經(jīng)租管理培訓(xùn)課件

經(jīng)租內(nèi)業(yè)培訓(xùn)

經(jīng)租內(nèi)業(yè)培訓(xùn)

1一、概念

1、房租：是房屋價(jià)值的分期付款。2、協(xié)議房租：是出租人和承租人雙方協(xié)商議定的房租額，也稱議價(jià)房租。3、歷陳租金：以前各年度的欠租。4、本陳租金：本年度各月的欠租。5、基本租金：按照各類結(jié)構(gòu)房屋的每平方米造價(jià)及規(guī)定的比值率、稅金等計(jì)算的各項(xiàng)因素之和的租金，叫基本租金。6、追收租金：是指追收以前月份或以前年度應(yīng)收而沒收回來的租金。一、概念1、房租：是房屋價(jià)值的分期付款。27、預(yù)收租金：（也稱房屋拆除補(bǔ)償租金）是開發(fā)公司拆除直管房屋按照拆遷協(xié)議規(guī)定交納的施工期間的補(bǔ)償租金。8、超期補(bǔ)償租金：是指按拆遷協(xié)議規(guī)定施工期已過尚未竣工的房屋，住戶未進(jìn)入或開發(fā)公司由于各種原因不按合同歸還面積所造成的漏收租金。9、合同租金：指出租單位根據(jù)經(jīng)營(yíng)單位的經(jīng)濟(jì)情況雙方簽定的合同所收取的租金。10、環(huán)境租金：指商業(yè)、服務(wù)業(yè)用房，由于地理位置，交通方便，市場(chǎng)繁榮等不同條件，而加收環(huán)境租金。11、磨損租金：指工業(yè)用房，由于使用或從事酸、堿、鹽、蒸汽等化學(xué)、物理生產(chǎn)或因動(dòng)力震動(dòng)對(duì)房屋壽命有損害，而加收的修繕費(fèi)和折舊費(fèi)。7、預(yù)收租金：（也稱房屋拆除補(bǔ)償租金）是開發(fā)公3二、租金的種類：

1、工商房租金2、住宅租金3、協(xié)議租金(住宅協(xié)議、工商協(xié)議)4、陳欠租金5、追收租金6、予收租金和超期補(bǔ)償租金7、合同租金二、租金的種類：1、工商房租金4三、租金的構(gòu)成因素租金有八項(xiàng)因素構(gòu)成：1、折舊費(fèi)2、維修費(fèi)3、管理費(fèi)4、固定資產(chǎn)占用費(fèi)5、稅金6、地租7、保險(xiǎn)費(fèi)8、利潤(rùn)。三、租金的構(gòu)成因素租金有八項(xiàng)因素構(gòu)成：51、工商房租金構(gòu)成因素

四項(xiàng)因素和六項(xiàng)因素

1、工商房租金構(gòu)成因素四項(xiàng)因素和六項(xiàng)因素6

(1)四項(xiàng)因素包括：折舊費(fèi)、管理費(fèi)、修繕費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)。（對(duì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位的非經(jīng)營(yíng)用房、社會(huì)福利用房、工商用房單位承租的集體宿舍等房屋租金一律實(shí)行四項(xiàng)因素計(jì)租）(1)四項(xiàng)因素包括：折舊費(fèi)、管理費(fèi)、修繕費(fèi)7

(2)六項(xiàng)因素包括：折舊費(fèi)、管理費(fèi)、修繕費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和固定資產(chǎn)占用費(fèi)。（對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房及辦公、倉(cāng)庫(kù)、車庫(kù)等輔助用房租金一律實(shí)行六項(xiàng)因素計(jì)租）①對(duì)商業(yè)服務(wù)性用房，根據(jù)地理位置和繁華程度加收環(huán)境率（一類地區(qū)最高不超過80％；二類地區(qū)最高不超過70％；三類地區(qū)最高不超過60％；四類地區(qū)最高不超過50％）②對(duì)工業(yè)企業(yè)中有腐蝕震動(dòng)因素，對(duì)房屋使用年限有影響的，加收磨損率。（一級(jí)50％；二級(jí)25％－40％；三級(jí)10％－30％；）(2)六項(xiàng)因素包括：折舊費(fèi)、管理費(fèi)、82、住宅租金構(gòu)成因素

現(xiàn)行住宅租金構(gòu)成因素有五項(xiàng)：⑴折舊費(fèi)；⑵維修費(fèi)；⑶管理費(fèi)；⑷固定資產(chǎn)占用費(fèi)；⑸稅金。2、住宅租金構(gòu)成因素現(xiàn)行住宅租金構(gòu)成因素93、住宅租金構(gòu)成要素

（1）基本租金；（2）室內(nèi)設(shè)備差價(jià)租金；（3）樓層差價(jià)租金；（4）居室朝向差價(jià)租金；（5）地段環(huán)境差價(jià)租金。3、住宅租金構(gòu)成要素（1）基本租金；10四、租金標(biāo)準(zhǔn)

1、工商房租金標(biāo)準(zhǔn)（1）按四項(xiàng)因素計(jì)租租金標(biāo)準(zhǔn)鋼混結(jié)構(gòu)：3.23元/平方米磚混結(jié)構(gòu)：3.23元/平方米磚木結(jié)構(gòu)：2.75元/平方米（2）按六項(xiàng)因素計(jì)租租金標(biāo)準(zhǔn)鋼混結(jié)構(gòu)：5.12元/平方米磚混結(jié)構(gòu)：4.48元/平方米磚木結(jié)構(gòu)：3.48元/平方米四、租金標(biāo)準(zhǔn)1、工商房租金標(biāo)準(zhǔn)11

2、住宅租金標(biāo)準(zhǔn)

（1）成套住宅每月基本租金：1985年以前竣工交付使用的1.80元/平方米；1986—1995年底竣工交付使用的租金：2.00元/平方米；1996年以后竣工交付使用的租金：2.20元/平方米。（2）非成套住宅的每月基本租金：1985年以前竣工交付使用的1.40元/平方米；1986—1995年底竣工交付使用的為1.50元/平方米；1996年以后竣工交付使用的為1.65元/平方米。（3）簡(jiǎn)易住宅、閣樓、地下室每月基本租金：0.95元/平方米。

2、住宅租金標(biāo)準(zhǔn)12五、經(jīng)租帳目構(gòu)成

經(jīng)租帳目包括：（1）房屋租賃臺(tái)帳；（2）經(jīng)租統(tǒng)計(jì)帳；（3）預(yù)收租金帳。五、經(jīng)租帳目構(gòu)成經(jīng)租帳目包括：13

1、房屋租賃臺(tái)帳有三種（1）住宅房屋分戶明細(xì)賬；（2）工商用房租賃明細(xì)帳；（3）協(xié)議租金明細(xì)帳。（住宅協(xié)議、工商協(xié)議）。1、房屋租賃臺(tái)帳有三種14

2、經(jīng)租統(tǒng)計(jì)帳有三種：

（1）票據(jù)收發(fā)帳；（2）固定應(yīng)收總帳；（3）陳欠應(yīng)收帳。2、經(jīng)租統(tǒng)計(jì)帳有三種：15六、經(jīng)租統(tǒng)計(jì)業(yè)務(wù)流程建帳→改件→制票→記帳→報(bào)表六、經(jīng)租統(tǒng)計(jì)業(yè)務(wù)流程16（一）建帳

1、住宅房屋租賃臺(tái)帳的管理形式：按棟管理，按房管員管片裝訂成冊(cè)、統(tǒng)計(jì)、掌握、變動(dòng)固定應(yīng)收帳。2、經(jīng)租臺(tái)帳組成：有三張帳頁(yè)（1）房屋棟卡；（2）房屋分戶明細(xì)帳；（3）未收房租明細(xì)帳。（一）建帳1、住宅房屋租賃臺(tái)帳的管理形式：按棟17

