在宏觀調(diào)控中穩(wěn)健成長-九寨溝策略會議──房地產(chǎn)課件

在宏觀調(diào)控中穩(wěn)健成長九寨溝策略會議──房地產(chǎn)在宏觀調(diào)控中穩(wěn)健成長核心思想股市已經(jīng)成為社會關(guān)系和各種利益集團(tuán)對抗的巨大戰(zhàn)場。股市市值的變化空間正在成為國家經(jīng)濟(jì)利益的戰(zhàn)略縱深.國家利用股市完成對資本流向和流量的控制,達(dá)到宏觀調(diào)控以及其他目的.(實(shí)現(xiàn)2200點(diǎn)以上減持國有股的戰(zhàn)略計(jì)劃)大市值的國企房地產(chǎn)公司已經(jīng)成為并將繼續(xù)成為國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者追逐的目標(biāo).(北京城建招商地產(chǎn)萬科保利地產(chǎn)華僑城)成長空間巨大的民企房地產(chǎn)公司將成為新資金追逐的對象.(中寶股份廣宇發(fā)展香江控股)2核心思想股市已經(jīng)成為社會關(guān)系和各種利益集團(tuán)對抗的巨大戰(zhàn)場。股內(nèi)容簡介商業(yè)地產(chǎn)本幣升值穩(wěn)健增長(招商地產(chǎn))綜合地產(chǎn)左右逢源均衡發(fā)展(北京城建)一級開發(fā)土地銀行勝過銀行(長春經(jīng)開)重組地產(chǎn)大鱷潛行資產(chǎn)注入(廣宇發(fā)展)住宅地產(chǎn)調(diào)控不斷重在成長(萬科A)3內(nèi)容簡介商業(yè)地產(chǎn)本幣升值穩(wěn)健增長(招商地產(chǎn))3行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析

房地產(chǎn)行業(yè)涉及多方利益關(guān)系，包括國務(wù)院、建設(shè)部、人民銀行、地方政府、商業(yè)銀行、開發(fā)商、勘測單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、消費(fèi)者、投機(jī)者。為了便于比較，以求大同、存小異為原則，將這些利益集團(tuán)劃分中央政府、地方政府、開發(fā)商、消費(fèi)者和投機(jī)者五個(gè)主體，對其進(jìn)行收益和風(fēng)險(xiǎn)分析。4行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)行業(yè)涉及多方利行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析1、中央政府收益：住宅房地產(chǎn)作為居民最大宗的消費(fèi)品，是拉動內(nèi)需的重要力量。住宅房地產(chǎn)的健康發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展有利。同時(shí)，中央財(cái)政也可獲得與地方分稅的國內(nèi)增值稅（75%）、企業(yè)所得稅（60%）。風(fēng)險(xiǎn)：房價(jià)的非理性上漲或大幅下跌造成的全國范圍內(nèi)的社會問題；商業(yè)銀行的不良貸款。5行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析1、中央政府5行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析2、地方政府：收益：拉動地方內(nèi)需。同時(shí)獲得土地出讓金、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、與中央分稅的國內(nèi)增值稅（25%）、企業(yè)所得稅（40%）和其他地方附加。風(fēng)險(xiǎn)：房價(jià)的非理性上漲或大幅下跌造成的地方社會問題。6行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析2、地方政府：6行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析3、開發(fā)商：收益：企業(yè)的凈利潤和不違法的利潤轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)：自有資金的損失。7行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析3、開發(fā)商：7行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析4、消費(fèi)者收益：獲得了安身之所風(fēng)險(xiǎn)：我國實(shí)行土地全民所有制和勞動群眾集體所有制，商品住宅出讓的只是70年的土地使用權(quán)，房價(jià)的上漲主要是土地使用權(quán)的上漲，地上建筑物需要折舊，處于貶值過程中。自住住宅70年后只有殘值，不具備投資屬性。8行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析4、消費(fèi)者8行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析5、投機(jī)者：收益：在房價(jià)上漲的過程中，當(dāng)房價(jià)上漲超過最低首付和月供之和時(shí)，投機(jī)者可將商品房賣與其一致行動人，鎖定利潤。此后利益由投機(jī)者和其一致行動人分享，風(fēng)險(xiǎn)全部由貸款銀行承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)：錯誤判斷房價(jià)變動趨勢，被高位套牢，還有不斷的追加資金；可能的良心譴責(zé)。9行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析5、投機(jī)者：9行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析通過上述分析，可以發(fā)現(xiàn)地方政府是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最大受益者，其收益和風(fēng)險(xiǎn)之比最大。這是04年以來中央出臺的對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策收效甚微的根本原因?！澳喜鹆x”、“秋收起義”、“遵義會議”、“平型關(guān)戰(zhàn)役”、“遼沈戰(zhàn)役”等等都伴隨著中央與地方的搏弈，這是矛盾的普遍性，是事物發(fā)展的正常過程,是實(shí)事求是和群眾路線的具體體現(xiàn)。

10行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析通過上述分析，可以發(fā)現(xiàn)行業(yè)所處周期---發(fā)展期11行業(yè)所處周期---發(fā)展期11行業(yè)所處周期---發(fā)展期

12行業(yè)所處周期---發(fā)展期12行業(yè)所處周期---發(fā)展期1998年我國停止住房實(shí)物分配，住房供給開始走向市場化。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)的投資和銷售在1998-2005年的8年間，呈現(xiàn)出持續(xù)增長的態(tài)勢，但增長率呈現(xiàn)不規(guī)則波動。1998-2004年，投資高于銷售，2005年銷售額高于投資，1998-2005年銷售的增長始終高于投資的增長。13行業(yè)所處周期---發(fā)展期1998年我國停止住房實(shí)物分配，住房行業(yè)所處周期---發(fā)展期從投資資金的來源分析，開發(fā)商的自由資金從26%增加到33%；銀行貸款從24%降低到18%；外商直接投資從9%降低到1%；其他資金來源在41%--50%之間波動。根據(jù)行業(yè)的特點(diǎn)，這些其他資金主要來自施工墊資和預(yù)收賬款，企業(yè)通過商業(yè)銀行的指定貸款只占很小一部分。以上數(shù)據(jù)說明，我國房地產(chǎn)市場正在健康發(fā)展。處于第一個(gè)周期的上升期，現(xiàn)在還是一個(gè)可以繼續(xù)投資的行業(yè)。14行業(yè)所處周期---發(fā)展期從投資資金的來源分析，開發(fā)商的自由資外部影響因素---城市化與人口

城市化是指人口向城市聚集集中的社會現(xiàn)象。城市化可以增加勞動效率、減少交易成本，是社會文明進(jìn)步的必經(jīng)階段。始于100多年前的工業(yè)革命，加速了城市化的進(jìn)程。目前我國城市人口的數(shù)量不足4億，預(yù)計(jì)到2010年，我國城市戶籍人口比例會上升到５０％左右，將新增城市人口2億。按人均建筑面積20平米計(jì)算，還需新建住宅40億平米，按人均商業(yè)及公建建筑面積1.4平米計(jì)算，配套公建2.8億平米。因此，房地產(chǎn)的實(shí)際需求還有很大的空間。同時(shí)，我國正處在勞動年齡人口最充分的階段，每年供給的勞動力總量是1000萬，城市化的進(jìn)程大約能夠持續(xù)20年左右。15外部影響因素---城市化與人口城市化是指人口向城市聚集集中外部影響因素---境外投資1、房地產(chǎn)實(shí)物投資房地產(chǎn)類資產(chǎn)因其具有長期、穩(wěn)定的投資收益，越來越成為各種機(jī)構(gòu)投資者，尤其是養(yǎng)老基金資產(chǎn)配置的不可缺少的一部分。中國匯改后，人民幣兌美圓持續(xù)升值，市場各方又一致認(rèn)為這個(gè)過程還將繼續(xù)下去，還有很大的升值空間。因此，中國大陸的優(yōu)質(zhì)物業(yè)正成為美圓資本的追逐對象。在美國，投資商業(yè)地產(chǎn)的年平均收益率為6.7%，日本、新加坡為4%，而在上海和北京，其年凈收益率卻可以達(dá)到12%以上。又因?yàn)?4年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策主要針對住宅房地產(chǎn)，所以這些海外資金大多投向了商業(yè)地產(chǎn)。

