酒店管理財務(wù)酒店財務(wù)說明參照資料(葉予舜)

葉予舜二0一四年一月二十四日星期五酒店管理財務(wù) 酒店財務(wù)說明參照資料一、酒店基本設(shè)施分類1.酒店內(nèi)部區(qū)域劃分(1)客房分類：標準問、豪華房、行政房、豪華套房、行政套房、總統(tǒng)套房。數(shù)量標準參見統(tǒng)計數(shù)據(jù)(套內(nèi)使用面積)。(2)公共區(qū)域：餐飲設(shè)施、會議設(shè)施、其他設(shè)施(商務(wù)中心、健身中心、水療及桑拿、大堂、行政區(qū)、零售商店、游泳池及娛樂場所)。(3)后勤及行政辦公：后勤區(qū)、設(shè)備問、工作人員辦公區(qū)等 。(4)停車場：規(guī)劃中要求設(shè)定的停車位。2.重要指標(1)標準房間面積：標準房間的套內(nèi)使用面積。通常度假型酒店要高于普通商務(wù)酒店。參考指標范圍35-55m2,詳見統(tǒng)計數(shù)據(jù)。星級五星(m2)四星(m2)三星+有限服務(wù)(m2)標準房382822行政房433124套房796049(2)客房面積占比：客房區(qū)域面積/總建筑面積。一般來說，旅游度假類的酒店，此項指標要低于商務(wù)類酒店。參考指標范圍60%-70%(以下的計算不包含停車場面積，停車場按照規(guī)劃要求計算)(3)客房得房率：客房套內(nèi)面積/客房區(qū)域總建筑面積?？鄢膮^(qū)域主要是指電梯廳（核心筒） 走廊、布草等后臺輔助區(qū)域。 參考指標范圍 65%-75%公共區(qū)域得房率： 公共區(qū)域使用面積 /公共區(qū)域總建筑面積?？鄢膮^(qū)域主要是指走廊（一般宴會廳等客流大的區(qū)域會設(shè)置比較大的空間） 、后臺操作間（餐廳的操作間以及宴會廳的備餐間等需要較大面積） 、電梯廳等等。參考指標范圍 60%-75%后勤及行政辦公： 后勤及行政辦公面積 /總建筑面積。 參考指標范圍10%-20%平均每間房建筑面積： 總建筑面積 /房間數(shù)量。星級和標準越高的酒店該指標越高，一般度假型酒店和以商務(wù)會議為主的商務(wù)酒店指標也會較高。參考指標范圍：100-150褶/房停車場面積： 停車位毛面積 *規(guī)劃要求的數(shù)量。一般高端酒店的停車場設(shè)計會叫普通住宅和普通寫字樓更為寬闊以體現(xiàn)酒店的品質(zhì)， 有些酒店還設(shè)有地上停車位。停車位毛面積參考指標范圍：35-45nf/位房間數(shù)量： 將能夠居住的每件臥室極其配套的必要性附屬房間（洗手間、客廳等）稱作房間，一般按照標準房間面積估算房間總數(shù)量鑰匙數(shù)量： 在全部房間數(shù)量里， 根據(jù)酒店定位的標準確定套房的數(shù)量即按照客房分類計算的客房數(shù)量稱作鑰匙數(shù)量。在匡算階段酒店的客房配比無法精確計算， 一般會根據(jù)酒店房間數(shù)量完成后續(xù)的測算。酒店市場分析的常用指標入住率方法：通過比較各酒店滲透率水平確定入住率滲透率：滲透率的概念是基于“平等市場份額”的假設(shè)，即如果其他所有因素都相同， 則市場中各家酒店的客房所吸引的房晚需求量也將相同。 任何不一致都是由于某一家酒店假定所擁有的有利特征較多或較少所引起的。例如，如果一個市場有 1,000間客房，酒店 A有100間客房，則它在該市場中的平等份額是 10%。如果該酒店市場總共獲取了 250,000間房晚，按照平等市場份額假設(shè)，該酒店應(yīng)該獲得25,000房晚，而如果酒店A只獲得了20,000間房晚，那么該酒店的市場滲透率為 80%（20,000/25,000）。（1）在統(tǒng)計數(shù)據(jù)齊全的情況下， 通過將擬建酒店的分客戶市場滲透率水平與存量酒店的滲透率水平進行比較來確定擬建酒店的入住率水平。 