青年公寓專題調(diào)查分析研究報(bào)告(版)課件

青年公寓專題調(diào)查分析研究報(bào)告青年公寓專題調(diào)查分析研究報(bào)告2報(bào)告目錄：案例研究1發(fā)展背景3案例啟示2報(bào)告目錄：案例研究1發(fā)展背景3案例啟示全國(guó)租賃市場(chǎng)：租賃市場(chǎng)火爆，一二線城市租賃需求旺盛中國(guó)流動(dòng)人口超過(guò)2億，青年人占絕對(duì)比例，且他們的需求以租賃為主；簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)表明目前有超過(guò)1.3億青年人通過(guò)租房解決居住問(wèn)題，這部分市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)4000億。從全國(guó)主要城市來(lái)看，2015年北京平均每日有9.1萬(wàn)人尋找整租房，平均每日有3.7萬(wàn)人尋找合租房，租賃市場(chǎng)火爆；萬(wàn)人萬(wàn)人數(shù)據(jù)來(lái)源：趕集網(wǎng)《2015年租房市場(chǎng)報(bào)告》全國(guó)租賃市場(chǎng)：租賃市場(chǎng)火爆，一二線城市租賃需求旺盛中國(guó)流動(dòng)人租賃客戶：租客年齡主要集中在20－29歲，以青年群體為主在租房客群中，20－29歲之間的租房族占比最大，達(dá)到77%，35歲以上仍在租房的僅占8%。年輕人，特別是青年白領(lǐng)，在外工作租房已經(jīng)成為主流想象，這與年輕人收入水平不高、房?jī)r(jià)超出其承受能力等原因密不可分。在租房族中，約有57％的人正在為買房而努力。數(shù)據(jù)來(lái)源：趕集網(wǎng)《2015年租房市場(chǎng)報(bào)告》租賃客戶：租客年齡主要集中在20－29歲，以青年群體為主在租青年群體消費(fèi)特征：務(wù)實(shí)理性、個(gè)性張揚(yáng)、重視感情交流務(wù)實(shí)且理性者！1購(gòu)買商品時(shí)最看重質(zhì)量、價(jià)格、品牌等強(qiáng)調(diào)個(gè)性、拒絕被復(fù)制！2標(biāo)榜個(gè)性、自我和獨(dú)立，喜歡新鮮事物，注重感受及體驗(yàn)；討厭撞衫、討厭人云亦云，討厭被復(fù)制、討厭追隨具有很強(qiáng)群體意識(shí)！3具有很強(qiáng)群體意識(shí)，擁有自己的“圈子”，重視朋友情誼，樂(lè)于分享青年群體消費(fèi)特征：務(wù)實(shí)理性、個(gè)性張揚(yáng)、重視感情交流務(wù)實(shí)且理性客戶需求1：近六成青年白領(lǐng)傾向整租方式，59％的租客希望按月支付租金從租房形式來(lái)看：整租自由、合租省錢，這兩種不同的租房方式各有利弊；而青年白領(lǐng)追求品質(zhì)生活與獨(dú)立的空間，58%的人會(huì)選擇整租，產(chǎn)品形式則最好是一居室或者小兩居從租金繳納方式來(lái)看：59％的被調(diào)查者希望按月支付租金，因?yàn)橄窦靖?、半年付等支付方式，一次性的大額租房款的支付會(huì)讓這些青年群體當(dāng)月的生活捉衿見(jiàn)肘數(shù)據(jù)來(lái)源：《智聯(lián)招聘白領(lǐng)“房事”指數(shù)調(diào)研報(bào)告》客戶需求1：近六成青年白領(lǐng)傾向整租方式，59％的租客希望按月客戶需求2：52％的青年白領(lǐng)通勤時(shí)間要控制在半小時(shí)以內(nèi)，交通、價(jià)格、內(nèi)部裝修為其租房重要考慮因素從通勤時(shí)間來(lái)看：52%的白領(lǐng)通勤時(shí)間在半小時(shí)以內(nèi)，其中45%的白領(lǐng)通勤時(shí)間為10分鐘-半小時(shí)，7%在10分鐘以內(nèi)；從租房關(guān)注因素來(lái)看：73%的租客認(rèn)為交通便利性是租房時(shí)首要考慮的問(wèn)題；67%的租客首要考慮租金價(jià)格的高低；34％的租客首要考慮房屋內(nèi)部裝修情況；購(gòu)物方便與否、小區(qū)環(huán)境、房子質(zhì)量等相關(guān)配套設(shè)施被考慮的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于前兩者數(shù)據(jù)來(lái)源：《智聯(lián)招聘白領(lǐng)“房事”指數(shù)調(diào)研報(bào)告》客戶需求2：52％的青年白領(lǐng)通勤時(shí)間要控制在半小時(shí)以內(nèi)，交通市場(chǎng)供應(yīng)1：租賃市場(chǎng)碎片化分布，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室、三室為主，一室產(chǎn)品供不應(yīng)求，市場(chǎng)供應(yīng)與租客需求不對(duì)位（以濟(jì)南為例）戶型供應(yīng)：濟(jì)南租房市場(chǎng)主要集中在住宅里，分布比較散；戶型供應(yīng)以二室和三室為主，一室比較稀缺；就南部這個(gè)區(qū)域來(lái)看，供房536套，其中一室供應(yīng)占比13%，二室供應(yīng)占比52％，三室供應(yīng)在29％，四室及以上占比6％，這個(gè)比例也基本可以代表濟(jì)南市的情況了。

——寓來(lái)寓美房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一室供需：每天接待十幾個(gè)客戶,80%以上要求找一室戶或小兩室，三天成交3套，這些人多是工作多年的單身或是小兩口?？捶康娜颂嗔?，小戶型的供應(yīng)根本供不上；從濟(jì)南整體來(lái)看，一室的戶型供應(yīng)占比也就在12％左右，一室戶型的供需比在1:8到1:10，也就是說(shuō)，10套小戶型房子至少有80人在搶。

——21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人1：8一室供應(yīng)一室需求:市場(chǎng)供應(yīng)1：租賃市場(chǎng)碎片化分布，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室、三室為主，一市場(chǎng)供應(yīng)2：產(chǎn)品參差不齊，缺乏規(guī)范化管理，房租上漲快，租客整體滿意度不高租金上漲較快，承租人反應(yīng)強(qiáng)烈租賃關(guān)系不穩(wěn)定，糾紛頻發(fā)租賃產(chǎn)品參差不齊，配套、服務(wù)不完善缺乏專業(yè)、規(guī)范的中介服務(wù)體系出租住房缺乏專業(yè)管理，存在隱患我2010年畢業(yè)來(lái)的濟(jì)南，與同事在歷山路租了一套三室的房子，當(dāng)時(shí)房租是每月1700元，現(xiàn)在漲到了每月3000元，四年漲幅達(dá)76%，房租漲的讓我心驚肉跳，每月的租金都趕上還房貸了。