16外部影響因素---境外投資1、房地產(chǎn)實(shí)物投資16外部影響因素---境外投資央行2006年9月1日發(fā)布的《2006上海金融穩(wěn)定報(bào)告》顯示，2005年通過4種途徑進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場的海外資本已達(dá)37.63億美元，同比增長40%，其中非居民直接將外匯資金結(jié)匯購買房產(chǎn)的比例最高，占總注入金額的4成。當(dāng)前進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)的海外資本可分為兩類：一種為兼?zhèn)溟_發(fā)與運(yùn)營能力的投資者，能夠自主完成建設(shè)到管理運(yùn)營的全部過程，此類投資者以亞洲背景居多，如嘉德、恒隆、和記黃埔等，具有海外成功經(jīng)驗(yàn)和成熟的開發(fā)及商業(yè)運(yùn)營模式；另一類為投資基金，目前進(jìn)入中國的大多是來自歐美的私募房地產(chǎn)基金與房地產(chǎn)投資信托基金，多直接購買帶有穩(wěn)定租約的商業(yè)物業(yè)，也參與接近完工的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。17外部影響因素---境外投資央行2006年9月1日發(fā)布的《20外部影響因素---境外投資嘉德置地（CapitalLand）06年10月23日稱，已經(jīng)獲得新加坡交易所的批準(zhǔn)，將其在中國的五個(gè)不同城市的七座購物中心，以房地產(chǎn)投資信托（REIT）的形式上市，售股規(guī)模為6.9億新元（約合人民幣35億），總出租面積大約是41.3萬平方米。恒隆地產(chǎn)（0101.Hk）在進(jìn)軍上海、天津、濟(jì)南等地之后，又陸續(xù)進(jìn)入長沙、沈陽，計(jì)劃10年內(nèi)投資250億元人民幣建造購物中心。18外部影響因素---境外投資嘉德置地（CapitalLand外部影響因素---境外投資世茂房地產(chǎn)繼06年6月與法國歐尚、英國百安居簽署戰(zhàn)略聯(lián)盟協(xié)議之后，10月又宣布與8大國際零售業(yè)巨頭攜手開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。8大零售業(yè)巨頭為韓國CJCGV株式會社、法國迪卡儂體育用品公司、美國麥當(dāng)勞、馬來西亞百盛商業(yè)集團(tuán)、臺灣星巴克咖啡、日本世嘉華瀚文化娛樂公司、香港華潤萬家公司、香港屈臣氏日用品公司。19外部影響因素---境外投資世茂房地產(chǎn)繼06年6月與法國歐尚、外部影響因素---境外投資2、房地產(chǎn)公司股權(quán)投資2005年7月25日，摩根士丹利房地產(chǎn)基金(MSREF)攜手美國西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(SimonPropertyGroup)，與深國投商用置業(yè)有限公司簽訂了開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的合作協(xié)議。按協(xié)議，西蒙集團(tuán)與大摩各持有合資企業(yè)32.5%的所有權(quán)，深國投商用置業(yè)持有35%。三強(qiáng)計(jì)劃未來聯(lián)手合作開發(fā)的項(xiàng)目已超過12個(gè)，開發(fā)面積約達(dá)75萬平方米，均為面積4萬平方米到7萬平方米的多層購物中心，沃爾瑪將作為主力店進(jìn)駐這些商用物業(yè)。這標(biāo)志著國外金融資本、商業(yè)零售資本與國內(nèi)國企資本在我國境內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的開始。

20外部影響因素---境外投資2、房地產(chǎn)公司股權(quán)投資20外部影響因素---境外投資在與國企強(qiáng)強(qiáng)合作的同時(shí)，外資也沒有忘記民企這個(gè)與之相比更具合作性的伙伴。在建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》出臺不到一個(gè)月，合生創(chuàng)展（0754.HK）7月24日即宣布將位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的合生國際大廈100%股權(quán)以3億美元的代價(jià)售予PacificDeltaInvestmentsLimited。為了能夠長期分享中國房地產(chǎn)行業(yè)的高增長利潤，國外資本還策劃并實(shí)施了大型民營房地產(chǎn)企業(yè)的海外上市。21外部影響因素---境外投資在與國企強(qiáng)強(qiáng)合作的同時(shí)，外資也沒有外部影響因素---境外投資2005年7月14日,富力地產(chǎn)（2777.HK）在香港聯(lián)交所主板上市,瑞士信貸第一波士頓及摩根士丹利為上市計(jì)劃之聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人及聯(lián)席保薦人，發(fā)行市盈率約為8倍，共募集約22億港元。富力地產(chǎn)上市后,股價(jià)由上市時(shí)的每股10.80港元,于短短一年時(shí)間以漲幅超過400%。2005年實(shí)現(xiàn)凈利潤人民幣12.7億元,同比增長134%。從這個(gè)案例中可以看出，富力地產(chǎn)無疑是被賤買了。但也許只有先被賤買，才能換來上市后的飚升。

22外部影響因素---境外投資2005年7月14日,富力地產(chǎn)（2外部影響因素---境外投資2006年7月5日，世茂房地產(chǎn)(0813.HK)在掛牌上市，發(fā)行價(jià)6.25港元，募集資金36.25億港元，市盈率7.5倍。2006年7月13日掛牌，綠城中國(3900.HK)在香港聯(lián)交所主板上市，發(fā)行價(jià)5.22港元，募資26.7億港元，發(fā)行市盈率7.5倍。相對當(dāng)時(shí)香港上市中國地產(chǎn)股13倍的平均市盈率，世茂房地產(chǎn)和綠城中國以7.5倍的市盈率上市也是不得已而為之。07年四月碧桂園在香港IPO,發(fā)行價(jià)5.38港元,較凈資產(chǎn)有溢價(jià)34.5%,集資金額為129億港元。23外部影響因素---境外投資2006年7月5日，世茂房地產(chǎn)(0防止房地產(chǎn)泡沫----未來政策取向在泡沫經(jīng)濟(jì)中,價(jià)格上升,需求也上升.這說明泡沫經(jīng)濟(jì)不遵循市場經(jīng)濟(jì)的基本運(yùn)行規(guī)則,泡沫經(jīng)濟(jì)是市場失靈的表現(xiàn).加強(qiáng)市場機(jī)制并不能解決泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的一系列問題.房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)形成的條件:樂觀預(yù)期交易成本低銀行資金支持投機(jī)集團(tuán)參與.有效控制住其中一個(gè),就可以減少房地產(chǎn)泡沫的損失.未來的調(diào)控政策將在這四個(gè)方面著力.24防止房地產(chǎn)泡沫----未來政策取向在泡沫經(jīng)濟(jì)中,價(jià)格上升,需防止房地產(chǎn)泡沫----未來政策取向提高首付比例,保證銀行的貸款資金安全.提高交易所得稅,增加交易成本,抑制投機(jī)需求(1996年后,新加坡對購入3年內(nèi)賣出的房產(chǎn)征收100%資本收益稅).嚴(yán)格執(zhí)行結(jié)構(gòu)封頂發(fā)放貸款的政策.嚴(yán)格執(zhí)行自有資金達(dá)到項(xiàng)目投資35%發(fā)放貸款的政策.調(diào)控房地產(chǎn)的最終目的是保證銀行資金的安全,不是房價(jià)的漲跌.25防止房地產(chǎn)泡沫----未來政策取向提高首付比例,保證銀行的貸商業(yè)地產(chǎn)本幣升值穩(wěn)健增長商業(yè)地產(chǎn)是能夠取得長期租金收入和配套服務(wù)收入的房地產(chǎn)物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)投資商追求的是長期穩(wěn)定的投資回報(bào)。中國大陸的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)能夠帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流并能享受人民幣升值帶來的匯兌損益，成為外資追逐的對象。商業(yè)地產(chǎn)的投資周期長、投資金額大、客戶定位精度高，因此對開發(fā)商的資金實(shí)力、服務(wù)水平的要求也非常高，有很高的進(jìn)入壁壘。滬深兩市沒有嚴(yán)格意義上的商業(yè)地產(chǎn)公司，我們將租金和配套服務(wù)收入占主營收入50%以上的公司作為商業(yè)地產(chǎn)公司。26商業(yè)地產(chǎn)本幣升值穩(wěn)健增長商業(yè)地產(chǎn)是能夠取得長期租金收招商地產(chǎn)------百年招商一、存貨:2006年中期，公司有存貨63.16億元。其中已完工開發(fā)產(chǎn)品1.44億元在建開發(fā)產(chǎn)品61.67億元其中開發(fā)產(chǎn)品26.52億元,土地儲備35.15億元二、預(yù)收帳款2006年中期，公司有預(yù)收帳款10億元三、其他長期資產(chǎn)其他長期資產(chǎn)（出租開發(fā)產(chǎn)品待重估）15.14億元。27招商地產(chǎn)------百年招商一、存貨:27招商地產(chǎn)------百年招商四、未來發(fā)展存貨和預(yù)收帳款將產(chǎn)生100億元左右的銷售收入，以年銷售收入17億元計(jì)算，可維持5-6年的正常經(jīng)營。15.14億元的出租開發(fā)產(chǎn)品、2000萬平米的物業(yè)管理、供水供電服務(wù)將為公司提供持續(xù)、穩(wěn)定的租金收入。06年中報(bào)顯示,出租物業(yè)及相關(guān)收入占主營收入的78%.(結(jié)算因素)公司高管已表示未來5年內(nèi)這一比例將達(dá)到50%.28招商地產(chǎn)------百年招商四、未來發(fā)展28招商地產(chǎn)------百年招商公司（0024）的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已發(fā)展到全國九個(gè)重要城市，招商局集團(tuán)有限公司又是國務(wù)院國資委指定的17家央企房地產(chǎn)開發(fā)公司之一，公司未來的發(fā)展不僅會得到招商局的支持，還將受益于央企地產(chǎn)在全國的資產(chǎn)整合與業(yè)務(wù)發(fā)展。公司的市值在正常經(jīng)營的央企地產(chǎn)公司中偏小,有巨大的發(fā)展?jié)摿?。買入評級12個(gè)月內(nèi)目標(biāo)價(jià)位33元(市值240億元)29招商地產(chǎn)------百年招商公司（0024）的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)招商地產(chǎn)------百年招商招商局原名輪船招商局，19世紀(jì)80年代李鴻章所創(chuàng)立，后被國民黨政府接管。1950年1月，香港招商局全體員工率在港的13艘航船舉行起義，從此成為中國交通部駐港代表機(jī)構(gòu)。1978年,招商局第29代掌門袁庚執(zhí)筆起草了一份文件——《關(guān)于充分利用香港招商局問題的請示》并上報(bào)中央和國務(wù)院。在請示中，他提出了“立足港澳，背靠國內(nèi)，面向海外，多種經(jīng)營，買賣結(jié)合，工商結(jié)合”的經(jīng)營方針，定下“爭取5至8年內(nèi)將招商局發(fā)展成為能控制香港航運(yùn)業(yè)的綜合性大企業(yè)”的目標(biāo)。而經(jīng)營這些企業(yè)的資金來源，不要國家投資一分錢，靠自力更生，通過籌資、貸款、發(fā)股票等方式解決。30招商地產(chǎn)------百年招商招商局原名輪船招商局，19世紀(jì)8招商地產(chǎn)------百年招商1978年底黨的十一屆三中全會后,請示獲得了中央高層批準(zhǔn)。袁庚創(chuàng)造了多個(gè)中國的“第一”：第一個(gè)提出了“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”的口號；第一個(gè)開創(chuàng)了由一家企業(yè)全資開發(fā)一個(gè)開發(fā)區(qū)的先例；第一個(gè)在全國最早采用了工程招標(biāo)的做法；最早改革干部制度，實(shí)行聘任制，破除干部職務(wù)終身制；率先開始職工住宅商品化的改革；成立了全國第一家由企業(yè)創(chuàng)辦的股份制保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)：平安保險(xiǎn)公司。創(chuàng)辦了建國以來第一家由企業(yè)創(chuàng)辦的銀行：招商銀行；建立了國內(nèi)第一家不靠國家投資，由中外合資興建的大型深水港：赤灣港.31招商地產(chǎn)------百年招商1978年底黨的十一屆三中全會后招商地產(chǎn)------百年招商公司大股東持股比例(%)實(shí)際控制人總股本市值(億元)萬科華潤股份13.24%國資委39.7648.7招商局招商局蛇口23.82國資委(6.19+1.15)201.9華僑城華僑城集團(tuán)55.9國資委11.11234.4保力地產(chǎn)保力南方54.59國資委5.5281.9*ST中房中房集團(tuán)29.78國資委4.8518.932招商地產(chǎn)------百年招商公司大股東持股比例(%)實(shí)際控制招商地產(chǎn)------百年招商

