2022年我國樓市調(diào)控政策影響和走勢分析

年我國樓市調(diào)控政策影響和走勢分析近幾個月來，國內(nèi)多個城市先后出臺樓市調(diào)控政策。國慶期間，限購政策密集出臺，讓火爆一年的樓市頓生變數(shù)。樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”不再。2022年最新樓市調(diào)控政策的影響和走勢分析如下。

近段時間，全國各地紛紛掀起房地產(chǎn)市場的“查房”行動熱潮，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次專項檢查對樓市會起到肯定凈化作用，對購房者是件好事。接下來開發(fā)商會保持低調(diào)，營銷和推盤可能相對謹(jǐn)慎。

一位監(jiān)管人士告知記者，現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控大致有三方面：一是行政手段限價限售；二是市場手段調(diào)整供需；三是金融手段降低杠桿。從目前狀況來看，以金融手段降杠桿、抑制樓市投資投機(jī)性需求的措施正在不斷加碼，將來一段時間調(diào)控趨勢將會連續(xù)。

房企融資或受更大影響

今年9月，政府出臺嚴(yán)控房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債的審批政策，收縮融資渠道，掌握投資節(jié)奏和開發(fā)商借款比率。

目前債券市場已成為房企的主要融資渠道。依據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至10月底，交易所市場發(fā)行的債券中，房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行873只債券，發(fā)行金額合計9354.46億元，占比達(dá)25.94%，為交易所市場公司債發(fā)行第一大行業(yè)。

“通過抑制房地產(chǎn)開發(fā)商融資力度，緩解流淌性充裕的房地產(chǎn)開發(fā)商盲目高價拍地也可對預(yù)期產(chǎn)生影響。”對此，聯(lián)合信用評級有限公司（以下簡稱“聯(lián)合評級”）評價說，“自2022年公司債放開發(fā)行范圍以來，房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行公司債取得大規(guī)模低成本資金，但此輪調(diào)控已針對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道出臺多項限制政策，將來仍不排解相關(guān)融資掌握措施的進(jìn)一步出臺?！?/p>

10月12日，央行召集多家銀行召開商業(yè)銀行住房信貸會議，要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，在強(qiáng)化住房信貸管理的同時掌握好相關(guān)貸款風(fēng)險；隨后上海市銀監(jiān)局也對管轄內(nèi)銀行發(fā)出房貸風(fēng)險警示；10月21日，銀監(jiān)會召開三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢分析會，提出要嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，包括嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、嚴(yán)禁銀行理財資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域等。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述政策旨在防范房地產(chǎn)高杠桿擴(kuò)散為整體市場金融風(fēng)險。特殊是對于熱點城市，為保證區(qū)域市場供需平衡，一方面需持續(xù)掌握投資和投機(jī)性需求；另一方面需加大土地供應(yīng)，減緩?fù)恋匾鐑r率過高產(chǎn)生的房價上漲預(yù)期。

抑制炒房投資

前三季度，房地產(chǎn)市場供需兩旺，直接推高房價。投資層面，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資74598億元，同比名義增長5.8%，增速比1月至8月加快0.4個百分點。銷售方面，全國商品房銷售面積105185萬平方米，同比增長26.9%；商品房銷售額80208億元，同比增長41.3%，其中住宅銷售額增長43.2%。

樓市的火爆直接傳導(dǎo)到個人住房貸款上。央行數(shù)據(jù)顯示，7月個人住房貸款占當(dāng)月新增人民幣貸款的比例達(dá)98.7%。隨后，8月和9月這一比例分別下降至71.2%和39%。

國慶節(jié)前后，多地先后出臺樓市調(diào)控政策，掌握信貸增長是調(diào)控的重要方向之一。據(jù)統(tǒng)計，自9月30日起，目前已有22個城市先后發(fā)布了新的樓市調(diào)控政策，詳細(xì)措施就是限購、限貸、提高首付比例。

“貸款發(fā)放審批、首付比例和利率是調(diào)控炒房投資的關(guān)鍵。”監(jiān)管人士告知記者。以上海最新出臺的上述決議為例，其重點強(qiáng)調(diào)要連續(xù)加強(qiáng)對首付資金來源的審查，強(qiáng)化對借款人及其配偶收入證明真實性的審核，審慎評估借款人家庭償債力量，嚴(yán)禁變相規(guī)避調(diào)控政策和住房信貸管理規(guī)定。

樓市調(diào)控效果初顯

除了在限購限貸方面出臺新政外，規(guī)范樓市秩序也是近一段時間的政策著力點。住建部于國慶節(jié)期間公布了45家違規(guī)失信房企和中介機(jī)構(gòu)名單，后又發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的9種不正值經(jīng)營行為作了明確界定。同時，北京、南京、深圳等多地開展樓盤突擊檢查。

目前來看，各地樓市集中調(diào)控的效果顯著。國家統(tǒng)計局10月底發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，基于國慶節(jié)期間的調(diào)控政策，一線城市和部分二線熱點城市房地產(chǎn)市場消失樂觀變化。從房價環(huán)比漲跌幅度看，15個一線城市和部分二線熱點城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價走勢趨穩(wěn)。與9月相比，一線城市和部分二線熱點城市10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)均有所降低。

專家表示，作為我國的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)走在健康平穩(wěn)進(jìn)展的軌道上對經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級是有利的。但目前房地產(chǎn)業(yè)處于“高燒”狀態(tài)明顯不正常，政府推出的各種調(diào)控措施都是為了給樓市降溫，而不是對樓市進(jìn)行打壓。

據(jù)發(fā)布的《2022-2022年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求與投資詢問報告》顯示，進(jìn)入11月調(diào)控風(fēng)還在連續(xù)吹，作為撬動房地產(chǎn)杠桿的重要金融工具，北上廣深等一線城市的房地產(chǎn)金融調(diào)控