新景祥-蘇州相城-太平街道項目市場定位及產(chǎn)品建議報告-

謹呈東渡國際集團有限公司蘇州●

相城太平街道項目市場定位及產(chǎn)品建議報告研判思路解讀大勢的把握金融環(huán)境特征政策環(huán)境特征市場的把握城市房產(chǎn)發(fā)展特征區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展特征項目的把握項目及競爭環(huán)境認知項目戰(zhàn)略定位評估項目規(guī)劃建議總體規(guī)劃設計建議產(chǎn)品魅力化建議房產(chǎn)發(fā)展環(huán)境特點及趨勢項目發(fā)展機會點和未來發(fā)展空間區(qū)域房產(chǎn)消費市場特征及項目各項定位體系建議模式確定及創(chuàng)新發(fā)展策略解讀地塊價值綜合評估及理解宏觀市場的準確理解及把握消費市場及消費習慣把握市場環(huán)境及機會點研判及把握產(chǎn)品創(chuàng)新、組合及特征的認知梳理及研判項目開發(fā)產(chǎn)品組合及定位目錄：宏觀市場環(huán)境分析…………蘇州房地產(chǎn)市場專題分析…蘇州房地產(chǎn)市場專題分析

………………太平街道房地產(chǎn)市場專題分析…………項目價值解析及定位………一、宏觀市場環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟大勢房地產(chǎn)政策環(huán)境房地產(chǎn)市場走向信貸市場階段性緊縮，房產(chǎn)階段“供血不足”，長期看好。對內(nèi)“通脹”、對外“升值”特點明顯，國內(nèi)“金融風險加劇”；金融信貸市場既已進入新的一輪“緊信貸”、“高利率周期；信貸余額降低導致消費市場供血不足，短期行業(yè)階段性影響明顯，觀望氣氛驟濃；同期證券市場獲利巨大逐步步入調(diào)整期，更多資金將轉(zhuǎn)移至房產(chǎn)，行業(yè)長期看好。一、宏觀市場環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟大勢房地產(chǎn)政策環(huán)境房地產(chǎn)市場走向流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)政策制度依舊“高頻、高密”，效果不佳，“促開發(fā)”“禁囤積”力度加大，后市供應將階段集中。從房地產(chǎn)政策環(huán)節(jié)來看，2007年度，市場依然持續(xù)處于“高密度”、“高力度”政策調(diào)控期，“投資”、“投機”類商品房成為主要調(diào)控對象；從房地產(chǎn)成交環(huán)節(jié)來看，尤其以沿海城市及發(fā)達城市為代表地區(qū)，在政策環(huán)境基本未有太大改善的大環(huán)境下，需求市場迅速放量，成交活躍，也在一定程度上體現(xiàn)了前階段政策調(diào)控不得力的事實；供需矛盾進一步加劇主要體現(xiàn)在：以全國為例，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積增長率在15％-30％之間，而開發(fā)土地面積增長率則成逐年下降的矛盾，有限的土地供應甚至也未能充分形成有效的商品房供應，房地產(chǎn)市場整體供需特征表現(xiàn)在了供應增長的畏縮與客觀需求的高速增長之間的矛盾，抑制囤房囤地政策相應出臺。2007-3-16公布《中華人民共和國物權(quán)法》；2007-4-10“新五條”；2007-4-13《新十條禁令》出臺；2007-5-11一套一標新政出臺；2007-9-27《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》；2007-11-8《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007年修訂）》；2007-11-16《年所得12萬元以上個人自行納稅申報表》；2007-11-29銀監(jiān)會發(fā)布《補充通知》出臺。一、宏觀市場環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟大勢房地產(chǎn)政策環(huán)境房地產(chǎn)市場走向政策走向：宏觀調(diào)控依然嚴峻，主要目標仍為價格增幅的抑制而不是成交總量的降低。上半年度市場將持續(xù)維持在“高利率”、“高稅費”周期，預計仍將有兩次利率上調(diào)，下半年度將可能進入一輪降息周期；信貸放貸管理將進一步加強，資金總量將明顯少于前期，房產(chǎn)開發(fā)、消費環(huán)節(jié)將出現(xiàn)資金緊缺趨勢；政策主力調(diào)控對象仍為住宅類商品房物業(yè)；政策出臺在交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)將更為直接、細化，“投資”、“投機”客群的打擊將影響正常的“改善”、“需求”類消費置業(yè)心理；政策將更傾向與“抑制囤房”及“促進供應”，從根本環(huán)節(jié)通過調(diào)整供需關(guān)系來改善市場價格。2008年年度房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場將是是自行行調(diào)整整的一一個年年度；；信貸額額度將將是影影響全全年成成交市市場走走勢的的關(guān)鍵鍵；調(diào)整是是階段段的，，調(diào)整整的目目的主主要是是針對對價格格的，，后市市依然然看好好；調(diào)整的的周期期關(guān)鍵鍵由政政策具具體的的實行行情況況決定定；非住宅宅類商商品房房受政政策環(huán)環(huán)節(jié)影影響弱弱于住住宅類類商品品房，，后市市機會會點較較多；；區(qū)域性性質(zhì)的的集中中供量量依然然存在在，將將影響響部分分區(qū)域域總體體供需需關(guān)系系。