2,005A2,006E2,007E2,008E主營收入（萬元）265,948196500245625282469主營收入增長率-23.49%-26.10%25%15%凈利潤（萬元）42,158309414022348268凈利潤增長率17.17%-26.50%30%20%EPS（元）0.680.50.650.78P/E24.3833.1625.5121.26P/B2.682.482.262.0433招商地產(chǎn)------百年招商2,005A2,006E2,重組地產(chǎn)大鱷潛行資產(chǎn)注入

資本的流通是現(xiàn)代社會生產(chǎn)過程得以發(fā)生的前提條件，為了解決過度生產(chǎn)和積累所帶來的矛盾，追求最大的剩余價(jià)值，過剩的資本就轉(zhuǎn)向了對虛擬市場的再投資，從而為進(jìn)一步的資本循環(huán)和積累創(chuàng)造出新的空間。資產(chǎn)重組，尤其是現(xiàn)階段房地產(chǎn)上市公司的重組將為實(shí)物資本和虛擬資本創(chuàng)造獲得超額收益的可能性。因此，這個(gè)領(lǐng)域值得高度關(guān)注，是機(jī)構(gòu)投資者“以奇勝”的關(guān)鍵。34重組地產(chǎn)大鱷潛行資產(chǎn)注入

資本的流通是現(xiàn)代社會生產(chǎn)過廣宇發(fā)展------或躍在淵魯能系重組*ST戈德

04年8月4日，魯能旗下南開生化通過競買合法持有*ST戈德（000537）股102725130法人股，占其當(dāng)時(shí)總股本的25.29%，成為其第一大股東。04年12月26日*ST戈德（000537）股東大會通過以13231萬元現(xiàn)金收購魯能置業(yè)和魯能恒源持有的重慶魯能65.5%股權(quán)的議案。重慶魯能成為2005年后公司主營收入和利潤的主要來源。04年12月29日，魯能恒源以2044.8萬元拍得*ST戈德（000537）1600萬股法人股。南開生化的實(shí)際控制人為山東魯能恒源。至此，山東魯能恒源直接、間接持有*ST戈德29.23%的股權(quán)。2005年7月8日，公司簡稱改為“廣宇發(fā)展”35廣宇發(fā)展------或躍在淵魯能系重組*ST戈德35廣宇發(fā)展------或躍在淵南開生化現(xiàn)持有公司（000537）20.04%的股權(quán)；山東魯能恒源置業(yè)現(xiàn)持有公司（000537）3.12%的股權(quán)；魯能系現(xiàn)共持有公司（000537）23.16%的股權(quán)。2004年買殼,1.278元/股。36廣宇發(fā)展------或躍在淵南開生化現(xiàn)持有公司（000537廣宇發(fā)展------或躍在淵

公司（000537）第一大股東南開生化股權(quán)結(jié)構(gòu)圖山東魯能集團(tuán)有限公司山東魯能恒源置業(yè)有限公司天津南開生物化工有限公司93.33%93%37廣宇發(fā)展------或躍在淵公司（000537）第一大股東南廣宇發(fā)展------或躍在淵公司第二大股東天津南開戈德集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu)圖(

14.38%)天津南開允公集團(tuán)山東鑫源控股天津立達(dá)集團(tuán)天津科技投資發(fā)展天津惠犀電子信息天津泰達(dá)股份天津南開戈德集團(tuán)有限公司31.29%30.38%14.35%11.57%6.42%5.99%38廣宇發(fā)展------或躍在淵公司第二大股東天津南開戈德集團(tuán)股廣宇發(fā)展------或躍在淵從股權(quán)結(jié)構(gòu)分析，魯能系持有公司（000537）的股份，全部來自原第一大股東天津南開戈德集團(tuán)，而后者無法對公司現(xiàn)有主營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)提供支持。因此，為了公司的長遠(yuǎn)發(fā)展，魯能系很有必要將旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合法地注入公司，而23.16%的股權(quán)無法達(dá)到魯能系對公司的絕對控股。這樣，魯能系通過二級市場或其他金融創(chuàng)新方式增持公司股權(quán)的行為將存在極大的可能性。39廣宇發(fā)展------或躍在淵從股權(quán)結(jié)構(gòu)分析，魯能系持有公司（廣宇發(fā)展------或躍在淵天津南開允公集團(tuán)有限公司有可能出讓天津南開戈德集團(tuán)有限公司.這樣,魯能系將成為戈德集團(tuán)的實(shí)際控制人.二股東天津南開戈德集團(tuán)有限公司所持G廣宇2750萬股股票(5.36%)被建行拍賣以償還7000萬元逾期借款，折合2.545元/股.但流拍.預(yù)測魯能系會和建行協(xié)商議價(jià)轉(zhuǎn)讓.魯能系在二級市場增持適當(dāng)?shù)墓善?如果上述任何一種情況實(shí)現(xiàn),將改變原定向增發(fā)的對象,進(jìn)而改變二級市場的定價(jià).40廣宇發(fā)展------或躍在淵天津南開允公集團(tuán)有限公司有可能出廣宇發(fā)展------或躍在淵重慶魯能的資產(chǎn)狀況(65.5%)1068270.41平方米(1528畝)土地使用權(quán)的成本約為360元/平方米，即24萬元/畝。這些土地可支持重慶魯能5年的房地產(chǎn)開發(fā)。2004年末置入公司(000537)時(shí)的地價(jià)相當(dāng)于14萬/畝.1）魯能星城占地1528畝，總建筑面積255萬平方米。第一街區(qū)24.24萬平米已竣工并于2005年7月交房，銷售均價(jià)為3045元/平米。（重慶國土資源局網(wǎng)公布數(shù)據(jù)）已有18775萬元結(jié)轉(zhuǎn)2004年銷售收入，其余部分將結(jié)轉(zhuǎn)2005年及以后年份的銷售收入。目前有部分尾房和車庫正在銷售。第一街區(qū)建造了3156平方米的幼兒園和8850平方米的會所。因此，實(shí)際可銷售面積為23.04萬平米。毛利率31.72%。41廣宇發(fā)展------或躍在淵重慶魯能的資產(chǎn)狀況(65.5%)廣宇發(fā)展------或躍在淵第二、三、四街區(qū)共50萬平米已于2005年5月開工，2006年2月現(xiàn)場調(diào)研時(shí)已見34萬平米的預(yù)售許可證。從施工進(jìn)度推算，剩余16萬平米的預(yù)售許可證也將在今年7月拿到。高層、小高層（11+1）、多層（3+1、4+1、5層）的銷售均價(jià)分別為3200元/平米、3450元/平米、4200元/平米。這50萬平米建筑中有1萬平米的配套商鋪，這部分商鋪的平均售價(jià)達(dá)到8000元/平米。預(yù)計(jì)第二、三、四街區(qū)的毛利率將高于第一街區(qū)，保守估算將有10億元預(yù)收帳款結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。魯能星城剩余181萬平米的建筑尚處在規(guī)劃中。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，寫字樓和商鋪的面積的權(quán)重會逐步增大，這兩種物業(yè)的毛利率通常能夠達(dá)到50%以上。這樣即使住宅的銷售均價(jià)維持不變，這181萬平米的銷售毛利率將呈現(xiàn)增長的趨勢。42廣宇發(fā)展------或躍在淵第二、三、四街區(qū)共50萬平米已于廣宇發(fā)展------或躍在淵宜賓魯能重慶魯能參股35%的宜賓魯能已在宜賓開發(fā)了碧峰園（22萬平米，已交房），現(xiàn)正在開發(fā)山水庭院（25萬平米），銷售良好，銷售均價(jià)為2050元/平方米。目前擁有土地開發(fā)權(quán)8000多畝，年內(nèi)還將推出三個(gè)樓盤。宜賓魯能為盈利公司。宜賓地處四川盆地南部，是川、黔、貴的結(jié)合部，岷江、金沙江的匯合處，下轄九縣一區(qū)，總?cè)丝?00萬。目前宜賓市區(qū)有10個(gè)樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)方興未艾。宜賓魯能的利潤未進(jìn)入公司（000537）05年報(bào)表。