需要取得的數(shù)據(jù)包括，競爭酒店的客房數(shù)量、入住率水平、不同客戶市場（商務(wù)、旅游團體、旅游散客、會議市場以及其他市場）的入住率水平。通過將擬建物業(yè)的各項優(yōu)劣勢與競爭酒店進行比較確定其市場滲透率水平從而確定其市場入住率。 通常情況下在匡算階段如果沒有顧問公司的協(xié)助我們很難獲得以上詳盡信息， 因此亦比較困難采用此方法進行計算。（2）在統(tǒng)計數(shù)據(jù)不齊全的情況下， 可參考同等級酒店的入住率亦可以根據(jù)擬建酒店的定位與市場平均水平進行比較確定入住率。 這里我們可以分客戶市場進行比較以確定入住率水平。市場平均入住率、客戶市場分配等市場平均指標可以通過《酒店業(yè)務(wù)統(tǒng)計年鑒》獲得。最終的入住率水平建議根據(jù)市場平均水平、 市場最佳酒店水平以及競爭最近似的酒店水平進行預(yù)測和調(diào)整。通常情況下我們獲得的數(shù)據(jù)均是目前市場狀態(tài)下的入住率水平 （當然我們也可以直接采用目前的入住率水平） ，關(guān)于擬建酒店運營穩(wěn)定年份的市場平均入住率水平我們可以通過目前的競品酒店市場對目標客源的吸引水平、 未來市場酒店客房的供應(yīng)以及未來目標客源的增長率等指標進行預(yù)測。（1）目前市場吸引力水平 =客源總數(shù)量 /總房晚數(shù)量 =客源總數(shù)量 /（當前市場平均入住率 *市場總供應(yīng)）（2）預(yù)測市場吸引力水平： 假設(shè)市場吸引力水平不變，亦可以根據(jù)市場情況進行調(diào)整。 比如預(yù)測今后的經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)或者收入水平提高以及消費習(xí)慣的改變，客戶可能會更傾向入住高端酒店，那么市場吸引力水平可以適當提高。（3）預(yù)測的市場吸引力水平 =客源總數(shù)量（可預(yù)測增長率） /總房晚數(shù)量 =客源總數(shù)量 /（待求解的市場平均入住率 *預(yù)測的市場總供應(yīng)）未來市場平均入住率 =客源總數(shù)量（可預(yù)測增長率） /（預(yù)測的市場總供應(yīng)*預(yù)測的市場吸引力水平）平均房價估計：參考市場平均水平根據(jù)標桿酒店平均房價進行調(diào)整，按照穩(wěn)定期之后 3%-5%的通貨膨脹率分年度調(diào)整房價。一般情況下，在開業(yè)初期我們會給予一個較高的折扣價格獲得較低的房價水平以吸引客源， 因此在開業(yè)期至穩(wěn)定期之間我們會設(shè)定一個相對較高的房價增長率水平， 8%-15%（根據(jù)當初的折扣價格確定） 。平均房價的概念： 是不同細分市場各種價格的平均加權(quán)， 如門市價（不打折扣的掛牌價格） 、宣傳價（對外的宣傳價格） 、協(xié)議價（對大訂單客戶的協(xié)議價格）等，如果該酒店存在免費房即按照慣例給重要客人或賭場客人的免費房那么在計不同算平均價格時要予以注意。 同時平均房價也包括了旺季和淡季的價格差異，不同我們在計算時給定的是標準房間平均房價， 因此在總收入測算時我們亦是根據(jù)總房間數(shù)量而非總鑰匙數(shù)量進行測算。 這里我們假設(shè)如果套房是 2間標準房的組成，那么其價格也是標準房間的 2倍，而真實情況是遠超過標準房倍數(shù)的房價，這也符合我們測算的相對合理保守的原則。我們在沒有顧問公司的幫助下通過公共渠道獲得的競爭酒店的房價水平需要扣除早餐費用，通常情況下將早餐費用直接計入餐飲收入。