市場走走向：：08年年將是是個調(diào)調(diào)整的的市場場，階階段性性成交交總量量將受受影響響，非非住宅宅物業(yè)業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)機會會點。。二、蘇蘇州房房產(chǎn)市市場專專題分分析蘇州城城市特特征解解讀城市布布局及及發(fā)展展趨勢勢解讀讀蘇州房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析城市特特征小小結(jié)經(jīng)濟實實力雄雄厚，，高速速發(fā)展展的現(xiàn)現(xiàn)代化化工業(yè)業(yè)城市市；人口高高速導導入、、城市市化進進程不不斷深深入的的移民民城市市。地區(qū)生生產(chǎn)總總值位位居全全國第第五、、全省省第四四，國國民生生產(chǎn)總總值達達到4800億億元，，人均均過10000美元元；人口總總量較較高，，達1000萬萬人，，增幅幅較快快，年年均達達7%；流動人人口增增長速速度達達到16%，目目前與與常住住人口口基本本達到到1：：1，，城市市闊容容速度度加快快。城市傳傳統(tǒng)特特征與與現(xiàn)狀狀嚴重重背離離的城城市?！，F(xiàn)代傳統(tǒng)城市化化進程程高速速發(fā)展展的城城市。。固定資資產(chǎn)投投資GDP的貢貢獻率率達46.37%，，房地地產(chǎn)開開發(fā)投投資比比重達達9.76%，，大規(guī)規(guī)模城城市化化建設設特征征明顯顯。消費潛潛能充充足，，消費費習慣慣增長長迅速速的未未來消消費型型城市市二、蘇蘇州房房產(chǎn)市市場專專題分分析蘇州城城市特特征解解讀城市布布局及及發(fā)展展趨勢勢解讀讀蘇州房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析城市特特征小小結(jié)高新區(qū)區(qū)工業(yè)園園區(qū)吳中區(qū)區(qū)相城區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)密密集區(qū)區(qū)域住宅密密集區(qū)區(qū)域新興居居住熱熱點地地區(qū)中心城城區(qū)相對滯滯后地地區(qū)城市空空間布布局已已形成成東西西向產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、居住住密集集區(qū)，，南部成成為近近階段段新興興居住住熱點點，北北部相相對滯滯后；；城市空空間發(fā)發(fā)展觀觀點：：東西問問題重重重、、南部部短期期活躍躍、北北區(qū)空空間巨巨大；；中心城城區(qū)中心城城區(qū)：：空間間的不不足及及規(guī)劃劃制約約限制制了地地區(qū)空空間的的進一一步發(fā)發(fā)展東部地區(qū)東部地地區(qū)：：產(chǎn)業(yè)業(yè)支撐撐充足足、政政策扶扶持有有力，，市場場認知知度較較高，，成交交活躍躍，但但仍存存在空空間不不足及及區(qū)域域本身身既是是工業(yè)業(yè)、住住宅混混雜區(qū)區(qū)域等等問題題的影影響。。西部地區(qū)西部地地區(qū)：：發(fā)展展較早早，與與東部部相同同，屬屬于工工業(yè)、、住宅宅混雜雜地區(qū)區(qū)，總總體空空間不不大。。南部地區(qū)南部地地區(qū)：：土地地政策策引導導及旅旅游資資源的的挖掘掘是地地區(qū)最最大賣賣點，，目前前成交交活躍躍，但但空間間的限限制及及交通通動線線的不不便是是該地地區(qū)發(fā)發(fā)展的的瓶勁勁。北部地區(qū)（本案）北部地地區(qū)：：產(chǎn)業(yè)業(yè)、政政策導導入不不足，，市場場關(guān)注注度不不高是是目前前該地地區(qū)主主要特特點，，但憑憑借其其地緣緣優(yōu)勢勢、環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢、、交通通規(guī)劃劃優(yōu)勢勢、空空間優(yōu)優(yōu)勢，，后市發(fā)發(fā)展空空間巨巨大。二、蘇蘇州房房產(chǎn)市市場專專題分分析蘇州城城市特特征解解讀城市布布局及及發(fā)展展趨勢勢解讀讀蘇州房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析城市特特征小小結(jié)高速城城市化化進程程下總總體房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場供需需關(guān)系系良好好，價價格增增長迅迅速，，近期期階段段受大大勢影影響，，成交交量、、價受受挫。。受上半半年度度房地地產(chǎn)大大勢拉拉動及及地區(qū)區(qū)巨大大新增增人口口導入入，地地區(qū)住住宅房房成交交市場場活躍躍，07年年較上上年增增長128萬平平方米米，增增幅為為22%；；年末新新政影影響，，市場場反映映劇烈烈，成成交下下劃明明顯，，12月成成交僅僅45萬平平方米米，較較上月月下降降8萬萬方，，降幅幅17%左左右，，較年年度中中旬下下降43萬萬方，，降幅幅達到到近50%；價格格方方面面年年度度內(nèi)內(nèi)整整體體保保持持漲漲勢勢，，年年末末新新政政影影響響下下，，價價格格階階段段漲漲勢勢階階段段增增幅幅方方緩緩，，抑抑制制增增長長壓壓力力加加大大。。