第組投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)及綜合利用以土地資源為主

投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)與綜合利用分析

——以土地資源為主重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate指導(dǎo)老師：張仕廉教授小組成員：阮征馬燕燕彭小鋒武英李驍二〇一三年十一月五日投資項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)與綜合利用分析

——以土地資源為主重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate我國(guó)土地資源概況項(xiàng)目選址——以商業(yè)地產(chǎn)為例土地管理、征地拆遷與移民安置案例分析理論篇我國(guó)土地資源概況我國(guó)土地資源概況重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇一、土地資源概念三、土地資源優(yōu)化戰(zhàn)略二、我國(guó)土地資源現(xiàn)狀我國(guó)土地資源概況重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇土地資源是指已經(jīng)被人類所利用和可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)能被人類利用的土地。

一、土地資源概念土地資源既包括自然范疇，即土地的自然屬性，也包括經(jīng)濟(jì)范疇，即土地的社會(huì)屬性，是人類的生產(chǎn)資料和勞動(dòng)對(duì)象。財(cái)富之母我國(guó)土地資源概況重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇二、我國(guó)土地資源現(xiàn)狀

1、我國(guó)土地資源分類我國(guó)土地資源概況重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇土地利用現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)(GB/T21010-2007)《土地利用現(xiàn)狀分類》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)采用一級(jí)、二級(jí)兩個(gè)層次的分類體系，共分12個(gè)一級(jí)類、56個(gè)二級(jí)類。耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。此處一級(jí)、二級(jí)是土地資源分類，與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、二級(jí)開(kāi)發(fā)屬于不同的概念。我國(guó)土地資源概況重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇我國(guó)土地資源概況重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇2、我國(guó)土地資源的四個(gè)基本特點(diǎn)我國(guó)內(nèi)陸土地總面積約144億畝，居世界第三位，但人均占有土地面積約為12畝，不到世界人均水平的1/3。1）絕對(duì)數(shù)量大，人均占有少我國(guó)土地資源概況重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇2）類型復(fù)雜多樣，耕地比重小地形錯(cuò)綜復(fù)雜，地貌類型多樣山地33%，高原26%，盆地19%，丘陵10%，平原只占12%。中國(guó)沙質(zhì)荒漠、戈壁占國(guó)土總面積的12%以上，改造、利用的難度很大。對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)至關(guān)重要的耕地，所占比重僅略高于10%，且耕地生產(chǎn)力普遍較低我國(guó)國(guó)土土地地資資源源概概況況重慶慶大大學(xué)學(xué)建建設(shè)設(shè)管管理理與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)學(xué)學(xué)院院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景景篇篇理論論篇篇專題題篇篇經(jīng)濟(jì)濟(jì)篇篇東部部地地區(qū)區(qū)：13.9%的土土地地面面積積，，養(yǎng)養(yǎng)活活41.2%的人人口口，，人人均均耕耕地地0.074公頃頃中部部地地區(qū)區(qū)：29.6%的土土地地面面積積，，人人均均耕耕地地0.129公頃頃，，全全國(guó)國(guó)的的糧糧棉棉油油生生產(chǎn)產(chǎn)基基地地西部部地地區(qū)區(qū)：56.5%的土土地地面面積積，，人人均均耕耕地地0.132公頃頃，，是是全全國(guó)國(guó)重重要要的的牧牧區(qū)區(qū)和和礦礦產(chǎn)基基地地3）利利用用情情況況復(fù)復(fù)雜雜，，生生產(chǎn)產(chǎn)力力地地區(qū)區(qū)差差異異明明顯顯4）地地區(qū)區(qū)分分布布不不均均，，保保護(hù)護(hù)和和開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)問(wèn)問(wèn)題題突突出出我國(guó)國(guó)土土地地資資源源概概況況重慶慶大大學(xué)學(xué)建建設(shè)設(shè)管管理理與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)學(xué)學(xué)院院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景景篇篇理論論篇篇專題題篇篇經(jīng)濟(jì)濟(jì)篇篇3、我我國(guó)國(guó)土土地地利利用用方方面面存存在在的的四四大大問(wèn)問(wèn)題題1）土土地地利利用用結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)不不盡盡合合理理這在在北北方方半半農(nóng)農(nóng)牧牧區(qū)區(qū)、、黃黃土土高高原原區(qū)區(qū)以以及及南南方方山山區(qū)區(qū)尤尤為為突突出出，，農(nóng)農(nóng)林林牧牧用用地地安安排排不不當(dāng)當(dāng)，，爭(zhēng)爭(zhēng)地地矛矛盾盾較較為為突突出出。。2）土土地地利利用用率率和和生生產(chǎn)產(chǎn)率率較較低低低產(chǎn)產(chǎn)耕耕地地面面積積大大，，這這類類包包括括澇澇洼洼地地、、鹽鹽堿堿地地、、風(fēng)風(fēng)沙沙干干旱旱地地、、坡坡耕耕地地等等；；林林地地中中有有林林地地比比重重小小，，尚尚有有大大面面積積宜宜林林荒荒山山荒荒地地及及沙沙荒荒地地為為充充分分利利用用；；牧牧草草地地質(zhì)質(zhì)量量較較差差，，載載畜畜量量低低。。3）土土地地破破壞壞嚴(yán)嚴(yán)重重全國(guó)國(guó)水水土土流流失失面面積積達(dá)達(dá)35600萬(wàn)公公頃頃，，退退化化、、沙沙化化、、堿堿化化草草地地面面積積達(dá)達(dá)13500萬(wàn)公公頃頃。。一一些些地地區(qū)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)用用地地布布局局混混亂亂，，土土地地污污染染嚴(yán)嚴(yán)重重，，城城市市周周邊邊和和部部分分交交通通主主干干道道以以及及江江河河沿沿岸岸耕耕地地的的重重金金屬屬與與有有機(jī)機(jī)污污染染物物嚴(yán)嚴(yán)重重超超標(biāo)標(biāo)。。4）土土地地管管理理不不善善非農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)建建設(shè)設(shè)用用地地盲盲目目擴(kuò)擴(kuò)大大，，工工業(yè)業(yè)用用地地增增長(zhǎng)長(zhǎng)過(guò)過(guò)快快，，城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建建設(shè)設(shè)用用地地效效率率低低下下，，加加劇劇了了人人地地矛矛盾盾怎么么破破我國(guó)國(guó)土土地地資資源源概概況況重慶慶大大學(xué)學(xué)建建設(shè)設(shè)管管理理與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)學(xué)學(xué)院院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理論篇篇專題篇篇經(jīng)濟(jì)篇篇三、土土地資資源優(yōu)優(yōu)化戰(zhàn)戰(zhàn)略1、耕地地保護(hù)護(hù)戰(zhàn)略略2、土地地整理理戰(zhàn)略略3、“三三個(gè)集集中””戰(zhàn)略略4、生態(tài)態(tài)保護(hù)護(hù)和建建設(shè)戰(zhàn)戰(zhàn)略5、土地地市場(chǎng)場(chǎng)建設(shè)設(shè)戰(zhàn)略略6、利用用國(guó)際際資源源戰(zhàn)略略我國(guó)土土地資資源概概況重慶大大學(xué)建建設(shè)管管理與與房地地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理論篇篇專題篇篇經(jīng)濟(jì)篇篇1、耕地地保護(hù)護(hù)戰(zhàn)略略1）合理理確定定基本本農(nóng)田田的保保護(hù)比比例、、提高高基本本農(nóng)田田的質(zhì)質(zhì)量全面推行農(nóng)農(nóng)用土土地分分等定定級(jí)，將其其作為為劃分分基本本農(nóng)田田保護(hù)護(hù)區(qū)區(qū)的重重要依依據(jù)。。