住宅小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬問題調(diào)查報告

新疆廣播電視大10（春）法學(xué)本科調(diào)査報告住宅小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬問題調(diào)查報告姓名馬曉娟年級10春法本專業(yè)法律層次本科分校吉木薩爾分校指導(dǎo)教師吳子瑞---住宅小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬問題調(diào)查報告一、前言部分住宅小區(qū)的停車位問題，是目前我國物業(yè)管理中最具爭議的問題之一，“車位之爭”在房地產(chǎn)開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間愈演愈烈，由于現(xiàn)行法律規(guī)范的缺失和不英明確，導(dǎo)致了各地法院的判決也是五花八門。隨著住房商品化的進一步深入和有車一族的不斷涌現(xiàn)，“車位之爭”，必將導(dǎo)致更大范圍的矛盾對立，住宅小區(qū)停車位的所有權(quán)歸屬是各種紛爭和矛盾的核心所在。隨著生活水平的提高，我縣越來越多的市民及暫住人口擁有私家車。根據(jù)我縣交通部門統(tǒng)計顯示，2011年我縣私家車汽車數(shù)量己達到8000輛，想比較去年新增7.5%。汽車數(shù)量快速增長，但停車位增長的速度卻遠遠跟不上車輛的增長速度。車輛數(shù)量的快速增長與停車位增長速度的相對滯后而造成的停車位緊缺已經(jīng)成為困擾車主的一大難題，小區(qū)內(nèi)車位、車庫的歸屬不明晰，以及車位收費問題而引發(fā)的物業(yè)糾紛更是社會各界關(guān)注的熱點。在實際生活中，當(dāng)發(fā)生停車糾紛時，小區(qū)業(yè)主往往釆用以車堵路的方式來發(fā)泄心中的不滿，而很少真正通過法律渠道解決。經(jīng)走訪調(diào)查，83.22%的居民參與者對物管“非常不滿意”，不滿意的地方其中包括了對物業(yè)公司有關(guān)車位的收費與管理問題。住宅小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬不明，將令房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài)，嚴(yán)重地?fù)p害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場的健康地發(fā)展，給社會經(jīng)濟生活和公共管理帶來諸多的難題。所以建立完善的法律制度對此問題加以明確規(guī)定是當(dāng)務(wù)之急也是必要的。本文試圖結(jié)合我國目前的學(xué)說和借鑒國外一些理論和實踐，根據(jù)小區(qū)停車位的不同形式，對其所有權(quán)歸屬問題進行分析探討。調(diào)査人：馬曉娟調(diào)査時間：2011.10.1-2011.10.31調(diào)査地點：吉木薩爾縣各小區(qū)調(diào)査方法：釆訪二、事實部分小區(qū)停車位的所有權(quán)，從時間上可以分為兩類：第一類所有權(quán)為停車位的初始所有權(quán)，這類所有權(quán)為開發(fā)商所有；第二類為后繼所有權(quán)，指在開發(fā)商將全部房屋出售給業(yè)主后，停車位的所有權(quán)問題。這是兩類不同性質(zhì)的所有權(quán)，不能相互混淆。在現(xiàn)實生活中，就第一類所有權(quán)并無爭議，有爭議的為第二類所有權(quán)的歸屬，所以后者是本文分析的重點。三、分析部分在分析小區(qū)停車位（庫）歸屬之前，我們有必要首先引入建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指“根據(jù)使用功能，將一棟建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個所有人獨自使用的專有部分和由多個所有人共同使用的共有部分時，每一所有人所享有的對其專有部分的專有權(quán)與對其共有部分的共有權(quán)的結(jié)合?！保▍⒁娡趵髦墩撐餀?quán)法中的車庫的歸屬及相關(guān)法律問題》）建筑物所有權(quán)是由專有權(quán)和共有權(quán)兩方面構(gòu)成的，其權(quán)利的客體也包括兩個方面，即專有部分和共有部分（王譯鑒著：《民法物一權(quán)》（第一冊），中國政法大學(xué)出版社1998年版，第195頁）。專有部分主要是指根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)和功能而分割出來的具有獨立建筑構(gòu)造和獨立使用功能的部分。