大廈商業(yè)功能設(shè)計方案比較

本文格式為Word版，下載可任意編輯——大廈商業(yè)功能設(shè)計方案比較一、主力店鋪的功能及區(qū)位設(shè)計1、自營主力店鋪--超市的區(qū)位設(shè)計本方案給出了兩種超市區(qū)位分布方案。方案一為B1/F1方案,即在B1片面劃分出2800㎡左右,在F1片面劃分出600㎡左右,共計3400㎡左右。包含收貨區(qū)、滯貨區(qū)在內(nèi)。收貨區(qū)、滯貨區(qū)統(tǒng)一設(shè)在B1片面,B1、F1通過中央扶梯貫串一體,出入口、收銀臺F1片面雙側(cè)出入口共設(shè)四個收銀臺,B1片面設(shè)置六個收銀臺。方案二為F1/F2方案,即在F1片面劃分出600㎡左右,F2使用整層,共計約為3300㎡。滯貨區(qū)設(shè)在F2,收貨區(qū)在F1,通過垂直電梯送達(dá)F2滯貨區(qū)。F1片面設(shè)置六個收銀臺,F2片面設(shè)計兩個收銀臺(便當(dāng)顧客去三、四層消費)。

2、超市面積操縱因素?zé)o論是方案一、還是方案二,對自營超市片面的面積都舉行了操縱,總面積不超過3500㎡。這應(yīng)的面積操縱基于如下三方面考慮。

消費才能:本案所在位置不是商業(yè)核心區(qū),也不是居民社區(qū)商業(yè)核心區(qū)。對日常生活消費品的需求才能有確定的限度。一級、二級商圈內(nèi)已有"美廉美"、"超市發(fā)"等中大型超市,價格、品種平民化色調(diào)很濃。如MM超市一味與之比規(guī)模、比價格,未必占優(yōu)勢。

營運本金:MM超市作為MM整體運作XX大廈配套商業(yè)的一片面,要以總的投資報酬率為評價選擇的依據(jù)。為符合整體::本金操縱要求,超市片面不宜過大。在保證整體營運收益上,分租其他業(yè)態(tài)更易獲得投資收益時,應(yīng)選擇分租聯(lián)營。此外商務(wù)大廈內(nèi)的配套超市也有確定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模限制,以品質(zhì)形象和客單價的訴求為店面規(guī)模的操縱要素。

店面效果:MM超市要把握業(yè)態(tài)本質(zhì),做出形象、做出效益。店面形象上要符合整體高檔商務(wù)樓配套商業(yè)整體風(fēng)格,并且與引進(jìn)的品牌店鋪相響應(yīng)。為明顯識別于"美廉美"、"利客隆"總店的店面效果,我們建議XX大廈內(nèi)MM超市借鑒中糧廣場百佳超市、國貿(mào)中心華潤超市、豐聯(lián)廣場屈臣氏店模式--定位于高端客戶,強調(diào)人性化,舒適度及亮堂色調(diào),合理價格,嶄新商品。

3、超市總體風(fēng)格定位高鮮度:高鮮度包含雙重含義。一是賣場整體風(fēng)格時尚、嶄新,與一流商務(wù)大廈相匹配;二是商品羅列要有猛烈的視覺效果。

高品質(zhì):全體商品都有嚴(yán)格、模范的管理措施,更加是進(jìn)口商品的選擇及銷售標(biāo)識務(wù)必符合國家規(guī)定;生鮮商品務(wù)必符合食品加工企業(yè)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);商品保管及蟲害防治有專業(yè)模范及專業(yè)合作單位定期防控。

平價格:超市客戶定位高端不等于價格定位高端。對高客單價的追求應(yīng)通過商品布局來實現(xiàn),而不是商品單價的畸高來實現(xiàn)。在Part5片面中我們給出的超市綜合毛利率是同行業(yè)、同規(guī)模的平均水平,我們不建議由于物業(yè)檔次的提升而帶來商品價格提升。盡管物業(yè)檔次的提升會帶來費用提升,但應(yīng)通過商品組合、營運管理水平的提升來化解。高流轉(zhuǎn)商品應(yīng)保持不高于市場平均價格,特色商品不高于主力銷售價格。

二、組合業(yè)態(tài)的功能及區(qū)位設(shè)計1、各業(yè)態(tài)的選擇及樓層分布在業(yè)態(tài)組合上,方案一只有MM超市一間零售店鋪,汽車表示片面雖有銷售但以表示為主,銷售為輔。方案二有MM超市和數(shù)碼產(chǎn)品專賣兩間零售店鋪,但兩間店鋪并不屬于同業(yè),沒有內(nèi)部競爭。餐飲、消遣同樣遵循保證主力店鋪唯一性及與優(yōu)選店鋪有相近目標(biāo)顧客群或關(guān)聯(lián)消費原那么,在店鋪間保持合力效果大于單體運行效果。在樓層分布上,對店面形象表示要求高,租金負(fù)擔(dān)才能強的店鋪賦予首層、二層。對店鋪特色明顯,定向消費群體比例較高的賦予三、四層及B1片面,使特色店鋪能獲得相對低廉的租金,利于其進(jìn)展。