43廣宇發(fā)展------或躍在淵宜賓魯能43廣宇發(fā)展------或躍在淵05年財(cái)務(wù)報(bào)表分析土地使用權(quán)：05年報(bào)無形資產(chǎn)中重慶土地使用權(quán)為170，845，452元，重慶魯能至少還有47.45萬平米土地儲備。預(yù)收帳款：235，265，293元，這部分款項(xiàng)將結(jié)轉(zhuǎn)06年銷售收入。資產(chǎn)負(fù)債率：80%，負(fù)債中除去預(yù)收帳款后資產(chǎn)負(fù)債率為78%。負(fù)債率較高，財(cái)務(wù)杠桿已近極限。但因樓盤旺銷，風(fēng)險(xiǎn)還可承受。存貨開發(fā)產(chǎn)品：746，510，283元，部分已預(yù)售；開發(fā)成本483，136，541元。為06年實(shí)現(xiàn)10億元銷售收入打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其他應(yīng)收款：05年末其他應(yīng)收款470，510，352元，主要被戈德集團(tuán)占用，年內(nèi)已計(jì)提2億元壞帳準(zhǔn)備。這里變化的可能性很大，對業(yè)績的影響不容忽視。44廣宇發(fā)展------或躍在淵05年財(cái)務(wù)報(bào)表分析44廣宇發(fā)展------或躍在淵可能產(chǎn)生的投資損失2005年已對興安證券計(jì)提6614萬元減值準(zhǔn)備。2006年將繼續(xù)計(jì)提6614萬元減值準(zhǔn)備。財(cái)務(wù)疑團(tuán)---4.7億其它應(yīng)收款可成為公司調(diào)節(jié)利潤的有力工具.可成為資產(chǎn)置換的對象.45廣宇發(fā)展------或躍在淵可能產(chǎn)生的投資損失45廣宇發(fā)展------或躍在淵項(xiàng)目名稱位置占地面積建筑面積功能

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49廣宇發(fā)展------或躍在淵魯能海藍(lán)椰風(fēng)海口東海岸10650廣宇發(fā)展------或躍在淵預(yù)測和比率(未考慮其它應(yīng)收款計(jì)提)

2,005A2,006E2,007E2,008E主營收入（萬元）78,032100000100000主營收入增長率100%00EBITDA（萬元）18,6773564835648EBITDA增長率148%00凈利潤（萬元）2,0641435614356凈利潤增長率-47.04%00ROE4.14%22.40%22.40%EPS（元）0.050.280.28P/E64.1212.6412.64P/B2.663.383.38EV/EBITDA10.25.255.2550廣宇發(fā)展------或躍在淵預(yù)測和比率(未考慮其它應(yīng)收款計(jì)提廣宇發(fā)展------或躍在淵公司目前的交易價(jià)格與資產(chǎn)置入后的想象空間相比有非常大的安全邊際.中寶股份(600208)定向增發(fā)后的表現(xiàn)是股價(jià)翻番.建議將廣宇發(fā)展(000537)放入股票池,待時(shí)而動.51廣宇發(fā)展------或躍在淵公司目前的交易價(jià)格與資產(chǎn)置入后的綜合地產(chǎn)左右逢源均衡發(fā)展

預(yù)測未來1-2年內(nèi)將出臺更加嚴(yán)厲的針對住宅房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控政策,商品住宅開發(fā)(不包括廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房)的行業(yè)增長率將降低.土地一級開發(fā)的利潤率為8%,已開始公開招標(biāo).北京地區(qū)相同區(qū)位的房地產(chǎn)價(jià)格將在各種需求的推動下繼續(xù)逐步攀升.對資本的吸引力是房地產(chǎn)開發(fā)公司的核心競爭力.能夠多渠道獲得融資的公司將在經(jīng)常性的調(diào)控中風(fēng)雨兼程,健康成長.52綜合地產(chǎn)左右逢源均衡發(fā)展

預(yù)測未來1-2年內(nèi)將出臺更北京城建------追趕央企北苑家園（80%權(quán)益）由城建興華公司開發(fā)，05年末開發(fā)成本有6.9933億元，開發(fā)產(chǎn)品有4.104億元，預(yù)收帳款5.6308億元。該項(xiàng)目在2001年獲得土地使用權(quán)，土地成本很低。估算尚有40萬建筑平米未開發(fā)或結(jié)算，還能產(chǎn)生4億元的凈利潤，為公司（600266）貢獻(xiàn)3.2億元的凈利潤。公司在北苑家園另有10萬平米的商鋪,作為投資性物業(yè).海淀商業(yè)樓（80%權(quán)益）（05年年報(bào)中的海興大廈東配樓）由城建興華公司開發(fā)。已竣工未結(jié)算，出售金額為34366萬元，估算凈利潤6000萬元，為公司（600266）貢獻(xiàn)凈利潤4800萬元。

