某商業(yè)廣場可行性報告學案七

某商業(yè)廣場可行性報告學案七Part1：項目分析宗地周邊分析項目規(guī)劃分析SWOT分析宗地分析——地塊四至地塊尚處于平整階段，景觀資源優(yōu)越，交通資源優(yōu)越。西至：隨園路，市政道路，已具備通車至項目條件南至：幸莊水庫，優(yōu)越的水庫資源、無想寺風景區(qū)資源北至：地塊紅線，尚在平整，目前無法通行東至：地塊紅線，目前無法通行隨園路項目社區(qū)輻射金蛙新村公寓萬科城嘉德園溧水高級中學鳳麟水苑琉璃花園小區(qū)中山首府溧水人民醫(yī)院凱陽花園南方新城鳳麟府溧水審計局康利華府莘莊佳苑中南錦城溧水煙草專賣局廣成東方名城時代景園文苑小區(qū)溧水市容管理局水岸康城幸福佳苑單位溧水區(qū)體育局天岳城和園車輛基地溧水實驗小學商業(yè)輻射超過19個社區(qū)（在建或已交付）9個行政、學校等機關單位及天生橋旅游人群宗地分析——人口項目輻射人口：1、19個在建或已交付小區(qū)；2、9個行政學校機關單位；3、天生橋景區(qū)旅游客群；4、未來在建規(guī)劃拆遷安置房；項目宗地分析——交通項目緊鄰S7輕軌、靠近天生橋大道公路：寧高高速、寧杭高速、沿江高速（寧常）總里程95.8公里；地鐵：祿口機場到溧水區(qū)地鐵S7輕軌，預計2017年通車；高鐵：寧杭高鐵溧水站，距離南京南站40公里；水路：經秦淮河可直接到長江，接駁新生圩港；航空：距南京路口機場13公里；項目S7輕軌為項目商業(yè)賦予巨大投資潛力項目目前項目西側道路：隨園路二期工程。區(qū)中心方向：隨園路至天生橋大道、珍珠北路通往區(qū)中心,距離3KM；市中心方向：隨園路至天生橋大道轉寧高高速；S7輕軌：通往祿口機場高鐵：距離南京南站40km無想山車輛基地天生橋大道站宗地分析——交通周邊分析——在售項目項目序號分類項目當前售價（元/㎡）1同產品顧家歐亞廣場7000-200002五洲星世紀商貿城6500-160003同區(qū)域萬科城8300（精裝）4中南錦城66005愛濤天岳城68006中山首府7500溧水在售競品主要為：商業(yè)項目兩個2個，同區(qū)域住宅項目4個商業(yè)項目——顧家歐亞廣場項目簡介樓盤名顧家歐亞達商業(yè)廣場產品類型購物中心建筑面積20萬㎡商業(yè)面積在售主力50㎡營運模式待定預計開業(yè)時間待定銷售均價7000-20000元/㎡5、6#停車位2000多開盤時間2014年9月28日是否可以經營餐飲不具備物業(yè)費1.00元/平方米·月開發(fā)商南京顧家投資有限公司是否可分割不可分割坐落地址南京市溧水區(qū)秦淮大道與青年路交匯處顧家歐亞達商業(yè)廣場項目由中國家居產業(yè)雙10強顧家、歐亞達聯手打造，占地面積約120畝總規(guī)劃建筑面積約20萬㎡，涵蓋商業(yè)步行街、大型綜合賣場、國際建材裝飾館、國際家居館、優(yōu)居公館、酒店等主題功能區(qū)組成，是集購物、商務、休閑、娛樂等為一體的多業(yè)態(tài)、復合型城市商業(yè)綜合體。目前銷售均價：1F：15500元/㎡2F：10000元/㎡3F：7000元/㎡4F：6500元/㎡商業(yè)項目——五洲星世紀商貿城項目簡介樓盤名五洲星世紀商貿城產品類型購物中心、街鋪建筑面積26萬㎡商業(yè)面積在售主力35~60㎡營運模式待定預計開業(yè)時間待定銷售均價6500-16000元/㎡商鋪停車位1412多開盤時間2014年3月底是否可以經營餐飲不具備物業(yè)費待定開發(fā)商南京溧水三悅投資有限公司是否可分割不可分割坐落地址溧水客運總站東側、南京戶部街外接待目前銷售均價：街鋪1F：15000元/㎡

街鋪2F：6000元/㎡辦公：5000元/㎡在售1號樓商鋪，面積35平方米，均價16000-17000元/平方米；2、3號樓面積30、60平方米，均價6500元/平米。5、6號樓為辦公房源，均價5000元/平方米左右。目前購房優(yōu)惠：一次性付款98折，按揭付款99折。商業(yè)項目——萬科城項目簡介參考均價8200元/㎡主力戶型89平方米、96平方米項目地址溧水城南新區(qū)，西側臨近水岸康城開發(fā)商南京萬科置業(yè)有限公司建筑面積759750㎡占地面積21.9萬㎡容積率2.52（五幅地塊綜合）產權70年（住宅）40年（商業(yè)）物業(yè)費1.00元/平方米·月裝修情況精裝修項目特色品牌房企、精裝修建筑類別高層營銷動態(tài)：7月在售3號樓，均價為8300元/平方米。