2022年我國(guó)樓市發(fā)展情況分析

年我國(guó)樓市發(fā)展情況分析依據(jù)住建部公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年，住建部將開(kāi)建700萬(wàn)套保障房。也就是說(shuō)，“十二五”期間完成保障房的任務(wù)將超過(guò)3600萬(wàn)套，掩蓋城鎮(zhèn)20%左右的住房需求。

與此同時(shí)，棚戶區(qū)改造也在同步推動(dòng)，隨著保障房的不斷入市，亦將在客觀上擠占商品住宅的剛需市場(chǎng)份額。

另外，從二手房來(lái)看，中國(guó)的住房市場(chǎng)漸漸進(jìn)入以存量房交易為主的階段，其中四大一線城市二手房交易已經(jīng)超過(guò)新居，40個(gè)重點(diǎn)城市，二手房交易占新居交易的比例達(dá)到40%，如此也將進(jìn)一步擠占剛需市場(chǎng)。

據(jù)宇博智業(yè)市場(chǎng)討論中心了解，地產(chǎn)企業(yè)不斷分化，另一個(gè)市場(chǎng)要素——購(gòu)房者也在深度分化，一般住宅市場(chǎng)經(jīng)受了快速進(jìn)展之后進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)進(jìn)展常態(tài)，一般住宅的投資回報(bào)率也在收窄，目前住宅的投資回報(bào)率不足以打動(dòng)早期在市場(chǎng)中賺的盤滿缽滿的購(gòu)房者。這些購(gòu)房者的投資開(kāi)頭轉(zhuǎn)向商鋪、寫字樓和綜合體市場(chǎng)等投資回報(bào)率更高的產(chǎn)品。另一部分房?jī)r(jià)上漲的受益者則干脆離開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，將資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他資本市場(chǎng)。更多的剛性需求或在期望房?jī)r(jià)下跌的等待中觀望、或不斷邊緣化，在不斷擴(kuò)容的城市邊緣區(qū)域，選擇總價(jià)較低的產(chǎn)品出手實(shí)現(xiàn)住房幻想。

政府“穩(wěn)定住宅消費(fèi)”，釋放住宅購(gòu)買力，取消限購(gòu)降息等政策，會(huì)肯定程度上刺激消費(fèi)需求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。在“新常態(tài)”下，房?jī)r(jià)有漲有跌完全是一種市場(chǎng)正常表現(xiàn)。將來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力迫使房地產(chǎn)企業(yè)必需進(jìn)行較大幅度的資金回籠，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲乏力。總體來(lái)看，估計(jì)2022年房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，房?jī)r(jià)大漲大跌都不會(huì)在2022年消失。

房?jī)r(jià)走勢(shì)背后有四股大的驅(qū)動(dòng)力。第一是供求關(guān)系或去庫(kù)存周期的變動(dòng)，其次是貨幣流淌性和資金成本，第三是市場(chǎng)預(yù)期的變動(dòng)，第四是土地價(jià)格等住房建設(shè)成本。從這四個(gè)層面看，去庫(kù)存周期在持續(xù)收窄、信貸成本在漸漸降低、看漲心情若隱若現(xiàn)、土地價(jià)格持續(xù)攀升，都會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)止跌反彈。所以說(shuō)，從全國(guó)整個(gè)大趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)依舊有明顯攀升的可能，無(wú)論是從房?jī)r(jià)指數(shù)指標(biāo)還是房屋銷售均價(jià)指標(biāo)看都是如此。當(dāng)然，區(qū)域分化現(xiàn)象還是很明顯。一二線重點(diǎn)城市在第一季度會(huì)有一個(gè)明顯的止跌反彈跡象，而三四線城市則要緩慢一些。部分經(jīng)濟(jì)落后的、偏遠(yuǎn)的三四線城市房?jī)r(jià)可能會(huì)維持一個(gè)停滯的狀態(tài)，這和此類城市房?jī)r(jià)提振的沖擊力不夠有關(guān)。

依據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)討論部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至3月16日，銷售額排名前20的上市房企，把全部拿地資金中的92.5%花費(fèi)在了一、二線城市的土地市場(chǎng)，也是該數(shù)值歷史上首次突破9成。其中在京滬廣深四個(gè)一線城市的拿地比例更是高達(dá)62.5%，創(chuàng)下歷史新高，2022年這一比例則只有38.8%。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，從全國(guó)樓市看，市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)峻分化，一、二線城市雖然也處于調(diào)整中，但需求基礎(chǔ)依舊浩大，而自2022年四季度以來(lái)，一、二線樓市的復(fù)蘇速度也更為明顯。

數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，全國(guó)主要的9個(gè)城市，商品房住宅可售庫(kù)存連續(xù)削減，9個(gè)城市合計(jì)可售面積為7309萬(wàn)平方米，較1月份的7352萬(wàn)平方米和12月份的7468萬(wàn)平方米，均有比較明顯的下調(diào)。以北京為例，目前可售的住宅庫(kù)存套數(shù)為80657套，已降至半年來(lái)的最低水平。

中國(guó)指數(shù)討論院的報(bào)告也稱，隨著兩會(huì)落下帷幕，中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的正面確定與支持使得市場(chǎng)信念得以提振，開(kāi)發(fā)商亦加快推盤節(jié)奏。3月份以來(lái)，多個(gè)城市成交持續(xù)上漲，樓市迎來(lái)小陽(yáng)春。去化的持續(xù)加快，使得庫(kù)存壓力有所緩解。其供應(yīng)的數(shù)據(jù)顯示，各大城市上周的成交面積同環(huán)比均呈上漲趨勢(shì)。其中一線城市環(huán)比漲幅最大，為35.9%，二線城市次之，環(huán)比上漲26.2%，三線城市則只有5.4%的漲幅。了解更多請(qǐng)查閱發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及“十三五”進(jìn)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告

“持續(xù)的政策刺激下，以北京為代表的一、二線樓市已經(jīng)漸漸走出低迷，庫(kù)存也消失了趨勢(shì)性的下調(diào)。估計(jì)在3月份后，信貸政策將連續(xù)放松，首套房貸款或消失85折左右的折扣。而信貸政策的放寬有利于釋放購(gòu)買力，另外各地也會(huì)從其他角度給當(dāng)?shù)貥鞘兴山墶！睆埓髠ケ硎?，“由于一線城