53北京城建------追趕央企北苑家園（80%權(quán)益）53北京城建------追趕央企花市棗苑（67%權(quán)益）由北京城和房地產(chǎn)公司開發(fā)，。05年末開發(fā)成本有2.1714億元，開發(fā)產(chǎn)品有3.2755億元，預(yù)收帳款2.1383億元。還能產(chǎn)生1.2億元的凈利潤，為公司（600266）貢獻(xiàn)0.8億元的凈利潤.世華國際中心（95%權(quán)益）由北京城和房地產(chǎn)公司開發(fā)。位于北京市朝陽區(qū)中紡街、東三環(huán)CBD區(qū)域內(nèi)。占地1.34萬平米，總建筑面積10.46萬平米。是由5A級寫字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店、及商業(yè)區(qū)聚合而成的商務(wù)綜合體。預(yù)計(jì)2007年11月全面竣工。05年末開發(fā)成本3.2576億元，預(yù)計(jì)產(chǎn)生2億元的凈利潤，為公司（600266）貢獻(xiàn)1.9億元的凈利潤。(保守)54北京城建------追趕央企花市棗苑（67%權(quán)益）54北京城建------追趕央企富海中心（100%權(quán)益）由公司（600266）開發(fā)，位于北三環(huán)內(nèi)的寫字樓和公寓。05年末開發(fā)產(chǎn)品有5.2766億元，還能為公司（600266）貢獻(xiàn)0.3億元的凈利潤。尚園.印象（99.75%權(quán)益）住宅、商業(yè)及配套綜合項(xiàng)目，位于重慶市北部新區(qū)冉家壩地區(qū)，占地面積4.13萬平米，總建筑面積10.47萬平米、可銷售面積約9.4萬平方米的住宅，估算凈利潤為5000萬元。（05年年報(bào)未體現(xiàn)在存貨中）廣渠門36號地(40%權(quán)益)住宅及配套。規(guī)劃建筑面積46.04萬平方米.按承諾房價(jià)9500元/平米估算,凈利潤為1.8億元。55北京城建------追趕央企富海中心（100%權(quán)益）55北京城建------追趕央企奧運(yùn)項(xiàng)目國奧投資發(fā)展有限公司（20%權(quán)益）國家體育館：建設(shè)用地總面積6.87公頃，總建筑面積約8.1萬平方米?？偼顿Y8.5億元。于2005年5月28日開始興建，擬于2007年10月31日竣工。建成后，它將成為北京奧林匹克公園內(nèi)主體建筑之一，也是北京最大的，具有國際先進(jìn)水平的室內(nèi)多功能體育場館。(30年經(jīng)營權(quán))奧運(yùn)村：占地27.5公頃，其中奧運(yùn)村公寓地上總建筑面積約為38萬平方米，42個(gè)單體建筑，總投資39.5億元。奧運(yùn)村于2005年6月26日舉行開工奠基儀式，擬于2007年底竣工，2008年交付北京奧組委使用。按可銷售面積37.7萬平米，銷售均價(jià)18000元/平米計(jì)算，奧運(yùn)村公寓的凈利潤為17億元，為公司貢獻(xiàn)凈利潤3.4億元。奧運(yùn)村將為公司（600266）貢獻(xiàn)凈利潤2.28億元。56北京城建------追趕央企奧運(yùn)項(xiàng)目國奧投資發(fā)展有限公北京城建------追趕央企北京五棵松體育中心有限公司（25%權(quán)益）五棵松文化體育中心總建筑面積35萬平方米（不含棒球場），包括體育館6.3萬平方米、棒球場3個(gè)（含兩個(gè)比賽場和一個(gè)訓(xùn)練場）、文化體育產(chǎn)業(yè)設(shè)施5.8萬平方米、商業(yè)設(shè)施12.4萬平方米、寫字樓6.5萬平方米、四星級酒店4萬平方米和一條長達(dá)1160米的五棵松文化體育中心中路。屆時(shí)，五棵松文化體育中心將承辦籃球和棒球兩項(xiàng)奧運(yùn)比賽，是2008年的重要比賽場地之一。體育館、棒球場和文體設(shè)施總投資16.3億元，酒店、商業(yè)、寫字樓總投資18.5億元。如果寫字樓、酒店和商業(yè)設(shè)施以15000元/平米全部出售，將產(chǎn)生10元的凈利潤，為公司貢獻(xiàn)凈利潤2.5億元。如果體育場館不記入固定資產(chǎn)而是記入成本，五棵松項(xiàng)目將盈虧平衡。境外地產(chǎn)基金對此非常感興趣.57北京城建------追趕央企北京五棵松體育中心有限公司（25北京城建------追趕央企北京城建中稷實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（40%權(quán)益）北京城建中稷實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：北京城建投資發(fā)展股份有限公司出資并擁有40%股份；中稷集團(tuán)(香港)國際金融投資有限公司出資并擁有30%股份；香港德和國際實(shí)業(yè)有限公司出資并擁有30%股份。中稷集團(tuán)(香港)國際金融投資有限公司屬于中稷產(chǎn)業(yè)參股公司，中稷產(chǎn)業(yè)是中共中央黨校所屬企業(yè)的總稱，中稷控股集團(tuán)有限公司由中央黨?？毓桑醒朦h校投資監(jiān)督管理辦公室直接管理。58北京城建------追趕央企北京城建中稷實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（4北京城建------追趕央企為運(yùn)作舟山長峙島項(xiàng)目，城建中稷注冊成立了城建中稷(浙江)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，注冊資本：16000萬元人民幣。北京城建中稷實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司出資并擁有96.875%股份；浙江省舟山市人民政府指定的舟山市臨城新區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司出資并擁有3.125%股份。該公司負(fù)責(zé)對長峙島進(jìn)行整體開發(fā)，由舟山市政府以毛地掛牌方式出讓給項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司運(yùn)作進(jìn)行土地一級開發(fā)及二級開發(fā)。該島面積7.97平方公里，可使用土地6000畝，目前項(xiàng)目公司已經(jīng)獲得2430畝土地使用權(quán)，剩余部分正在獲得過程中，該島規(guī)劃建筑面積480萬平方米，其中住宅面積401萬平方米。59北京城建------追趕央企為運(yùn)作舟山長峙島項(xiàng)目，城建中稷注北京城建------追趕央企深圳中科招商創(chuàng)業(yè)投資（30%權(quán)益）股東組成：北京城建、中科中遠(yuǎn)創(chuàng)業(yè)投資有限公司、中國華錄集團(tuán)有限公司、中國長城資產(chǎn)管理公司、鄂爾多斯羊絨制品股份有限公司、中科招商管理公司。其中公司（600266）實(shí)際出資1.2222億元，持有中科招商30%的股權(quán)，為第一大股東。05年末權(quán)益增加至1.5億元。北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司（21.54%權(quán)益）公司（600266）投資2.8億元，05年末權(quán)益增加至3.077億元。

60北京城建------追趕央企深圳中科招商創(chuàng)業(yè)投資（30%權(quán)益北京城建------追趕央企北京賽迪時(shí)代信息產(chǎn)業(yè)股份有限公司（41.1%權(quán)益）公司（600266）投資0.6億元，05年末權(quán)益為0.56億元

國信證券有限公司（4.9%權(quán)益）公司（600266）投資1.274億元，05年末權(quán)益為1.274億元。北京首都國際投資管理有限公司（12.84%權(quán)益）公司（600266）投資1.537億元，05年末已累計(jì)計(jì)提減值準(zhǔn)備0.77億元。小營土地一級開發(fā)(80%權(quán)益)的合同將在近期簽約.規(guī)劃建筑面積51萬平米.61北京城建------追趕央企北京賽迪時(shí)代信息產(chǎn)業(yè)股份有限公司北京城建------追趕央企公司的大股東北京城建集團(tuán)（控股65.25%），是北京市國資委100%控股的企業(yè)。最近北京城建集團(tuán)與北京順義區(qū)政府合作成立北京順城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資本10億元，主要負(fù)責(zé)北京市順義區(qū)約162平方公里（24.3萬畝）的土地一級開發(fā)。這為奧運(yùn)后公司（600266）在北京地區(qū)發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。長峙島項(xiàng)目增進(jìn)了公司（600266）與中央黨校的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，為公司（600266）未來向全國發(fā)展打開了新的窗口。定向增發(fā)(2億股)是公司(600266)上市8年來第一次再融資,再次打通了直接融資的渠道,為公司更快更好的發(fā)展提供了資金支持.公司（600266）是“國六條”及各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的長期受益者，必將成為一家壟斷+競爭的房地產(chǎn)開發(fā)公司。買入評級12個(gè)月內(nèi)目標(biāo)價(jià)位20元(市值160億元)62北京城建------追趕央企公司的大股東北京城建集團(tuán)（控股6北京城建------追趕央企

2,005A2,006E2,007E2,008E主營收入（萬元）181,823265780388600485750主營收入增長率-0.22%46%46%25%凈利潤（萬元）14,582180004500060000凈利潤增長率65.65%25%150%33%EPS（元）0.240.30.751.00P/E54.243.317.313.1P/B4.013.673.032.4663北京城建------追趕央企2,005A2,006E2,一級開發(fā)土地銀行勝過銀行一級土地開發(fā)主要由三部分工作組成：拆遷、市政配套和規(guī)劃控制,這三方面的工作都要和政府相關(guān)部門打交道.要求競標(biāo)的開發(fā)商有很強(qiáng)的政府公關(guān)能力。政府規(guī)定土地一級開發(fā)的稅前利潤不超過8%。金融部門要求貸款抵押，而土地在一級開發(fā)時(shí)期沒有辦法抵押。開發(fā)商必須資本雄厚。這個(gè)行業(yè)有較高的進(jìn)入壁壘。64一級開發(fā)土地銀行勝過銀行一級土地開發(fā)主要由三部分工作長春經(jīng)開------長春地主(617萬平米)06年11月24日資產(chǎn)重組后，公司的主營業(yè)務(wù)變更為附有條件的土地一級開發(fā)、會展中心出租和開發(fā)區(qū)熱力供應(yīng)，大大減少了與大股東的關(guān)聯(lián)交易，公司經(jīng)營將走向市場化。同時(shí)，公司的實(shí)際凈資產(chǎn)也與帳面6.32元相符。當(dāng)北京的房地產(chǎn)開發(fā)商們還在因“白家莊事件”批評政府偏袒土地一級開發(fā)商時(shí)，長春經(jīng)開(600215)已暗渡陳倉，分二次獲得了617萬平方米的土地一級開發(fā)合同。創(chuàng)造了深滬兩市房地產(chǎn)開發(fā)公司中絕無僅有的盈利模式。三位獨(dú)立董事全部是法律專家，功不可沒.

