/專屬財(cái)智人士的/絕無僅有的高層豪華建筑。不止一個(gè)階層的榮耀主推案名臻峰釋義：不止一個(gè)階層的榮耀71主推案名央勢(shì)釋義：1、臻，珍品，是一種絕無僅有，與遇不可求的東西。2、峰，物理屬于上泛指高度，代表一個(gè)難以超越的高度，暗指項(xiàng)目為高層建筑。3、峰，社會(huì)學(xué)屬性上講，泛指層峰階層，可延伸為品位的顛峰/財(cái)富的顛峰/胸懷廣闊。4、臻峰：一個(gè)值得珍藏的/專屬財(cái)智人士的/絕無僅有的高層豪華建筑。顯于時(shí)代·隱于央勢(shì)主推案名央勢(shì)釋義：顯于時(shí)代·隱于央勢(shì)72主推案名天麓釋義：1、臻，珍品，是一種絕無僅有，與遇不可求的東西。2、峰，物理屬于上泛指高度，代表一個(gè)難以超越的高度，暗指項(xiàng)目為高層建筑。3、峰，社會(huì)學(xué)屬性上講，泛指層峰階層，可延伸為品位的顛峰/財(cái)富的顛峰/胸懷廣闊。4、臻峰：一個(gè)值得珍藏的/專屬財(cái)智人士的/絕無僅有的高層豪華建筑。顯于時(shí)代·隱于央勢(shì)主推案名天麓釋義：顯于時(shí)代·隱于央勢(shì)73泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件74泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件75泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件76案名推薦峰邑釋義：1、峰，社會(huì)學(xué)屬性上講，泛指層峰階層，可延伸為品位的顛峰/財(cái)富的顛峰/胸懷廣闊2、峰，物理屬于上泛指高度，代表一個(gè)難以超越的高度，暗指項(xiàng)目為高層建筑。3、邑，本意為國(guó)，表示疆域，城域。4、峰邑，意為一個(gè)層峰階層所獨(dú)享、居住的高層豪華社區(qū)。不止一個(gè)階層的榮耀案名推薦峰邑釋義：不止一個(gè)階層的榮耀77泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件78案名推薦天空城釋義：1、天空，物理屬性上講指高度，俯瞰大地的高度，暗指項(xiàng)目為高層建筑2、天空，從社會(huì)學(xué)的角度上講，指胸懷如天空一樣寬闊，暗指居者居住時(shí)的感受以及品位。3、城，意為一個(gè)階層的城堡。4、天空城：一個(gè)能夠俯瞰萬物、超越常態(tài)、層峰專屬的高層居住社區(qū)。不止一個(gè)階層的榮耀案名推薦天空城釋義：不止一個(gè)階層的榮耀79泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件80其他備選案名上峰國(guó)際壹品天境其他備選案名上峰國(guó)際壹品天境81主推宣傳口號(hào)城市MARK，注冊(cè)世界身份主推宣傳口號(hào)城市MARK，注冊(cè)世界身份82備選推廣口號(hào)不止一個(gè)階層的榮耀城東核心·新奢適主義空間備選推廣口號(hào)不止一個(gè)階層的榮耀城東核心·新奢適主義空間83備選推廣口號(hào)世界觀·資本論TOP.M定制級(jí)生活，國(guó)際奢華空間站?！踔魍瓶谔?hào)“資本論，世界觀”代表后財(cái)富階層的精神訴求，在這個(gè)世界經(jīng)濟(jì)一體化的時(shí)代，新興市場(chǎng)國(guó)家的財(cái)富群體將獲得更大的經(jīng)濟(jì)發(fā)言權(quán)與市場(chǎng)裁決權(quán)，其中首先在國(guó)際經(jīng)濟(jì)格局下獲益的無疑是那些具有“資本論，世界觀”的資本企業(yè)家群體?！踺o推口號(hào)“TOP.M定制級(jí)生活，國(guó)際奢華空間站?！?，在強(qiáng)調(diào)與國(guó)際同步的奢華生活流線的同時(shí)，凸顯了豪宅所蘊(yùn)含的“定制級(jí)”服務(wù)理念，以“TOP.M定制級(jí)生活”區(qū)別于其他常規(guī)豪宅的所倡導(dǎo)的缺乏個(gè)性指向的高端生活方式。備選推廣口號(hào)世界觀·資本論TOP.M定制級(jí)生活，國(guó)際奢華空間84部分視覺形象表現(xiàn)部分視覺形象表現(xiàn)85泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件86泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件87泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件88泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件89泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件90泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件91泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件92泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件93泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件94泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件95泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件96泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件97泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件98泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件99泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件100泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件101泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件102泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件103泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件104泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件105泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件106泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件107泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件108泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件109泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件110泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件111泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件112泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件113泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件114泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件115泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件116泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件117項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議問題界定區(qū)域背景市場(chǎng)背景地塊解析整合營(yíng)銷階段戰(zhàn)略一期營(yíng)銷二期營(yíng)銷客戶定位產(chǎn)品定位形象定位風(fēng)格建議戶型建議配套建議園林建議物管建議營(yíng)銷建議項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖提出問題回答問題項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議問題界定區(qū)域背景整合營(yíng)銷客戶定位風(fēng)格118產(chǎn)品建議風(fēng)格建議配套建議戶型建議物管建議園林建議售樓處建議產(chǎn)品建議風(fēng)格建議配套建議戶型建議物管建議園林建議售樓處建議119▼對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域的地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行研究，并選取與本項(xiàng)目相臨或相近的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)研究。項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型大江盛世明快式的新古典主義風(fēng)格小高層/高層三盛四季公園簡(jiǎn)歐式風(fēng)格小高層/高層中駿財(cái)富中心新古典主義風(fēng)格小高層/高層陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)色彩多樣、濃烈的現(xiàn)代風(fēng)格小高層/高層嘉琳廣場(chǎng)歐式風(fēng)格小高層/高層多樣化的建筑風(fēng)格，但至今并無很好的演繹