成交交主主力力在在東東西西向向產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)帶帶，，南南部部吳吳中中成成交交活活躍躍，，北北部部相相城城比比重重小小，，市市場場關(guān)關(guān)注注度度不不高高，，同同時時處處于于價價格格盆盆地地。。從最最近近一一年年度度蘇蘇州州市市各各個個地地區(qū)區(qū)成成交交總總量量對對比比分分析析可可以以看看到到，，主主力力成成交交地地區(qū)區(qū)集集中中在在以以工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)及及吳吳中中區(qū)區(qū)為為主主的的東東、、南南部部地地區(qū)區(qū)，，成成交交量量占占全全市市總總成成交交量量的的近近61%；；中心心城城區(qū)區(qū)受受原原有有規(guī)規(guī)劃劃及及土土地地資資源源緊緊缺缺等等因因素素的的影影響響，，成成交交比比重重偏偏小小，，僅僅占占全全市市總總量量的的19%；；相城城地地區(qū)區(qū)土土地地面面積積較較大大，，而而成成交交比比重重僅僅列列第第三三為為10%，，地地區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展空空間間巨巨大大，，但但目目前前發(fā)發(fā)展展相相對對滯滯后后；；價格格方方面面，，除除平平江江、、相相城城地地區(qū)區(qū)外外，，全全市市其其他他地地區(qū)區(qū)成成交交均均價價差差異異不不大大，，基基本本在在7000到到9000元元每每平平方方米米區(qū)區(qū)間間，，相相城城及及平平江江地地區(qū)區(qū)形形成成價價格格盆盆地地，，從從價價格格層層面面論論證證該該兩兩地地區(qū)區(qū)，，發(fā)發(fā)展展相相對對滯滯后后。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)依依舊舊升升溫溫，，后后市市供供應應增增幅幅依依然然穩(wěn)穩(wěn)定定，，吳中中、、相相城城將將成成為為市市場場熱熱點點，，但但房房產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展郊郊區(qū)區(qū)化化趨趨勢勢明明顯顯；；近年年度度土土地地成成交交活活躍躍、、總總量量較較大大，，2006年年，，土土地地供供應應成成交交放放量量開開始始，，07年年依依然然保保持持較較高高成成交交特特征征；；以吳吳中中、、相相城城為為首首的的近近郊郊地地區(qū)區(qū)成成交交比比重重較較大大，，分分別別占占總總量量43%、、21%；；但就就成成交交土土地地集集中中地地區(qū)區(qū)可可以以發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，土土地地成成交交郊郊區(qū)區(qū)化化特特質(zhì)質(zhì)相相當當明明顯顯。。需求求市市場場將將逐逐步步由由改改善善型型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向至至需需求求型型，，中中、、小小將將受受追追捧捧，，熱點點地地區(qū)區(qū)以以改改善善型型為為主主，，滯滯后后地地區(qū)區(qū)以以需需求求型型為為主主。。引言言：：在在延延續(xù)續(xù)了了02到到06連連續(xù)續(xù)五五年年以以房房地地產(chǎn)產(chǎn)為為代代表表的的高高速速城城市市話話進進程程后后，，目目前前蘇蘇州州房房地地產(chǎn)產(chǎn)需需求求市市場場存存在在以以下下特特征征：：年內(nèi)月成成交平均均面積主主力處于于120平方米米或以上上的中、、大面積積段，表表明，需需求市場場主力仍仍在改善善型消費費為主體體的市場場中；走勢曲線線波動較較大，表表明市場場主力需需求面積積向下動動能較大大，需求求型市場場消費動動能正逐逐步散發(fā)發(fā)；主力需求求面積將將逐步向向小面積積段傾斜斜。各個地區(qū)區(qū)年度成成交主力力平均面面積呈現(xiàn)現(xiàn)以下特特征：成交市場場相對活活躍地區(qū)區(qū)及中心心城區(qū)成成交面積積普遍偏偏大，形形成成交交均價與與成交平平均面積積呈同比比走勢，，表明該該地區(qū)需需求以改改善型為為主；成交市場場相對偏偏弱地區(qū)區(qū)（如相相城、高高新、平平江地區(qū)區(qū)三區(qū)總總成交量量僅為全全市比重重為26%，同同時又表表現(xiàn)出明明顯郊區(qū)區(qū)化特征征的地區(qū)區(qū)）成交交平均面面積相對對較小，，表明該該地區(qū)需需求市場場以需求求型為主主。二、蘇州州房產(chǎn)市市場專題題分析蘇州城市市特征解解讀城市布局局及發(fā)展展趨勢解解讀蘇州房地地產(chǎn)市場場分析城市特征征小結(jié)小結(jié)：高速城市市化進程程及經(jīng)濟濟發(fā)展拉拉動蘇州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場長長期利好好；市場發(fā)展展呈現(xiàn)南南拓北擴擴特征，，蘇州進進入多核核發(fā)展階階段；空間不足足及廠、、住混雜雜影響東東西人居居長期發(fā)發(fā)展；依托交通通、幾何何中心、、輻射、、環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢，城城北更具具優(yōu)勢；；房產(chǎn)市場場成交放放量，供供需關(guān)系系良好但但短期受受阻；北部地區(qū)區(qū)尚處起起步階段段的價格格谷低，，市場認認知度不不高；總體需求求市場逐逐步從改改善型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移至需需求型，，市場主主力戶型型將逐步步走低。。