房地產(chǎn)法律制度課件

第七章房地產(chǎn)法律制度房地產(chǎn)法律規(guī)定涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和物業(yè)管理，通過(guò)本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握我國(guó)房地產(chǎn)法律及地方性規(guī)章，并通過(guò)典型案例分析，幫助學(xué)生提高理論應(yīng)用和解決實(shí)際問(wèn)題的能力?！窘虒W(xué)目的】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、房地產(chǎn)交易、物業(yè)管理【教學(xué)重點(diǎn)】（1）土地出讓金、劃撥、征用等情況下不予補(bǔ)償或如何補(bǔ)償；（2）房產(chǎn)管理和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中對(duì)不同性質(zhì)房產(chǎn)的處理；（3）物業(yè)管理中業(yè)主與物業(yè)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系處理?！窘虒W(xué)難點(diǎn)】

返回第七章房地產(chǎn)法律制度房地產(chǎn)法律規(guī)定涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、房第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地法律制度

1986年頒布了《中華人民共和國(guó)土地管理法》，1998年修改對(duì)用地的規(guī)定。

1988年4月《憲法》修正案確立了“土地的使用權(quán)可以依法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。

1995年7月頒布《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》是第一部房地產(chǎn)系統(tǒng)規(guī)定的法。另有城市規(guī)劃法、建筑法等為補(bǔ)允。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地法律制度1986年頒布了《中華人民共一、房屋開(kāi)發(fā)用地指用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的土地，是依法取得土地使用權(quán)，進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋的國(guó)有土地。二、房屋開(kāi)發(fā)用地原則（一）遵循土地管制原則（二）統(tǒng)一規(guī)劃原則符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃（三）有償有期原則居住用在70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年綜合和其他用地50年概念一、房屋開(kāi)發(fā)用地指用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的土地，是依法取得土地三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓和劃撥（一）出讓指國(guó)家作為土地所有者，由其代表－－土地管理機(jī)關(guān)將其所有的土地使用權(quán)有償、有期的轉(zhuǎn)移給土地使用者使用的法律行為。招標(biāo)拍賣(mài)協(xié)議主體特定性出讓方是土地管理部門(mén)土地管理部門(mén)具優(yōu)益權(quán)監(jiān)督提前收回?zé)o償收回內(nèi)容特定要式合同概念出讓方式出讓合同掛牌

土地交易市場(chǎng)