（1）在有顧問公司協(xié)助的情況下， 我們可以獲得并預(yù)計擬建酒店的客戶的需求份額， 并通以及不同客源對房價的恒收能力從而估計不同客源主體的預(yù)期平均房價， 在此基礎(chǔ)上確定其對平均房價的貢獻從而計算出預(yù)計的平均房價。（2）并不建議采用第一種方法進行計算， 這主要是因為雖然不同客源對擬建酒店的價格承受能力不同， 但是酒店在確定房價時并不能根據(jù)不同客戶的承受能力確定房價。此外，客戶的需求份額以及預(yù)期平均房價水平對于業(yè)主方來說也比較難以估計。因此，通過比較市場平均水平和標桿酒店平均房價水平進行調(diào)整而確定的平均房價反而簡單易行。三、酒店運營的指標（收入和支出）運營損益表我們根據(jù)“國際酒店統(tǒng)一會計制度（UniformSystemofAccountsforLodgingIndustry）和“中國酒店業(yè)務(wù)統(tǒng)計”編制酒店運營期間的運營損益表， 考察其收入和支出情況， 這也是目前國內(nèi)HTL和HVS等國際酒店管理顧問所使用的測算表格。

標準格式統(tǒng)計年鑒匹配的精細化格式匡算階段可使用的簡潔格式1經(jīng)營部門收入經(jīng)營部門收入經(jīng)營部門收入1-1客房收入客房收入客房收入1-2餐飲收入（食品和飲料）餐飲收入（食品和飲料）餐飲收入（食品和飲料）1-3其他運營部門收入通訊收入其他收入1-4水療及健身收入1-5小型運營部門收入1-6租金及其他收入租金及其他收入2經(jīng)營部門支出經(jīng)營部門支出經(jīng)營部門支出2-1客房支出客房支出客房支出2-2餐飲支出（食品和飲料）餐飲支出（食品和飲料）餐飲支出（食品和飲料）2-3其他小型運營部門支出通訊支出其他支出2-4水療及健身支出2-5小型運營支出2-6小型運營支出小型運營支出3未分配經(jīng)營開支未分配經(jīng)營開支未分配經(jīng)營開支3-1行政及一般開支行政及一般開支行政及一般開支3-2市場推廣及營銷市場推廣及營銷市場推廣及營銷3-3能源費能源費能源費3-4物業(yè)運營及保養(yǎng)物業(yè)運營及保養(yǎng)物業(yè)運營及保養(yǎng)4經(jīng)營毛利（GOP）=1-2-3經(jīng)營毛利（GOP）=1-2-3經(jīng)營毛利（GOP）=1-2-3

5基本管理費基本管理費基本管理費5-1獎勵金管理費獎勵金管理費獎勵金管理費5-2資本重置儲備資本重置儲備資本重置儲備5-3保險等固定費用保險保險6稅費稅費稅費6-1房J稅房J稅房J稅6-2營業(yè)稅及附加營業(yè)稅及附加營業(yè)稅及附加7EBITDA/NOI=4-5-6EBITDA/NOI=4-5-6EBITDA/NOI=4-5-68所得稅所得稅所得稅9利息利息利息10折舊攤銷折舊攤銷折舊攤銷11凈利潤=7-8-9-10凈利潤=7-8-9-10凈利潤=7-8-9-10指標解釋說明：1）客房收入：客房收入主要取決于入住率和平均房價，在此模型下的平均房價不包含實際情境中的早餐費用，要將早餐費用計入餐飲收入。2）餐飲收入：在USALI中餐飲收入除跟食物、飲料等飲食相關(guān)的收入外，還包含會議室等公共房間的租賃收入以及餐飲服務(wù)費。3）其他運營部門收入：主要是跟酒店運營相關(guān)的收入，例如高爾夫球場、SPA、停車費、健身房、商務(wù)中心、洗衣店收入等。4）租金和其他收入：商業(yè)空間的出租、代理費還有利息收入等。5）行政及一般開支：包括所有行政部門員工以及不屬于某一部門的員工薪資。因酒店的管理和運營產(chǎn)生的相關(guān)開支項目也歸屬于此類開支。 大部分行政及一般開支都是固定的。市場推廣及營銷：包含所有的廣告、銷售和促銷成本。一般情況下酒店開業(yè)前幾年的推廣及營銷費用一般較高， 而隨著酒店的運營深入此項費用一般會受到控制。能源開支：大部分費用都是固定的，受客房入住率的變化影響很小。