面積110、140平方米。約100套房源，目前已售出一半。精裝交付。目前成交均價：精裝修成交均價約8000元/㎡商業(yè)項目——中南錦城項目簡介參考均價6800元/㎡主力戶型87㎡111㎡項目地址體育公園路與儀鳳南路交匯處（新實小西大門北側）開發(fā)商中南集團建筑面積158200㎡占地面積79100㎡容積率2產權70年（住宅）40年（商業(yè)）物業(yè)費1.00元/平方米·月得房率83.5%項目特色低總價建筑類別高層營銷動態(tài)：預計7月底8月初推12號樓，18層高，共126套房源，主力戶型74、88、95、110平方米，預計2017年4月交付目前成交均價：折后成交交均價約7170元/㎡商業(yè)項目——愛濤天岳城項目簡介參考均價6600元/㎡主力戶型88平、118平、128平項目地址溧水區(qū)永陽秦淮大道399號開發(fā)商南京愛濤置地有限公司建筑面積13.5萬㎡占地面積60620㎡容積率2.52（五幅地塊綜合）產權70年（住宅）40年（商業(yè)）物業(yè)費1.00元/平方米·月得房率85%項目特色品牌房企、地鐵沿線建筑類別高層,小高層營銷動態(tài)：主售房源面積91、94、122、131、139平方米。在售3、6、8號樓還剩少量房源均為頂樓。此外在售1、2、4、5號樓，折后均價6700元/平方米目前成交均價：折后成交交均價約7185元/㎡商業(yè)項目——中山首府項目簡介參考均價7500元/㎡主力戶型178.73㎡、88.89㎡、178.73㎡項目地址崇文路68號(體育公園南300米)開發(fā)商上上地產建筑面積222026㎡占地面積82285㎡容積率2產權70年（住宅）40年（商業(yè)）物業(yè)費1.20元/平方米·月得房率待定項目特色品牌房企、精裝修建筑類別高層,小高層目前成交均價：折后成交交均價約7175元/㎡營銷動態(tài)：在售4、5、9、15、20號樓，面積88-120平方米，均價7300-8000元/平方米，5、7號樓5層以下一口價7180元/平方米，6層以上優(yōu)惠600元/平方米。項目規(guī)劃分析——基本參數序號名稱單位數量1總用面積㎡25639.97A地塊面積㎡23784.14

1#地塊面積㎡12514.902#地塊面積㎡6113.453#地塊面積㎡5155.79B地塊面積（代征道路用地）㎡1855.832總建筑面積㎡78460.003地上建筑面積㎡59460.00其中商業(yè)購物中心㎡19840.00酒店式公寓㎡20000.00公寓底商㎡3800.00海洋館㎡10020.00商業(yè)街㎡5800.004地下建筑面積㎡19000.00其中1#底下建筑面積㎡18000.003#底下建筑面積㎡1000.005容積率

2.506建筑面度

45.05%7建筑高度（檐口）M49.608綠地率

20.12%9總停車位輛671.00其中地上停車位輛23底下停車位輛648項目總建：78460㎡：購物中心：19840㎡，公寓：20000㎡、底商3800㎡、商業(yè)街5800㎡項目規(guī)劃分析——產品信息項目由五種物業(yè)形態(tài)組成：購物中心、海洋館、商業(yè)街、酒店公寓、底商底商：3800㎡（可售）位置：1~2層，層高：3m左右酒店公寓：20000㎡（可售）位置3~15層；層高：3m左右生活廣場：19840㎡（可售）共5層；層高：4~6m左右海洋館：10020㎡（不可售）位置：單棟；層高：27.9m幸海堂街區(qū)：5800㎡（可售）層數2~3層；層高：3m左右內部強弱分析品牌：華東區(qū)最大的海洋公園；地段：S7輕軌底站；資源：無想寺風景區(qū)、幸莊水庫；產品：吃喝玩樂購住一站式休閑體驗；旅游：天生橋、無想寺旅游景點環(huán)繞；配套：處于城南新區(qū)周邊無配套；沿街：項目僅單側隨園路臨街；商業(yè)：目前城南新區(qū)無商業(yè)氛圍；溧水撤縣為區(qū)；S7輕軌動工；溧水城南新區(qū)發(fā)展；未來顧家、五洲項目對項目客戶分流；區(qū)域內住宅產品低價，對項目公寓將產生一定的沖擊性；項目SWOT分析外部環(huán)境分析S優(yōu)勢：O機會：T威脅：W劣勢：Part2：項目定位1項目價值梳理項目形象定位商業(yè)形象打造Codeofthisreport|18項目價值梳理品牌價值區(qū)域價值規(guī)劃價值產業(yè)價值產品價值市場價值弈城海洋世界：——華東區(qū)最大的海洋世界Codeofthisreport|19項目價值梳理品牌價值區(qū)域價值規(guī)劃價值產業(yè)價值產品價值市場價值溧水城南新區(qū)：城南新區(qū)——區(qū)域價值驅動龍頭城南核心區(qū)分為購物休閑區(qū)、游憩服務集散區(qū)、創(chuàng)智商務綜合區(qū)、文化水岸綠廊、湖景生態(tài)公園、綠意養(yǎng)生社區(qū)、城市花園社區(qū)等七大片區(qū)。