全市參考考個案中中華-第五元元素開發(fā)商蘇州工業(yè)園區(qū)中華企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工地位置園區(qū)園區(qū)津梁路、方洲路口（園區(qū)三中對面）占地面積11.77萬平方米總建面積30萬平方米容積率2.55綠化率55%產(chǎn)品類型19棟13層至25層的高層及小高層住宅小區(qū)產(chǎn)品風格新古典主義首期開盤2006-6-10開盤均價6500元/平方米目前均價8500元/平方米主力面積2房:94—123㎡;3房:125—139㎡;4房:156-165㎡主力總價2房:92萬;3房:112萬;4房:142萬全市參考考案例萬萬科科金色家家園開發(fā)商蘇州萬科置業(yè)有限公司工地位置滄浪區(qū)西環(huán)路與勞動路的交匯處占地面積13.48萬平方米總建面積28.60萬平方米容積率2.12綠化率37%產(chǎn)品類型小高層、高層產(chǎn)品風格簡約古典主義首期開盤2007--8開盤均價8400—9400元/㎡目前均價15000—18000元/㎡主力面積3房:124--144㎡;4房:169--172㎡主力總價3房:201萬;4房:255萬目前狀態(tài)6#、27#、28#三、相城城房產(chǎn)市市場專題題分析區(qū)域特征征解讀區(qū)域布局局及發(fā)展展趨勢解解讀區(qū)域房地地產(chǎn)市場場分析區(qū)域特征征小結(jié)蘇州北部部大區(qū)、、陸路門門戶、城城市未來來發(fā)展的的幾何空空間中心心相城區(qū)位位于古城城蘇州正正北部，，2001年2月28日經(jīng)國國務院批批準，撤撤銷吳縣縣市，分分設相城城區(qū)?？偪偯娣e496平平方公里里；區(qū)域內(nèi)滬滬寧高速速、鐵路路、312國道道、227省道道等道路路、鐵路路交通體體系密集集，成為為蘇州陸路路交通門門戶。由于東西西發(fā)展空空間的不不足，南南部交通通及空間間的瓶頸頸和城市市高速闊闊容的現(xiàn)現(xiàn)狀之間間的矛盾盾加劇，，依托城城市化進進程的推推動和地地區(qū)的位位置優(yōu)勢勢，相城依托托良好的的地緣、、交通規(guī)規(guī)劃、環(huán)環(huán)境、空空間優(yōu)勢勢將是承承接蘇州州城市闊闊容的幾幾何中心心。三產(chǎn)較強強，二產(chǎn)產(chǎn)不足，，總體經(jīng)經(jīng)濟較弱弱。截止2007年年11月月末，蘇蘇州各個個地區(qū)工工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)總值對對比中，，相城區(qū)區(qū)總值僅僅377億元，，位列全全市第四四，作為為目前仍仍以工業(yè)業(yè)為主要要經(jīng)濟支支撐的經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境境中，相相城地區(qū)區(qū)總體經(jīng)經(jīng)濟較弱弱。從產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)角度度來看，，相城第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)比重達達到38%，高高于全市市33%的三產(chǎn)產(chǎn)比重高高出5個個百分點點，地區(qū)區(qū)第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相對對較強。。城市化水水平較低低，未來來發(fā)展空空間巨大大總?cè)丝诜寝r(nóng)人口城市化率產(chǎn)業(yè)人口人口發(fā)展近來年相相城區(qū)非非農(nóng)業(yè)人人口保持持較快增增長速度度，2005年年非農(nóng)人人口7.42萬萬人，2006年非農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口為8.46萬萬人。根據(jù)2006年年官方數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，相城城服務業(yè)業(yè)從業(yè)人人口達12萬人人，反映映了區(qū)域域經(jīng)濟活活躍程度度較好,發(fā)展空空間仍然然較大2006年相城城總?cè)丝诳跒?55034人，，人口密密度尚可可2006年非農(nóng)農(nóng)人口8.46萬人，，城市化化率為23.85%，，與其工工業(yè)化水水平不相相匹配人口基數(shù)是市場剛性需求的重要推動力之一，相城現(xiàn)有約35萬的戶籍人口，根據(jù)統(tǒng)計文件顯示，保守估計2006年相城區(qū)域外來人口有36萬，并且有增長態(tài)勢，人口的變動將促使住房需求的擴容，再加上住房改善需求的變動，潛在需求較大受南部交交通動線線影響，，人口導導入阻隔隔明顯。?；疖囌鞠喑菂^(qū)滬寧高速速312國國道滬寧鐵路路人口人口人口人口景觀資源源優(yōu)勢突突出，房房產(chǎn)集中中相城大大道沿線線，業(yè)態(tài)態(tài)主要為為專業(yè)集集中市場場與住宅宅房項目目。相城大道道相城大道道將成為為相城今今后主要要的行政政、貿(mào)易易、辦公公中心，，南端周周邊聚集集有大量量的專業(yè)業(yè)類集中中市場，，行業(yè)主主要為以以服裝類類為住的的輕紡類類商場，，在建項項目多為為辦公樓樓物業(yè)。。