做好物業(yè)工程部痕跡管理

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往往聽到同行或者是物業(yè)前輩說這樣一句話，物業(yè)管理其實(shí)就是痕跡管理，那么痕跡管理畢竟包括哪些內(nèi)容呢？所謂“痕跡管理”可以分為二個(gè)片面：一是做任何事情都要有文字記錄，二是在現(xiàn)場要留下管理“痕跡”。

一、健全各項(xiàng)管理記錄表格

我們物業(yè)服務(wù)人員全日忙繁忙碌，要是沒有做好記錄，日復(fù)一日、年復(fù)一年也不知道我們到底做了些什么事情，日常管理記錄表格可以將我們的管理“痕跡”記錄下來；另一方面健全各項(xiàng)管理記錄和表格也是為了發(fā)生事故后便于追溯，找出事故責(zé)任人和防止同樣事故的再次發(fā)生，也是作為回避責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)的一種自我證明方式。

常用的必要記錄表格有下面幾種類型：

1、設(shè)備驗(yàn)收記錄

各類設(shè)施設(shè)備交接驗(yàn)收記錄表格，包括鑰匙的移交清單。設(shè)備驗(yàn)收時(shí)存在的問題記錄在相應(yīng)的《工程缺陷》表格中，并經(jīng)施工方和業(yè)主方確認(rèn)，以便整改以后的再驗(yàn)收或者設(shè)備展現(xiàn)故障時(shí)的責(zé)任追究。

2、運(yùn)行記錄

運(yùn)行記錄可以分為工程的運(yùn)行記錄和設(shè)備的運(yùn)行記錄二片面：

工程運(yùn)行記錄：如《業(yè)主（或租戶）的入戶登記表》、《業(yè)主（或租戶）用電記錄表》、《客戶信息受理記錄》、《現(xiàn)場施工人員登記表》等等除設(shè)備運(yùn)行以外的記錄表。

設(shè)備運(yùn)行記錄：物業(yè)設(shè)施設(shè)備在運(yùn)行中的正常或奇怪，各類表計(jì)的讀數(shù)記錄表格等。如：《變電所值班運(yùn)行記錄》、《空調(diào)機(jī)房值班運(yùn)行記錄》、《中央操縱室值班運(yùn)行記錄》、《突發(fā)事情記錄及處理結(jié)果》等。

3、巡檢記錄

隨著新工程越來越多自動(dòng)化、智能化設(shè)備的應(yīng)用，好多的設(shè)施設(shè)備處于自動(dòng)運(yùn)行、無人值守的狀態(tài)，這就需要我們加強(qiáng)巡檢，提早察覺故障苗頭、實(shí)時(shí)解決故障問題。如：《水泵房巡檢記錄》、《消防設(shè)備巡檢記錄》、《電梯日常巡查記錄表》等等。

4、訪客登記

建立訪客登記制度，對(duì)進(jìn)入本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的訪客實(shí)施有效的管理和服務(wù)。關(guān)鍵和重要部位都理應(yīng)設(shè)有《來訪人員登記錄》，如：服務(wù)前臺(tái)、配電房、中央操縱室等

5、工作日志

各個(gè)部門（每個(gè)管理員）都要建立部門（自己）的《工作日志》，把這一天完成的主要工作，勞績和存在的問題等記錄在案。把設(shè)備驗(yàn)收記錄、運(yùn)行記錄、巡檢記錄和訪客登記以外的事情記錄在《工作日志》之中。

6、設(shè)備設(shè)施臺(tái)賬

各工程通過建立臺(tái)賬，使得設(shè)備的根基管理、設(shè)備使用、維護(hù)管理、設(shè)備的故障管理、設(shè)備的修理管理、設(shè)備的安好管理等一目了然，通過我們的管理，以靠近或者實(shí)現(xiàn)建筑物所配套的設(shè)施的70年使用壽命的目標(biāo)。

二、完善現(xiàn)場管理標(biāo)識(shí)標(biāo)牌

我們的現(xiàn)場管理不只是搞好清潔衛(wèi)生就可以了。曾遇到的一位業(yè)主是這樣說的，在現(xiàn)場不留下管理“痕跡”，有沒有物業(yè)公司管理一個(gè)樣，說明你們的物業(yè)管理不到位，我們要做到讓進(jìn)來本區(qū)域的人一看就知道這里有物業(yè)在舉行著有效的管理。要做到這一點(diǎn)其實(shí)并不難，這就需要我們完善現(xiàn)場的各類標(biāo)識(shí)標(biāo)牌。

1、制度上墻

各部門、各崗位有崗位職責(zé)、各設(shè)備房有管理制度都要做成標(biāo)準(zhǔn)式樣懸掛在辦公室和相應(yīng)的設(shè)備房內(nèi)。

