城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析課件

城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析“城市綜合體”開發(fā)實(shí)務(wù)城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析“城市綜合體”開發(fā)實(shí)務(wù)一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組合策略五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃六、解析招商模式與技巧二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組安東尼·圣修伯里說：

若要建造一艘船，別叫一群人去采集木頭，別分派他們?nèi)蝿?wù)與工作，而是誘導(dǎo)他們渴望大海的遼闊無垠。安東尼·圣修伯里說：理清概念：

“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體?！锔逦亩x：

“城市綜合體”是一個(gè)城市的微縮體，是將城市中的居住、辦公、購(gòu)物、休閑、商務(wù)、旅游、展覽、娛樂等城市生活元素的三項(xiàng)以上進(jìn)行有機(jī)組合，依靠復(fù)合性的較大規(guī)模建筑物乃至建筑群，將寫字樓、酒店、公寓、住宅、商業(yè)、廣場(chǎng)、公園、商業(yè)街等多種房產(chǎn)產(chǎn)品聚合起來，從而形成的一個(gè)多功能、多業(yè)態(tài)、多物業(yè)類型的綜合體。理清概念：★更清晰的定義：城市綜合體的最早雛形清明上河圖城市綜合體的最早雛形清明上河圖

美國(guó)的洛克菲勒中心.pptx最早的城市綜合體美國(guó)的洛克菲勒中心.pptx最早的城市綜合體城市綜合體的分類1、城市CBD中心的城市綜合體，如北京萬達(dá)廣場(chǎng)。2、交通樞紐型城市綜合體，如北京國(guó)瑞城。

3、城郊結(jié)合部城市綜合體，如世茂、

蝶湖灣。

城市綜合體的分類1、城市CBD中心的城市綜合體，如北京區(qū)別于其它物業(yè)形態(tài)的典型性城市綜合體超大的建筑規(guī)模完善的交通體系現(xiàn)代的城市景觀豐富的業(yè)態(tài)組合有特色的城市地標(biāo)區(qū)別于其它物業(yè)形態(tài)的典型性城市超大的完善的現(xiàn)代的豐富的有特色城市化發(fā)展催生城市綜合體.pptx廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個(gè)城市只有一個(gè)中心”？——上世紀(jì)90年代，這些中心發(fā)展的輝煌的確應(yīng)證了這種說法，然而城市在發(fā)展，這些中心還能適應(yīng)不斷增長(zhǎng)的發(fā)展需求嗎？城市綜合體，城市化進(jìn)程的產(chǎn)物城市化發(fā)展催生城市綜合體.pptx廣州-北京路重慶-解放碑北城市綜合體帶給市民的是——代表一種新城市時(shí)代的生活方式城市綜合體集合了城市的商務(wù)辦公資源、商業(yè)資源、景觀資源、休閑娛樂資源、居住資源，各個(gè)業(yè)態(tài)既相對(duì)獨(dú)立又相互影響互補(bǔ)城市綜合體不僅能滿足人們?cè)谏钌细鞣矫娴男枨?，業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)及依賴，更體現(xiàn)出綜合體地產(chǎn)開發(fā)模式的科學(xué)性及聯(lián)動(dòng)性使人們充分體驗(yàn)辦公、購(gòu)物、娛樂、休閑的一站式服務(wù)，享受繁華、便捷的都市生活城市綜合體帶給市民的是——城市綜合體集合了城市的商務(wù)辦公資源城市綜合體——最高級(jí)別的商業(yè)地產(chǎn)

案例分享：北京華貿(mào)中心.pptx城市綜合體——最高級(jí)別的商業(yè)地產(chǎn)政府層面政策的宏觀環(huán)境土地的獲取與城市規(guī)劃的配合地脈文脈的挖掘城市的標(biāo)志與景觀行業(yè)層面行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范資金越來越集中多元投資理念的輸入資本市場(chǎng)的多渠道開發(fā)商層面合理租售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期培育、多方合作突出商業(yè)屬性，形成自有品牌專業(yè)化運(yùn)作強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)特色產(chǎn)業(yè)升級(jí)，帶動(dòng)市場(chǎng)增長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)？政府層面政策的宏觀環(huán)境土地的獲取與城市規(guī)劃的配合地脈文脈的挖一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組合策略五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃六、解析招商模式與技巧二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組城市綜合體的基本功能商業(yè)商務(wù)居住城市綜合體的基本功能商業(yè)商務(wù)居住城市發(fā)展到現(xiàn)階段，需要一個(gè)資源共生、聚合增值的地產(chǎn)模式，一個(gè)城市的精神引領(lǐng)，將生活資源融入其中。城市綜合體是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物。工業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)文教區(qū)功能分區(qū)社會(huì)運(yùn)行成本增加經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低土地使用效率降低種族隔離加大生活成本空間/時(shí)間隔裂土地資源大量浪費(fèi)缺乏景觀和活力內(nèi)在因素——開發(fā)模式出現(xiàn)的必然性城市發(fā)展到現(xiàn)階段，需要一個(gè)資源共生、聚合增值綜合體地產(chǎn)開發(fā)模式的價(jià)值體現(xiàn)六本木.pptx城市綜合體將為城市帶來巨大的增值價(jià)值現(xiàn)代城市中心區(qū)的綜合性開發(fā)需要建設(shè)全過程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。城市綜合體在這樣的城市發(fā)展背景下成為卓有成效的開發(fā)模式。無論從業(yè)態(tài)組合還是資源聚合的本質(zhì)，城市綜合體對(duì)城市的影響不能單純地看作是傳統(tǒng)地產(chǎn)模式。她是個(gè)開放式的交流中心，不間斷地與城市交流自身的資源城市綜合體更是個(gè)核心，影響甚至能帶動(dòng)整個(gè)城市發(fā)展她是一個(gè)強(qiáng)大的磁場(chǎng)，融匯城市各種資源這就是城市綜合體特有的城市精神——“融匯、交流、影響”一個(gè)“資源共生、聚合增值”的全新地產(chǎn)模式綜合體地產(chǎn)開發(fā)模式的價(jià)值體現(xiàn)六本木現(xiàn)代城市的發(fā)展與城市化進(jìn)程在經(jīng)歷多重曲折之后，其發(fā)展的軌跡愈來愈清晰，其中一個(gè)最大的變化是城市發(fā)展由粗放型向集約型方向的轉(zhuǎn)化從某種意義上來講，21世紀(jì)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的基本單位，既不是企業(yè)，也不是國(guó)家，而是大城市圈。在做大做強(qiáng)城市的同時(shí)，通過城與區(qū)域的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市與區(qū)域的一體化，將成為現(xiàn)代城市的主要努力方向“城市——區(qū)域”一體化城市空間多中心化城市功能多樣化城市形象特色化城市環(huán)境生態(tài)化城市資源集約化城市綜合體對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有聯(lián)動(dòng)與推動(dòng)性對(duì)城市中心具有強(qiáng)化作用具有復(fù)合性、多樣化功能體現(xiàn)城市特色、城市形象土地集約利用、環(huán)境友好體現(xiàn)快捷信息交流開發(fā)模式與現(xiàn)代城市發(fā)展的契合性現(xiàn)代城市的發(fā)展與城市化進(jìn)程在經(jīng)歷多重曲折之后，其發(fā)展的軌跡愈123456789高可達(dá)性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完整性強(qiáng)大的對(duì)外輻射型升值價(jià)值城市綜合體的九大特征123456789高可達(dá)性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性城市綜合體的價(jià)值商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)價(jià)值強(qiáng)大的資本吸附磁場(chǎng)效應(yīng)現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速的最佳物業(yè)價(jià)值翻倍增長(zhǎng)強(qiáng)大的商業(yè)價(jià)值洼地效應(yīng)城市空間延續(xù)價(jià)值加快城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代；規(guī)避商業(yè)的無序競(jìng)爭(zhēng)；提升城市居民的生活狀態(tài)；擴(kuò)大城市居民的消費(fèi)需求；釋放存量、擴(kuò)大增量就業(yè)崗位；開拓稅源；帶動(dòng)資金流、信息流、物流、人流的良性擴(kuò)張城市綜合體的價(jià)值商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)價(jià)值強(qiáng)大的資本吸附磁場(chǎng)效應(yīng)現(xiàn)金流持有物業(yè)部分，有效的商業(yè)運(yùn)作帶來物業(yè)的增值；租金的回報(bào)能保證項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)；可利用自持物業(yè)進(jìn)行再融資或在資本市場(chǎng)直接變現(xiàn)；成功的商業(yè)案例，將能以更低的價(jià)格獲取土地和項(xiàng)目；