1、購物休閑區(qū)：設置辦公、休閑、娛樂與購物為一體的購物街區(qū)，滿足日益增長的消費需求，為本地居民及游客帶來時尚、精致的商業(yè)生活體驗。2、創(chuàng)智商務綜合區(qū)：集合總部辦公、產業(yè)研發(fā)、酒店公寓、綜合居住等功能，實現資金、信息、人才、貿易的集聚運作，從何提升溧水整體的產業(yè)活力與區(qū)域影響力。3、行政文化中心區(qū)：以政府辦公、各機構辦公，與配套服務為主要功能。4、文化水岸綠廊：選擇水系綠廊交匯區(qū)域，集合游憩休閑、時尚購物、商務辦公、景觀居住功能，形成中心區(qū)綜合性休閑娛樂文化藝廊。5、游憩服務集散區(qū)：集聚旅游集散、旅游服務、特產購物、餐飲娛樂、創(chuàng)意酒店、情景居住等綜合服務功能。6、綠意養(yǎng)身社區(qū)：集合健康療養(yǎng)產業(yè)、高端酒店及綠色生態(tài)居所的高端生態(tài)社區(qū)。7、湖景生態(tài)公園：利用原幸莊水庫，結合周邊濕地，在滿足防洪、水凈化處理條件下，擴展湖面，打造人工島嶼、湖畔環(huán)境，為城市居民及游客提供生態(tài)有趣的自然游憩場所。Codeofthisreport|20項目價值梳理品牌價值區(qū)域價值規(guī)劃價值產業(yè)價值產品價值市場價值地鐵、城南規(guī)劃：S7輕軌交通拉近溧水與南京市區(qū)距離Codeofthisreport|21項目價值梳理品牌價值區(qū)域價值規(guī)劃價值產業(yè)價值產品價值市場價值主力產業(yè)：旅游產業(yè)溧水擬打造“長三角高端休閑度假基地、戶外休閑運動基地”旅游也已成為溧水前景最好的產業(yè)目前已有旅游業(yè):天生橋、無想寺風景區(qū)、農家樂等未來將有新增項目的弈城海洋世界，通過弈城海洋世界，將溧水旅游業(yè)貫穿起來，形成一站式的旅游基地Codeofthisreport|22項目價值梳理品牌價值區(qū)域價值規(guī)劃價值產業(yè)價值產品價值市場價值產品設計價值：多街區(qū)+集中生活廣場模式Codeofthisreport|23項目價值梳理品牌價值區(qū)域價值規(guī)劃價值產業(yè)價值產品價值市場價值市場發(fā)展需求價值：客戶消費需求——一站式消費市場發(fā)展需求——綜合體商業(yè)早期近期未來以滿足服務、社區(qū)消費為主。需求：生活消費以專業(yè)市場消費，錯位核心商圈。需求：專業(yè)消費以綜合性商業(yè)消費為主。需求：綜合消費Codeofthisreport|24定位前思考弈城海洋世界：華東區(qū)最大的海洋館。品牌價值城南新區(qū)：以S7輕軌為標志，溧水城南新區(qū)進入新的發(fā)展時機。思考1：思考2：業(yè)態(tài)需求：旅游、休閑、文化、吃喝玩樂購一體的集中場所。思考3：項目規(guī)劃：三大主題片區(qū)：海洋館、海洋生活廣場、街區(qū)；思考4：產品規(guī)劃業(yè)態(tài)需求區(qū)域發(fā)展主題街區(qū)休閑概念提煉度假旅游海洋綜合Codeofthisreport|25項目定位項目定位：弈城海洋世界——吃、喝、玩、樂、購、休閑旅游度假綜合體承載：溧水城南新區(qū)旅游文化產業(yè)新的支柱項目；填補周邊專業(yè)市場空缺，打造城南新區(qū)高端生活配套場所；滿足周邊居民及旅游客戶的吃喝玩樂購需求；Part3：項目定位2項目客戶研判客戶定位——商業(yè)客戶定位項目區(qū)域一級客戶二級客戶三級客戶偶得客戶花生唐城南雨花建鄴鼓樓白下玄武江寧秦淮下關棲霞外地占比33.9%24.6%12.7%8.5%5.5%2.1%2.5%1.3%1.3%7.6%鄭和國際廣場鼓樓雨花建鄴鼓樓白下玄武江寧秦淮下關棲霞外地占比4.7%43.2%21.7%13.5%6.4%3.4%1.6%0.3%0.7%4.5%鼓北財智廣場城北雨花建鄴鼓樓白下玄