——濟(jì)南白領(lǐng)王巖數(shù)據(jù)來(lái)源：趕集網(wǎng)《2013年租房市場(chǎng)報(bào)告》市場(chǎng)供應(yīng)2：產(chǎn)品參差不齊，缺乏規(guī)范化管理，房租上漲快，租客整租賃價(jià)格交通配套產(chǎn)品戶型租客敏感點(diǎn)公共服務(wù)租金穩(wěn)定居住舒服生活便利工作方便發(fā)展機(jī)會(huì)：市場(chǎng)供應(yīng)與租客需求不對(duì)位，租賃市場(chǎng)存在升級(jí)改造空間市場(chǎng)供應(yīng)租賃價(jià)格交通配套產(chǎn)品戶型公共服務(wù)隨意上漲一室稀缺參差不齊缺乏管理分布散碎VS長(zhǎng)租服務(wù)式公寓租賃價(jià)格交通配套產(chǎn)品戶型租客公共服務(wù)租金穩(wěn)定居住舒服生活便利2案例研究1發(fā)展背景3案例啟示2案例研究1發(fā)展背景3案例啟示集中式長(zhǎng)租公寓YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門萬(wàn)匯樓自如寓·····分散式長(zhǎng)租公寓優(yōu)客逸家蘑菇公寓青客公寓自如友家······集中式長(zhǎng)租公寓：整棟物業(yè)由運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)一裝修運(yùn)營(yíng)管理，運(yùn)營(yíng)商但當(dāng)?shù)母嗟氖嵌繓|的角色。分散式長(zhǎng)租公寓：物業(yè)零散分布，但由運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)一裝修并運(yùn)營(yíng)管理，運(yùn)營(yíng)商擔(dān)當(dāng)?shù)母嗟氖侵修D(zhuǎn)平臺(tái)的角色。集中式長(zhǎng)租公寓分散式長(zhǎng)租公寓集中式長(zhǎng)租公寓：整棟物業(yè)由運(yùn)營(yíng)商YOU+國(guó)際青年公寓：雷軍投資的互聯(lián)網(wǎng)思維下一夜爆紅的長(zhǎng)租服務(wù)式公寓發(fā)展歷程：首家YOU＋公寓位于廣州海珠區(qū)鳳凰街道，是創(chuàng)始人劉洋、劉昕整租高露潔廠房改造的公寓，2012.06對(duì)外營(yíng)業(yè)，133間客房全部入??；2013.06接受第一筆天使投資；2013.12白云新市店開(kāi)業(yè)；2014.06車庫(kù)咖啡創(chuàng)始人蘇菂加入；2014.08雷軍A輪1億元順為資本領(lǐng)投、策源跟投；2014年10個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)開(kāi)業(yè)2個(gè)，房源約1300套；2015年計(jì)劃2萬(wàn)套，2016年目標(biāo)10萬(wàn)套，主攻4個(gè)一線城市；互聯(lián)網(wǎng)思維下的反互聯(lián)網(wǎng)模式：將線上社交潮流，轉(zhuǎn)移到線下，鎖定青年剛需市場(chǎng)，以增強(qiáng)客戶粘性為原則，搭建社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，為在外漂泊的年輕人打造一個(gè)家。未來(lái)籌劃產(chǎn)品線：u+國(guó)際創(chuàng)業(yè)社區(qū)，在國(guó)際青年公寓的基礎(chǔ)上，給年輕創(chuàng)業(yè)者提供租金低廉的辦公空間，邀請(qǐng)成功的創(chuàng)業(yè)者或風(fēng)投來(lái)交流，甚至嫁接資本轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目，形成創(chuàng)業(yè)孵化基地。YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓YOU+國(guó)際青年公寓：雷軍投資的互聯(lián)網(wǎng)思維下一夜爆紅的長(zhǎng)租服YOU+國(guó)際青年公寓：主打社交，不僅滿足租客的居住需求，也滿足他們的社會(huì)需求和尊重需求010203定位初上班的年輕人，主打大城市租賃市場(chǎng)中的合租群體。存在三不租客群每月都有豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，五同活動(dòng)、節(jié)日聚會(huì)，生日聚會(huì)，每天都有創(chuàng)業(yè)者聚會(huì)產(chǎn)品配套客戶定位平臺(tái)服務(wù)長(zhǎng)租公寓+社區(qū)服務(wù)，平臺(tái)價(jià)值>物業(yè)價(jià)值：YOU+先整租物業(yè)，再統(tǒng)一改裝成集中式公寓，統(tǒng)一招租，運(yùn)營(yíng)，管理，以公寓為載體，以年輕人聚集的社交平臺(tái)為核心，打造有溫度的社區(qū)。不僅滿足租客的住家需求，更滿足了他們的社會(huì)需求（歸屬感）和尊重需求（圈子認(rèn)同）租房服務(wù)社交平臺(tái)圈子在公寓樓一層配公共娛樂(lè)設(shè)施，健身房、臺(tái)球室、吧臺(tái)、書(shū)架、游戲機(jī)等；室內(nèi)有獨(dú)衛(wèi)，樓內(nèi)有公共廚房及食堂，為租客社交提供平臺(tái)YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓YOU+國(guó)際青年公寓：主打社交，不僅滿足租客的居住需求，也滿清晰的客戶定位YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓清晰的客戶定位YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯完善的公共配套完善的公共配套大樓1層設(shè)計(jì)300平米的公共空間，作為社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所：有臺(tái)球、健身房和小酒吧，還有80寸投影的電視的影視廳，同時(shí)配有公共廚房，同時(shí)提供食堂，提供午晚餐，一餐10多塊；新奇而趣味的功能設(shè)計(jì)隱藏在垃圾桶蓋內(nèi)側(cè)的大門刷卡器消防栓里的刷卡器需要拉動(dòng)彈珠機(jī)拉桿才能開(kāi)門的機(jī)關(guān)三色踏板組成的密碼器等為年輕人的生活增加樂(lè)趣，又增強(qiáng)了社區(qū)安全酒吧健身房臺(tái)球公共廚房YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓完善的公共配套完善的公共配套新奇而趣味的功能設(shè)計(jì)酒吧健身房臺(tái)多樣的交流平臺(tái)服務(wù)，為“家友”打造一個(gè)“有溫度”的“家”豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)：每月都有，五同活動(dòng)（同星座，同樓層，同鄉(xiāng)，同愛(ài)好，同專業(yè)）節(jié)日聚會(huì)，生日聚會(huì)等）每天都有創(chuàng)業(yè)者聚會(huì)（20-30%家友為創(chuàng)業(yè)者），為家友提供一個(gè)“家”的環(huán)境和平臺(tái)；萬(wàn)圣節(jié)生日party創(chuàng)業(yè)者聚會(huì)YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓多樣的交流平臺(tái)服務(wù)，為“家友”打造一個(gè)“有溫度”的“家”豐富YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓新派公寓：類REITS模式下，購(gòu)買整棟物業(yè)打造的中高端長(zhǎng)租品牌公寓新派公寓（CYPA:ChinaYoungProfessionalsApartments）發(fā)展歷程：2012.5年于北京成立新派公寓經(jīng)營(yíng)管理公司，同時(shí)賽富投資基金對(duì)新派公寓進(jìn)行戰(zhàn)略投資。2013.05，北京市新派公寓紫禁城店開(kāi)業(yè)，2013.08，北京CBD店開(kāi)業(yè)，目前上海、深圳、廣州店在建中。CBD店共111套房（戶型從15－140㎡不等，共14種戶型）、紫禁城店44套房，每套房月租均價(jià)5000~9000元，目前全部住滿。產(chǎn)品：租金3000~5000元為“新派Star”、5000~6000元“新派”、7500元“新派Premium”居住理念：

Lifestyle（新生活方式）、Home（新的家）、Community（年輕人的社區(qū)）YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓新派公寓：類REITS模式下，購(gòu)買整棟物業(yè)打造的中高端長(zhǎng)租品金融利用REITs房地產(chǎn)信托投資基金方式解決連鎖經(jīng)營(yíng)中“高物業(yè)成本、低經(jīng)營(yíng)收入、難以快速規(guī)?；钡膯?wèn)題服務(wù)租房管理+租客社交+租客線下活動(dòng)組織，4S服務(wù)等

品牌統(tǒng)一買下整棟樓盤(pán)，統(tǒng)一裝修，同質(zhì)化客戶分租，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，打造新派公寓品牌影響力金融品牌服務(wù)新派公寓：“金融+品牌＋服務(wù)”模式，實(shí)現(xiàn)模塊化復(fù)制連鎖發(fā)展YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓金融利用REITs房地產(chǎn)信托投資基金方式解決連鎖經(jīng)營(yíng)中“高金融創(chuàng)新：SAIF承擔(dān)收購(gòu)和改造成本，新派公寓進(jìn)行輕資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)新派公寓融資結(jié)構(gòu)新派公寓運(yùn)營(yíng)模式REITs應(yīng)用：2013.8賽富不動(dòng)產(chǎn)基金以2.2W元/平米價(jià)格買下70年產(chǎn)權(quán)的CBD店，改造為公寓，一共花費(fèi)1.65億RMB，CBD店份額分拆，以基金方式發(fā)行給32名國(guó)內(nèi)高凈值LP投資人，新派公寓僅投入1%份額，新派公寓每年向賽富不動(dòng)產(chǎn)的LP支付不低于3.5%的租金回報(bào)，四年之后，一期基金到期，LP的股權(quán)將會(huì)被散售或者整售。賽富不動(dòng)產(chǎn)為此做出一份股權(quán)回購(gòu)協(xié)議。由于收購(gòu)和改造成本都是基金承擔(dān)，新派公寓的啟動(dòng)資金很少，公寓滿租后有很好的現(xiàn)金流。YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓金融創(chuàng)新：SAIF承擔(dān)收購(gòu)和改造成本，新派公寓進(jìn)行輕資產(chǎn)管理品牌＋服務(wù)：標(biāo)準(zhǔn)化“收購(gòu)/租賃+翻新+租出”，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，打造新派公寓連鎖品牌多彩分享公共大廳奢華view屋頂花園健康之家簡(jiǎn)約別致藝術(shù)畫(huà)廊多樣化的配套設(shè)施······品牌管理定位追求品質(zhì)生活的年輕白領(lǐng)，類似的消費(fèi)能力與習(xí)慣催生“同質(zhì)化居住”，進(jìn)行同質(zhì)化配套，能使住戶有歸屬感和家的感覺(jué)為滿足年輕人個(gè)性化需求，打造14款不同的個(gè)性化空間，包括15-25平米的極致全能mini戶型、40-75平米的一房一廳戶型，以及140平米的兩室兩廳兩衛(wèi)戶型同質(zhì)化客戶個(gè)性化產(chǎn)品完善配套4S服務(wù)Smile：用微笑將溫暖傳遞Sincere：用真誠(chéng)將關(guān)懷傳遞Social：白領(lǐng)社區(qū)，營(yíng)造白領(lǐng)專屬“朋友圈”Share：分享你我，鑄就白領(lǐng)情感家園YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓品牌＋服務(wù)：標(biāo)準(zhǔn)化“收購(gòu)/租賃+翻新+租出”，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，普樂(lè)門：開(kāi)發(fā)商整棟租賃物業(yè)，自主投資運(yùn)營(yíng)的服務(wù)式長(zhǎng)租白領(lǐng)公寓項(xiàng)目區(qū)位：普樂(lè)門連鎖公寓位于北京市朝陽(yáng)區(qū)四環(huán)外四惠東，距離地鐵站步行僅10分鐘，交通便利，周邊生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施完善，生活便利產(chǎn)品：青磚紅瓦的復(fù)古建筑風(fēng)格，推出380間公寓客房，以一居室為主，配有少量二居室，房間精裝修，可以做到拎包入住，租金與周邊住宅租賃價(jià)格持平目標(biāo)客戶：有穩(wěn)定工作、單身或已婚無(wú)小孩的白領(lǐng)人群經(jīng)營(yíng)理念：“itslifestyle！Itshome！”致力于打造白領(lǐng)一族的品質(zhì)生活三角半徑。公寓以酒店理念化服務(wù)為白領(lǐng)量身打造新的居住模式和高品質(zhì)生活。YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓普樂(lè)門：開(kāi)發(fā)商整棟租賃物業(yè)，自主投資運(yùn)營(yíng)的服務(wù)式長(zhǎng)租白領(lǐng)公寓客戶定位：追求品質(zhì)生活的白領(lǐng)一族，打造30分鐘的品質(zhì)生活半徑目標(biāo)客群：普樂(lè)門公寓定位于長(zhǎng)租式白領(lǐng)公寓，目標(biāo)客群鎖定在有穩(wěn)定工作、單身或已婚無(wú)小孩的白領(lǐng)人群。項(xiàng)目主要面向客群為CBD商務(wù)核心區(qū)、十里堡商圈以及朝古板塊白領(lǐng)為主經(jīng)營(yíng)理念：致力于白領(lǐng)一族的品質(zhì)生活半徑品質(zhì)生活半徑：按照白領(lǐng)人群的生活習(xí)慣，居住、工作、娛樂(lè)往往成為生活的主要三點(diǎn)，任何兩點(diǎn)連線要求控制在30分鐘以內(nèi)，這成為白領(lǐng)人群幸福生活相對(duì)量化的其中一個(gè)重要參考YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓客戶定位：追求品質(zhì)生活的白領(lǐng)一族，打造30分鐘的品質(zhì)生活半徑產(chǎn)品配套：戶型以精裝一居室為主，公共配套完善白色簡(jiǎn)約風(fēng)格，多為木質(zhì)家具，突出居家感及實(shí)用感推出戶型以53－55㎡一居室為主，占比86.8％；65－90二居室占比13.2％茶室、咖啡廳、健身房、洗衣房、美容美發(fā)、超市等生活配套戶型面積裝修風(fēng)格公共配套YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓產(chǎn)品配套：戶型以精裝一居室為主，公共配套完善白色簡(jiǎn)約風(fēng)格，多物管服務(wù)：通過(guò)精良的服務(wù)、健全的配套，形成完善的8p管理體系普樂(lè)門8P：良好的品牌信譽(yù)Responsible優(yōu)越的地理位置Superior經(jīng)典的家居設(shè)計(jì)Scriptures齊全的配套設(shè)施Complete專業(yè)的物業(yè)服務(wù)Professional和諧的社交氛圍Friendship時(shí)尚的文化環(huán)境Popular理想的心靈歸屬SpiritP是“普”的首字母，又象征著鑰匙，傳遞給客戶用鑰匙開(kāi)啟房門也就是開(kāi)啟快樂(lè)，8P便是普樂(lè)門一綹的服務(wù)態(tài)度和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆?wù)流程YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓物管服務(wù)：通過(guò)精良的服務(wù)、健全的配套，形成完善的8p管理體系盈利模式：目前主要是賺取租金價(jià)差，未來(lái)會(huì)引入基金走向資本市場(chǎng)入駐普樂(lè)門的公寓客戶，簽訂租房合同周期都是在3個(gè)月以上，合同內(nèi)租金不會(huì)發(fā)生變化，后期隨市場(chǎng)變化而動(dòng)，即使上浮，也會(huì)低于市場(chǎng)水平