全國(guó)統(tǒng)一的土地出讓合同示范文本

三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓和劃撥（一）出讓指國(guó)家作為土地所有者（二）劃撥指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)后，將該幅土地交付其使用，或者將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交付土地使用者使用的行為。沒(méi)有明確的期限無(wú)須支付土地使用出讓金不能轉(zhuǎn)讓、出租或抵押國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地國(guó)家重點(diǎn)扶持有能源、交通、水利其他概念特征審批范圍（二）劃撥指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、三、集體土地征用（一）概念指國(guó)家因經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)的需要，強(qiáng)制地將屬于集體所有的土地收歸國(guó)有，并對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行補(bǔ)償?shù)男袨?。（二）特征政府行為?qiáng)制行為具有補(bǔ)償性土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)青苗費(fèi)三、集體土地征用（一）概念指國(guó)家因經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及四、城市房屋拆遷指在城市規(guī)劃內(nèi)國(guó)有土地上，因城市建設(shè)需要拆除房屋及其附屬物，由拆遷人對(duì)原房屋所有人或使用人進(jìn)行補(bǔ)償和安置的行為。（一）程序申請(qǐng)審批拆遷公告協(xié)議實(shí)施（二）補(bǔ)償和安置補(bǔ)償對(duì)象拆遷房屋的所有人補(bǔ)償形式產(chǎn)權(quán)調(diào)換作價(jià)補(bǔ)償兩者結(jié)合安置方式直接安置間接安置四、城市房屋拆遷指在城市規(guī)劃內(nèi)國(guó)有土地上，因城市建設(shè)需要拆第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律制度一、概念指在依法取得使用權(quán)的土地上，通過(guò)一定的資本和人力投入，進(jìn)行土地的開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的活動(dòng)。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體（一）設(shè)立條件有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所有符合國(guó)家規(guī)定的注冊(cè)資本有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員（二）設(shè)立程序登記備案資質(zhì)等級(jí)核定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，又稱開(kāi)發(fā)商、發(fā)展商或建設(shè)單位，是指以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律制度一、概念指在依法取得使用權(quán)的土地三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要求按土地使用權(quán)出讓合同約定用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、施工必須符合標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)立項(xiàng)招投標(biāo)開(kāi)發(fā)建設(shè)竣工驗(yàn)收三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要求按土地使用權(quán)出讓合同約定用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限第三節(jié)房地產(chǎn)交易法律制度引例：王某預(yù)購(gòu)了130平米三居室房屋，開(kāi)發(fā)商交房面積卻為152平方米，誤差率17%。開(kāi)發(fā)商要求業(yè)主補(bǔ)足房款才能拿鑰匙。對(duì)于多出來(lái)的面積和增加的房款，開(kāi)發(fā)商底氣十足：合同書(shū)上寫(xiě)著“房屋面積以實(shí)際交房為準(zhǔn)”，理所應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)在實(shí)際面積繳納購(gòu)房款。據(jù)2003年最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條，①面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；②面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。第三節(jié)房地產(chǎn)交易法律制度引例：王某預(yù)購(gòu)了130平米三居一、房地產(chǎn)交易的概念和特點(diǎn)（一）概念房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃活動(dòng)。（二）特征房地產(chǎn)交易是平等主體之間的經(jīng)濟(jì)合同行為。房地產(chǎn)交易屬于要式法律行為。一、房地產(chǎn)交易的概念和特點(diǎn)（一）概念房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓指權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。（一）條件主體具有合法資格轉(zhuǎn)讓客體合法按照出讓合同的約定支付出讓金，并取得使用權(quán)證書(shū)。轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋已經(jīng)建成的，持有房屋所有權(quán)證書(shū)。屬于房屋建設(shè)工程的，必須完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的必須已形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同過(guò)戶登記手續(xù)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓指權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者（二）禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)以出讓方式取得的土地使用權(quán)不符合房地產(chǎn)法規(guī)定的司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他限制房地產(chǎn)權(quán)利的被國(guó)家依法收回土地使用權(quán)的共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的權(quán)屬有爭(zhēng)議的未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形（二）禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)以出讓方式取得的土地使用權(quán)不符合房地產(chǎn)（三）已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房的出售低于房改政策規(guī)定價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，且沒(méi)有按規(guī)定補(bǔ)足房款的。住房面積超標(biāo)或違法公款裝修，沒(méi)有補(bǔ)足超面積房款及裝修費(fèi)的。處于戶籍地區(qū)并列入拆遷公告范圍的。上市出售形成新的住房困難的以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)補(bǔ)足成本后出售，納稅后歸個(gè)人。直接上市出售，收益納稅后由單位和個(gè)人按產(chǎn)權(quán)比例分配。不得上市出售的情形收益分配（三）已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房的出售低于房改政策規(guī)定價(jià)格購(gòu)買(mǎi)（三）商品房預(yù)售（樓花買(mǎi)賣(mài)）指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付約定房款并在房屋竣工驗(yàn)收合格后經(jīng)登記取得房屋所有權(quán)的房屋買(mǎi)賣(mài)方式。主體一方特定標(biāo)的是尚在建設(shè)中的房屋法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止均受法律嚴(yán)格限制兩個(gè)合同關(guān)系三方當(dāng)事人標(biāo)的是一種期待利益按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式有其特殊性特征樓花按揭概念（三）商品房預(yù)售（樓花買(mǎi)賣(mài)）指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)三、房地產(chǎn)租賃和抵押（一）租賃租賃關(guān)系成立需登記備案承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)房屋轉(zhuǎn)租（二）抵押抵押權(quán)優(yōu)于普通債權(quán)先設(shè)定的抵押權(quán)優(yōu)先于后設(shè)定的抵押權(quán)房地產(chǎn)抵押不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有房地產(chǎn)抵押屬于要式法律行為（申請(qǐng)抵押登記）四、房地產(chǎn)評(píng)估按國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。三、房地產(chǎn)租賃和抵押（一）租賃租賃關(guān)系成立需登記備案承租人享第四節(jié)物業(yè)管理法律制度一、物業(yè)管理