武江寧秦淮下關棲霞外地占比1.2%6.4%31.1%9.1%11.2%1.1%0.9%34.7%1.1%3.2%蘇寧名都匯城北雨花建鄴鼓樓白下玄武江寧秦淮下關棲霞外地占比2.2%6.8%6.3%8.1%11.6%1.9%3.7%16.4%36.8%6.2%凱潤金城玄武雨花建鄴鼓樓白下玄武江寧秦淮下關棲霞外地占比1.6%7.8%18.7%10.3%20.5%0.4%5.4%23.9%1.8%9.6%南京商業(yè)項目成交客戶占比一級區(qū)域客戶二級輻射客戶三級零散客戶項目客戶定位——商業(yè)客戶定位本案商業(yè)目標客戶：商業(yè)項目年齡采樣分析年齡區(qū)間30歲以下31-40歲41-50歲50歲以上成交數量3717717342占比8.6%41.3%40.3%9.8%項目一級客戶：擬占40%周邊客戶：城南新區(qū)拆遷戶、周邊投資客戶二級客戶：擬占35%溧水全區(qū)具備一定實力對商業(yè)投資需求旺盛客戶。三級客戶：擬占20%全南京是對溧水旅游商業(yè)產業(yè)感興趣的投資客戶：項目客戶定位——公寓客戶定位德盈國際廣場玉橋國際公寓萬達廣場江寧萬達廣場板塊城南城北河西河西產權4065年40年40年購房目的客群分布綜合體項目客戶分析：置業(yè)目的：投資客戶為主，客群分布：本地客戶為主項目客戶定位——公寓客戶定位公寓客群年齡層采樣20—30歲30—40歲40—50歲50—60歲18%66%13%3%公寓客群置業(yè)采樣事業(yè)單位私營業(yè)主企業(yè)高管自由職業(yè)者其他40%19%15%9%17%公寓客群置業(yè)動機采樣自住投資自住投資皆可辦公商住32%26%30%9%3%酒店式目標客戶特征描摹：客群分布：集中周邊區(qū)域占比80%年齡特征：25-40歲職業(yè)特征：企事業(yè)單位人員；區(qū)域剛需客戶；旅游文化產業(yè)帶動人員剛需置業(yè)；全市投資客戶；置業(yè)目的：以投資為主，自住為輔；通過對酒店式公寓項目成交客戶分析Part4：項目定位3項目價格研判返租方案及商業(yè)價格研判LOFT公寓價格研判及精裝修價格研判全市商業(yè)分析——商業(yè)模式模式一：售后返租代表項目商業(yè)體量(萬平米)出讓方式經營方式主力面積（平米）均價(元/平米)鄭和國際廣場7返租8年前兩年每年6%,購房時返還后6年每年返8%,半年返一次統(tǒng)一招商管理30-60，部分10020000-60000總價150萬為主金盛財智廣場12.4返租8年前兩年每年6%,購房時返還后6年每年返8%,半年返一次統(tǒng)一招商管理30-6015000-55000總價65-200萬為促進銷售，在其樓盤或商鋪出售時與買家約定，在出售后的一定年限內，由開發(fā)企業(yè)以代理出租的方式進行包租，或者直接由該企業(yè)承租經營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。采用的經營方式。優(yōu)勢分析：開發(fā)商可以快速回籠資金，減輕資金壓力，通過給業(yè)主固定的投資回報率，能夠省去讓其操心的煩惱，也能解決銷售后不利于統(tǒng)一管理所帶來的高空置難題。劣勢分析：具有一定的投資風險，一旦樓盤銷售情況不好或商鋪經營不善，首先撤出的是開發(fā)商，最后可能的結果是政府接手項目，但是大量的利益損失是由小業(yè)主來承擔。近年來在南京已鮮有純粹銷售的商業(yè)項目。以銷售為主的商業(yè)項目，一般配套有返租模式。開發(fā)商為了促進銷售表現，通過返租的形式使客戶產生一種低價的錯覺，同時也通過給予客戶一定的投資收益保障，讓投資客對投資風險的直觀感受減弱。但實際上，業(yè)內人士都知道，這是一種“羊毛出在羊身上”的操作模式。全市商業(yè)分析——商業(yè)模式模式二：租售結合代表項目商業(yè)體量(萬平米)出讓方式經營方式現狀河西萬達廣場2875%自持和25%出售出售部分自主經營，自持部分統(tǒng)一招商金街2008年開始全部出售，后期由業(yè)主自主出租和經營。目前以建材為主，經營狀部較差。自持部分統(tǒng)一招商管理，09年開業(yè)，目前經營狀況良好明發(fā)商業(yè)廣場約40萬方自持30%銷售70%出售部分自主經營，自持部分統(tǒng)一招商目前已經有蘇寧酒店批發(fā)部、明發(fā)國際大酒店、蘇寧電器、永輝超市等企業(yè)開業(yè)，中影影城于2012年9月底前開業(yè)。