物業(yè)運營及保養(yǎng)費用：包含那些消費而非資本化的費用，計入運營費用中。主要包含維持設(shè)施運營和預(yù)防設(shè)備損毀而進行的維修。通常情況下，隨著酒店的老化維護費用會逐步上升。當然，如果酒店的預(yù)測運營期限較長我們?yōu)榱司S持其市場競爭力還要考慮對酒店的升級和改造?；竟芾碣M和獎勵金管理費： 一般情況下酒店會聘請專業(yè)的酒店管理公司進行管理，除了獲取專業(yè)的管理經(jīng)驗外還獲取了酒店的品牌影響和渠道影響力，因此業(yè)主將要支付給酒店管理公司相應(yīng)的管理費用。其中“基本管理費”一般按照總收入的某一百分比衡量( 1-2.5%)，獎勵金管理費用通常按照經(jīng)營毛利潤的某一百分比衡量( 2-8%)以起到激勵作用。通常情況下國際高端品牌的酒店管理費用會比較高。資本重置儲備： 酒店的設(shè)置完整度對酒店的運營尤為重要因此通常情況下都會計提(一般是提前一年預(yù)留明年)對陳設(shè)、家具和設(shè)備更換的準備經(jīng)以保證酒店的高品質(zhì)運營。通常此項費用是應(yīng)該被資本化的，在匡算階段我們假設(shè)此項費用作為經(jīng)營性費用列支。參考值范圍 1%-4%，一般隨著酒店的運營時間增加此項費用會遞增。保險以及其他固定費用： 在USALI此項內(nèi)容包含相關(guān)的稅費， 而我們在測算模型中進行了區(qū)分。保險費用及其他通常按照 1%-1.5%進行估計。資本重置儲備：在 USALI中對NOI的計算是不需要扣除資本重置儲備的，而將NOI扣除資本重置儲備稱作 Adjustednetoperatingincome。但是考慮到在酒店運營當中每年都要有一定數(shù)量的損耗物品的更新而這些也是對酒店運營能力的重要考量，因此我們的 NOI即為USALI中的ANOI。固定費用前收益：一般酒店統(tǒng)計和測算業(yè)務(wù)中會計算固定費用前收益，即經(jīng)營毛利(GOP)減去基本管理費的差額。我們在計算過程中省略了此項目標值，直接用 EBITDA/NOI和凈利潤等指標考察酒店的經(jīng)營情況。EBITDA和NOI:EBITDA和NOI的區(qū)別是在于前者是包含非營業(yè)收入(如投資性收益)的利息、所得稅和折舊攤銷前利潤，而 NOI則不包含非營業(yè)收入。通常情況下 EBITDA出現(xiàn)在利潤表中，而 NOI多出現(xiàn)在運營損益表中，在單一業(yè)務(wù)下兩者可以視為同一個概念。資產(chǎn)增值或減值的準備：不出現(xiàn)在運營所以表中，而在匡算階段我們在利潤表中忽略了此項內(nèi)容。固定成本和可變成本酒店的固定成本是影響酒店前期運營收益能力的重要因素。 通常情況下， 酒店的硬件和軟件配套以及人員安排都會根據(jù)酒店最高入住率的情況進行設(shè)置。 其中利潤能源、 人員、行政等由于受固定成本的影響， 即使在酒店入住率較低的情況下也不會大幅的消減開支， 尤其是季節(jié)性較強的酒店， 通常在淡季也會維持相對穩(wěn)定的運營結(jié)構(gòu)。 這可能導(dǎo)致酒店在低入住率期間的利潤情況非正比例的小于穩(wěn)定期的利潤。在不同入住率情況下酒店的費用支出公式如下：1）部門費用支出=客房滿租時收入*固定費用比例（人工/其他）*該部門的支出收入比+客房滿租時收入*可變費用比例（人工/其他）*該部門的支出收入比*入住率2）該部門支出收入比=該部門的支出/收入。為了與統(tǒng)計標準一致同時也符合酒店運營的基本情況，對于運營項來說收入是指該部門的收入情況，對于未分配經(jīng)營開支項來講收入是指總收入。在匡算階段，我們假設(shè)酒店的所有配置標準均按照 100%滿租時進行配置。