第五章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)

第五章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)

考試要求1．掌握房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)；2．熟悉新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；3．掌握房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；4．掌握存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)基本流程；5．熟悉新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)的基本流程；6．了解房源客源管理信息化；7．掌握房源發(fā)布信息化；8．熟悉網(wǎng)上門店；9．熟悉經(jīng)紀(jì)人工作輔助系統(tǒng)。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的分類一、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。

房地產(chǎn)指示居間行為是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向委托人提供房地產(chǎn)的交易信息，包括交易的數(shù)量、交易行情、交易方式等，委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)媒介居間行為是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為委托人提供訂約媒介的服務(wù)。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動實際運(yùn)作中，這兩種方式并不是完全獨(dú)立的，常常需要相互結(jié)合才能促成房地產(chǎn)交易。在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是中間人，既不能以交易雙方任何一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當(dāng)與第三人訂立合同的當(dāng)事人。因此，房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人之間的法律關(guān)系相對較復(fù)雜，

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)行房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)公平正直，不偏袒任何一方。由于法律允許房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)交易的相對兩方同時提供居間服務(wù)，并向雙方收取傭金，這實質(zhì)上就形成了由交易雙方分擔(dān)傭金的情形，這正是房地產(chǎn)居間受到個人客戶青睞的一個主要原因。目前在我國三級房地產(chǎn)市場上，面向個人客戶所開展的業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)為主。

房地產(chǎn)代理，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員以委托人名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取傭金等服務(wù)費(fèi)用的行為。根據(jù)我國法律的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能向房地產(chǎn)交易相對兩方中的一方提供代理服務(wù)，這與很多國家與地區(qū)的法律規(guī)定是一致。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)行房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)時，在合法、誠信的前提，應(yīng)當(dāng)維護(hù)委托人的最大權(quán)益。正因為代理是一種法律關(guān)系更簡單明了的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)類型，因而在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)成為最主要的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)類型。目前在中國房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)面向機(jī)構(gòu)客戶（如房地產(chǎn)開發(fā)商）所開展的業(yè)務(wù)也以房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)為主。

根據(jù)服務(wù)對象的不同，房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)可分為賣方代理和買方代理。委托人為房地產(chǎn)開發(fā)商、存量房的所有者或是出租房屋的業(yè)主的代理行為稱為賣方代理。相對應(yīng)的，接受需要購買或承租房屋的機(jī)構(gòu)或個人委托而進(jìn)行的代理行為稱為買方代理。

目前在我國賣方代理是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)最主要的代理業(yè)務(wù)，有以下三種主要類型：(1)新建商品房銷售代理

(2)房屋出租代理(3)存量房出售代理

房地產(chǎn)買方代理的委托人為需要購買或承租房屋的機(jī)構(gòu)或個人，即購房者或承租者。由于受消費(fèi)習(xí)慣、交易成本等因素的影響，目前房產(chǎn)買方代理業(yè)務(wù)的發(fā)展還不是很成熟，這方面的業(yè)務(wù)主要集中在境外公司和個人在我國境內(nèi)承租房屋的代理上。

從業(yè)務(wù)總量上看，房地產(chǎn)買方代理業(yè)務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)少賣方代理業(yè)務(wù)。

目前在我國，房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的運(yùn)作方式還比較單一。美國有以下5種主要的合同類型，根據(jù)這些不同的合同，也就形成了房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)運(yùn)作的5種方式：

(l)獨(dú)售權(quán)(ExclusiveSellingRight)合同。此合同規(guī)定，如賣主自己或通過其他經(jīng)紀(jì)人把房子賣掉了，原獨(dú)售權(quán)經(jīng)紀(jì)人仍享受請求付傭金的權(quán)利。(2)獨(dú)售權(quán)共享合同(TheSharingContractofExclusivesellingRight)。合同規(guī)定賣主和經(jīng)紀(jì)人共享房屋出售的權(quán)利，如果賣主先賣出，經(jīng)紀(jì)人無權(quán)要求傭金。

(3)開放出售權(quán)合同(TheContractofOpentoSellingRight)。賣主與多個經(jīng)紀(jì)人簽約，誰賣出誰享有傭金。(4)凈賣權(quán)合同(TheContractofSelling-out)。賣主給經(jīng)紀(jì)人一個底價，賣出超過部分歸經(jīng)紀(jì)人作傭金。