——普樂(lè)門公寓投資管理公司董事長(zhǎng)謝志剛第一家普樂(lè)門使用的是自有資金，但是未來(lái)規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、連鎖化發(fā)展會(huì)引入基金、風(fēng)投等資金進(jìn)入，最終走向資本市場(chǎng)。

——普樂(lè)門公寓投資管理公司董事長(zhǎng)謝志剛YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓盈利模式：目前主要是賺取租金價(jià)差，未來(lái)會(huì)引入基金走向資本市場(chǎng)擴(kuò)張模式：多模式擴(kuò)張，致力于實(shí)現(xiàn)一二線城市連鎖化長(zhǎng)租白領(lǐng)公寓物業(yè)選取條件：1.區(qū)域：離城市商務(wù)區(qū)較近，交通時(shí)間控制在半小時(shí)以內(nèi)，這樣才能實(shí)現(xiàn)普樂(lè)門品質(zhì)生活三角半徑的生活理念；2.物業(yè)體量：物業(yè)體量在1萬(wàn)－2萬(wàn)㎡，物業(yè)具有改造空間，能夠滿足公寓房間設(shè)置及配套設(shè)施建設(shè)；3.交通：一二線城市白領(lǐng)出行的主要交通方式是地鐵，因此要求物業(yè)在地鐵沿線，步行距離地鐵站10分鐘以內(nèi)租賃改造定制開(kāi)發(fā)收購(gòu)改建擴(kuò)張模式合作加盟公司整體租賃物業(yè)，進(jìn)行公寓改造，分租給客戶與第三方合作，或者第三方出資加盟項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前與開(kāi)發(fā)商洽談，達(dá)成合作收購(gòu)物業(yè)，投資裝修改造，分租運(yùn)營(yíng)YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓擴(kuò)張模式：多模式擴(kuò)張，致力于實(shí)現(xiàn)一二線城市連鎖化長(zhǎng)租白領(lǐng)公寓YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門萬(wàn)匯樓優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓：萬(wàn)科與政府合作開(kāi)發(fā)的公租房項(xiàng)目，是廣州首個(gè)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)租賃房項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位：廣州市與佛山市南海區(qū)交界的黃岐潯峰洲路8號(hào)，占地9000㎡，建筑面積12200㎡，高6層，建筑體量直徑達(dá)72米，外圓內(nèi)方的巨大建筑，可容納1800人居住，2008年落成。項(xiàng)目背景：

2006年萬(wàn)匯樓項(xiàng)目附近萬(wàn)科四季花城已投入使用，四季花城生活配套設(shè)施完善，政府為了讓公租房居住人群享受到好的配套，與萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)萬(wàn)匯樓項(xiàng)目，享受四季花城所有的配套設(shè)施服務(wù)。2006年政府出讓城南項(xiàng)目地塊優(yōu)先出讓給萬(wàn)科。產(chǎn)品：萬(wàn)匯樓共有286間公寓和8間旅社供出租，其中普通公寓套內(nèi)使用面積以30—40平方米為主，有單間和兩室一廳戶型，月租金在440－680元（相當(dāng)于周邊市價(jià)的50％），青年旅社日租金50元，可以用作萬(wàn)匯樓租戶來(lái)訪的親戚朋友短租。YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門萬(wàn)匯樓優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓：萬(wàn)科面對(duì)客群：萬(wàn)匯樓申請(qǐng)對(duì)象針對(duì)三類人：一是滿足申請(qǐng)廉租房條件者，但是又無(wú)力購(gòu)買經(jīng)適房的廣州人，二是不具有廣州戶口的外來(lái)人，三是年收入3萬(wàn)一下沒(méi)房沒(méi)車的群體內(nèi)部裝修：配有床、吊扇、電腦桌、熱水器、淋浴器、抽油煙機(jī)、煤氣灶、櫥柜、桌椅、衣柜、網(wǎng)線等生活設(shè)施，租客可拎包入戶。

公共配套：“萬(wàn)科試圖為這里的租客建立一個(gè)好的鄰里文化環(huán)境”。自客家圍屋的建筑形式外側(cè)屹立著“暫棲萬(wàn)匯樓，且待沖天時(shí)”宣傳語(yǔ)。為讓租客能夠“沖天”，萬(wàn)匯樓從設(shè)計(jì)開(kāi)始就鼓勵(lì)住戶的鄰里交流和自我展現(xiàn)，這里有社區(qū)書(shū)屋、電腦室、自我發(fā)表園地、培訓(xùn)室、多功能廳等交流平臺(tái)，而且在萬(wàn)匯樓的每層樓都設(shè)有公共活動(dòng)平臺(tái)，租戶可隨時(shí)舉行聚會(huì)活動(dòng)。廣州青年志愿者協(xié)會(huì)已經(jīng)在萬(wàn)匯樓建立了分會(huì)，英國(guó)文化協(xié)會(huì)、南都基金會(huì)等機(jī)構(gòu)也對(duì)萬(wàn)匯樓的居住模式表示認(rèn)同，并有意參與其中。管理模式：小區(qū)不收取物業(yè)費(fèi)，實(shí)行住戶自行管理模式。萬(wàn)匯樓住戶有一個(gè)QQ群，集體大事基本都在群里決議通過(guò)萬(wàn)匯樓：面向剛需租房群體，內(nèi)部基本裝修達(dá)到拎包入住，設(shè)立公共平臺(tái)鼓勵(lì)租戶交流，小區(qū)實(shí)行租戶自行管理模式Y(jié)OU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門萬(wàn)匯樓優(yōu)客逸家面對(duì)客群：萬(wàn)匯樓申請(qǐng)對(duì)象針對(duì)三類人：一是滿足申請(qǐng)廉租房條件者優(yōu)客逸家：定位于房屋租賃管理增值服務(wù)的分散式長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目項(xiàng)目背景：“優(yōu)客逸家”隸屬于四川優(yōu)客投資管理有限公司，公司成立于2012年2月，業(yè)務(wù)區(qū)域主要立足于成都、武漢，未來(lái)，會(huì)為更多的城市提供服務(wù)融資背景：2013天使￥300W源渡；2013.9A$400W君聯(lián)；014.12B$2200W(估值$8000W)經(jīng)緯、海納、君聯(lián)、華興

區(qū)位交通：城市CBD核心商圈，地鐵沿線，500米即達(dá)的吃喝玩樂(lè)的優(yōu)質(zhì)生活圈設(shè)計(jì)理念：優(yōu)客的存在，能讓漂泊在城市里追求夢(mèng)想的年輕人住的安心，舒適，有尊嚴(yán)；能在優(yōu)客逸家提供的房子里找到志趣相投的朋友，感受到家的溫暖