東部片區(qū)區(qū)西部片區(qū)區(qū)相城大道道東部片片區(qū)依托托楊澄西西湖旅游游、風景景資源，，是目前前相城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)最最為密集集地區(qū)，，業(yè)態(tài)以以別墅類類為主的的住宅物物業(yè)組成成，其中中包括多多家全國國性開發(fā)發(fā)企業(yè)入入駐，如如招商依依云水岸岸等，但但該地區(qū)區(qū)隨著土土地資源源的稀缺缺后市供供應將呈呈萎縮的的走勢。。相城大道道西部相相對東部部開發(fā)力力度較弱弱，但這這種趨勢勢將迅速速改變，，周邊目目前在售售項目逐逐步開始始增多，，如中惠惠晨曦印印象，陽陽光加州州、香城城花園等等，尤其其近期蘇蘇州土地地成交相相城總量量連續(xù)放放大，主主要集中中在該地地區(qū)，其其中全國國一線開開發(fā)企業(yè)業(yè)相繼入入駐配合合城市軌軌道交通通的規(guī)劃劃落實，，預計后后市該地地區(qū)將成成為市場場新的熱熱點,本項目既既在該區(qū)區(qū)域內(nèi)。三、相城城房產(chǎn)市市場專題題分析區(qū)域特征征解讀區(qū)域布局局及發(fā)展展趨勢解解讀區(qū)域房地地產(chǎn)市場場分析區(qū)域特征征小結(jié)總體規(guī)劃劃一核A高科技產(chǎn)業(yè)帶

B制造業(yè)基地

C以38平平方公里里中心城城區(qū)為核核心以相城經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)為龍龍頭的，，連接元元和科技技園、渭渭塘創(chuàng)新新工業(yè)園園的高科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)帶以潘陽工工業(yè)園、、東橋工工業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)為依依托，向向東延伸伸至蘇虞虞張公路路的現(xiàn)代代制造業(yè)業(yè)基地D旅游和度假區(qū)沿陽澄湖湖1公里里范圍內(nèi)內(nèi)的旅游游和度假假區(qū)拓城：總總體規(guī)劃劃為一核核三片組組團式的的城市布布局。北部是城城市次重重要發(fā)展展方向，，為都市市區(qū)向常常熟、蘇蘇北加強強輻射重重要跳板板，是未未來城市市發(fā)展最最重要功功能拓展展區(qū)；2006年．中中共相城城區(qū)第二二次黨代代會提出出將著力力打造““四個城城”，即即“水城城、花城城、商城城、最佳佳生態(tài)人人居城””的目標標:“水城””：將以以打造岸岸綠水秀秀的現(xiàn)代代水城為為目標,結(jié)合旅旅游開發(fā)發(fā)做好水水系調(diào)整整規(guī)劃,切實加加強水環(huán)環(huán)境建設設,通過過若干年年的努力力,逐步步實現(xiàn)““東方水水城在蘇蘇州,蘇蘇州水城城看相城城”;“花城””將按照照季季有有花、處處處成景景的目標標,加快快生態(tài)保保護區(qū)、、生態(tài)走走廊、生生態(tài)綠帶帶建設,加強立立體綠化化和花草草種植,使相城城區(qū)“城城在林中中南樓在在綠中、、人在花花中”;“商城””：將大大力發(fā)展展中央商商貿(mào)區(qū),加快專專業(yè)市場場建設,積極引引進一批批品牌企企業(yè)、連連鎖企業(yè)業(yè)入駐,逐步建建設成為為蘇州城城北地區(qū)區(qū)比較繁繁華的商商貿(mào)區(qū);““最佳生生態(tài)休閑閑人居城城”：將將在水城城、花城城、商城城建設基基礎上,大力發(fā)發(fā)展房地地產(chǎn)、旅旅游、休休閑、娛娛樂等服服務業(yè),切實加加強環(huán)境境保護和和城市管管理,通通過各方方面的努努力,把相城城區(qū)建設設成為最最適宜人人居的區(qū)區(qū)域空間定位位目標：：“水城城”、““花城””、“商商城”、、最佳生生態(tài)休閑閑人居城城”；本案公路、鐵鐵路、軌軌道交通通的全面面規(guī)劃將將有效打打破地區(qū)區(qū)長期存存在的交交通阻隔隔；北部交通通規(guī)劃本案本案京滬高鐵鐵在相城城區(qū)太陽陽路上設設站，已已經(jīng)確定定在黃埭埭鎮(zhèn)或元元和鎮(zhèn)之之間選一一；南部交通通規(guī)劃廣濟路、、人民路路的北延延工程明明年年底底即將完完工軌道交通通2號線線預計2012年通車車、4號線預預計2015-2016年通通車。機遇二：：在當前熱熱點地區(qū)區(qū)空間不不足的前前提下高高速城市市化進程程推動下下相城前前景無限限。機遇三：：第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展與城市市發(fā)展目目標高度度統(tǒng)一，，相城地地區(qū)經(jīng)濟濟發(fā)展前前景廣闊闊。機遇四：：第二產(chǎn)業(yè)業(yè)不足與與豐富的的旅游、、景觀資資源使得得相城成成為最適適合的易易居之城城。機遇五：：交通體系系不斷健健全，為為地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟及人人口導入入提供了了強有力力的發(fā)展展動力。。問題一：：第二產(chǎn)業(yè)業(yè)相對發(fā)發(fā)展較弱弱，地區(qū)區(qū)發(fā)展明明顯落后后于其他他地區(qū)；；問題二：：現(xiàn)有交通通的阻隔隔對市場場地區(qū)認認知度形形成較大大阻隔；；機遇一：：價格盆地地與蘇州州的幾何何中心地地緣、交交通優(yōu)勢勢下的地地區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展起起點。