深圳市坭崗村城中村改造項(xiàng)目評價報告

專業(yè)＋服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值PAGEPAGE54專業(yè)＋服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值深圳市坭崗村城中村改造項(xiàng)目評價報告投資商：大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司編制單位：同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司：承蒙貴公司信任，委托我司編制《深圳市坭崗村城中村改造項(xiàng)目評價報告》。我司項(xiàng)目小組接受任務(wù)后，經(jīng)過對本地塊所處市場環(huán)境、地塊自身?xiàng)l件和舊改特點(diǎn)的研究，結(jié)合貴公司實(shí)際情況，提出了本地塊開發(fā)的評價報告?！渡钲谑雄鑽彺宄侵写甯脑祉?xiàng)目評價報告》是我司項(xiàng)目小組成員通力合作的成果，同時也是全司人員多年經(jīng)驗(yàn)及集體智慧的結(jié)晶?，F(xiàn)提供給貴公司，供貴公司決策參考。謹(jǐn)致商祺！同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc132303096"1.項(xiàng)目評價1HYPERLINK\l"_Toc132303097"1.1項(xiàng)目位置及區(qū)位評價1HYPERLINK\l"_Toc132303098"1.2項(xiàng)目用地現(xiàn)狀評價2HYPERLINK\l"_Toc132303099"1.3項(xiàng)目周邊環(huán)境與景觀評價3HYPERLINK\l"_Toc132303100"1.4項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)評價3HYPERLINK\l"_Toc132303101"1.5項(xiàng)目用地優(yōu)缺點(diǎn)評價5HYPERLINK\l"_Toc132303102"1.6項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施評價6HYPERLINK\l"_Toc132303103"2.法律政策風(fēng)險評價7HYPERLINK\l"_Toc132303104"2.1項(xiàng)目用地法律手續(xù)現(xiàn)狀7HYPERLINK\l"_Toc132303105"2.2合作方式及風(fēng)險評估7HYPERLINK\l"_Toc132303106"3．房地產(chǎn)市場評價8HYPERLINK\l"_Toc132303107"3.1深圳市房地產(chǎn)市場總體評價8HYPERLINK\l"_Toc132303108"3.2深圳市房地產(chǎn)市場后市展望17HYPERLINK\l"_Toc132303109"3.3項(xiàng)目附近區(qū)域房地產(chǎn)市場評價22HYPERLINK\l"_Toc132303110"3.4項(xiàng)目附近區(qū)域在售樓盤銷售情況分析25HYPERLINK\l"_Toc132303111"3.5可能的目標(biāo)客戶分析26HYPERLINK\l"_Toc132303112"4開發(fā)建議27HYPERLINK\l"_Toc132303113"4.1開發(fā)方向建議27HYPERLINK\l"_Toc132303114"4.2開發(fā)計(jì)劃建議28HYPERLINK\l"_Toc132303115"5.財(cái)務(wù)效益評價31HYPERLINK\l"_Toc132303116"5.1成本預(yù)測31HYPERLINK\l"_Toc132303117"5.2稅務(wù)分析32HYPERLINK\l"_Toc132303118"5.3投資收益預(yù)測33HYPERLINK\l"_Toc132303119"5.4投資使用計(jì)劃及啟動資金36HYPERLINK\l"_Toc132303120"5.5項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價38HYPERLINK\l"_Toc132303121"6結(jié)論39HYPERLINK\l"_Toc132303122"6.1風(fēng)險、機(jī)會、優(yōu)勢、劣勢分析39HYPERLINK\l"_Toc132303123"6.2結(jié)論40HYPERLINK\l"_Toc132303124"附表41HYPERLINK\l"_Toc132303125"附表1坭崗村城中村改造項(xiàng)目損益表41HYPERLINK\l"_Toc132303126"附表2坭崗村城中村改造項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表421.項(xiàng)目評價1.1項(xiàng)目位置及區(qū)位評價1.1.1項(xiàng)目位置本項(xiàng)目用地東臨紅崗西村，西臨教育學(xué)院花場，北臨二線巡邏道，南臨筍崗西路。中間剔除金銀苑、碧清花園、星湖花園三個商品房小區(qū)及風(fēng)光小學(xué)。行政區(qū)劃上歸羅湖區(qū)管轄。圖1：項(xiàng)目位置圖1.1.2區(qū)位評價本項(xiàng)目位于羅湖區(qū)與福田區(qū)的交接地帶。東為羅湖區(qū)的清水河片區(qū)。西與深圳最早的富人區(qū)—銀湖別墅區(qū)及筆架山相望。北靠鳳凰嶺，向南隔泥崗西路俯瞰八卦嶺。與東門——地王商圈、華強(qiáng)北商圈、福田中心區(qū)近在咫尺，盡享都市的繁華。圖2：項(xiàng)目區(qū)位圖1.2項(xiàng)目用地現(xiàn)狀評價（1）作為舊改項(xiàng)目，項(xiàng)目地塊內(nèi)以農(nóng)民房為主，環(huán)境較差，管理較為混亂，該區(qū)域在市民心中的形象欠佳。（2）該地塊現(xiàn)為功能混合區(qū)域，地塊內(nèi)含有住宅、商業(yè)、公共配套等等。拆遷上較為繁瑣，也潛在一定的拆遷風(fēng)險。（3）地塊不規(guī)則，內(nèi)有三個普通的住宅小區(qū)。給小區(qū)的規(guī)劃和銷售造成影響。（4）本地塊內(nèi)現(xiàn)有高壓線穿過，但日后將會被埋入地下，所以這一不利因素可以忽略。（5）本地塊呈北高南低的走勢，為景觀設(shè)計(jì)提供有利條件。1.3項(xiàng)目周邊環(huán)境與景觀評價1.3.1周邊環(huán)境較為普通，區(qū)域環(huán)境優(yōu)劣并存（1）項(xiàng)目四周及內(nèi)部分布有：碧清花園、金銀苑、星湖花園等普通住宅小區(qū)以及部分其他建筑物。整體環(huán)境較為普通。（2）項(xiàng)目處于泥崗西路北側(cè)，貨柜車流量大，造成很大的噪音、塵土和空氣污染，對居住和商業(yè)而言是很大的不利因素。但隨著貨運(yùn)主干道的北遷，這一不利影響將會弱化。（3）片區(qū)內(nèi)的教育學(xué)院和風(fēng)光小學(xué)給項(xiàng)目注入了文化內(nèi)涵，有利于提升項(xiàng)目的價值。（4）福田和羅湖的外部環(huán)境，對項(xiàng)目起到強(qiáng)大的支撐作用。1.3.2周邊景觀資源欠缺，高層遠(yuǎn)景風(fēng)光獨(dú)特（1）項(xiàng)目四周緊挨著普通住宅小區(qū)、學(xué)校以及部分其他建筑，近距離景觀欠佳。（2）本項(xiàng)目的高層將可以遠(yuǎn)望鳳凰嶺、筆架山以及地王商圈，景觀資源有很大的發(fā)掘空間。1.4項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)評價表1：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)改造用地面積13.44萬平方方米容積率5——5.5覆蓋率25%——30%%總建筑面積67.2萬平方米米——73.992萬平方米住宅面積53.76萬平方方米——59.1136萬平方米商業(yè)面積13.44萬平方方米——14.7784萬平方米還遷面積24.6萬平方米米可售面積41.6萬平方米米——48.332萬平方米可售住宅面積28.16萬平方方米——33.554萬平方米可售商業(yè)面積13.44萬平方方米——14.7784萬平方米公共配套面積10,000平方方米平均建筑高度18——20層商住比2：8車位4300個根據(jù)利潤最大化原則，本項(xiàng)目取5.5的容積率，其他經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)均與5.5的容積率對應(yīng)。（1）從以上規(guī)劃要點(diǎn)看，商業(yè)面積較大。如此大的商業(yè)面積是否與市場需求相一致還需深入論證。