嚴(yán)格限限制農(nóng)農(nóng)用地地轉(zhuǎn)為為建設(shè)設(shè)用地地，控控制建建設(shè)用用地總總量，，對(duì)耕耕地實(shí)實(shí)行特特殊保保護(hù)。。2）加大大土地地用途途管制制的力力度國(guó)家編編制土土地利利用總總體規(guī)規(guī)劃、、規(guī)定定土地地用途途，將土地地分為為農(nóng)用用地、、建設(shè)設(shè)用地地和未未利用用地。我國(guó)土土地資資源概概況重慶大大學(xué)建建設(shè)管管理與與房地地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理論篇篇專題篇篇經(jīng)濟(jì)篇篇《全國(guó)土土地利利用總總體規(guī)規(guī)劃綱綱要（（2006－2020年）》，對(duì)未未來(lái)15年土地地利用用的目目標(biāo)和和任務(wù)務(wù)提出出6項(xiàng)約束束性指指標(biāo)和和9大預(yù)期期性指指標(biāo)。。6項(xiàng)約束束性指指標(biāo)集集中在在耕地地保有有量、、基本本農(nóng)田田保護(hù)護(hù)面積積、城城鄉(xiāng)建建設(shè)用用地規(guī)規(guī)模、、新增增建設(shè)設(shè)占用用耕地地規(guī)模模、整整理復(fù)復(fù)墾開(kāi)開(kāi)發(fā)補(bǔ)補(bǔ)充耕耕地義義務(wù)量量、人人均城城鎮(zhèn)工工礦用用地等等主要要調(diào)控控指標(biāo)標(biāo)中。。其核心心是確確保18億畝耕耕地紅紅線——中國(guó)耕耕地保保有量量到2010年和2020年分別別保持持在18.18億畝和和18.05億畝堅(jiān)守18億畝耕耕地紅紅線我國(guó)土土地資資源概概況重慶大大學(xué)建建設(shè)管管理與與房地地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理論篇篇專題篇篇經(jīng)濟(jì)篇篇2、土地地整理理戰(zhàn)略略土地整整理是是補(bǔ)充充耕地地的重重要途途徑，，可以以有效效緩解解用地地矛盾盾，有有利于于改善善生態(tài)態(tài)環(huán)境境，是是我國(guó)國(guó)社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展和土土地利利用戰(zhàn)戰(zhàn)略的的必然然選擇擇。農(nóng)民居居住向向城鎮(zhèn)鎮(zhèn)集中中工業(yè)向向工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)集中中農(nóng)田向向適度度經(jīng)規(guī)規(guī)模經(jīng)經(jīng)營(yíng)集集中3、“三三個(gè)集集中””戰(zhàn)略略三個(gè)集集中有有利于于調(diào)整整土地地利用用結(jié)構(gòu)構(gòu)和布布局，，促進(jìn)進(jìn)集約約高效效用地地。我國(guó)土土地資資源概概況重慶大大學(xué)建建設(shè)管管理與與房地地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理論篇篇專題篇篇經(jīng)濟(jì)篇篇4、土地地生態(tài)態(tài)保護(hù)護(hù)和建建設(shè)戰(zhàn)戰(zhàn)略土地既既是人人類賴賴以生生存和和發(fā)展展的重重要自自然資資源，，又是是自然然環(huán)境境的主主體，，保護(hù)護(hù)和改改善土土地生生態(tài)環(huán)環(huán)境是是土地地資源源優(yōu)化化利用用戰(zhàn)略略的重重要組組成部部分三北防防護(hù)林林工程程、平平原綠綠化工工程我國(guó)土土地資資源概概況重慶大大學(xué)建建設(shè)管管理與與房地地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理論篇篇專題篇篇經(jīng)濟(jì)篇篇在國(guó)家家宏觀觀調(diào)控控引導(dǎo)導(dǎo)下，，充分分發(fā)揮揮市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)土土地資資源的的配置置作用用，是是土地地資源源優(yōu)化化利用用的基基礎(chǔ)5、土地地市場(chǎng)場(chǎng)建設(shè)設(shè)戰(zhàn)略略重慶農(nóng)農(nóng)村土土地交交易所所我國(guó)土土地資資源概概況重慶大大學(xué)建建設(shè)管管理與與房地地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理論篇篇專題篇篇經(jīng)濟(jì)篇篇三、土土地資資源優(yōu)優(yōu)化戰(zhàn)戰(zhàn)略1、耕地地保護(hù)護(hù)戰(zhàn)略略2、土地地整理理戰(zhàn)略略3、“三三個(gè)集集中””戰(zhàn)略略4、生態(tài)態(tài)保護(hù)護(hù)和建建設(shè)戰(zhàn)戰(zhàn)略5、土地地市場(chǎng)場(chǎng)建設(shè)設(shè)戰(zhàn)略略6、利用用國(guó)際際資源源戰(zhàn)略略項(xiàng)目選選址——以商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目為例例項(xiàng)目選選址——以商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目為例例重慶大大學(xué)建建設(shè)管管理與與房地地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理論篇篇專題篇篇經(jīng)濟(jì)篇篇什么是是“商商業(yè)地地產(chǎn)””？商業(yè)地地產(chǎn)是是商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)的的簡(jiǎn)稱稱，是是一個(gè)個(gè)具有有地產(chǎn)產(chǎn)、商商業(yè)與與投資資三重重特性性的綜綜合性性行業(yè)業(yè)。按照用用途分分類，，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)主要要由以以下四四類組組成：(1)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)類類物業(yè)業(yè)。包包括商商業(yè)街街、百百貨商商場(chǎng)、、購(gòu)物物中心心、超超市、、獨(dú)立立門市市房等等。(2)辦公用用物業(yè)業(yè)。包包括寫(xiě)寫(xiě)字樓樓、商商住兩兩用樓樓(SOHO式辦公公)對(duì)外出出租的的政府府辦公公樓等等。(3)餐飲酒酒店類類物業(yè)業(yè)。包包括餐餐館、、飯店店、酒酒店、、酒吧吧、快快餐店店、咖咖啡店店、賓賓館、、旅館館等。。(4)倉(cāng)儲(chǔ)、、廠房房類物物業(yè)。。作為為物流流網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的重重要組組成部部分，，這一一類型型的物物業(yè)聯(lián)聯(lián)結(jié)了了生產(chǎn)產(chǎn)和消消費(fèi)，，包括括倉(cāng)庫(kù)庫(kù)、存存儲(chǔ)罐罐、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)廠廠房、、工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)、物物流中中心等等。項(xiàng)目選址址——以商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目為例重慶大學(xué)學(xué)建設(shè)管管理與房房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)特征區(qū)位對(duì)物物業(yè)價(jià)值值起關(guān)鍵鍵性作用用商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)周周期比較較長(zhǎng)公共空間間在商業(yè)業(yè)建筑中中的地位位重要商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)具有高高投資、、高風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和高回回報(bào)的特特點(diǎn)項(xiàng)目選址址——以商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目為例重慶大學(xué)學(xué)建設(shè)管管理與房房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇什么是項(xiàng)項(xiàng)目選址址？