65長春經(jīng)開------長春地主(617萬平米)06年11月24長春經(jīng)開------長春地主(617萬平米)項(xiàng)目的開發(fā)成本和出讓底價(jià)經(jīng)長春經(jīng)開進(jìn)行開發(fā)后的目標(biāo)土地，應(yīng)依法通過招拍掛進(jìn)行目標(biāo)土地的出讓。出讓底價(jià)由長春經(jīng)開支付的土地開發(fā)費(fèi)用和管委會獲得的土地出讓凈收益及上繳國家及省政府的稅費(fèi)組成，出讓底價(jià)系長春經(jīng)開土地開發(fā)的全部成本。管委會應(yīng)在不低于上述底價(jià)的條件下通過招拍掛進(jìn)行目標(biāo)土地的出讓。66長春經(jīng)開------長春地主(617萬平米)項(xiàng)目的開發(fā)成本和長春經(jīng)開------長春地主(617萬平米)項(xiàng)目的收益分配若長春經(jīng)開通過招拍掛獲得目標(biāo)土地使用權(quán)，并按招拍掛的法定程序支付土地出讓金后，管委會須及時(shí)地將目標(biāo)土地的出讓收益全額劃歸長春經(jīng)開。若長春經(jīng)開未能通過招拍掛獲得土地使用權(quán)，則管委會須及時(shí)地將目標(biāo)土地的出讓收益一次性地全額返還長春經(jīng)開。67長春經(jīng)開------長春地主(617萬平米)項(xiàng)目的收益分配長春經(jīng)開------長春地主(617萬平米)

這種開發(fā)模式的實(shí)質(zhì)是政府已經(jīng)鎖定土地的開發(fā)收益（南部新城950元/平米），未來土地使用權(quán)招拍掛的風(fēng)險(xiǎn)或收益全部由長春經(jīng)開來承擔(dān)。如果長春經(jīng)開計(jì)劃在這些地塊上進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，將不存在競爭對手。617萬平米土地只做一級開發(fā),將8.1223億元凈利潤。如果不考慮分紅，公司的每股凈資產(chǎn)將達(dá)8.58元。尚未考慮投資型物業(yè)會中心的租金利潤其他業(yè)務(wù)的利潤。如果此種模式運(yùn)做成功,相當(dāng)于長春市土地儲備中心變相上市.68長春經(jīng)開------長春地主(617萬平米)這種開發(fā)模式的長春經(jīng)開------長春地主(617萬平米)購入土地的盈利空間分析假設(shè)：拍賣底價(jià)的年漲幅與貼現(xiàn)率同為6%，所得稅為33%，全部土地只做一級開發(fā)。1、長春南部新城核心區(qū)24宗國有土地（195萬平米）土地成本為531477萬元，土地出讓后的稅后利潤為30746萬元2、5號用地（34.876萬平米）土地成本為20264萬元，土地出讓后的稅后利潤為4185萬元。3、7號用地（25.7656萬平米）土地成本為11234萬元，土地出讓后的稅后利潤為3092萬元。69長春經(jīng)開------長春地主(617萬平米)購入土地的盈利空長春經(jīng)開------長春地主(617萬平米)4、臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)3.6平方公里商業(yè)和住宅土地使用權(quán)這宗地的交易將變更，長春市政府將另外選擇一宗土地委托長春經(jīng)開進(jìn)行土地一級開發(fā)。按5號用地、7號用地的平均開發(fā)利潤測算，這部分的稅后利潤為4.32億元。以上四個(gè)項(xiàng)目將產(chǎn)生8.1223億元。如果不考慮分紅，公司的每股凈資產(chǎn)將達(dá)8.58元。買入評級6個(gè)月目標(biāo)價(jià)位6.96元。70長春經(jīng)開------長春地主(617萬平米)4、臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)3長春經(jīng)開------長春地主(617萬平米)

2,005A2,006E2,007E2,008E主營收入（萬元）35,66715000198000237600主營收入增長率-18.00%-57.90%1220%20%凈利潤（萬元）3,3034292.510731.312877凈利潤增長率-17.40%33.3%150%20%EPS（元）0.090.120.30.36P/E67.2220.1620.1616.8P/B0.960.910.880.8371長春經(jīng)開------長春地主(617萬平米)2,005A結(jié)束語十一五期間,政府為公平社會而實(shí)施的政策和措施不一定造成效率的降低.堅(jiān)信改革開放后社會存在巨大并持續(xù)的真實(shí)需求.堅(jiān)信中華文化的包容性持久性創(chuàng)新性.72結(jié)束語十一五期間,政府為公平社會而實(shí)施的政策和措施不一定造成引領(lǐng)專業(yè)投資研究創(chuàng)造價(jià)值張朝暉

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（010）65178899-8406913910106650MSN:zhangzhaohui1968@73引領(lǐng)專業(yè)投資張朝暉73演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！在宏觀調(diào)控中穩(wěn)健成長九寨溝策略會議──房地產(chǎn)在宏觀調(diào)控中穩(wěn)健成長核心思想股市已經(jīng)成為社會關(guān)系和各種利益集團(tuán)對抗的巨大戰(zhàn)場。股市市值的變化空間正在成為國家經(jīng)濟(jì)利益的戰(zhàn)略縱深.國家利用股市完成對資本流向和流量的控制,達(dá)到宏觀調(diào)控以及其他目的.(實(shí)現(xiàn)2200點(diǎn)以上減持國有股的戰(zhàn)略計(jì)劃)大市值的國企房地產(chǎn)公司已經(jīng)成為并將繼續(xù)成為國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者追逐的目標(biāo).(北京城建招商地產(chǎn)萬科保利地產(chǎn)華僑城)成長空間巨大的民企房地產(chǎn)公司將成為新資金追逐的對象.(中寶股份廣宇發(fā)展香江控股)76核心思想股市已經(jīng)成為社會關(guān)系和各種利益集團(tuán)對抗的巨大戰(zhàn)場。股內(nèi)容簡介商業(yè)地產(chǎn)本幣升值穩(wěn)健增長(招商地產(chǎn))綜合地產(chǎn)左右逢源均衡發(fā)展(北京城建)一級開發(fā)土地銀行勝過銀行(長春經(jīng)開)重組地產(chǎn)大鱷潛行資產(chǎn)注入(廣宇發(fā)展)住宅地產(chǎn)調(diào)控不斷重在成長(萬科A)77內(nèi)容簡介商業(yè)地產(chǎn)本幣升值穩(wěn)健增長(招商地產(chǎn))3行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析

房地產(chǎn)行業(yè)涉及多方利益關(guān)系，包括國務(wù)院、建設(shè)部、人民銀行、地方政府、商業(yè)銀行、開發(fā)商、勘測單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、消費(fèi)者、投機(jī)者。為了便于比較，以求大同、存小異為原則，將這些利益集團(tuán)劃分中央政府、地方政府、開發(fā)商、消費(fèi)者和投機(jī)者五個(gè)主體，對其進(jìn)行收益和風(fēng)險(xiǎn)分析。78行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)行業(yè)涉及多方利行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析1、中央政府收益：住宅房地產(chǎn)作為居民最大宗的消費(fèi)品，是拉動內(nèi)需的重要力量。住宅房地產(chǎn)的健康發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展有利。同時(shí)，中央財(cái)政也可獲得與地方分稅的國內(nèi)增值稅（75%）、企業(yè)所得稅（60%）。風(fēng)險(xiǎn)：房價(jià)的非理性上漲或大幅下跌造成的全國范圍內(nèi)的社會問題；商業(yè)銀行的不良貸款。79行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析1、中央政府5行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析2、地方政府：收益：拉動地方內(nèi)需。同時(shí)獲得土地出讓金、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、與中央分稅的國內(nèi)增值稅（25%）、企業(yè)所得稅（40%）和其他地方附加。風(fēng)險(xiǎn)：房價(jià)的非理性上漲或大幅下跌造成的地方社會問題。80行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析2、地方政府：6行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析3、開發(fā)商：收益：企業(yè)的凈利潤和不違法的利潤轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)：自有資金的損失。81行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析3、開發(fā)商：7行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析4、消費(fèi)者收益：獲得了安身之所風(fēng)險(xiǎn)：我國實(shí)行土地全民所有制和勞動群眾集體所有制，商品住宅出讓的只是70年的土地使用權(quán)，房價(jià)的上漲主要是土地使用權(quán)的上漲，地上建筑物需要折舊，處于貶值過程中。自住住宅70年后只有殘值，不具備投資屬性。82行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析4、消費(fèi)者8行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析5、投機(jī)者：收益：在房價(jià)上漲的過程中，當(dāng)房價(jià)上漲超過最低首付和月供之和時(shí)，投機(jī)者可將商品房賣與其一致行動人，鎖定利潤。此后利益由投機(jī)者和其一致行動人分享，風(fēng)險(xiǎn)全部由貸款銀行承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)：錯誤判斷房價(jià)變動趨勢，被高位套牢，還有不斷的追加資金；可能的良心譴責(zé)。83行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析5、投機(jī)者：9行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析通過上述分析，可以發(fā)現(xiàn)地方政府是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最大受益者，其收益和風(fēng)險(xiǎn)之比最大。這是04年以來中央出臺的對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策收效甚微的根本原因。“南昌起義”、“秋收起義”、“遵義會議”、“平型關(guān)戰(zhàn)役”、“遼沈戰(zhàn)役”等等都伴隨著中央與地方的搏弈，這是矛盾的普遍性，是事物發(fā)展的正常過程,是實(shí)事求是和群眾路線的具體體現(xiàn)。