成功的綜合體大大提升企業(yè)品牌，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收商業(yè)物業(yè)的增值持續(xù)穩(wěn)定的收益強(qiáng)大的融資平臺(tái)項(xiàng)目拓展的優(yōu)勢(shì)品牌影響力開發(fā)商為什么做城市綜合體？合理租售，銷售回款要保證項(xiàng)目開發(fā)所需現(xiàn)金流；可售物業(yè)的現(xiàn)金持有物業(yè)部分，有效的商業(yè)運(yùn)作帶來物業(yè)的增值；租金的回報(bào)能保證您是誰？為了做地產(chǎn)而做商業(yè)為了做商業(yè)而做地產(chǎn)案例分享西蒙介紹.pptx您是誰？為了做地產(chǎn)而做商業(yè)為了做商業(yè)而做地產(chǎn)案例分享西蒙城市綜合體如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值緊扣客戶需求、吸引購(gòu)買者、投資客、觀光客業(yè)態(tài)新穎，包容性強(qiáng)，吸引消費(fèi)者、觀光客理念超前，設(shè)計(jì)出跳，形成地標(biāo)，吸引市民商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品形態(tài)建筑特征讓人來住，讓人來看，讓人來買，讓人來消費(fèi)，讓人回去做宣傳城市綜合體如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值緊扣客戶需求、吸引購(gòu)買者、投資客、城市綜合體的開發(fā)，有別于傳統(tǒng)的住宅開發(fā)，增加后續(xù)經(jīng)營(yíng)的環(huán)節(jié)，延長(zhǎng)了價(jià)值鏈，許多更深遠(yuǎn)的價(jià)值是在后期實(shí)現(xiàn)的。定位設(shè)計(jì)建設(shè)招商運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商城市綜合體的開發(fā)過程不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商城市綜合體的開發(fā)，有別于傳統(tǒng)的住宅開發(fā)，增加后續(xù)經(jīng)營(yíng)的環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的區(qū)別？盈利模式的區(qū)別規(guī)劃設(shè)計(jì)的區(qū)別開發(fā)流程的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別.ppt商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的區(qū)別？盈利模式的區(qū)別規(guī)劃設(shè)計(jì)的區(qū)別開發(fā)流商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？?jī)r(jià)值一次性實(shí)現(xiàn)非請(qǐng)勿來非要你來要實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？?jī)r(jià)值一次性實(shí)現(xiàn)我們的城市綜合體是否有魅力？你的建筑有沒有魅力？是不是令人難忘？1你的產(chǎn)品有沒有競(jìng)爭(zhēng)力？客戶會(huì)不會(huì)買？2你的商業(yè)有沒有磁性，商家會(huì)不會(huì)爭(zhēng)相進(jìn)？3

你的業(yè)態(tài)是否新穎有趣，消費(fèi)者是否喜歡來？4？如果回答：是！則項(xiàng)目大功告成。我們的城市綜合體是否有魅力？你的建筑有沒有魅力？是不是令人一、“現(xiàn)金流”是綜合體開發(fā)的基礎(chǔ)現(xiàn)金為王.pptx

住宅開發(fā)模式產(chǎn)品策略決定一切復(fù)合地產(chǎn)模式產(chǎn)品、配比、租售及推進(jìn)節(jié)奏的精確把控商業(yè)地產(chǎn)模式由經(jīng)營(yíng)鏈串聯(lián)的房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式全產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)及不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)一、“現(xiàn)金流”是綜合體開發(fā)的基礎(chǔ)現(xiàn)金為王.

案例分析住宅開發(fā)模式萬達(dá)廣場(chǎng)曾經(jīng)的尷尬.pptx復(fù)合地產(chǎn)模式多產(chǎn)品組合模式.pptx商業(yè)地產(chǎn)模式萬達(dá)商業(yè)模式.pptx不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式嘉德置地的全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作模式案例分析住宅開發(fā)模式萬達(dá)廣場(chǎng)曾經(jīng)的尷尬.pptx復(fù)合地產(chǎn)模全產(chǎn)業(yè)鏈的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)案例：嘉德置地的運(yùn)作模式.pptx全產(chǎn)業(yè)鏈的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)案例：

二、項(xiàng)目定位是開發(fā)的前提業(yè)態(tài)定位

功能定位

經(jīng)營(yíng)定位

客群/客層定位商圈定位

模式定位

形象定位

戰(zhàn)略定位

二、項(xiàng)目定位是開發(fā)的前提業(yè)態(tài)定位功能定位經(jīng)營(yíng)定位

三、產(chǎn)品研究是開發(fā)的根本商業(yè)商務(wù)居住城市綜合體三、產(chǎn)品研究是開發(fā)的根本商業(yè)商務(wù)居住城市住宅產(chǎn)品純住宅產(chǎn)品類住宅產(chǎn)品商務(wù)產(chǎn)品寫字樓酒店純商業(yè)產(chǎn)品集中商業(yè)街區(qū)商業(yè)產(chǎn)品分類解析產(chǎn)品的分類.pptx住宅產(chǎn)品純住宅產(chǎn)品類住宅產(chǎn)品商務(wù)產(chǎn)品寫字樓酒店純商業(yè)產(chǎn)品集中

四、租售關(guān)系是開發(fā)的核心現(xiàn)金流銷售融資租金商業(yè)價(jià)值經(jīng)營(yíng)收益物業(yè)增值品牌提升四、租售關(guān)系是開發(fā)的核心現(xiàn)金流銷售融資租金商業(yè)價(jià)值經(jīng)營(yíng)收益

五、商業(yè)模式是開發(fā)的關(guān)鍵“先招商后建設(shè)，訂單式開發(fā)模式”是萬達(dá)成功的關(guān)鍵商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式.ppt深圳華潤(rùn)中心.pptx五、商業(yè)模式是開發(fā)的關(guān)鍵“先招商后建設(shè)，訂單式開發(fā)模式”是六、業(yè)態(tài)組合是開發(fā)的重點(diǎn)六、業(yè)態(tài)組合是開發(fā)的重點(diǎn)七、招商管理讓定位和業(yè)態(tài)組合落地七、招商管理讓定位和業(yè)態(tài)組合落地

做好準(zhǔn)備了嗎？足夠的決心，有嗎？足夠的資金，有嗎？足夠的資源，有嗎？足夠的時(shí)間，有嗎？做好準(zhǔn)備了嗎？足夠的決心，有嗎？足夠的資金，有嗎？足夠的資凡事都得趁早做商業(yè)地產(chǎn)——亦是如此凡事都得趁早做商業(yè)地產(chǎn)——亦是如此一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組合策略五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃六、解析招商模式與技巧二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組城市綜合體開發(fā)系統(tǒng)的形成城市綜合體項(xiàng)目城市綜合體開發(fā)系統(tǒng)的形成城市綜合體項(xiàng)目市場(chǎng)研究（選址）運(yùn)營(yíng)管理招商與建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)定位城市綜合體開發(fā)全環(huán)節(jié)市場(chǎng)研究運(yùn)營(yíng)管理招商與建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)定位城市綜合體開發(fā)全環(huán)節(jié)城市綜合體可控性開發(fā)流程城市綜合體可控性開發(fā)流程土地與項(xiàng)目獲取階段市場(chǎng)研究及定位階段方案與產(chǎn)品塑造階段設(shè)計(jì)與產(chǎn)品優(yōu)化階段項(xiàng)目工程建設(shè)階段項(xiàng)目招商租售階段商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理階段融資與資本運(yùn)作階段

開發(fā)全流程解析開發(fā)全流程.xlsx土地與項(xiàng)目獲取階段市場(chǎng)研究及定位階段方案與產(chǎn)品塑造階段設(shè)計(jì)與寫字樓公寓酒店商業(yè)展覽……

城市綜合體就是一個(gè)大容器寫字樓公寓酒店商業(yè)展覽……城市綜合體就是一個(gè)大容器確定產(chǎn)品組合要系統(tǒng)考慮租售比現(xiàn)金流保證建筑設(shè)計(jì)商業(yè)形象控規(guī)指標(biāo)確定產(chǎn)品組合要系統(tǒng)考慮租售比現(xiàn)金流建筑商業(yè)控規(guī)專題研究：如何通過模型推導(dǎo)，形成產(chǎn)品策略？案例分享：項(xiàng)目配比推導(dǎo)及經(jīng)濟(jì)模型測(cè)算.docx專題研究：案例分享：項(xiàng)目配比推導(dǎo)及經(jīng)濟(jì)模型測(cè)算.docx