選址需求：選擇商圈等核心地區(qū)房屋，毛坯房，進(jìn)駐后進(jìn)行統(tǒng)一宜家風(fēng)格的裝修，公寓和小面積的住宅項(xiàng)目均在考慮范圍內(nèi)，但是都是租賃，不購(gòu)買，選址不限定具體城市，根據(jù)哪個(gè)城市的空房率高而決定進(jìn)駐與否戰(zhàn)略構(gòu)想：現(xiàn)在在成都共租賃了1萬(wàn)套房源，武漢共租賃了2000套房源，也已經(jīng)進(jìn)駐了北京市場(chǎng)，不過(guò)僅處于試水階段，2015年的戰(zhàn)略構(gòu)想是在全國(guó)租賃房源超過(guò)2萬(wàn)套YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓優(yōu)客逸家：定位于房屋租賃管理增值服務(wù)的分散式長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)客戶：面向?qū)ι钣幸欢ㄆ焚|(zhì)要求、愿意為夢(mèng)想去努力去實(shí)踐的年輕人出租租客租賃流程：租客通過(guò)微信賬號(hào)申請(qǐng)租房，優(yōu)客根據(jù)學(xué)歷、生活習(xí)慣篩選合格租客，過(guò)審率約60%，（約有40%新客來(lái)源于租客推薦），有簽約租客認(rèn)證，即：身份證復(fù)印件、租客學(xué)生證或單位名片、工牌復(fù)印件備案租賃對(duì)象：為了合租室友的穩(wěn)定性，拒絕大多數(shù)短租需求的租客，年齡在18-35歲之間，帶小孩不租，養(yǎng)寵物不租，嚴(yán)格控制每套房的總?cè)藬?shù)，面積小的房間兩個(gè)人不租，優(yōu)客逸家暫時(shí)沒(méi)有男生/女生的公寓，如果同一套房子入住的大多為男生/女生，會(huì)盡量為大家匹配同性別的租客租賃理念：目標(biāo)是致力于打造租房時(shí)代的美好回憶，讓租房不單單只是為了生存，更是為了讓我們的生活更美好軟妹子“人家不知道怎么辦租房各種手續(xù)呢”工作狂“作為加班狗，我們很需要管家哥哥幫忙代繳物業(yè)、水電費(fèi)”懶骨頭“家務(wù)活是什么？我們也要保潔阿姨！”YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓優(yōu)質(zhì)客戶：面向?qū)ι钣幸欢ㄆ焚|(zhì)要求、愿意為夢(mèng)想去努力去實(shí)踐的優(yōu)良設(shè)計(jì)：根據(jù)功能空間的不同進(jìn)行產(chǎn)品系劃分，標(biāo)準(zhǔn)化精裝修的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，打造合乎人性原則的舒適生活空間帶飄窗戶型獨(dú)立衛(wèi)生間戶型帶陽(yáng)臺(tái)戶型租金水平700-860元/㎡（10㎡、11㎡、12㎡、16㎡，帶飄窗）

860-1000元/月（帶陽(yáng)臺(tái)17㎡、20㎡）1000-1300元/月（臥室?guī)эh窗、衛(wèi)生間，24㎡、27㎡）室友類型全是妹子全是漢子愛(ài)情公寓配置類型獨(dú)立衛(wèi)生間帶飄窗帶陽(yáng)臺(tái)雙床可住倆人房間配置床、書(shū)桌、衣柜、鞋架、折疊椅、臺(tái)燈、穿衣鏡、掛鉤公共區(qū)域配置無(wú)限WIFI、公共儲(chǔ)物區(qū)、餐桌、餐椅、冰箱、洗衣機(jī)、熱水器、微波爐、浴霸、公用廚房、掃帚、拖把YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓優(yōu)良設(shè)計(jì)：根據(jù)功能空間的不同進(jìn)行產(chǎn)品系劃分，標(biāo)準(zhǔn)化精裝修的產(chǎn)優(yōu)秀服務(wù)于租客：為租客提供保潔、維修、水電氣代收代繳費(fèi)、管家巡房、屋居保險(xiǎn)等一站式服務(wù)體系客服服務(wù)：租客入住之后的任何問(wèn)題，都可以向優(yōu)客的專業(yè)客服人員尋求幫助衛(wèi)生保潔：每月兩次房屋公共區(qū)域衛(wèi)生保潔，我們的目標(biāo)是沒(méi)有蛀牙維修服務(wù)：家電家具因自然損壞的，都可以提供上門免費(fèi)維修服務(wù)

繳費(fèi)服務(wù)：提供小區(qū)物業(yè)衛(wèi)生、水電燃?xì)獾姆謹(jǐn)偞U服務(wù)，不用跟室友談錢，不用排隊(duì)繳費(fèi)，不用擔(dān)心滯納金

搬家服務(wù)：你搬家我買單，搬家前提前1-2天電話知曉客服人員，通知搬家行李數(shù)量、地址等詳細(xì)信息，按照普通的公里數(shù)和物品件數(shù)設(shè)置的搬家補(bǔ)貼100元，但是超過(guò)三環(huán)外5公里需要加收遠(yuǎn)程費(fèi)，4元/公里YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓優(yōu)秀服務(wù)于租客：為租客提供保潔、維修、水電氣代收代繳費(fèi)、管家優(yōu)等運(yùn)營(yíng)模式：優(yōu)客擔(dān)當(dāng)?shù)母嗟氖且粋€(gè)中轉(zhuǎn)平臺(tái)的角色，為租客提供完美的租住生活體驗(yàn)，為閑置房主提供資產(chǎn)增值管理服務(wù)優(yōu)客逸家業(yè)主開(kāi)發(fā)商合作流程：1）

業(yè)主與優(yōu)客逸家

Step1業(yè)主向優(yōu)客提供房屋信息（戶型圖等房屋具體細(xì)節(jié)）Step2業(yè)主選擇合作方案，雙方簽署合作協(xié)議Step3優(yōu)客與業(yè)主聯(lián)系，對(duì)意向房源做評(píng)估核實(shí)Step4業(yè)主不需要在做任何事，定期收租即可2）優(yōu)客逸家與業(yè)主

優(yōu)客逸家將業(yè)主的閑置房源接手之后，為業(yè)主提供資產(chǎn)增值、一站式托管、資產(chǎn)維護(hù)的服務(wù)，并收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)是零精力、零憂慮的感受3）開(kāi)發(fā)商與優(yōu)客逸家

開(kāi)發(fā)商將自己空置的公寓或小戶型的住宅產(chǎn)品托管給優(yōu)客逸家，由其進(jìn)行統(tǒng)一裝修及對(duì)外租賃4)優(yōu)客逸家與開(kāi)發(fā)商

優(yōu)客逸家與開(kāi)發(fā)商洽談，與其合作，形式為帶租約銷售，助力開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目銷售

業(yè)主與優(yōu)客逸家合作的三種方式：YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓優(yōu)等運(yùn)營(yíng)模式：優(yōu)客擔(dān)當(dāng)?shù)母嗟氖且粋€(gè)中轉(zhuǎn)平臺(tái)的角色，為租客提2案例研究1發(fā)展背景3案例啟示2案例研究1發(fā)展背景3案例啟示啟示一：普通青年公寓產(chǎn)品多位于城市郊區(qū)位置，交通通達(dá)性是導(dǎo)入客群的先決條件公寓位置分析：市場(chǎng)上租賃公寓基本都位于交通便捷，通達(dá)性好的區(qū)域；中高端公寓一般位于城市CBD核心，對(duì)城市商務(wù)、商業(yè)、交通條件等依賴度高；中低端公寓一般從降低物業(yè)成本的角度出發(fā)選擇在城市郊區(qū)，但對(duì)交通依賴度要求高；致力于打造青年群體的30分鐘生活圈。類型項(xiàng)目名稱地址普通公寓You＋公寓廣州遠(yuǎn)郊，地鐵旁普樂(lè)門北京市朝陽(yáng)區(qū)四環(huán)外四惠東，距地鐵站10分鐘步行距離高端公寓鏈家自如寓北京熱點(diǎn)區(qū)域，地鐵旁新派公寓CBD核心商圈啟示一：普通青年公寓產(chǎn)品多位于城市郊區(qū)位置，交通通達(dá)性是導(dǎo)入啟示二：精準(zhǔn)用戶定位(市場(chǎng)主流青年白領(lǐng))，打造青年/白領(lǐng)公寓租客年齡構(gòu)成：租客年齡主要集中在20－29歲，以青年白領(lǐng)為主租賃方式：整租自由、合租省錢，這兩種不同的租房方式各有利弊，但青年白領(lǐng)追求品質(zhì)生活，58%的人會(huì)選擇整租。例：深圳協(xié)縱連鎖公寓客戶群：21-30歲年輕客群，此類客群對(duì)價(jià)格極為敏感，既不滿足租金較低的農(nóng)民房的環(huán)境，又承擔(dān)不起合租高漲的租金；趕集網(wǎng)：《2013年租房市場(chǎng)報(bào)告》啟示二：精準(zhǔn)用戶定位(市場(chǎng)主流青年白領(lǐng))，打造青年/白領(lǐng)公寓啟示三：極致化需求：不僅滿足居住需求，更加滿足青年群體社會(huì)歸屬感及圈層感需求自我超越尊重需要社會(huì)需要安全需要生理需要普通公寓升級(jí)：YOU＋公寓、新派公寓、自如寓等精裝修，拎包入住符合客戶個(gè)性的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)超大公共空間、社交空間升級(jí)變成家友，黏性升級(jí)安保物業(yè)親密社區(qū)氛圍，交流頻率升級(jí)歸屬生存啟示三：極致化需求：不僅滿足居住需求，更加滿足青年群體社會(huì)歸產(chǎn)品精裝修，實(shí)現(xiàn)拎包入?。ㄈ缂已b修要求800-1000元/平米，優(yōu)客逸家668元/平米，世聯(lián)紅璞1500元/平米）滿足用戶個(gè)性化需求，多風(fēng)格精裝；戶型：產(chǎn)品相對(duì)豐富，既有面向單身的一室（20-30㎡），又有面向情侶的一室一廳（40-60），少量?jī)删邮?；服?wù)服務(wù)好，有阿姨打掃衛(wèi)生管理好、有管家互聯(lián)網(wǎng)O2O經(jīng)營(yíng)模式，以官網(wǎng)為平臺(tái)，組織節(jié)日聚會(huì)，生日聚會(huì)，創(chuàng)業(yè)者聚會(huì)等社交活動(dòng)等配套多彩分享公共空間，實(shí)現(xiàn)社交空間升級(jí)（配備公共廚房、食堂、自助洗衣房、健身房、娛樂(lè)設(shè)施、閱覽室等）產(chǎn)品配套服務(wù)啟示四：產(chǎn)品為載體，配套和服務(wù)價(jià)值為核心競(jìng)爭(zhēng)力，便捷的交通為前提條件產(chǎn)品精裝修，實(shí)現(xiàn)拎包入?。ㄈ缂已b修要求800-1000元/啟示五：盈利模式：收益主要來(lái)源于長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益，采取薄利多租形式租賃物業(yè)主要通過(guò)獲取租金收益來(lái)盈利，租金的制定主要參考周邊租金水平和自身提供的服務(wù)內(nèi)容而定。以協(xié)縱為例，租金1室制定低于周邊1室水平約200-400元/平米，相當(dāng)于兩室、三室中1室的價(jià)格，以絕對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引租客，通過(guò)保持高出租率，獲取薄利多租的穩(wěn)定收益。采取長(zhǎng)短期結(jié)合的租期策略，一般以長(zhǎng)租為主，短期主要解決空置房源問(wèn)題。啟示五：盈利模式：收益主要來(lái)源于長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益，采取薄利啟示六：目前多為公寓運(yùn)營(yíng)方租賃或收購(gòu)物業(yè)進(jìn)行改造，未來(lái)可能以開(kāi)發(fā)商合作，定制等模式進(jìn)行擴(kuò)張未來(lái)目前目前以租賃改造為主，專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司通過(guò)整體租賃獲得使用權(quán)，對(duì)原有建筑進(jìn)行改造裝修，散售給承租人，并提供相應(yīng)服務(wù)未來(lái)發(fā)展可能以以下幾種開(kāi)發(fā)模式，進(jìn)行加速擴(kuò)張：合作、加盟收購(gòu)、改建定制（在開(kāi)發(fā)前期與開(kāi)發(fā)商在土地方面進(jìn)行合作）項(xiàng)目名稱物業(yè)獲取形式U+青年公寓整棟租賃上海協(xié)縱整租小產(chǎn)權(quán)房新派公寓收購(gòu)整棟物業(yè)普樂(lè)門整棟租賃上海蘑菇公寓分散租賃，房源來(lái)源中介上海青年匯整棟租賃北京自如寓分散租賃啟示六：目前多為公寓運(yùn)營(yíng)方租賃或收購(gòu)物業(yè)進(jìn)行改造，未來(lái)可能以引入風(fēng)投類