其余僅少量臨街商鋪開門營業(yè)，經營狀況較為慘淡租一部分售一部分，開發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷售一小部分商鋪，往往是租多售少。萬達廣場在全國已多次成功開發(fā)和運營，這與其大量持有主力商業(yè)的模式是分不開的。而明發(fā)商業(yè)廣場卻是大量出售、少量持有，并且出售部分并無統(tǒng)一管理。這是項目失敗的主因之一。自2009年開盤至今銷售尚未結束，已銷售的商鋪大多空置，毫無人氣商機，投資者欲哭無淚。優(yōu)勢分析：開發(fā)商都掌握大部分的產權，出售的只是小部分，作為大商家的輔營區(qū)分割后出售。其他的整體出租給品牌商家，以品牌商家為商場經營的主體，發(fā)揮品牌效應。即“主力店＋輔營區(qū)”的模式，主力店品牌商家的進駐能提升輔營區(qū)的銷售價值。該模式還可以有效平衡開發(fā)商資金壓力和經營風險的矛盾，具備較高的靈活性和可控性。劣勢分析：這種對開發(fā)商的招商實力與商業(yè)運營能力要求很高，并不是所有開發(fā)商都具備的。此外，對于大體量的持有，對開發(fā)商的資金要求同樣很高，也會在短期內影響到開發(fā)商的投資回報。全市商業(yè)分析——商業(yè)模式模式三：只租不售代表項目商業(yè)體量(萬平米)出讓方式經營方式現狀水游城9.8自持統(tǒng)一招商08年開業(yè)至今,人氣越來越旺,業(yè)態(tài)不斷豐富，逐漸成為年輕人最喜歡的一站式購物休閑中心德盈虹悅城11自持統(tǒng)一招商2012年9月底開業(yè)，輻射項目周邊及市區(qū)客戶，其中餐飲業(yè)態(tài)更聚人氣，吸引了大部分客群前來消費，周末運營情況良好大觀天地MALL10自持統(tǒng)一招商2010年10月開業(yè),規(guī)劃為四大業(yè)態(tài)、兩條街、四大主題,整個項目倡導家庭式娛樂消費觀念,隨著入主品牌的增多,人氣相對之前有所提升由開發(fā)商自己進行市場培育，營造商業(yè)氛圍，并承擔經營風險，通過持續(xù)有效的經營管理提升商業(yè)價值。租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。只租不售恰是如今南京大型商業(yè)項目的主流選擇。結果也證明，這一模式對于商業(yè)項目的運營和存貨是至關重要的。不僅僅是表中提及的項目，包括新城市廣場、德基廣場等其他多個大型商業(yè)項目，都是只租不售的模式。統(tǒng)一管理和招商，對于商業(yè)項目的整體性與競爭力，有著積極的作用。特別是對于一個新興的商業(yè)，撐過最為艱難的起步階段，形成一定人氣和氛圍后，所體現的商業(yè)價值是無可估量的。優(yōu)勢分析：如果經營得好，有利于打造項目的品牌價值，提升項目的競爭力，使整個物業(yè)能長期穩(wěn)定的成為一個品牌，開發(fā)商由此享受物業(yè)升值所帶來的持續(xù)穩(wěn)定租金收益。劣勢分析：只租不售的開發(fā)模式對于開發(fā)商的資金實力要求非常高，資金壓力較大，同時面臨一定的經營風險。商業(yè)模式總結【項目觀點】售后返租、租售結合與只租不售三種商業(yè)操作模式，各有利弊。不同的模式所對應的是不同的開發(fā)商實力與開發(fā)目標。如果開發(fā)商所期望的是商業(yè)的成功存活與運營，并且愿意犧牲短期的經濟收益、并承擔一定的市場風險，那么自持招商無疑的更合適的選擇如果開發(fā)商更注重資金鏈的健康與壓力，期望快速回籠資金，那么也可以選擇全部出售。但為了保證銷售，勢必需選擇相應的返租模式。并且，也需承擔投資客可能缺乏足夠信心而喪失購買興趣的銷售風險。當然，開發(fā)商還可以選擇租售并舉的模式。一部分自持以保證項目整體運營前景，一部分銷售以快速回籠一定資金，但這也對招商與運營能力提出較高要求。