原因有以下幾點(diǎn)：①目前附近片區(qū)商業(yè)氛圍非常弱。②本片區(qū)與羅湖、福田的其他區(qū)域處于相對斷裂的狀態(tài)，偏居一隅。③片區(qū)的人口較少，自身沒有足夠的人口支撐如此大的商業(yè)。④按照30%的覆蓋率來算，假設(shè)整個項(xiàng)目底層全部做商業(yè)，整個項(xiàng)目將有將近四層作為商業(yè)，而非底商的商業(yè)產(chǎn)生的收益有限。（2）本項(xiàng)目規(guī)劃有4,300個車位。本項(xiàng)目商業(yè)面積達(dá)14.784萬平方米。按常規(guī)，商場每100平方米需要0.5個車位，所以商業(yè)部分需要739個車位。余下3,561個車位給住宅部分。本項(xiàng)目按照平均每戶90平方米(深圳的平均住宅面積)的建筑面積算，大約有6,571戶，按照車位比1：1算，需要有6,571個車位。所以本項(xiàng)目規(guī)劃中車位的個數(shù)是不夠的。（3）根據(jù)容積率和建筑高度的規(guī)劃，本項(xiàng)目的建筑形態(tài)基本為小高層和高層建筑。（4）由于本項(xiàng)目的還遷面積較大，將采取分期拆遷、分期還建的方法操作。對開發(fā)商而言，還建會增加前期啟動資金，降低資金使用效率，同時也增大了投資風(fēng)險。但是，通過分期銷售與分期還建相結(jié)合，將會相應(yīng)地提高資金使用率，降低風(fēng)險。1.5項(xiàng)目用地優(yōu)缺點(diǎn)評價1.5.1優(yōu)點(diǎn)評價（1）宗地面積較大，規(guī)劃和建設(shè)上具有回旋空間。對重樹片區(qū)形象較為有利，同時也有利于分期開發(fā)和靈活選擇開發(fā)方案。（2）規(guī)劃指標(biāo)具有彈性空間，便于開發(fā)商根據(jù)市場情況及戰(zhàn)略要求確定開發(fā)方案。（3）地處羅湖、福田交接地帶，區(qū)域配套齊備。緊鄰主城區(qū)，具有為主城區(qū)提供居住配套的功能。（4）交通便利，到關(guān)內(nèi)各區(qū)及關(guān)外的龍華和布吉都很便捷。（5）被鳳凰嶺、筆架山兩個“綠色氧吧”包圍，有良好的生態(tài)景觀資源（6）根據(jù)規(guī)劃，八卦嶺片區(qū)將成為集居住、商業(yè)、辦公、服務(wù)性工業(yè)和高新技術(shù)工業(yè)在內(nèi)的城市綜合服務(wù)區(qū)。并且，坭崗與八卦嶺有連為一體的可能，從而實(shí)現(xiàn)兩個片區(qū)人流、商業(yè)環(huán)境的一體化。1.5.2缺點(diǎn)評價（1）地塊內(nèi)含有的住宅小區(qū)檔次較低、外在形象較差，對項(xiàng)目存在不利影響。（2）地塊內(nèi)含有的住宅小區(qū)，致使地塊不規(guī)整，給規(guī)劃設(shè)計(jì)及地塊價值提升帶來障礙。（3）坭崗村以臟亂差的形象著稱，給重樹片區(qū)形象帶來難度。（4）涉及拆遷安置問題，手續(xù)較多，較為煩瑣。（5）泥崗西路為貨柜車通道，噪音較大。（5）本項(xiàng)目雖與銀湖豪宅區(qū)相鄰，但兩片區(qū)處于相對隔絕狀態(tài)，受銀湖蔭庇的可能性基本沒有。由于受公路和山體相隔，本項(xiàng)目所在片區(qū)與清水河片區(qū)的聯(lián)系較弱，清水河片區(qū)對本項(xiàng)目影響不大。1.6項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施評價（1）由于本項(xiàng)目規(guī)劃了13.44萬平方米的商業(yè)設(shè)施，常規(guī)的生活配套設(shè)施，本項(xiàng)目可以解決，而且將比現(xiàn)在的檔次高出很多。（2）項(xiàng)目東西兩側(cè)是教育學(xué)院以及風(fēng)光小學(xué)，具有一定的文化氛圍，對本項(xiàng)目是利好因素。（3）由于項(xiàng)目靠近福田、羅湖主城區(qū)，大型的商業(yè)設(shè)施可以由主城區(qū)解決。本項(xiàng)目周邊有園嶺醫(yī)院、婦女兒童醫(yī)院、沃爾瑪、好又多超市等配套，為居民提供了生活上的便利。但是，項(xiàng)目的500米范圍內(nèi)缺少上規(guī)模、上檔次的居住配套，是本項(xiàng)目的一個不可忽視的不足點(diǎn)。2.法律政策風(fēng)險評價2.1項(xiàng)目用地法律手續(xù)現(xiàn)狀（1）坭崗舊改已經(jīng)納入了深圳的舊改日程。（2）坭崗村的規(guī)劃文件還沒有正式獲批，立項(xiàng)批準(zhǔn)前沒有紅線和規(guī)劃圖。（3）由于本項(xiàng)目屬于城中村舊改項(xiàng)目。投資方需先行投入資金，其后確定用地邊界范圍，將來有可能在地界、面積方面發(fā)生爭議。（4）坭崗村提供的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是由羅湖區(qū)舊城改造辦公室提供的，具有彈性空間。最終的規(guī)劃方案由坭崗村、投資方以及深圳市規(guī)劃部門協(xié)商決定。這就給項(xiàng)目規(guī)劃留下了很大的不確定性。（5）在坭崗村與開發(fā)商確定規(guī)劃指標(biāo)后，再由坭崗村上報相關(guān)單位報批。在立項(xiàng)批準(zhǔn)后才確定紅線和具體的規(guī)劃。2.2合作方式及風(fēng)險評估2.2.1合作方式（1）大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全部投資（土地費(fèi)用、投資開發(fā)費(fèi)用、拆遷安置費(fèi)等）。并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全程開發(fā)。（2）由坭崗實(shí)業(yè)股份有限公司負(fù)責(zé)完成拆遷、安置、補(bǔ)償實(shí)施、協(xié)助報批報建等手續(xù)和雙方約定的工作。（3）本項(xiàng)目所有可售的住宅和商業(yè)面積均按7：3分配，即大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司得到70%的可售面積，坭崗實(shí)業(yè)股份有限公司得到30%的可售面積。2.2.2風(fēng)險評估（1）目前還沒有具有法律效力的規(guī)劃文件，使本項(xiàng)目具有不確定性，但這也是舊改項(xiàng)目的共性。（2）坭崗實(shí)業(yè)股份有限公司在申辦手續(xù)和拆遷安置過程中受阻，致使舊改工作不能如期進(jìn)行。（3）大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司與坭崗實(shí)業(yè)在可售面積分配的實(shí)施中產(chǎn)生分歧，導(dǎo)致大益置業(yè)遭受損失。（4）拆遷安置涉及多方利益的博弈，整體工作可能會因此遇到障礙。3．房地產(chǎn)市場評價3.1深圳市房地產(chǎn)市場總體評價3.1.1供給評價（1）房地產(chǎn)投資規(guī)模略有下降，商品房在建規(guī)模有所增長2005年，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資419.59億元，同比下降3.37％。商品房的施工面積累計(jì)為3,414.14萬平方米，同比增加9.42％；竣工面積為656.23萬平方米，同比下降35.18％。表22005年商品房建設(shè)規(guī)模情況指標(biāo)計(jì)算單位2005年去年同期同比％一、商品房施工面面積萬平米3,414.143,120.259.42其中：住宅萬平米2,435.632,257.687.88新開工面積萬平米1,152.281,025.5512.36二、商品房竣工面面積萬平米656.231,012.39-35.18其中：住宅竣工面面積萬平米479.42772.2-37.92圖3：深圳歷年商品房及住宅建設(shè)規(guī)模情況（3）特區(qū)內(nèi)住宅批注預(yù)售面積減少2004年，深圳全市住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積為806.48萬平方米，2005年批準(zhǔn)預(yù)售面積為711.58萬平方米。2004年關(guān)內(nèi)住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積為466.31萬平方米，2005年關(guān)內(nèi)住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積僅為300萬平方米?？梢?，無論是全市還是關(guān)內(nèi)，住宅的供給量、在售項(xiàng)目都明顯減少。（3）可供土地減少截至2005年12月28日，深圳土地交易市場上共成交商住用地（指地塊用途為住宅或商住混合用地）面積合計(jì)71.02萬平方米。