(5)聯(lián)營制(JointManagement)。由賣主與幾家經(jīng)紀(jì)公司、經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合簽約，賣出后傭金由經(jīng)紀(jì)公司、相關(guān)經(jīng)紀(jì)人分成。

從我國目前情況來看，新建商品房市場的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)基本采用代理方式，而存量房市場的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)以居間方式為主根據(jù)中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地紀(jì)人員不得招攬已由另一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獨(dú)家代理的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。推廣獨(dú)家代理方式，可以避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的惡意競爭以及不必要的重復(fù)勞動。二、新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)可以分為土地經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。我國目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要集中在新建商品房市場和存量房市場，土地市場上的務(wù)比較少。

新建商品房市場上的業(yè)務(wù)主要是新建商品房銷售與租賃代理，且大多為賣方代理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在從事此類業(yè)務(wù)時，必須在業(yè)務(wù)談判、合同簽訂以及房地產(chǎn)營銷策劃與實施等方面具備更高的專業(yè)水平。在這類業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與客戶之間的傭金結(jié)算相對較為復(fù)雜。在此類業(yè)務(wù)的運(yùn)作中需要投較大量廣告費(fèi)，售樓處及樣板房的搭建、裝修等費(fèi)用，因而，對于開展此類業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而言，變動成本比較高。

存量房市場上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)涉及面更廣，類型更為豐富。涉及存量房買賣、租賃，既有采用居間方式進(jìn)行的，也有采用代理方式進(jìn)行的。采用代理方式的存量房業(yè)務(wù)中，既有賣方代理又有買方代理業(yè)務(wù)。從客戶類型來看，存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)既有面向分散的個體客戶，也有面向機(jī)構(gòu)客戶的。存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的基本是標(biāo)的房地產(chǎn)以單宗房地產(chǎn)為主。

目前，在我國很多城市，新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)仍是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的主要業(yè)務(wù)類型，但隨著存量房市場的發(fā)展，存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)顯現(xiàn)出更快的增長勢頭。從長遠(yuǎn)來看，由于存量房交易不受土地資源有限性的限制，并且隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展而更趨活躍，因此，存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的增長空間更大，將成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的主要業(yè)務(wù)。

三、房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)交易的主要方式中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所促成的交易主要是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃。由于租賃交易的當(dāng)事人反復(fù)交易的頻率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買賣交易的頻率，在開展房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)更應(yīng)注意與客戶建立長期合作關(guān)系。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)的流程

一、存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)基本流程（一）客戶開拓目前在我國，以存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，大多采用有店鋪經(jīng)營模式，這種模式非常強(qiáng)調(diào)通過商圈經(jīng)營來開拓客戶。1．商圈經(jīng)營商圈經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)通過經(jīng)紀(jì)門店，將一個業(yè)務(wù)團(tuán)隊固定于在一個特定的客戶開發(fā)范圍內(nèi)，使之針對特定的客戶或潛在客戶提供服務(wù)，從而使公司業(yè)務(wù)組織扎根于各個區(qū)域內(nèi)，使公司的服務(wù)品質(zhì)落實于各個區(qū)域。2．客戶開發(fā)的方法(1)發(fā)放廣告宣傳單(2)駐守(3)網(wǎng)絡(luò)開發(fā)(4)電話及短信開發(fā)(5)陌生拜訪和物業(yè)拜訪(6)媒體開發(fā)(7)同行開發(fā)(8)信函開發(fā)(9)老客戶開發(fā)(10)物業(yè)公司及開發(fā)商開發(fā)(11)換名片(12)檔案資料的再開發(fā)（二）客戶接待與業(yè)務(wù)洽談1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的客戶意識(1)平等化意識。(2)珍惜常客。(3)體察客戶的希望。2．把握賣主與房主(l)資格甄別。(2)真實意愿。(3)需求內(nèi)涵。(4)判斷決策人。(5)尊重和利用顧問。

3．把握買主與租客(1)需求引導(dǎo)。(2)能力判斷。(3)了解出資人。(4)了解受益人。(5)與律師友好溝通。4.業(yè)務(wù)洽談要求（三）物業(yè)查驗1．現(xiàn)場查驗由于房屋本身的好壞是影響成交的重要因素，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場查驗后所了解的情況，向主提出一些化解房屋缺陷的建議，以利于成交。如：

