商業(yè)房地產(chǎn)運作節(jié)點控制開盤期

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開盤日期的選定分外重要，一般選在工程封頂或是外裝終止時，或市場旺季到臨前夕。在中國北方城市，一般在3月、9月為多。一般在蓄水量完成確定量后就可開盤，假設以500供給量為例，蓄水量達1500的那么可以同時開盤。在開盤前夕還需要預熱，預熱的方式有好多種。這里講一下拍賣和入圍的作用。

1.拍賣

無論是產(chǎn)權(quán)拍賣，還是使用權(quán)拍賣或是年租拍賣，主要是對位差的一種市場化的表現(xiàn)方法，是一種營銷方法。

通過對一些特殊位置（如電梯口、把角、外門面）等攤位的拍賣，使商戶在拍賣中對認同度較強的位置，產(chǎn)生不同的溢價。拍賣的溢價是個虛價，通過虛價即標桿價格，提高人們對根本價的認同和追捧。

在做拍賣時，可以考慮通過“托”，即出假牌、假價的方式，即使這個房間拍在自己人手里，這樣也可使價值提升，概括這個拍賣價可以在以后的私下交易中出盡。為了使價值達成一個預期價，因此在它做高時，就可考慮分批拍賣時間，最好在1~2周內(nèi)，但不成太長，選擇的拍賣地也盡可能在豪華酒店為佳，而且越高級越好。

至于拍賣的序號排列，可由起先選一個中等略上的鋪位開頭，最好不要用最好和最差的，這樣預熱1~2個后，在第5、6個時把最好的放入，使之有個拉高。在排列中也可參照拋物線的心理曲線安置拍賣品，在每個關(guān)鍵點的鋪位，其價格標桿作用明顯，其對相鄰和同一區(qū)域的價格參照性極大，必要時要對這些關(guān)鍵點舉行操縱。

拍賣的魅力是能對價格舉行有效地操縱，能切實對市場的認同度、資金量等有一個理性的認知。在國內(nèi)商鋪拍賣領(lǐng)域中以天問國際拍賣行較知名。

2.入圍

在工程開盤前，大量工程都存在內(nèi)部認購，即從內(nèi)部先入圍、先預熱，假設是一些小工程或關(guān)系性較多的工程。此方法可一舉完成招商，到開盤時只需對不好的樓層或個別鋪位公開招商即可。

假設在大工程中，內(nèi)部認購只能解決一小片面，其余的仍需在開盤中消化，那么在開盤時，往往為了講究“一炮紅”，大量開發(fā)商將不得不把價格放低，以謀求達成開盤的紅火。為解決這個沖突，可以單設一個環(huán)節(jié)，即入圍，某些工程叫“認籌”。通過入圍證的交款率來調(diào)解市場的供需和價值，以及調(diào)整技術(shù)錯誤。入圍證可以在開盤幾周前分批發(fā)放，也可以一齊發(fā)放，通過入圍的篩選，使之在開盤前夕有一個預熱，同時也增加了開盤的告成把握，有效地制止了開盤中展現(xiàn)的問題，再在下一個環(huán)節(jié)時專項設置針對此問題的解決對策，從而使開盤做到一舉告成。

入圍只做為預熱的一個環(huán)節(jié)，但不成替代開盤。主次不成顛倒，否那么會形成入圍熱，而開盤冷的局面。

開盤后面臨的就是如何調(diào)配攤位位置的問題。常見的有抓鬮制與安置制，此處就這兩種方式的利弊做簡樸的分析。

（1）.抓鬮制

在攤位安置時，常用的方法是抓鬮制。在需求量大于供給量時，業(yè)態(tài)區(qū)別并不明顯，因此在商戶差異化小的處境下，可以采用抓鬮制。假設在商戶差異化大，或是在市場攤位位差大的處境下，那么最好不要用抓鬮制。