產(chǎn)品類型相對(duì)單一本項(xiàng)目的差異化形象定位

——經(jīng)典突出的建筑外立面由此，本項(xiàng)目要在產(chǎn)品形象上與市場(chǎng)形成差異化，可以從兩方向做：

經(jīng)典建筑風(fēng)格，元素、特點(diǎn)突出；多賣點(diǎn)產(chǎn)品的開發(fā)，結(jié)合項(xiàng)目地塊、資源特點(diǎn)，開發(fā)生態(tài)、智能化等中高端住宅外立面建議項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型大江盛世明快式的新古典主義風(fēng)格小120建筑風(fēng)格---“新古典主義--歐式巴洛克風(fēng)格的高層建筑▼新古典主義的特征▼新古典主義的特征強(qiáng)調(diào)理性而非感性的表現(xiàn)▼新古典主義的特征在構(gòu)圖上強(qiáng)調(diào)完整性和儀式感▼新古典主義的特征在造型上重視輪廓

外立面建議建筑風(fēng)格---“新古典主義--歐式巴洛克風(fēng)格的高層建筑▼新古121外立面建議▼強(qiáng)調(diào)古典與現(xiàn)代的融合，設(shè)計(jì)突出圓形、八角形、弧形以及各大露臺(tái)的建筑構(gòu)造，使得立面具有豐富多彩的變化▼外墻多用石材或仿古石材裝飾；▼細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了廊柱、雕花、線條，呈現(xiàn)出歐式典雅風(fēng)格。▼整個(gè)建筑多采用對(duì)稱造型，氣勢(shì)恢宏。

建筑細(xì)節(jié)——多做立面美化造型和石材彰顯檔次外立面建議▼強(qiáng)調(diào)古典與現(xiàn)代的融合，設(shè)計(jì)突出圓形、八角形、弧122增加豎向線條，增強(qiáng)挺拔氣勢(shì)通過增加線條或采用弧形陽(yáng)臺(tái)與窗臺(tái)豐富立面，景觀價(jià)值最大化利用增加豎向線條，增強(qiáng)挺拔氣勢(shì)通過增加線條或采用弧形陽(yáng)臺(tái)與窗臺(tái)豐123▼突出整體挺拔形象；▼形成良好的景觀效果；屋頂設(shè)計(jì)▼突出整體挺拔形象；124泉州咯江區(qū)高層住宅產(chǎn)品定位報(bào)告206p課件125產(chǎn)品建議風(fēng)格建議配套建議戶型建議物管建議園林建議售樓處建議產(chǎn)品建議風(fēng)格建議配套建議戶型建議物管建議園林建議售樓處建議126戶型建議項(xiàng)目在售戶型配比主力戶型銷售率主力訴求戶型面積套數(shù)總套數(shù)大江盛世（C區(qū)1-6#）兩房83-98㎡132670三房一期售罄二期80%濱江居住公園三房122-159㎡452四房164-187㎡72復(fù)式130-327㎡14中駿·財(cái)富中心兩房89㎡6561461兩房一期90%二期50%泉州城中心