在土地交易市場上，2005年商住用地低于2003年的108.78萬平方米和2004年的92.24萬平方米；受整體土地資源所限，深圳商住用地土地供應(yīng)放緩趨勢漸趨明朗。近兩年特區(qū)內(nèi)可供土地供應(yīng)面積有限,主要來自舊城改造，而這一現(xiàn)象將成為關(guān)內(nèi)土地市場的主流。在這些放量土地中，寶安、龍崗的土地出讓量占到了總量的半壁江山。關(guān)內(nèi)土地已進(jìn)入“地荒時代”。（4）城中村改造填充深圳樓市城中村改造開始啟動2005年5月22日漁民村的成功爆破，標(biāo)志著深圳舊城改造工程開始全面實(shí)施，2005年也因此成為深圳城中村改造的示范年。城中村市場儲量巨大目前深圳有30個城中村列入改造范圍，其中關(guān)內(nèi)需要改造的城中村建筑面積是4,000多萬平方米，關(guān)外6,000多萬平方米,共計(jì)1億多平方米。關(guān)內(nèi)城中村平均容積率約為3.0,關(guān)外略低，全市城中村的平均容積率約為2.5。按照“拆一建二”的比例計(jì)算，建筑面積擴(kuò)增一倍，城中村能供應(yīng)出的房屋面積將達(dá)到2億平方米左右。按照商品房買賣市場和租賃市場各占一半比例，進(jìn)入二級市場的商品房供應(yīng)量有1億平方米左右。樂觀估計(jì)每年將有200-300萬平方米的商品房供應(yīng)量面世，可緩解深圳日漸希缺的土地市場。3.1.2需求評價（1）新盤銷售普遍火爆2005年，萬科東海岸三期、水榭花都三期、觀瀾湖高爾夫大宅、天琴灣、振業(yè)城、中旅國際公館等新盤紛紛入市，且銷售連連火爆。萬科第五園、香蜜湖一號開盤當(dāng)天全部售罄，水榭花都三期400多套當(dāng)天銷售剩余無幾，中信紅樹灣二期當(dāng)天銷售總額達(dá)7億元。萬科十七英里甚至發(fā)生顧客因買不到房而怒砸售樓處的現(xiàn)象。這些現(xiàn)象表明，深圳住宅市場需求旺盛，新盤更是置業(yè)者追捧的對象。（2）關(guān)外項(xiàng)目成為市場主流關(guān)外樓市占據(jù)深圳半壁江山從2005年各月各行政區(qū)住宅銷售面積分布來看，特區(qū)外置業(yè)已成主流，寶安區(qū)已居首位,占全市銷售面積的份額從2004年的21％上升到30％；龍崗區(qū)居其次，所占份額從2004年18％上升至20%；福田區(qū)銷售量占全市的19％（2004年占16％）；南山區(qū)銷售量占全市的18%（2004年占33％）；羅湖區(qū)銷售量占全市的11％（2004年占10％）。特區(qū)外兩區(qū)合計(jì)占全市50％，特區(qū)外置業(yè)已居主要地位。圖4：2005年與2004年各區(qū)域住宅銷售面積所占的比例圖（外圈為2005年數(shù)據(jù)）品牌地產(chǎn)商交戰(zhàn)關(guān)外，關(guān)外樓市品質(zhì)升級鴻榮源、富通等本地知名開發(fā)商大量推出優(yōu)質(zhì)大盤，占領(lǐng)本地市場。關(guān)內(nèi)的一些大品牌開發(fā)商也紛紛搶占關(guān)外市場：萬科、中海屯兵坂田，中航推出了觀瀾的名片——格瀾郡，金地高起點(diǎn)建造梅隴鎮(zhèn)……這些品牌開發(fā)商的介入，使得質(zhì)優(yōu)大盤層出不窮，加速了關(guān)外樓盤的品質(zhì)升級，逐漸追上甚至超過了關(guān)內(nèi)樓盤的品質(zhì)。（3）市場需求旺盛，空置率持續(xù)下降銷售量保持高速增長、供需矛盾凸顯2005年深圳批準(zhǔn)的商品住宅預(yù)售面積共711.58萬平方米，但全市商品住宅銷售面積已達(dá)到901.13萬平方米，全市的新增供求比僅為0.79:1，需求持續(xù)旺盛。越來越多的外來人口被深圳良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境所吸引，選擇在深圳定居，2005年深圳市已經(jīng)有暫住人口1,035萬，而戶籍人口僅171萬。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、收入的增加、人口的快速增長，為深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的需求動力，形成全年需求旺盛態(tài)勢，造成深圳供求矛盾凸顯。在未來幾年，這一矛盾將會隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展進(jìn)一步深化?？罩梅恐鸩较?、空置率持續(xù)下降2005年，商品房空置面積為168.31萬平方米，同比下降33.09％，其中住宅空置面積69.65萬平方米，同比下降49.58％。這說明了深圳房地產(chǎn)市場特別是住宅市場需求旺盛。（4）豪宅市場主導(dǎo)潮流豪宅備受推寵、成交量創(chuàng)歷史新高2005年豪宅的推盤量大增，全市144平方米以上的商品住宅銷售面積達(dá)210.56萬平方米，占成交總量的11%，與均價超過10,000元/平方米的商品住宅成交比例一致。旺盛的需求顯示，經(jīng)過多年的積累，深圳豪宅已具備一定的購買力。圖5：2005年全市144平方米以上住宅銷售分布（單位：萬平方米）圖6：2005年商品住宅各價位區(qū)間成交比例推出量歷年最高2005年共批準(zhǔn)預(yù)售獨(dú)棟別墅、聯(lián)排、雙拼別墅1,346套，總建筑面積約34萬平方米，占2005深圳住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積的4％，占2005年各類型物業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積的3.6％。就批準(zhǔn)預(yù)售面積而言，幾乎為過去3年的推出面積的總和。別墅居住功能升從2005年批準(zhǔn)預(yù)售的別墅項(xiàng)目銷售統(tǒng)計(jì)來看，絕大多數(shù)客戶購買別墅為自住，觀瀾湖高爾夫大宅、棲湖、東海岸等別墅度假性客戶比例略高其它。主要由于其地理位置離市區(qū)略遠(yuǎn)的特殊性。產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)價高2005年出現(xiàn)了了諸如紅樹西西岸、中信紅紅樹灣等高品品質(zhì)的豪宅，這些豪宅的價格更是頻出新高。其中紅樹西岸更是創(chuàng)造了均價25,000元/平方米的奇跡。3.1.3住宅供供需總體評價根據(jù)深圳國土部門門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯顯示，2005年1-12月全市累計(jì)計(jì)完成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資419.559億元，同比比下降3.37％，連續(xù)在在第二年出現(xiàn)現(xiàn)了投資的負(fù)負(fù)增長。2005年深圳房地地產(chǎn)市場需求求持續(xù)旺盛，全全市新建商品品住宅銷售面面積約901.113萬平方米，同同比增長約12.28％。供需矛盾盾進(jìn)一步激化化。3.1.4價格特特征評價（1）房價節(jié)節(jié)盤升，居居高不下2005年全市住住宅均價增長迅速速，漲幅超過過17%，并有繼續(xù)上上漲之勢圖7：2001年—20006年3月全市住宅宅均價全市商業(yè)均價在保持持長久平穩(wěn)之之后開始大幅幅反彈圖8：2001年—20005年全市商業(yè)業(yè)均價（2）關(guān)內(nèi)外房價差距縮縮小、房價將在合合理區(qū)間內(nèi)保保持平衡圖9：2004、20005年深圳各區(qū)區(qū)房價對比（單單位：元/平方米）從上圖看出：在區(qū)區(qū)域分布上，寶寶安、龍崗兩兩區(qū)仍然處于于全市成交均均價和特區(qū)內(nèi)內(nèi)四區(qū)的成交交均價下方，但但特區(qū)內(nèi)外的的價格差距正正在近一步縮縮小。20005年特區(qū)內(nèi)外外的房價差距距為0.6:1，預(yù)計(jì)2006年這個差距距將進(jìn)一步縮縮小，特區(qū)內(nèi)內(nèi)外將形成較較為合理的價價格梯度，從從而實(shí)現(xiàn)房地地產(chǎn)市場一體體化發(fā)展。（3）關(guān)內(nèi)二手房價上揚(yáng)揚(yáng)2005年二手住住宅的成交均均價為4,283.992元/平方米，同同比增長10.10％，其中以以福田區(qū)的成成交均價居最最高，達(dá)5,513.777元/平方米，而而鹽田區(qū)因萬萬科東海岸、天天琴灣等二手手豪宅的入市市帶動了整個個區(qū)的二手住住宅房價上升升，同比增幅幅最高，達(dá)48.70％。南山區(qū)區(qū)以其成熟的的生活配套及及嶄新的城市市規(guī)劃，受到到越來越多的的置業(yè)者青睞睞，加上旺盛盛的一手房需需求帶動，使使得該區(qū)域二二手住宅的均均價升幅也位位居第二，達(dá)達(dá)15.41％。