REITs模式租金收益權(quán)證券化啟示七：開(kāi)始從資產(chǎn)管理角度來(lái)運(yùn)作，產(chǎn)品金融化操作，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)新派公寓：與賽富成立賽富不動(dòng)產(chǎn)基金，收購(gòu)舊物業(yè)進(jìn)行公寓改造，把租金做成理財(cái)產(chǎn)品并進(jìn)行基金運(yùn)作，預(yù)計(jì)年化收益12%；新派公寓僅進(jìn)行輕資產(chǎn)管理，設(shè)計(jì)產(chǎn)品進(jìn)行招租運(yùn)營(yíng)，提供服務(wù)收取租金，按比例返還LP租金收益YOU＋國(guó)際青年公寓：與P2P理財(cái)平臺(tái)（懶投資）合作，將YOU+未來(lái)獲得的租金現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化成固定收益項(xiàng)目出售給投資人來(lái)募集資金，以實(shí)現(xiàn)YOU＋公寓的連鎖滾動(dòng)開(kāi)發(fā)備注：長(zhǎng)租公寓投資收益率低，但有長(zhǎng)期收益，易受基金青睞目前市場(chǎng)比較火的青年公寓基本進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)投資。例：上海蘑菇公寓2014平安投資;2014.2A千萬(wàn)RMB平安創(chuàng)投、IDG；2014.12B$2500萬(wàn)海通開(kāi)元領(lǐng)投、IDG、平安跟投；引入風(fēng)投類REITs模式租金收益權(quán)證券化啟示七：開(kāi)始從資產(chǎn)ENDEND青年公寓專題調(diào)查分析研究報(bào)告青年公寓專題調(diào)查分析研究報(bào)告2報(bào)告目錄：案例研究1發(fā)展背景3案例啟示2報(bào)告目錄：案例研究1發(fā)展背景3案例啟示全國(guó)租賃市場(chǎng)：租賃市場(chǎng)火爆，一二線城市租賃需求旺盛中國(guó)流動(dòng)人口超過(guò)2億，青年人占絕對(duì)比例，且他們的需求以租賃為主；簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)表明目前有超過(guò)1.3億青年人通過(guò)租房解決居住問(wèn)題，這部分市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)4000億。從全國(guó)主要城市來(lái)看，2015年北京平均每日有9.1萬(wàn)人尋找整租房，平均每日有3.7萬(wàn)人尋找合租房，租賃市場(chǎng)火爆；萬(wàn)人萬(wàn)人數(shù)據(jù)來(lái)源：趕集網(wǎng)《2015年租房市場(chǎng)報(bào)告》全國(guó)租賃市場(chǎng)：租賃市場(chǎng)火爆，一二線城市租賃需求旺盛中國(guó)流動(dòng)人租賃客戶：租客年齡主要集中在20－29歲，以青年群體為主在租房客群中，20－29歲之間的租房族占比最大，達(dá)到77%，35歲以上仍在租房的僅占8%。年輕人，特別是青年白領(lǐng)，在外工作租房已經(jīng)成為主流想象，這與年輕人收入水平不高、房?jī)r(jià)超出其承受能力等原因密不可分。在租房族中，約有57％的人正在為買房而努力。數(shù)據(jù)來(lái)源：趕集網(wǎng)《2015年租房市場(chǎng)報(bào)告》租賃客戶：租客年齡主要集中在20－29歲，以青年群體為主在租青年群體消費(fèi)特征：務(wù)實(shí)理性、個(gè)性張揚(yáng)、重視感情交流務(wù)實(shí)且理性者！1購(gòu)買商品時(shí)最看重質(zhì)量、價(jià)格、品牌等強(qiáng)調(diào)個(gè)性、拒絕被復(fù)制！2標(biāo)榜個(gè)性、自我和獨(dú)立，喜歡新鮮事物，注重感受及體驗(yàn)；討厭撞衫、討厭人云亦云，討厭被復(fù)制、討厭追隨具有很強(qiáng)群體意識(shí)！3具有很強(qiáng)群體意識(shí)，擁有自己的“圈子”，重視朋友情誼，樂(lè)于分享青年群體消費(fèi)特征：務(wù)實(shí)理性、個(gè)性張揚(yáng)、重視感情交流務(wù)實(shí)且理性客戶需求1：近六成青年白領(lǐng)傾向整租方式，59％的租客希望按月支付租金從租房形式來(lái)看：整租自由、合租省錢，這兩種不同的租房方式各有利弊；而青年白領(lǐng)追求品質(zhì)生活與獨(dú)立的空間，58%的人會(huì)選擇整租，產(chǎn)品形式則最好是一居室或者小兩居從租金繳納方式來(lái)看：59％的被調(diào)查者希望按月支付租金，因?yàn)橄窦靖?、半年付等支付方式，一次性的大額租房款的支付會(huì)讓這些青年群體當(dāng)月的生活捉衿見(jiàn)肘數(shù)據(jù)來(lái)源：《智聯(lián)招聘白領(lǐng)“房事”指數(shù)調(diào)研報(bào)告》客戶需求1：近六成青年白領(lǐng)傾向整租方式，59％的租客希望按月客戶需求2：52％的青年白領(lǐng)通勤時(shí)間要控制在半小時(shí)以內(nèi)，交通、價(jià)格、內(nèi)部裝修為其租房重要考慮因素從通勤時(shí)間來(lái)看：52%的白領(lǐng)通勤時(shí)間在半小時(shí)以內(nèi)，其中45%的白領(lǐng)通勤時(shí)間為10分鐘-半小時(shí)，7%在10分鐘以內(nèi)；從租房關(guān)注因素來(lái)看：73%的租客認(rèn)為交通便利性是租房時(shí)首要考慮的問(wèn)題；67%的租客首要考慮租金價(jià)格的高低；34％的租客首要考慮房屋內(nèi)部裝修情況；購(gòu)物方便與否、小區(qū)環(huán)境、房子質(zhì)量等相關(guān)配套設(shè)施被考慮的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于前兩者數(shù)據(jù)來(lái)源：《智聯(lián)招聘白領(lǐng)“房事”指數(shù)調(diào)研報(bào)告》客戶需求2：52％的青年白領(lǐng)通勤時(shí)間要控制在半小時(shí)以內(nèi)，交通市場(chǎng)供應(yīng)1：租賃市場(chǎng)碎片化分布，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室、三室為主，一室產(chǎn)品供不應(yīng)求，市場(chǎng)供應(yīng)與租客需求不對(duì)位（以濟(jì)南為例）戶型供應(yīng)：濟(jì)南租房市場(chǎng)主要集中在住宅里，分布比較散；戶型供應(yīng)以二室和三室為主，一室比較稀缺；就南部這個(gè)區(qū)域來(lái)看，供房536套，其中一室供應(yīng)占比13%，二室供應(yīng)占比52％，三室供應(yīng)在29％，四室及以上占比6％，這個(gè)比例也基本可以代表濟(jì)南市的情況了。