84行業(yè)背景---行業(yè)中五方主體的經(jīng)濟(jì)分析通過上述分析，可以發(fā)現(xiàn)行業(yè)所處周期---發(fā)展期85行業(yè)所處周期---發(fā)展期11行業(yè)所處周期---發(fā)展期

86行業(yè)所處周期---發(fā)展期12行業(yè)所處周期---發(fā)展期1998年我國停止住房實(shí)物分配，住房供給開始走向市場化。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)的投資和銷售在1998-2005年的8年間，呈現(xiàn)出持續(xù)增長的態(tài)勢，但增長率呈現(xiàn)不規(guī)則波動。1998-2004年，投資高于銷售，2005年銷售額高于投資，1998-2005年銷售的增長始終高于投資的增長。87行業(yè)所處周期---發(fā)展期1998年我國停止住房實(shí)物分配，住房行業(yè)所處周期---發(fā)展期從投資資金的來源分析，開發(fā)商的自由資金從26%增加到33%；銀行貸款從24%降低到18%；外商直接投資從9%降低到1%；其他資金來源在41%--50%之間波動。根據(jù)行業(yè)的特點(diǎn)，這些其他資金主要來自施工墊資和預(yù)收賬款，企業(yè)通過商業(yè)銀行的指定貸款只占很小一部分。以上數(shù)據(jù)說明，我國房地產(chǎn)市場正在健康發(fā)展。處于第一個(gè)周期的上升期，現(xiàn)在還是一個(gè)可以繼續(xù)投資的行業(yè)。88行業(yè)所處周期---發(fā)展期從投資資金的來源分析，開發(fā)商的自由資外部影響因素---城市化與人口

城市化是指人口向城市聚集集中的社會現(xiàn)象。城市化可以增加勞動效率、減少交易成本，是社會文明進(jìn)步的必經(jīng)階段。始于100多年前的工業(yè)革命，加速了城市化的進(jìn)程。目前我國城市人口的數(shù)量不足4億，預(yù)計(jì)到2010年，我國城市戶籍人口比例會上升到５０％左右，將新增城市人口2億。按人均建筑面積20平米計(jì)算，還需新建住宅40億平米，按人均商業(yè)及公建建筑面積1.4平米計(jì)算，配套公建2.8億平米。因此，房地產(chǎn)的實(shí)際需求還有很大的空間。同時(shí)，我國正處在勞動年齡人口最充分的階段，每年供給的勞動力總量是1000萬，城市化的進(jìn)程大約能夠持續(xù)20年左右。89外部影響因素---城市化與人口城市化是指人口向城市聚集集中外部影響因素---境外投資1、房地產(chǎn)實(shí)物投資房地產(chǎn)類資產(chǎn)因其具有長期、穩(wěn)定的投資收益，越來越成為各種機(jī)構(gòu)投資者，尤其是養(yǎng)老基金資產(chǎn)配置的不可缺少的一部分。中國匯改后，人民幣兌美圓持續(xù)升值，市場各方又一致認(rèn)為這個(gè)過程還將繼續(xù)下去，還有很大的升值空間。因此，中國大陸的優(yōu)質(zhì)物業(yè)正成為美圓資本的追逐對象。在美國，投資商業(yè)地產(chǎn)的年平均收益率為6.7%，日本、新加坡為4%，而在上海和北京，其年凈收益率卻可以達(dá)到12%以上。又因?yàn)?4年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策主要針對住宅房地產(chǎn)，所以這些海外資金大多投向了商業(yè)地產(chǎn)。

90外部影響因素---境外投資1、房地產(chǎn)實(shí)物投資16外部影響因素---境外投資央行2006年9月1日發(fā)布的《2006上海金融穩(wěn)定報(bào)告》顯示，2005年通過4種途徑進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場的海外資本已達(dá)37.63億美元，同比增長40%，其中非居民直接將外匯資金結(jié)匯購買房產(chǎn)的比例最高，占總注入金額的4成。當(dāng)前進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)的海外資本可分為兩類：一種為兼?zhèn)溟_發(fā)與運(yùn)營能力的投資者，能夠自主完成建設(shè)到管理運(yùn)營的全部過程，此類投資者以亞洲背景居多，如嘉德、恒隆、和記黃埔等，具有海外成功經(jīng)驗(yàn)和成熟的開發(fā)及商業(yè)運(yùn)營模式；另一類為投資基金，目前進(jìn)入中國的大多是來自歐美的私募房地產(chǎn)基金與房地產(chǎn)投資信托基金，多直接購買帶有穩(wěn)定租約的商業(yè)物業(yè)，也參與接近完工的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。91外部影響因素---境外投資央行2006年9月1日發(fā)布的《20外部影響因素---境外投資嘉德置地（CapitalLand）06年10月23日稱，已經(jīng)獲得新加坡交易所的批準(zhǔn)，將其在中國的五個(gè)不同城市的七座購物中心，以房地產(chǎn)投資信托（REIT）的形式上市，售股規(guī)模為6.9億新元（約合人民幣35億），總出租面積大約是41.3萬平方米。恒隆地產(chǎn)（0101.Hk）在進(jìn)軍上海、天津、濟(jì)南等地之后，又陸續(xù)進(jìn)入長沙、沈陽，計(jì)劃10年內(nèi)投資250億元人民幣建造購物中心。92外部影響因素---境外投資嘉德置地（CapitalLand外部影響因素---境外投資世茂房地產(chǎn)繼06年6月與法國歐尚、英國百安居簽署戰(zhàn)略聯(lián)盟協(xié)議之后，10月又宣布與8大國際零售業(yè)巨頭攜手開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。8大零售業(yè)巨頭為韓國CJCGV株式會社、法國迪卡儂體育用品公司、美國麥當(dāng)勞、馬來西亞百盛商業(yè)集團(tuán)、臺灣星巴克咖啡、日本世嘉華瀚文化娛樂公司、香港華潤萬家公司、香港屈臣氏日用品公司。93外部影響因素---境外投資世茂房地產(chǎn)繼06年6月與法國歐尚、外部影響因素---境外投資2、房地產(chǎn)公司股權(quán)投資2005年7月25日，摩根士丹利房地產(chǎn)基金(MSREF)攜手美國西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(SimonPropertyGroup)，與深國投商用置業(yè)有限公司簽訂了開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的合作協(xié)議。按協(xié)議，西蒙集團(tuán)與大摩各持有合資企業(yè)32.5%的所有權(quán)，深國投商用置業(yè)持有35%。三強(qiáng)計(jì)劃未來聯(lián)手合作開發(fā)的項(xiàng)目已超過12個(gè)，開發(fā)面積約達(dá)75萬平方米，均為面積4萬平方米到7萬平方米的多層購物中心，沃爾瑪將作為主力店進(jìn)駐這些商用物業(yè)。這標(biāo)志著國外金融資本、商業(yè)零售資本與國內(nèi)國企資本在我國境內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的開始。

94外部影響因素---境外投資2、房地產(chǎn)公司股權(quán)投資20外部影響因素---境外投資在與國企強(qiáng)強(qiáng)合作的同時(shí)，外資也沒有忘記民企這個(gè)與之相比更具合作性的伙伴。在建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》出臺不到一個(gè)月，合生創(chuàng)展（0754.HK）7月24日即宣布將位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的合生國際大廈100%股權(quán)以3億美元的代價(jià)售予PacificDeltaInvestmentsLimited。為了能夠長期分享中國房地產(chǎn)行業(yè)的高增長利潤，國外資本還策劃并實(shí)施了大型民營房地產(chǎn)企業(yè)的海外上市。95外部影響因素---境外投資在與國企強(qiáng)強(qiáng)合作的同時(shí)，外資也沒有外部影響因素---境外投資2005年7月14日,富力地產(chǎn)（2777.HK）在香港聯(lián)交所主板上市,瑞士信貸第一波士頓及摩根士丹利為上市計(jì)劃之聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人及聯(lián)席保薦人，發(fā)行市盈率約為8倍，共募集約22億港元。富力地產(chǎn)上市后,股價(jià)由上市時(shí)的每股10.80港元,于短短一年時(shí)間以漲幅超過400%。2005年實(shí)現(xiàn)凈利潤人民幣12.7億元,同比增長134%。從這個(gè)案例中可以看出，富力地產(chǎn)無疑是被賤買了。但也許只有先被賤買，才能換來上市后的飚升。