從商業(yè)運營的角度來說，無數范例已經證明：作為一個新商業(yè)項目，統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理是項目銷售、運營的優(yōu)質道路銷售、返租運營案例模式代表項目出讓方式經營模式經營情況常規(guī)模式金盛：鄭和國際廣場鼓北財智廣場返租8年前兩年每年6%,購房時返還后6年每年返8%,半年返一次統(tǒng)一經營管理出售虛擬產權(無邊界商鋪）金盛家居專業(yè)市場（家居建材專業(yè)市場）盒子商業(yè)中心花樣年模式花樣唐返租15年首付一半800元/月消費卡（按面積分配）統(tǒng)一經營管理出售產權商鋪（有邊界商鋪）但合同約定不承諾恢復彩生活商管（開業(yè)不到1年開鋪達80%)主題街鋪直銷明發(fā)商業(yè)廣場主力店招商自持、街鋪非統(tǒng)一經營管理無商管公司，（開業(yè)數年，僅靠主力店：影院、永輝超市等帶動人氣，其余街鋪開業(yè)不足一半）主題街鋪通過以上三種模式比較，進行商管公司統(tǒng)一經營招商管理返租銷售，商業(yè)存活運營情況優(yōu)于自營街鋪：客戶角度：降低了投資門檻，只用付首付，有穩(wěn)定回報率，對后期商業(yè)增值信心增加；開發(fā)商角度：降低投資門檻，可提高售價，同時快速回款，對于自持物業(yè)增值有較大幫助；商管公司角度：有充裕的時間去培育市場，進行收益平衡，規(guī)避運營、經營上的短期風險。Part5：項目定位4項目價格研判及產品規(guī)劃設計研判商業(yè)價格研判及產品面積段規(guī)劃研判商業(yè)價格測算——同類項目售價對比項目名稱主力面積(平米)出讓方式樓層價格水平（元/平米）顧家歐亞廣場50㎡銷售（部分自持）1F155002F100003F70004F6500目前在售1~4F商鋪五洲星世紀商貿城30-60㎡全部出售(部分自持）1F150002F6000目前主要在售1F、2F街鋪形式（集中式商業(yè)尚未銷售）商業(yè)價格測算——同類項目售價對比一樓售價比對因素本物業(yè)顧家歐亞廣場五洲星世紀商貿城位置1.001.11.05人流1.001.081.05車流1.001.11.05消費力1.001.11.03商業(yè)環(huán)境1.001.11.02硬件1.001.050.9用途功能1.000.950.9展示面1.001.000.9規(guī)劃1.000.950.9分數1.001.050.98對比物業(yè)價格售價1550015000綜合測算(元/平方米)15034根據，同類區(qū)域商鋪售價市場比較法，計算得出，本案一樓整層商鋪均價約為15034元/平米左右。商業(yè)價格測算——同類項目售價對比二樓售價比對因素本物業(yè)顧家歐亞廣場五洲星世紀商貿城位置1.001.11.05人流1.001.081.05車流1.001.11.05消費力1.001.11.03商業(yè)環(huán)境1.001.11.02硬件1.001.050.9用途功能1.000.950.9展示面1.001.000.8規(guī)劃1.000.950.9分數1.001.050.96對比物業(yè)價格售價100006000綜合測算(元/平方米)商業(yè)中心2F約9524元/㎡，街鋪二樓：8500元/㎡根據，同類區(qū)域商鋪售價市場比較法，計算得出，本案二樓價格約9524元/㎡，街鋪二樓8500元/㎡。商業(yè)價格測算——售價推導計算推導結果（當前靜態(tài)價格）1F均價（元/平米）150342F均價（元/平米）9524/85003F均價（元/平米）8900/75004F均價（元/平米）82005F均價（元/平米）自持整體均價（元/平米）10414結合對商業(yè)項目的操作經驗，在不考慮銷售模式和業(yè)態(tài)等一切外部因素的前提下，按照一般推算規(guī)律——三樓售價約為一樓的約60%，即約為8700元/平米；四樓售價約是一樓的約55%，即約為7500元/平米；推導結果（當前靜態(tài)價格）/權重營銷推廣溢價海洋館運營溢價S7輕軌透支溢價16年下半年入市價格1F均價（元/平米）150340.1（通過營銷推廣實現價格溢價能力）0.1（通過海洋館運營信息發(fā)布，未來人流影響力溢價能力）0.05（輕軌在建時期）地鐵的完整溢價力需在地鐵通車2個月內才能體現18792.52F均價（元/平米）9524/8500（街）11905/10625（街）3F均價（元/平米）8900/750011125/9375（街）4F均價（元/平米）8200（街）10250整體均價（元/平米）1041413017（整體）商業(yè)價格測算——溢價能力測算具體價格根據入市時政策相關調整商業(yè)產品設計規(guī)劃——街鋪、底商單套面積控制在50㎡左右，進深約10~12m，開間約4~5m；1F層高不低于4m，2F層高不低于3m；商鋪帶獨立產權后續(xù)銷售角度原則上采取單層銷售(獨立產權），銷售時可以設