為了更接近酒店的實際支出，我們可以假設(shè)部分項目的配置標準按照90-95%的出租率進行配置，但是實際上對我們的匡算結(jié)果影響不大。各項占比情況我們可以參考“中國酒店業(yè)務(wù)統(tǒng)計”，根據(jù)2013年統(tǒng)計數(shù)據(jù)對于一些差異性情況給予以下說明：客房收入在酒店經(jīng)營中起到?jīng)Q定性作用三亞酒店主要靠客房收入，餐飲收入水平低于國內(nèi)其他城市水平，由于客房部的經(jīng)營毛利較高而餐飲部的經(jīng)營毛利較低因此也導(dǎo)致三亞酒店的經(jīng)營毛利（ 43%）高于其他城市。城市級別越低客房收入占總收入水平越低，餐飲收入逐步提高，這也導(dǎo)致三線城市的經(jīng)營毛利較低（27%）0城巾二業(yè)（五星）一線（五星）二線（五星）三線（五星）客房收入68%52%47%43%餐飲收入27%42%47%50%經(jīng)營毛利率43%37%31%27%

國際品牌酒店注重客房收入，經(jīng)營毛利高國際品牌酒店的客房收入比例高，餐飲收入比例低，經(jīng)營毛利較高，業(yè)主自行管理的經(jīng)營毛利較低。城市國際（五星）國內(nèi)（五星）自主（五星）國際（四星）國內(nèi)（四星）自主（四星）客房收入52%42%43%60%43%38%餐飲收入43%49%49%36%50%46%經(jīng)營毛利率35%33%28%32%25%21%國際酒店會降低四星級酒店的用工數(shù)量酒店實際入住客房分配的員工數(shù)量較高城巾二業(yè)（五星）一線（五星）二線（五星）三線（五星）可出租客房1.481.441.401.53實際入住客房3.042.312.733.01四星級酒店用工數(shù)量會適當降低，國際管理酒店用工數(shù)量下降明顯城市國際（五星）國內(nèi)（五星）自主（五星）國際（四星）國內(nèi)（四星）自主（四星）可出租客房1.341.601.651.031.431.54實際入住客房2.452.742.831.642.392.47注：用工類別包括全職員工、臨時員工和實習(xí)生，臨時員工和實習(xí)生數(shù)量約占20%左右。.開辦費及營運費用通常情況下， 酒店的開辦費主要指在開業(yè)籌備期間， 除固定資產(chǎn)以及購置易耗品、棉織品、服裝等開業(yè)所需物資費用外的開業(yè)前廣告、營業(yè)推廣、開業(yè)前期的人力成本、 籌備費用和培訓(xùn)費等。 將購買的家具等固定資產(chǎn)以及易耗品、 棉織品、服裝等指為營運費用， 這部分費用通常計入企業(yè)的固定資產(chǎn)進行攤銷而不計入開業(yè)費用中去。因此開辦費主要包括人工成本、 市場營銷費用和行政一般開支。 由于酒店的管理公司不同以及酒店定位不同開辦費的差異往往較大，按照 ABC管理公司的經(jīng)驗酒店開辦費通常維持在 10-12萬元/房，營運費用通常在 10-15萬元 /房的水平。根據(jù)上海景合投資管理有限公司的研究（ 2009）北京和上海國際五星級酒店的開業(yè)費遠高于二線城市的費用， 而國際五星級酒店的開辦費又高于普通高星級酒店50%以上。研究結(jié)果顯示，每間客房北京國際五星級酒店的開辦費約為17萬元人民幣， 上海約為 22萬元人民幣， 且酒店的開辦費在酒店開業(yè)前達到高峰，其中人工成本占比最大約為 45%（根據(jù)ABC經(jīng)驗人工成本也有可能達到60%，近些年酒店會所見前期的營銷和推廣費用） 。在匡算階段，我們將營運費用亦計入到開辦費中， 一方面是便于簡單計算， 另一方面也是考慮到酒店運營前幾年尚未進入穩(wěn)定階段利潤水平較低， 此種計算方法并不會影響現(xiàn)金流水平對而對利潤水平的影響也較小。.參考國內(nèi)會計準則需要說明的地方關(guān)于開