2022年北京通用倉儲市場報告

物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc01 宏觀環(huán)境與城市基本面分析02 城市倉儲整體市場與高標倉市場分析03 北京物流機遇與發(fā)展展望目

錄c

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s說明：

?

本文所有數(shù)據(jù)來源于國家及各地統(tǒng)計局、物聯(lián)云倉平臺內(nèi)部數(shù)據(jù)。文中的一切資料及數(shù)據(jù)，

可能存在滯后性，

僅供參考，

具體以實時數(shù)據(jù)為準。011.1

城市占位張家口Zhangjiakou承德ChengdeBei秦jin皇g

島Qinhuangdao唐山Tangshan天津Tianjin石家莊iazhuang北京Beijing空港型國家物流樞紐首都經(jīng)濟圈“

京津冀城市

群北京

”北京為京津冀城市群核心城市，

定位為全國政治中心、文化中心、國際交往中心和科技創(chuàng)新中心。中國“

首都經(jīng)濟圈”

重要城市之一，

為中心城市?？崭坌蛧椅锪鳂屑~承載城市，

有首都國際機場、北京大興國際機場“

雙樞紐”

優(yōu)勢。*

資料來源：北京城市總體規(guī)劃物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc北京為京津冀城市圈的核心城市，首都經(jīng)濟圈的中心城市，空港型國家物流樞紐。北京城市占位分析北京天津唐山石家莊滄州邯鄲保定廊坊邢臺秦皇島張家口衡水承德GDP（億元）40,269.15,695.8,230.66,490.34,163.44,114.83,725.03,553.12,200.41,843.81,727.81,703.10.0常住人口（萬人）2,188.61,386.6769.71,120.5730.4939.01,034.0546.0711.0313.4409.9458.9421.0社會消費品零售總額（億元）14,867.3,583.02,143.22,392.51,114.71,276.01,362.01,403.1979.0592.5640.7611.3579.00.025,000.0北京綜合經(jīng)濟實力雄厚，GDP、社會消費品總額、常住人口等多項指標均為京津冀城市第一。2021年GDP達到40,269.6億元，在京津冀各城市中位居第一；常住人口達到2,188.6萬人，在京津冀各城市中位居第一；社會消費品零售總額14,867億元，在京津冀各城市中位居第一。2021年京津冀城市群各城市經(jīng)濟、人口情況50,000.0*

數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計局，

物聯(lián)云倉數(shù)字研究院繪制物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc1.2

城市規(guī)劃*

圖片來源：北京市規(guī)劃和自然資源委員會物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc北京主城沿著東西向發(fā)展，中心城區(qū)形成“一核一主一副、兩軸多點一區(qū)”。北京城市占位分析全市下轄16

個區(qū)，

總面積為16,410.54

平方千米，

總?cè)丝跒?

,185萬人。北京主城規(guī)劃：

城市沿著東西向發(fā)展，

城北為物流產(chǎn)業(yè)園組團，

城市西南為高新科技園組團。中心城區(qū)總體布局：

形成“

一核一主一副、兩軸多點一區(qū)”的總體布局結(jié)構(gòu)。一核：

首都功能核心區(qū)，

是全國政治中心、文化中心和國際交往中心的核心承載區(qū)。一主：中心城區(qū)，

即城六區(qū)。一副：北京城市副中心，

是北京新兩翼中的一翼。兩軸：指中軸線及其延長線、長安街及其延長線。多點：

位于平原地區(qū)的順義、大興、亦莊、昌平、房山5個新城。一區(qū)：

是指生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，

包括門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶5個區(qū)，

以及昌平和房山的山區(qū)。*

數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局，

物聯(lián)云倉數(shù)字研究院繪制北京市域幅員面積域人口分析區(qū)劃面積（平方千米）人口（萬人）東城區(qū)4271西城區(qū)51111朝陽區(qū)471345豐臺區(qū)304202石景山區(qū)8657海淀區(qū)431313順義區(qū)1,02139通州區(qū)906131大興區(qū)1,036184房山區(qū)2,019132門頭溝區(qū)1,451226昌平區(qū)1,344199平谷區(qū)94844密云區(qū)2,22945懷柔區(qū)2,12352延慶區(qū)1,99434物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc1.3