項(xiàng)目用地地選址是是指擬建建項(xiàng)目選選擇的地地理位置置和在選選擇的地地理位置置上的具具體應(yīng)用用,在進(jìn)行建建設(shè)用地地選址時(shí)時(shí),不僅要考考慮擬建建項(xiàng)目的的最佳經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益,還應(yīng)考慮慮到擬建建項(xiàng)目的的環(huán)境、、土地、、交通、、取水、、排污等等諸多因因素的影影響,以滿足項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)需要。。項(xiàng)目選址址的基本本原則（1）符合國(guó)國(guó)家、地地區(qū)和城城鄉(xiāng)規(guī)劃劃的要求求、（2）滿足項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)原原材料、、能源、、水、和和人力的的供應(yīng)，，生產(chǎn)工工藝和營(yíng)營(yíng)銷要求求。（3）節(jié)約和和效益的的原則，，盡力做做到降低低建設(shè)投投資，節(jié)節(jié)省運(yùn)費(fèi)費(fèi)，減少少成本，，提高利利潤(rùn)。（4）安全的的原則，，防洪、、防震、、防地質(zhì)質(zhì)災(zāi)害、、戰(zhàn)爭(zhēng)危危害。（5）節(jié)約項(xiàng)項(xiàng)目用地地，盡量量不占或或少占農(nóng)農(nóng)田。（6）注意環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)，以人人為本，，減少對(duì)對(duì)生態(tài)和和環(huán)境的的影響項(xiàng)目選址址——以商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目為例重慶大學(xué)學(xué)建設(shè)管管理與房房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇項(xiàng)目選址址的重要要性從房地產(chǎn)產(chǎn)的屬性性來(lái)看，，房地產(chǎn)產(chǎn)本身具具有不可可移動(dòng)性性，商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的位置置是形成成差異化化經(jīng)營(yíng)的的重要條條件。從工程經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的的角度來(lái)來(lái)說(shuō)，選選址也是是項(xiàng)目決決策階段段的重要要一環(huán)，，對(duì)后期期的投資資具有關(guān)關(guān)鍵性影影響。從風(fēng)險(xiǎn)控控制的角角度講，，由于項(xiàng)項(xiàng)目決策策階段投投資的影影響程度度非常高高，而處處理風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的成本本卻相對(duì)對(duì)較低，，要降低低房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，就就必須做做好項(xiàng)目目選址的的決策與與論證。。項(xiàng)目選址址——以商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目為例重慶大學(xué)學(xué)建設(shè)管管理與房房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇現(xiàn)行的主主要決策策方法定性方法法定量方法法德?tīng)柗品ǚ▽哟畏治鑫龇ɑ疑到y(tǒng)統(tǒng)理論將選址問(wèn)問(wèn)題轉(zhuǎn)換換成一個(gè)個(gè)多項(xiàng)式式并求得得其在約約束條件件下的最最優(yōu)解按照某種種方式，，在狀態(tài)態(tài)空間中中對(duì)每一一個(gè)要搜搜索的位位置進(jìn)行行評(píng)估，，得到最最優(yōu)位置置后再?gòu)膹倪@個(gè)位位置進(jìn)行行搜索直直到達(dá)到到目標(biāo)項(xiàng)目選址址——以商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目為例重慶大學(xué)學(xué)建設(shè)管管理與房房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇購(gòu)物中心心選址用地狀況況基礎(chǔ)設(shè)施施社會(huì)因素素經(jīng)濟(jì)因素素交通條件件自然條件開(kāi)發(fā)面積積視覺(jué)可見(jiàn)見(jiàn)性基礎(chǔ)設(shè)施施條件城市規(guī)劃劃城市商業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨勢(shì)政府和相相關(guān)政策策支持人口數(shù)量量和人口口密度購(gòu)買力消費(fèi)習(xí)慣慣競(jìng)爭(zhēng)程度度交通條件件購(gòu)物中心心選址評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)體系層層次結(jié)構(gòu)構(gòu)圖目標(biāo)層準(zhǔn)則層指標(biāo)層項(xiàng)目選址址——以商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目為例重慶大學(xué)學(xué)建設(shè)管管理與房房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇用地狀況況自然條件件自然因素素包括地地形、地地貌與水水文等自自然條件件，也包包括礦產(chǎn)產(chǎn)資源和和旅游資資源等。。這些是是形成和和決定土土地區(qū)位位的最基基本的因因素。用用地的地地形特征征、用地地的規(guī)模模、形狀狀以及可可達(dá)性對(duì)對(duì)商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)發(fā)有著重重要的影影響，這這種影響響會(huì)體現(xiàn)現(xiàn)在建設(shè)設(shè)成本和和后期運(yùn)運(yùn)營(yíng)成本本中。首首先，應(yīng)應(yīng)盡量選選在工程程地質(zhì)和和水文地地質(zhì)條件件較好的的地段，，地下水水位應(yīng)盡盡可能低低于地下下建筑物物的基準(zhǔn)準(zhǔn)面。其其次，應(yīng)應(yīng)選擇建建設(shè)在地地勢(shì)較高高、較平平坦之處處，較高高的地勢(shì)勢(shì)有利于于排水，，而平坦坦的地勢(shì)勢(shì)則可以以減少土土方搬運(yùn)運(yùn)量，降降低建設(shè)設(shè)成本。。如果地地勢(shì)稍有有坡度或或起伏的的話，應(yīng)應(yīng)保證高高差的變變化控制制在一定定范圍內(nèi)內(nèi)，否則則會(huì)給設(shè)設(shè)計(jì)和施施工帶來(lái)來(lái)不必要要的問(wèn)題題。最后后，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目還要要求用地地的形狀狀比較規(guī)規(guī)則、長(zhǎng)長(zhǎng)寬比例例適當(dāng)，，考慮到到購(gòu)物中中心的體體量一般般很大，，用地不不能過(guò)于于狹長(zhǎng)或或不規(guī)則則，否則則將不適適合用于于商業(yè)地地產(chǎn)的開(kāi)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目選址址——以商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目為例重慶大學(xué)學(xué)建設(shè)管管理與房房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇用地狀況況開(kāi)發(fā)面積積開(kāi)發(fā)商在在獲得土土地時(shí)，，國(guó)土管管理部門門已經(jīng)對(duì)出讓讓地塊的的用途、、面積、、容積率率等進(jìn)行行了限制制，開(kāi)發(fā)發(fā)商能對(duì)對(duì)一塊土土地進(jìn)行行開(kāi)發(fā)的的面積是是有上限限的。從目前的的情況來(lái)來(lái)看，出出于最小小化土地地成本和和樹(shù)立品品牌等考考慮，開(kāi)開(kāi)發(fā)商在在購(gòu)物中中心建設(shè)設(shè)中存在在貪大求求全的趨趨勢(shì)。但但是，購(gòu)購(gòu)物中心心并非面面積越大大越好。。首先，，更大的的開(kāi)發(fā)面面積意味味著更多多開(kāi)發(fā)資資金，而而“只租租不售””的資金金回籠方方式，將將對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)商的資資金鏈條條形成巨巨大的考考驗(yàn)。