單純的商業(yè)綜合體導(dǎo)致城市公共空間白天和夜晚使用率形成鮮明反差，公共設(shè)施在閑置，造成資源浪費(fèi)；“24H”的復(fù)合模式實(shí)現(xiàn)了城市資源的均衡使用，地塊在每時(shí)每刻都充滿活力，土地利用價(jià)值能極大提升。24H綜合-復(fù)合單純的商業(yè)綜合體導(dǎo)致城市公共空間白天和夜晚使用商務(wù)客流的共享：規(guī)劃出酒店和購(gòu)物中心之間的動(dòng)線連接，鼓勵(lì)酒店的住客到商業(yè)空間休閑和消費(fèi)，以發(fā)揮綜合體優(yōu)勢(shì)；通過酒店提升物業(yè)價(jià)值；高星級(jí)酒店在資本市場(chǎng)上的估值不可忽視。五星級(jí)酒店在綜合體的地位商務(wù)客流的共享：規(guī)劃出酒店和購(gòu)物中心之間的動(dòng)線連接，鼓勵(lì)酒店不適當(dāng)?shù)拇钆鋾?huì)影響物業(yè)總體價(jià)值。超五星級(jí)別酒店與名品購(gòu)物中心或中高檔購(gòu)物中心搭配。四、五星級(jí)酒店與中高檔購(gòu)物中心搭配。酒店級(jí)別與購(gòu)物中心之間的關(guān)系大商集團(tuán)在哈爾濱的麥凱樂購(gòu)物中心不適當(dāng)?shù)拇钆鋾?huì)影響物業(yè)總體價(jià)值。酒店級(jí)別與購(gòu)物中心之間的關(guān)系陽光100東營(yíng)黃河文化公園項(xiàng)目位于山東省東營(yíng)市東西城區(qū)之間，占地超過2500畝，是一個(gè)黃河文化主題的綜合體。包含黃河國(guó)際論壇中心、黃河博物館、大型主題商業(yè)、居住區(qū)等多種功能。平衡好“鬧”與“靜”的關(guān)系——區(qū)域分隔陽光100東營(yíng)黃河文化公園平衡好“鬧”與“靜”的關(guān)系——區(qū)域平衡好“鬧”與“靜”的關(guān)系——塔樓裙樓分隔平衡好“鬧”與“靜”的關(guān)系——塔樓裙樓分隔城市綜合體的職能容積磁鐵“巨無霸”如何解決容積和磁鐵的關(guān)系.ppt綜合體的職能城市綜合體的職能容積磁鐵“巨無霸”如何解決容積和磁鐵的關(guān)系.法國(guó)拉德芳斯——城市綜合體的典范

拉德芳斯.pptx

法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里；擁有歐洲最大的商業(yè)中心，包括很多的國(guó)際總部大廈；歐洲最大的公交換乘中心。區(qū)內(nèi)的新凱旋門，是和巴黎老凱旋門相呼應(yīng)，代表的是新巴黎；法國(guó)拉德芳斯——城市綜合體的典范法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里；區(qū)萬達(dá)商業(yè)模式的經(jīng)驗(yàn)分享萬達(dá)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)分享.pptx萬達(dá)商業(yè)模式的經(jīng)驗(yàn)分享萬達(dá)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)分享.pptx一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組合策略五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃六、解析招商模式與技巧二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組商業(yè)業(yè)態(tài)解析商業(yè)業(yè)態(tài)解析.pptx

購(gòu)物中心百貨商場(chǎng)綜合超市社區(qū)超市倉(cāng)儲(chǔ)超市專業(yè)市場(chǎng)精品廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)解析商業(yè)業(yè)態(tài)解析.pptx購(gòu)物競(jìng)爭(zhēng)因素機(jī)遇因素市場(chǎng)因素多少數(shù)量什么檔次什么類別什么區(qū)域資源因素商戶定位業(yè)態(tài)組合與商戶定位競(jìng)爭(zhēng)因素機(jī)遇因素市場(chǎng)因素多少數(shù)量什么檔次什么類別什么區(qū)域資源運(yùn)籌帷幄，決勝千里，吾不如張良；鎮(zhèn)國(guó)家，撫百姓，吾不如蕭何；統(tǒng)百萬兵，戰(zhàn)必勝，吾不如韓信。此三人皆人杰也，吾能用之，故有天下也。商業(yè)地產(chǎn)的招商運(yùn)營(yíng)——資源的整合劉邦運(yùn)籌帷幄，決勝千里，吾不如張良；劉邦?yuàn)蕵?/p>

專賣店主力店休閑餐飲業(yè)態(tài)組合，其實(shí)就是功能的組合娛樂專賣店主力店休閑餐飲業(yè)態(tài)組合，其實(shí)就是功能的組合項(xiàng)目定位目標(biāo)市場(chǎng)商戶定位商戶定位不僅要與項(xiàng)目定位相符合，同時(shí)也要與目標(biāo)市場(chǎng)的需求層次相符合業(yè)態(tài)組合要尊重市場(chǎng)上海正大廣場(chǎng).ppt項(xiàng)目定位目標(biāo)市場(chǎng)商戶定位商戶定位不僅要與項(xiàng)目定位相符合，同時(shí)

各不同品牌、不同商業(yè)類型之間不僅存在品牌共生現(xiàn)象，還存在品牌互補(bǔ)與品牌排斥現(xiàn)象。同時(shí)不同的商戶組合還會(huì)產(chǎn)生不同的品牌效應(yīng)及租金收益。利用好品牌共生性與品牌互補(bǔ)性可以大大提高雙方的營(yíng)業(yè)效益，處理不好品牌排斥問題不僅導(dǎo)致營(yíng)業(yè)下滑甚至導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)品牌流失。商戶的共生與互補(bǔ)各不同品牌、不同商業(yè)類型之間不僅存在品牌共生商業(yè)“馬太”：一般檔次高、行業(yè)地位高的品牌要放置在優(yōu)勢(shì)位置，醒目位置。位置差位置好品牌檔次、影響力及形象商業(yè)“馬太”商業(yè)“馬太”：一般檔次高、行業(yè)地位高的品牌

不同業(yè)態(tài)還存在互補(bǔ)現(xiàn)象：業(yè)態(tài)互補(bǔ)是指兩種不同的商業(yè)形態(tài)可以共享客流，可以相互促進(jìn)對(duì)方營(yíng)業(yè)效益的商業(yè)現(xiàn)象。電影院

電子游戲美食廣場(chǎng)娛樂大世界品牌專賣店業(yè)態(tài)互補(bǔ)不同業(yè)態(tài)還存在互補(bǔ)現(xiàn)象：業(yè)態(tài)互補(bǔ)是指兩種不負(fù)一樓一樓二樓三樓檔次高、形像好、租金高：如奢侈品店、珠寶、化妝品店等中檔次、中租金：如服裝店、禮品店等檔次低、租金低、目的性消費(fèi)如餐飲、娛樂檔次低、形像差、租金低：如超市、運(yùn)動(dòng)休閑服裝、鞋類等租金承受能力的不同及人流帶動(dòng)的不同也導(dǎo)致業(yè)態(tài)組合分布不同。業(yè)態(tài)分布負(fù)一樓一樓二樓三樓檔次高、形像好、租金高要找到品牌效益、人流帶動(dòng)、租金效益、形象效益的最佳平衡點(diǎn)。不同的業(yè)態(tài)、不同的商戶品牌需考慮到不同的品牌影響力、客流帶動(dòng)力、形象沖擊力及租金收益力等等個(gè)性化因素。但業(yè)態(tài)配比并沒有最好之說，最適合的就是最好的。業(yè)態(tài)配比黃金取割.pptm要找到品牌效益、人流帶動(dòng)、租金效益、形象效

單純的商業(yè)綜合體導(dǎo)致城市公共空間白天和夜晚使用率形成鮮明反差，公共設(shè)施在閑置，造成資源浪費(fèi)；“24H”的業(yè)態(tài)復(fù)合模式實(shí)現(xiàn)了城市資源的均衡使用，地塊在每時(shí)每刻都充滿活力，土地利用價(jià)值能極大提升。24H業(yè)態(tài)復(fù)合單純的商業(yè)綜合體導(dǎo)致城市公共空間白天和夜晚使用

主力店是指承租面積大，品牌知名度高，美譽(yù)度高，有大批忠實(shí)顧客，并具有高水平管理能力，能依靠自我能力吸引客流存活下來的大型零售品牌?？系禄貏倏蛧?guó)美主力店如太平洋、沃爾瑪?shù)刃前涂嗣栏穹浦髁Φ暝跇I(yè)態(tài)組合中的作用主力店是指承租面積大，品牌知名度高，美譽(yù)度城市商業(yè)中心1區(qū)域中心型2精品商場(chǎng)百貨公司購(gòu)物中心商業(yè)街手機(jī)通訊銀行專業(yè)市場(chǎng)餐飲娛樂汽車市場(chǎng)家居建材大型餐飲34社區(qū)商業(yè)中心小型超市餐飲店娛樂休閑社區(qū)配套便利店批發(fā)市場(chǎng)汽配市場(chǎng)家居建材名品折扣店大型餐飲大型娛樂購(gòu)物中心專業(yè)市場(chǎng)綜合超市服裝店餐飲店娛樂社區(qū)配套便利店社區(qū)型郊區(qū)型土地成本遞減,客流量遞減不同地段適合不同的主力業(yè)態(tài)租金遞增城市商業(yè)中心1區(qū)域中心型2精品商場(chǎng)汽車市場(chǎng)34社區(qū)商業(yè)中心批案例分析

大寧國(guó)際.ppt案例分析

大寧國(guó)際.ppt千萬不要想當(dāng)然城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析課件一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組合策略五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃六、解析招商模式與技巧二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組事后控制不如事中控制，事中控制不

如事前控制。防患未然，更勝治亂于已成之后。

準(zhǔn)確定位——防患于未然事后控制不如事中控制，事中控制不準(zhǔn)確定位——防患于未然永遠(yuǎn)朝前看！定位亦是如此永遠(yuǎn)朝前看！定位亦是如此商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是通過分析目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、城市商業(yè)總況、消費(fèi)承載與來源、市場(chǎng)資源依托、投資經(jīng)營(yíng)能力、可比類似競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，以商業(yè)需求和市場(chǎng)依托為導(dǎo)向，以客觀市場(chǎng)調(diào)研為依據(jù)對(duì)項(xiàng)目提出可行性的市場(chǎng)定位，為招商和銷售工作提供依據(jù)。