2、設(shè)備編號(hào)

給設(shè)備編號(hào)并且制成銘牌貼在設(shè)備上。如：1AL1-4照明配電箱、高區(qū)1#水泵、3#噴淋泵等等，讓使用者一目了然。

3、水管流向

生活水、消防水、空調(diào)水主要管路的流向用“”說明水的流向。

4、運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)

運(yùn)行和檢修的設(shè)備都要掛上相應(yīng)的運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)，如：“開”、“關(guān)”、“常開”、“常閉”、“自動(dòng)”、“遏止合閘，有人作業(yè)”等等。

5、設(shè)備管理和衛(wèi)生包干都有責(zé)任人

設(shè)備上和衛(wèi)生包干區(qū)域的責(zé)任人上墻（或貼在設(shè)備上），并且要落實(shí)檢查制度。

6、區(qū)域設(shè)置防備線

危害地帶用黃黑相間的斑馬線或者隔離欄設(shè)置為防備線，無關(guān)人員不得進(jìn)入防備線內(nèi)。如變壓器室、上下壓配電柜等。

7、進(jìn)入現(xiàn)場施工人員應(yīng)佩戴“施工證”

進(jìn)入我們管理區(qū)域的現(xiàn)場的施工人員都理應(yīng)知道本區(qū)域施工的相關(guān)規(guī)定和留神事項(xiàng)，簽訂“施工協(xié)議”，核發(fā)“施工證”，并要求佩戴接收檢查。

8、標(biāo)識(shí)和提示語

開關(guān)、調(diào)理器等賦予標(biāo)識(shí)或者提示。如：“配電室”“請(qǐng)唾手關(guān)燈”等等。

9、臨時(shí)修理指示牌

在設(shè)施設(shè)備舉行維?；蛘咝蘩磉^程中，在設(shè)備醒目處設(shè)置“維保工作舉行中”、“修理中”等指示牌，提示用戶本機(jī)暫停使用并留神安好。

篇2：物業(yè)工程部高壓配電室全員交接內(nèi)容

（1）設(shè)備運(yùn)行狀況，模擬圖是否與運(yùn)行狀況相符。

（2）設(shè)備奇怪現(xiàn)象或缺陷及處理處境，事故處理過程及自動(dòng)裝置的動(dòng)作處境。

（3）儀表、繼電養(yǎng)護(hù)和電源運(yùn)行更動(dòng)處境。

（4）本班辦理的停電手續(xù)及執(zhí)行的倒閘操作，設(shè)備檢修、預(yù)試變更處境。

（5）工作票的辦理處境及按地線臨時(shí)遮攔標(biāo)示牌的概括設(shè)置地點(diǎn)。

（6）各有關(guān)檢修試驗(yàn)儀表及自動(dòng)裝置等交接記錄簿的填寫處境。

（7）未執(zhí)行的操作任務(wù)的操作，本值已完成和尚未完成的維護(hù)工作。

（8）安好用具、防護(hù)用品及工具的清點(diǎn)交接。

（9）領(lǐng)導(dǎo)布置的工作及對(duì)外聯(lián)系處境。

（10）在處理事故或倒閘操作時(shí)不得舉行交接，交接班時(shí)發(fā)生故障應(yīng)暫停交接，由交班者負(fù)責(zé)處理，接班者輔助，處理完畢后持續(xù)交接。

（11）接班人未到或未辦理交接班手續(xù)前，交班者不得離崗，如察覺接班者班前飲酒，交班者應(yīng)拒絕交班，并報(bào)告有關(guān)負(fù)責(zé)人。

篇3：物業(yè)公司工程部管理服務(wù)提升方案

物業(yè)公司工程部管理服務(wù)提升方案

一、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的定位及介入點(diǎn)。

1、站在前沿制定切實(shí)可行的高標(biāo)準(zhǔn)。

只有高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的定位自然能上新的臺(tái)階。所謂前沿就是開發(fā)創(chuàng)辦的前瞻性，市場預(yù)料的精確性，用進(jìn)展的眼光對(duì)付現(xiàn)實(shí)存在的問題。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的定位關(guān)系著全方位的經(jīng)營理念。起點(diǎn)高，標(biāo)準(zhǔn)高，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的取向斷定高。你有100元想辦200元、300元的價(jià)值，斷定不符合價(jià)值增效的規(guī)律性。關(guān)鍵是怎樣能把100元轉(zhuǎn)變成200元、300元的價(jià)值。首先是切實(shí)可行的。有可塑性、可操作性。諸如員工的聘任，你的門坎高，那些有才無德，無才無德的人斷定跨不進(jìn)來。所以你制定的標(biāo)準(zhǔn)高了，硬件、軟件就都跟著有了進(jìn)一步的跨越，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也就進(jìn)一步提高了