其其次，更更大的規(guī)規(guī)模，需需要更多多的品牌牌和店鋪鋪來(lái)填充充。項(xiàng)目選址址——以商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目為例重慶大學(xué)學(xué)建設(shè)管管理與房房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇用地狀況況視覺(jué)可見(jiàn)見(jiàn)性如果周圍圍的道路路明顯高高于購(gòu)物物中心，，那么在在道路上上只能看看到的是是購(gòu)物中中心的屋屋頂。另另一方面面，如果果周圍的的道路低低于購(gòu)物物中心，，那么樹(shù)樹(shù)木和其其他建筑筑或設(shè)施施可能會(huì)會(huì)遮擋購(gòu)購(gòu)物中心心，讓駕駕車者忽忽略了購(gòu)購(gòu)物中心心的存在在?？梢?jiàn)見(jiàn)性不好好可能會(huì)會(huì)帶來(lái)很很大的不不利，雖雖然可以以通過(guò)廣廣告加以以補(bǔ)償，，但是，，可視性性不好的的用地仍仍然必須須在有足足夠的其其他優(yōu)勢(shì)勢(shì)時(shí)才考考慮選用用。項(xiàng)目選址址——以商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目為例重慶大學(xué)學(xué)建設(shè)管管理與房房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇基礎(chǔ)設(shè)施施基礎(chǔ)設(shè)施施條件給排水、、電力、、天然氣氣、通信信、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)設(shè)施等等基礎(chǔ)建建設(shè)，是是任何一一個(gè)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目都必須具具備的基基本條件件，不僅僅為項(xiàng)目目建成后后正常運(yùn)運(yùn)營(yíng)提供供基本的的保障，，還將對(duì)對(duì)未來(lái)運(yùn)營(yíng)和和顧客的的使用產(chǎn)產(chǎn)生影響響。購(gòu)物物中心的的運(yùn)營(yíng)需需要相應(yīng)應(yīng)的配送送系統(tǒng)，，這就需需要良好的道道路和順順達(dá)的通通訊系統(tǒng)統(tǒng)來(lái)保證證有效地地配送。?？紤]到到后期客客流量的的迅速增增加，如果擬建建設(shè)地塊塊周圍有有便利的的停車場(chǎng)場(chǎng)地，將將會(huì)對(duì)未未來(lái)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生生較好的的影響。。因此，在選選址時(shí)一定要對(duì)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的的狀況和和未來(lái)技技術(shù)設(shè)施施的擴(kuò)容容空間做做出充分分的估計(jì)。社會(huì)性基基礎(chǔ)設(shè)施施主要指指區(qū)域內(nèi)內(nèi)的公共共文化設(shè)設(shè)施、體體育設(shè)施施、旅游游設(shè)施等等。這些些公共設(shè)設(shè)施憑借借其特定定的功能能特點(diǎn)，，可帶來(lái)來(lái)一定數(shù)數(shù)量的消消費(fèi)人群群。在選選址時(shí)，，需要對(duì)對(duì)區(qū)域內(nèi)內(nèi)公共設(shè)設(shè)施帶來(lái)來(lái)的特定定人群的的規(guī)模和和特點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行分析析，并考考慮將其其作為項(xiàng)項(xiàng)目的目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者。項(xiàng)目選址——以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目為例重慶大學(xué)建設(shè)設(shè)管理與房地地產(chǎn)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇社會(huì)因素城市規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)開(kāi)發(fā)必須要滿滿足城市總體體發(fā)展的要求求，與城市建建設(shè)的總體規(guī)規(guī)劃相適應(yīng)，，與城市人口口分布、消費(fèi)費(fèi)需求、交通通體系與環(huán)境境保護(hù)相協(xié)調(diào)調(diào)，并與商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃劃相配合，通通過(guò)地產(chǎn)的開(kāi)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)城市市綜合開(kāi)發(fā)建建設(shè)。購(gòu)物中中心在選址時(shí)時(shí)，應(yīng)以一個(gè)個(gè)城市的總體體規(guī)劃和布局局為依據(jù)，以以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃為指導(dǎo)，，順應(yīng)城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)調(diào)整和空間布布局的要求，，與城市相應(yīng)應(yīng)區(qū)域的功能能定位和遠(yuǎn)景景發(fā)展目標(biāo)相相協(xié)調(diào)。項(xiàng)目選址——以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目為例重慶大學(xué)建設(shè)設(shè)管理與房地地產(chǎn)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇社會(huì)因素城市商業(yè)發(fā)展展趨勢(shì)一線城市如北北京、上海等等城市的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐逐漸進(jìn)入相對(duì)對(duì)飽和狀態(tài)，，在這些城市市的成熟區(qū)域域獲得土地將將會(huì)變得相對(duì)對(duì)困難。開(kāi)發(fā)發(fā)商在已有的的商圈內(nèi)選址址，可能面臨臨更激烈的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)、更高的的地價(jià)和開(kāi)發(fā)發(fā)成本，以及及相對(duì)更加不不理想的地塊塊。在這種情情況下，在一一線城市尋找找新的、可能能在未來(lái)發(fā)展展為新商圈的的區(qū)域，或者者選擇到二三三線城市拿地地，將會(huì)是比比較可能的選選擇。特別是是在一些經(jīng)濟(jì)濟(jì)起步較晚的的內(nèi)地城市，，通過(guò)員工工工資等體現(xiàn)人人口紅利，相相對(duì)沿海城市市更為明顯。。項(xiàng)目選址——以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目為例重慶大學(xué)建設(shè)設(shè)管理與房地地產(chǎn)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇社會(huì)因素政府和相關(guān)政政策的支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展盡管可以以在一定程度度上規(guī)避國(guó)家家對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控控措施，但是是仍然無(wú)法擺擺脫與地方政政府有著千絲絲萬(wàn)縷的聯(lián)系系。一個(gè)項(xiàng)目目能否順利、、高效率地實(shí)實(shí)施和完成，，城市的政策策環(huán)境也是需需要考慮的因因素之一。政政策環(huán)境也被被稱為“軟性性基礎(chǔ)設(shè)施””，這類因素素在選址中常常常是被忽視視的。一般而而言，政策環(huán)環(huán)境的因素可可以被總結(jié)為為下表:項(xiàng)目選址——以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目為例重慶大學(xué)建設(shè)設(shè)管理與房地地產(chǎn)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇社會(huì)因素人口數(shù)量和人人口密度區(qū)域內(nèi)人口數(shù)數(shù)量越多、密密度越大，消消費(fèi)需求就越越大，商業(yè)利利潤(rùn)就越豐厚厚，越有利于于商業(yè)地產(chǎn)的的發(fā)展。