重視市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是通過分析目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)涉及的內(nèi)容經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查與分析典型性調(diào)查與研究未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究立地條件研究商圈的確定和研究

市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)涉及的內(nèi)容經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)市場(chǎng)調(diào)研的分析市場(chǎng)調(diào)研人口；發(fā)展；

經(jīng)濟(jì)；

商圈分析；

消費(fèi)特點(diǎn)分析；

商業(yè)狀況分析；

區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查

（地段、物業(yè)、品牌級(jí)次、客群、銷售額）

自身的特點(diǎn)

（口岸、交通、物業(yè)、規(guī)模、人流量、商業(yè)配套）

優(yōu)劣勢(shì)分析

（硬件、軟件）市場(chǎng)調(diào)研的分析市場(chǎng)調(diào)研人口；案例分享市調(diào)案例1.ppt案例分享市調(diào)案例1.ppt每個(gè)項(xiàng)目都有其特殊性，文化、旅游、習(xí)俗、都有可能成為其商業(yè)元素做商業(yè)地產(chǎn)需要最大限度地挖掘商業(yè)元素商業(yè)元素可以是傳承、可以是沿襲、也可以是創(chuàng)造。古為今用洋為中用他為我用

充分挖掘商業(yè)元素上海新天地案例.ppt每個(gè)項(xiàng)目都有其特殊性，文化、旅游、習(xí)俗、都有可能成為其商業(yè)元

項(xiàng)目定位的主要方面業(yè)態(tài)定位功能定位

經(jīng)營(yíng)定位客群定位

項(xiàng)目定位1.ppt案例：東莞華南MALL.pptx項(xiàng)目定位的主要方面業(yè)態(tài)功能經(jīng)營(yíng)客群項(xiàng)目定位1.ppt

項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位

功能定位

經(jīng)營(yíng)定位

客群/客層定位商圈定位

模式定位

形象定位

戰(zhàn)略定位

項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位功能定位經(jīng)營(yíng)定位客群/客層定位商城市綜合體的定位方法城市綜合體的定位剖析.pptx城市綜合體的定位方法城市綜合體的定位剖析.pptx千萬不能模仿他人城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析課件只售不租出讓產(chǎn)權(quán)只租不售統(tǒng)一管理不售不租自主經(jīng)營(yíng)租售結(jié)合收放自如開發(fā)商與商家聯(lián)營(yíng)

明確商業(yè)模式只售不租出讓產(chǎn)權(quán)只租不售統(tǒng)一管理不售不租自主經(jīng)營(yíng)租售結(jié)合

重視主力店

“主力店”的概念是從美國(guó)傳來的，英文叫做ANCHOR錨）。船沒有錨就飄浮不定，如果一個(gè)購(gòu)物中心里面沒有主力店，商場(chǎng)的定位就會(huì)模糊不清。一般說來，在項(xiàng)目中能夠主動(dòng)吸引人流、對(duì)其他品牌有號(hào)召力的店，就是主力店。主力店的特點(diǎn)：一是面積大，大面積能夠帶來大人流。另外就是擁有眾多忠誠(chéng)客群的知名品牌。實(shí)際上，傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)大多都沒有主力店，主力店的概念是隨著商業(yè)地產(chǎn)的新生業(yè)態(tài)——ShoppingMall的誕生而興起的。大型購(gòu)物中心（Mall）的特點(diǎn)是規(guī)模大、業(yè)態(tài)全，能實(shí)現(xiàn)居民“一站式消費(fèi)”的需求。因此，在百貨、賣場(chǎng)、餐飲、娛樂等方面引入知名品牌商家，無疑是吸引客流的最佳方式。

因此招商遵循“主力店先行”，已經(jīng)是一條基本原則，但這也絕不是唯一原則。

好的開始是成功的一半重視主力店“主力店”的概念是從美國(guó)傳來的，掌握主力店的技術(shù)要求

掌握主力店的選址技術(shù)條件，既可以為你的定位能落地做好鋪墊，又能充分站在經(jīng)營(yíng)者的訴求上看待商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)，主力店其實(shí)是最好的商業(yè)設(shè)計(jì)老師。各主力店技術(shù)條件要求.ppt掌握主力店的技術(shù)要求掌握主力店的選址技術(shù)條件做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)需要最大限度地挖掘項(xiàng)目所能夠傳承和捕捉的商業(yè)元素；

成功挖掘的前提也依賴于高水平的規(guī)劃；

制定科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃，科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃是招商質(zhì)量的基礎(chǔ)；

把功夫下在做好商業(yè)規(guī)劃上尤顯重要

重視商業(yè)規(guī)劃重視商業(yè)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)專業(yè)系統(tǒng)的形成商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)專業(yè)系統(tǒng)的形成

商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則創(chuàng)意的獨(dú)特性空間的合理性環(huán)境的舒適性動(dòng)線的合理性設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性

可售型商業(yè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)集錦.pptx商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則創(chuàng)意的獨(dú)特性空間的合理性環(huán)境的投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)性內(nèi)外部聯(lián)系完整性城市綜合體設(shè)計(jì)規(guī)劃的重點(diǎn)空間連續(xù)性土地使用均衡性1、不同種類的土地相對(duì)均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顧不同時(shí)段對(duì)綜合體中各個(gè)功能的不同使用；1、平面的連續(xù)：通常采用整體設(shè)計(jì)，其中任何一項(xiàng)功能都會(huì)影響整體效果；2、立面的連續(xù)：要保持城市綜合體內(nèi)建筑物的風(fēng)格統(tǒng)一，就要使立面有連續(xù)性；3、空間的連續(xù)：優(yōu)越的區(qū)位要求功能建筑體之間通過空中、地下和地面多層次的空間體系內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使各功能建筑體有機(jī)結(jié)合；對(duì)外界的交通依賴較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模1、整體的規(guī)劃必須要顧及現(xiàn)金流的延續(xù)，以使產(chǎn)品的出售節(jié)奏掌握在最合理的狀態(tài)，2、通過多種模式的推算，找到IRR的最大值，也通過平穩(wěn)持有部分的經(jīng)營(yíng)預(yù)期，以使得物業(yè)自身具有升值潛力投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)性內(nèi)外部聯(lián)系完整性城市綜合體設(shè)計(jì)規(guī)劃的重點(diǎn)空增加商業(yè)項(xiàng)目磁性和魅力的方法！專怪新增加商業(yè)項(xiàng)目磁性和魅力的方法！專怪新案例分享怡豐城·新加坡.ppt案例分享怡豐城·新加坡.ppt

商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)需重視的方面人流動(dòng)線對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)起決定作用規(guī)劃設(shè)計(jì)要滿足經(jīng)營(yíng)的功能多樣化通道和動(dòng)線是設(shè)計(jì)規(guī)劃的重點(diǎn)一定要重視燈光設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮商業(yè)屬性休閑區(qū)域的規(guī)劃設(shè)計(jì)容易出亮點(diǎn)要考慮到顧客如何度過3小時(shí)融進(jìn)文化元素始終是不錯(cuò)的選擇商業(yè)改造提升商業(yè)價(jià)值.ppt商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)需重視的方面人流動(dòng)線對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)起決定作用規(guī)劃設(shè)要常鍛煉身體珍愛脊椎多多運(yùn)動(dòng).ppt城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析課件

中庭的設(shè)計(jì)策略中庭的設(shè)計(jì)策略城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析課件城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析課件外部交通流線的設(shè)置外部交通流線的設(shè)置城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析課件城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析課件內(nèi)部交通流線的設(shè)置內(nèi)部交通流線的設(shè)置城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析課件城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析課件目標(biāo)人群地鐵客群周邊常住人口社區(qū)人口人流分析目標(biāo)人群地鐵客群周邊常住人口社區(qū)人口人流分析內(nèi)部人流動(dòng)線設(shè)置內(nèi)部人流動(dòng)線設(shè)置城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析課件

商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)步驟建筑設(shè)計(jì)配套規(guī)劃立面規(guī)劃主力商家訴求設(shè)計(jì)深化裝修規(guī)劃

商業(yè)設(shè)計(jì)絕不僅是建筑設(shè)計(jì)，它是一個(gè)系統(tǒng)，并且要同定位、招商、商家訴求等緊密聯(lián)系起來，才能完成全部的設(shè)計(jì)流程。主力店引進(jìn)招商把控市場(chǎng)定位項(xiàng)目包裝規(guī)劃可提升價(jià)值.pptx商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)步驟建筑設(shè)計(jì)配套規(guī)劃立面規(guī)劃主力商家訴求設(shè)計(jì)深

商業(yè)設(shè)施規(guī)劃道路規(guī)劃停車場(chǎng)規(guī)劃

環(huán)境設(shè)施規(guī)劃商業(yè)建筑體外裝規(guī)劃

商業(yè)空間內(nèi)裝規(guī)劃商業(yè)街設(shè)施規(guī)劃CIS規(guī)劃SIGN設(shè)計(jì)商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃細(xì)則.pptx商業(yè)設(shè)施規(guī)劃道路規(guī)劃停車場(chǎng)規(guī)劃