3、建立經(jīng)租帳的依據(jù)：（1）產(chǎn)籍部門的《房屋接管通知書》；（2）房管員的起租報(bào)告件；（3）每戶的租金評(píng)定卡片；（4）每戶的房屋調(diào)配證。以上四項(xiàng)缺一項(xiàng)不能建帳。3、建立經(jīng)租帳的依據(jù)：18

4、建帳方法和步驟：（1）核對(duì)房屋接管通知書、評(píng)定卡片，房屋調(diào)配證姓名是否相符，間號(hào)排列有無漏串，起租日期是否相符；（2）審核計(jì)算基本租金、室內(nèi)設(shè)備差價(jià)租金、樓層差價(jià)租金、居室朝向差價(jià)租金、地段環(huán)境差價(jià)租金；（3）建帳頁(yè)：先建棟卡，后建分戶明細(xì)帳。要帳目整潔，字跡清楚，數(shù)字準(zhǔn)確，不缺項(xiàng)漏項(xiàng)，加蓋制帳人印。4、建帳方法和步驟：19（二）改件

改件方法與步驟：1、登記編號(hào)：以分公司為單位設(shè)文件受理簿，每年一月一日啟用，從一號(hào)開始按順序排列登記到年末為止。經(jīng)租內(nèi)業(yè)要把登記薄上的順序號(hào)碼準(zhǔn)確的填寫在房管員的報(bào)告件上。（二）改件改件方法與步驟：20

2、審查報(bào)告件（如何審查報(bào)告件）

（1）房管員的報(bào)告件項(xiàng)目填寫的是否完整；（2）報(bào)告件內(nèi)容是否簡(jiǎn)單明了說明問題，報(bào)告人的意圖是否明確；（3）報(bào)告件對(duì)問題的處理是否有準(zhǔn)確依據(jù)（包括附件是否完全）；（4）報(bào)告件的字跡是否工整清楚；（5）報(bào)告件要求變動(dòng)的年月日是否明確；（6）報(bào)告件對(duì)起租前租金的處理意見是否明確；（7）分公司領(lǐng)導(dǎo)審批報(bào)告件的意見是否明確；（8）房管員意見和分公司領(lǐng)導(dǎo)審批意見是否一致。2、審查報(bào)告件（如何審查報(bào)告件）21

3、改件：（改件有要求）（1）經(jīng)租內(nèi)業(yè)接到報(bào)告后，三日內(nèi)處理完；（2）改件要求做到及時(shí)、準(zhǔn)確、無誤；（3）改帳后在報(bào)告上注明改件日期，加蓋名章以示負(fù)責(zé)；（4）月末按順序號(hào)裝訂成冊(cè)，妥善保管；（5）變動(dòng)統(tǒng)計(jì)數(shù)字。3、改件：（改件有要求）22（三）制票

經(jīng)租票據(jù)全稱：吉林省地方稅務(wù)局通用機(jī)打發(fā)票

（三）制票經(jīng)租票據(jù)全稱：23（四）計(jì)帳

1、收繳新租采取反筆記帳的方法，即新租收入的不記帳，新租未收的記帳。經(jīng)租內(nèi)業(yè)對(duì)每月發(fā)生的新租未收租金依據(jù)房管員提出的未收?qǐng)?bào)告件，附房租票據(jù)發(fā)票聯(lián)和記帳聯(lián)，記載未收房租明細(xì)帳，注明年度、月份、租金額、報(bào)告件編號(hào)，增加陳欠余額，在未收票據(jù)上加蓋“未收”戳記。（四）計(jì)帳1、收繳新租采取反筆記帳的方法，24

2、本陳、陳欠租金采取正筆記帳的方法。本陳、陳欠收回，經(jīng)租內(nèi)業(yè)依據(jù)房管員收繳合計(jì)票，連同本陳、陳欠票據(jù)計(jì)賬聯(lián)，按收回票據(jù)的年度、月份、租金額，注銷未收房租明細(xì)帳，即在欠租額上加蓋經(jīng)租內(nèi)業(yè)名章，以示回收，并在欠租額欄內(nèi)注明收繳年月日，減少欠租月份和欠租額。2、本陳、陳欠租金采取正筆記帳的方法。本陳、25（五）報(bào)表