《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)管理定義為：業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。二、物業(yè)管理法公開(kāi)、公平、公正市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制原則《物業(yè)管理?xiàng)l例》2003年9月1日施行，2007年10月1日修改后施行。第四節(jié)物業(yè)管理法律制度一、物業(yè)管理《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)三、物業(yè)管理的主體（一）物業(yè)管理企業(yè)20萬(wàn)至30萬(wàn)元注冊(cè)資本有固定的辦公機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所有物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員有合法的章程擁有或受托擁有建筑面積1萬(wàn)平方米至5萬(wàn)平方米的物業(yè)有完備的房屋管理、修繕與養(yǎng)護(hù)保障條件申請(qǐng)資質(zhì)審批注冊(cè)登記嚴(yán)格履行物業(yè)管理合同接受業(yè)主管理委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督對(duì)重大管理措施要提交業(yè)主委員會(huì)審議接受房地產(chǎn)主管部門(mén)、行政主管部門(mén)及當(dāng)?shù)卣O(jiān)督設(shè)立條件程序義務(wù)三、物業(yè)管理的主體（一）物業(yè)管理企業(yè)20萬(wàn)至30萬(wàn)元注冊(cè)資本（二）業(yè)主不得擅自改變住房的使用性質(zhì)進(jìn)行室內(nèi)改裝和搭建應(yīng)符合要求自覺(jué)履行業(yè)主公約和房屋使用公約，按時(shí)交納各項(xiàng)費(fèi)用表決權(quán)選舉管理機(jī)構(gòu)人員參與制定規(guī)約小區(qū)入住率超過(guò)50%時(shí)，或者自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住面積的比例達(dá)到20%以上。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同開(kāi)發(fā)商和業(yè)主，召開(kāi)第一次業(yè)主代表大會(huì)，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。召集、主持業(yè)主代表大會(huì)制定物業(yè)管理委員會(huì)章程簽訂委托管理合同監(jiān)督物業(yè)計(jì)劃實(shí)施、資金使用和業(yè)主公約的實(shí)施業(yè)主（房屋所有人）業(yè)主代表大會(huì)業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)（二）業(yè)主不得擅自改變住房的使用性質(zhì)進(jìn)行室內(nèi)改裝和搭建應(yīng)符合四、物業(yè)管理內(nèi)容（一）住宅小區(qū)的管理住宅小區(qū)是指按城市統(tǒng)一規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上，入住率達(dá)60%以上的小區(qū)。住宅小區(qū)內(nèi)房屋及設(shè)備的維護(hù)市政公用設(shè)施管理綠化管理環(huán)境衛(wèi)生管理治安保衛(wèi)管理社區(qū)文化（二）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的管理和服務(wù)制定管理計(jì)劃物業(yè)的維護(hù)安全保衛(wèi)消防工作車(chē)輛管理（三）公有住宅出售后的管理自治和物業(yè)管理相結(jié)合四、物業(yè)管理內(nèi)容（一）住宅小區(qū)的管理住宅小區(qū)是指按城市統(tǒng)一五、物業(yè)管理收費(fèi)（一）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)公共性服務(wù)收費(fèi)公眾代辦性服務(wù)收費(fèi)（二）物業(yè)管理費(fèi)的收繳收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和辦法明文約定于物業(yè)管理合同中收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和辦法在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布收支接受監(jiān)督政府定價(jià)政府指導(dǎo)價(jià)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)劃分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。

五、物業(yè)管理收費(fèi)（一）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)公共性服務(wù)收費(fèi)公眾代辦單位：元/平方米.月類(lèi)別等級(jí)乙類(lèi)甲類(lèi)多層住宅高層住宅多層住宅高層住宅一級(jí)0.15—0.200.20—0.250.30—0.350.50—0.60二級(jí)0.20—0.250.25—0.300.40—0.450.70—0.80三級(jí)0.25—0.300.30—0.350.50—0.600.90—1.00四級(jí)0.30—0.400.35—0.450.70—0.801.20—1.50五級(jí)0.40—0.500.45—0.550.90—1.001.60—2.00備注乙類(lèi)住宅指配套設(shè)施一般的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、舊住宅區(qū)甲類(lèi)住宅指配套設(shè)施較好的商品房、帶電梯的多層住宅、商住樓中的居住房武漢市普通住宅物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)單位：元/平方米.月乙類(lèi)甲類(lèi)多層住宅高層住宅多層住宅高層項(xiàng)目停車(chē)位專(zhuān)用露天停車(chē)場(chǎng)共用室內(nèi)車(chē)庫(kù)備注汽車(chē)80—120120—150多層住宅150—200高層住宅：200—300買(mǎi)車(chē)位者減半符合條件的臨時(shí)停車(chē)1小時(shí)內(nèi)不收費(fèi)，超過(guò)1小時(shí)的每次5元摩托車(chē)（馬自達(dá)）助力車(chē)（三輪車(chē)）自行車(chē)有專(zhuān)人看管的封閉式共用車(chē)庫(kù)（棚）15—208—123--5武漢市物業(yè)停車(chē)費(fèi)（住宅區(qū)）單位：元/輛.月說(shuō)明：指導(dǎo)價(jià)格下浮幅度不限，上浮幅度一般不得超過(guò)20%；物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)降低或減少服務(wù)項(xiàng)目，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)相應(yīng)降低。

