房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)1

精品文檔 你我共享房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫 “不動(dòng)產(chǎn)”。房地產(chǎn)的形態(tài)： 1、單純的土地； 2、單純的房屋； 3、土地和房屋的綜合體。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱；房地產(chǎn)是土地以及附在土地上不可分割的建筑物， 構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)。(構(gòu)筑物是指不能進(jìn)入的建筑，如：煙筒、樹、路等 )房地產(chǎn)按類型分為：1、住宅用(70年)；2、生產(chǎn)用(50年)；3、經(jīng)營(yíng)用(門頭等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(學(xué)校，博物館等)。二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)性企業(yè)的總稱。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容：1、土地的開發(fā)和再開發(fā)；2、房屋的開發(fā)和建設(shè)；3、地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)(包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等 )；4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(包括房屋的買賣、租賃、抵押 )；5、房地產(chǎn)中介服務(wù) (包括信息、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等 )；6、房地產(chǎn)物業(yè)管理；7、房地產(chǎn)金融(包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等 )。五證兩書一、《建筑用地規(guī)劃許可證》建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前， 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)， 該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。三、《國(guó)有土地使用證》經(jīng)土地使用者申請(qǐng)， 經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。 該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和 “四至”范圍--四至：東至規(guī)劃路，南至 4209圖10幅6地號(hào)，西至 4209圖13幅24地號(hào)，北至 4209。四、《建設(shè)工程開工證》建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。五、《商品房銷售 (預(yù)售)許可證》市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件名詞解釋腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享一、基本參數(shù)※復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu) (上下不一樣高 )；※錯(cuò)層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯(cuò)開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；※進(jìn)深：一幢建筑物 (房子)從前墻皮到后墻皮的距離 (長(zhǎng)度)；※開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長(zhǎng)度 (3m~3.9m較舒適)；※層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度 (2.9m);※靜高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?(2.7m);※戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國(guó)家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室；※建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù) ”的簡(jiǎn)稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計(jì)。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下， 盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、 采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動(dòng)場(chǎng)地?！ㄒ黄剑和ǔＶ甘┕がF(xiàn)場(chǎng)達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。※七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場(chǎng)要求：路通、上水通、電力通、雨污水通、通訊通、熱力通、煤氣通，場(chǎng)地平整。二、與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念※房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權(quán)的一種，房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所有的權(quán)利。※房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記， 并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。 房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則?！康禺a(chǎn)權(quán)登記：通常稱“產(chǎn)權(quán)登記”(包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記 )城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制， 加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理， 依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門申請(qǐng)所有權(quán)登記， 經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后， 由房屋管理機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。 房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段， 只有通過房屋所有權(quán)登記，才能對(duì)各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理?！灿挟a(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對(duì)共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)相等的義務(wù)。※房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。※過戶：即更換房屋承租人姓名。三、與面積有關(guān)的概念※建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積※公攤面積：1、公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；腹有詩書氣自華精品文檔你我共享2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%※商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e※套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積※使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。※使用面積系數(shù)：用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積?！o助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和?！Y(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。※使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場(chǎng)65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低?！鶎?shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比?！唐贩夸N售面積 =套內(nèi)使用面積 +分?jǐn)偟墓τ媒ㄖ娣e※套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺(tái)面積※套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計(jì)入非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井?！珨偟墓媒ㄖ娣e =套內(nèi)面積 ×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)※公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) =公用建筑面積 ÷套內(nèi)建筑面積總和※公用建筑面積 =整棟樓的建筑面積 –套內(nèi)建筑面積 –不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e※容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積 (總占地面積)之比?！ㄖ采w率：又稱 “建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比?！G化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比?！G地率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積 (包括綠地面積)與規(guī)劃用地面積之比。五、與住宅相關(guān)的概念※公寓式住宅：相對(duì)于獨(dú)門獨(dú)院別墅，大多數(shù)為高層，每層有若干個(gè)可以單獨(dú)使用的套房，里面一應(yīng)俱全?！▓@式住宅：一般帶有花園、草坪、車庫樣式為二、三層，特點(diǎn)：建筑密度低，內(nèi)部居住功能相當(dāng)完備，裝修華麗、富有變化?！p拼：連拼，疊拼。※商住住房(SOHO)：SmallOfficeHomeOffice 是住宅觀念的延伸，屬于住宅。但同時(shí)又融入了寫字樓的諸多硬件設(shè)施， 尤其是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)， 能使居住的同時(shí)從事商業(yè)活動(dòng)的居住形式。事業(yè)一些小公司，以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。※經(jīng)濟(jì)適用房：具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性。經(jīng)濟(jì)性：是指住房?jī)r(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言即比市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格低， 能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力， 適用性指住房的設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)使用效果，而不是降低標(biāo)準(zhǔn)。?住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；經(jīng)濟(jì)適用房享受政府優(yōu)惠，其購(gòu)買對(duì)象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實(shí)行申請(qǐng)審批制度，商品房購(gòu)買對(duì)象和條件不受限制；?價(jià)格政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房出售實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，不得擅自提價(jià)出售。商品房出售價(jià)格完全由市場(chǎng)決定?！?jīng)濟(jì)適用房是什么產(chǎn)權(quán)？與商品房有什么不同？居民個(gè)人購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人；腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享房屋的產(chǎn)權(quán)分四部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與商品房相比，經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)只在收益權(quán)上與它們不同。商品房上市出售后，收益全部歸個(gè)人所有。 出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠(chéng)危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠(chéng)宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)櫍孕惺缇?，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰 “能”，是以眾議舉寵為督：愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時(shí)，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長(zhǎng)史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也 。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