1200畝超級(jí)綜合體三房126㎡774三房復(fù)式170-252㎡31復(fù)式三盛四季公園兩房83-89㎡79353兩房售罄泉州全新居住時(shí)代三房118-139㎡274三房余幾套目前板塊內(nèi)嘉琳廣場(chǎng)、陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)、韻動(dòng)領(lǐng)地都已接近尾盤，因此本案的參考競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為大江盛世、中駿財(cái)富中心和三盛四季公園。從下表可以看出目前板塊內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)以三房最多，第二是兩房。核心競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)情況戶型建議項(xiàng)目在售戶型配比主力戶型銷售率主力訴求戶型面積套數(shù)總127戶型建議項(xiàng)目在售戶型配比主力戶型銷售率主力訴求戶型面積套數(shù)總套數(shù)大江盛世（C區(qū)1-6#）兩房83-98㎡132670三房一期售罄二期80%濱江居住公園三房122-159㎡452四房164-187㎡72復(fù)式130-327㎡14中駿·財(cái)富中心兩房89㎡6561461兩房一期90%二期50%泉州城中心

1200畝超級(jí)綜合體三房126㎡774三房復(fù)式170-252㎡31復(fù)式三盛四季公園兩房83-89㎡79353兩房售罄泉州全新居住時(shí)代三房118-139㎡274三房余幾套目前板塊內(nèi)大江盛世、中駿財(cái)富中心和三盛四季公園的二房和三房戶型銷售情況都比較理想，高樓層因?yàn)榭們r(jià)原因，去化速度比較慢，但總體銷售情況比較理想。核心競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品戶型的銷售情況戶型建議項(xiàng)目在售戶型配比主力戶型銷售率主力訴求戶型面積套數(shù)總128戶型建議▼從目前的市場(chǎng)情況來看，市場(chǎng)的主力戶型為二房和三房，而且市場(chǎng)去化情都比較好。從一定程度上講，本區(qū)域市場(chǎng)戶型產(chǎn)品存在一定的同質(zhì)化情況，但是銷售情況都比較理想，可見本區(qū)域以中高端消費(fèi)人群居多。▼項(xiàng)目地塊位處城東核心區(qū)，定位為中高端項(xiàng)目，因此將三房戶型定為主力戶型，二房戶型為次主力戶型，讓這兩個(gè)戶型滿足周邊追求中高端生活的剛性需求和改善型居住需求的中高以上收入者。戶型一房一廳兩房一廳三房?jī)蓮d四房?jī)蓮d面積45-65㎡75-89㎡110-120㎡140-150㎡配比10%30%50%10%以三房?jī)蓮d為主力戶型，以兩房為次主力戶型，同時(shí)配以少量的一房和四房以供客戶多樣選擇。戶型建議▼從目前的市場(chǎng)情況來看，市場(chǎng)的主力戶型為二房和三房，129從競(jìng)品戶型論證主力面積項(xiàng)目名稱40㎡50㎡60㎡70㎡80㎡90㎡100㎡110㎡120㎡130㎡140㎡150㎡160㎡170以上本案中駿財(cái)富中心大江盛世三盛四季公園市場(chǎng)供應(yīng)集中在80-90㎡二房和120-130㎡三房戶型。140-150㎡左右戶型市場(chǎng)上市場(chǎng)上也比較少。從目前市場(chǎng)情況上看，80-90和110-150㎡的戶型是市場(chǎng)暢銷戶型，而本案在此面積區(qū)間的戶型占到80%，所以此戶型定位是比較符合市場(chǎng)的。