羅湖、福福田、南山三三區(qū)的二手住住宅價格分別別比一手住宅宅低46％、39％和45％，與一手手住宅相比，二二手住宅具有有明顯的價格格優(yōu)勢。3.2深圳市房地地產(chǎn)市場后市市展望3.2.1房地產(chǎn)產(chǎn)供給面臨土土地瓶頸（1）土地的重要性日益益凸顯土地稀缺，關(guān)內(nèi)房房地產(chǎn)市場受受土地制約嚴(yán)嚴(yán)重?fù)?jù)資料顯示，從22002年開始，深深圳房地產(chǎn)開開發(fā)用地的供供應(yīng)量得到了了有效的控制制，比2001年下降了三三分之一。實(shí)實(shí)際供應(yīng)為13.5平方公里，通通過拍賣、招招標(biāo)、成交土土地面積為62萬平方米。2003年深圳全年年新出讓土地地11.7平方公里，比比2002年計(jì)劃土地地供應(yīng)量減少少了30％，也低于于近10年來深圳土土地供應(yīng)量的的平均值。2004年與2003年基本持平平，2004年、2005年兩年之內(nèi)內(nèi)特區(qū)內(nèi)沒有有新的供應(yīng)量量，所以從客客觀上來說，深深圳的土地供供應(yīng)量逐年減減少是一個不不爭的事實(shí)。2005年的政府出出讓商品房用地只有0.8平方公里，據(jù)據(jù)悉20066年關(guān)內(nèi)新增增面積依然不不會增加。特特區(qū)內(nèi)土地供供應(yīng)的短缺是是市場供求關(guān)關(guān)系的根本。即便2006年關(guān)內(nèi)增增加20萬平方米的的土地供應(yīng)量量，但按容積積率3-4的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算算，也只可提提供60-80萬平方米的的住房，這對對于深圳每年年800-9900萬平方米的的住房需求量量只是杯水車車薪，關(guān)內(nèi)新新房供應(yīng)依然然緊張。而隨著房地產(chǎn)市場場的繼續(xù)發(fā)展展，深圳的土土地儲備和土土地供應(yīng)將會會逐年減少，深圳房地產(chǎn)市場將永久受制于稀缺的土地資源。占有土地，占有市市場土地成了地產(chǎn)商必必爭的資源，成成了地產(chǎn)商生生死存亡的保保障?？梢哉f，誰誰占有了土地地資源，誰就就占有了市場場。（2）關(guān)內(nèi)項(xiàng)目將主要以以工業(yè)區(qū)和舊舊改為主城市發(fā)展及功能變變化促使工業(yè)業(yè)區(qū)和城中村村改造深圳的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)發(fā)展日新月異異，城市功能能不斷升級，迫切需要改造不能適應(yīng)城市發(fā)展的關(guān)內(nèi)工業(yè)區(qū)和城中村。土地供應(yīng)量的減少少，迫切需要要盤活土地土地供應(yīng)量的減少少，促使關(guān)內(nèi)內(nèi)各區(qū)加速盤盤活閑置土地地，除多數(shù)問問題樓盤得以以盤活外，城城中村改造也也開始加快了了進(jìn)程。2005年羅湖、福福田就加大了了舊城改造的的力度，幾個個停工停建多多年的項(xiàng)目重重新啟動入市市，新開盤的的項(xiàng)目如特發(fā)發(fā)泊林花園、京京基御景華城城等均由舊城城改造而成。南山是城中村改造造的另一個熱熱點(diǎn)區(qū)域。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，南山山區(qū)舊城改造造的總建筑面面積約有1,145.8萬平方米，占占地7.1平方公里，預(yù)預(yù)計(jì)20066年將啟動全全市最大的舊舊改項(xiàng)目——大沖改造項(xiàng)項(xiàng)目，項(xiàng)目總總建筑面積86.82萬平方米，整整個改造過程程將歷時8年，將對南南山樓市造成成一定沖擊。這些資料表明：盤盤活關(guān)內(nèi)的土土地已經(jīng)成為為深圳開發(fā)商商市場開發(fā)的的主要途徑之之一。政府強(qiáng)行推進(jìn)工業(yè)業(yè)區(qū)和城中村村改造隨著去年8月《22005年深圳市城城中村（舊村村）改造年度度計(jì)劃（草案案）》的通過過，2006年舊城改造造將進(jìn)一步加加速，催生新新的樓市熱點(diǎn)點(diǎn)。據(jù)官方研研究機(jī)構(gòu)預(yù)測測，福田區(qū)城城中村改造后后建筑增量為為270萬平方米至350萬平方米，每每年投放市場場面積為160萬平方米。2006年就有金地地漁農(nóng)村項(xiàng)目目、新洲舊城城改造項(xiàng)目推推出市場。政府的一系列強(qiáng)制制性規(guī)定和運(yùn)作，促使工業(yè)區(qū)和和城中村改造造成為深圳樓樓市的重要組組成部分。（3）特區(qū)內(nèi)住宅容積率率將大幅度提提高人口增長、土地稀稀缺逼迫容積積率提高2005年，全市市年末常住人人口827.775萬人，按可可比口徑比上上年末增加26.95萬人，增長3.4％。其中戶戶籍人口181.993萬人，增加16.80萬人，增長10.2％，占常住住人口比重22.0％；暫住人人口645.882萬人，增加10.15萬人，增長1.6％，占比重78.0％。并且根據(jù)深圳圳經(jīng)濟(jì)社會發(fā)發(fā)展的趨勢推推算，深圳人人口將會在今今后的幾年持持續(xù)增加。人口增長催催化了住宅需需求的增長，而而在土地資源源有限的情況況下，要解決決如此多的人人口住房問題題，必須提高高城市的住宅宅容積率。最大化土地價值要要求容積率提提高深圳土地資源的稀稀缺性顯著，要求使每一平方米土地的價值最大化。提高容積率，可以加大每一平方米的產(chǎn)值，最大化它的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。所以住宅容積率將大幅度提高是一種必然的趨勢。3.2.2住房需需求仍將快速速增長（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展促生住房房需求從下圖可以看出，2000年到2005年，深圳的的國內(nèi)生產(chǎn)總總值一直保持持較快的穩(wěn)定定增長趨勢，初步核算，2005年，深圳經(jīng)濟(jì)總量再上新臺階，GDP為4,926.90億元，比上年增長15.0％。根據(jù)600戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，2005年全年居民人均可支配收入將近3萬元，比上年增長8.7％，扣除物價因素，實(shí)際增長7.0％。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出15,911.88元，增長9.7％，實(shí)際增長8.0％。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，居民有更多余款用于改善生活空間，購房需求及改善性購房需求不斷上升。圖10：深圳市1997－－2005年國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值圖11：深圳市20000－2005年人均可支配配收入（2）人口增長增加住房房需求深圳市房地產(chǎn)市場場在全市人口口不斷快速增增長的前提下下，仍未達(dá)到到相對飽和的的階段，繼續(xù)續(xù)處于快速發(fā)發(fā)展期。1998年以后近6～8年的階段性性人口增長與與居民收入積積累，促進(jìn)置置業(yè)需求在近近年集中釋放放。隨著深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，城市地地位進(jìn)一步鞏鞏固，城市對對人口的吸引引力進(jìn)一步增增強(qiáng)，將會有有更多的就業(yè)業(yè)人口投入深深圳，從而產(chǎn)產(chǎn)生大量的住住宅需求。3.2.3住宅房房價將繼續(xù)上上漲（1）經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展推動動住宅房價上上漲經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展周周期、居民收收入的階段性性積累，導(dǎo)致致住房市場需需求尤其是占占市場主體的的自住型購房房需求集中釋釋放，對房價價上升影響較較大。（2）市場供不應(yīng)求推推動住宅房價價上漲在每年外來人口持持續(xù)增長和人人均收入水平平不斷提高的的背景下，2006年房地產(chǎn)市市場需求仍將將呈現(xiàn)剛性增增長，住宅市市場有望超過過1,000萬平方米的的需求規(guī)模。在在未來幾年內(nèi)內(nèi)住宅需求將將進(jìn)一步增加加，而深圳的的住宅供給有有限，供需矛矛盾的加劇將將推動住宅房房價進(jìn)一步上上漲。（3）資源稀缺推動房房價上漲近年來，深圳市政政府嚴(yán)格控制制了商品房用用地，全市出出讓的商品房房用地保持在在1平方公里左左右，關(guān)內(nèi)已已近四年無商商品房用地出出讓，而銷售售量卻是一年年上一個臺階階。