——寓來(lái)寓美房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一室供需：每天接待十幾個(gè)客戶,80%以上要求找一室戶或小兩室，三天成交3套，這些人多是工作多年的單身或是小兩口。看房的人太多了，小戶型的供應(yīng)根本供不上；從濟(jì)南整體來(lái)看，一室的戶型供應(yīng)占比也就在12％左右，一室戶型的供需比在1:8到1:10，也就是說(shuō)，10套小戶型房子至少有80人在搶。

——21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人1：8一室供應(yīng)一室需求:市場(chǎng)供應(yīng)1：租賃市場(chǎng)碎片化分布，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室、三室為主，一市場(chǎng)供應(yīng)2：產(chǎn)品參差不齊，缺乏規(guī)范化管理，房租上漲快，租客整體滿意度不高租金上漲較快，承租人反應(yīng)強(qiáng)烈租賃關(guān)系不穩(wěn)定，糾紛頻發(fā)租賃產(chǎn)品參差不齊，配套、服務(wù)不完善缺乏專業(yè)、規(guī)范的中介服務(wù)體系出租住房缺乏專業(yè)管理，存在隱患我2010年畢業(yè)來(lái)的濟(jì)南，與同事在歷山路租了一套三室的房子，當(dāng)時(shí)房租是每月1700元，現(xiàn)在漲到了每月3000元，四年漲幅達(dá)76%，房租漲的讓我心驚肉跳，每月的租金都趕上還房貸了。

——濟(jì)南白領(lǐng)王巖數(shù)據(jù)來(lái)源：趕集網(wǎng)《2013年租房市場(chǎng)報(bào)告》市場(chǎng)供應(yīng)2：產(chǎn)品參差不齊，缺乏規(guī)范化管理，房租上漲快，租客整租賃價(jià)格交通配套產(chǎn)品戶型租客敏感點(diǎn)公共服務(wù)租金穩(wěn)定居住舒服生活便利工作方便發(fā)展機(jī)會(huì)：市場(chǎng)供應(yīng)與租客需求不對(duì)位，租賃市場(chǎng)存在升級(jí)改造空間市場(chǎng)供應(yīng)租賃價(jià)格交通配套產(chǎn)品戶型公共服務(wù)隨意上漲一室稀缺參差不齊缺乏管理分布散碎VS長(zhǎng)租服務(wù)式公寓租賃價(jià)格交通配套產(chǎn)品戶型租客公共服務(wù)租金穩(wěn)定居住舒服生活便利2案例研究1發(fā)展背景3案例啟示2案例研究1發(fā)展背景3案例啟示集中式長(zhǎng)租公寓YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門萬(wàn)匯樓自如寓·····分散式長(zhǎng)租公寓優(yōu)客逸家蘑菇公寓青客公寓自如友家······集中式長(zhǎng)租公寓：整棟物業(yè)由運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)一裝修運(yùn)營(yíng)管理，運(yùn)營(yíng)商但當(dāng)?shù)母嗟氖嵌繓|的角色。分散式長(zhǎng)租公寓：物業(yè)零散分布，但由運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)一裝修并運(yùn)營(yíng)管理，運(yùn)營(yíng)商擔(dān)當(dāng)?shù)母嗟氖侵修D(zhuǎn)平臺(tái)的角色。集中式長(zhǎng)租公寓分散式長(zhǎng)租公寓集中式長(zhǎng)租公寓：整棟物業(yè)由運(yùn)營(yíng)商YOU+國(guó)際青年公寓：雷軍投資的互聯(lián)網(wǎng)思維下一夜爆紅的長(zhǎng)租服務(wù)式公寓發(fā)展歷程：首家YOU＋公寓位于廣州海珠區(qū)鳳凰街道，是創(chuàng)始人劉洋、劉昕整租高露潔廠房改造的公寓，2012.06對(duì)外營(yíng)業(yè)，133間客房全部入住；2013.06接受第一筆天使投資；2013.12白云新市店開(kāi)業(yè)；2014.06車庫(kù)咖啡創(chuàng)始人蘇菂加入；2014.08雷軍A輪1億元順為資本領(lǐng)投、策源跟投；2014年10個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)開(kāi)業(yè)2個(gè)，房源約1300套；2015年計(jì)劃2萬(wàn)套，2016年目標(biāo)10萬(wàn)套，主攻4個(gè)一線城市；互聯(lián)網(wǎng)思維下的反互聯(lián)網(wǎng)模式：將線上社交潮流，轉(zhuǎn)移到線下，鎖定青年剛需市場(chǎng)，以增強(qiáng)客戶粘性為原則，搭建社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，為在外漂泊的年輕人打造一個(gè)家。未來(lái)籌劃產(chǎn)品線：u+國(guó)際創(chuàng)業(yè)社區(qū)，在國(guó)際青年公寓的基礎(chǔ)上，給年輕創(chuàng)業(yè)者提供租金低廉的辦公空間，邀請(qǐng)成功的創(chuàng)業(yè)者或風(fēng)投來(lái)交流，甚至嫁接資本轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目，形成創(chuàng)業(yè)孵化基地。YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓YOU+國(guó)際青年公寓：雷軍投資的互聯(lián)網(wǎng)思維下一夜爆紅的長(zhǎng)租服YOU+國(guó)際青年公寓：主打社交，不僅滿足租客的居住需求，也滿足他們的社會(huì)需求和尊重需求010203定位初上班的年輕人，主打大城市租賃市場(chǎng)中的合租群體。存在三不租客群每月都有豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，五同活動(dòng)、節(jié)日聚會(huì)，生日聚會(huì)，每天都有創(chuàng)業(yè)者聚會(huì)產(chǎn)品配套客戶定位平臺(tái)服務(wù)長(zhǎng)租公寓+社區(qū)服務(wù)，平臺(tái)價(jià)值>物業(yè)價(jià)值：YOU+先整租物業(yè)，再統(tǒng)一改裝成集中式公寓，統(tǒng)一招租，運(yùn)營(yíng)，管理，以公寓為載體，以年輕人聚集的社交平臺(tái)為核心，打造有溫度的社區(qū)。不僅滿足租客的住家需求，更滿足了他們的社會(huì)需求（歸屬感）和尊重需求（圈子認(rèn)同）租房服務(wù)社交平臺(tái)圈子在公寓樓一層配公共娛樂(lè)設(shè)施，健身房、臺(tái)球室、吧臺(tái)、書(shū)架、游戲機(jī)等；室內(nèi)有獨(dú)衛(wèi)，樓內(nèi)有公共廚房及食堂，為租客社交提供平臺(tái)YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓YOU+國(guó)際青年公寓：主打社交，不僅滿足租客的居住需求，也滿清晰的客戶定位YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓清晰的客戶定位YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯完善的公共配套完善的公共配套大樓1層設(shè)計(jì)300平米的公共空間，作為社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所：有臺(tái)球、健身房和小酒吧，還有80寸投影的電視的影視廳，同時(shí)配有公共廚房，同時(shí)提供食堂，提供午晚餐，一餐10多塊；新奇而趣味的功能設(shè)計(jì)隱藏在垃圾桶蓋內(nèi)側(cè)的大門刷卡器消防栓里的刷卡器需要拉動(dòng)彈珠機(jī)拉桿才能開(kāi)門的機(jī)關(guān)三色踏板組成的密碼器等為年輕人的生活增加樂(lè)趣，又增強(qiáng)了社區(qū)安全酒吧健身房臺(tái)球公共廚房YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓完善的公共配套完善的公共配套新奇而趣味的功能設(shè)計(jì)酒吧健身房臺(tái)多樣的交流平臺(tái)服務(wù)，為“家友”打造一個(gè)“有溫度”的“家”豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)：每月都有，五同活動(dòng)（同星座，同樓層，同鄉(xiāng)，同愛(ài)好，同專業(yè)）節(jié)日聚會(huì)，生日聚會(huì)等）每天都有創(chuàng)業(yè)者聚會(huì)（20-30%家友為創(chuàng)業(yè)者），為家友提供一個(gè)“家”的環(huán)境和平臺(tái)；萬(wàn)圣節(jié)生日party創(chuàng)業(yè)者聚會(huì)YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓多樣的交流平臺(tái)服務(wù)，為“家友”打造一個(gè)“有溫度”的“家”豐富YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓新派公寓：類REITS模式下，購(gòu)買整棟物業(yè)打造的中高端長(zhǎng)租品牌公寓新派公寓（CYPA:ChinaYoungProfessionalsApartments）發(fā)展歷程：2012.5年于北京成立新派公寓經(jīng)營(yíng)管理公司，同時(shí)賽富投資基金對(duì)新派公寓進(jìn)行戰(zhàn)略投資。2013.05，北京市新派公寓紫禁城店開(kāi)業(yè)，2013.08，北京CBD店開(kāi)業(yè)，目前上海、深圳、廣州店在建中。CBD店共111套房（戶型從15－140㎡不等，共14種戶型）、紫禁城店44套房，每套房月租均價(jià)5000~9000元，目前全部住滿。產(chǎn)品：租金3000~5000元為“新派Star”、5000~6000元“新派”、7500元“新派Premium”居住理念：