三、相城城房產(chǎn)市市場專題題分析區(qū)域特征征解讀區(qū)域布局局及發(fā)展展趨勢解解讀區(qū)域房地地產(chǎn)市場場分析區(qū)域特征征小結(jié)供需關(guān)系系總體良良好，總總量偏低低，地區(qū)區(qū)市場認認知仍需需培育，，價格波動動不大，，增幅有有限，地地區(qū)仍處處于區(qū)域域需求市市場環(huán)境境。1：1.231：1.372007年相城城住宅房房供需比比在1:1.37,求求大于供供,高于于全市1:1.23的的水平,供需關(guān)關(guān)系良好好;但相城年度度成交總量量僅76萬萬方，占全全市比重較較低，僅10%左右右，也反應應出地區(qū)市市場認知仍仍需培育；；成交總量波波動情況來來看，波動動較大，但但受大勢影影響不大，，區(qū)域尚處處于區(qū)域需需求市場帶帶動的市場場環(huán)境;從價格月度度走勢來看看，波動不不大，增幅幅不明顯，，同樣表現(xiàn)現(xiàn)除了區(qū)域域需求市場場的走勢特特征。大規(guī)模的城城市化進程程與人口導導入與目前前蘇州其他他幾大主力力成交區(qū)后后市空間不不足形成矛矛盾，北區(qū)區(qū)必將成為為市場熱點點；北區(qū)憑借著著地緣、交交通、環(huán)境境、空間的的巨大優(yōu)勢勢對區(qū)域發(fā)發(fā)展形成有有效支撐；；土地成交情情況全市總總量增長，，增幅方緩緩，北區(qū)卻卻呈加加速增長趨趨勢，占全全市比重不不斷攀升，，土地供給給層面也預預示后市地地區(qū)將出現(xiàn)現(xiàn)集中開發(fā)發(fā)特征。開發(fā)逐年升升溫，土地地成交活躍躍，后市供供量較大，，區(qū)域?qū)⑦M進入加速開開發(fā)期。與全市特征征相似，戶戶型面積需需求逐步從從改善型消消費市場向向需求型市市場轉(zhuǎn)移，，相城地區(qū)年年度成交主主力平均面面積呈現(xiàn)以以下特征：：月均成交平平均面積波波動較大，，主要因素素在于地區(qū)區(qū)別墅供應應體量較大大，拉動成成交面積階階段較高；；成交波動較較大主要特特征表現(xiàn)為為地區(qū)進入入需求市場場調(diào)整期，，也構(gòu)成該該階段主要要表征的另另一主要特特征；需求市場主主體逐步由由改善型消消費市場調(diào)調(diào)整為需求求型消費市市場，這點點與全市發(fā)發(fā)展相似，，但略晚與與全市水平平。區(qū)域價格增增幅阻抗較較大，增加加產(chǎn)品附加加值成為主主要價格提提升手段，，中式簡約約風格市場場認可度較較高。古元路相城大道澄和路采蓮路中惠晨曦簡約中式/簡裝修7300元/平方米銷售情況：良好香城花園普通住宅/毛坯5500元/平方米銷售情況：良好陽光加州地中海風格/毛坯6500元/平方米銷售情況：良好三、相城房房產(chǎn)市場專專題分析區(qū)域特征解解讀區(qū)域布局及及發(fā)展趨勢勢解讀區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析析區(qū)域特征小小結(jié)小結(jié)：位置優(yōu)勢、、交通優(yōu)勢勢、環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢、空間間優(yōu)勢突出出；經(jīng)濟實力相相對較弱、、交通阻阻隔人口導導入動能不不足，城市市化水平低低；規(guī)劃前景良良好，交通通體系的不不斷健全為為地區(qū)發(fā)展展帶來機會會；區(qū)域型市場場特征明顯顯，新增市市場尚未形形成；地區(qū)全市市市場認知度度低，房產(chǎn)產(chǎn)成交和人人口總量偏偏低，市場場需一定的的培育期；；南部地區(qū)仍仍是房產(chǎn)主主力集中地地區(qū)，其中中西片區(qū)后后市將出現(xiàn)現(xiàn)較大供量量，地區(qū)進進入開發(fā)加加速期；價格增長受受人口導入入不足拖累累，快速阻阻抗較大；；創(chuàng)新型產(chǎn)品品不多，高高附加值產(chǎn)產(chǎn)品成為拉拉動價格、、價值有效效手段；消費市場正正逐步從改改善型轉(zhuǎn)移移向需求型型市場，中中、小戶型型將成為拉拉動人口導導入及量、、價放量的的主力戶型型走向。全市參考個個案中中惠-晨曦印象象基本資料：：開發(fā)商：蘇州中惠房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司行銷企化：：蘇州市博思思堂投資顧顧問有限公公司項目位置：：相城相城城區(qū)采蓮東東路、古元元路北接待中心：：相城區(qū)相城城大道潤元元路銷售電話：業(yè)組合：：高層、多層層、別墅（（聯(lián)體）裝修標準：：簡裝修周圍交通：：公交3、83、86、89路路等占地面積：：123236平方米米建筑面積：：184854平方米米綠化率：40%容積率：1.5車位：10006#8#20#古元路澄和路采蓮路首次推盤：：6#、8#、20#（黃色標標注）預計首次推推盤日期：：2007-12-10預計首次推推盤體量：：16672.49預計推出套套數(shù)：145套預計首次推推盤銷售均均價：7500元元/平方米米序號施工/公安編號地上層數(shù)地下層數(shù)可售套數(shù)120#11F14426#15F14438#15F160戶型配比：：套數(shù)比例90-1005033.56%100-1103020.13%120-1303523.49%130-1403020.13%閣樓42.68%149100.00%四、太平街街道市場專專題分析太平街道概概況板快房地產(chǎn)產(chǎn)市場特征征板快特征小小結(jié)太平街道相城房產(chǎn)開開發(fā)密集區(qū)區(qū)域蘇州后花園園郊區(qū)級區(qū)域域性房地產(chǎn)產(chǎn)板塊蘇州后花園園式的區(qū)位位地段；相城得天獨獨厚的人居居環(huán)境及湖湖景、綠化化資源；輻射常熟、、市區(qū)的交交通要道。。