由于全市市特別是關(guān)內(nèi)內(nèi)存量土地的的進(jìn)一步被消消化，開發(fā)商商可用的土地地資源越來越越緊缺，土地地二級市場的的交易將變得得更加活躍，不不少手中有土土地但實(shí)力不不濟(jì)的開發(fā)商商將出售其手手中的土地，同同時房地產(chǎn)市市場也將開始始新一輪的洗洗牌。在這種大背景下，房房價上漲成為為必然趨勢。3.3項(xiàng)目附近區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市市場評價由于本項(xiàng)目雖屬羅羅湖區(qū)管轄，但但羅湖區(qū)的房房地產(chǎn)市場對對本項(xiàng)目沒有有直接的借鑒鑒意義，所以本文直直接分析坭崗崗片區(qū)、八卦卦嶺片區(qū)、銀銀湖片區(qū)和清清水河片區(qū)的的房地產(chǎn)市場場。3.3.1坭崗片片區(qū)房地產(chǎn)市場場評價（1）片區(qū)形象較差，對對房地產(chǎn)市場場有一定影響響本項(xiàng)目所在的片區(qū)區(qū)管理混亂、人人員龐雜、建建筑物雜亂密密集、配套檔檔次低，在市市民中的形象象欠佳。（2）目前的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)尚未形成規(guī)規(guī)模，總體檔檔次不高2005年推出的的樓盤僅有銀銀暉名居、星星湖花園兩個個樓盤推出。樓盤均價分別為：5,700元/平方米和6,500元/平方米。兩項(xiàng)目在特區(qū)內(nèi)屬于低價位樓盤。（3）片區(qū)規(guī)劃有利于房房地產(chǎn)市場的的發(fā)展本片區(qū)規(guī)劃為以生生活居住為主主，兼具教育育科研、對外外交通等功能能的綜合性生生活居住區(qū)。片片區(qū)內(nèi)各地塊塊土地利用性性質(zhì)主要包括括政府/團(tuán)體/社區(qū)用地、商商業(yè)服務(wù)設(shè)施施用地、居住住用地、配套套設(shè)施用地、道道路廣場用地地、對外交通通用地、市政政公用設(shè)施用用地、特殊用用地、綠地、水水域和其它用用地等。根據(jù)片區(qū)規(guī)劃可以以預(yù)見，未來來本項(xiàng)目將具具備良好的居居住氛圍，并并且配套齊全全，功能完備備，是理想的的居住場所。由由于本項(xiàng)目屬屬于整體改造造項(xiàng)目，因此此在市場評價價上應(yīng)該著眼眼于改造后的的前景方面，淡淡化項(xiàng)目所在在片區(qū)現(xiàn)階段段的狀況。3.3.2八卦嶺嶺片區(qū)房地產(chǎn)市市場評價（1）片區(qū)地理優(yōu)勢凸顯顯該片區(qū)地處福田區(qū)區(qū)東北角，北北臨泥崗西路路與坭崗村一一街之隔，南南接園嶺新村，西靠靠體育館，東東連筍崗片區(qū)區(qū)。泥崗西路路以南、筍崗崗西路以北、紅紅嶺北路以西西、上步北路路以東的城市市用地。（2）該片區(qū)處于升級轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型再開發(fā)階階段八卦嶺原規(guī)劃為工工業(yè)區(qū)。近年年逐漸向建材材、物流、輕輕工業(yè)、廠房房、居住、商商貿(mào)、餐飲、辦辦公等綜合方方向發(fā)展。2005年到20006年僅有盛世世鵬程、招商·城市主場、鵬鵬基·商務(wù)時空（寫寫字樓，商業(yè)業(yè)）三個新樓樓盤面市。（3）片區(qū)規(guī)劃檔次較高高，房地產(chǎn)市市場前景看好好該片區(qū)的定位是通通過綜合重建建發(fā)展成為包包括居住、商商業(yè)、辦公、服服務(wù)性工業(yè)和和高新技術(shù)工工業(yè)在內(nèi)的城城市綜合服務(wù)務(wù)區(qū)，改善工工業(yè)區(qū)的整體體環(huán)境，優(yōu)化化城市布局結(jié)結(jié)構(gòu)，在配合合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和和更充分地利利用工業(yè)區(qū)土土地的同時，為為城市未來發(fā)發(fā)展留有余地地。居住建設(shè)設(shè)規(guī)?？偭繛闉?7.8萬平方米?？梢?，該片區(qū)的房房地產(chǎn)市場還還有很大的發(fā)發(fā)展空間。3.3.3銀湖房房地產(chǎn)市場評評價（1）該片區(qū)的環(huán)境優(yōu)越越、市場形象象較高該片區(qū)地處羅湖西西北部，北接銀湖湖水庫，南臨臨筆架山公園園，東靠白芒芒嶺，西與梅林相接。片區(qū)內(nèi)內(nèi)主要為銀谷谷別墅、專家家別墅、棕櫚櫚泉別墅等別別墅項(xiàng)目。（2）片區(qū)的規(guī)劃檔次很很高該片區(qū)規(guī)劃為以政政務(wù)、高級會會議接待，休休閑度假為主主的高級旅游游度假中心；；城市中心重重要的自然生生態(tài)景觀保護(hù)護(hù)區(qū)；以高級級別墅為主的的、適度完善善生活配套設(shè)設(shè)施的住宅區(qū)區(qū)。該片區(qū)內(nèi)各地塊土地地利用性質(zhì)主主要包括居住住用地、配套套設(shè)施用地、商商業(yè)性公共設(shè)設(shè)施用地、政政府/團(tuán)體/社區(qū)用地、道道路廣場用地地、市政公用用設(shè)施用地和和綠地等。確確定本片區(qū)建建設(shè)規(guī)?？偭苛繛?9萬平方米。（3）片區(qū)房地產(chǎn)市場已已經(jīng)飽和受土地等因素限制制，2005年到2006年沒有新樓樓盤面市，該該片區(qū)的房地地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)處于飽和狀狀態(tài)。3.3.4清水河河房地產(chǎn)市場場評價（1）片區(qū)區(qū)域位置該片區(qū)地處泥崗路路以北，“二線”巡邏道以南南，紅崗路以以東，布吉路路以西。總規(guī)規(guī)劃用地面積積為2.37平方公里。行行政規(guī)劃屬于于羅湖區(qū)。（2）片區(qū)規(guī)劃限制了房房地產(chǎn)的發(fā)展展該片區(qū)的功能定位位為：以福田田、羅湖區(qū)為為主要服務(wù)范范圍的城市商商業(yè)倉庫，城市綜合性性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)發(fā)基地，特區(qū)東北部部重要的城市市客、貨交通通樞紐和換乘乘中心。規(guī)劃劃的功能不支支撐房地產(chǎn)市市場的發(fā)展。（3）片區(qū)房地產(chǎn)市場表表現(xiàn)冷淡該片區(qū)從20055年到2006年僅有龍鳳雅居在售，均均價為63000元/平方米。根據(jù)片區(qū)規(guī)規(guī)劃，該區(qū)域域房地產(chǎn)市場場發(fā)展的空間間十分有限。3.4項(xiàng)目附近區(qū)區(qū)域在售樓盤盤銷售情況分分析表3：附近樓盤信息表項(xiàng)目名稱類型占面建面均價銷售進(jìn)度主力戶型銀暉名居商住3,018.2018,0005,70097%單房、1*1龍鳳雅居住宅18,241.99294,902.8886,30030%2*2豐湖大廈商住14,192.44079,839.8855,80070%2*2星湖花園住宅9,604.8048,0006,50080%2*2旭飛華達(dá)園住宅3,370.80180,0006,50093%1房盛世鵬程花園商住31,196155,7297,000100%2*2，3*2城市主場商住8,502.9065,4007,800100%1房從上表看看出，坭崗附附近區(qū)域的樓樓盤均價都在在8,000元/平方米以下，低于特區(qū)區(qū)內(nèi)的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域。并且項(xiàng)項(xiàng)目大都屬于于中小型社區(qū)區(qū)，以中小戶戶型為主，市場影響力較小。3.5可能的目標(biāo)標(biāo)客戶分析（1）房屋被拆遷的坭崗崗村村民：本項(xiàng)目成功改造后后，有可能吸吸引兩類原村村民購買本項(xiàng)項(xiàng)目的物業(yè)。一一類為因?yàn)楸颈酒瑓^(qū)居住條條件太差而到到外購房的村村民，他們因因?yàn)榈鼐墶⒀壍纫蛩剡x選擇回到坭崗崗村置業(yè)。另另一類為得到到還遷房后，選擇另外再在本項(xiàng)項(xiàng)目購買住房的坭崗村村民民。（2）目前居住在坭崗村村的租客：這部分人有可能成成為本項(xiàng)目的的潛在購房者。（3）福田、羅湖上班的的白領(lǐng)：這部分群體具有收收入較高、工工作穩(wěn)定、發(fā)發(fā)展空間較大大、追求卓越越的特征。這這部分人將成成為本項(xiàng)目的的主力客戶。（5）投資者：本項(xiàng)目市場前景看看好，升值潛潛力巨大，預(yù)預(yù)計(jì)將會有相相當(dāng)數(shù)量的投投資者成為本本項(xiàng)目的客戶戶。