經(jīng)濟發(fā)展2021年GDP、人均GDP總量持續(xù)增加，漲幅近六年之最。GDP：2021年GDP為40,270億元，漲幅11.6%，漲幅為近六年之最。人均GDP：2021年人均GDP為184,889元，漲幅12.1%，漲幅為近六年之最。2016-2021年北京市GDP及同比增幅201620172018201920202021GDP（億元）27,04129,88333,10635,45136,07340,270同比增長10.5%10.8%7.1%1.8%11.6%0.0%5.0%10.0%15.0%020,00010,00030,00050,00040,000GDP（億元）同比增長*

數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局，

物聯(lián)云倉數(shù)字研究院繪制2016-2021年北京市人均GDP及同比增幅201620172018201920202021人均GDP（元）123,391136,172150,962161,776164,889184,889同比增長10.4%10.9%7.2%1.9%12.1%0.0%5.0%10.0%15.0%050,000100,000150,000200,000人均GDP（元）同比增長*

數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局，

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Inc1.4

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)201620172018201920202021三產(chǎn)（億元）81.7%83.9%83.7%83.1%82.7%82.3%二產(chǎn)（億元）18.0%15.8%16.0%16.5%16.9%17.3%一產(chǎn)（億元）0.3%0.3%0.3%0.4%0.4%0.5%三產(chǎn)絕對主導(dǎo)，一產(chǎn)、二產(chǎn)低位維穩(wěn)。2021年北京市第三產(chǎn)業(yè)增加值占比達82.3％，一、二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定。2016

-

2021

年北京市三大產(chǎn)業(yè)占比100%80%60%40%20%0%*

數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計局，物聯(lián)云倉數(shù)字研究院繪制物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc1.5

人口流動05001,0001,5002,0002,500最近六年年均人口凈流入813萬人左右且年均人口流入呈現(xiàn)增長趨勢。2021年常住人口2,189萬人，人口流動814萬人。2016

-

2021

年北京人口流動統(tǒng)計分析2016

2017

2018

20192020

2021

202120202019201820172016常住人口（萬人）2,1892,1892,1902,1922,1942,195戶籍人口（萬人）1,3751,4011,3971,3761,3591,363人口流動（萬人）814788793816835833*

數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計局，物聯(lián)云倉數(shù)字研究院繪制物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc1.6

北京市“十四五”時期交通發(fā)展建設(shè)規(guī)劃4“十四五發(fā)展目標”初步構(gòu)建起綜合、綠色、安全、智能的立體化現(xiàn)代化城市交通系統(tǒng)，交通發(fā)展邁上新臺階。5321“基本原則”實現(xiàn)綜合交通體系和諧有序運轉(zhuǎn)，

打破區(qū)域和行業(yè)壁壘，

優(yōu)化各種交通方式之間的銜接換乘，

滿足出行者全時程出行服務(wù)需求?！?035年遠景目標”基本建成綜合、綠色、安全、智能的立體化現(xiàn)代化城市交通系統(tǒng)，國際連接高標準，國門形象得到顯著提升。區(qū)域協(xié)同高效率，京津冀交通一體化水平顯著提升。服務(wù)首都高水平，“四個服務(wù)水平顯著提升”。行業(yè)發(fā)展高質(zhì)量，交通發(fā)展質(zhì)量和效益顯著提升。綜合治理高效能，交通治理現(xiàn)代化水平顯著提升。打造一流設(shè)施、一流技術(shù)、一流管理、一流服務(wù)，

建設(shè)人民滿意、保障有力的首善交通。

*

圖片來源：物聯(lián)云倉數(shù)字研究院物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc北京市交通發(fā)展趨勢智慧化人本化便利化一體化01020304綠色化05集約化