1、報(bào)表的種類主要有八種：（1）經(jīng)租狀況月報(bào)表；（2）基本租金完成情況表；（3）協(xié)議租金完成情況表；（4）基本租金收入月報(bào)表；（5）協(xié)議租金收入月報(bào)表；（6）廉租房屋租金收入報(bào)表;（7）未收租金明細(xì)表；(8)季度經(jīng)租與產(chǎn)籍面積對(duì)照表。（五）報(bào)表1、報(bào)表的種類主要有八種：262、附表（1）未安裝煤氣房屋租金統(tǒng)計(jì)表；（2）房屋出售租金統(tǒng)計(jì)表；（3）拆除房屋租金統(tǒng)計(jì)表；（4）倒危房屋租金統(tǒng)計(jì)表；（5）火燒房屋租金統(tǒng)計(jì)表；（6）工商房劃撥租金統(tǒng)計(jì)表；（7）開發(fā)公司遺留問題租金完成情況統(tǒng)計(jì)表（8）自管產(chǎn)房屋租金完成情況統(tǒng)計(jì)表2、附表273、每季度報(bào)一次統(tǒng)計(jì)分析。統(tǒng)計(jì)分析結(jié)構(gòu)：（1）指標(biāo)完成情況；（2）租率；（3）超收原因；（4）未收原因；（5）擬采取的措施：（具有可行性、參考性）；（6）提出自己的建議。3、每季度報(bào)一次統(tǒng)計(jì)分析。28七、經(jīng)租管理辦法（一）租金管理1、工商房租金管理⑴工商房租金管理（指工商企事業(yè)單位用房），以簽發(fā)《國(guó)有房產(chǎn)非住宅房屋使用證》為主要管理形式，依據(jù)吉省價(jià)房涉字[1997]62號(hào)《關(guān)于調(diào)整工商用房租金標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問題的通知》、長(zhǎng)發(fā)改審批聯(lián)字[2007]4號(hào)《關(guān)于調(diào)整工商用房（四項(xiàng)因素計(jì)租）租金標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》規(guī)定執(zhí)行。⑵工商用房租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整過程中，任何單位與個(gè)人無權(quán)緩調(diào)租金或降低調(diào)租標(biāo)準(zhǔn)。⑶對(duì)工商用房單位轉(zhuǎn)租的，要在保證基本租金收繳基礎(chǔ)上按標(biāo)準(zhǔn)加收協(xié)議租金。七、經(jīng)租管理辦法（一）租金管理29２、住宅租金管理⑴住宅房屋租金管理，以簽發(fā)《長(zhǎng)春市直管公有住房使用權(quán)證》或《國(guó)有房產(chǎn)住宅房屋使用證》為主要管理形式。依據(jù)長(zhǎng)物價(jià)[2002]69號(hào)《關(guān)于調(diào)整我市公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定執(zhí)行。⑵依據(jù)長(zhǎng)春市廉租住房政策有關(guān)規(guī)定，經(jīng)長(zhǎng)春市房改辦認(rèn)定后執(zhí)行廉租租金的，以房改辦指定起、止時(shí)間為準(zhǔn)。２、住宅租金管理303、協(xié)議租金管理協(xié)議租金包括（個(gè)體協(xié)議租金、工商協(xié)議租金）主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行管理：⑴簽訂租賃合同，按合同內(nèi)容進(jìn)行管理，個(gè)體協(xié)議租金或工商協(xié)議租金在履行期間內(nèi)，不準(zhǔn)止租，特殊情況需要止租的，必須各種手續(xù)證明齊全。⑵嚴(yán)格執(zhí)行租金標(biāo)準(zhǔn)，在保證協(xié)議租金標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，要根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況，放開租金價(jià)格，不準(zhǔn)任意降低租金標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于起租時(shí)間、起租面積，要實(shí)事求是，不準(zhǔn)弄虛作假。⑶住宅房屋出租做居住使用的，在保證基本租金外加收住宅的協(xié)議租金。加收的住宅協(xié)議租金要建立臺(tái)帳，進(jìn)入?yún)f(xié)議租金科目，不允許設(shè)帳外帳。3、協(xié)議租金管理31⑷協(xié)議租金的應(yīng)收要統(tǒng)一入帳，不準(zhǔn)長(zhǎng)年掛帳，不準(zhǔn)進(jìn)入追收或其它非租金科目。對(duì)應(yīng)收租金增減變動(dòng)要有依據(jù)，手續(xù)健全，要與簽訂的合同日期一致。⑸協(xié)議租金所簽訂的合同要實(shí)行檔案化管理，設(shè)專人負(fù)責(zé)，合同履行期限、份數(shù)、租金額要與經(jīng)租臺(tái)帳的起止租時(shí)間、經(jīng)租基數(shù)、各類報(bào)表一致。⑹協(xié)議租金止租要求:房管員要寫止租報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容要寫明止租原因、止租時(shí)間、止租金額。⑷協(xié)議租金的應(yīng)收要統(tǒng)一入帳，不準(zhǔn)長(zhǎng)年掛帳，不準(zhǔn)進(jìn)入追32４、陳欠租金的管理陳欠租金依據(jù)經(jīng)租臺(tái)帳未收記載明細(xì)，各科目陳欠租金基數(shù)要帳表相符。⑴收回陳欠租金要及時(shí)銷帳，不準(zhǔn)出現(xiàn)遺漏和差錯(cuò)。⑵陳欠租金要當(dāng)月結(jié)清，不準(zhǔn)串墊其它款項(xiàng)。⑶陳欠租金的注銷嚴(yán)格執(zhí)行長(zhǎng)房物[2012]號(hào)《陳欠租金注銷管理規(guī)定》。４、陳欠租金的管理33５、追收租金管理追收租金是追收以前月份或以前年度應(yīng)收而沒收回來的租金，由于多年來新建房屋不能按期接管，進(jìn)戶與管理不能同期進(jìn)行，協(xié)議租金起、止租變動(dòng)頻繁等原因，造成追收租金。⑴追收租金要按科目入帳，不允許串科目。⑵本月租金不允許進(jìn)追收科目。５、追收租金管理34６、預(yù)收租金管理和超期補(bǔ)償租金管理預(yù)收租金（房屋拆除補(bǔ)償租金）是開發(fā)公司拆除直管房屋按照拆遷協(xié)議規(guī)定交納的施工期間的補(bǔ)償租金。對(duì)預(yù)收租金的管理，要建立預(yù)收租金明細(xì)帳，按月結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入預(yù)收租金科目。超期補(bǔ)償租金是指按拆遷協(xié)議規(guī)定施工期已過尚未竣工的房屋，住戶未進(jìn)入或開發(fā)公司由于各種原因不按合同歸還面積所造成的漏收租金。開發(fā)公司按照拆遷協(xié)議規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)和歸還面積交納這部分補(bǔ)償租金，分公司要依據(jù)拆遷合同內(nèi)容準(zhǔn)確計(jì)算超期補(bǔ)償租金數(shù)額，向開發(fā)公司追收這部分租金，確保租金不流失。６、預(yù)收租金管理和超期補(bǔ)償租金管理35（二）經(jīng)租帳目管理經(jīng)租帳目包括：⑴房屋租賃臺(tái)帳（住宅房屋分戶明細(xì)賬、工商用房租賃明細(xì)帳、協(xié)議租金明細(xì)帳）⑵經(jīng)租統(tǒng)計(jì)帳（票據(jù)收發(fā)帳、陳欠租金應(yīng)收帳、固定應(yīng)收總帳）⑶預(yù)收租金帳。（二）經(jīng)租帳目管理經(jīng)租帳目包括：361、房屋租賃臺(tái)帳管理租賃臺(tái)帳是經(jīng)租狀況的資料，是房管部門向承租人收繳房租的依據(jù)，是房租收繳和變動(dòng)情況的記錄，是統(tǒng)計(jì)租金應(yīng)收數(shù)字的來源。它不僅反映經(jīng)租狀況和租金收入情況，也反映房屋管理的現(xiàn)地情況。凡管轄房屋必須按現(xiàn)行租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行租金評(píng)測(cè)，建立租金明細(xì)帳，確定各科目應(yīng)收租金基數(shù)。1、房屋租賃臺(tái)帳管理37⑴新接管房屋,依據(jù)資產(chǎn)部下發(fā)的起租通知單，評(píng)測(cè)租金，建立租金明細(xì)帳，核準(zhǔn)各項(xiàng)數(shù)字，進(jìn)入基數(shù)租金入帳，不準(zhǔn)設(shè)帳外帳。⑵發(fā)生業(yè)務(wù)變動(dòng)，必須認(rèn)真核對(duì)臺(tái)帳，提供準(zhǔn)確數(shù)字，追繳陳欠租金。⑶管理經(jīng)租帳的要求：項(xiàng)目完整，帳面整潔，字跡清楚，數(shù)字準(zhǔn)確，變動(dòng)及時(shí)，改帳有據(jù)，嚴(yán)格保管。⑷管理經(jīng)租帳的四不準(zhǔn):⑴新接管房屋,依據(jù)資產(chǎn)部下發(fā)的起租通知單，評(píng)測(cè)租金38①不準(zhǔn)丟失、損壞，保管要整潔；②非當(dāng)管人員，不能改動(dòng)，不得任意持出；③不得無據(jù)改帳或涂改數(shù)字；④不得隨意更換帳頁(yè)①不準(zhǔn)丟失、損壞，保管要整潔；39２、經(jīng)租統(tǒng)計(jì)帳的管理經(jīng)租統(tǒng)計(jì)是反映房屋經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)情況，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析研究的一種手段。它可以通過各種數(shù)據(jù)，反映經(jīng)租狀況、租金收繳情況。它是制定租金收繳計(jì)劃的依據(jù)，又是反映和考核計(jì)劃執(zhí)行情況的匯總。經(jīng)租統(tǒng)計(jì)帳要分科目設(shè)置，嚴(yán)格執(zhí)行帳目處理程序，各項(xiàng)數(shù)字增減變化及各科目結(jié)轉(zhuǎn)要及時(shí)、準(zhǔn)確，月末進(jìn)行核對(duì)匯總。２、經(jīng)租統(tǒng)計(jì)帳的管理40