在人人口密度比較較高的地區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)的商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目建成成開(kāi)業(yè)后，因因?yàn)橹苓呌旋孆嫶蟮幕A(chǔ)消消費(fèi)群體支撐撐項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)營(yíng)，項(xiàng)目要取取得成功也就就相對(duì)比較容容易，這樣就就大大降低項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，，這類的區(qū)域域多為城市的的中心區(qū)域。。另一方面，一一定區(qū)域內(nèi)勞勞動(dòng)力的數(shù)量量是與人口數(shù)數(shù)量成正比的的。區(qū)域內(nèi)人人口數(shù)量大，，就能為商品品的經(jīng)營(yíng)提供供豐富而廉價(jià)價(jià)的勞動(dòng)力，，從而降低經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本。歐歐美等國(guó)家的的購(gòu)物中心選選址，一般都都把人口密度度作為一個(gè)著著重考慮的因因素。項(xiàng)目選址——以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目為例重慶大學(xué)建設(shè)設(shè)管理與房地地產(chǎn)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇經(jīng)濟(jì)因素購(gòu)買力購(gòu)買力是人們們支付貨幣購(gòu)購(gòu)買商品或勞勞務(wù)的能力。。一個(gè)城市發(fā)發(fā)展購(gòu)物中心心能否成功，，很大程度上上取決于這個(gè)個(gè)城市居民的的購(gòu)買力水品品。而這一水水平可以通過(guò)過(guò)人均GDP等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)反映。經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展程度在在一定程度上上就制約了一一個(gè)城市居民民的購(gòu)買力，，使得購(gòu)物中中心的發(fā)展存存在更大的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性。購(gòu)買力還需要要結(jié)合其他一一些指標(biāo)來(lái)評(píng)評(píng)判，比如城城市家庭汽車車擁有率、區(qū)區(qū)域消費(fèi)總量量等。項(xiàng)目選址——以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目為例重慶大學(xué)建設(shè)設(shè)管理與房地地產(chǎn)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇經(jīng)濟(jì)因素消費(fèi)習(xí)慣相對(duì)于大城市市而言，多數(shù)數(shù)中小城市在在生活方式上上更加趨向于于保守，受外外來(lái)文化影響響較少。這些些地區(qū)的居民民在消費(fèi)中一一般更多關(guān)注注產(chǎn)品本身是是否質(zhì)優(yōu)價(jià)廉廉，對(duì)精神消消費(fèi)的需求并并不顯著，因因而很可能會(huì)會(huì)忽視大型購(gòu)購(gòu)物中心所提提供的精神層層面的環(huán)境與與服務(wù)的價(jià)值值。同時(shí)，由于消消費(fèi)群體范圍圍的局限性，，商家在進(jìn)行行大規(guī)模促銷銷活動(dòng)時(shí)，可可能會(huì)使付出出的成本達(dá)不不到相應(yīng)的收收益，從而放放棄一些宣傳傳活動(dòng)，這就就是對(duì)購(gòu)物中中心的形象和和經(jīng)營(yíng)績(jī)效的的提升產(chǎn)生影影響。因此在在選擇開(kāi)發(fā)地地點(diǎn)時(shí)，需要要對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)習(xí)慣進(jìn)行考察察，以保證后后續(xù)經(jīng)營(yíng)的可可持續(xù)性。項(xiàng)目選址——以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目為例重慶大學(xué)建設(shè)設(shè)管理與房地地產(chǎn)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇社會(huì)因素競(jìng)爭(zhēng)程度對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)是不可避避免的，因?yàn)闉槟骋簧虡I(yè)設(shè)設(shè)施對(duì)區(qū)域內(nèi)內(nèi)銷售額的吸吸納是有限的的。一方面，，區(qū)域中存在在一定規(guī)模的的商業(yè)設(shè)施，，可以帶來(lái)大大量的人流，，提高購(gòu)物中中心的消費(fèi)數(shù)數(shù)額;另一方面，過(guò)過(guò)于激烈的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)形成成較大的壓力力。如果一定區(qū)域域內(nèi)有同樣類類型的購(gòu)物中中心，彼此之之間的經(jīng)營(yíng)效效果必將受到到影響，很容容易形成兩敗敗俱傷的局面面。在這種情情況下，與已已有項(xiàng)目實(shí)施施差異化的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)是比較可可取的策略。。是否要在這這種情況下投投資、如果投投資建設(shè)，能能否獲得預(yù)期期的回報(bào)，是是開(kāi)發(fā)商在選選址時(shí)需要慎慎重考慮的問(wèn)問(wèn)題。項(xiàng)目選址——以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目為例重慶大學(xué)建設(shè)設(shè)管理與房地地產(chǎn)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇交通條件購(gòu)物中心的交交通條件主要要表現(xiàn)在兩方方面:一是公共交通通設(shè)施條件，，包括地鐵或或輕軌、公共共交通汽車線線路、火車站站或汽車站等等交通樞紐等等;二是道路條件件，包括四通八達(dá)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，，項(xiàng)目地段與與重要交通干干道相連等。。購(gòu)物中心項(xiàng)項(xiàng)目如果缺乏乏便利的公共共交通條件，，比如缺乏地地鐵輕軌等直直達(dá)性的交通通設(shè)施，則將將至少影響30%以上的人流。。項(xiàng)目選址——以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目為例重慶大學(xué)建設(shè)設(shè)管理與房地地產(chǎn)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是是一項(xiàng)復(fù)雜的的系統(tǒng)工程，，它涉及的影影響因素眾多多。其中一些些因素是可以觀觀察的，比如如用地的地質(zhì)質(zhì)水文情況、、基礎(chǔ)設(shè)施的的完備程度、、擬選地塊周邊的道路情況等等。還有一些些因素是需要要通過(guò)調(diào)查分分析才能確定定的，比如擬擬選地塊所在城市的居居民購(gòu)買力情情況、城市發(fā)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的空間等。言而總之，項(xiàng)目選址的過(guò)程就就是對(duì)以上這這些影響因素素的一個(gè)綜合合權(quán)衡過(guò)程。。以商業(yè)地產(chǎn)選選址為研究對(duì)對(duì)象的意義不同類別房地地產(chǎn)項(xiàng)目選址的選選擇方法和程程序有很大的的通性。其他類型的房房地產(chǎn)項(xiàng)目還還是可以借鑒鑒這種指標(biāo)體體系及影響因因素，從而選選出最合適的的項(xiàng)目選址。土地管理制度度、征地拆遷遷與移民安置置土地管理制度度、征地拆遷與移移民安置規(guī)劃劃方案重慶大學(xué)建設(shè)設(shè)管理與房地地產(chǎn)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇一、土地管理理相關(guān)制度二、征地拆遷遷三、移民安置置規(guī)劃土地管理制度度、征地拆遷與移移民安置規(guī)劃劃方案重慶大學(xué)建設(shè)設(shè)管理與房地地產(chǎn)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇一、土地管理理相關(guān)制度(1)土地產(chǎn)權(quán)與登登記制度《土地管理法實(shí)實(shí)施條例》第三條規(guī)定：：國(guó)家依法實(shí)行土地登記記發(fā)證制度。。依法登記的的土地所有權(quán)權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)受法律保護(hù)護(hù)，任何單位位和個(gè)人不得得侵犯。土地登登記資料可以以公開(kāi)查詢。。