地下商業(yè)街定位定位原則

本文格式為Word版，下載可任意編輯——地下商業(yè)街定位定位原則地下商業(yè)街如何定位及定位原那么

國內地級市地下商業(yè)工程開發(fā)越來越多，然而大片面地下商業(yè)工程經營狀況卻不溫不火，究其理由，除了管理公司后期經營推廣不善，其實更多的那么是由于前期定位不準的硬傷造成的。有人說，核心商圈的地下商業(yè)不存在定位，由于在核心商圈，無論定位做什么，其經營都不在任何問題，乍聽頗是，細想那么不然。正是由于在核心商圈什么都可以做，那也意味著什么都不成以做，定位成什么都可以，等于就沒有定位。地上商業(yè)競爭已經白熱化，由于地下無論是空氣質量、空間感、舒適度、形象和檔次都是無法與地面商業(yè)媲美的，而一個商業(yè)工程的定位，不僅抉擇了工程后期經營狀況，也抉擇了前期定位能否獲得投資者、商家和消費者的認同，也抉擇了開發(fā)商是否能夠獲得最大收益。

從國內地下商業(yè)工程來看，營銷告成慘淡經營的不在少數。如襄樊某商業(yè)中心的地下商業(yè)廣場，經營狀況一向讓人深為堪憂；國內某著名地下商業(yè)開發(fā)商在武漢漢正街開發(fā)地下商業(yè)工程，目前經營處境特別慘淡，地下逛街的人寥寥無幾；即便是在國內一線城市有百年商都之稱的廣州，它的幾個地下商業(yè)經營狀況同樣不容樂觀，如動漫**城，設計之初原為經營動漫產品，讓人耳目一新，然而目前經營現狀卻是90%的商戶以潮流服飾、打扮品、時尚女裝為主，只有幾十間小鋪位在夾層勉強經營。廣州**坊，處于百年商圈十三批發(fā)市場區(qū)域內，原來定位為以青少年主題的商城，目前已經淪落為十三行另一個批發(fā)市場。同處廣州火車站正門下的地下商業(yè)工程--韓*城，目前經營狀況同樣是令人堪憂。在廣州消吃力如此強勁，商業(yè)如此興隆的城市，其地下商業(yè)照樣會經營死火？那么，地下商業(yè)空間理應如何定位，理應遵循什么的定位原那么呢？

作為地級市核心商圈內的地下商業(yè)街，它有以下幾個優(yōu)勢：

1、位于城市核心商圈，商業(yè)空氣深厚，人流量有保障；

2、城市絕版地段，獨一無二，地段永遠不成復制，商家對城市的這種核心地段情有獨鐘；

同時它的開發(fā)風險在于以下幾個方面：

1)、由于地處核心商圈，城市地面商業(yè)幾乎無所不含，高中低檔各類業(yè)態(tài)均一應俱全，外觀也可以這么理解，核心商圈的地下商業(yè)，什么都可以做，什么都不能做，因此在工程定位時往往輕易迷失方向，畢竟理應如何定位才是最符合工程的定位。

2)、地下商業(yè)開發(fā)在國內剛剛逐步興起，大片面城級市消費者、商家和投資者在短時間內較難采納；一提到“地下”這兩個字，在一般的商家和消費者眼里，往往是“防空洞、過道、漏水、潮濕、壓抑、氣悶”的代名詞。

我們認為，地級市地下商業(yè)街定位，應從城市核心商圈整體商業(yè)形態(tài)和體量研究啟程，不能單純就地下商業(yè)定位而定位，通過研究城市核心商業(yè)中心的業(yè)態(tài)特征，比較同類地級市一般業(yè)態(tài)規(guī)律，找出該市商業(yè)中所欠缺的或是待升級的商業(yè)，從而得出地下商業(yè)街的切實定位。

1.遵循地級市商業(yè)中心的一般業(yè)態(tài)規(guī)律

通過我們對國內地級市的商業(yè)中心的調查研究，總結出地級市商業(yè)中心一般的業(yè)態(tài)組合及規(guī)模規(guī)律：一般地級市商業(yè)中心的總體規(guī)模在15-20萬平米，包含3-6萬平的超市、百貨、電器主力店，2-3萬的商業(yè)街，2萬左右的主題商城，6-7萬的專業(yè)市場和2-3萬平的餐飲休閑消遣。