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)內(nèi)100-120㎡產(chǎn)品比較少，本案主力戶型面積定位為110-120㎡有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從競(jìng)品戶型論證主力面積40㎡50㎡60㎡70㎡80㎡90㎡11300507090110130150170面積項(xiàng)目名稱中駿財(cái)富中心三盛四季公園匯龍大江盛世嘉琳廣場(chǎng)韻動(dòng)領(lǐng)地陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)綠色人家美爾奇本項(xiàng)目二房面積三房面積89平米126平米83-89平米118-139平米83-98平米122-159平米79-93平米121-158平米59-89平米101平米62-85平米121-129平米75-89平米110-147平米75~89平米110~120平米市場(chǎng)典型項(xiàng)目戶型面積分布示意圖從區(qū)域市場(chǎng)論證區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)100-120㎡產(chǎn)品比較少，本案主力戶型號(hào)面積定位為110㎡有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。05070131戶型設(shè)計(jì)——戶型原則——依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析、消費(fèi)客群分析，對(duì)戶型做科學(xué)的分配。戶型盡量做到南北通透，特別是主臥做到南向，采光要好。圍繞園林組團(tuán)進(jìn)行分布,陽(yáng)光、健康、現(xiàn)代，充滿個(gè)性,與景觀園林相互襯托中戶型景觀位置好，可以觀景。較小戶型放在臨路段、或社區(qū)外圍。臥室、客廳盡量朝南，通透，部分不能通透的戶型做較小戶型。戶型設(shè)計(jì)——戶型原則——132戶型設(shè)計(jì)建議引入空中庭院概念；其中標(biāo)識(shí)部分為陽(yáng)光花房，面積計(jì)算為一半，相當(dāng)于贈(zèng)送一半面積給業(yè)主；通過偷面積手法，可以增加建筑的容積率；計(jì)算一半面積戶型設(shè)計(jì)建議引入空中庭院概念；計(jì)算一半面積133戶型優(yōu)化戶型優(yōu)化與創(chuàng)新空中花園（使房間具備前廳后院的感覺）下沉式入戶花園設(shè)計(jì)多面采光客廳設(shè)計(jì)豪宅應(yīng)給予更多的設(shè)計(jì)關(guān)顧，才不至淪為時(shí)代的棄兒戶型優(yōu)化戶型優(yōu)化與創(chuàng)新空中花園（使房間具備前廳后院的感覺）豪134入戶花園示意設(shè)置入戶花園，銜接室內(nèi)外自然▼

重視自然環(huán)境的延續(xù)；▼使房間具有前庭后院的感覺；▼倡導(dǎo)健康舒適的家庭生活。入戶花園示意設(shè)置入戶花園，銜接室內(nèi)外自然▼重視自然環(huán)境135產(chǎn)品建議風(fēng)格建議配套建議戶型建議物管建議園林建議售樓處建議產(chǎn)品建議風(fēng)格建議配套建議戶型建議物管建議園林建議售樓處建議136公共空間設(shè)置公共空間設(shè)置137社區(qū)入口豪華大氣的入口與尊崇安保服務(wù)▼