環(huán)境設(shè)施規(guī)劃商業(yè)建筑體外裝城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析課件城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析課件

商業(yè)空間規(guī)劃商業(yè)空間規(guī)劃的黃金法則.ppt法則一：規(guī)劃最佳使用率法則二：開間合理的黃金分割點(diǎn)

法則三：突顯商場(chǎng)空間

法則四：遵循人流消費(fèi)習(xí)慣

法則五：強(qiáng)調(diào)休閑及趣味元素法則六：適度規(guī)模法則七：導(dǎo)示系統(tǒng)醒目法則八：合理預(yù)留廣告位商業(yè)空間規(guī)劃商業(yè)空間規(guī)劃的黃金法則.ppt法城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析課件城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析課件案例分享日本大阪難波公園.pptx案例分享日本大阪難波公園.pptx不要將自己置于尷尬境地不要將自己置于尷尬境地萬達(dá)廣場(chǎng)解析（案例分享）萬達(dá)模式解析.pps萬達(dá)廣場(chǎng)解析萬達(dá)模式解析.pps要常鍛煉身體珍愛脊椎多多運(yùn)動(dòng).ppt城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析課件一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組合策略五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃六、解析招商模式與技巧二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組

確定招商模式混合招商自行招商委托招商確定招商模式混合招商自行招商委托招商

確定微觀經(jīng)營(yíng)主體

微觀經(jīng)營(yíng)主體選擇在商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)期間就應(yīng)該有初步規(guī)劃，不同的商業(yè)房地產(chǎn)的微觀商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體組成千變?nèi)f化，這不是偶然的，也不是由市場(chǎng)自由決定的，而是開發(fā)商有意識(shí)選擇的結(jié)果。確定微觀經(jīng)營(yíng)主體.pptx確定微觀經(jīng)營(yíng)主體微觀經(jīng)營(yíng)主體選擇在商業(yè)房地產(chǎn)招商推廣策略招商進(jìn)度及品質(zhì)控制業(yè)務(wù)流程及條件審批控制招商團(tuán)隊(duì)的組建及管理商戶定位及組合策略招商條件及談判策略招商策略招商策略招商條件的制定辦法.pptx招商推廣策略招商進(jìn)度及品質(zhì)控制業(yè)務(wù)流程及條件審批控制招商團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理原則放水養(yǎng)魚原則同業(yè)相助異業(yè)互補(bǔ)原則先主力店后散戶之先后有序原則優(yōu)質(zhì)商戶與平庸商戶區(qū)別對(duì)待原則各功能合理配比原則形像與效益相平衡原則招商執(zhí)行可行性原則招商的基本原則統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理原則放水養(yǎng)魚原則同業(yè)相助異業(yè)互補(bǔ)原則先主力店

擬定招商計(jì)劃

以招商為主線確定完整的籌備進(jìn)度招商及籌備階段進(jìn)度安排.xls招商計(jì)劃表.xls周詳?shù)挠?jì)劃是成功的保證擬定招商計(jì)劃以招商為主線確定完整的籌備進(jìn)度周詳?shù)挠?jì)劃項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)市場(chǎng)定位 市場(chǎng)研究推廣策略

團(tuán)隊(duì)管理

招商控制

商戶組合招商條件

招商計(jì)劃是開展整個(gè)招商工作的方向性、實(shí)施性文件，一經(jīng)確認(rèn)不能隨意更改，要保持政策、方向、過程、進(jìn)度的連貫性、一致性，并對(duì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行過程監(jiān)控，保證計(jì)劃的全面實(shí)施，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。商戶定位招商計(jì)劃的實(shí)施招商控制表.xls項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)市場(chǎng)定位 市場(chǎng)研究推廣策略談判前的準(zhǔn)備談判技巧攻略談判應(yīng)注意的原則談判中的加值招商談判技巧招商談判策略.ppt談判前的準(zhǔn)備談判技巧攻略談判應(yīng)注意的原則談判中的加值招商談判謝謝Thanks!謝謝城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析“城市綜合體”開發(fā)實(shí)務(wù)城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析“城市綜合體”開發(fā)實(shí)務(wù)一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組合策略五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃六、解析招商模式與技巧二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組安東尼·圣修伯里說：

若要建造一艘船，別叫一群人去采集木頭，別分派他們?nèi)蝿?wù)與工作，而是誘導(dǎo)他們渴望大海的遼闊無垠。安東尼·圣修伯里說：理清概念：

“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體?！锔逦亩x：

“城市綜合體”是一個(gè)城市的微縮體，是將城市中的居住、辦公、購(gòu)物、休閑、商務(wù)、旅游、展覽、娛樂等城市生活元素的三項(xiàng)以上進(jìn)行有機(jī)組合，依靠復(fù)合性的較大規(guī)模建筑物乃至建筑群，將寫字樓、酒店、公寓、住宅、商業(yè)、廣場(chǎng)、公園、商業(yè)街等多種房產(chǎn)產(chǎn)品聚合起來，從而形成的一個(gè)多功能、多業(yè)態(tài)、多物業(yè)類型的綜合體。理清概念：★更清晰的定義：城市綜合體的最早雛形清明上河圖城市綜合體的最早雛形清明上河圖

美國(guó)的洛克菲勒中心.pptx最早的城市綜合體美國(guó)的洛克菲勒中心.pptx最早的城市綜合體城市綜合體的分類1、城市CBD中心的城市綜合體，如北京萬達(dá)廣場(chǎng)。2、交通樞紐型城市綜合體，如北京國(guó)瑞城。

3、城郊結(jié)合部城市綜合體，如世茂、

蝶湖灣。

城市綜合體的分類1、城市CBD中心的城市綜合體，如北京區(qū)別于其它物業(yè)形態(tài)的典型性城市綜合體超大的建筑規(guī)模完善的交通體系現(xiàn)代的城市景觀豐富的業(yè)態(tài)組合有特色的城市地標(biāo)區(qū)別于其它物業(yè)形態(tài)的典型性城市超大的完善的現(xiàn)代的豐富的有特色城市化發(fā)展催生城市綜合體.pptx廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個(gè)城市只有一個(gè)中心”？——上世紀(jì)90年代，這些中心發(fā)展的輝煌的確應(yīng)證了這種說法，然而城市在發(fā)展，這些中心還能適應(yīng)不斷增長(zhǎng)的發(fā)展需求嗎？城市綜合體，城市化進(jìn)程的產(chǎn)物城市化發(fā)展催生城市綜合體.pptx廣州-北京路重慶-解放碑北城市綜合體帶給市民的是——代表一種新城市時(shí)代的生活方式城市綜合體集合了城市的商務(wù)辦公資源、商業(yè)資源、景觀資源、休閑娛樂資源、居住資源，各個(gè)業(yè)態(tài)既相對(duì)獨(dú)立又相互影響互補(bǔ)城市綜合體不僅能滿足人們?cè)谏钌细鞣矫娴男枨?，業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)及依賴，更體現(xiàn)出綜合體地產(chǎn)開發(fā)模式的科學(xué)性及聯(lián)動(dòng)性使人們充分體驗(yàn)辦公、購(gòu)物、娛樂、休閑的一站式服務(wù)，享受繁華、便捷的都市生活城市綜合體帶給市民的是——城市綜合體集合了城市的商務(wù)辦公資源城市綜合體——最高級(jí)別的商業(yè)地產(chǎn)