項(xiàng)目停車(chē)位專(zhuān)用露天停車(chē)場(chǎng)共用室內(nèi)車(chē)庫(kù)備注80—120120—復(fù)習(xí)思考題？2、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的條件和資質(zhì)。4、物業(yè)管理中業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系。1、房屋開(kāi)發(fā)用地的原則和方式。3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓限制的情況。復(fù)習(xí)思考題？2、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的條件和資質(zhì)。4、物業(yè)管理中業(yè)案例分析？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓案房地產(chǎn)抵押貸款案物業(yè)管理案土地開(kāi)發(fā)案案例分析？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓案房地產(chǎn)抵押貸款案物業(yè)管理案土地開(kāi)發(fā)案？識(shí)記：土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)條件、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件、物業(yè)管理理解：房地產(chǎn)交易形式、業(yè)主的義務(wù)應(yīng)用：用房地產(chǎn)法律規(guī)定分析案例學(xué)習(xí)要求？識(shí)記：土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)條件、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件、第七章房地產(chǎn)法律制度房地產(chǎn)法律規(guī)定涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和物業(yè)管理，通過(guò)本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握我國(guó)房地產(chǎn)法律及地方性規(guī)章，并通過(guò)典型案例分析，幫助學(xué)生提高理論應(yīng)用和解決實(shí)際問(wèn)題的能力?！窘虒W(xué)目的】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、房地產(chǎn)交易、物業(yè)管理【教學(xué)重點(diǎn)】（1）土地出讓金、劃撥、征用等情況下不予補(bǔ)償或如何補(bǔ)償；（2）房產(chǎn)管理和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中對(duì)不同性質(zhì)房產(chǎn)的處理；（3）物業(yè)管理中業(yè)主與物業(yè)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系處理?！窘虒W(xué)難點(diǎn)】

返回第七章房地產(chǎn)法律制度房地產(chǎn)法律規(guī)定涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、房第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地法律制度

1986年頒布了《中華人民共和國(guó)土地管理法》，1998年修改對(duì)用地的規(guī)定。

1988年4月《憲法》修正案確立了“土地的使用權(quán)可以依法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。

1995年7月頒布《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》是第一部房地產(chǎn)系統(tǒng)規(guī)定的法。另有城市規(guī)劃法、建筑法等為補(bǔ)允。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地法律制度1986年頒布了《中華人民共一、房屋開(kāi)發(fā)用地指用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的土地，是依法取得土地使用權(quán)，進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋的國(guó)有土地。二、房屋開(kāi)發(fā)用地原則（一）遵循土地管制原則（二）統(tǒng)一規(guī)劃原則符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃（三）有償有期原則居住用在70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年綜合和其他用地50年概念一、房屋開(kāi)發(fā)用地指用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的土地，是依法取得土地三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓和劃撥（一）出讓指國(guó)家作為土地所有者，由其代表－－土地管理機(jī)關(guān)將其所有的土地使用權(quán)有償、有期的轉(zhuǎn)移給土地使用者使用的法律行為。招標(biāo)拍賣(mài)協(xié)議主體特定性出讓方是土地管理部門(mén)土地管理部門(mén)具優(yōu)益權(quán)監(jiān)督提前收回?zé)o償收回內(nèi)容特定要式合同概念出讓方式出讓合同掛牌

土地交易市場(chǎng)