⑴票據(jù)收發(fā)帳是經(jīng)租內(nèi)業(yè)與房管員辦理票據(jù)發(fā)放，反映租金收繳情況，返回票據(jù)的帳目，記載發(fā)出，收回，未收，返票戶數(shù)、金額、月末結(jié)轉(zhuǎn)。房管員領(lǐng)票據(jù)時(shí)，要在收發(fā)帳上加蓋房管員名章。票據(jù)收發(fā)帳管理要做到當(dāng)月發(fā)票、當(dāng)月結(jié)帳、不準(zhǔn)跨月。⑵建立分公司、房管員管片的陳欠租金應(yīng)收帳。房管員管片應(yīng)收，隨時(shí)增減變化，結(jié)清余額，分公司的應(yīng)收每月變動(dòng)一次，增減分別記載，不準(zhǔn)只增減差額。年末與租賃臺(tái)帳進(jìn)行核對(duì)。⑶固定應(yīng)收總帳，按用途、按房管員管片建立分公司的固定應(yīng)收。經(jīng)租內(nèi)業(yè)要根據(jù)變動(dòng)情況，及時(shí)的，逐項(xiàng)的記載經(jīng)租狀況增減數(shù)額。⑴票據(jù)收發(fā)帳是經(jīng)租內(nèi)業(yè)與房管員辦理票據(jù)發(fā)放，反映41３、預(yù)收租金帳管理預(yù)收租金帳，經(jīng)租內(nèi)業(yè)人員要依據(jù)月應(yīng)收，按月進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，不得長(zhǎng)期掛帳或一次結(jié)轉(zhuǎn)，入帳科目要分清基本租金和協(xié)議租金，不允許隨意串科目或挪入非租金科目。３、預(yù)收租金帳管理42三、報(bào)告件的管理 報(bào)告件是房管員和經(jīng)租內(nèi)業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系的手續(xù)，是變動(dòng)經(jīng)租臺(tái)帳的依據(jù)。1、以分公司為單位，設(shè)文件受理簿，每年一月一日啟用，從一號(hào)開始順序排列到年末為止，經(jīng)租內(nèi)業(yè)要把登記簿上順序號(hào)準(zhǔn)確的填寫在房管員的報(bào)告件上。2、經(jīng)租內(nèi)業(yè)對(duì)房管員的各類報(bào)告件要認(rèn)真審查，對(duì)不符合規(guī)定的報(bào)告件及時(shí)返還給房管員，在文件受理簿上簽字返回，避免互相扯皮。3、對(duì)于符合規(guī)定的報(bào)告件，經(jīng)租內(nèi)業(yè)接到后三日內(nèi)處理完，改件后在報(bào)告件上注明改件日期，加蓋改件人名章以示負(fù)責(zé)。4、改件要求做到及時(shí)、準(zhǔn)確、無誤。三、報(bào)告件的管理 435、正常名變報(bào)告件按公司檔案部門要求，裝訂、歸檔。6、未收租金報(bào)告件單獨(dú)裝訂，未收票據(jù)與記賬聯(lián)附后。7、其它業(yè)務(wù)報(bào)告件，月末按順序號(hào)裝訂成冊(cè)。8、各類報(bào)告件要妥善保管，以備查對(duì)，長(zhǎng)期保存，不得銷毀。5、正常名變報(bào)告件按公司檔案部門要求，裝訂、歸檔。44（四）租金票據(jù)管理

租金票據(jù)全稱為吉林省地方稅務(wù)局通用機(jī)打發(fā)票，是直管公房收租的專用票據(jù)，任何單位和個(gè)人不得轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓、代開發(fā)票。凡蓋有收訖章和收款人、制票人印的票據(jù)都是有效票據(jù)。有效票據(jù)等于現(xiàn)金，經(jīng)租內(nèi)業(yè)必須加強(qiáng)票據(jù)管理工作。（四）租金票據(jù)管理

租金票據(jù)全稱為吉林省地方稅務(wù)局451、各分公司設(shè)專人管理票據(jù)，設(shè)置發(fā)票管理登記簿，記錄發(fā)票的領(lǐng)取、使用、結(jié)存等情況，以備查錄。票據(jù)管理人員和制票人員要分開，不能由一人兼任，從領(lǐng)取票據(jù)開始到制完票據(jù)交內(nèi)業(yè)人員核對(duì)發(fā)放止，要實(shí)行簽字制度，以免責(zé)任不清。2、發(fā)票填制必須按稅務(wù)等有關(guān)部門規(guī)定及發(fā)票內(nèi)容詳細(xì)填列，如填寫錯(cuò)誤將發(fā)票一式三聯(lián)同時(shí)作廢，并加蓋作廢戳記收回保存。3、未收票據(jù)要加蓋“未收”戳記，發(fā)票聯(lián)和記賬聯(lián)同時(shí)附在未收?qǐng)?bào)告件后。4、補(bǔ)發(fā)票據(jù)必須履行審批程序。①由房管員寫出補(bǔ)發(fā)票據(jù)報(bào)告；②分公司經(jīng)理批準(zhǔn)；③國(guó)有房產(chǎn)管理部備案；④內(nèi)業(yè)依據(jù)批件補(bǔ)發(fā)；⑤票據(jù)上要加蓋補(bǔ)發(fā)印章。1、各分公司設(shè)專人管理票據(jù)，設(shè)置發(fā)票管理登記簿，記465、本陳票據(jù)、歷陳票據(jù)要加蓋“本陳”“歷陳”戳記。6、發(fā)票的存根聯(lián)要按順序編號(hào)，裝訂成冊(cè)，妥善保管。返回上級(jí)部門時(shí)，注明票據(jù)發(fā)出金額、作廢張數(shù)、以備稅務(wù)部門查閱。7、記賬聯(lián)與等額收入合計(jì)票一并裝訂，由經(jīng)租內(nèi)業(yè)負(fù)責(zé)保管，不得擅自損毀。8、發(fā)生名義變更、租金變動(dòng)時(shí)，要及時(shí)變動(dòng)發(fā)票相關(guān)項(xiàng)目。9、操作人員打印經(jīng)租票據(jù)要認(rèn)真負(fù)責(zé)，保證質(zhì)量，不準(zhǔn)漏項(xiàng)、不準(zhǔn)出現(xiàn)差錯(cuò)。10、租金票據(jù)現(xiàn)金收訖章由分公司指定專人（經(jīng)租內(nèi)業(yè)人員）負(fù)責(zé)保管，其它人員不得借用。票據(jù)必須由經(jīng)租內(nèi)業(yè)人員親自蓋章，不允許任何人替蓋，以免出現(xiàn)問題責(zé)任不清。5、本陳票據(jù)、歷陳票據(jù)要加蓋“本陳”“歷陳”戳記47（五）綜合管理系統(tǒng)的管理1、嚴(yán)禁各單位或其工作人員擅自修改系統(tǒng)數(shù)據(jù)或找軟件公司修改數(shù)據(jù)庫(kù)。2、各項(xiàng)數(shù)據(jù)的修改必須通過業(yè)務(wù)流程進(jìn)行，業(yè)務(wù)流程無法修改，必須直接修改數(shù)據(jù)庫(kù)的，按長(zhǎng)房物[2010]3號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)綜合系統(tǒng)管理的通知》規(guī)定執(zhí)行。3、操作人員必須及時(shí)錄入并核對(duì)企業(yè)綜合系統(tǒng)管理所需的各種基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以保證企業(yè)綜合管理系統(tǒng)的正常運(yùn)行。4、操作人員不得擅自泄露用戶名及密碼，并定期（建議三個(gè)月）更改密碼（密碼長(zhǎng)度不能小于6位），以保障數(shù)據(jù)的安全。5、操作人員使用企業(yè)綜合管理系統(tǒng)時(shí)，當(dāng)有事離開，要先退出應(yīng)用軟件。（五）綜合管理系統(tǒng)的管理48（六）報(bào)表管理報(bào)表是向上級(jí)機(jī)關(guān)綜合反映經(jīng)租狀況和租金收繳情況，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析的依據(jù)。經(jīng)租報(bào)表包括：月份租金收入月報(bào)表、月份基本租金完成情況表、月份協(xié)議租金完成情況表、月份經(jīng)租狀況月報(bào)表、未收租金明細(xì)表、廉租房租金收入月報(bào)表、季度經(jīng)租與產(chǎn)籍面積對(duì)照表。（六）報(bào)表管理491、各項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)匯總要嚴(yán)肅認(rèn)真，實(shí)事求是，不得欺上瞞下，隨意改動(dòng)。2、報(bào)表要求：及時(shí)、準(zhǔn)確、整潔、清楚、蓋章。3、租金結(jié)帳日期規(guī)定為每月25日前。4、報(bào)表日期規(guī)定每月28日，附表（7）（8）次月5日。4、經(jīng)租內(nèi)業(yè)人員與產(chǎn)籍人員要定期、逐棟進(jìn)行經(jīng)租與產(chǎn)籍面積對(duì)照，對(duì)于有籍未收租房屋要報(bào)明細(xì)及未收租原因。5、對(duì)于上級(jí)機(jī)關(guān)布置的其它報(bào)表，也要在規(guī)定時(shí)限內(nèi)報(bào)送。1、各項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)匯總要嚴(yán)肅認(rèn)真，實(shí)事求是，不得欺上50（七）經(jīng)租統(tǒng)計(jì)工作的幾點(diǎn)要求1、租金收繳為月收制，必須做到日清月結(jié)，任何單位和個(gè)人不得跨月結(jié)帳。2、房屋經(jīng)租管理按應(yīng)收進(jìn)行管理，任何單位或個(gè)人不得隨意減少應(yīng)收，有籍不起租或收租不入帳以及現(xiàn)地營(yíng)業(yè)帳面止租，收入掛帳外帳等現(xiàn)象，均屬違紀(jì)行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅處理。3、經(jīng)租內(nèi)業(yè)人員在報(bào)表前，必須與房管員、財(cái)務(wù)部門對(duì)帳，確保租金收入與房管員收繳金額、財(cái)務(wù)入帳金額相符。同時(shí)經(jīng)租內(nèi)業(yè)、財(cái)務(wù)科長(zhǎng)、房管員共同在《月份租金收入對(duì)帳單》上對(duì)租金收入情況簽字確認(rèn)。（七）經(jīng)租統(tǒng)計(jì)工作的幾點(diǎn)要求514、財(cái)務(wù)預(yù)收帳款科目掛帳租金，要求經(jīng)租內(nèi)業(yè)人員設(shè)預(yù)收租金明細(xì)帳，每筆收入要經(jīng)內(nèi)業(yè)人員審核確定，其它款項(xiàng)不準(zhǔn)掛預(yù)收租金科目。每月結(jié)轉(zhuǎn)的租金，應(yīng)以經(jīng)租內(nèi)業(yè)人員出據(jù)的預(yù)收租金收繳合計(jì)票為準(zhǔn)，經(jīng)租內(nèi)業(yè)人員要把好關(guān)，記好帳，每月與財(cái)務(wù)進(jìn)行核對(duì)，以免出現(xiàn)差錯(cuò)。5、統(tǒng)計(jì)工作中如出現(xiàn)疑難問題，應(yīng)及時(shí)請(qǐng)示主管部門協(xié)助解決，不得自作主張，各行其事。6、凡本辦法涉及業(yè)務(wù)人員，有違反辦法中任何條款，造成經(jīng)濟(jì)損失或不良影響的，要追究有關(guān)人員責(zé)任，并視情節(jié)輕重給予處罰。4、財(cái)務(wù)預(yù)收帳款科目掛帳租金，要求經(jīng)租內(nèi)業(yè)人員設(shè)52（八）附則１、本辦法的解釋權(quán)在長(zhǎng)春房地（集團(tuán)）有限責(zé)任公司物業(yè)總公司國(guó)有房產(chǎn)管理部。２、本辦法如與上級(jí)的有關(guān)規(guī)定相抵觸，按上級(jí)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。３、本辦法自發(fā)布之日起開始實(shí)施。以前發(fā)布的有關(guān)文件同時(shí)廢止。（八）附則53謝謝大家!謝謝大家!54演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！55經(jīng)租內(nèi)業(yè)培訓(xùn)