案例分享：北京華貿(mào)中心.pptx城市綜合體——最高級(jí)別的商業(yè)地產(chǎn)政府層面政策的宏觀環(huán)境土地的獲取與城市規(guī)劃的配合地脈文脈的挖掘城市的標(biāo)志與景觀行業(yè)層面行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范資金越來越集中多元投資理念的輸入資本市場(chǎng)的多渠道開發(fā)商層面合理租售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期培育、多方合作突出商業(yè)屬性，形成自有品牌專業(yè)化運(yùn)作強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)特色產(chǎn)業(yè)升級(jí)，帶動(dòng)市場(chǎng)增長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)？政府層面政策的宏觀環(huán)境土地的獲取與城市規(guī)劃的配合地脈文脈的挖一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組合策略五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃六、解析招商模式與技巧二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組城市綜合體的基本功能商業(yè)商務(wù)居住城市綜合體的基本功能商業(yè)商務(wù)居住城市發(fā)展到現(xiàn)階段，需要一個(gè)資源共生、聚合增值的地產(chǎn)模式，一個(gè)城市的精神引領(lǐng)，將生活資源融入其中。城市綜合體是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物。工業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)文教區(qū)功能分區(qū)社會(huì)運(yùn)行成本增加經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低土地使用效率降低種族隔離加大生活成本空間/時(shí)間隔裂土地資源大量浪費(fèi)缺乏景觀和活力內(nèi)在因素——開發(fā)模式出現(xiàn)的必然性城市發(fā)展到現(xiàn)階段，需要一個(gè)資源共生、聚合增值綜合體地產(chǎn)開發(fā)模式的價(jià)值體現(xiàn)六本木.pptx城市綜合體將為城市帶來巨大的增值價(jià)值現(xiàn)代城市中心區(qū)的綜合性開發(fā)需要建設(shè)全過程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。城市綜合體在這樣的城市發(fā)展背景下成為卓有成效的開發(fā)模式。無論從業(yè)態(tài)組合還是資源聚合的本質(zhì)，城市綜合體對(duì)城市的影響不能單純地看作是傳統(tǒng)地產(chǎn)模式。她是個(gè)開放式的交流中心，不間斷地與城市交流自身的資源城市綜合體更是個(gè)核心，影響甚至能帶動(dòng)整個(gè)城市發(fā)展她是一個(gè)強(qiáng)大的磁場(chǎng)，融匯城市各種資源這就是城市綜合體特有的城市精神——“融匯、交流、影響”一個(gè)“資源共生、聚合增值”的全新地產(chǎn)模式綜合體地產(chǎn)開發(fā)模式的價(jià)值體現(xiàn)六本木現(xiàn)代城市的發(fā)展與城市化進(jìn)程在經(jīng)歷多重曲折之后，其發(fā)展的軌跡愈來愈清晰，其中一個(gè)最大的變化是城市發(fā)展由粗放型向集約型方向的轉(zhuǎn)化從某種意義上來講，21世紀(jì)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的基本單位，既不是企業(yè)，也不是國(guó)家，而是大城市圈。在做大做強(qiáng)城市的同時(shí)，通過城與區(qū)域的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市與區(qū)域的一體化，將成為現(xiàn)代城市的主要努力方向“城市——區(qū)域”一體化城市空間多中心化城市功能多樣化城市形象特色化城市環(huán)境生態(tài)化城市資源集約化城市綜合體對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有聯(lián)動(dòng)與推動(dòng)性對(duì)城市中心具有強(qiáng)化作用具有復(fù)合性、多樣化功能體現(xiàn)城市特色、城市形象土地集約利用、環(huán)境友好體現(xiàn)快捷信息交流開發(fā)模式與現(xiàn)代城市發(fā)展的契合性現(xiàn)代城市的發(fā)展與城市化進(jìn)程在經(jīng)歷多重曲折之后，其發(fā)展的軌跡愈123456789高可達(dá)性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完整性強(qiáng)大的對(duì)外輻射型升值價(jià)值城市綜合體的九大特征123456789高可達(dá)性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性城市綜合體的價(jià)值商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)價(jià)值強(qiáng)大的資本吸附磁場(chǎng)效應(yīng)現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速的最佳物業(yè)價(jià)值翻倍增長(zhǎng)強(qiáng)大的商業(yè)價(jià)值洼地效應(yīng)城市空間延續(xù)價(jià)值加快城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代；規(guī)避商業(yè)的無序競(jìng)爭(zhēng)；提升城市居民的生活狀態(tài)；擴(kuò)大城市居民的消費(fèi)需求；釋放存量、擴(kuò)大增量就業(yè)崗位；開拓稅源；帶動(dòng)資金流、信息流、物流、人流的良性擴(kuò)張城市綜合體的價(jià)值商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)價(jià)值強(qiáng)大的資本吸附磁場(chǎng)效應(yīng)現(xiàn)金流持有物業(yè)部分，有效的商業(yè)運(yùn)作帶來物業(yè)的增值；租金的回報(bào)能保證項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)；可利用自持物業(yè)進(jìn)行再融資或在資本市場(chǎng)直接變現(xiàn)；成功的商業(yè)案例，將能以更低的價(jià)格獲取土地和項(xiàng)目；

成功的綜合體大大提升企業(yè)品牌，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收商業(yè)物業(yè)的增值持續(xù)穩(wěn)定的收益強(qiáng)大的融資平臺(tái)項(xiàng)目拓展的優(yōu)勢(shì)品牌影響力開發(fā)商為什么做城市綜合體？合理租售，銷售回款要保證項(xiàng)目開發(fā)所需現(xiàn)金流；可售物業(yè)的現(xiàn)金持有物業(yè)部分，有效的商業(yè)運(yùn)作帶來物業(yè)的增值；租金的回報(bào)能保證您是誰？為了做地產(chǎn)而做商業(yè)為了做商業(yè)而做地產(chǎn)案例分享西蒙介紹.pptx您是誰？為了做地產(chǎn)而做商業(yè)為了做商業(yè)而做地產(chǎn)案例分享西蒙城市綜合體如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值緊扣客戶需求、吸引購(gòu)買者、投資客、觀光客業(yè)態(tài)新穎，包容性強(qiáng)，吸引消費(fèi)者、觀光客理念超前，設(shè)計(jì)出跳，形成地標(biāo)，吸引市民商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品形態(tài)建筑特征讓人來住，讓人來看，讓人來買，讓人來消費(fèi)，讓人回去做宣傳城市綜合體如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值緊扣客戶需求、吸引購(gòu)買者、投資客、城市綜合體的開發(fā)，有別于傳統(tǒng)的住宅開發(fā)，增加后續(xù)經(jīng)營(yíng)的環(huán)節(jié)，延長(zhǎng)了價(jià)值鏈，許多更深遠(yuǎn)的價(jià)值是在后期實(shí)現(xiàn)的。定位設(shè)計(jì)建設(shè)招商運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商城市綜合體的開發(fā)過程不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商城市綜合體的開發(fā)，有別于傳統(tǒng)的住宅開發(fā)，增加后續(xù)經(jīng)營(yíng)的環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的區(qū)別？盈利模式的區(qū)別規(guī)劃設(shè)計(jì)的區(qū)別開發(fā)流程的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別.ppt商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的區(qū)別？盈利模式的區(qū)別規(guī)劃設(shè)計(jì)的區(qū)別開發(fā)流商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？?jī)r(jià)值一次性實(shí)現(xiàn)非請(qǐng)勿來非要你來要實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？?jī)r(jià)值一次性實(shí)現(xiàn)我們的城市綜合體是否有魅力？你的建筑有沒有魅力？是不是令人難忘？1你的產(chǎn)品有沒有競(jìng)爭(zhēng)力？客戶會(huì)不會(huì)買？2你的商業(yè)有沒有磁性，商家會(huì)不會(huì)爭(zhēng)相進(jìn)？3

你的業(yè)態(tài)是否新穎有趣，消費(fèi)者是否喜歡來？4？如果回答：是！則項(xiàng)目大功告成。我們的城市綜合體是否有魅力？你的建筑有沒有魅力？是不是令人一、“現(xiàn)金流”是綜合體開發(fā)的基礎(chǔ)現(xiàn)金為王.pptx

住宅開發(fā)模式產(chǎn)品策略決定一切復(fù)合地產(chǎn)模式產(chǎn)品、配比、租售及推進(jìn)節(jié)奏的精確把控商業(yè)地產(chǎn)模式由經(jīng)營(yíng)鏈串聯(lián)的房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式全產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)及不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)一、“現(xiàn)金流”是綜合體開發(fā)的基礎(chǔ)現(xiàn)金為王.

案例分析住宅開發(fā)模式萬達(dá)廣場(chǎng)曾經(jīng)的尷尬.pptx復(fù)合地產(chǎn)模式多產(chǎn)品組合模式.pptx商業(yè)地產(chǎn)模式萬達(dá)商業(yè)模式.pptx不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式嘉德置地的全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作模式案例分析住宅開發(fā)模式萬達(dá)廣場(chǎng)曾經(jīng)的尷尬.pptx復(fù)合地產(chǎn)模全產(chǎn)業(yè)鏈的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)案例：嘉德置地的運(yùn)作模式.pptx全產(chǎn)業(yè)鏈的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)案例：

二、項(xiàng)目定位是開發(fā)的前提業(yè)態(tài)定位

功能定位

經(jīng)營(yíng)定位

客群/客層定位商圈定位

模式定位

形象定位

戰(zhàn)略定位

二、項(xiàng)目定位是開發(fā)的前提業(yè)態(tài)定位功能定位經(jīng)營(yíng)定位

三、產(chǎn)品研究是開發(fā)的根本商業(yè)商務(wù)居住城市綜合體三、產(chǎn)品研究是開發(fā)的根本商業(yè)商務(wù)居住城市住宅產(chǎn)品純住宅產(chǎn)品類住宅產(chǎn)品商務(wù)產(chǎn)品寫字樓酒店純商業(yè)產(chǎn)品集中商業(yè)街區(qū)商業(yè)產(chǎn)品分類解析產(chǎn)品的分類.pptx住宅產(chǎn)品純住宅產(chǎn)品類住宅產(chǎn)品商務(wù)產(chǎn)品寫字樓酒店純商業(yè)產(chǎn)品集中

四、租售關(guān)系是開發(fā)的核心現(xiàn)金流銷售融資租金商業(yè)價(jià)值經(jīng)營(yíng)收益物業(yè)增值品牌提升四、租售關(guān)系是開發(fā)的核心現(xiàn)金流銷售融資租金商業(yè)價(jià)值經(jīng)營(yíng)收益