(1)建議修復(fù)缺陷,如打掃、油漆、修補(bǔ)裂縫滲漏、電燈更新、暗處使用玻璃補(bǔ)光、歪斜處擺放飾品家具等。(2)留意通風(fēng)采光，空屋應(yīng)常開窗通風(fēng)，避免客戶看房時呼吸不適。

(3)建議花費(fèi)適當(dāng)?shù)某杀炯右孕拚?，甚至裝潢，提升房屋的格調(diào)。

(4)清理家具，破敗的雜物全部拋棄，體現(xiàn)家居的溫馨和主人的精神。

(5)預(yù)備贈送家具電器的清單，貴重家具如不想贈送，則宜提前搬出，免生異議，

(6)通知業(yè)主準(zhǔn)備好房地產(chǎn)權(quán)證、室內(nèi)平面圖、物業(yè)管理公約及其他文件。2．產(chǎn)權(quán)調(diào)查在核驗產(chǎn)權(quán)時需注意下列問題：(l)物業(yè)權(quán)屬的類別與范圍。(2)產(chǎn)權(quán)的完整。(3)產(chǎn)權(quán)的登記。(4)房地產(chǎn)其他權(quán)利設(shè)定情況(5)產(chǎn)權(quán)的糾紛。

（四）簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（五）信息收集與傳播房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受理委托業(yè)務(wù)后，主要應(yīng)收集三方面信息：標(biāo)的物業(yè)信息、與標(biāo)的物業(yè)相關(guān)的市場信息和委托方信息。傳播方式可以通過報紙、電視廣告、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)店鋪招貼、人員推介、網(wǎng)絡(luò)、郵發(fā)函件等方式。（六）引領(lǐng)買方（承租方）帶客戶看房，經(jīng)紀(jì)人首先要建立信心：沒有賣不掉的房子。每次看房前應(yīng)準(zhǔn)備一個專業(yè)文件夾，給客戶一個專業(yè)形象，避免攜帶私人手袋。注意安排客戶在某一較集中的時段看房，如周對間比較寬裕，可以烘托購屋氣氛，加快成交速度及提高成交價，看房路線安排上，應(yīng)先看缺點(diǎn)再看優(yōu)點(diǎn)。進(jìn)入現(xiàn)場時，隨時提醒客戶注意安全?？捶窟^程也是進(jìn)一步了解客戶的過程，注意不可用接連不斷的單方面詢問來了解客戶，這會使客戶反感而不肯說實話。（七）協(xié)助交易達(dá)成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在這一環(huán)節(jié)中的主要工作是：1.協(xié)調(diào)交易價格2.促成交易3．協(xié)助或代理客戶簽訂交易合同（八）產(chǎn)權(quán)過戶與登記（九）物業(yè)交接客戶簽訂房屋買賣合同，并已完成登記過戶手續(xù)，業(yè)主應(yīng)按合同期限規(guī)定，遷出物品、戶口，結(jié)清有關(guān)物業(yè)費(fèi)用，妥善辦理物業(yè)交接乎續(xù)。（十）傭金結(jié)算（十一）售后服務(wù)1.延伸服務(wù)2.改進(jìn)服務(wù)3.跟蹤服務(wù)二、新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)基本流程（一）項目信息開發(fā)與整合要調(diào)動房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的全體人員進(jìn)行項目信息的開發(fā)，然后由研究拓展部門負(fù)責(zé)收集、匯總并初步篩選所得到的信息，上報總經(jīng)理或?qū)ｉT的信息統(tǒng)籌部門。（二）項目研究與拓展（三）項目簽約由項目的直接操作部門具體與項目開發(fā)商進(jìn)行談判，并起草代理合同文本，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部的有關(guān)部門，如交易部門、法律顧問和高層管理人之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，并各自簽署意見。其中，應(yīng)有專門負(fù)責(zé)法律事務(wù)的部門或人員代理合同草案出具書面法律意見書，提交房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的最高決策者。最后，由最高決策者簽署與開發(fā)商達(dá)成一致的合同。

（四）項目執(zhí)行企劃（五）銷售準(zhǔn)備這一階段是對銷售資料、銷售人員、銷售現(xiàn)場的準(zhǔn)備。（六）銷售執(zhí)行（七）項目結(jié)算第三節(jié)存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)運(yùn)作網(wǎng)絡(luò)化