共有部分則指建筑物的共用部分和附屬設(shè)施等不具獨立使用功能的建筑部分。《物權(quán)法》第76條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會所車庫的歸屬，有約定的，按照約定，沒有約定或者約定不明的，除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有?！逼渲须m然規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)，其中關(guān)于物業(yè)管理用房、會所、車庫、綠地的所有權(quán)歸屬問題，規(guī)定“有約定的依照約定，沒有約定的，除了開發(fā)商能夠證明其享有所有權(quán)的以外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有”。特別是目前爭議較多的小區(qū)車位車庫所有權(quán)歸屬問題，《物權(quán)法》規(guī)定，“建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出租，出售或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路，或者其他場地用于停放汽車的車位，則歸業(yè)主共有”。《物權(quán)法》雖以做出相關(guān)規(guī)定，但是此類問題在現(xiàn)實生活中還是比較復(fù)雜，是建筑物區(qū)分所有權(quán)歸屬規(guī)則在實務(wù)適用中的難點。從我縣目前的現(xiàn)有小區(qū)情況大體來看，其停車位的形式主要有兩種：第一種形式：在小區(qū)內(nèi)建造的專門的停車設(shè)施，其相互間由墻壁隔開,四周范圍明確，具有獨立的入口，己成為與住房相區(qū)別的、獨立的特定物。其權(quán)屬可以登記，業(yè)主只有購買或者承租該停車位后，方可擁有所有權(quán)或者使用權(quán)；如果沒有特別約定，其所有權(quán)歸修建停車設(shè)施的開發(fā)商所有。對這類停車位，我們稱其為庫，開發(fā)商對這類停車位的銷售，通常采用捆綁式銷售或者分別銷售的方式進行，即將特定車位與特定住宅單元相聯(lián)系，一體出售給業(yè)主或者開發(fā)商將住宅單元和地下車位作為各自獨立的買賣標(biāo)的物分別銷售。兩種銷售方式的不同在于：捆綁銷售中將停車位作為特定單元的附屬物進行銷售，而在分別銷售中則車位作為獨立的標(biāo)的物來出售。二者的相同之處在于，這種類型的停車位，是由支付了相應(yīng)對價的小區(qū)的業(yè)主所有。第二種形式：是在小區(qū)的空地上由小區(qū)的物業(yè)公司劃出專門的停車位。這類停車位開發(fā)商并不進行專門的銷售，多采取分?jǐn)備N售的辦法。因開發(fā)商對其投入極其有限，且己將其計入公攤面積進行銷售，故在開發(fā)商將房屋售出后，因小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)己歸全體業(yè)主所有，故其土地使用權(quán)上的停車位歸全體業(yè)主享有。在現(xiàn)實生活中，一般是由停車者向物業(yè)公司交納使用費，而物業(yè)公司將該使用費作為物業(yè)管理費的一部分，為全體業(yè)主的利益而使用。車庫、車位利益的糾紛關(guān)鍵是明晰車位、車庫所有權(quán)問題。所有權(quán)確定了，使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)都隨之解決。由于建國后我國廢除了國民黨統(tǒng)治期間的“偽法統(tǒng)”，一并廢除了民國時期的“六法全書”和“民法典”，我國至今乂還未頒布自己的民法典，加之中國傳統(tǒng)社會忽視對公民私有財產(chǎn)的保護，公民的私有財產(chǎn)的確定和權(quán)利邊界經(jīng)常處于不確定狀態(tài)，不利于對財產(chǎn)的保護和利用。目前對于住宅小區(qū)停車位（庫）的所有權(quán)歸屬認(rèn)識有幾種通說：（一）合同約定此種觀點認(rèn)為，對車庫的歸屬應(yīng)當(dāng)通過約定來確定。這種觀點的本質(zhì)意義是合同雙方當(dāng)事人是以平等的身份以公平合理的方式自行協(xié)商車庫的歸屬?！段餀?quán)法》規(guī)定：“建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售，出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路，或者其他場地用于停放汽車的車位，歸全體業(yè)主共有”。從物權(quán)法的規(guī)定上來看，現(xiàn)在我們國家對于車位車庫所有權(quán)的歸屬也是遵從于此通說來認(rèn)定的。