2、組合業(yè)態(tài)店鋪間的互動效果方案一、方案二的業(yè)態(tài)面積比重及綜合付出評價如下表

比較方案

零售面積比重%

餐飲面積比重%

消遣面積比重%

體育健身面積比重%

綜合服務(wù)面積比重%

表示空間面積比重%

方案一

17

15

28

24

3

13

付出系數(shù)

1.1

1.3

1.5

1.1

1.5

1.1

綜合效果

18.7

19.5

42

26.4

4.5

14.3

方案二

26

38

0

34

2

0

付出系數(shù)

1

1.5

0

1.3

1.5

0

綜合效果

26

57

0

44.2

3

0

方案一匯總綜合效果為125.4/7.6;方案二匯總綜合效果為130.2/5.3。

3、推舉店鋪的功能要求

店鋪

上下水

動力電

燃?xì)?/p>

消防

環(huán)保

面積㎡

租期

樣板店

超市

√

√

×

√

×

2000以上

3～5年

百佳超市、屈臣氏

星巴克

√

×

×

√

×

100～400

6～8年

國貿(mào)店、安貞店

麥當(dāng)勞

√

√

×

√

√

300～500

10年以上

家和超市

中體倍力

√

√

×

√

×

3000以上

5年以上

長安大戲院

錢柜

√

√

√

√

×

3000以上

5年以上

朝陽門店

全聚德

√

√

√

√

√

1000以上

5年以上

和平門店

汽車表示

×

×

×

√

×

500以上

1年以上

長安俱樂部、崇光百貨

注:"√"表示此項有特意要求;"×"表示此項無更加要求。

三、組合方案比選方案一優(yōu)勢:①業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)入對比全面,互動才能強;②自營超市以B1為主,確定程度上增加分租收益才能;③F4做健身中心通風(fēng)、采光效果好,利于推廣。方案一劣勢:①B1、F1分割過多會增加分?jǐn)偯娣e,導(dǎo)致實際分租面積裁減;②F4做健身中心租金相對B1要高,對其市場推廣壓力有所增加;③B1的使用功能重新劃分,會增加片面改造投資。方案二優(yōu)勢:①業(yè)態(tài)、業(yè)種相對集中,便于發(fā)揮群體效應(yīng);②餐飲總體定位高,易于構(gòu)建高端消費群體,提升商鋪總體檔次。方案二劣勢:①店鋪行業(yè)關(guān)聯(lián)度高,抗擊行業(yè)風(fēng)險才能有所減弱;②中餐設(shè)定檔次較高,在招商方面會有確定難度。

四、營運模式及風(fēng)險操縱1、整體營運模式XX大廈商用房產(chǎn)要承受其借助大廈物業(yè)根基,提升XX大廈的責(zé)任。在營運模式上務(wù)必選擇整體營運模式。對商用房產(chǎn)的使用先期整體規(guī)劃,按規(guī)劃方案舉行定向招商、招租。自營、分租聯(lián)營片面統(tǒng)一管理、獨立核算。務(wù)必變更規(guī)劃用途時,應(yīng)選擇相近使用功能替代。統(tǒng)一計劃營銷方案,統(tǒng)一舉行市場推廣,做大營銷、小銷售結(jié)合的營銷模式。理念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、業(yè)績創(chuàng)新。

2、風(fēng)險及防范行業(yè)風(fēng)險:北京房地產(chǎn)市場總體商用房產(chǎn)投資走強,但強勢并不穩(wěn)定也不均衡。2022年其次季度總體處境以開頭走低,價格下降、空置率上升,新樓盤還在增加。整體行業(yè)短期大幅上升的空間不大。但進(jìn)入三季度世界經(jīng)濟(jì)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)都有上升跡象,從風(fēng)險防范的角度應(yīng)持精心樂觀態(tài)度把握整體經(jīng)營及市場策略。

個別風(fēng)險:以MM商廈運作XX大廈的個別風(fēng)險突出表現(xiàn)在兩個方面。一是XX大廈本身不處于核心商圈,商業(yè)空氣不夠成熟;二是以經(jīng)營超市的閱歷拓展為商業(yè)物業(yè)全案營運管理,管理閱歷方面有所欠缺。對個別風(fēng)險的::防范應(yīng)以揚長避短為原那么。在商圈培養(yǎng)及招商初期,應(yīng)賦予客戶較大幅度的優(yōu)待政策,以短期獲利損失換取長期穩(wěn)定收益。對管理才能方面的快速提升可以大膽創(chuàng)新,廣泛合作,請專業(yè)人員或?qū)I(yè)公司舉行接洽或囑托舉行專項管理、計劃等,以專業(yè)管理技術(shù)化解個別風(fēng)險,抗擊行業(yè)風(fēng)險。

3、管理架構(gòu)XX大廈工程啟動后,MM商廈可采用合署辦公方式,逐步整合公司業(yè)務(wù)。整合后的公司可按業(yè)務(wù)職能設(shè)立五個業(yè)務(wù)部、兩個管理部。

五個業(yè)務(wù)及主要職能:①超市經(jīng)營部:負(fù)責(zé)連鎖超市片面的日常經(jīng)營。以門店管理、商品管理為核心業(yè)務(wù)。②商業(yè)進(jìn)展部:負(fù)責(zé)整體商業(yè)計劃及營運效果分析,投資收益測算