物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)概論

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文/王荷

一向以來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)始終掩蓋在大面積虧損的陰影里，且不管其真實(shí)處境如何，但最起碼說(shuō)領(lǐng)略一個(gè)問(wèn)題:物業(yè)管理確實(shí)是微利行業(yè)，稍有閃失就會(huì)虧損。

虧損或微利帶來(lái)了一系列問(wèn)題:首先是企業(yè)的行為。由于企業(yè)的本質(zhì)是追趕利益最大化，當(dāng)不能通過(guò)正常途徑獲得資本增值的最大化時(shí)，它或者裁減對(duì)物業(yè)管理的投入，或者轉(zhuǎn)移資本到其他行業(yè):這兩種行為都會(huì)對(duì)物業(yè)管理的健康進(jìn)展造成傷害。而當(dāng)上述兩種行為暫時(shí)無(wú)法實(shí)施時(shí)，再加之對(duì)利益追求的本能，它只能變相甚至直接損害業(yè)主的權(quán)益。

對(duì)業(yè)主而言，花最少的錢(qián)享受最多最好的服務(wù)，這種心理人所共有無(wú)可厚非:也就是說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)只有隨時(shí)得志業(yè)主不斷增長(zhǎng)和變化著的需求才能達(dá)成兩者的平衡。但形成這種境界的前提是企業(yè)務(wù)必有足夠的資金支持，而這恰恰是物業(yè)管理的"軟肋'!

解脫物業(yè)管理的窘境最終還得借助資本的強(qiáng)大氣力。靠商品零售起家的沃爾瑪能位列世界資產(chǎn)之首，而直接服務(wù)于億萬(wàn)消費(fèi)者的物業(yè)管理真的就不能夠發(fā)大財(cái)嗎?筆者以為，這個(gè)答案是斷定的，但關(guān)鍵要看經(jīng)營(yíng)者的思維和魄力。譬如說(shuō)物業(yè)管理參謀接洽服務(wù)，假設(shè)只關(guān)注該項(xiàng)業(yè)務(wù)本身，會(huì)感覺(jué)這條暴利通道越來(lái)越狹窄:但變換一下角度看問(wèn)題，將參謀接洽視為物業(yè)管理教導(dǎo)培訓(xùn)的一種形式，那么視野和空間急速?gòu)V闊。這只是極簡(jiǎn)樸的內(nèi)部業(yè)務(wù)的一個(gè)例子。所以說(shuō)，物業(yè)管理完全具備成就資產(chǎn)巔峰的潛力，就看誰(shuí)來(lái)攫取和怎么挖掘了。

物業(yè)管理是一個(gè)資源的海洋，是一座儲(chǔ)滿鉆石和黃金的富礦，是阿里巴巴的山洞，是尚未開(kāi)墾的資產(chǎn)處女地，是21世紀(jì)初最有價(jià)值的投資領(lǐng)域之一:它完全可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理才智之士的資產(chǎn)理想。

物業(yè)管理作為中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一項(xiàng)產(chǎn)物，必然帶有經(jīng)營(yíng)的色調(diào)。據(jù)2022年底國(guó)家統(tǒng)計(jì)局"全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)抽樣調(diào)查各地區(qū)匯總數(shù)據(jù)'資料說(shuō)明，物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)展滯后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體進(jìn)展水平，將近99%的企業(yè)處于不贏利或虧損狀態(tài)。物業(yè)管理在經(jīng)營(yíng)上所取得的成就遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他行業(yè)。因此，務(wù)必提高對(duì)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的熟悉，并在實(shí)踐中科學(xué)對(duì)待。良好的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)，將使"保本微利'的物業(yè)管理獲取巨大的資產(chǎn)。