計預案可一拖二，甚至一拖多；商業(yè)產品設計規(guī)劃——街鋪、底商街鋪+底商1F面積段20-30㎡30-50㎡55-105㎡105~120㎡占比25%60%10%作為填補容積率總價段40~60萬50-100萬100~200萬200萬以上2F面積段20-30㎡30-50㎡50-80㎡80~120㎡占比20%35%30%作為填補容積率總價段20-45萬40~60萬60-100萬100-150萬3F——50-80㎡80-110㎡110㎡以上占比——50%40%作為填補容積率總價段——45-70萬70-100萬100萬以上面積設置小面積商鋪具有高溢價，高租金等特征，在1F、2F可以多設小面積商鋪，增加溢價能力中小規(guī)模門面具備中等門面具備條件——

【公寓底商結構及外立面】：商業(yè)部分干掛石材+部分玻璃幕墻+玻璃護欄+電子大屏1F：可采用背對式商鋪，控制商鋪面積，增加開間面；2F：采用兩頭扶梯上引，走廊式外開，通過玻璃幕墻、玻璃護欄增加2F的昭示面及內外互動3F：多部扶梯自動上引，以大面積餐飲店來吸納客群上涌；商業(yè)產品設計規(guī)劃——街鋪、底商【街鋪分割】：每戶獨立產權，商業(yè)部分干掛石材+部分玻璃幕墻+玻璃護欄+電子大屏1F：可采用背對式商鋪，控制商鋪面積，增加開間面；2F：兩端連廊式外開商鋪，增加商鋪的昭示面；局部可以根據條件做1+2F+3F模式3F：兩端扶梯上引。外開式商鋪；商業(yè)產品設計規(guī)劃——街鋪、底商商業(yè)產品設計規(guī)劃——商業(yè)中心【銷售模式】：每間獨立產權1F：20-80㎡，主力40~50~60㎡占60%，部分80-100㎡2F：主力50~70㎡：占50%，50㎡以下占30%3F：主力50~70㎡：占40%，50㎡以下占30%4F：主力50~70㎡：占40%、70-100㎡占40%，不設置50㎡以下面積段【統(tǒng)一招商返租模式】：平均分割無邊界產權商鋪，不承諾恢復1F：30-60㎡，主力50㎡；2F：30-60㎡，主力50㎡；3F：30-60㎡，主力50㎡；4F：30-60㎡，主力50㎡；5F：30-60㎡，主力50㎡；Part6：項目定位5項目價格研判及產品規(guī)劃設計研判公寓產品面積段及精裝修研判公寓市場——分面積段供銷南京公寓產品以40-50平米銷售情況最好。公寓產品以30-70㎡為主力，考慮到低總價住宅對公寓產品因素，建議:公寓產品以40~50㎡為主力產品精裝公寓裝修標準（單位：元/平米）參考項目：鑒于公寓產品為商業(yè)性質，而溧水住宅總價普遍不高，考慮到總價控制，盡量減少精裝修的投入；裝修標準：廚（油煙機、櫥柜）、衛(wèi)（含熱水器）、地板、陽臺（含空調）等基本硬裝及基本電器項目價格定位——精裝修價格定位精裝修標準建議：700元/㎡，對外報價：1500元/㎡價格定位：精裝公寓9500元/㎡(裝修標準700元/㎡）裝修對外報價：1500元/㎡項目價格定位——產品戶型建議戶型建議：將房間功能布局劃分清楚，做到一室一廳一衛(wèi)戶型建議：可以利用陽臺、飄窗對戶型進行面積贈送項目價格定位——產品戶型建議Part7：外立面建議外立面建議鑒于項目景觀資源條件良好，因此，不建議做特別造型的建筑設計，需要增加商業(yè)、公寓的通透性、昭示面及宣傳大屏外立面建議1、項目基礎色調以白色為底，配合馬賽克海洋元素公寓生活廣場步行街公寓主體：以白色真石漆為主基調顏色；點綴海洋元素馬賽克式的色塊拼圖（非材質）；公寓底商：1~2F干掛石材；多設置電子大屏；局部玻璃膜墻+玻璃護欄1、外立面電子大屏設計2、1-2層干掛石材；3、3-5層真石漆；公寓底商：1~2F干掛石材；多設置電子大屏；局部玻璃膜墻+玻璃護欄Part8：附件精裝修標準案例樓盤名區(qū)域/板塊產權年限平層層高（米）挑高層高（米）均價（元/平米）裝修標準（元/平米）贊成領尚秦淮/城南65年3.0——170001000金域中央鼓樓/城北40年2.9——150001000峨眉公寓玄武/城中65年2.9——250001000金陵天成江寧/江寧65年3.1——14000（售完)1000勝泰華府江寧/江寧70年3.0——153001200盛世公館建鄴/河西40年3.4——12000（售完)1200萬達廣場建鄴/河西40年3——15000（售完)1500金陵尚府秦淮/城中65年3.15——24000（售完)1500精銳SOHO秦淮/城中50年3.33.85160001500藍岸3G雨花/城南40年3——