Lifestyle（新生活方式）、Home（新的家）、Community（年輕人的社區(qū)）YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓新派公寓：類REITS模式下，購(gòu)買整棟物業(yè)打造的中高端長(zhǎng)租品金融利用REITs房地產(chǎn)信托投資基金方式解決連鎖經(jīng)營(yíng)中“高物業(yè)成本、低經(jīng)營(yíng)收入、難以快速規(guī)?；钡膯?wèn)題服務(wù)租房管理+租客社交+租客線下活動(dòng)組織，4S服務(wù)等

品牌統(tǒng)一買下整棟樓盤(pán)，統(tǒng)一裝修，同質(zhì)化客戶分租，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，打造新派公寓品牌影響力金融品牌服務(wù)新派公寓：“金融+品牌＋服務(wù)”模式，實(shí)現(xiàn)模塊化復(fù)制連鎖發(fā)展YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓金融利用REITs房地產(chǎn)信托投資基金方式解決連鎖經(jīng)營(yíng)中“高金融創(chuàng)新：SAIF承擔(dān)收購(gòu)和改造成本，新派公寓進(jìn)行輕資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)新派公寓融資結(jié)構(gòu)新派公寓運(yùn)營(yíng)模式REITs應(yīng)用：2013.8賽富不動(dòng)產(chǎn)基金以2.2W元/平米價(jià)格買下70年產(chǎn)權(quán)的CBD店，改造為公寓，一共花費(fèi)1.65億RMB，CBD店份額分拆，以基金方式發(fā)行給32名國(guó)內(nèi)高凈值LP投資人，新派公寓僅投入1%份額，新派公寓每年向賽富不動(dòng)產(chǎn)的LP支付不低于3.5%的租金回報(bào)，四年之后，一期基金到期，LP的股權(quán)將會(huì)被散售或者整售。賽富不動(dòng)產(chǎn)為此做出一份股權(quán)回購(gòu)協(xié)議。由于收購(gòu)和改造成本都是基金承擔(dān)，新派公寓的啟動(dòng)資金很少，公寓滿租后有很好的現(xiàn)金流。YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓金融創(chuàng)新：SAIF承擔(dān)收購(gòu)和改造成本，新派公寓進(jìn)行輕資產(chǎn)管理品牌＋服務(wù)：標(biāo)準(zhǔn)化“收購(gòu)/租賃+翻新+租出”，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，打造新派公寓連鎖品牌多彩分享公共大廳奢華view屋頂花園健康之家簡(jiǎn)約別致藝術(shù)畫(huà)廊多樣化的配套設(shè)施······品牌管理定位追求品質(zhì)生活的年輕白領(lǐng)，類似的消費(fèi)能力與習(xí)慣催生“同質(zhì)化居住”，進(jìn)行同質(zhì)化配套，能使住戶有歸屬感和家的感覺(jué)為滿足年輕人個(gè)性化需求，打造14款不同的個(gè)性化空間，包括15-25平米的極致全能mini戶型、40-75平米的一房一廳戶型，以及140平米的兩室兩廳兩衛(wèi)戶型同質(zhì)化客戶個(gè)性化產(chǎn)品完善配套4S服務(wù)Smile：用微笑將溫暖傳遞Sincere：用真誠(chéng)將關(guān)懷傳遞Social：白領(lǐng)社區(qū)，營(yíng)造白領(lǐng)專屬“朋友圈”Share：分享你我，鑄就白領(lǐng)情感家園YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓品牌＋服務(wù)：標(biāo)準(zhǔn)化“收購(gòu)/租賃+翻新+租出”，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，普樂(lè)門：開(kāi)發(fā)商整棟租賃物業(yè)，自主投資運(yùn)營(yíng)的服務(wù)式長(zhǎng)租白領(lǐng)公寓項(xiàng)目區(qū)位：普樂(lè)門連鎖公寓位于北京市朝陽(yáng)區(qū)四環(huán)外四惠東，距離地鐵站步行僅10分鐘，交通便利，周邊生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施完善，生活便利產(chǎn)品：青磚紅瓦的復(fù)古建筑風(fēng)格，推出380間公寓客房，以一居室為主，配有少量二居室，房間精裝修，可以做到拎包入住，租金與周邊住宅租賃價(jià)格持平目標(biāo)客戶：有穩(wěn)定工作、單身或已婚無(wú)小孩的白領(lǐng)人群經(jīng)營(yíng)理念：“itslifestyle！Itshome！”致力于打造白領(lǐng)一族的品質(zhì)生活三角半徑。公寓以酒店理念化服務(wù)為白領(lǐng)量身打造新的居住模式和高品質(zhì)生活。YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓普樂(lè)門：開(kāi)發(fā)商整棟租賃物業(yè)，自主投資運(yùn)營(yíng)的服務(wù)式長(zhǎng)租白領(lǐng)公寓客戶定位：追求品質(zhì)生活的白領(lǐng)一族，打造30分鐘的品質(zhì)生活半徑目標(biāo)客群：普樂(lè)門公寓定位于長(zhǎng)租式白領(lǐng)公寓，目標(biāo)客群鎖定在有穩(wěn)定工作、單身或已婚無(wú)小孩的白領(lǐng)人群。項(xiàng)目主要面向客群為CBD商務(wù)核心區(qū)、十里堡商圈以及朝古板塊白領(lǐng)為主經(jīng)營(yíng)理念：致力于白領(lǐng)一族的品質(zhì)生活半徑品質(zhì)生活半徑：按照白領(lǐng)人群的生活習(xí)慣，居住、工作、娛樂(lè)往往成為生活的主要三點(diǎn)，任何兩點(diǎn)連線要求控制在30分鐘以內(nèi)，這成為白領(lǐng)人群幸福生活相對(duì)量化的其中一個(gè)重要參考YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓客戶定位：追求品質(zhì)生活的白領(lǐng)一族，打造30分鐘的品質(zhì)生活半徑產(chǎn)品配套：戶型以精裝一居室為主，公共配套完善白色簡(jiǎn)約風(fēng)格，多為木質(zhì)家具，突出居家感及實(shí)用感推出戶型以53－55㎡一居室為主，占比86.8％；65－90二居室占比13.2％茶室、咖啡廳、健身房、洗衣房、美容美發(fā)、超市等生活配套戶型面積裝修風(fēng)格公共配套YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓產(chǎn)品配套：戶型以精裝一居室為主，公共配套完善白色簡(jiǎn)約風(fēng)格，多物管服務(wù)：通過(guò)精良的服務(wù)、健全的配套，形成完善的8p管理體系普樂(lè)門8P：良好的品牌信譽(yù)Responsible優(yōu)越的地理位置Superior經(jīng)典的家居設(shè)計(jì)Scriptures齊全的配套設(shè)施Complete專業(yè)的物業(yè)服務(wù)Professional和諧的社交氛圍Friendship時(shí)尚的文化環(huán)境Popular理想的心靈歸屬SpiritP是“普”的首字母，又象征著鑰匙，傳遞給客戶用鑰匙開(kāi)啟房門也就是開(kāi)啟快樂(lè)，8P便是普樂(lè)門一綹的服務(wù)態(tài)度和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆?wù)流程YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓物管服務(wù)：通過(guò)精良的服務(wù)、健全的配套，形成完善的8p管理體系盈利模式：目前主要是賺取租金價(jià)差，未來(lái)會(huì)引入基金走向資本市場(chǎng)入駐普樂(lè)門的公寓客戶，簽訂租房合同周期都是在3個(gè)月以上，合同內(nèi)租金不會(huì)發(fā)生變化，后期隨市場(chǎng)變化而動(dòng)，即使上浮，也會(huì)低于市場(chǎng)水平

——普樂(lè)門公寓投資管理公司董事長(zhǎng)謝志剛第一家普樂(lè)門使用的是自有資金，但是未來(lái)規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、連鎖化發(fā)展會(huì)引入基金、風(fēng)投等資金進(jìn)入，最終走向資本市場(chǎng)。

——普樂(lè)門公寓投資管理公司董事長(zhǎng)謝志剛YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓盈利模式：目前主要是賺取租金價(jià)差，未來(lái)會(huì)引入基金走向資本市場(chǎng)擴(kuò)張模式：多模式擴(kuò)張，致力于實(shí)現(xiàn)一二線城市連鎖化長(zhǎng)租白領(lǐng)公寓物業(yè)選取條件：1.區(qū)域：離城市商務(wù)區(qū)較近，交通時(shí)間控制在半小時(shí)以內(nèi)，這樣才能實(shí)現(xiàn)普樂(lè)門品質(zhì)生活三角半徑的生活理念；2.物業(yè)體量：物業(yè)體量在1萬(wàn)－2萬(wàn)㎡，物業(yè)具有改造空間，能夠滿足公寓房間設(shè)置及配套設(shè)施建設(shè)；3.交通：一二線城市白領(lǐng)出行的主要交通方式是地鐵，因此要求物業(yè)在地鐵沿線，步行距離地鐵站10分鐘以內(nèi)租賃改造定制開(kāi)發(fā)收購(gòu)改建擴(kuò)張模式合作加盟公司整體租賃物業(yè)，進(jìn)行公寓改造，分租給客戶與第三方合作，或者第三方出資加盟項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前與開(kāi)發(fā)商洽談，達(dá)成合作收購(gòu)物業(yè)，投資裝修改造，分租運(yùn)營(yíng)YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓擴(kuò)張模式：多模式擴(kuò)張，致力于實(shí)現(xiàn)一二線城市連鎖化長(zhǎng)租白領(lǐng)公寓YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門萬(wàn)匯樓優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓：萬(wàn)科與政府合作開(kāi)發(fā)的公租房項(xiàng)目，是廣州首個(gè)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)租賃房項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位：廣州市與佛山市南海區(qū)交界的黃岐潯峰洲路8號(hào)，占地9000㎡，建筑面積12200㎡，高6層，建筑體量直徑達(dá)72米，外圓內(nèi)方的巨大建筑，可容納1800人居住，2008年落成。項(xiàng)目背景：