227省道道滬杭高速兩大快速道道路之間，，交通極為為便利太平街道緊鄰陽澄湖湖旅游、景景觀資源小鎮(zhèn)級配套套房地產(chǎn)板板快四、太平街街道市場專專題分析太平街道概概況板快房地產(chǎn)產(chǎn)市場特征征板快特征小小結(jié)受自身地域域、發(fā)展程程度及南部部核心開發(fā)發(fā)區(qū)制約，，價格瓶勁勁明顯，沿河及近河河形成價格格差異，別墅產(chǎn)品成成為區(qū)域主主力產(chǎn)平，，普通公寓寓住宅僅以以補充物業(yè)業(yè)出現(xiàn)。盛世江南聯(lián)體別墅：：5600元/㎡疊加別墅：：5000元/㎡獨棟別墅：：8000元/㎡空中別墅：：4900元/㎡㎡新天地多層：4500-4600元元/㎡多層復式：：4800元/㎡㎡陽澄領島雙拼別墅：：5900--6100元/㎡（06年初成成交價，一一期）獨棟別墅：：8300--9500元/㎡（二二期純獨棟棟）愛丁堡小高層：尚尚未推出聯(lián)體別墅：：7000--8500元/㎡本案中惠晨曦印印象多層：6300元/㎡招商依云水水岸聯(lián)體別墅：：10000-11000元元/㎡中惠愛丁堡領島別墅新天地盛世江南競案外觀：：新天地總套數(shù)125套可售套數(shù)13套可售面積2413.44疊加面積范圍均價范圍44201~2754500~4800多層面積范圍均價范圍8880~1204000~4500領島別墅總套數(shù)201套可售套數(shù)80套可售面積26381.88雙拼面積范圍均價范圍74270~3189500獨棟面積范圍均價范圍129310~5089500盛世花園總套數(shù)128套可售套數(shù)2套可售面積530.03聯(lián)排面積范圍均價范圍40268~2785588疊加面積范圍均價范圍401794988獨棟面積范圍均價范圍83537888復式面積范圍均價范圍402254888中惠。愛丁堡總套數(shù)17套可售套數(shù)12套可售面積2856.65聯(lián)排面積范圍均價范圍17套220~2947000~8500湖景資源對對地區(qū)房價價起到?jīng)Q定定性拉動作作用，經(jīng)濟型產(chǎn)品品成為地區(qū)區(qū)迎合市場場需求產(chǎn)品品，多層普遍偏偏小，在80-120㎡，總總量不多；；經(jīng)濟別墅墅為主力產(chǎn)產(chǎn)品，面積積偏大，在在270-320㎡㎡愛丁堡套數(shù)面積段聯(lián)排12219~296領島別墅套數(shù)面積段雙拼21269~317獨棟55310~508盛世花園套數(shù)面積段疊加1178獨棟1351金澄天地花園套數(shù)面積段多層1102復式12201~275大面積段產(chǎn)產(chǎn)品相對地地區(qū)成交情情況不理想想，成交情情況中區(qū)域域特征明顯顯，需求型型為主、經(jīng)經(jīng)濟型成為為消費市場場接受度較較高產(chǎn)品。。250㎡以以上多層復復式、300㎡以上上獨棟別墅墅、220平方米以以上的聯(lián)體體別墅為目目前滯銷剩剩余的主力力戶型面積積。四、太平街街道市場專專題分析太平街道概概況板快房地產(chǎn)產(chǎn)市場特征征板快特征小小結(jié)小結(jié)：蘇州后花園園的地理區(qū)區(qū)位；郊區(qū)化、小小鎮(zhèn)級的房房產(chǎn)板快；；快速道路拉拉近區(qū)域與與中心的距距離，區(qū)域域中心銜接接板快；景觀、旅游游、旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資源豐豐富；地區(qū)邊緣化化特征明顯顯；房地產(chǎn)市場場區(qū)域性特特征明顯；；經(jīng)濟型產(chǎn)品品、面積受受市場歡迎迎；市場已進入入以需求型型為主的消消費消費市市場。五、項目價價值解析及及定位宗地分析SWOT分分析定位體系項目宗地分分析［地塊／指指標］項目背景信信息：項目位于蘇蘇州市相城城區(qū)北端太太平街道核核心商業(yè)街街金澄路以以南，西鄰鄰太平中學學，距快速速道路僅一一河之隔，，距陽澄湖湖步行約10分鐘左左右。處于小鎮(zhèn)級級配套核心心地區(qū)。金澄路盛世江南金澄錦江國國際酒店新天地基地指標：：用地單位蘇州市土地儲備中心用地位置太平街道太平中學西用地性質(zhì)居住用地（R）用地面積93364平方米建筑退讓要求東：退用地線5米以上，滿足消防要求南：退用地線10米以上西：退用地線5米以上北：退河道藍線10米以上城市設計要求用地功能布局：符合節(jié)約型小區(qū)要求，公建設施盡可能集中布置建筑風格及色彩：現(xiàn)代江南水鄉(xiāng)特色建筑形式要求：建筑立面要處理好落水管、空調(diào)管等設置等室外場地鋪設要求：應考慮無障礙設計，人行部分用材需防滑等其他：充分考慮城市夜景及建筑外立面效果，應避免光污染影響停車位滿足《蘇州市建設項目停車配建指標》要求機動車：室內(nèi)≥70（%）室外≥10（%）容積率0.5---1建筑高度＜24(米)建筑層數(shù)不要求(層)出入口方位與位置機動車:南側(cè)非機動車:南側(cè)建筑密度15-28(%)綠地率≥37(%)日照間距滿足《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》其他內(nèi)容見具體地塊規(guī)劃設計要點（蘇地2007-B-76號）基地四界：：本案北部：與地地區(qū)在售盤盤“新天地地”一河之之隔東部：緊鄰鄰太平街道道中