五、商業(yè)模式是開發(fā)的關(guān)鍵“先招商后建設(shè)，訂單式開發(fā)模式”是萬達(dá)成功的關(guān)鍵商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式.ppt深圳華潤(rùn)中心.pptx五、商業(yè)模式是開發(fā)的關(guān)鍵“先招商后建設(shè)，訂單式開發(fā)模式”是六、業(yè)態(tài)組合是開發(fā)的重點(diǎn)六、業(yè)態(tài)組合是開發(fā)的重點(diǎn)七、招商管理讓定位和業(yè)態(tài)組合落地七、招商管理讓定位和業(yè)態(tài)組合落地

做好準(zhǔn)備了嗎？足夠的決心，有嗎？足夠的資金，有嗎？足夠的資源，有嗎？足夠的時(shí)間，有嗎？做好準(zhǔn)備了嗎？足夠的決心，有嗎？足夠的資金，有嗎？足夠的資凡事都得趁早做商業(yè)地產(chǎn)——亦是如此凡事都得趁早做商業(yè)地產(chǎn)——亦是如此一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組合策略五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃六、解析招商模式與技巧二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組城市綜合體開發(fā)系統(tǒng)的形成城市綜合體項(xiàng)目城市綜合體開發(fā)系統(tǒng)的形成城市綜合體項(xiàng)目市場(chǎng)研究（選址）運(yùn)營(yíng)管理招商與建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)定位城市綜合體開發(fā)全環(huán)節(jié)市場(chǎng)研究運(yùn)營(yíng)管理招商與建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)定位城市綜合體開發(fā)全環(huán)節(jié)城市綜合體可控性開發(fā)流程城市綜合體可控性開發(fā)流程土地與項(xiàng)目獲取階段市場(chǎng)研究及定位階段方案與產(chǎn)品塑造階段設(shè)計(jì)與產(chǎn)品優(yōu)化階段項(xiàng)目工程建設(shè)階段項(xiàng)目招商租售階段商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理階段融資與資本運(yùn)作階段

開發(fā)全流程解析開發(fā)全流程.xlsx土地與項(xiàng)目獲取階段市場(chǎng)研究及定位階段方案與產(chǎn)品塑造階段設(shè)計(jì)與寫字樓公寓酒店商業(yè)展覽……

城市綜合體就是一個(gè)大容器寫字樓公寓酒店商業(yè)展覽……城市綜合體就是一個(gè)大容器確定產(chǎn)品組合要系統(tǒng)考慮租售比現(xiàn)金流保證建筑設(shè)計(jì)商業(yè)形象控規(guī)指標(biāo)確定產(chǎn)品組合要系統(tǒng)考慮租售比現(xiàn)金流建筑商業(yè)控規(guī)專題研究：如何通過模型推導(dǎo)，形成產(chǎn)品策略？案例分享：項(xiàng)目配比推導(dǎo)及經(jīng)濟(jì)模型測(cè)算.docx專題研究：案例分享：項(xiàng)目配比推導(dǎo)及經(jīng)濟(jì)模型測(cè)算.docx

單純的商業(yè)綜合體導(dǎo)致城市公共空間白天和夜晚使用率形成鮮明反差，公共設(shè)施在閑置，造成資源浪費(fèi)；“24H”的復(fù)合模式實(shí)現(xiàn)了城市資源的均衡使用，地塊在每時(shí)每刻都充滿活力，土地利用價(jià)值能極大提升。24H綜合-復(fù)合單純的商業(yè)綜合體導(dǎo)致城市公共空間白天和夜晚使用商務(wù)客流的共享：規(guī)劃出酒店和購(gòu)物中心之間的動(dòng)線連接，鼓勵(lì)酒店的住客到商業(yè)空間休閑和消費(fèi)，以發(fā)揮綜合體優(yōu)勢(shì)；通過酒店提升物業(yè)價(jià)值；高星級(jí)酒店在資本市場(chǎng)上的估值不可忽視。五星級(jí)酒店在綜合體的地位商務(wù)客流的共享：規(guī)劃出酒店和購(gòu)物中心之間的動(dòng)線連接，鼓勵(lì)酒店不適當(dāng)?shù)拇钆鋾?huì)影響物業(yè)總體價(jià)值。超五星級(jí)別酒店與名品購(gòu)物中心或中高檔購(gòu)物中心搭配。四、五星級(jí)酒店與中高檔購(gòu)物中心搭配。酒店級(jí)別與購(gòu)物中心之間的關(guān)系大商集團(tuán)在哈爾濱的麥凱樂購(gòu)物中心不適當(dāng)?shù)拇钆鋾?huì)影響物業(yè)總體價(jià)值。酒店級(jí)別與購(gòu)物中心之間的關(guān)系陽光100東營(yíng)黃河文化公園項(xiàng)目位于山東省東營(yíng)市東西城區(qū)之間，占地超過2500畝，是一個(gè)黃河文化主題的綜合體。包含黃河國(guó)際論壇中心、黃河博物館、大型主題商業(yè)、居住區(qū)等多種功能。平衡好“鬧”與“靜”的關(guān)系——區(qū)域分隔陽光100東營(yíng)黃河文化公園平衡好“鬧”與“靜”的關(guān)系——區(qū)域平衡好“鬧”與“靜”的關(guān)系——塔樓裙樓分隔平衡好“鬧”與“靜”的關(guān)系——塔樓裙樓分隔城市綜合體的職能容積磁鐵“巨無霸”如何解決容積和磁鐵的關(guān)系.ppt綜合體的職能城市綜合體的職能容積磁鐵“巨無霸”如何解決容積和磁鐵的關(guān)系.法國(guó)拉德芳斯——城市綜合體的典范

拉德芳斯.pptx

法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里；擁有歐洲最大的商業(yè)中心，包括很多的國(guó)際總部大廈；歐洲最大的公交換乘中心。區(qū)內(nèi)的新凱旋門，是和巴黎老凱旋門相呼應(yīng)，代表的是新巴黎；法國(guó)拉德芳斯——城市綜合體的典范法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里；區(qū)萬達(dá)商業(yè)模式的經(jīng)驗(yàn)分享萬達(dá)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)分享.pptx萬達(dá)商業(yè)模式的經(jīng)驗(yàn)分享萬達(dá)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)分享.pptx一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組合策略五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃六、解析招商模式與技巧二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組商業(yè)業(yè)態(tài)解析商業(yè)業(yè)態(tài)解析.pptx

購(gòu)物中心百貨商場(chǎng)綜合超市社區(qū)超市倉(cāng)儲(chǔ)超市專業(yè)市場(chǎng)精品廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)解析商業(yè)業(yè)態(tài)解析.pptx購(gòu)物競(jìng)爭(zhēng)因素機(jī)遇因素市場(chǎng)因素多少數(shù)量什么檔次什么類別什么區(qū)域資源因素商戶定位業(yè)態(tài)組合與商戶定位競(jìng)爭(zhēng)因素機(jī)遇因素市場(chǎng)因素多少數(shù)量什么檔次什么類別什么區(qū)域資源運(yùn)籌帷幄，決勝千里，吾不如張良；鎮(zhèn)國(guó)家，撫百姓，吾不如蕭何；統(tǒng)百萬兵，戰(zhàn)必勝，吾不如韓信。此三人皆人杰也，吾能用之，故有天下也。商業(yè)地產(chǎn)的招商運(yùn)營(yíng)——資源的整合劉邦運(yùn)籌帷幄，決勝千里，吾不如張良；劉邦?yuàn)蕵?/p>

專賣店主力店休閑餐飲業(yè)態(tài)組合，其實(shí)就是功能的組合娛樂專賣店主力店休閑餐飲業(yè)態(tài)組合，其實(shí)就是功能的組合項(xiàng)目定位目標(biāo)市場(chǎng)商戶定位商戶定位不僅要與項(xiàng)目定位相符合，同時(shí)也要與目標(biāo)市場(chǎng)的需求層次相符合業(yè)態(tài)組合要尊重市場(chǎng)上海正大廣場(chǎng).ppt項(xiàng)目定位目標(biāo)市場(chǎng)商戶定位商戶定位不僅要與項(xiàng)目定位相符合，同時(shí)

各不同品牌、不同商業(yè)類型之間不僅存在品牌共生現(xiàn)象，還存在品牌互補(bǔ)與品牌排斥現(xiàn)象。同時(shí)不同的商戶組合還會(huì)產(chǎn)生不同的品牌效應(yīng)及租金收益。利用好品牌共生性與品牌互補(bǔ)性可以大大提高雙方的營(yíng)業(yè)效益，處理不好品牌排斥問題不僅導(dǎo)致營(yíng)業(yè)下滑甚至導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)品牌流失。商戶的共生與互補(bǔ)各不同品牌、不同商業(yè)類型之間不僅存在品牌共生商業(yè)“馬太”：一般檔次高、行業(yè)地位高的品牌要放置在優(yōu)勢(shì)位置，醒目位置。位置差位置好品牌檔次、影響力及形象商業(yè)“馬太”商業(yè)“馬太”：一般檔次高、行業(yè)地位高的品牌

不同業(yè)態(tài)還存在互補(bǔ)現(xiàn)象：業(yè)態(tài)互補(bǔ)是指兩種不同的商業(yè)形態(tài)可以共享客流，可以相互促進(jìn)對(duì)方營(yíng)業(yè)效益的商業(yè)現(xiàn)象。電影院