對(duì)于國(guó)有土地地使用權(quán)，包包括劃撥、出出讓、租賃、、作價(jià)入股、授授權(quán)經(jīng)營(yíng)等，，均應(yīng)進(jìn)行登登記。對(duì)于農(nóng)農(nóng)民集體所有土土地，其所有有權(quán)、集體建建設(shè)用地使用用權(quán)和農(nóng)民宅基基地使用權(quán)均均應(yīng)進(jìn)行登記記。土地登記的種種類包括初始始土地登記(總登記)和變更土地登記。。最重要土地地登記文件資資料有：（1）土地登記卡卡；（2）土地證書(shū)。。重慶大學(xué)建設(shè)設(shè)管理與房地地產(chǎn)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇(2)土地用途管制制制度嚴(yán)格土地的規(guī)規(guī)劃管理國(guó)家編制土地地利用總體規(guī)規(guī)劃，規(guī)定土土地用途，將將土地分為農(nóng)農(nóng)用地、建設(shè)設(shè)用地和未利利用地。嚴(yán)格格限限制制農(nóng)農(nóng)用用地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為建建設(shè)設(shè)用用地地，，控控制制建建設(shè)設(shè)用用地地總總量量，，對(duì)對(duì)耕耕地地實(shí)實(shí)行行特特殊殊保保護(hù)護(hù)。。使用用土地地的的單單位位和和個(gè)個(gè)人人必必須須嚴(yán)嚴(yán)格格按按照照土土地地利利用用總總體體規(guī)規(guī)劃劃確確定定的的用用途途使使用用土土地地。。嚴(yán)格格土土地地利利用用總總體體規(guī)規(guī)劃劃、、城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃、、村莊莊集集鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)劃劃修修改改的的管管理理。。由國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院審審批批全全國(guó)國(guó)土土地地利利用用總總體體規(guī)規(guī)劃劃綱綱要要、、省省、、自自治治區(qū)區(qū)、、直直轄轄市市、、省省會(huì)會(huì)城城市市、、大大城城市市、、計(jì)計(jì)劃劃單單列列市市等等的的土土地地利利用用規(guī)規(guī)劃劃；；由由省省級(jí)級(jí)人人民民政政府府審審批批市市級(jí)級(jí)、、縣縣級(jí)級(jí)土土地地利利用用規(guī)規(guī)劃劃；；由由省省級(jí)級(jí)政政府府授授權(quán)權(quán)設(shè)設(shè)區(qū)區(qū)的的市市級(jí)級(jí)人人民民政政府府審審批批鄉(xiāng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級(jí)土土地地利利用用規(guī)規(guī)劃劃。。加強(qiáng)強(qiáng)土土地地利利用用計(jì)計(jì)劃劃管管理理農(nóng)用用地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為建建設(shè)設(shè)用用地地應(yīng)應(yīng)依依法法報(bào)報(bào)批批土地地管管理理制制度度、征地地拆拆遷遷與與移移民民安安置置規(guī)規(guī)劃劃方方案案重慶慶大大學(xué)學(xué)建建設(shè)設(shè)管管理理與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)學(xué)學(xué)院院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景景篇篇理論論篇篇專題題篇篇經(jīng)濟(jì)濟(jì)篇篇(三)耕地地保保護(hù)護(hù)制制度度1、耕耕地地總總量量動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)平平衡衡制制度度2、占占用用耕耕地地補(bǔ)補(bǔ)償償制制度度3、基基本本農(nóng)農(nóng)田田保保護(hù)護(hù)制制度度4、耕耕地地保保護(hù)護(hù)目目標(biāo)標(biāo)責(zé)責(zé)任任制制度度5、土土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)整整理理復(fù)復(fù)墾墾制制度度（四四））國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓政政策策概念念：是是指指國(guó)國(guó)家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份將將土土地地使使用用權(quán)權(quán)在在一一定定年年限限內(nèi)內(nèi)讓讓與與土土地地使使用用者者，，并并由由土土地地使使用用者者向向國(guó)國(guó)家家支支付付土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金的的行行為為。。土地使用權(quán)出讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。土地使用權(quán)出讓的方式包括：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。土地地管管理理制制度度、征地地拆拆遷遷與與移移民民安安置置規(guī)規(guī)劃劃方方案案土地地管管理理制制度度、征地地拆拆遷遷與與移移民民安安置置規(guī)規(guī)劃劃方方案案重慶慶大大學(xué)學(xué)建建設(shè)設(shè)管管理理與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)學(xué)學(xué)院院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇土地政策策的調(diào)整整趨勢(shì)1、地根緊緊縮，土土地管理理更加主主動(dòng)參與與宏觀調(diào)調(diào)控控制制建設(shè)用用地供應(yīng)應(yīng)總量、、結(jié)構(gòu)和和時(shí)序控制建設(shè)設(shè)用地供供應(yīng)總量量、結(jié)構(gòu)構(gòu)和時(shí)序序房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控與供地政策適當(dāng)提高居住住用地在在土地供供應(yīng)中的的比例，，著重增增加中低低價(jià)位普普通商品品住房和和經(jīng)濟(jì)適適用住房房建設(shè)用用地供應(yīng)應(yīng)量。停停止別墅墅類用地地供應(yīng)，，嚴(yán)格控控制高檔檔住房用用地供應(yīng)應(yīng)。停止、放放緩建設(shè)設(shè)用地審審批與國(guó)家產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策和區(qū)域域政策相相協(xié)調(diào)(鋼鐵、水水泥、電電解鋁等等)土地管理理制度、征地拆遷遷與移民民安置規(guī)規(guī)劃方案案重慶大學(xué)學(xué)建設(shè)管管理與房房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇2、建立工業(yè)業(yè)用地出出讓最低低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)統(tǒng)一公公布制度度國(guó)務(wù)院28號(hào)文件要要求：各各省、自自治區(qū)、、直轄市市人民政政府要依依照基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)制制訂并公公布協(xié)議議出讓土土地最低低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院31號(hào)文件明明確：國(guó)國(guó)家要建建立工業(yè)業(yè)用地出出讓最低低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)統(tǒng)一公公布制度度。工業(yè)用地地出讓最最低價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不得得低于土土地取得得成本、、土地前前期開(kāi)發(fā)發(fā)成本和和按規(guī)定定收取的的相關(guān)費(fèi)費(fèi)用之和和。3、建立土地地督察制制度，嚴(yán)嚴(yán)格土地地管理行行為監(jiān)督督檢查2006年7月13日，國(guó)務(wù)務(wù)院辦公公廳印發(fā)發(fā)了《關(guān)于建立立國(guó)家土土地督察制制度有關(guān)關(guān)問(wèn)題的的通知》，明確了了國(guó)務(wù)院院授權(quán)國(guó)國(guó)土資源部代表表國(guó)務(wù)院院對(duì)各省省、自治治區(qū)、直直轄市，，以及計(jì)計(jì)劃單列列市人民政政府土地地利用和和管理情情況進(jìn)行行監(jiān)督檢檢查；明明確了國(guó)國(guó)家土地督督察的機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)置置、職能能配置和和人員編編制；明明確了國(guó)國(guó)家土地督督察機(jī)構(gòu)構(gòu)的監(jiān)督督檢查方方式和具具體工作作要求。。