2.地下商業(yè)定位務必地面商業(yè)形成交錯與互補

地下空間由于先天的局限性，無論是采光、通風和層高等硬件條件都無法與地面相抗衡，由此縱觀國內地級市地下商業(yè)工程，從大連告成廣場到沈陽時尚廣場，從柳州龍城地下商業(yè)街到南寧流行前線，從長沙金滿地到武漢happy站臺，無一不是通過定位中低檔商業(yè)街或主題化商城來與地面商業(yè)錯位競爭和互補。

填補商圈市場空白，與地面商業(yè)互補

在對地下商業(yè)工程定位時，可以在對照地級市一般業(yè)態(tài)規(guī)律的根基上，探索地面商業(yè)極少或較少有的業(yè)態(tài)或業(yè)種，也就是要抓住地面商圈里的市場空白點，也可以已有的落后的業(yè)態(tài)舉行改造和升級。但要留神地下的消費群務必與現有商圈里的消費群大片面能夠交錯，這樣才能使地下商業(yè)主題有足夠的生命力。

主題鮮明，專業(yè)性較強的主題商城定位

地下商業(yè)物業(yè)還可以通過走主題化的路線來定位。譬如假設地面商業(yè)中沒有展現女性主題、兒童主題、青少年主題、手機數碼主題，或是體量缺乏，或是沒有形成統(tǒng)一的市場，那么我們就可以通位為各種主題商城。譬如，一個10000平方米的小型地下商業(yè)城，可以做成一個專業(yè)市場；又如，一條1000米長的地下商業(yè)街可以分成4段主題化的商業(yè)街。這樣的定位才能制止與地面商業(yè)的業(yè)態(tài)或業(yè)種同質化。譬如荊州地下商業(yè)街就是通過將雙通道的區(qū)域定位為針對女性消費的時尚T臺，針對青少年消費的潮流前線，針對學生消費的淘寶城。

但定位為主題化商城時，尤其要留神主題商業(yè)體量，譬如在地級市里，女性主題商城不能超過15000平米，假設地面商業(yè)已經有15000平，你若在地下再規(guī)劃5000平米，那么未來經營斷定壓力分外大。同時也要考慮，一些特殊的主題如單獨的兒童主題商城定位在地面上都經營都難以為繼，更何況是地下。

3.通過業(yè)態(tài)組合，“吃、喝、玩、樂、購”一站式消費

一站式購物是商業(yè)進展的趨勢，也是消費者越來越追求的消費需求。由于國內目前城市核心商業(yè)中心的開發(fā)早在很早之前就已經開發(fā)成型，在前期開發(fā)時，好多工程還沒有形成一站式消費商業(yè)，甚至在整個一條商業(yè)街里并沒有形成真正意義上的“吃、喝、玩、購”一站式消費商業(yè)供應，假設地下工程體量足夠，可以通過業(yè)態(tài)優(yōu)優(yōu)組合，以此識別于地面商業(yè)，從而形成業(yè)態(tài)互補。

我們認為，任何事物都逃不出一般性規(guī)律，商業(yè)也是如此。地下商業(yè)定位最終是由地面商圈業(yè)態(tài)來抉擇。當然地下定位時也要綜合考慮地下工程的規(guī)模、外形，不能說地面缺一個吃喝玩樂購的商業(yè)，而地下有5000平米，也想定位為“吃喝玩樂購”一站式綜合體，那也不現實。

總而言之，地下商業(yè)工程的定位，最終定位取決于地面商圈的業(yè)態(tài)，它務必遵循“上無下有，上有下優(yōu)，上優(yōu)下綜”的原那么，而且就目前國內商業(yè)的進展趨勢而言，地下商業(yè)在地級市不宜走高端路線。

地級市地下商業(yè)街的幾種定位方向

群眾化商業(yè)街

這是國內地級市地下商業(yè)街的最為常見的定位模式之一，將地下商業(yè)工