大氣富于品位的入口是一個(gè)社區(qū)的門臉，是居住者身分的象征。▼社區(qū)入口注重建筑與綠化的和諧搭配，營(yíng)造大氣而又優(yōu)雅的社區(qū)入口▼門口的安保服務(wù)也是體現(xiàn)社區(qū)水準(zhǔn)的一個(gè)重要指標(biāo)。社區(qū)入口豪華大氣的入口與尊崇安保服務(wù)▼大氣富于品位的入口138入戶大堂精致而又大氣的入戶大堂每棟設(shè)計(jì)豪華、氣派入戶大堂，彰顯品位與身份，質(zhì)感讓業(yè)主回家有貴賓的感覺入戶大堂精致而又大氣的入戶大堂每棟設(shè)計(jì)139電梯高速、智能化的電梯▼高速化：高速電梯，回家方便快捷▼智能化：智能指紋或聲控或者刷卡電梯電梯高速、智能化的電梯▼高速140智能化住宅建議智能化住宅建議141智能化住宅——打造安全豪宅住宅報(bào)警裝置訪客可視對(duì)講裝置周界防越報(bào)警裝置閉路電視監(jiān)控自動(dòng)抄表裝置（水、電、氣、熱）電子巡更裝置指紋入戶系統(tǒng)車輛出入與停車管理裝置戶內(nèi)緊急求救按鈕緊急廣播與背景音樂智能化，引領(lǐng)新奢適居住風(fēng)潮智能化住宅——打造安全豪宅住宅報(bào)警裝置智能化，引領(lǐng)新奢142低碳住宅實(shí)施建議低碳住宅實(shí)施建議143外窗及屋面遮陽(yáng)隔熱系統(tǒng)外窗及屋面遮陽(yáng)隔熱系統(tǒng)144中央直飲水系統(tǒng)中央直飲水系統(tǒng)145同層排水同層排水146產(chǎn)品建議風(fēng)格建議配套建議戶型建議物管建議園林建議售樓處建議產(chǎn)品建議風(fēng)格建議配套建議戶型建議物管建議園林建議售樓處建議147新古典主義園林，場(chǎng)景式生活禮遇新古典主義園林，場(chǎng)景式生活禮遇148景觀風(fēng)格示意圖以新古典主義風(fēng)格為主題的園林設(shè)計(jì)，新建筑形態(tài)融合一致景觀風(fēng)格示意圖以新古典主義風(fēng)格為主題的園林設(shè)計(jì)，新建筑形態(tài)融149景觀細(xì)節(jié)圖示意景觀細(xì)節(jié)上以古典主義和歐陸風(fēng)的小品搭配，和項(xiàng)目整體形象保持一致。景觀細(xì)節(jié)圖示意景觀細(xì)節(jié)上以古典主義和歐陸風(fēng)的小品搭配，和項(xiàng)目150融合東南亞風(fēng)情與歐陸風(fēng)的景觀小品融合東南亞風(fēng)情與歐陸風(fēng)的景觀小品151以上僅為示例，具體遵循新古典主義園林風(fēng)格，并以工地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況為準(zhǔn)。項(xiàng)目“貴氣”——中央觀景示范區(qū)中央景觀示范區(qū)以上僅為示例，具體遵循新古典主義園林風(fēng)格，并以工地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情152架空層景觀▼將架空層的景觀與中庭園林景觀融為一體，使建筑的整體性和延伸性更強(qiáng)。▼綠化植物應(yīng)高大喬木、灌木與草本植物相搭配，可設(shè)置歐式風(fēng)情的香花植物花園、藥用植物園（如玫瑰園、薰衣草園、葡萄園、等），具有驅(qū)蚊、芳香、健身等附加價(jià)值。架空層景觀優(yōu)化示范架空層景觀▼將架空層的景觀與中庭園林景觀融為一體，使建筑的整153產(chǎn)品建議風(fēng)格建議配套建議戶型建議物管建議園林建議產(chǎn)品戰(zhàn)略售樓處建議產(chǎn)品建議風(fēng)格建議配套建議戶型建議物管建議園林建議產(chǎn)品戰(zhàn)略售樓154售樓處設(shè)計(jì)原則能夠樹立地標(biāo)形象，滿足定位：通過會(huì)所與售樓處展示大盤氣勢(shì)與實(shí)力，形成地標(biāo)建筑。特色鮮明的外立面風(fēng)格：特色鮮明的外立面風(fēng)格，具有強(qiáng)烈的視覺效應(yīng)，易吸引客群進(jìn)入案場(chǎng)，加大成交的可能性。與樓盤建筑和定位一致的設(shè)計(jì)：在售樓處和會(huì)所的設(shè)計(jì)適應(yīng)考慮與樓盤的產(chǎn)品定位和外立面保持關(guān)聯(lián)，行為統(tǒng)一視覺系統(tǒng)。合理的功能區(qū)布局：設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮到合理的功能布局，分配展示區(qū)、洽談區(qū)、休閑區(qū)、體驗(yàn)區(qū)、辦公區(qū)等功能區(qū)域售樓處設(shè)計(jì)原則能夠樹立地標(biāo)形象，滿