抓鬮制會限制好多人的進入，當市場攤位位差大時，大量商戶就會尋求在二級市場上多花好處費來尋求意向攤位，而不用惦記自己“手臭”而抓到不好的死角。這客觀上就助長了炒作之風，也使招租過程有障礙。抓鬮制的另一個弊端，就是不能使商戶的調(diào)配科學安置，也不能使有實力有號召力的商戶在顯要的位置。往往在抓鬮過程中，會使龍頭位置抓空或是給了無實力者，然后再轉(zhuǎn)手倒賣（客觀上使位差的價值讓給投機者）。抓鬮制使商鋪的位差系數(shù)無從表達，而具有實力的連攤商戶也很難安置。

抓鬮制的弊端還在于假設展現(xiàn)空鬮，即需求量小于供給量時，那么使假牌無法出盡，招商真相大白。所謂招商中要“虛實結(jié)合”，即不成讓商戶掌管主動。如展現(xiàn)空鬮，一些抓鬮，一些不要抓鬮，那么公允性就會受質(zhì)疑，也會引發(fā)商戶騷亂。總之，在供給量小于需求量，商戶、產(chǎn)品差異化小時才可考慮使用抓鬮制，其他處境那么慎用。

（2）.安置制

安置制的好處在于攤位的位差價值能表達出來。利于出假牌，使之感覺已招滿，但不利之處在于：

◆缺乏公正性輕易展現(xiàn)賄賂，使一些好位置在安置中給了一些有親近關(guān)系和利益的人，并不是真正按商戶實力舉行調(diào)配的。

◆審核商戶過程的工作量大，有些商戶會因時間段不允許而不能真正將招商過程舉行畢竟。

◆在需求量小于供給量時，使其招租過程不能真相大白。在安置制中對于商戶的位置調(diào)換，原那么上是不允許的，特殊處境下才可調(diào)換一次。之所以這樣做（哪怕空置率高時）就是讓商戶產(chǎn)生錯覺，認為市場火爆，很難求攤位，這樣能使假市維持較長的時間，使市場價值的熱度維持在一個虛高泡沫的階段中。

在大量招商中，也可以把安置制和抓鬮制舉行組合應用。

在開盤時，為了使開盤順遂達成一炮紅，往往要使用好多的技巧。這里僅介紹假牌技巧的使用。

假牌在任何階段都有，浙江人在招商初期稱假牌為“做托”。假牌中有明假牌與暗假牌。

明假牌

明假牌是指市場的炒鋪者拿到攤位后，不是自己經(jīng)營，而是倒手給真正經(jīng)營商戶，也有層層倒手的。明牌也有一些是關(guān)系戶，如工商、稅務、公安、消防等人員的關(guān)系戶，他們的攤位也是明假牌，是轉(zhuǎn)給經(jīng)營戶的。

這類經(jīng)營戶在市場中一般是開發(fā)商不熱愛的，也要杜絕的，但假設大規(guī)模做，會讓市場“做空”（即招商告成，開業(yè)時卻開不起來，無人進貨布貨）。假設操縱在確定范圍內(nèi)，那么是可行的。假設完全杜絕，宛如股票一樣，全是投資者，無投機者那也是不現(xiàn)實的；而且投資者與投機者的角色也是不斷彼此轉(zhuǎn)化的。假設無炒鋪者，使市場的價值那么處于靜止狀態(tài)，這對市場招商和后期管理是有害的，因而適當?shù)某醋魇潜匾摹Ｊ袌龅霓D(zhuǎn)讓價越高，市場就越穩(wěn)定，假設無轉(zhuǎn)讓價，無形中也破壞了穩(wěn)定性，對市場的穩(wěn)固和進展不利。

暗假牌

暗假牌指開發(fā)商自己人做的假牌，宛如假銷控表一樣，一些位置和某些地段是由自己人拿在手中的，對外那么稱已滿，而由自己人在私下出手。暗牌對市場不利的是好處費與管理的問題，其有利之處在于能使死角或一些空置位置在不使泡沫破滅的處境下，順遂出牌，降低招商的難度。

在開盤時，往往聚人氣時需要暗假牌，而對明假牌者那么需要