2022年我國房地產行業(yè)市場運行特點分析

年我國房地產行業(yè)市場運行特點分析隨著政府一系列關于房地產政策的出臺，我國房地產行業(yè)消失回暖跡象，很多城市的房價都在上升期。2022年1至6月份，全國商品房銷售面積同比增長3.9%，而1至5月份為下降0.2%，熱點城市住宅交易量明顯上升。在住宅交易回暖的過程中，房地產市場消失新的運行特征，將對房地產業(yè)數量型增長模式提出巨大挑戰(zhàn)，值得高度關注。

深化觀看分析當前住宅市場運行狀況，特殊是在上半年住宅成交回暖過程中，市場運行消失新的特征，主要表現在：

一是新居交易整體低迷而二手房交易日趨活躍

在住宅成交回暖過程中，新居和二手房市場走勢截然不同。以北京為例，據中介機構統(tǒng)計，今年上半年北京商品住宅（剔除保障房和自住房）合計成交套數較上年同期下降11%，創(chuàng)下歷史同期新低。而二手房市場卻“量增價穩(wěn)”，成交套數約為新居成交套數的3倍，同比增長88.6%。隨著二手房在市場交易結構中比重快速上升，新居去庫存將會受到明顯干擾，也將影響到將來房地產市場供求關系格局。

二是住宅成交回暖而房地產開發(fā)投資意愿下降

據發(fā)布的《2022-2022年房地產行業(yè)市場競爭力調查及投資前景猜測報告》顯示，今年上半年全國商品房銷售面積增速持續(xù)回升，同比增速由年初的下降16.3%快速回升至上半年的3.9%。而房地產開發(fā)投資增速由年初增長10.5%持續(xù)回落至上半年的4.6%。即使是在住宅成交回暖的上半年，全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8%。這些狀況表明，房地產開發(fā)企業(yè)對住宅市場前景預期還未完全恢復到市場調整之前。

三是住宅交易活躍而商業(yè)地產運行低迷

隨著互聯網+對商業(yè)零售模式的沖擊，以及對傳統(tǒng)消費習慣的改造，城市商業(yè)零售份額日益受到擠壓，已經呈現出需求不足的狀況。目前看，部分城市的商業(yè)地產過剩風險開頭顯現。據中介機構統(tǒng)計數據顯示，2022年末全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達到3.6億平方米，2022年以后更將突破4.3億平方米。即使是在一線城市北京，今年前5個月，北京市商品房銷售面積同比下降5.8%，而住宅銷售面積同比增長8.9%，反映出商業(yè)地產滯銷風險，值得高度關注。

當前我國房地產市場消失新運行特征，與人口結構趨勢性拐點和老齡化加快親密相關。據機構討論，我國購房主力人口將于今年達到峰值，并將從2022年開頭趨勢性下降。而老齡化進程加快將引發(fā)住宅空置問題。老齡化程度較高的日本，已經備受住宅空置困擾，2022年其空置住宅占全國住宅總數的13.5%，創(chuàng)當時統(tǒng)計調查以來歷史最高紀錄。同時，當前我國住房需求收入中樞下移，中低收入人群將成為主力購房群體，降低了對新居市場的整體吸納力量。我國一般家庭住宅不動產財寶比重過高，財寶流淌性存在明顯不足，也客觀上減弱了新增住宅消費后勁。

綜合各方面狀況看，我國房地產業(yè)數量型增長模式運行空間日益狹小。若致力于新居建設，增加建筑面積，將面臨較大的去庫存難題。我國房地產業(yè)經營需要從數量擴張轉向品質提升，走一條質量進展之路。