經(jīng)租內(nèi)業(yè)培訓(xùn)

56一、概念

1、房租：是房屋價(jià)值的分期付款。2、協(xié)議房租：是出租人和承租人雙方協(xié)商議定的房租額，也稱議價(jià)房租。3、歷陳租金：以前各年度的欠租。4、本陳租金：本年度各月的欠租。5、基本租金：按照各類結(jié)構(gòu)房屋的每平方米造價(jià)及規(guī)定的比值率、稅金等計(jì)算的各項(xiàng)因素之和的租金，叫基本租金。6、追收租金：是指追收以前月份或以前年度應(yīng)收而沒收回來的租金。一、概念1、房租：是房屋價(jià)值的分期付款。577、預(yù)收租金：（也稱房屋拆除補(bǔ)償租金）是開發(fā)公司拆除直管房屋按照拆遷協(xié)議規(guī)定交納的施工期間的補(bǔ)償租金。8、超期補(bǔ)償租金：是指按拆遷協(xié)議規(guī)定施工期已過尚未竣工的房屋，住戶未進(jìn)入或開發(fā)公司由于各種原因不按合同歸還面積所造成的漏收租金。9、合同租金：指出租單位根據(jù)經(jīng)營(yíng)單位的經(jīng)濟(jì)情況雙方簽定的合同所收取的租金。10、環(huán)境租金：指商業(yè)、服務(wù)業(yè)用房，由于地理位置，交通方便，市場(chǎng)繁榮等不同條件，而加收環(huán)境租金。11、磨損租金：指工業(yè)用房，由于使用或從事酸、堿、鹽、蒸汽等化學(xué)、物理生產(chǎn)或因動(dòng)力震動(dòng)對(duì)房屋壽命有損害，而加收的修繕費(fèi)和折舊費(fèi)。7、預(yù)收租金：（也稱房屋拆除補(bǔ)償租金）是開發(fā)公58二、租金的種類：

1、工商房租金2、住宅租金3、協(xié)議租金(住宅協(xié)議、工商協(xié)議)4、陳欠租金5、追收租金6、予收租金和超期補(bǔ)償租金7、合同租金二、租金的種類：1、工商房租金59三、租金的構(gòu)成因素租金有八項(xiàng)因素構(gòu)成：1、折舊費(fèi)2、維修費(fèi)3、管理費(fèi)4、固定資產(chǎn)占用費(fèi)5、稅金6、地租7、保險(xiǎn)費(fèi)8、利潤(rùn)。三、租金的構(gòu)成因素租金有八項(xiàng)因素構(gòu)成：601、工商房租金構(gòu)成因素

四項(xiàng)因素和六項(xiàng)因素

1、工商房租金構(gòu)成因素四項(xiàng)因素和六項(xiàng)因素61

(1)四項(xiàng)因素包括：折舊費(fèi)、管理費(fèi)、修繕費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)。（對(duì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位的非經(jīng)營(yíng)用房、社會(huì)福利用房、工商用房單位承租的集體宿舍等房屋租金一律實(shí)行四項(xiàng)因素計(jì)租）(1)四項(xiàng)因素包括：折舊費(fèi)、管理費(fèi)、修繕費(fèi)62