一、房源客源管理網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)紀(jì)人通過房源數(shù)據(jù)庫進(jìn)行查尋房源、添加房源、更新房源的業(yè)務(wù)進(jìn)展?fàn)顩r的操作，經(jīng)紀(jì)門店和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理人員通過源數(shù)據(jù)庫掌握門店、機(jī)構(gòu)內(nèi)的房源及其業(yè)務(wù)跟進(jìn)狀況，進(jìn)行房源分配、房源分統(tǒng)計等管理操作。二、房源發(fā)布網(wǎng)絡(luò)化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的房源發(fā)布也趨于信息化，通過專業(yè)網(wǎng)站、門戶網(wǎng)站、EMAIL、發(fā)布房源信息已非常普遍。目前搜房、新浪、搜狐焦點(diǎn)、安居客是房源發(fā)布的主要網(wǎng)絡(luò)渠道。另外，大型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也都建有房源發(fā)布網(wǎng)站。三維城市地圖、視頻等先進(jìn)的技術(shù)也已被用于房源信息發(fā)布當(dāng)通過三維地圖的直觀和真實再現(xiàn)房源的地理位置。通過視頻可以為房產(chǎn)消費(fèi)者全景展現(xiàn)房產(chǎn)的真實情況。

三、網(wǎng)上門店隨著存量房信息發(fā)布的網(wǎng)絡(luò)化，一些房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站和重要門戶網(wǎng)站的房地產(chǎn)頻道，也為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供了開設(shè)網(wǎng)上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的平臺，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以在這些網(wǎng)站開設(shè)個性化的網(wǎng)上店鋪，呈現(xiàn)自己的電子名片、房源信息，并通過店鋪留言和網(wǎng)民實現(xiàn)溝通。四、經(jīng)紀(jì)人工作輔助系統(tǒng)目前一些專業(yè)化的軟件為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提共了豐富的信息化輔助工具，大大方便了房地產(chǎn)紀(jì)人。此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理人員，也可以借助一些專業(yè)化的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理輔助系統(tǒng)，對門店、機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，如門店經(jīng)理通過門店管理輔助系統(tǒng)，對店源和各經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)進(jìn)展情況進(jìn)行監(jiān)控，借助系統(tǒng)的統(tǒng)計功能對門店的業(yè)務(wù)、經(jīng)營情況進(jìn)行分析，利用系統(tǒng)的業(yè)務(wù)流程管理功能進(jìn)行審批、發(fā)布指令等管理程序，通過系統(tǒng)向上級部門報告門店的相關(guān)業(yè)務(wù)、經(jīng)營信息和重要文件。一、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)房地產(chǎn)居間，它可以分為房地產(chǎn)指示居間和房地產(chǎn)媒介居間。房地產(chǎn)指示居間行為是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向委托人提供房地產(chǎn)的交易信息，包括交易的數(shù)量、交易行情、交易方式等使委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)媒介居間行為是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為委托人提供訂約媒介的服務(wù)。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動實際運(yùn)作中，這兩種方式并不是完全獨(dú)立的，常常需要相互結(jié)合才能促成房地產(chǎn)交易。

在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是中間人，既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當(dāng)與第三人訂立合同的當(dāng)事人。)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)行房地產(chǎn)居問業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)公平正直，不偏袒任何一方。

由于法律允許房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)交易的相對兩方同時提供居間服務(wù)，并向雙方收取傭金，這實貫上就形成了由交易雙方分擔(dān)傭金的情形，因此對于交易的任何一方而言，所承擔(dān)的中介成本就比委托代理方式低，這正是房地產(chǎn)居間受到人們青睞的一個主要原因。目前在我國房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所開展的業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)為主。房地產(chǎn)代理，是指以委托人名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。根據(jù)中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)行房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)時，在合法、誠信的前提下，應(yīng)當(dāng)維護(hù)委托人的最大權(quán)益。根據(jù)服務(wù)對象的不同，房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)可分為賣方代理和買方代理。目前在我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，賣方代理是最主要的代理業(yè)務(wù)，有以下三種主要類型：(1)新建商品房銷售代理，(2)房屋出租代理，(3)二手房出售代理，目前房地產(chǎn)買方代理業(yè)務(wù)的發(fā)展逐不是很成熟，這方面的業(yè)務(wù)主要集中在境外公司和個人在我國境內(nèi)承租房屋的代理上。從業(yè)務(wù)總量上看，房地產(chǎn)買方代理業(yè)務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于賣方代理業(yè)務(wù)。在美國有以下6