但是在當(dāng)前賣方市場條件下，房地產(chǎn)商極有可能仗著自己的強勢地位制定霸王條款，并且他們在合同中主動要求同業(yè)主進行協(xié)商的可能性也微乎其微。這樣將對廣大業(yè)主極為不利且這也不符合本觀點的本意。只有隨著商品房市場的發(fā)展逐漸變?yōu)橘I方市場的時候，此種觀點才有可能實現(xiàn)。（二）成本分?jǐn)偞朔N觀點認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將車庫的建造成本分?jǐn)偟綐I(yè)主購房款中，車庫所有權(quán)即為業(yè)主共有，否則歸開發(fā)商所有。目前房地產(chǎn)價格是由需求決定的，而不是由成本決定的，開發(fā)商是否將車庫的建造成本分?jǐn)偟阶≌N售價格中去，也只有開發(fā)商清楚，業(yè)主幾乎不可能去核定開發(fā)商的開發(fā)成本，也沒有權(quán)力去核清開發(fā)商成本。因為成本是屬于企業(yè)的核心商業(yè)秘密，因此據(jù)此來確定車庫的所有權(quán)也是非常困難的。（三）國家所有此種觀點認(rèn)為，地下車庫屬于地下人防工程，根據(jù)《人民防空法》的有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)推定為國家所有（參見王利明著《論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題》）。北京市房屋土地管理局、北京市人民防空辦公室1998年頒布的《關(guān)于加強居住小區(qū)內(nèi)人防工程使用管理的補充通知》第2條指出：“人防國有資產(chǎn)是國防資產(chǎn)的組成部分，未開發(fā)使用的不交納物業(yè)管理費。開發(fā)使用的人防工程，由使用人交納物業(yè)管理費。使用人須承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)交的物業(yè)管理費，并在人防工程使用協(xié)議和物業(yè)管理委托合同中注明?！彪S著城市商品房的發(fā)展，我國的人防工程建設(shè)發(fā)展迅速，人防工程投資建設(shè)主體己由國家作為單一投資建設(shè)主體發(fā)展成為多元的投資建設(shè)主體。這種情況下，仍然認(rèn)為地下人防工事歸屬于國家所有顯然是不妥當(dāng)?shù)?，理由有三。第一，《人民防空法》并沒有明確規(guī)定所有的地下人防工事都屬于國家所有?！度嗣穹揽辗ā返?條規(guī)定：“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)單位組織、社會團體和個人，通過多種途徑投資進行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！贝颂幹皇且?guī)定了由投資者使用管理，收益歸投資者所有，并沒有界定人防工事的所有權(quán)歸屬問題。相反，在沒有界定所有權(quán)歸屬的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為投資者就是所有者，而不能反過來認(rèn)為在沒有明確規(guī)定歸屬的情況下就可以認(rèn)為屬于國家所有。第二，在市場經(jīng)濟條件下，界定所有權(quán)最基本的原則仍然是投資者享有所有權(quán)。對于商品房小區(qū)的地下人防工事，國家并沒有作出任何投資，因此就不存在在法律上主張所有權(quán)的基礎(chǔ)。第三，如果地下人防工事屬于國家所有，政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)管理和維護的義務(wù)。但是事實上，對小區(qū)地下人防工事的管理費用并非由國家承擔(dān)，大量的是由開發(fā)商或者業(yè)主承擔(dān)。而由開發(fā)商或者業(yè)主承擔(dān)管理費用而不享有所有權(quán)，這也是說不通的。（四）登記此種觀點認(rèn)為：車位（庫）房的所有權(quán)證登記是誰，即歸誰所有。依據(jù)物權(quán)法的公示公信原理對于己登記的車位（庫）肯定歸登記產(chǎn)權(quán)人所有。但是我國目前的情況是：沒有進行房地所有權(quán)屬登記或者壓根就不能進行登記的車庫在我國的住宅小區(qū)里比比皆是，顯然以此來確定車（位）庫的所有權(quán)歸屬也是很難辦到和不現(xiàn)實的。該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有。根據(jù)我國的實際，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會交納使用費或租金，同時向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費用。