2、重構(gòu)服務(wù)模范

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有了定位。相應(yīng)的服務(wù)模范也務(wù)必與之相匹配，高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，高標(biāo)準(zhǔn)的員工也就務(wù)必是高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)模范。模范不是強(qiáng)硬的制度。也不是畫地為牢的枷鎖。模范是標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)行業(yè)的商定。有了模范籌劃就有了依托。

3研究工程特點(diǎn)

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的定位，服務(wù)模范的重構(gòu)務(wù)必符合工程特點(diǎn)。建筑風(fēng)格符合客戶的需求社會(huì)文化內(nèi)涵的進(jìn)展趨勢(shì)。存在的遺留問題解決的渠道與手段。員工的架構(gòu)模式職能部門的協(xié)調(diào)，軟硬件的現(xiàn)狀等。

4、籌劃站在未來看現(xiàn)在

籌劃切實(shí)跟不上變化，所以籌劃的前瞻性特別重要。以未來的高度對(duì)付現(xiàn)實(shí)存在的問題，遠(yuǎn)大而不空曠。目標(biāo)有了取向一切問題就有了切入點(diǎn)。

5提防操縱與結(jié)果

再好的理念你不去執(zhí)行也只能是一句空話。而執(zhí)行的結(jié)果是什么，又務(wù)必監(jiān)視操縱。企業(yè)的好壞最終還是歸結(jié)于經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)價(jià)值效益。

盈利創(chuàng)收不是1+1=？的簡樸問題公式。做大做強(qiáng)企業(yè)要有長遠(yuǎn)的想象與機(jī)制。打破固有的行為習(xí)慣，思維方式，創(chuàng)造性的發(fā)揮自己的經(jīng)營空間。

二、物業(yè)組織架構(gòu)模式

1、架構(gòu)金字塔服務(wù)梯形布局新構(gòu)思

金字塔塔尖放在那里，整個(gè)工程部組織布局我們認(rèn)為就是一個(gè)服務(wù)體系。經(jīng)理服務(wù)主管，主管服務(wù)領(lǐng)班，領(lǐng)班服務(wù)于員工，員工服務(wù)于客戶。逐級(jí)管理逐級(jí)責(zé)任制，一級(jí)管理一級(jí)、每級(jí)都有職有權(quán)，在整個(gè)組織架構(gòu)中基層員工要放在首要位置。他們才是金字塔塔尖。這樣有利于鼓舞員工追求進(jìn)步，自我提升、完善。有利于培養(yǎng)人才，察覺人才。在物業(yè)經(jīng)營管理中提防的是效益是結(jié)果。服務(wù)梯形布局是服務(wù)觀點(diǎn)的轉(zhuǎn)變、模范、責(zé)任、操縱、落實(shí)貫穿于整個(gè)服務(wù)環(huán)節(jié)中。

2、制度的完善，用人機(jī)制的模范

用人機(jī)制的模范，制度的完善來之于新思維、新觀念。物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)，以管理表達(dá)服務(wù)的工作。物業(yè)公司以經(jīng)營為手段，以為客戶供給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為宗旨，以經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的綜合統(tǒng)一為公司的經(jīng)營目標(biāo)。模范是企業(yè)進(jìn)展的需要，制度是行為規(guī)程。吸收什么樣的員工，架構(gòu)什么樣的組織形式?，F(xiàn)有員工的整體素質(zhì)能否適應(yīng)服務(wù)客戶的新趨勢(shì)。領(lǐng)班、主管的錄用，是聘任還是從基層員工中晉升。各自的職責(zé)是什么。各自的錄用條件、前提又是什么？因此務(wù)必進(jìn)一步完善制度、模范用人機(jī)制。

3、員工晉升與鼓舞機(jī)制的重構(gòu)

獎(jiǎng)優(yōu)淘汰末位制。優(yōu)秀的員工就理應(yīng)賦予更多的鼓舞與關(guān)切。譬如：培訓(xùn)的機(jī)遇、崗位調(diào)整的機(jī)遇，獎(jiǎng)金、榮譽(yù)證書。工資檔次調(diào)高一檔。抓典型，有效的激發(fā)團(tuán)隊(duì)精神的凝結(jié)力。

4、原那么與責(zé)任

制定再好的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，行為模范，操作模范制度，還務(wù)必要執(zhí)行。執(zhí)行中堅(jiān)持原那么，凝結(jié)責(zé)任。形成一個(gè)部門的長效機(jī)制。工程部現(xiàn)有的人員架構(gòu)素質(zhì)修養(yǎng)、技術(shù)技能在大量地方都存在著原那么與責(zé)任的問題。堅(jiān)持原那么的時(shí)候不堅(jiān)持，做事流于形式缺乏責(zé)任感。

5、薪資與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)技能