強(qiáng)化事前前和事中中監(jiān)督土地管理理制度、征地拆遷遷與移民民安置規(guī)規(guī)劃方案案重慶大學(xué)學(xué)建設(shè)管管理與房房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇征地：國(guó)家為為了社會(huì)會(huì)公共利利益的需需要，依依照法定定程序?qū)⑥r(nóng)民集集體所有有的土地地轉(zhuǎn)變?yōu)闉閲?guó)有土土地，并并依法給給予被征征用土地地的單位位和個(gè)人人一定補(bǔ)補(bǔ)償?shù)男行袨?。拆遷：拆遷是指指取得拆拆遷許可可的單位位，根據(jù)據(jù)城市建建設(shè)規(guī)劃劃要求和和政府所所批準(zhǔn)的的用地文文件，依依法拆除除建設(shè)用用地范圍圍內(nèi)的房房屋和附附屬物，，將該范范圍內(nèi)的的單位和和居民重重新安置置，并對(duì)對(duì)其所受受損失予予以補(bǔ)償償?shù)姆陕尚袨?。。二、征地地拆遷土地管理理制度、征地拆遷遷與移民民安置規(guī)規(guī)劃方案案重慶大學(xué)學(xué)建設(shè)管管理與房房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇兩級(jí)審批批制度：：國(guó)務(wù)院審批省、自治治區(qū)、直直轄市人人民政府府兩級(jí)人人民政府府審批。。國(guó)務(wù)院的審批權(quán)權(quán)限：基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外外的耕地地超過(guò)35公頃的；其他土地超過(guò)過(guò)70公頃的。。省級(jí)人民民政府的的審批權(quán)權(quán)限：征征收除國(guó)國(guó)務(wù)院審審批權(quán)限限以外土土地的低于35公頃面積積的耕地地（不包包括基本本農(nóng)田））；低于70公頃面積積的其他他土地。。（其他土地地是指耕耕地（含含基本農(nóng)農(nóng)田）以以外的土土地。包包括除耕耕地以外外的農(nóng)用用地（包包括園地地、林地地、牧草草地等））、建設(shè)設(shè)用地和和未利用用土地等等。）土地征收收審批制制度土地管理理制度、征地拆遷遷與移民民安置規(guī)規(guī)劃方案案重慶大學(xué)學(xué)建設(shè)管管理與房房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理論篇篇專題篇篇經(jīng)濟(jì)篇篇征地拆拆遷的的程序序征地的的批準(zhǔn)準(zhǔn)程序序征地拆拆遷的的實(shí)施施程序序土地管管理制制度、征地拆拆遷與與移民民安置置規(guī)劃劃方案案重慶大大學(xué)建建設(shè)管管理與與房地地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理論篇篇專題篇篇經(jīng)濟(jì)篇篇預(yù)報(bào)預(yù)預(yù)審申請(qǐng)用用地組織現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)踏踏勘委托統(tǒng)統(tǒng)征，，下達(dá)達(dá)測(cè)量量通知知書(shū)擬定一一書(shū)四四方案案（建建設(shè)用用地呈呈報(bào)說(shuō)說(shuō)明書(shū)書(shū)；農(nóng)農(nóng)用地地轉(zhuǎn)用用方案案；補(bǔ)補(bǔ)充耕耕地方方案；；征用用土地地方案案；供供地方方案。。）上報(bào)審審批批復(fù)預(yù)審原原則：：符合國(guó)國(guó)家供供地政策符合土土地利利用總體規(guī)規(guī)劃保護(hù)耕耕地，，特別別是基基本農(nóng)田合理集集約利利用土地征地的的批準(zhǔn)準(zhǔn)程序序建設(shè)用用地呈呈報(bào)說(shuō)說(shuō)明書(shū)書(shū)農(nóng)用地地轉(zhuǎn)用用方案案補(bǔ)充耕耕地方方案征用土土地方方案供地方方案土地管管理制制度、征地拆拆遷與與移民民安置置規(guī)劃劃方案案重慶大大學(xué)建建設(shè)管管理與與房地地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理論篇篇專題篇篇經(jīng)濟(jì)篇篇江西省省永修修至武武寧高高速公公路東起福福銀高高速，，途徑兩兩縣十十三鄉(xiāng)鄉(xiāng)，西連大大廣高速全長(zhǎng)104.487公里本項(xiàng)目目屬省省重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目，由由省發(fā)發(fā)改委委核準(zhǔn)工程于2009年7月開(kāi)工工建設(shè)設(shè)，2011年8月建成成通車土地管管理制制度、征地拆拆遷與與移民民安置置規(guī)劃劃方案案重慶大大學(xué)建建設(shè)管管理與與房地地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理論篇篇專題篇篇經(jīng)濟(jì)篇篇指導(dǎo)思思想以確保項(xiàng)項(xiàng)目如如期開(kāi)開(kāi)工為為目標(biāo)標(biāo)，堅(jiān)堅(jiān)持思思想統(tǒng)統(tǒng)一、、廣泛泛宣傳傳、依依法行行政、、按章章辦事事、精精心組組織、、扎實(shí)實(shí)工作作的原原則，，在征征地拆拆遷工工作中中以科科學(xué)發(fā)發(fā)展觀觀為統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)，，創(chuàng)新新工作作思路路，探探索方方式方方法，，總結(jié)結(jié)各項(xiàng)項(xiàng)目征征地拆拆遷經(jīng)經(jīng)驗(yàn)教教訓(xùn)，，研究究解決決問(wèn)題題的措措施和和方法法，建建立““專業(yè)業(yè)化、、規(guī)范范化、、法制制化””的征征地拆拆遷管管理機(jī)機(jī)制和和運(yùn)做做模式式，確確保征征地拆拆遷工工作任任務(wù)順順利完完成。。征遷目目標(biāo)確保工工程建建設(shè)和和工程程進(jìn)度度的需需要；；確保征征遷對(duì)對(duì)象按按政策策及時(shí)時(shí)得到到補(bǔ)償償；確保工工程建建設(shè)的的安全全；確保生生態(tài)環(huán)環(huán)境盡盡量不不破壞壞。土地管管理制制度、征地拆拆遷與與移民民安置置規(guī)劃劃方案案重慶大大學(xué)建建設(shè)管管理與與房地地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇篇理論篇篇專題篇篇經(jīng)濟(jì)篇篇征地范范圍地理角角度：：永修縣縣軍山山分廠廠莊上上自然然村、、燕坊坊鎮(zhèn)、、八角角嶺墾墾殖場(chǎng)場(chǎng)、虬虬津鎮(zhèn)鎮(zhèn)、白白槎鎮(zhèn)鎮(zhèn)、梅梅棠鎮(zhèn)鎮(zhèn)、三三溪橋橋鎮(zhèn)、、江上上鄉(xiāng)，，武寧寧縣的的官蓮蓮鄉(xiāng)、、巾口口鄉(xiāng)、、宋溪溪鎮(zhèn)、、甫田田鄉(xiāng)，，于澧澧溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)兩縣縣十三三鄉(xiāng)（（鎮(zhèn)））。工程角度度：主線邊線在在填方路段段為兩側(cè)排排水溝（或或分隔墻））外邊緣以以外1米。挖方路段為為兩側(cè)路塹塹坡口（或或坡頂截水水溝）外邊邊緣以外3米。橋梁用地按按兩側(cè)正投投影線以外外1米征用?；ネㄓ玫貫闉楦髟训劳馔膺吘壦蚩颉Ｍ恋毓芾碇浦贫?、征地拆遷與與移民安置置規(guī)劃方案案重慶大學(xué)建建設(shè)管理與與房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇征遷內(nèi)容征地內(nèi)容容：征用土地：：包括主線線工程、互互通立交、、連接線、、交通工程程、分離立立交、支線線工程、改改溝、改路路工程等工工程用地。。臨時(shí)用地、、租用地：：包括取土土場(chǎng)、棄土土場(chǎng)、預(yù)制制場(chǎng)、黑白白站、施工工場(chǎng)地等公公路用地。。拆遷內(nèi)容：：拆遷建筑物物：包括征征、租用土土地范圍內(nèi)內(nèi)的所有建建筑物拆遷遷。拆遷電力、、電訊及其其它管線設(shè)設(shè)施：包括括征、租用用土地范圍圍的所有電電力、電訊訊及其它管管線設(shè)施拆拆遷。