4開發(fā)建議4.1開發(fā)方向建建議4.1.1檔次建建議（1）方案比較中低檔中高檔1、檔次低，無法消除除坭崗片區(qū)的的臟亂差的形形象。不利于于銷售和經(jīng)營營。2、本項(xiàng)目改造成本高高,如果項(xiàng)目價價值不能充分分實(shí)現(xiàn),可能會導(dǎo)致項(xiàng)項(xiàng)目虧損。3、未能有效地發(fā)掘掘地塊價值。1、拔高了片區(qū)形象象，有利于銷銷售和經(jīng)營。2、有利于高價出售，補(bǔ)貼開發(fā)成本的同時實(shí)現(xiàn)一定利潤收益。3、順應(yīng)市場趨勢，最最大化實(shí)現(xiàn)地塊價值值。（2）結(jié)論：地域優(yōu)勢+舊改成成本高+市場形勢好+利潤最大化要要求===中高檔所以，建議打造中中高檔社區(qū)。4.1.2建筑形形態(tài)建議（1）方案比較別墅、多層小高層、高層1、容積率達(dá)不到55——5.5的規(guī)劃要求求。2、所處地域及地塊規(guī)規(guī)模不支撐別別墅項(xiàng)目。3、多層建筑無法收收回成本、實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤。1、滿足容積率的規(guī)劃劃要求。2、適合片區(qū)功能形象象，符合片區(qū)區(qū)發(fā)展的定位位。3、能夠在收回成本的的同時實(shí)現(xiàn)利利潤收益。（2）結(jié)論：建設(shè)高層層、小高層社社區(qū)。4.2開發(fā)計(jì)劃建建議表4：分期計(jì)劃（單位：：萬M2）還遷面積對外銷售住宅面積積商業(yè)面積公共配套面積面積合計(jì)拆遷占地面積大益可售合作方可售小計(jì)大益所有合作方所有小計(jì)一期8.2萬10.54.5151.72480.73922.46425.6641.72二期8.2萬6.4892.7819.271.72480.73922.4640.420.1341.72三期8.2萬6.4892.7819.271.72480.73922.4640.620.1341.72四期5.17442.21767.3927.392合計(jì)24.6萬（23.478）（10.062）33.54（10.3488）（4.4352）14.784173.9245.17表5：工程計(jì)劃2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年首期開工前工作第一期建設(shè)拆遷第二期建設(shè)拆遷第三期建設(shè)拆遷第四期建設(shè)拆遷4.2.1首期開開工前工作（1）時間跨度從簽合同同到首期開工。（2）要求在2006年年12月31日前將拆遷計(jì)劃劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)做完，將相相關(guān)手續(xù)辦理理完畢。（3）2007年1月開開始拆遷，分分三期拆遷，每每期為時六個個月。詳情參參考分期計(jì)劃劃表與工程計(jì)計(jì)劃表。4.2.2第一期期（1）2006年12月月，坭崗村原有有部分空地開工（2）2007年12月月拆遷1/3的城中村建筑筑面積（3）2007年12月月銷售（4）2008年7月竣竣工，進(jìn)行還還遷4.2.3第二期期（1）2008年7月，坭坭崗村原有空地剩余余部分及拆遷空空出部分開工工（2）2009年7月銷銷售，拆遷1/3的城中村建建筑面積（3）2009年12月月竣工，進(jìn)行行還遷4.2.4第三期期（1）2009年12月月開工（2）2010年12月月銷售，拆遷1/3的城中村建建筑面積（3）2011年7月竣竣工，進(jìn)行還還遷4.2.5第四期期（1）2011年7月，剩剩余的一半商商業(yè)開工（2）2012年7月竣竣工5.財(cái)務(wù)效益評價5.1成本預(yù)測經(jīng)測算，本項(xiàng)目開開發(fā)總成本約約為26.12億元元，其中土地地費(fèi)用4.35億元（含拆拆遷費(fèi)、安置置費(fèi)等），前前期工程費(fèi)用用0.96億元，建建筑安裝工程程費(fèi)用16..41億元，公公共配套設(shè)施施費(fèi)用0.05億元，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用1.17億元，工程程管理費(fèi)用0.29億元，其它它費(fèi)用及不可可預(yù)見費(fèi)用0.98億元，期間間費(fèi)用（含管管理費(fèi)、銷售售等費(fèi)用）11.89億元。詳詳見坭崗村城城中村改造項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)成本本表。表6坭崗村城中村改造造項(xiàng)目開發(fā)成本表序號項(xiàng)目面積取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總價備注（M2）（萬元）1土地費(fèi)用43,543.3321.1地價134,40038,008.332深圳市城中村（舊舊村）改造暫暫行規(guī)定1.2安置費(fèi)用246,00015元/M2.月3,321.000租賃期18個月，租賃面積為總拆面面積的50%1.3拆遷費(fèi)246,00090元/M22,214.0002前期工程費(fèi)9,612.1002.1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)30元/M22,217.602.2施工監(jiān)理費(fèi)1,883.86建安費(fèi)×1.4%%2.3三通一平費(fèi)用134,40010元/M2134.402.4可行性研究201.84建安費(fèi)×0.155%2.5報建報批費(fèi)等70元/M25,174.403建安工程費(fèi)164,129..283.1土建成本739,2001800元/M22133,056..003.2場地平整、樁基礎(chǔ)礎(chǔ)134,400112元/M21,505.283.3給排水工程739,20050元/M23,696.003.4強(qiáng)弱電工程739,200100元/M27,392.003.5電梯工程739,200150元/M211,088.0003.6環(huán)境工程739,200100元/M27,392.004公共配套設(shè)施費(fèi)10,000500元/M2500.005基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)11,716.3325.1市政工程建設(shè)費(fèi)739,200100元/M27,392.005.2市政工程質(zhì)檢費(fèi)739,2001.5元/M2110.885.3小區(qū)供電工程費(fèi)739,20022元/M21,626.245.4小區(qū)給水工程費(fèi)739,20015元/M21,108.805.5小區(qū)供氣工程費(fèi)739,20014元/M21,034.885.6有線電視寬帶工程程費(fèi)739,2006元/M2443.526工程管理費(fèi)2,948.68（1+2+3+4++5）×1.5%7其它費(fèi)用及不可預(yù)預(yù)見費(fèi)9,828.89（1+2+3+4++5）×5%8期間費(fèi)用18,926.8868.1銷售費(fèi)用12,646.220銷售收入×4%8.2管理費(fèi)用6,280.66（1+2+3+4++5+6+77）×3%8.3財(cái)務(wù)費(fèi)用0無利息合計(jì)總開發(fā)成本261,205..451+2+3+4++5+6+77+8備注：1、坭崗村村提供地價數(shù)數(shù)據(jù)為23587萬元——36691萬元，我司司根據(jù)市場現(xiàn)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價價及深圳城中中村改造暫行行規(guī)定中的優(yōu)優(yōu)惠政策進(jìn)行行科學(xué)的計(jì)算算得出地價為為38,008.32萬元。2、安安置費(fèi)取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)參考深圳圳市類似地段段農(nóng)民房價格格15元/平方米.月。3、拆拆遷費(fèi)取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)參考深圳圳市市場價格格，鑒于本項(xiàng)項(xiàng)目拆遷量大大，價格還有有浮動的空間間，取費(fèi)為90元/平方米。4、其其他指標(biāo)取費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參考深深圳市建筑市市場價格及相相關(guān)規(guī)定。5、項(xiàng)項(xiàng)目單位造價價為26888.52元/平方米。