2023年最新的買房落戶的城市

第2023年最新的買房落戶的城市當(dāng)“泡沫〞一詞再度被中央高層用于房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，樓市調(diào)控政策也進(jìn)入了升級(jí)階段。

“現(xiàn)在一線城市房貸普遍出現(xiàn)首付比例上調(diào)、折扣力度減弱的情況，濟(jì)南這邊雖然還沒(méi)明顯變化，但預(yù)計(jì)后期折扣優(yōu)惠力度也會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。〞20日，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資深業(yè)務(wù)經(jīng)理王坤對(duì)記者說(shuō)道。

有受訪銀行業(yè)內(nèi)人士指出，降低房貸業(yè)務(wù)占比及杠桿率，將成為銀行業(yè)務(wù)調(diào)控的重點(diǎn)工作，房地產(chǎn)企業(yè)融資鏈條將進(jìn)一步收緊。不過(guò)，由于市場(chǎng)整體資金供應(yīng)仍舊充裕、融資工具愈發(fā)多元化，大型房企仍有騰挪空間。

“除了降杠桿、去泡沫外，三、四線城市仍存在庫(kù)存較大的問(wèn)題，所以未來(lái)市場(chǎng)的分類調(diào)控會(huì)更為明顯。〞中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心負(fù)責(zé)人陳賀表示，短期看房地產(chǎn)政策將變得更有針對(duì)性，不會(huì)出現(xiàn)全面性升級(jí)，“中長(zhǎng)期看，住房供應(yīng)側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革仍是重要工作，總體還會(huì)平穩(wěn)有序。〞

資金鏈再收緊

隨著局部一線城市房?jī)r(jià)再度上漲，房貸、開(kāi)發(fā)貸等資金供血端進(jìn)一步受到嚴(yán)控。

3月17日，北京宣布二套房認(rèn)定將采取“認(rèn)房又認(rèn)貸〞的方式，同時(shí)將購(gòu)置二套普通自住房的首付比例提高至60%，購(gòu)置非普通自住房的首付款比例不低于80%。有媒體報(bào)道稱，局部銀行已經(jīng)醞釀將首套房預(yù)期年化利率優(yōu)惠比例從9折提升至9.5折，甚至恢復(fù)基準(zhǔn)預(yù)期年化利率。

“濟(jì)南首套房貸現(xiàn)在依舊能享受8.5折優(yōu)惠，放款速度上并沒(méi)有明顯放慢，但局部熱點(diǎn)城市已經(jīng)開(kāi)始提升首付比例。〞王坤稱，之前有位客戶想要買一套總價(jià)在260萬(wàn)元左右的房子用于投資，但最近突然放棄了，“客戶一方面擔(dān)憂預(yù)期年化利率提高帶來(lái)本錢的增加，另一方面看到政策調(diào)控加強(qiáng)，也擔(dān)憂后期市場(chǎng)出現(xiàn)降溫。〞

實(shí)際上，近日央行、銀監(jiān)會(huì)等高層就頻頻發(fā)聲，強(qiáng)調(diào)大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)了局部城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，并稱下一步將嚴(yán)加防范房地產(chǎn)泡沫，引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，控制信貸資金過(guò)度流向房地產(chǎn)業(yè)。

“目前房貸業(yè)務(wù)占比擬高，局部銀行甚至接近一半信貸業(yè)務(wù)都來(lái)自于房貸，而且市場(chǎng)中存在購(gòu)房者將手中房產(chǎn)質(zhì)押融資后再度購(gòu)房的情況〔加杠桿操作〕，這都可能帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。〞廣發(fā)銀行信貸部宋姓經(jīng)理對(duì)記者表示，管理層此次強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)資金流向，正是為了防范上述隱患加劇。

一家國(guó)有銀行濟(jì)南某營(yíng)業(yè)部信貸主管人士表示，雖然該行房貸業(yè)務(wù)并未有明顯變化，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸審核已實(shí)行最嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，除了資金不能用于購(gòu)地外，注冊(cè)資金是否達(dá)標(biāo)、有無(wú)資金挪用情況等都進(jìn)入監(jiān)控，一旦出現(xiàn)違規(guī)，將立刻停止出賬?！岸乙郧伴_(kāi)發(fā)商蓋個(gè)一兩層就能拿到預(yù)售證進(jìn)行融資，現(xiàn)在要蓋到12層以上才行，融資難度大大增加。〞

中介擔(dān)憂限購(gòu)升級(jí)

對(duì)于上述情況，證券宏觀分析師姜超認(rèn)為，房貸發(fā)放趨嚴(yán)等政策效應(yīng)正在逐漸顯現(xiàn)，3月局部城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，年內(nèi)房?jī)r(jià)很難持續(xù)上漲。

在其看來(lái)，除了政策面收緊外，金融市場(chǎng)的變化，也將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)資金受制?！叭ツ?個(gè)月的同業(yè)存單預(yù)期年化利率只有3%，而現(xiàn)在超過(guò)4.5%。〞姜超稱，這意味著銀行發(fā)債借錢的本錢超過(guò)了4.5%，接近房貸預(yù)期年化利率水平，所以“未來(lái)折扣房貸預(yù)期年化利率應(yīng)該會(huì)全部消失〞，進(jìn)而給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)壓力。