土地管理制制度、征地拆遷與與移民安置置規(guī)劃方案案重慶大學(xué)建建設(shè)管理與與房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇征遷準(zhǔn)備階段宣傳發(fā)動(dòng)階段勘察核實(shí)階段征地拆遷階段資金兌付階段拆遷安置階段進(jìn)場(chǎng)施工階段服務(wù)協(xié)商階段竣工通車階段驗(yàn)收總結(jié)階段土地管理制制度、征地拆遷與與移民安置置規(guī)劃方案案重慶大學(xué)建建設(shè)管理與與房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇征遷準(zhǔn)備階階段建立征地拆拆遷協(xié)調(diào)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組成立全職的征征地拆遷辦辦公室下設(shè)土地核查小小組、房屋屋丈量小組組、矛盾糾糾紛協(xié)調(diào)小小組準(zhǔn)備征地拆拆遷使用的的各種表格格及工具、、用具等編制項(xiàng)目征征地拆遷實(shí)實(shí)施預(yù)案召開(kāi)征地拆拆遷動(dòng)員大大會(huì)土地管理制制度、征地拆遷與與移民安置置規(guī)劃方案案重慶大學(xué)建建設(shè)管理與與房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇宣傳動(dòng)員階階段形式：公告告、網(wǎng)絡(luò)等等多種方式式內(nèi)容：宣傳項(xiàng)目的的重要性和和征地拆遷遷政策、計(jì)劃安排排目的：爭(zhēng)取公路沿沿線被征單單位和個(gè)人人積極配合合、參與、、支持。土地管理制制度、征地拆遷與與移民安置置規(guī)劃方案案重慶大學(xué)建建設(shè)管理與與房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇勘察核實(shí)階階段主要任務(wù)：為開(kāi)展征遷遷補(bǔ)償提供供數(shù)據(jù)指標(biāo)標(biāo)。工作內(nèi)容：：紅線放樣樣：以紅線線圖為依據(jù)據(jù)項(xiàng)目辦、地地方征遷辦辦共同參與與勘測(cè)界定：：以施工圖圖為依據(jù)，正式確定公公路用地范范圍。實(shí)物指標(biāo)調(diào)調(diào)查：對(duì)紅線內(nèi)土土地、建筑筑物、地面面附著物等等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)實(shí)地丈量量、清點(diǎn)、、登記，調(diào)調(diào)查登記結(jié)結(jié)束后及時(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)、核核算、匯總總并上報(bào)確確認(rèn)。土地管理制制度、征地拆遷與與移民安置置規(guī)劃方案案重慶大學(xué)建建設(shè)管理與與房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇征地拆遷階階段簽訂協(xié)議與市（縣））征地拆遷部部門簽訂征遷協(xié)協(xié)議及項(xiàng)目目管理責(zé)任任書(shū)、征遷遷管理資金金管理協(xié)議議。與被占地的單單位、個(gè)人人簽訂征地和和房屋征遷遷補(bǔ)償協(xié)議議。與沿線電力、通訊訊、水利等等部門及其其它設(shè)施的的權(quán)屬單位位按實(shí)物指標(biāo)標(biāo)調(diào)查結(jié)果果簽訂拆遷遷補(bǔ)償協(xié)議議。實(shí)施征地拆拆遷按照征地拆拆遷實(shí)施辦辦法，拆除除征地紅線線范圍內(nèi)的的各類構(gòu)筑筑物、地面面附著物等等，滿足交交地、施工工條件。督促沿線電電力、通訊訊、水利等等部門履行行協(xié)議，滿滿足施工單單位進(jìn)場(chǎng)施施工要求。。土地管理制制度、征地拆遷與與移民安置置規(guī)劃方案案重慶大學(xué)建建設(shè)管理與與房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇資金兌付階階段依據(jù)征遷勘勘察、調(diào)查查核實(shí)實(shí)物物指標(biāo)、核核算征遷補(bǔ)補(bǔ)償資金，，按照協(xié)議議按比例分分期支付補(bǔ)補(bǔ)償資金，保證征遷對(duì)象及及時(shí)足額得到補(bǔ)償。。電力、通訊訊、廣播、、水利等部部門專業(yè)設(shè)施的的拆遷補(bǔ)償償撥付比例按按補(bǔ)償協(xié)議議的約定辦辦理。按照規(guī)定、、進(jìn)度分期期撥付地方征遷辦辦的管理費(fèi)用拆遷安置階段在規(guī)定的時(shí)間間內(nèi)恢復(fù)因因修建高速速公路搬遷遷的廠礦、、企事業(yè)單單位、機(jī)關(guān)關(guān)、學(xué)校、、個(gè)體工商商戶、集體體和個(gè)人的的原有生產(chǎn)產(chǎn)、工作、、生活秩序安置途徑：：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安安置重新?lián)駱I(yè)安安置入股分紅安安置異地移民安安置國(guó)土資源部部于2004年11月下發(fā)了《關(guān)于完善征征地補(bǔ)償安安置制度的的指導(dǎo)意見(jiàn)見(jiàn)》。該文件提提出新的法法定補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：土地地補(bǔ)償費(fèi)和和安置補(bǔ)助助費(fèi)合計(jì)按按30倍計(jì)算，如如果仍不足足以使被征征地農(nóng)民保保持原有生生活水平，，當(dāng)?shù)卣仨毥y(tǒng)籌籌安排，從從國(guó)有土地地有償使用用收益中劃劃出一定比比例給予補(bǔ)補(bǔ)貼。土地管理制制度、征地拆遷與與移民安置置規(guī)劃方案案重慶大學(xué)建建設(shè)管理與與房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇工程建設(shè)階階段對(duì)前階段工作作進(jìn)行全面面的清理和和回顧，好本項(xiàng)目征征拆的各種種遺留問(wèn)題題，使之滿足施工單單位進(jìn)場(chǎng)開(kāi)開(kāi)工的要求求；服務(wù)協(xié)調(diào)階階段加強(qiáng)與各部門的聯(lián)絡(luò)絡(luò)，協(xié)調(diào)好好項(xiàng)目辦及及各參建單單位與各個(gè)個(gè)部門的關(guān)關(guān)系。施工過(guò)程中中需二次征征地：設(shè)計(jì)計(jì)單位、業(yè)業(yè)主、監(jiān)理理單位、當(dāng)當(dāng)?shù)卣巳藛T現(xiàn)場(chǎng)核核實(shí)補(bǔ)簽征征地手續(xù)。?？⒐ねㄜ囯A階段涵洞通道接接水是否通通暢，并經(jīng)經(jīng)地方征遷遷辦、項(xiàng)目目辦工程處處驗(yàn)收。督促施工單單位履行合合同，恢復(fù)復(fù)施工便道道原貌。督促施工單單位對(duì)臨時(shí)時(shí)用地實(shí)行行相應(yīng)的綠綠化等措施施恢復(fù)植被被。土地管理制制度、征地拆遷與與移民安置置規(guī)劃方案案重慶大學(xué)建建設(shè)管理與與房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇驗(yàn)收總結(jié)階階段處理征地拆拆遷的各種種遺留問(wèn)題題，辦齊各各種批文和和證照，使?jié)M足工程交交工驗(yàn)收要求。對(duì)征地拆遷的的資料進(jìn)行收集、整理理、匯總、、歸檔、移移交。征地拆遷竣竣工驗(yàn)收總總結(jié)工作：：纂寫(xiě)項(xiàng)目征征地拆遷工工作總結(jié)聘請(qǐng)有關(guān)部部門對(duì)征地地拆遷工作作進(jìn)行全面面檢查或驗(yàn)驗(yàn)收，做出出結(jié)論性評(píng)評(píng)價(jià)對(duì)先進(jìn)單位位和個(gè)人進(jìn)進(jìn)行表彰。。土地管理制制度、征地拆遷與與移民安置置規(guī)劃方案案重慶大學(xué)建建設(shè)管理與與房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandRealEstate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇三、移民安安置規(guī)劃的的編制（一）安置置補(bǔ)償規(guī)劃劃內(nèi)容框架架項(xiàng)目概況描描述；移民安置規(guī)規(guī)劃目標(biāo)潛潛在移民民拆遷影響響；法律框架；制度框架；社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)調(diào)查；損失評(píng)估和和補(bǔ)償安排排；獲得補(bǔ)償和和其他援助助的資格；移民安置措措施；收入恢復(fù)方方案和相應(yīng)應(yīng)的支持。（二）收收入恢復(fù)復(fù)計(jì)劃的的編制收入恢復(fù)復(fù)計(jì)劃是是使受影影響人得得以妥善善安置、、生產(chǎn)生生活水平平得以恢恢復(fù)和逐逐步提高高的基礎(chǔ)礎(chǔ)，因此此收入恢恢復(fù)計(jì)劃劃應(yīng)包括括受影響響人原來(lái)來(lái)的收入入水平，，征地拆拆遷后對(duì)對(duì)受影響響人收入入的影響響程度，，采取何何種切實(shí)實(shí)可行的的收入恢恢復(fù)措施施，資金金上有無(wú)無(wú)保障，，實(shí)施后后的效果果等內(nèi)容容。征土地管管理制度度、地拆遷與與移民安安置規(guī)劃劃方案重慶大學(xué)學(xué)建設(shè)管管理與房房地產(chǎn)學(xué)學(xué)院FacultyofConstructionManagementandReal