（不不含土地費(fèi)用用及期間費(fèi)用用）6、項(xiàng)項(xiàng)目平均樓面面地價為589元/平方米。（含含拆遷費(fèi)及安安置費(fèi)）5.2稅務(wù)分析營業(yè)稅：按銷售（租租賃）收入×5.0%計(jì)繳城建稅：按營業(yè)稅稅×7%計(jì)繳教育費(fèi)附加：按營營業(yè)稅×3%計(jì)繳企業(yè)所得稅：：按按利潤總額×15%計(jì)繳土地增值稅：按銷銷售收入×0.5%計(jì)繳詳見下表：表7：坭崗村城中村改造造項(xiàng)目物業(yè)銷銷售稅金及附附加單位：萬元元稅項(xiàng)稅率計(jì)稅依據(jù)預(yù)計(jì)稅額計(jì)算說明營業(yè)稅5%銷售收入15,807.775銷售收入×5%城建稅7%營業(yè)稅額1,106.54營業(yè)稅×7%教育費(fèi)附加3%營業(yè)稅額474.23營業(yè)稅×3%企業(yè)所得稅15%利潤總額19459.511利潤總額×15%%土地增值稅0.5%銷售收入1,580.78銷售收入×0.55%表8：坭崗村城中村改造造項(xiàng)目出租物物業(yè)年租賃稅稅金及附加單位：：萬元稅項(xiàng)稅率計(jì)稅依據(jù)預(yù)計(jì)稅額計(jì)算說明營業(yè)稅5%租賃收入465.57租賃收入×5%城建稅7%營業(yè)稅額32.59營業(yè)稅×7%教育費(fèi)附加3%營業(yè)稅額13.97營業(yè)稅×3%企業(yè)所得稅15%利潤總額1,447.899利潤總額×15%%5.3投資收益預(yù)預(yù)測本次測算的銷售（租租賃）面積及及車位個數(shù)均均按照70%的比例計(jì)算算。5.3.1銷售價價格預(yù)測（1）住宅銷售價格預(yù)測測因?yàn)楸卷?xiàng)目屬于舊舊改項(xiàng)目，與與周邊片區(qū)的的房地產(chǎn)市場場沒有可比性性。所以，將綜合合住宅價格走走勢和地塊的的自身?xiàng)l件進(jìn)進(jìn)行價格推導(dǎo)導(dǎo)。圖12：羅湖區(qū)20022——2005住宅均價圖圖表9：羅湖區(qū)住宅均價（單單位：元/平方米）年份2002年2003年2004年2005年售價7,4087,4947,9968,310按照趨勢預(yù)測法公公式：基期價格*（1++平均增長率率）計(jì)算期==預(yù)期價格本項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)期期（含籌備期期）為7年，所以本項(xiàng)項(xiàng)目的趨勢預(yù)預(yù)測法中采用用3.5年作為計(jì)算算指標(biāo)。根據(jù)羅湖區(qū)歷年住住宅均價算出出平均增長率率為：3%。根據(jù)趨勢預(yù)預(yù)測法推出羅羅湖區(qū)住宅均均價預(yù)期價格格為：8,310元/平平方米*（1+0.033）3.5==9,216元/平方米本項(xiàng)目開發(fā)后將徹底底改變項(xiàng)目目目前的區(qū)域環(huán)環(huán)境，使本項(xiàng)項(xiàng)目的價值大大幅提升，再再加上八卦嶺嶺片區(qū)的升級級、關(guān)內(nèi)土地地的稀缺、深深圳房地產(chǎn)市市場的持續(xù)看漲以及深圳圳城市功能的的升級，本項(xiàng)目的預(yù)預(yù)期價格會略略高于9,2216元/平方米。綜合各方面因素考考慮，本項(xiàng)目目的預(yù)期售價價能夠達(dá)到9,500元/平方米左右右。（2）商業(yè)銷售價格預(yù)預(yù)測圖13：2001——20005年商業(yè)銷售售價格根據(jù)趨勢法預(yù)測，到2008年，商業(yè)均價將達(dá)到19,666元/平方米，綜合商業(yè)風(fēng)險及本項(xiàng)目所處片區(qū)處于相對隔絕帶、商業(yè)氛圍不濃、人口規(guī)模不夠的商業(yè)條件考慮，本項(xiàng)目的商業(yè)預(yù)期價格能達(dá)到：18,000元/平方米。（3）商業(yè)租賃價格預(yù)預(yù)測根據(jù)租金與售價的的關(guān)系，采用用租金倒推法法算得商業(yè)租租金為150元/平方米·月。5.3.2銷售收收入預(yù)測綜合以上項(xiàng)目開發(fā)發(fā)方案、進(jìn)度度及市場分析析等方面，扣扣除補(bǔ)償給村村集體的面積積及分成面積積，確定項(xiàng)目目可售的建筑筑面積為333.824萬萬平方米，其其中住宅面積積為234,780平方米米，銷售均價價為9,500元/平方米，銷銷售率按100%計(jì)，銷售收收入223,041萬元；商業(yè)可可售面積為551,730平方米米，銷售均價價為18,000元/平方米，銷銷售收入為993,114萬元。5.3.3租賃收收入預(yù)測商業(yè)租賃收入綜合項(xiàng)目開發(fā)方案案及市場分析析，項(xiàng)目商業(yè)業(yè)可租賃面積積為51,730平方米米，按150元/平方米·月的租金算，商業(yè)平均均每年租賃收收入為9,311.40萬元。停車位租賃收入經(jīng)過對項(xiàng)目周邊樓樓盤停車位出出租價格調(diào)查查，建議本項(xiàng)項(xiàng)目地下停車車位出租價格格為250元/個.月車位年租賃收入：：4,300個×0.7×250元/個.月×12=9033萬元5.4投資使用計(jì)計(jì)劃及啟動資資金根據(jù)開發(fā)商提供的的資料，同時時結(jié)合項(xiàng)目開開發(fā)實(shí)際付款款情況，以及及工程進(jìn)度等等方面，確定定科學(xué)、合理理的資金使用用計(jì)劃，具體體詳見坭崗村城中中村改造項(xiàng)目目分期投資計(jì)計(jì)劃表。本項(xiàng)項(xiàng)目啟動資金金需要907798.577萬元。序號項(xiàng)目名稱表10投資計(jì)計(jì)劃(萬元)合計(jì)20062007200820092010201120121土地成本43,543.33238,0081,845.0001,845.0001,845.0002前期工程費(fèi)9,612.1002,242.8882,001.2331,759.5991,759.5991,364.311484.510.003建筑安裝工程費(fèi)164,129..2838,297.77334,171.55930,045.44530,045.44523,295.9908,273.1774公共配套設(shè)施費(fèi)500.00116.67104.1091.5391.5370.9725.205基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)11,716.3322,733.8772,439.3332,144.7992,144.7991,662.977590.586工程管理費(fèi)2,948.688688.04613.91539.78539.78418.52148.637其它費(fèi)用及不可預(yù)預(yù)見費(fèi)9,828.8992,293.4662,046.3771,799.2771,799.2771,395.088495.448期間費(fèi)用18,926.8864,416.3773,940.5663,464.7443,464.7442,686.411954.039項(xiàng)目總投資261,205..4540,251.22050,547.33846,920.44441,690.11639,449.88731,859.33510,487.0055.5項(xiàng)目財(cái)務(wù)評評價5.5.1坭崗村村城中村改造造項(xiàng)目損益評評價（見附表一）5.5.2靜態(tài)盈盈利分析與評評價預(yù)期凈利潤為1771,7022.12萬元，詳見坭坭崗村城中村村改造項(xiàng)目損損益表稅前項(xiàng)目投資利潤潤率=利潤總額/總投資額=（224,441..81/2840666.59）*100%%=79.01%稅后項(xiàng)目投資利潤潤率=稅后利潤/總投資額=（171,702..12/2840666.59）*100%%=60.44%稅后靜態(tài)投資回收收期=（累計(jì)凈現(xiàn)值出現(xiàn)現(xiàn)正值的年份份-1）+（上年累計(jì)計(jì)凈現(xiàn)值的絕絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金金流量的凈現(xiàn)現(xiàn)值）=6.22年5.5.3現(xiàn)金流流量表與動態(tài)態(tài)盈利分析對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分析評評價的主要依依據(jù)是國家計(jì)計(jì)委、建設(shè)部部頒發(fā)的《建建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價方法與與參數(shù)》，參參照我國新的的財(cái)會制度，結(jié)結(jié)合房地產(chǎn)開開發(fā)的實(shí)際情情況，計(jì)算全部投資資的經(jīng)濟(jì)效益益。