96外部影響因素---境外投資2005年7月14日,富力地產(chǎn)（2外部影響因素---境外投資2006年7月5日，世茂房地產(chǎn)(0813.HK)在掛牌上市，發(fā)行價(jià)6.25港元，募集資金36.25億港元，市盈率7.5倍。2006年7月13日掛牌，綠城中國(3900.HK)在香港聯(lián)交所主板上市，發(fā)行價(jià)5.22港元，募資26.7億港元，發(fā)行市盈率7.5倍。相對當(dāng)時(shí)香港上市中國地產(chǎn)股13倍的平均市盈率，世茂房地產(chǎn)和綠城中國以7.5倍的市盈率上市也是不得已而為之。07年四月碧桂園在香港IPO,發(fā)行價(jià)5.38港元,較凈資產(chǎn)有溢價(jià)34.5%,集資金額為129億港元。97外部影響因素---境外投資2006年7月5日，世茂房地產(chǎn)(0防止房地產(chǎn)泡沫----未來政策取向在泡沫經(jīng)濟(jì)中,價(jià)格上升,需求也上升.這說明泡沫經(jīng)濟(jì)不遵循市場經(jīng)濟(jì)的基本運(yùn)行規(guī)則,泡沫經(jīng)濟(jì)是市場失靈的表現(xiàn).加強(qiáng)市場機(jī)制并不能解決泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的一系列問題.房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)形成的條件:樂觀預(yù)期交易成本低銀行資金支持投機(jī)集團(tuán)參與.有效控制住其中一個(gè),就可以減少房地產(chǎn)泡沫的損失.未來的調(diào)控政策將在這四個(gè)方面著力.98防止房地產(chǎn)泡沫----未來政策取向在泡沫經(jīng)濟(jì)中,價(jià)格上升,需防止房地產(chǎn)泡沫----未來政策取向提高首付比例,保證銀行的貸款資金安全.提高交易所得稅,增加交易成本,抑制投機(jī)需求(1996年后,新加坡對購入3年內(nèi)賣出的房產(chǎn)征收100%資本收益稅).嚴(yán)格執(zhí)行結(jié)構(gòu)封頂發(fā)放貸款的政策.嚴(yán)格執(zhí)行自有資金達(dá)到項(xiàng)目投資35%發(fā)放貸款的政策.調(diào)控房地產(chǎn)的最終目的是保證銀行資金的安全,不是房價(jià)的漲跌.99防止房地產(chǎn)泡沫----未來政策取向提高首付比例,保證銀行的貸商業(yè)地產(chǎn)本幣升值穩(wěn)健增長商業(yè)地產(chǎn)是能夠取得長期租金收入和配套服務(wù)收入的房地產(chǎn)物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)投資商追求的是長期穩(wěn)定的投資回報(bào)。中國大陸的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)能夠帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流并能享受人民幣升值帶來的匯兌損益，成為外資追逐的對象。商業(yè)地產(chǎn)的投資周期長、投資金額大、客戶定位精度高，因此對開發(fā)商的資金實(shí)力、服務(wù)水平的要求也非常高，有很高的進(jìn)入壁壘。滬深兩市沒有嚴(yán)格意義上的商業(yè)地產(chǎn)公司，我們將租金和配套服務(wù)收入占主營收入50%以上的公司作為商業(yè)地產(chǎn)公司。100商業(yè)地產(chǎn)本幣升值穩(wěn)健增長商業(yè)地產(chǎn)是能夠取得長期租金收招商地產(chǎn)------百年招商一、存貨:2006年中期，公司有存貨63.16億元。其中已完工開發(fā)產(chǎn)品1.44億元在建開發(fā)產(chǎn)品61.67億元其中開發(fā)產(chǎn)品26.52億元,土地儲備35.15億元二、預(yù)收帳款2006年中期，公司有預(yù)收帳款10億元三、其他長期資產(chǎn)其他長期資產(chǎn)（出租開發(fā)產(chǎn)品待重估）15.14億元。101招商地產(chǎn)------百年招商一、存貨:27招商地產(chǎn)------百年招商四、未來發(fā)展存貨和預(yù)收帳款將產(chǎn)生100億元左右的銷售收入，以年銷售收入17億元計(jì)算，可維持5-6年的正常經(jīng)營。15.14億元的出租開發(fā)產(chǎn)品、2000萬平米的物業(yè)管理、供水供電服務(wù)將為公司提供持續(xù)、穩(wěn)定的租金收入。06年中報(bào)顯示,出租物業(yè)及相關(guān)收入占主營收入的78%.(結(jié)算因素)公司高管已表示未來5年內(nèi)這一比例將達(dá)到50%.102招商地產(chǎn)------百年招商四、未來發(fā)展28招商地產(chǎn)------百年招商公司（0024）的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已發(fā)展到全國九個(gè)重要城市，招商局集團(tuán)有限公司又是國務(wù)院國資委指定的17家央企房地產(chǎn)開發(fā)公司之一，公司未來的發(fā)展不僅會得到招商局的支持，還將受益于央企地產(chǎn)在全國的資產(chǎn)整合與業(yè)務(wù)發(fā)展。公司的市值在正常經(jīng)營的央企地產(chǎn)公司中偏小,有巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＹI入評級12個(gè)月內(nèi)目標(biāo)價(jià)位33元(市值240億元)103招商地產(chǎn)------百年招商公司（0024）的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)招商地產(chǎn)------百年招商招商局原名輪船招商局，19世紀(jì)80年代李鴻章所創(chuàng)立，后被國民黨政府接管。1950年1月，香港招商局全體員工率在港的13艘航船舉行起義，從此成為中國交通部駐港代表機(jī)構(gòu)。1978年,招商局第29代掌門袁庚執(zhí)筆起草了一份文件——《關(guān)于充分利用香港招商局問題的請示》并上報(bào)中央和國務(wù)院。在請示中，他提出了“立足港澳，背靠國內(nèi)，面向海外，多種經(jīng)營，買賣結(jié)合，工商結(jié)合”的經(jīng)營方針，定下“爭取5至8年內(nèi)將招商局發(fā)展成為能控制香港航運(yùn)業(yè)的綜合性大企業(yè)”的目標(biāo)。而經(jīng)營這些企業(yè)的資金來源，不要國家投資一分錢，靠自力更生，通過籌資、貸款、發(fā)股票等方式解決。104招商地產(chǎn)------百年招商招商局原名輪船招商局，19世紀(jì)8招商地產(chǎn)------百年招商1978年底黨的十一屆三中全會后,請示獲得了中央高層批準(zhǔn)。袁庚創(chuàng)造了多個(gè)中國的“第一”：第一個(gè)提出了“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”的口號；第一個(gè)開創(chuàng)了由一家企業(yè)全資開發(fā)一個(gè)開發(fā)區(qū)的先例；第一個(gè)在全國最早采用了工程招標(biāo)的做法；最早改革干部制度，實(shí)行聘任制，破除干部職務(wù)終身制；率先開始職工住宅商品化的改革；成立了全國第一家由企業(yè)創(chuàng)辦的股份制保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)：平安保險(xiǎn)公司。創(chuàng)辦了建國以來第一家由企業(yè)創(chuàng)辦的銀行：招商銀行；建立了國內(nèi)第一家不靠國家投資，由中外合資興建的大型深水港：赤灣港.105招商地產(chǎn)------百年招商1978年底黨的十一屆三中全會后招商地產(chǎn)------百年招商公司大股東持股比例(%)實(shí)際控制人總股本市值(億元)萬科華潤股份13.24%國資委39.7648.7招商局招商局蛇口23.82國資委(6.19+1.15)201.9華僑城華僑城集團(tuán)55.9國資委11.11234.4保力地產(chǎn)保力南方54.59國資委5.5281.9*ST中房中房集團(tuán)29.78國資委4.8518.9106招商地產(chǎn)------百年招商公司大股東持股比例(%)實(shí)際控制招商地產(chǎn)------百年招商

2,005A2,006E2,007E2,008E主營收入（萬元）265,948196500245625282469主營收入增長率-23.49%-26.10%25%15%凈利潤（萬元）42,158309414022348268凈利潤增長率17.17%-26.50%30%20%EPS（元）0.680.50.650.78P/E24.3833.1625.5121.26P/B2.682.482.262.04107招商地產(chǎn)------百年招商2,005A2,006E2,重組地產(chǎn)大鱷潛行資產(chǎn)注入

資本的流通是現(xiàn)代社會生產(chǎn)過程得以發(fā)生的前提條件，為了解決過度生產(chǎn)和積累所帶來的矛盾，追求最大的剩余價(jià)值，過剩的資本就轉(zhuǎn)向了對虛擬市場的再投資，從而為進(jìn)一步的資本循環(huán)和積累創(chuàng)造出新的空間。資產(chǎn)重組，尤其是現(xiàn)階段房地產(chǎn)上市公司的重組將為實(shí)物資本和虛擬資本創(chuàng)造獲得超額收益的可能性。因此，這個(gè)領(lǐng)域值得高度關(guān)注，是機(jī)構(gòu)投資者“以奇勝”的關(guān)鍵。108重組地產(chǎn)大鱷潛行資產(chǎn)注入

資本的流通是現(xiàn)代社會生產(chǎn)過廣宇發(fā)展------或躍在淵魯能系重組*ST戈德

04年8月4日，魯能旗下南開生化通過競買合法持有*ST戈德（000537）股102725130法人股，占其當(dāng)時(shí)總股本的25.29%，成為其第一大股東。04年12月26日*ST戈德（000537）股東大會通過以13231萬元現(xiàn)金收購魯能置業(yè)和魯能恒源持有的重慶魯能65.5%股權(quán)的議案。重慶魯能成為2005年后公司主營收入和利潤的主要來源。04年12月29日，魯能恒源以2044.8萬元拍得*ST戈德（000537）1600萬股法人股。南開