(2)六項(xiàng)因素包括：折舊費(fèi)、管理費(fèi)、修繕費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和固定資產(chǎn)占用費(fèi)。（對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房及辦公、倉(cāng)庫(kù)、車庫(kù)等輔助用房租金一律實(shí)行六項(xiàng)因素計(jì)租）①對(duì)商業(yè)服務(wù)性用房，根據(jù)地理位置和繁華程度加收環(huán)境率（一類地區(qū)最高不超過80％；二類地區(qū)最高不超過70％；三類地區(qū)最高不超過60％；四類地區(qū)最高不超過50％）②對(duì)工業(yè)企業(yè)中有腐蝕震動(dòng)因素，對(duì)房屋使用年限有影響的，加收磨損率。（一級(jí)50％；二級(jí)25％－40％；三級(jí)10％－30％；）(2)六項(xiàng)因素包括：折舊費(fèi)、管理費(fèi)、632、住宅租金構(gòu)成因素

現(xiàn)行住宅租金構(gòu)成因素有五項(xiàng)：⑴折舊費(fèi)；⑵維修費(fèi)；⑶管理費(fèi)；⑷固定資產(chǎn)占用費(fèi)；⑸稅金。2、住宅租金構(gòu)成因素現(xiàn)行住宅租金構(gòu)成因素643、住宅租金構(gòu)成要素

（1）基本租金；（2）室內(nèi)設(shè)備差價(jià)租金；（3）樓層差價(jià)租金；（4）居室朝向差價(jià)租金；（5）地段環(huán)境差價(jià)租金。3、住宅租金構(gòu)成要素（1）基本租金；65四、租金標(biāo)準(zhǔn)

1、工商房租金標(biāo)準(zhǔn)（1）按四項(xiàng)因素計(jì)租租金標(biāo)準(zhǔn)鋼混結(jié)構(gòu)：3.23元/平方米磚混結(jié)構(gòu)：3.23元/平方米磚木結(jié)構(gòu)：2.75元/平方米（2）按六項(xiàng)因素計(jì)租租金標(biāo)準(zhǔn)鋼混結(jié)構(gòu)：5.12元/平方米磚混結(jié)構(gòu)：4.48元/平方米磚木結(jié)構(gòu)：3.48元/平方米四、租金標(biāo)準(zhǔn)1、工商房租金標(biāo)準(zhǔn)66

2、住宅租金標(biāo)準(zhǔn)

（1）成套住宅每月基本租金：1985年以前竣工交付使用的1.80元/平方米；1986—1995年底竣工交付使用的租金：2.00元/平方米；1996年以后竣工交付使用的租金：2.20元/平方米。（2）非成套住宅的每月基本租金：1985年以前竣工交付使用的1.40元/平方米；1986—1995年底竣工交付使用的為1.50元/平方米；1996年以后竣工交付使用的為1.65元/平方米。（3）簡(jiǎn)易住宅、閣樓、地下室每月基本租金：0.95元/平方米。

2、住宅租金標(biāo)準(zhǔn)67五、經(jīng)租帳目構(gòu)成

經(jīng)租帳目包括：（1）房屋租賃臺(tái)帳；（2）經(jīng)租統(tǒng)計(jì)帳；（3）預(yù)收租金帳。五、經(jīng)租帳目構(gòu)成經(jīng)租帳目包括：68

1、房屋租賃臺(tái)帳有三種（1）住宅房屋分戶明細(xì)賬；（2）工商用房租賃明細(xì)帳；（3）協(xié)議租金明細(xì)帳。（住宅協(xié)議、工商協(xié)議）。1、房屋租賃臺(tái)帳有三種69

2、經(jīng)租統(tǒng)計(jì)帳有三種：

（1）票據(jù)收發(fā)帳；（2）固定應(yīng)收總帳；（3）陳欠應(yīng)收帳。2、經(jīng)租統(tǒng)計(jì)帳有三種：70六、經(jīng)租統(tǒng)計(jì)業(yè)務(wù)流程建帳→改件→制票→記帳→報(bào)表六、經(jīng)租統(tǒng)計(jì)業(yè)務(wù)流程71（一）建帳

1、住宅房屋租賃臺(tái)帳的管理形式：按棟管理，按房管員管片裝訂成冊(cè)、統(tǒng)計(jì)、掌握、變動(dòng)固定應(yīng)收帳。2、經(jīng)租臺(tái)帳組成：有三張帳頁(yè)（1）房屋棟卡；（2）房屋分戶明細(xì)帳；（3）未收房租明細(xì)帳。（一）建帳1、住宅房屋租賃臺(tái)帳的管理形式：按棟72

3、建立經(jīng)租帳的依據(jù)：（1）產(chǎn)籍部門的《房屋接管通知書》；（2）房管員的起租報(bào)告件；（3）每戶的租金評(píng)定卡片；（4）每戶的房屋調(diào)配證。以上四項(xiàng)缺一項(xiàng)不能建帳。3、建立經(jīng)租帳的依據(jù)：73

4、建帳方法和步驟：（1）核對(duì)房屋接管通知書、評(píng)定卡片，房屋調(diào)配證姓名是否相符，間號(hào)排列有無漏串，起租日期是否相符；（2）審核計(jì)算基本租金、室內(nèi)設(shè)備差價(jià)租金、樓層差價(jià)租金、居室朝向差價(jià)租金、地段環(huán)境差價(jià)租金；（3）建帳頁(yè)：先建棟卡，后建分戶明細(xì)帳。要帳目整潔，字跡清楚，數(shù)字準(zhǔn)確，不缺項(xiàng)漏項(xiàng)，加蓋制帳人印。4、建帳方法和步驟：74（二）改件

改件方法與步驟：1、登記編號(hào)：以分公司為單位設(shè)文件受理簿，每年一月一日啟用，從一號(hào)開始按順序排列登記到年末為止。經(jīng)租內(nèi)業(yè)要把登記薄上的順序號(hào)碼準(zhǔn)確的填寫在房管員的報(bào)告件上。（二）改件改件方法與步驟：75

2、審查報(bào)告件（如何審查報(bào)告件）

（1）房管員的報(bào)告件項(xiàng)目填寫的是否完整；（2）報(bào)告件內(nèi)容是否簡(jiǎn)單明了說明問題，報(bào)告人的意圖是否明確；（3）報(bào)告件對(duì)問題的處理是否有準(zhǔn)確依據(jù)（包括附件是否完全）；（4）報(bào)告件的字跡是否工整清楚；（5）報(bào)告件要求變動(dòng)的年月日是否明確；（6）報(bào)告件對(duì)起租前租金的處理意見是否明確；（7）分公司領(lǐng)導(dǎo)審批報(bào)告件的意見是否明確；（8）房管員意見和分公司領(lǐng)導(dǎo)審批意見是否一致。2、審查報(bào)告件（如何審查報(bào)告件）76

3、改件：（改件有要求）（1）經(jīng)租內(nèi)業(yè)接到報(bào)告后，三日內(nèi)處理完；（2）改件要求做到及時(shí)、準(zhǔn)確、無誤；（3）改帳后在報(bào)告上注明改件日期，加蓋名章以示負(fù)責(zé)；（4）月末按順序號(hào)裝訂成冊(cè)，妥善保管；（5）變動(dòng)統(tǒng)計(jì)數(shù)字。3、改件：（改件有要求）77（三）制票

經(jīng)租票據(jù)全稱：吉林省地方稅務(wù)局通用機(jī)打發(fā)票

（三）制票經(jīng)租票據(jù)全稱：78（四）計(jì)帳

1、收繳新租采取反筆記帳的方法，即新租收入的不記帳，新租未收的記帳。經(jīng)租內(nèi)業(yè)對(duì)每月發(fā)生的新租未收租金依據(jù)房管員提出的未收?qǐng)?bào)告件，附房租票據(jù)發(fā)票聯(lián)和記帳聯(lián)，記載未收房租明細(xì)帳，注明年度、月份、租金額、報(bào)告件編號(hào)，增加陳欠余額，在未收票據(jù)上加蓋“未收”戳記。（四）計(jì)帳1、收繳新租采取反筆記帳的方法，79