由于本項(xiàng)目為租售售并舉的項(xiàng)目目，為確保財(cái)財(cái)務(wù)分析的客客觀、合理，本本報告運(yùn)用多多個評價指標(biāo)標(biāo)來進(jìn)行分析析評價，主要要評價指標(biāo)有有：財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率（FIRR）、及項(xiàng)目目動、靜態(tài)回回收期等指標(biāo)標(biāo)。評價指標(biāo)標(biāo)的計(jì)算過程程詳見全部投投資現(xiàn)金流量量表（見附表表二）。注：①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目目在整個計(jì)算算期內(nèi)各年凈凈現(xiàn)金流量現(xiàn)現(xiàn)值累計(jì)等于于零時的折現(xiàn)現(xiàn)率。反映出出項(xiàng)目所占用用資金的盈利利率，即反映映出項(xiàng)目的盈盈利能力。當(dāng)當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收收益率(本項(xiàng)目基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率為10%)時，則則認(rèn)為其盈利利能力已滿足足最低要求。結(jié)論：整理上表得得如下評價指標(biāo)標(biāo)：表11：評價指標(biāo)表評價指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率11.30%10.63%投資回收期(動態(tài)態(tài))6.81年9.44年本項(xiàng)目稅前稅后的的財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率均大于于貼現(xiàn)率10%，投資回收期期也滿足項(xiàng)目目投資經(jīng)營期期限的要求，故本項(xiàng)目在財(cái)財(cái)務(wù)上可行。6結(jié)論6.1風(fēng)險、機(jī)會會、優(yōu)勢、劣勢分析風(fēng)險機(jī)會（1）法律及政策風(fēng)險險（2）與坭崗村的合作作風(fēng)險（3）拆遷安置風(fēng)險（4）市場風(fēng)險（5）金融風(fēng)險（6）經(jīng)營管理風(fēng)險（1）關(guān)內(nèi)土地資源稀稀缺，未來關(guān)關(guān)內(nèi)可供土地地日益減少（2）深圳商品房長期期供不應(yīng)求，房房價持續(xù)看漲漲（3）片區(qū)規(guī)劃升級，經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會迅速速發(fā)展優(yōu)勢劣勢（1）規(guī)模較大（2）地處關(guān)內(nèi)黃金地地段，受關(guān)內(nèi)內(nèi)各商圈輻射射（3）有鳳凰嶺、銀湖湖、筆架山景景觀資源（1）目前的片區(qū)形象象較差（2）屬于舊改項(xiàng)目，手手續(xù)煩瑣，拆拆遷安置難度度大（3）坭崗實(shí)業(yè)將無償償從可售面積積中分出30%根據(jù)上表分析可見見，本項(xiàng)目具有較較大的市場空空間，但也具具有一定的操操作難度。因因此，本項(xiàng)目目只要能夠合合理控制風(fēng)險，就能操作成成為一個優(yōu)良良的項(xiàng)目。6.2結(jié)論綜合項(xiàng)目風(fēng)險、機(jī)機(jī)會、優(yōu)勢、劣勢、市場及財(cái)務(wù)分分析判斷：此項(xiàng)目目可行。附表附表1坭崗村城中中村改造項(xiàng)目目損益表序號項(xiàng)目名稱合計(jì)2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年1收入420,130..200.000.0065,398.22065,623.99593,143.44046,797.44547,023.22010,214.44010,214.44010,214.44010,214.44010,214.44010,214.44010,214.44010,214.44010,214.44010,214.4401.1住宅銷售收入223,041..000.000.0049,875.00049,875.00061,645.55030,822.77530,822.7750.000.000.000.000.000.000.000.000.001.2商業(yè)銷售收入93,139.2200.000.0015,523.22015,523.22031,046.44015,523.22015,523.2200.000.000.000.000.000.000.000.000.001.3商業(yè)租賃收入93,114.0000.000.000.000.000.000.000.009,311.4009,311.4009,311.4009,311.4009,311.4009,311.4009,311.4009,311.4009,311.4009,311.4001.4車位租賃收入10,836.0000.000.000.00225.75451.50451.50677.25903.00903.00903.00903.00903.00903.00903.00903.00903.00903.002總成本費(fèi)用259,409..1738,008.33250,369.88846,788.11041,361.33339,516.33332,484.11910,881.0020.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.1土地費(fèi)用43,543.33238,0080.001,845.0001,845.0000.001,845.0000.000.002.2開發(fā)建設(shè)投資215,865..850.0050,369.88844,943.11039,516.33339,516.33330,639.11910,881.0023稅金及附加24,657.4420.000.003,825.7993,837.8775,544.7332,833.8332,887.199616.67617.01561.79561.79561.79561.79561.79561.79561.79561.793.1土地增值稅1,580.9000.000.00326.99326.99463.46231.73231.730.003.2營業(yè)稅21,006.5510.000.003,269.9113,281.2004,657.1772,339.8772,351.166510.72510.72510.72510.72510.72510.72510.72510.72510.72510.723.3城建稅1,470.4660.000.00228.89229.68326.00163.79164.5835.7535.7535.7535.7535.7535.7535.7535.7535.7535.753.4教育費(fèi)附加599.550.000.000.000.0098.1098.44139.7270.2070.5315.3215.3215.3215.3215.3215.3215.3215.324利潤總額224,441..810.000.0014,784.33120,424.77548,082.33411,479.44333,254.9999,597.7339,597.3999,652.6119,652.6119,652.6119,652.6119,652.6119,652.6119,652.6119,652.6115所得稅33,661.6680.000.002,202.9333,048.9557,206.1111,726.1554,998.6331,447.8991,447.8991,447.8991,447.8991,447.8991,447.8991,447.8991,447.8991,447.8991,447.8996稅后利潤190,780..140.000.0012,581.33717,375.88040,876.2239,753.28828,256.3378,149.8448,149.5008,204.7228,204.7228,204.7228,204.7228,204.7228,204.7228,204.7228,204.7227盈余公積金19,078.0010.000.001,258.1441,737.5884,087.622975.332,825.644814.98814.95820.47820.47820.47820.47820.47820.47820.47820.478可分配利潤171,702..120.000.0011,323.22415,638.22236,788.6618,777.95525,430.7737,334.8667,334.5557,384.2557,384.2557,384.