全國(guó)統(tǒng)一的土地出讓合同示范文本

三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓和劃撥（一）出讓指國(guó)家作為土地所有者（二）劃撥指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)后，將該幅土地交付其使用，或者將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交付土地使用者使用的行為。沒(méi)有明確的期限無(wú)須支付土地使用出讓金不能轉(zhuǎn)讓、出租或抵押國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地國(guó)家重點(diǎn)扶持有能源、交通、水利其他概念特征審批范圍（二）劃撥指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、三、集體土地征用（一）概念指國(guó)家因經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)的需要，強(qiáng)制地將屬于集體所有的土地收歸國(guó)有，并對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行補(bǔ)償?shù)男袨?。（二）特征政府行為?qiáng)制行為具有補(bǔ)償性土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)青苗費(fèi)三、集體土地征用（一）概念指國(guó)家因經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及四、城市房屋拆遷指在城市規(guī)劃內(nèi)國(guó)有土地上，因城市建設(shè)需要拆除房屋及其附屬物，由拆遷人對(duì)原房屋所有人或使用人進(jìn)行補(bǔ)償和安置的行為。（一）程序申請(qǐng)審批拆遷公告協(xié)議實(shí)施（二）補(bǔ)償和安置補(bǔ)償對(duì)象拆遷房屋的所有人補(bǔ)償形式產(chǎn)權(quán)調(diào)換作價(jià)補(bǔ)償兩者結(jié)合安置方式直接安置間接安置四、城市房屋拆遷指在城市規(guī)劃內(nèi)國(guó)有土地上，因城市建設(shè)需要拆第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律制度一、概念指在依法取得使用權(quán)的土地上，通過(guò)一定的資本和人力投入，進(jìn)行土地的開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的活動(dòng)。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體（一）設(shè)立條件有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所有符合國(guó)家規(guī)定的注冊(cè)資本有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員（二）設(shè)立程序登記備案資質(zhì)等級(jí)核定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，又稱開(kāi)發(fā)商、發(fā)展商或建設(shè)單位，是指以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律制度一、概念指在依法取得使用權(quán)的土地三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要求按土地使用權(quán)出讓合同約定用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、施工必須符合標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)立項(xiàng)招投標(biāo)開(kāi)發(fā)建設(shè)竣工驗(yàn)收三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要求按土地使用權(quán)出讓合同約定用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限第三節(jié)房地產(chǎn)交易法律制度引例：王某預(yù)購(gòu)了130平米三居室房屋，開(kāi)發(fā)商交房面積卻為152平方米，誤差率17%。開(kāi)發(fā)商要求業(yè)主補(bǔ)足房款才能拿鑰匙。對(duì)于多出來(lái)的面積和增加的房款，開(kāi)發(fā)商底氣十足：合同書(shū)上寫(xiě)著“房屋面積以實(shí)際交房為準(zhǔn)”，理所應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)在實(shí)際面積繳納購(gòu)房款。據(jù)2003年最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條，①面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；②面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。第三節(jié)房地產(chǎn)交易法律制度引例：王某預(yù)購(gòu)了130平米三居一、房地產(chǎn)交易的概念和特點(diǎn)（一）概念房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃活動(dòng)。（二）特征房地產(chǎn)交易是平等主體之間的經(jīng)濟(jì)合同行為。房地產(chǎn)交易屬于要式法律行為。一、房地產(chǎn)交易的概念和特點(diǎn)（一）概念房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓指權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。（一）條件主體具有合法資格轉(zhuǎn)讓客體合法按照出讓合同的約定支付出讓金，并取得使用權(quán)證書(shū)。轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋已經(jīng)建成的，持有房屋所有權(quán)證書(shū)。屬于房屋建設(shè)工程的，必須完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的必須已形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同過(guò)戶登記手續(xù)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓指權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者（二）禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)以出讓方式取得的土地使用權(quán)不符合房地產(chǎn)法規(guī)定的司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他限制房地產(chǎn)權(quán)利的被國(guó)家依法收回土地使用權(quán)的共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的權(quán)屬有爭(zhēng)議的未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形（二）禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)以出讓方式取得的土地使用權(quán)不符合房地產(chǎn)（三）已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房的出售低于房改政策規(guī)定價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，且沒(méi)有按規(guī)定補(bǔ)足房款的。住房面積超標(biāo)或違法公款裝修，沒(méi)有補(bǔ)足超面積房款及裝修費(fèi)的。處于戶籍地區(qū)并列入拆遷公告范圍的。上市出售形成新的住房困難的以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)補(bǔ)足成本后出售，納稅后歸個(gè)人。直接上市出售，收益納稅后由單位和個(gè)人按產(chǎn)權(quán)比例分配。不得上市出售的情形收益分配（三）已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房的出售低于房改政策規(guī)定價(jià)格購(gòu)買(mǎi)（三）商品房預(yù)售（樓花買(mǎi)賣(mài)）指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付約定房款并在房屋竣工驗(yàn)收合格后經(jīng)登記取得房屋所有權(quán)的房屋買(mǎi)賣(mài)方式。主體一方特定標(biāo)的是尚在建設(shè)中的房屋法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止均受法律嚴(yán)格限制兩個(gè)合同關(guān)系三方當(dāng)事人標(biāo)的是一種期待利益按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式有其特殊性特征樓花按揭概念（三）商品房預(yù)售（樓花買(mǎi)賣(mài)）指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)三、房地產(chǎn)租賃和抵押（一）租賃租賃關(guān)系成立需登記備案承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)房屋轉(zhuǎn)租（二）抵押抵押權(quán)優(yōu)于普通債權(quán)先設(shè)定的抵押權(quán)優(yōu)先于后設(shè)定的抵押權(quán)房地產(chǎn)抵押不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有房地產(chǎn)抵押屬于要式法律行為（申請(qǐng)抵押登記）四、房地產(chǎn)評(píng)估按國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。三、房地產(chǎn)租賃和抵押（一）租賃租賃關(guān)系成立需登記備案承租人享第四節(jié)物業(yè)管理法律制度一、物業(yè)管理