學南部：大部部分為農(nóng)田田及農(nóng)民房房西部：為道道路項目宗地綜綜合評價配套條件小鎮(zhèn)級商業(yè)業(yè)中心經(jīng)濟指標超低建筑密密度、低容容積率、綠綠化率高，，產(chǎn)品創(chuàng)新新空間大區(qū)位條件依托兩條快快速道路，，拉近與中中心城區(qū)距距離，起到到銜接中心心與北部的的作用地塊條件地塊內(nèi)部較較為平坦，，可塑性強強，內(nèi)部布布局上具有有較大發(fā)揮揮空間交通條件公交體系尚尚不健全，，道路體系系尚可環(huán)境條件外部環(huán)境尚尚有一定距距離，需從從產(chǎn)品自身身特性塑造造地塊開發(fā)既既要符合發(fā)發(fā)展商利益益，又要受受市場歡迎迎產(chǎn)品結(jié)合客客群特點上上進行創(chuàng)新新，發(fā)揮地地塊最大價價值五、項目價價值解析及及定位宗地分析SWOT分分析定位體系項目SWOT綜合分分析T威脅S優(yōu)勢O機會地塊方整，，利于開發(fā)發(fā)；小鎮(zhèn)級配套套中心地區(qū)區(qū)；低密度高尚尚住區(qū)；近鄰快速道道路，交通通便利；距陽澄湖步步行僅10分鐘距離離。W劣勢項目周邊尚尚不成熟；；高速道路及及中學的噪噪音影響；；地塊南部的的廠房影響響；地區(qū)城市邊邊緣化特征征。地區(qū)、項目目周邊市場場成熟度不不高；南部交通體體系對地區(qū)區(qū)人口導入入的阻抗；；來自國家宏宏觀政策的的調(diào)控風險險；市場認知度度不高，區(qū)區(qū)域成交總總量偏低；；后市蘇州土地地供應決定的的區(qū)域競爭及及分流的劣勢勢。蘇州持續(xù)高速速的城市化進進程；房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀及趨趨勢導致的相相成必然將成成為人口導入入主力地區(qū)的的優(yōu)勢；相城自身的位位置、交通、、環(huán)境、規(guī)劃劃優(yōu)勢；專業(yè)集中市場場集中度高的的商貿(mào)優(yōu)勢。。五、項目價值值解析及定位位宗地分析SWOT分析析定位體系產(chǎn)品定位總體原則價值最大化品牌最大化依據(jù)：區(qū)域市場特征征梳理；區(qū)域消費習慣慣把握；產(chǎn)品組合經(jīng)驗驗積累。依據(jù)：堅持東渡集團團青年居所領領跑者的理念念；滿足技術(shù)指標標要求。方法：增加產(chǎn)品附加加值；堅持低密度住住區(qū)；高端物業(yè)為杠杠桿組合布局局。方法：產(chǎn)品定位、企企業(yè)理念、技技術(shù)指標的有有機結(jié)合。產(chǎn)品定位項目綜合理解解：相城后花園理解支撐外部環(huán)境：相城區(qū)得天獨獨厚的人居環(huán)環(huán)境；相城總體規(guī)劃劃的“花城””“水城”““商城”“最最佳人居生態(tài)態(tài)城”的規(guī)劃劃定位。區(qū)域環(huán)境：緊鄰陽澄湖水水景資源；緊鄰相城核心心規(guī)劃區(qū)域；；便捷的交通體體系拉近了城城市與范城市市區(qū)域間的距距離。產(chǎn)品定位一座核心魅力力點來自于不不斷自我挖掘掘的低密度精精品住區(qū)理論支撐點：：項目自身及周周邊地區(qū)缺乏乏足夠的魅力力點支撐，需需要從自身角角度不斷挖掘掘；不斷挖掘的過過程也是一個個不斷塑造精精品的過程；；項目9040及容積率1.0的技術(shù)術(shù)指標限定了了其必然是一一座低密度組組合住區(qū)?？腿憾ㄎ桓鶕?jù)我司對市市場的調(diào)研和和了解，本項項目客群為：：由于本項目所所處地區(qū)區(qū)域域性消費市場場特征明顯，，所以我們的的客戶是都市區(qū)域知富富一族他們來自于：：相城核心商貿(mào)貿(mào)區(qū)區(qū)域內(nèi)陽澄湖畔旅游游產(chǎn)業(yè)帶處于這樣的目目的他們崇尚有天天有地的別墅墅生活他們希望延續(xù)續(xù)既有的生活活習慣他們需要一個個安樂生活的的理想居所他們的成分比比重商貿(mào)區(qū)私營業(yè)業(yè)務及從業(yè)人人員區(qū)域范圍內(nèi)適適齡青年及外外來務工的中中、高端從業(yè)業(yè)者旅游產(chǎn)業(yè)鏈相相關(guān)人員他們青睞本案案的原因---三位一體體的要求崇尚別墅生活活的愿望；配套相對完善善的第一居所所；提升生活品質(zhì)質(zhì)的滿足感與工作區(qū)位相相鄰的便捷交交通公司在城中，，家在城中，，利于互相照照管高附加值的理理想居所便利的生活配配套城內(nèi)工作，城城外休閑的養(yǎng)養(yǎng)生之地與陽澄湖一步步之遙環(huán)境資資源情感環(huán)境功能項目定位相城后花園精精品別墅住區(qū)區(qū)相城后花園精精品別墅住區(qū)區(qū)低密度高尚住住區(qū)陽澄湖10分分鐘步行之遙遙便捷的雙高速速公路交通體體系小鎮(zhèn)級的寧靜靜生活便利的生活機機能配套小鎮(zhèn)核心商圈圈之內(nèi)不斷自我挖掘掘的精品典范范高附加值的置置業(yè)首選戰(zhàn)略定位體系系六、項目項目目規(guī)劃設計建建議總體規(guī)劃設計計建議產(chǎn)品魅力化建建議整體規(guī)劃原則則關(guān)鍵詞一：空間布局與價值最大化突顯的高度統(tǒng)一本案的基地特點即是南、西部受廠房及高速道路的環(huán)境影響較高，同時自身又是一個低密度住區(qū)，所以，建議在該兩邊緣排布相對低端的物業(yè)進行屏蔽，保障內(nèi)部別墅住區(qū)品質(zhì)感。關(guān)鍵詞二：道路體系及綠化體系對住區(qū)的景觀保障及區(qū)域分割的高度統(tǒng)一由于受技術(shù)指標限制，本項目必定有一定部分的小