電子游戲美食廣場(chǎng)娛樂大世界品牌專賣店業(yè)態(tài)互補(bǔ)不同業(yè)態(tài)還存在互補(bǔ)現(xiàn)象：業(yè)態(tài)互補(bǔ)是指兩種不負(fù)一樓一樓二樓三樓檔次高、形像好、租金高：如奢侈品店、珠寶、化妝品店等中檔次、中租金：如服裝店、禮品店等檔次低、租金低、目的性消費(fèi)如餐飲、娛樂檔次低、形像差、租金低：如超市、運(yùn)動(dòng)休閑服裝、鞋類等租金承受能力的不同及人流帶動(dòng)的不同也導(dǎo)致業(yè)態(tài)組合分布不同。業(yè)態(tài)分布負(fù)一樓一樓二樓三樓檔次高、形像好、租金高要找到品牌效益、人流帶動(dòng)、租金效益、形象效益的最佳平衡點(diǎn)。不同的業(yè)態(tài)、不同的商戶品牌需考慮到不同的品牌影響力、客流帶動(dòng)力、形象沖擊力及租金收益力等等個(gè)性化因素。但業(yè)態(tài)配比并沒有最好之說，最適合的就是最好的。業(yè)態(tài)配比黃金取割.pptm要找到品牌效益、人流帶動(dòng)、租金效益、形象效

單純的商業(yè)綜合體導(dǎo)致城市公共空間白天和夜晚使用率形成鮮明反差，公共設(shè)施在閑置，造成資源浪費(fèi)；“24H”的業(yè)態(tài)復(fù)合模式實(shí)現(xiàn)了城市資源的均衡使用，地塊在每時(shí)每刻都充滿活力，土地利用價(jià)值能極大提升。24H業(yè)態(tài)復(fù)合單純的商業(yè)綜合體導(dǎo)致城市公共空間白天和夜晚使用

主力店是指承租面積大，品牌知名度高，美譽(yù)度高，有大批忠實(shí)顧客，并具有高水平管理能力，能依靠自我能力吸引客流存活下來的大型零售品牌?？系禄貏倏蛧?guó)美主力店如太平洋、沃爾瑪?shù)刃前涂嗣栏穹浦髁Φ暝跇I(yè)態(tài)組合中的作用主力店是指承租面積大，品牌知名度高，美譽(yù)度城市商業(yè)中心1區(qū)域中心型2精品商場(chǎng)百貨公司購(gòu)物中心商業(yè)街手機(jī)通訊銀行專業(yè)市場(chǎng)餐飲娛樂汽車市場(chǎng)家居建材大型餐飲34社區(qū)商業(yè)中心小型超市餐飲店娛樂休閑社區(qū)配套便利店批發(fā)市場(chǎng)汽配市場(chǎng)家居建材名品折扣店大型餐飲大型娛樂購(gòu)物中心專業(yè)市場(chǎng)綜合超市服裝店餐飲店娛樂社區(qū)配套便利店社區(qū)型郊區(qū)型土地成本遞減,客流量遞減不同地段適合不同的主力業(yè)態(tài)租金遞增城市商業(yè)中心1區(qū)域中心型2精品商場(chǎng)汽車市場(chǎng)34社區(qū)商業(yè)中心批案例分析

大寧國(guó)際.ppt案例分析

大寧國(guó)際.ppt千萬不要想當(dāng)然城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析課件一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組合策略五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃六、解析招商模式與技巧二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組事后控制不如事中控制，事中控制不

如事前控制。防患未然，更勝治亂于已成之后。

準(zhǔn)確定位——防患于未然事后控制不如事中控制，事中控制不準(zhǔn)確定位——防患于未然永遠(yuǎn)朝前看！定位亦是如此永遠(yuǎn)朝前看！定位亦是如此商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是通過分析目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、城市商業(yè)總況、消費(fèi)承載與來源、市場(chǎng)資源依托、投資經(jīng)營(yíng)能力、可比類似競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，以商業(yè)需求和市場(chǎng)依托為導(dǎo)向，以客觀市場(chǎng)調(diào)研為依據(jù)對(duì)項(xiàng)目提出可行性的市場(chǎng)定位，為招商和銷售工作提供依據(jù)。

重視市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是通過分析目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)涉及的內(nèi)容經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查與分析典型性調(diào)查與研究未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究立地條件研究商圈的確定和研究

市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)涉及的內(nèi)容經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)市場(chǎng)調(diào)研的分析市場(chǎng)調(diào)研人口；發(fā)展；

經(jīng)濟(jì)；

商圈分析；

消費(fèi)特點(diǎn)分析；

商業(yè)狀況分析；

區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查

（地段、物業(yè)、品牌級(jí)次、客群、銷售額）

自身的特點(diǎn)

（口岸、交通、物業(yè)、規(guī)模、人流量、商業(yè)配套）

優(yōu)劣勢(shì)分析

（硬件、軟件）市場(chǎng)調(diào)研的分析市場(chǎng)調(diào)研人口；案例分享市調(diào)案例1.ppt案例分享市調(diào)案例1.ppt每個(gè)項(xiàng)目都有其特殊性，文化、旅游、習(xí)俗、都有可能成為其商業(yè)元素做商業(yè)地產(chǎn)需要最大限度地挖掘商業(yè)元素商業(yè)元素可以是傳承、可以是沿襲、也可以是創(chuàng)造。古為今用洋為中用他為我用

充分挖掘商業(yè)元素上海新天地案例.ppt每個(gè)項(xiàng)目都有其特殊性，文化、旅游、習(xí)俗、都有可能成為其商業(yè)元

項(xiàng)目定位的主要方面業(yè)態(tài)定位功能定位

經(jīng)營(yíng)定位客群定位

項(xiàng)目定位1.ppt案例：東莞華南MALL.pptx項(xiàng)目定位的主要方面業(yè)態(tài)功能經(jīng)營(yíng)客群項(xiàng)目定位1.ppt

項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位

功能定位

經(jīng)營(yíng)定位

客群/客層定位商圈定位

模式定位

形象定位

戰(zhàn)略定位

項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位功能定位經(jīng)營(yíng)定位客群/客層定位商城市綜合體的定位方法城市綜合體的定位剖析.pptx城市綜合體的定位方法城市綜合體的定位剖析.pptx千萬不能模仿他人城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析課件只售不租出讓產(chǎn)權(quán)只租不售統(tǒng)一管理不售不租自主經(jīng)營(yíng)租售結(jié)合收放自如開發(fā)商與商家聯(lián)營(yíng)

明確商業(yè)模式只售不租出讓產(chǎn)權(quán)只租不售統(tǒng)一管理不售不租自主經(jīng)營(yíng)租售結(jié)合

重視主力店

“主力店”的概念是從美國(guó)傳來的，英文叫做ANCHOR錨）。船沒有錨就飄浮不定，如果一個(gè)購(gòu)物中心里面沒有主力店，商場(chǎng)的定位就會(huì)模糊不清。一般說來，在項(xiàng)目中能夠主動(dòng)吸引人流、對(duì)其他品牌有號(hào)召力的店，就是主力店。主力店的特點(diǎn)：一是面積大，大面積能夠帶來大人流。另外就是擁有眾多忠誠(chéng)客群的知名品牌。實(shí)際上，傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)大多都沒有主力店，主力店的概念是隨著商業(yè)地產(chǎn)的新生業(yè)態(tài)——ShoppingMall的誕生而興起的。大型購(gòu)物中心（Mall）的特點(diǎn)是規(guī)模大、業(yè)態(tài)全，能實(shí)現(xiàn)居民“一站式消費(fèi)”的需求。因此，在百貨、賣場(chǎng)、餐飲、娛樂等方面引入知名品牌商家，無疑是吸引客流的最佳方式。

因此招商遵循“主力店先行”，已經(jīng)是一條基本原則，但這也絕不是唯一原則。

好的開始是成功的一半重視主力店“主力店”的概念是從美國(guó)傳來的，掌握主力店的技術(shù)要求

掌握主力店的選址技術(shù)條件，既可以為你的定位能落地做好鋪墊，又能充分站在經(jīng)營(yíng)者的訴求上看待商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)，主力店其實(shí)是最好的商業(yè)設(shè)計(jì)老師。各主力店技術(shù)條件要求.ppt掌握主力店的技術(shù)要求掌握主力店的選址技術(shù)條件做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)需要最大限度地挖掘項(xiàng)目所能夠傳承和捕捉的商業(yè)元素；

成功挖掘的前提也依賴于高水平的規(guī)劃；

制定科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃，科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃是招商質(zhì)量的基礎(chǔ)；

把功夫下在做好商業(yè)規(guī)劃上尤顯重要

重視商業(yè)規(guī)劃重視商業(yè)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)專業(yè)系統(tǒng)的形成商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)專業(yè)系統(tǒng)的形成

商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則創(chuàng)意的獨(dú)特性空間的合理性環(huán)境的舒適性動(dòng)線的合理性設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性

可售型商業(yè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)集錦.pptx商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則創(chuàng)意的獨(dú)特性空間的合理性環(huán)境的投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)性內(nèi)外部聯(lián)系完整