物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的概念

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，"經(jīng)營(yíng)'是指企業(yè)為實(shí)現(xiàn)最大限度資本增值目標(biāo)，對(duì)可以支配的資源和生產(chǎn)要素舉行籌劃和管理的行為，是自然人、法人或其他組織為取得或擴(kuò)大財(cái)產(chǎn)效益而圍繞市場(chǎng)開(kāi)展的各項(xiàng)活動(dòng)。經(jīng)營(yíng)的初級(jí)階段是產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)流通時(shí)，即開(kāi)頭商品經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)和商品經(jīng)營(yíng)都涵蓋在資本經(jīng)營(yíng)之中;資本經(jīng)營(yíng)是目前經(jīng)營(yíng)的最高級(jí)形態(tài)。資本經(jīng)營(yíng)面對(duì)的不再是單一的產(chǎn)品或者單一的商品，也不再局限于一個(gè)行業(yè)一個(gè)地區(qū)，而是把企業(yè)放到包含全體行業(yè)在內(nèi)的整個(gè)市場(chǎng)中去，以使資本最快最大增值。

物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)，就是把物業(yè)管理活動(dòng)中所能涉及到的全體社會(huì)資源和生產(chǎn)要素，包括人、財(cái)、物、有形資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等，都作為可以經(jīng)營(yíng)的價(jià)值，通過(guò)對(duì)這些價(jià)值的綜合運(yùn)營(yíng)，達(dá)成資本的最大限度增值。目前，物業(yè)管理已從產(chǎn)品(服務(wù)產(chǎn)品)經(jīng)營(yíng)階段步入商品(把物業(yè)管理作為商品出售)經(jīng)營(yíng)階段，產(chǎn)品具備了商品的屬性。21世紀(jì)以來(lái)，片面企業(yè)舉行了資本經(jīng)營(yíng)的探索，但還處在初級(jí)階段。

熟悉誤區(qū)

1、物業(yè)管理企業(yè)的熟悉誤區(qū)。物業(yè)管理從業(yè)人員的普遍熟悉是物業(yè)管理是"微利保本'的行業(yè)，既然"微利保本'，也就沒(méi)有多少經(jīng)營(yíng)可談。企業(yè)囿于服務(wù)費(fèi)收入，對(duì)經(jīng)營(yíng)采取了漠視態(tài)度，流失了經(jīng)營(yíng)的主動(dòng)性!弱化了經(jīng)營(yíng)意識(shí)，也因此沒(méi)有建立相應(yīng)的規(guī)矩，企業(yè)在處理經(jīng)營(yíng)問(wèn)題時(shí)采取的是肆意性極強(qiáng)的閱歷做法，埋下了短期行為的禍根。

2、業(yè)主的熟悉誤區(qū)。業(yè)主們一般習(xí)慣性地推定，物業(yè)管理公司既然是企業(yè)就確定要賺錢(qián)，

就會(huì)采用各種手段"剝奪'自己的利益，必將占有本屬于業(yè)主的資源，或無(wú)謂地增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)，或擾亂業(yè)主的正常工作與生活，背離物業(yè)管理的服務(wù)宗旨和目的。這種熟悉造成了一個(gè)沖突的現(xiàn)實(shí)兩個(gè)物業(yè)管理的主體因經(jīng)營(yíng)問(wèn)題而導(dǎo)致對(duì)立，加劇了行業(yè)沖突。

3、房地產(chǎn)業(yè)的熟悉誤區(qū)。物業(yè)管理是房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)行業(yè)，且在很大程度上受制于房地產(chǎn)業(yè)，使物業(yè)管理對(duì)自身的價(jià)值熟悉要附從于房地產(chǎn)的熟悉。而房地產(chǎn)業(yè)對(duì)價(jià)值的熟悉很大程度上取決于房地產(chǎn)工程的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，因此，有可能疏忽物業(yè)管理本身巨大的價(jià)值表達(dá)。

4、社會(huì)環(huán)境的熟悉誤區(qū)。例如資金方面，人們普遍認(rèn)為，物業(yè)管理是一個(gè)"無(wú)本'行業(yè)，其維持正常運(yùn)行的資金是由業(yè)主的交費(fèi)來(lái)源源