不過(guò)，受訪銀行業(yè)內(nèi)人士也表示，目前房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市的供應(yīng)緊張情況并未出現(xiàn)明顯緩解，所以即便貸款收緊，市場(chǎng)熱度或仍難有效降低。

“信貸只是房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的一方面，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)貨幣供應(yīng)充裕、融資渠道又多，特別是大型房企現(xiàn)在已經(jīng)成為市場(chǎng)主流群體，它們對(duì)于資本工具的運(yùn)用更為熟稔，所以資金上的騰挪空間也更大。〞上述股份銀行信貸經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)。

局部房地產(chǎn)人士開(kāi)始擔(dān)憂，假設(shè)信貸政策收緊效果不佳，或有更嚴(yán)格的調(diào)控政策出臺(tái)。

“濟(jì)南房?jī)r(jià)降不下來(lái)，就有可能出現(xiàn)再度升級(jí)的限購(gòu)政策。〞有濟(jì)南房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者說(shuō)，如原本濟(jì)南本市戶籍家庭限購(gòu)2套住房，可升級(jí)為“本市戶籍單身者，只能購(gòu)置1套住房〞；原本外地戶籍購(gòu)房者需提供2年以上的濟(jì)南市區(qū)個(gè)人所得稅或社保證明，可升級(jí)為3年以上?！斑@些政策在廣州等一線城市已經(jīng)存在，如果推出來(lái)，我也不會(huì)驚訝。〞

供應(yīng)側(cè)改革仍是重點(diǎn)

“今年的日子肯定不如去年好過(guò)，明年更嚴(yán)峻。〞對(duì)于政策上的變化，山東某房地產(chǎn)企業(yè)工程經(jīng)理李晨對(duì)記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度的上升，與2023年行業(yè)融資放開(kāi)有很大關(guān)系，如今再度縮緊，企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力自然隨著增大，“像我們這種地域性的中小開(kāi)發(fā)商，既要面臨拿地、建材、人工本錢上漲，還要面對(duì)債務(wù)壓力，如果調(diào)控政策范圍進(jìn)一步擴(kuò)大或升級(jí)，明年我們就要考慮怎么活下去的問(wèn)題了。〞

對(duì)此，陳賀認(rèn)為，目前調(diào)控政策處于熱點(diǎn)城市防泡沫、局部城市“去庫(kù)存〞的分類調(diào)控階段，而不是單純的一刀切式緊縮政策。即因城施策，一方面抑制熱點(diǎn)城市商品房的投資投機(jī)情緒，一方面鼓勵(lì)中小城市居民合理的自住和住房改善需求?！岸唐趤?lái)看，政策針對(duì)性會(huì)更為明顯，不會(huì)出現(xiàn)全面升級(jí)的情況。〞

在陳賀看來(lái)，調(diào)控政策短期加碼同時(shí)，國(guó)內(nèi)住房供應(yīng)端的結(jié)構(gòu)性改革重點(diǎn)工作，也在進(jìn)行之中，從而實(shí)現(xiàn)政策搭配上長(zhǎng)、短期兼顧，到達(dá)住房去庫(kù)存、防泡沫與深化住房供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的有機(jī)結(jié)合，有助于實(shí)現(xiàn)未來(lái)中國(guó)住房市場(chǎng)健康平穩(wěn)開(kāi)展。“企業(yè)、購(gòu)房者應(yīng)理性看待相關(guān)政策，把握市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)，防止不必要的恐慌。〞

信貸資源或傾斜三四線城市

交通銀行日前發(fā)布的《交銀中國(guó)財(cái)富景氣指數(shù)報(bào)告》顯示，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“抑泡沫〞和“去庫(kù)存〞背景下，小康家庭對(duì)未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。按擁有的房產(chǎn)數(shù)量看，現(xiàn)在各類人群對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資意愿均有下滑，現(xiàn)在多套房家庭的不動(dòng)產(chǎn)投資意愿下滑態(tài)勢(shì)顯著。

對(duì)于剛需購(gòu)房者會(huì)繼續(xù)給予一些鼓勵(lì)性支持措施，包括購(gòu)房落戶等保障。而對(duì)于炒房來(lái)講，前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市還是會(huì)建立一個(gè)和房?jī)r(jià)掛鉤的政策體系，如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的話，政策還是會(huì)收緊。如果上漲幅度相對(duì)較小，根據(jù)各地情況，不同的分區(qū)調(diào)控會(huì)有不同的措施。

從銀行方面來(lái)講，如果政策再收緊，可能將窗口指導(dǎo)包括北上廣深等熱點(diǎn)地區(qū)的貸款及融資總量控制，還可能停止表外融資渠道，放緩按揭投放速度。

“2023年一二線熱點(diǎn)城市新增貸款比重較高。局部熱點(diǎn)城市調(diào)控政策的收緊或降低2023年的信貸需求，而三四線城市將通過(guò)補(bǔ)位一二線城市來(lái)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)開(kāi)展。〞報(bào)告指出，在新型城鎮(zhèn)化和去庫(kù)存的政策支持下，2023年信貸資源有望向三四線城市