2、本陳、陳欠租金采取正筆記帳的方法。本陳、陳欠收回，經(jīng)租內(nèi)業(yè)依據(jù)房管員收繳合計(jì)票，連同本陳、陳欠票據(jù)計(jì)賬聯(lián)，按收回票據(jù)的年度、月份、租金額，注銷未收房租明細(xì)帳，即在欠租額上加蓋經(jīng)租內(nèi)業(yè)名章，以示回收，并在欠租額欄內(nèi)注明收繳年月日，減少欠租月份和欠租額。2、本陳、陳欠租金采取正筆記帳的方法。本陳、80（五）報(bào)表

1、報(bào)表的種類主要有八種：（1）經(jīng)租狀況月報(bào)表；（2）基本租金完成情況表；（3）協(xié)議租金完成情況表；（4）基本租金收入月報(bào)表；（5）協(xié)議租金收入月報(bào)表；（6）廉租房屋租金收入報(bào)表;（7）未收租金明細(xì)表；(8)季度經(jīng)租與產(chǎn)籍面積對(duì)照表。（五）報(bào)表1、報(bào)表的種類主要有八種：812、附表（1）未安裝煤氣房屋租金統(tǒng)計(jì)表；（2）房屋出售租金統(tǒng)計(jì)表；（3）拆除房屋租金統(tǒng)計(jì)表；（4）倒危房屋租金統(tǒng)計(jì)表；（5）火燒房屋租金統(tǒng)計(jì)表；（6）工商房劃撥租金統(tǒng)計(jì)表；（7）開發(fā)公司遺留問題租金完成情況統(tǒng)計(jì)表（8）自管產(chǎn)房屋租金完成情況統(tǒng)計(jì)表2、附表823、每季度報(bào)一次統(tǒng)計(jì)分析。統(tǒng)計(jì)分析結(jié)構(gòu)：（1）指標(biāo)完成情況；（2）租率；（3）超收原因；（4）未收原因；（5）擬采取的措施：（具有可行性、參考性）；（6）提出自己的建議。3、每季度報(bào)一次統(tǒng)計(jì)分析。83七、經(jīng)租管理辦法（一）租金管理1、工商房租金管理⑴工商房租金管理（指工商企事業(yè)單位用房），以簽發(fā)《國(guó)有房產(chǎn)非住宅房屋使用證》為主要管理形式，依據(jù)吉省價(jià)房涉字[1997]62號(hào)《關(guān)于調(diào)整工商用房租金標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問題的通知》、長(zhǎng)發(fā)改審批聯(lián)字[2007]4號(hào)《關(guān)于調(diào)整工商用房（四項(xiàng)因素計(jì)租）租金標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》規(guī)定執(zhí)行。⑵工商用房租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整過程中，任何單位與個(gè)人無權(quán)緩調(diào)租金或降低調(diào)租標(biāo)準(zhǔn)。⑶對(duì)工商用房單位轉(zhuǎn)租的，要在保證基本租金收繳基礎(chǔ)上按標(biāo)準(zhǔn)加收協(xié)議租金。七、經(jīng)租管理辦法（一）租金管理84２、住宅租金管理⑴住宅房屋租金管理，以簽發(fā)《長(zhǎng)春市直管公有住房使用權(quán)證》或《國(guó)有房產(chǎn)住宅房屋使用證》為主要管理形式。依據(jù)長(zhǎng)物價(jià)[2002]69號(hào)《關(guān)于調(diào)整我市公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定執(zhí)行。⑵依據(jù)長(zhǎng)春市廉租住房政策有關(guān)規(guī)定，經(jīng)長(zhǎng)春市房改辦認(rèn)定后執(zhí)行廉租租金的，以房改辦指定起、止時(shí)間為準(zhǔn)。２、住宅租金管理853、協(xié)議租金管理協(xié)議租金包括（個(gè)體協(xié)議租金、工商協(xié)議租金）主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行管理：⑴簽訂租賃合同，按合同內(nèi)容進(jìn)行管理，個(gè)體協(xié)議租金或工商協(xié)議租金在履行期間內(nèi)，不準(zhǔn)止租，特殊情況需要止租的，必須各種手續(xù)證明齊全。⑵嚴(yán)格執(zhí)行租金標(biāo)準(zhǔn)，在保證協(xié)議租金標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，要根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況，放開租金價(jià)格，不準(zhǔn)任意降低租金標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于起租時(shí)間、起租面積，要實(shí)事求是，不準(zhǔn)弄虛作假。⑶住宅房屋出租做居住使用的，在保證基本租金外加收住宅的協(xié)議租金。加收的住宅協(xié)議租金要建立臺(tái)帳，進(jìn)入?yún)f(xié)議租金科目，不允許設(shè)帳外帳。3、協(xié)議租金管理86⑷協(xié)議租金的應(yīng)收要統(tǒng)一入帳，不準(zhǔn)長(zhǎng)年掛帳，不準(zhǔn)進(jìn)入追收或其它非租金科目。對(duì)應(yīng)收租金增減變動(dòng)要有依據(jù)，手續(xù)健全，要與簽訂的合同日期一致。⑸協(xié)議租金所簽訂的合同要實(shí)行檔案化管理，設(shè)專人負(fù)責(zé)，合同履行期限、份數(shù)、租金額要與經(jīng)租臺(tái)帳的起止租時(shí)間、經(jīng)租基數(shù)、各類報(bào)表一致。⑹協(xié)議租金止租要求:房管員要寫止租報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容要寫明止租原因、止租時(shí)間、止租金額。⑷協(xié)議租金的應(yīng)收要統(tǒng)一入帳，不準(zhǔn)長(zhǎng)年掛帳，不準(zhǔn)進(jìn)入追87４、陳欠租金的管理陳欠租金依據(jù)經(jīng)租臺(tái)帳未收記載明細(xì)，各科目陳欠租金基數(shù)要帳表相符。⑴收回陳欠租金要及時(shí)銷帳，不準(zhǔn)出現(xiàn)遺漏和差錯(cuò)。⑵陳欠租金要當(dāng)月結(jié)清，不準(zhǔn)串墊其它款項(xiàng)。⑶陳欠租金的注銷嚴(yán)格執(zhí)行長(zhǎng)房物[2012]號(hào)《陳欠租金注銷管理規(guī)定》。４、陳欠租金的管理88５、追收租金管理追收租金是追收以前月份或以前年度應(yīng)收而沒收回來的租金，由于多年來新建房屋不能按期接管，進(jìn)戶與管理不能同期進(jìn)行，協(xié)議租金起、止租變動(dòng)頻繁等原因，造成追收租金。⑴追收租金要按科目入帳，不允許串科目。⑵本月租金不允許進(jìn)追收科目。５、追收租金管理89６、預(yù)收租金管理和超期補(bǔ)償租金管理預(yù)收租金（房屋拆除補(bǔ)償租金）是開發(fā)公司拆除直管房屋按照拆遷協(xié)議規(guī)定交納的施工期間的補(bǔ)償租金。對(duì)預(yù)收租金的管理，要建立預(yù)收租金明細(xì)帳，按月結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入預(yù)收租金科目。超期補(bǔ)償租金是指按拆遷協(xié)議規(guī)定施工期已過尚未竣工的房屋，住戶未進(jìn)入或開發(fā)公司由于各種原因不按合同歸還面積所造成的漏收租金。開發(fā)公司按照拆遷協(xié)議規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)和歸還面積交納這部分補(bǔ)償租金，分公司要依據(jù)拆遷合同內(nèi)容準(zhǔn)確計(jì)算超期補(bǔ)償租金數(shù)額，向開發(fā)公司追收這部分租金，確保租金不流失。６、預(yù)收租金管理和超期補(bǔ)償租金管理90（二）經(jīng)租帳目管理經(jīng)租帳目包括：⑴房屋租賃臺(tái)帳（住宅房屋分戶明細(xì)賬、工商用房租賃明細(xì)帳、協(xié)議租金明細(xì)帳）⑵經(jīng)租統(tǒng)計(jì)帳（票據(jù)收發(fā)帳、陳欠租金應(yīng)收帳、固定應(yīng)收總帳）⑶預(yù)收租金帳。（二）經(jīng)租帳目管理經(jīng)租帳目包括：911、房屋租賃臺(tái)帳管理租賃臺(tái)帳是經(jīng)租狀況的資料，是房管部門向承租人收繳房租的依據(jù)，是房租收繳和變動(dòng)情況的記錄，是統(tǒng)計(jì)租金應(yīng)收數(shù)字的來源。它不僅反映經(jīng)租狀況和租金收入情況，也反映房屋管理的現(xiàn)地情況。凡管轄房屋必須按現(xiàn)行租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行租金評(píng)測(cè)，建立租金明細(xì)帳，確定各科目應(yīng)收租金基數(shù)。1、房屋租賃臺(tái)帳管理92⑴新接管房屋,依據(jù)資產(chǎn)部下發(fā)的起租通知單，評(píng)測(cè)租金，建立租金明細(xì)帳，核準(zhǔn)各項(xiàng)數(shù)字，進(jìn)入基數(shù)租金入帳，不準(zhǔn)設(shè)帳外帳。⑵發(fā)生業(yè)務(wù)變動(dòng)，必須認(rèn)真核對(duì)臺(tái)帳，提供準(zhǔn)確數(shù)字，追繳陳欠租金。⑶管理經(jīng)租帳的要求：項(xiàng)目完整，帳面整潔，字跡清楚，數(shù)字準(zhǔn)確，變動(dòng)及時(shí)，改帳有據(jù)，嚴(yán)格保管。⑷管理經(jīng)租帳的四不準(zhǔn):⑴新接管房屋,依據(jù)資產(chǎn)部下發(fā)的起租通知單，評(píng)測(cè)租金93①不準(zhǔn)丟失、損壞，保管要整潔；②非當(dāng)管人員，不能改動(dòng)，不得任意持出；③不得無據(jù)改帳或涂改數(shù)字；④不得隨意更換帳頁(yè)①不準(zhǔn)丟失、損壞，保管要整潔；94２、經(jīng)租統(tǒng)計(jì)帳的管理經(jīng)租統(tǒng)計(jì)是反映房屋經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)情況，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析研究的一種手段。它可以通過各種數(shù)據(jù)，反映經(jīng)租狀況、租金收繳情況。它是制定租金收繳計(jì)劃的依據(jù)，又是反映和考核計(jì)劃執(zhí)行情況的匯總。經(jīng)租統(tǒng)計(jì)帳要分科目設(shè)置，嚴(yán)格執(zhí)行帳目處理程序，各項(xiàng)數(shù)字增減變化及各科目結(jié)轉(zhuǎn)要及時(shí)、準(zhǔn)確，月末進(jìn)行核對(duì)匯總。２、經(jīng)租統(tǒng)計(jì)帳的管理95