110001500玉橋國際公寓鼓樓/城北65年34.7平層16500；挑高215001500城市之光國際公寓江寧/江寧65年3——115002000天泰青城江寧/江寧70年2.8——150002000藍晶國際鼓樓/城中70年3.25——175002000京隆國際公寓秦淮/城中70年3.0——250002000-3000甲殼蟲鼓樓/河西40年3.1——230003000招商泰格公寓棲霞/城東40年2.8——18000(（售完)3000御江金城建鄴/河西40年——5240003000悅恒君鉑國際江寧/江寧50年、70年3.1——50年20000；70年1630050年1800；70年3000萊茵鉑郡江寧/江寧40年——512000-130003500嘉業(yè)國際城建鄴/河西70年3.2——220004000蘇寧雅苑秦淮/城中65年3.4——390004500-5000目前，南京市場上在售的精裝公寓項目，裝修標準大多集中在1000-2000元/平米之間；檔次較高一點的項目如甲殼蟲、御江金城等，裝修標準則在3000元/平米左右。受總價影響裝修標準在4000元/平米以上的項目目前市場上相對較少。南京公寓市場——裝修標準【裝修標準】——1000元/平米衛(wèi)浴墻面、地面諾貝爾高級、防滑地磚；潔具、洗浴設備美標品牌潔具天棚燈飾吊頂開關插座無特別品牌廚房墻面、地面諾貝爾高級面磚開關插座無特別品牌廚具、電器海爾品牌廚具、電器（海爾牌空調、熱水器、電視機、洗衣機、抽油煙機、冰箱、電磁爐）室內頂面石膏吊頂墻面立邦漆內墻面地面圣象地板空調海爾品牌空調陽臺墻面、地面立邦漆涂料、諾貝爾墻面磚；諾貝爾高級防滑地磚天棚立邦漆涂料窗斷橋隔熱中空窗配置入戶門防盜門戶內樓梯綜合安保系統(tǒng)、智能消防系統(tǒng)、車庫智能管理系統(tǒng)南京公寓市場——裝修標準1000元/平米主臥書房廚房客廳餐廳廁所南京公寓市場——裝修標準1000元/平米贊成領尚樣板間主臥次臥廚房客廳餐廳廁所南京公寓市場——裝修標準1000元/平米峨眉公寓樣板間衛(wèi)浴墻面、地面地磚、面磚為馬可波羅或近似品牌潔具、洗浴設備龍頭為科勒或近似品牌；熱水器為AO史密斯或近似品牌（50L以上)；換氣扇為松下或近似品牌；臺盆、坐便器為科勒或近似品牌廚房墻面、地面地磚、面磚為馬可波羅或近似品牌水槽、龍頭弗蘭卡或近似品牌廚具、電器廚具為我樂或近似品牌；抽油煙機為方太或近似品牌；灶具為港華紫荊或近似品牌室內頂面乳膠漆，局部石膏板吊頂刷乳膠漆，乳膠漆為多樂士或近似品牌墻面墻紙，局部乳膠漆，墻紙為金大地集團定制地面地磚為馬可波羅或近似品牌空調美的或近似品牌配置電梯一梯四戶設計，電梯刷卡進門南京公寓市場——裝修標準1500-2000元/平米【裝修標準】——1500-2000元/平米金潤國際廣場客廳廚房主臥衛(wèi)生間樣板房類型：展示樣板間樣板房裝修風格：港式裝修風格樣板房房型：公寓樣板間有115、47平米戶型大堂和公共走道精裝修，地面和墻面均采用大理石材。金潤國際廣場樣板間南京公寓市場——裝修標準1500-2000元/平米衛(wèi)浴系統(tǒng)墻面、地面品牌墻磚和地磚備注：交付房為硬裝，不配備電器浴霸奧普浴霸或同等檔次品牌潔具美標或同等檔次品牌龍頭、花灑美標或同等檔次品牌熱水器AO史密斯或同等檔次品牌廚房系統(tǒng)墻面、地面品牌墻磚和地磚廚具方太或同等檔次品牌整體櫥柜志邦或同等檔次品牌水槽、龍頭佳德或同等檔次品牌室內配置墻面、地面墻面華潤乳膠漆，地板是品牌地板照明燈具雷士或同等檔次品牌空調美的或同等檔次品牌入門鎖品牌鎖開關西門子或同等檔次品牌【裝修標準】——1500-2000元/平米南京公寓市場——裝修標準1500-2000元/平米首創(chuàng)天邁廣場衣櫥樣板房類型：展示樣板間樣板房房型：55平米主臥餐廳衛(wèi)生間廚房客廳首創(chuàng)天邁廣場樣板間南京公寓市場——裝修標準1500-2000元/平米主臥餐廳客廳樣板房類型：展示樣板間樣板房房型：45平米樣板房點評：樣板間現代簡約的家具擺設，配以燈光的設計，營造出獨立自主的生活氛圍。衛(wèi)生間廚房首創(chuàng)天邁廣場樣板間南京公寓市場——裝修標準1500-2000元/平米衛(wèi)浴地面、墻面瓷磚潔具、洗浴設備龍頭、花灑KOHLER座便器TOTO（東陶）、摩恩廚房水槽、龍頭Pablo、科勒、摩恩廚具、灶具、電器油煙機、炊具FOTILE，冰箱、櫥柜、消毒柜、微波爐法格，壁掛鍋爐菲斯曼、東方邦太直飲機、垃圾粉