06現(xiàn)代化07七化圍繞北京首都國際機場和北京大興國際機場2個國際航空樞紐、北京站等10

個全國鐵路客運樞紐、若干個區(qū)域客運樞紐組成的多層級客運樞紐，

構(gòu)建協(xié)同融合、銜接高效的綜合交通樞紐體系。打造北京天津雄安全球性國際郵政快遞樞紐集群。交通樞紐體系對外交通體系率先實現(xiàn)京津冀城市群內(nèi)部2

小時、全國主要城市3小時通達，

“

全球123

快貨物流圈”

(

國內(nèi)1

天送達、周邊國家2天送達、全球主要城市3天送達)。城市綜合交通體系物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc打造1

小時“

門到門”

通勤圈，

形成軌道交通、地面公交、步行和自行車等多網(wǎng)融合、便捷銜接的城市綜合交通體系。022.1

北京整體倉儲市場分析整體市場：覆蓋園區(qū)總面積720.6萬m2，可租面積63.9萬m2，空置率8.87%，租金43.80元/m2·月；高標倉市場：覆蓋園區(qū)總面積204.6萬m2，可租面積6.3萬m2，空置率3.07%，租金65.59元/m2·月。園區(qū)總面積（萬m2）園區(qū)可租面積（萬m2）空置率租金（元/m2·月）整體市場720.663.98.87%43.80高標倉市場204.66.33.07%65.59*

數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉數(shù)字研究院北京整體市場與高標倉市場分析物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc2.2

倉儲市場-北京分區(qū)-可租面積分析整體市場：可租面積主要集中在順義區(qū)，

其次為大興區(qū)、通州區(qū)。其中順義區(qū)可租面積為25.1萬m2

，

占比39.3%；大興區(qū)可租面積為10.3萬m2，占比16.2%；通州區(qū)可租面積為10.3萬m2，占比16.1％。高標倉市場：可租面積主要集中在密云區(qū)（2.1萬m2）、通州區(qū)（2.0萬m2）、大興區(qū)（2.0萬m2）。整體市場-

可租面積（

萬m

2

）*

數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉數(shù)字研究院（

截至時間2022

年4

月）

高標倉市場-

可租面積（

萬m

2

）*

數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉數(shù)字研究院（

截至時間2022

年4

月）

1.12.02.15.46.110.310.325.10.20.0 5.0 10.0 15.0 20.025.030.0順義區(qū)大興區(qū)通州區(qū)豐臺區(qū)朝陽區(qū)密云區(qū)海淀區(qū)房山區(qū)平谷區(qū)0.0物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc0.00.22.02.02.10.01.02.03.04.05.0房山區(qū)平谷區(qū)順義區(qū)大興區(qū)通州區(qū)密云區(qū)2.3

整體市場-北京分區(qū)-空置率分析北京分區(qū)域空置率中位值9.70%。其中，密云區(qū)空置率最高，為26.91％；平谷區(qū)空置率最低，為1.64％。整體市場-

分區(qū)域-

空置率1.64%3.47%5.60%6.10%9.70%10.78%13.12%21.83%26.91%0.00% 5.00% 10.00%*

數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉數(shù)字研究院（

截至時間2022

年4

月）

15.00%20.00%25.00%30.00%平谷區(qū)房山區(qū)大興區(qū)通州區(qū)海淀區(qū)順義區(qū)豐臺區(qū)朝陽區(qū)密云區(qū)空置率物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc2.4

整體市場-北京分區(qū)-租金分析*

數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉數(shù)字研究院（

截至時間2022

年4

月）

32.0639.8743.5044.1045.7946.2548.0049.1951.6020.0030.0040.0050.0060.00豐臺區(qū)大興區(qū)平谷區(qū)海淀區(qū)順義區(qū)朝陽區(qū)密云區(qū)通州區(qū)房山區(qū)0.00 10.00北京分區(qū)域租金中位值45.79元/m2·月，租金區(qū)間41.69-48.60元/m2·月。豐臺區(qū)租金最高，為51.60元/m2·月；房山區(qū)租金最低，為32.06元/m2·月。整體市場-

分區(qū)域-

租金（元/

㎡.