⑴票據(jù)收發(fā)帳是經(jīng)租內(nèi)業(yè)與房管員辦理票據(jù)發(fā)放，反映租金收繳情況，返回票據(jù)的帳目，記載發(fā)出，收回，未收，返票戶數(shù)、金額、月末結(jié)轉(zhuǎn)。房管員領(lǐng)票據(jù)時(shí)，要在收發(fā)帳上加蓋房管員名章。票據(jù)收發(fā)帳管理要做到當(dāng)月發(fā)票、當(dāng)月結(jié)帳、不準(zhǔn)跨月。⑵建立分公司、房管員管片的陳欠租金應(yīng)收帳。房管員管片應(yīng)收，隨時(shí)增減變化，結(jié)清余額，分公司的應(yīng)收每月變動(dòng)一次，增減分別記載，不準(zhǔn)只增減差額。年末與租賃臺(tái)帳進(jìn)行核對(duì)。⑶固定應(yīng)收總帳，按用途、按房管員管片建立分公司的固定應(yīng)收。經(jīng)租內(nèi)業(yè)要根據(jù)變動(dòng)情況，及時(shí)的，逐項(xiàng)的記載經(jīng)租狀況增減數(shù)額。⑴票據(jù)收發(fā)帳是經(jīng)租內(nèi)業(yè)與房管員辦理票據(jù)發(fā)放，反映96３、預(yù)收租金帳管理預(yù)收租金帳，經(jīng)租內(nèi)業(yè)人員要依據(jù)月應(yīng)收，按月進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，不得長(zhǎng)期掛帳或一次結(jié)轉(zhuǎn)，入帳科目要分清基本租金和協(xié)議租金，不允許隨意串科目或挪入非租金科目。３、預(yù)收租金帳管理97三、報(bào)告件的管理 報(bào)告件是房管員和經(jīng)租內(nèi)業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系的手續(xù)，是變動(dòng)經(jīng)租臺(tái)帳的依據(jù)。1、以分公司為單位，設(shè)文件受理簿，每年一月一日啟用，從一號(hào)開始順序排列到年末為止，經(jīng)租內(nèi)業(yè)要把登記簿上順序號(hào)準(zhǔn)確的填寫在房管員的報(bào)告件上。2、經(jīng)租內(nèi)業(yè)對(duì)房管員的各類報(bào)告件要認(rèn)真審查，對(duì)不符合規(guī)定的報(bào)告件及時(shí)返還給房管員，在文件受理簿上簽字返回，避免互相扯皮。3、對(duì)于符合規(guī)定的報(bào)告件，經(jīng)租內(nèi)業(yè)接到后三日內(nèi)處理完，改件后在報(bào)告件上注明改件日期，加蓋改件人名章以示負(fù)責(zé)。4、改件要求做到及時(shí)、準(zhǔn)確、無誤。三、報(bào)告件的管理 985、正常名變報(bào)告件按公司檔案部門要求，裝訂、歸檔。6、未收租金報(bào)告件單獨(dú)裝訂，未收票據(jù)與記賬聯(lián)附后。7、其它業(yè)務(wù)報(bào)告件，月末按順序號(hào)裝訂成冊(cè)。8、各類報(bào)告件要妥善保管，以備查對(duì)，長(zhǎng)期保存，不得銷毀。5、正常名變報(bào)告件按公司檔案部門要求，裝訂、歸檔。99（四）租金票據(jù)管理

租金票據(jù)全稱為吉林省地方稅務(wù)局通用機(jī)打發(fā)票，是直管公房收租的專用票據(jù)，任何單位和個(gè)人不得轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓、代開發(fā)票。凡蓋有收訖章和收款人、制票人印的票據(jù)都是有效票據(jù)。有效票據(jù)等于現(xiàn)金，經(jīng)租內(nèi)業(yè)必須加強(qiáng)票據(jù)管理工作。（四）租金票據(jù)管理

租金票據(jù)全稱為吉林省地方稅務(wù)局1001、各分公司設(shè)專人管理票據(jù)，設(shè)置發(fā)票管理登記簿，記錄發(fā)票的領(lǐng)取、使用、結(jié)存等情況，以備查錄。票據(jù)管理人員和制票人員要分開，不能由一人兼任，從領(lǐng)取票據(jù)開始到制完票據(jù)交內(nèi)業(yè)人員核對(duì)發(fā)放止，要實(shí)行簽字制度，以免