《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)管理定義為：業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。二、物業(yè)管理法公開(kāi)、公平、公正市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制原則《物業(yè)管理?xiàng)l例》2003年9月1日施行，2007年10月1日修改后施行。第四節(jié)物業(yè)管理法律制度一、物業(yè)管理《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)三、物業(yè)管理的主體（一）物業(yè)管理企業(yè)20萬(wàn)至30萬(wàn)元注冊(cè)資本有固定的辦公機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所有物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員有合法的章程擁有或受托擁有建筑面積1萬(wàn)平方米至5萬(wàn)平方米的物業(yè)有完備的房屋管理、修繕與養(yǎng)護(hù)保障條件申請(qǐng)資質(zhì)審批注冊(cè)登記嚴(yán)格履行物業(yè)管理合同接受業(yè)主管理委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督對(duì)重大管理措施要提交業(yè)主委員會(huì)審議接受房地產(chǎn)主管部門(mén)、行政主管部門(mén)及當(dāng)?shù)卣O(jiān)督設(shè)立條件程序義務(wù)三、物業(yè)管理的主體（一）物業(yè)管理企業(yè)20萬(wàn)至30萬(wàn)元注冊(cè)資本（二）業(yè)主不得擅自改變住房的使用性質(zhì)進(jìn)行室內(nèi)改裝和搭建應(yīng)符合要求自覺(jué)履行業(yè)主公約和房屋使用公約，按時(shí)交納各項(xiàng)費(fèi)用表決權(quán)選舉管理機(jī)構(gòu)人員參與制定規(guī)約小區(qū)入住率超過(guò)50%時(shí)，或者自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住面積的比例達(dá)到20%以上。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同開(kāi)發(fā)商和業(yè)主，召開(kāi)第一次業(yè)主代表大會(huì)，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。召集、主持業(yè)主代表大會(huì)制定物業(yè)管理委員會(huì)章程簽訂委托管理合同監(jiān)督物業(yè)計(jì)劃實(shí)施、資金使用和業(yè)主公約的實(shí)施業(yè)主（房屋所有人）業(yè)主代表大會(huì)業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)（二）業(yè)主不得擅自改變住房的使用性質(zhì)進(jìn)行室內(nèi)改裝和搭建應(yīng)符合四、物業(yè)管理內(nèi)容（一）住宅小區(qū)的管理住宅小區(qū)是指按城市統(tǒng)一規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上，入住率達(dá)60%以上的小區(qū)。住宅小區(qū)內(nèi)房屋及設(shè)備的維護(hù)市政公用設(shè)施管理綠化管理環(huán)境衛(wèi)生管理治安保衛(wèi)管理社區(qū)文化（二）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的管理和服務(wù)制定管理計(jì)劃物業(yè)的維護(hù)安全保衛(wèi)消防工作車(chē)輛管理（三）公有住宅出售后的管理自治和物業(yè)管理相結(jié)合四、物業(yè)管理內(nèi)容（一）住宅小區(qū)的管理住宅小區(qū)是指按城市統(tǒng)一五、物業(yè)管理收費(fèi)（一）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)公共性服務(wù)收費(fèi)公眾代辦性服務(wù)收費(fèi)（