月）

租金（元/㎡·月）物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc2.5

整體市場-需求總量*

數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉數(shù)字研究院（

截至時間2022

年4

月）

注：

倉儲需求包含倉庫代管、倉庫租賃、倉配一體、廠房租賃。2016年2017年2018年2019年2020年2021年需求面積（萬㎡）12.992.137.058.173.554.8物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc2021年物聯(lián)云倉數(shù)字研究院大數(shù)據(jù)平臺共收錄倉儲需求總量為54.8萬m2

，

數(shù)字研究院平臺近六年年均收錄需求量51.0萬m2

。2022年截至4月底收錄需求總量合計面積28.7萬m2，預(yù)計超越2021年收錄需求總量。2016

-

2021

年物聯(lián)云倉數(shù)字研究院收錄需求面積（

萬㎡）100.080.060.040.020.00.0順義區(qū),

29.31%通州區(qū),

27.40%大興區(qū),

16.72%朝陽區(qū),

6.72%房山區(qū),

6.03%懷柔區(qū),

1.01%平谷區(qū),

1.76%海淀區(qū),

2.41%昌平區(qū),

3.58%豐臺區(qū),

3.97%密云區(qū),

0.67%石景山區(qū),

0.34%東城區(qū),

0.08%西城區(qū),

0.00%2.6

整體市場-北京分區(qū)域-需求分析北京-

分區(qū)-

2

0

1

6

-

2

0

2

1

年物聯(lián)云倉數(shù)字研究院收錄需求總量*

數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉數(shù)字研究院（

截至時間2022

年4

月）

物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc需求主要集中在順義區(qū)、通州區(qū)、大興區(qū)，依次占比為29.31

％

、27.40

％

、

16.72

％

。2.7

北京倉庫需求面積段占比分析6.26%2.92%4.42%10.93%75.46%0.00% 20.00%*

數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉數(shù)字研究院（

截至時間2022

年4

月）

40.00%60.00%80.00%100.00%>100009000-

100006000-89993000-59990-29990-2,999m2需求量最高，占比75.46%；其次為3,000-5,999m2，占比10.93％；6,000-8,999m2，占比4.42％。整體市場-

分區(qū)域-

分面積段需求占比物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc3.1

北京物流市場活躍度分析-

租金/空置率交叉分析高租金-低空置率：3個順義區(qū)、通州區(qū)、海淀區(qū)高租金-中等空置率：3個豐臺區(qū)、朝陽區(qū)、大興區(qū)中等租金-高空置率：1個密云區(qū)中等租金-低空置率：2個平谷區(qū)、房山區(qū)%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%空置率密云區(qū),33.50,

26.91%朝陽區(qū),

44.豐臺區(qū),

43.5010,

11.56%,

10.78%海淀區(qū),

44.00,

9.70%大興區(qū),45.79,

13.12平谷區(qū),31.87,

5.60%順義區(qū),

49.19,

6.10%房山區(qū),32.06,

3.47%通州區(qū),

48.00

,1.64%0.00%0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.00租金（元/㎡·月）*

數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉數(shù)字研究院物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc租金/

空置率交叉分析圖10.020.030.040.050.060.070.080.0需求面積（萬㎡）3.2

城市物流市場活躍度分析-

租金/需求交叉分析高租金-高需求：2個順義區(qū)、通州區(qū)高租金-中等需求：1個大興區(qū)高租金-低需求：3個朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、海淀區(qū)中等租金-低需求：3個房山區(qū)、平谷區(qū)、密云區(qū)順義區(qū),

49.19,

69.8通州區(qū),

48.00,

65.2大興區(qū),

45.79

,39.8房山區(qū),32.06,

14.3朝陽區(qū),44.10,

16.0平谷區(qū),31.87,

4.2