房地產(chǎn)項(xiàng)開發(fā)目啟動(dòng)計(jì)劃階段主要風(fēng)險(xiǎn)

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)項(xiàng)開發(fā)目啟動(dòng)計(jì)劃階段主要風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)工程,本身就是一個(gè)工程,因此,房地產(chǎn)開發(fā)工程就有工程的一些屬性,一次性,有明確的開頭和完成時(shí)間,全體是暫態(tài)性的;房地產(chǎn)開發(fā)工程是獨(dú)特的產(chǎn)品、服務(wù)或結(jié)果;同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)工程又是一個(gè)漸進(jìn)的熟悉過程、定義過程和明細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)過程、實(shí)施過程和工程交驗(yàn)過程。

由于房地產(chǎn)開發(fā)工程具有上述特性,因此,房地產(chǎn)工程在開發(fā)目過程中,具有好多不確定性,所以房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)無處不在。

首先,我們找出在房地產(chǎn)開發(fā)工程生命周期啟動(dòng)和籌劃階段的10大風(fēng)險(xiǎn)。然后對(duì)工程兩階段主要風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施。

啟動(dòng):是組織承諾批準(zhǔn)工程或工程階段。

對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程這一階段的主要工作有:地塊選擇、房地產(chǎn)市場調(diào)查、購房者心理分析、開發(fā)工程市場定位。

這一階段的可交付成果是:地塊選擇評(píng)估報(bào)告、房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究報(bào)告。

這一階段的風(fēng)險(xiǎn)是:1、地塊、地段選擇失誤,2、地塊價(jià)格與價(jià)值相背離,3、地塊不利于設(shè)計(jì)規(guī)劃,4、地塊整治費(fèi)用太大,5、市場調(diào)查內(nèi)容與地塊適應(yīng)的業(yè)態(tài)展現(xiàn)偏離,6、調(diào)查的方法和途經(jīng)有誤,7、調(diào)查對(duì)象有誤,8、購房者心理和行為分析展現(xiàn)偏差,9、產(chǎn)品的市場客戶群判斷失誤,10、產(chǎn)品市場定位失誤。

在主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別出來后,緊接著進(jìn)入評(píng)估過程,風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估包括定性評(píng)估和定量評(píng)估,對(duì)評(píng)估出來的風(fēng)險(xiǎn)按其對(duì)工程影響的得失量大小舉行排序。對(duì)排在第1位的風(fēng)險(xiǎn),建議采取回避手段舉行解決。當(dāng)然對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施與工程發(fā)起人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度和風(fēng)險(xiǎn)承受程度有關(guān),由于高風(fēng)險(xiǎn)常伴隨高回報(bào)。工程啟動(dòng)階段識(shí)別出來的風(fēng)險(xiǎn),在整個(gè)工程中,均屬于高風(fēng)險(xiǎn)。在采取如下應(yīng)對(duì)措施:回避、轉(zhuǎn)移、緩和、采納的選擇中,要更加提防精心。如工程地塊選擇失誤,將導(dǎo)致工程在后續(xù)運(yùn)作過程中,處于被動(dòng)局面。在房地產(chǎn)開發(fā)工程中,這一階段更加重要。由于,任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程都是將做從未做過的事情,所做籌劃工作的多少,務(wù)必與公司的規(guī)模和工程的規(guī)模相適應(yīng)。如某公司有意投資房地產(chǎn)開發(fā)工程,首先抉擇要開發(fā)的工程量有多大,這務(wù)必與公司的資金實(shí)力匹配;其次是地塊的選擇,為了從經(jīng)營角度和運(yùn)作角度考慮,在地塊選擇時(shí),最好選擇三個(gè)以上不同地塊,分別對(duì)它的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)特性舉行前期初步對(duì)比,同時(shí)與三個(gè)土地供給單位舉行洽談。

籌劃:界定和提升目標(biāo),從各種備選的行動(dòng)方案中選擇更好的方案,以實(shí)現(xiàn)所承受工程所要達(dá)成的目標(biāo)。

在籌劃階段的風(fēng)險(xiǎn)是,1、對(duì)公司的經(jīng)營戰(zhàn)略理解不透;2、工程開發(fā)的目標(biāo)(質(zhì)量、進(jìn)度、本金)設(shè)定不準(zhǔn);3、缺乏歷史信息;4、開發(fā)工程無切實(shí)的產(chǎn)品描述;5、沒有工作分解布局(WBS);5、工程開發(fā)的約束條件(人員、資金、技術(shù)、設(shè)備等)識(shí)別不夠;6、無備選方案或備選方案雷同;7、工程團(tuán)隊(duì)人員缺乏相關(guān)的技能和學(xué)識(shí);8、信息溝通不暢;9、高層不支持籌劃工作;10、對(duì)籌劃的本身熟悉有誤。

界定目標(biāo),在房地產(chǎn)開發(fā)工程中,如何界定目標(biāo)?首先,務(wù)必明確公司的戰(zhàn)略意圖,公司戰(zhàn)略大致分為:維持型戰(zhàn)略、進(jìn)展型戰(zhàn)略、衰退型戰(zhàn)略、退出型戰(zhàn)略。知道了公司級(jí)的戰(zhàn)略定位,開發(fā)工程的戰(zhàn)略定位。再進(jìn)一步明確業(yè)務(wù)層的競爭戰(zhàn)略和職能層的職能支持戰(zhàn)略,如購買戰(zhàn)略、生產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略、房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略、物業(yè)管理戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、人力資源戰(zhàn)略、開發(fā)工程的技術(shù)戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略等。在了解上述戰(zhàn)略的根基上,識(shí)別工程開發(fā)的目標(biāo)。

因此,目標(biāo)是為戰(zhàn)略服務(wù)的,概括操作方案、運(yùn)作措施是為目標(biāo)服務(wù)的。沒有目標(biāo)的運(yùn)作措施是無源之水、無本之末。他們的關(guān)系是:公司戰(zhàn)略→工程戰(zhàn)略→業(yè)務(wù)戰(zhàn)略(職能戰(zhàn)略)→目標(biāo)→實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方案或措施。

從各種備選方案中選擇最好方案,就是多方案對(duì)比和決策的過程。在房地產(chǎn)開發(fā)工程中的理解是:多候選地塊對(duì)比;多計(jì)劃單位對(duì)比;多計(jì)劃方案對(duì)比;多規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)比;多規(guī)劃設(shè)計(jì)方案對(duì)比;多施工圖設(shè)計(jì)單位對(duì)比;多種布局形式對(duì)比;多種設(shè)計(jì)用材對(duì)比;多個(gè)監(jiān)理實(shí)施單位對(duì)比;多個(gè)施工單位實(shí)施對(duì)比;多個(gè)承包模式對(duì)比;多個(gè)合同形式對(duì)比;多種施工方案對(duì)比;多種付款形式對(duì)比;多種結(jié)帳方式對(duì)比等等。

以實(shí)現(xiàn)承受工程所要達(dá)成的目標(biāo),就是在舉行房地產(chǎn)工程開發(fā)時(shí),工程團(tuán)隊(duì)在理解工程投資人的開發(fā)戰(zhàn)略后,切實(shí)的設(shè)定總目標(biāo)。并針對(duì)工程