因此，無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司都無權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)立停車位，而必須在得到業(yè)主大會的許可并與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，對有關(guān)收益分配作出具體約定（比如可約定租金所得用于彌補小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費用開支）后，才能設(shè)立和運營這種地面停車位。否則，將構(gòu)成無權(quán)處分的侵權(quán)行為。對于本次物權(quán)法立法內(nèi)涵的分析及一些個人建議：我們學(xué)過法律的人都知道民事法律規(guī)范的核心任務(wù)為協(xié)調(diào)利益關(guān)系,立法者總是根據(jù)利益關(guān)系的不同類型，設(shè)置相應(yīng)的法律規(guī)范。民法所協(xié)調(diào)的利益關(guān)系主要包括以下三種類型：民事主體與民事主體之間的利益關(guān)系，民事主體的利益與國家利益之間的關(guān)系（民事主體在本文中僅代表單個人或單個組織，并不代表國家），民事主體的利益和社會公共利益之間的關(guān)系（王軼著對中國民法學(xué)學(xué)術(shù)路向的初步思考一過分側(cè)重制度性研究的缺陷及其克服[J].法制與社會發(fā)展,2006）。對于民事主體和民事主體之間的利益關(guān)系，在通常情況下，會釆用任意性規(guī)范、倡導(dǎo)性規(guī)范或混合性規(guī)范進行調(diào)整；對于民事主體的利益和國家利益、社會公共利益之間的關(guān)系則通過強行性規(guī)范去調(diào)整。首先應(yīng)明確停車位權(quán)屬之爭所屬利益的性質(zhì)，即其調(diào)整的利益為民事主體與民事主體之間的利益，還是民事主體與國家、社會公共的利益。如果其為民事主體之間利益的爭議，則應(yīng)該運用任意性、倡導(dǎo)性或混合性的規(guī)范去調(diào)整；如果其為民事主體與國家、社會公共利益之間的關(guān)系，則應(yīng)該運用強制性規(guī)范進行調(diào)整。不能籠統(tǒng)地把停車位權(quán)屬之爭稱為民事主體之間的利益或者稱其為民事主體與國家、社會公共利益之間的關(guān)系，因為停車位的情形相當(dāng)復(fù)雜，如果停車位可以進行登記，則登記后的業(yè)主利益和開發(fā)商的利益都僅代表他們個人或組織，所以開發(fā)商與己購買該停車位的業(yè)主之間為民事主體之間的關(guān)系，他們之間采取協(xié)商的形式解決利益沖突，即法律不采取強行法規(guī)范二者之間的關(guān)系。但就目前我國住宅小區(qū)絕大多數(shù)情況是整個社區(qū)的業(yè)主的利益與開發(fā)商的利益而言，其是否應(yīng)該屬于民事主體與社會公共利益之間的關(guān)系呢？小區(qū)所有業(yè)主的利益到底是否屬于公共利益呢？什么是公共利益呢，對于這個問題我們就要看在某一事項所涉及的眾人中，是不是有多數(shù)人對該事項表示認(rèn)可。如果得到多數(shù)人的認(rèn)可，該事項屬于“公共利益”無疑！反之，如果在某一事項所涉及的眾人中，有多數(shù)人對該事項不認(rèn)可，則該事項必不屬于“公共利益”。說到這里，公共利益的內(nèi)涵己經(jīng)很清楚了。所謂“公共利益”，必須要與公共決策結(jié)合起來，大多數(shù)人認(rèn)可之事就是公共利益，大多數(shù)人不認(rèn)可之事就不是公共利益（參見王昌英著何為社會公共利益［J］北京大學(xué)學(xué)報200104）。所以說什么是公共利益問題屬于事實判斷問題，必須結(jié)合具體的事項，由該事項所涉及的公眾來決定，在立法時對哪些事項屬于公共利益進行事先列舉是不可能也是不實際的。由此可以得出全體小區(qū)業(yè)主的利益是經(jīng)過大多數(shù)人民認(rèn)可的利益（相比于單一開發(fā)商來講）所以應(yīng)該屬于社會公共利益范疇，所以應(yīng)由強行法進行規(guī)范。而物權(quán)法第76條第2款賦予當(dāng)事人自主選擇的權(quán)利，為任意性規(guī)范，因此背離了規(guī)范的性質(zhì)，所以我認(rèn)為是錯誤的。并且長期在清華大學(xué)法學(xué)院任教的崔建遠教授也認(rèn)為：《物權(quán)法》不宜規(guī)定'約定優(yōu)先'，而應(yīng)另辟蹊徑?！保ㄍ踔?jǐn)著公共物業(yè)所有權(quán)歸屬的《物權(quán)法》分析）并且從國外的制度上看沒有一個國家對于車庫的權(quán)屬純粹以約定的方式處理，而多數(shù)是以“法定”加“約定”的方式來解決，且法