2006年萬(wàn)匯樓項(xiàng)目附近萬(wàn)科四季花城已投入使用，四季花城生活配套設(shè)施完善，政府為了讓公租房居住人群享受到好的配套，與萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)萬(wàn)匯樓項(xiàng)目，享受四季花城所有的配套設(shè)施服務(wù)。2006年政府出讓城南項(xiàng)目地塊優(yōu)先出讓給萬(wàn)科。產(chǎn)品：萬(wàn)匯樓共有286間公寓和8間旅社供出租，其中普通公寓套內(nèi)使用面積以30—40平方米為主，有單間和兩室一廳戶型，月租金在440－680元（相當(dāng)于周邊市價(jià)的50％），青年旅社日租金50元，可以用作萬(wàn)匯樓租戶來(lái)訪的親戚朋友短租。YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門萬(wàn)匯樓優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓：萬(wàn)科面對(duì)客群：萬(wàn)匯樓申請(qǐng)對(duì)象針對(duì)三類人：一是滿足申請(qǐng)廉租房條件者，但是又無(wú)力購(gòu)買經(jīng)適房的廣州人，二是不具有廣州戶口的外來(lái)人，三是年收入3萬(wàn)一下沒(méi)房沒(méi)車的群體內(nèi)部裝修：配有床、吊扇、電腦桌、熱水器、淋浴器、抽油煙機(jī)、煤氣灶、櫥柜、桌椅、衣柜、網(wǎng)線等生活設(shè)施，租客可拎包入戶。

公共配套：“萬(wàn)科試圖為這里的租客建立一個(gè)好的鄰里文化環(huán)境”。自客家圍屋的建筑形式外側(cè)屹立著“暫棲萬(wàn)匯樓，且待沖天時(shí)”宣傳語(yǔ)。為讓租客能夠“沖天”，萬(wàn)匯樓從設(shè)計(jì)開(kāi)始就鼓勵(lì)住戶的鄰里交流和自我展現(xiàn)，這里有社區(qū)書(shū)屋、電腦室、自我發(fā)表園地、培訓(xùn)室、多功能廳等交流平臺(tái)，而且在萬(wàn)匯樓的每層樓都設(shè)有公共活動(dòng)平臺(tái)，租戶可隨時(shí)舉行聚會(huì)活動(dòng)。廣州青年志愿者協(xié)會(huì)已經(jīng)在萬(wàn)匯樓建立了分會(huì)，英國(guó)文化協(xié)會(huì)、南都基金會(huì)等機(jī)構(gòu)也對(duì)萬(wàn)匯樓的居住模式表示認(rèn)同，并有意參與其中。管理模式：小區(qū)不收取物業(yè)費(fèi)，實(shí)行住戶自行管理模式。萬(wàn)匯樓住戶有一個(gè)QQ群，集體大事基本都在群里決議通過(guò)萬(wàn)匯樓：面向剛需租房群體，內(nèi)部基本裝修達(dá)到拎包入住，設(shè)立公共平臺(tái)鼓勵(lì)租戶交流，小區(qū)實(shí)行租戶自行管理模式Y(jié)OU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門萬(wàn)匯樓優(yōu)客逸家面對(duì)客群：萬(wàn)匯樓申請(qǐng)對(duì)象針對(duì)三類人：一是滿足申請(qǐng)廉租房條件者優(yōu)客逸家：定位于房屋租賃管理增值服務(wù)的分散式長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目項(xiàng)目背景：“優(yōu)客逸家”隸屬于四川優(yōu)客投資管理有限公司，公司成立于2012年2月，業(yè)務(wù)區(qū)域主要立足于成都、武漢，未來(lái)，會(huì)為更多的城市提供服務(wù)融資背景：2013天使￥300W源渡；2013.9A$400W君聯(lián)；014.12B$2200W(估值$8000W)經(jīng)緯、海納、君聯(lián)、華興

區(qū)位交通：城市CBD核心商圈，地鐵沿線，500米即達(dá)的吃喝玩樂(lè)的優(yōu)質(zhì)生活圈設(shè)計(jì)理念：優(yōu)客的存在，能讓漂泊在城市里追求夢(mèng)想的年輕人住的安心，舒適，有尊嚴(yán)；能在優(yōu)客逸家提供的房子里找到志趣相投的朋友，感受到家的溫暖

選址需求：選擇商圈等核心地區(qū)房屋，毛坯房，進(jìn)駐后進(jìn)行統(tǒng)一宜家風(fēng)格的裝修，公寓和小面積的住宅項(xiàng)目均在考慮范圍內(nèi)，但是都是租賃，不購(gòu)買，選址不限定具體城市，根據(jù)哪個(gè)城市的空房率高而決定進(jìn)駐與否戰(zhàn)略構(gòu)想：現(xiàn)在在成都共租賃了1萬(wàn)套房源，武漢共租賃了2000套房源，也已經(jīng)進(jìn)駐了北京市場(chǎng)，不過(guò)僅處于試水階段，2015年的戰(zhàn)略構(gòu)想是在全國(guó)租賃房源超過(guò)2萬(wàn)套YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓優(yōu)客逸家：定位于房屋租賃管理增值服務(wù)的分散式長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)客戶：面向?qū)ι钣幸欢ㄆ焚|(zhì)要求、愿意為夢(mèng)想去努力去實(shí)踐的年輕人出租租客租賃流程：租客通過(guò)微信賬號(hào)申請(qǐng)租房，優(yōu)客根據(jù)學(xué)歷、生活習(xí)慣篩選合格租客，過(guò)審率約60%，（約有40%新客來(lái)源于租客推薦），有簽約租客認(rèn)證，即：身份證復(fù)印件、租客學(xué)生證或單位名片、工牌復(fù)印件備案租賃對(duì)象：為了合租室友的穩(wěn)定性，拒絕大多數(shù)短租需求的租客，年齡在18-35歲之間，帶小孩不租，養(yǎng)寵物不租，嚴(yán)格控制每套房的總?cè)藬?shù)，面積小的房間兩個(gè)人不租，優(yōu)客逸家暫時(shí)沒(méi)有男生/女生的公寓，如果同一套房子入住的大多為男生/女生，會(huì)盡量為大家匹配同性別的租客租賃理念：目標(biāo)是致力于打造租房時(shí)代的美好回憶，讓租房不單單只是為了生存，更是為了讓我們的生活更美好軟妹子“人家不知道怎么辦租房各種手續(xù)呢”工作狂“作為加班狗，我們很需要管家哥哥幫忙代繳物業(yè)、水電費(fèi)”懶骨頭“家務(wù)活是什么？我們也要保潔阿姨！”YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓優(yōu)質(zhì)客戶：面向?qū)ι钣幸欢ㄆ焚|(zhì)要求、愿意為夢(mèng)想去努力去實(shí)踐的優(yōu)良設(shè)計(jì)：根據(jù)功能空間的不同進(jìn)行產(chǎn)品系劃分，標(biāo)準(zhǔn)化精裝修的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，打造合乎人性原則的舒適生活空間帶飄窗戶型獨(dú)立衛(wèi)生間戶型帶陽(yáng)臺(tái)戶型租金水平700-860元/㎡（10㎡、11㎡、12㎡、16㎡，帶飄窗）

860-1000元/月（帶陽(yáng)臺(tái)17㎡、20㎡）1000-1300元/月（臥室?guī)эh窗、衛(wèi)生間，24㎡、27㎡）室友類型全是妹子全是漢子愛(ài)情公寓配置類型獨(dú)立衛(wèi)生間帶飄窗帶陽(yáng)臺(tái)雙床可住倆人房間配置床、書(shū)桌、衣柜、鞋架、折疊椅、臺(tái)燈、穿衣鏡、掛鉤公共區(qū)域配置無(wú)限WIFI、公共儲(chǔ)物區(qū)、餐桌、餐椅、冰箱、洗衣機(jī)、熱水器、微波爐、浴霸、公用廚房、掃帚、拖把YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓優(yōu)良設(shè)計(jì)：根據(jù)功能空間的不同進(jìn)行產(chǎn)品系劃分，標(biāo)準(zhǔn)化精裝修的產(chǎn)優(yōu)秀服務(wù)于租客：為租客提供保潔、維修、水電氣代收代繳費(fèi)、管家巡房、屋居保險(xiǎn)等一站式服務(wù)體系客服服務(wù)：租客入住之后的任何問(wèn)題，都可以向優(yōu)客的專業(yè)客服人員尋求幫助衛(wèi)生保潔：每月兩次房屋公共區(qū)域衛(wèi)生保潔，我們的目標(biāo)是沒(méi)有蛀牙維修服務(wù)：家電家具因自然損壞的，都可以提供上門免費(fèi)維修服務(wù)

繳費(fèi)服務(wù)：提供小區(qū)物業(yè)衛(wèi)生、水電燃?xì)獾姆謹(jǐn)偞U服務(wù)，不用跟室友談錢，不用排隊(duì)繳費(fèi)，不用擔(dān)心滯納金

搬家服務(wù)：你搬家我買單，搬家前提前1-2天電話知曉客服人員，通知搬家行李數(shù)量、地址等詳細(xì)信息，按照普通的公里數(shù)和物品件數(shù)設(shè)置的搬家補(bǔ)貼100元，但是超過(guò)三環(huán)外5公里需要加收遠(yuǎn)程費(fèi)，4元/公里YOU+國(guó)際青年公寓新派公寓普樂(lè)門優(yōu)客逸家萬(wàn)匯樓優(yōu)秀服務(wù)于租客：為租客提供保潔、維修、水電氣代收代繳費(fèi)、管家優(yōu)等運(yùn)營(yíng)