2022年北京通用倉儲(chǔ)市場報(bào)告

物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc01 宏觀環(huán)境與城市基本面分析02 城市倉儲(chǔ)整體市場與高標(biāo)倉市場分析03 北京物流機(jī)遇與發(fā)展展望目

錄c

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s說明：

?

本文所有數(shù)據(jù)來源于國家及各地統(tǒng)計(jì)局、物聯(lián)云倉平臺(tái)內(nèi)部數(shù)據(jù)。文中的一切資料及數(shù)據(jù)，

可能存在滯后性，

僅供參考，

具體以實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。011.1

城市占位張家口Zhangjiakou承德ChengdeBei秦jin皇g

島Qinhuangdao唐山Tangshan天津Tianjin石家莊iazhuang北京Beijing空港型國家物流樞紐首都經(jīng)濟(jì)圈“

京津冀城市

群北京

”北京為京津冀城市群核心城市，

定位為全國政治中心、文化中心、國際交往中心和科技創(chuàng)新中心。中國“

首都經(jīng)濟(jì)圈”

重要城市之一，

為中心城市?？崭坌蛧椅锪鳂屑~承載城市，

有首都國際機(jī)場、北京大興國際機(jī)場“

雙樞紐”

優(yōu)勢。*

資料來源：北京城市總體規(guī)劃物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc北京為京津冀城市圈的核心城市，首都經(jīng)濟(jì)圈的中心城市，空港型國家物流樞紐。北京城市占位分析北京天津唐山石家莊滄州邯鄲保定廊坊邢臺(tái)秦皇島張家口衡水承德GDP（億元）40,269.15,695.8,230.66,490.34,163.44,114.83,725.03,553.12,200.41,843.81,727.81,703.10.0常住人口（萬人）2,188.61,386.6769.71,120.5730.4939.01,034.0546.0711.0313.4409.9458.9421.0社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）14,867.3,583.02,143.22,392.51,114.71,276.01,362.01,403.1979.0592.5640.7611.3579.00.025,000.0北京綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，GDP、社會(huì)消費(fèi)品總額、常住人口等多項(xiàng)指標(biāo)均為京津冀城市第一。2021年GDP達(dá)到40,269.6億元，在京津冀各城市中位居第一；常住人口達(dá)到2,188.6萬人，在京津冀各城市中位居第一；社會(huì)消費(fèi)品零售總額14,867億元，在京津冀各城市中位居第一。2021年京津冀城市群各城市經(jīng)濟(jì)、人口情況50,000.0*

數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)局，

物聯(lián)云倉數(shù)字研究院繪制物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc1.2

城市規(guī)劃*

圖片來源：北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc北京主城沿著東西向發(fā)展，中心城區(qū)形成“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”。北京城市占位分析全市下轄16

個(gè)區(qū)，

總面積為16,410.54

平方千米，

總?cè)丝跒?

,185萬人。北京主城規(guī)劃：

城市沿著東西向發(fā)展，

城北為物流產(chǎn)業(yè)園組團(tuán)，

城市西南為高新科技園組團(tuán)。中心城區(qū)總體布局：

形成“

一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”的總體布局結(jié)構(gòu)。一核：

首都功能核心區(qū)，

是全國政治中心、文化中心和國際交往中心的核心承載區(qū)。一主：中心城區(qū)，

即城六區(qū)。一副：北京城市副中心，

是北京新兩翼中的一翼。兩軸：指中軸線及其延長線、長安街及其延長線。多點(diǎn)：

位于平原地區(qū)的順義、大興、亦莊、昌平、房山5個(gè)新城。一區(qū)：

是指生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，

包括門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶5個(gè)區(qū)，

以及昌平和房山的山區(qū)。*

數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局，

物聯(lián)云倉數(shù)字研究院繪制北京市域幅員面積域人口分析區(qū)劃面積（平方千米）人口（萬人）東城區(qū)4271西城區(qū)51111朝陽區(qū)471345豐臺(tái)區(qū)304202石景山區(qū)8657海淀區(qū)431313順義區(qū)1,02139通州區(qū)906131大興區(qū)1,036184房山區(qū)2,019132門頭溝區(qū)1,451226昌平區(qū)1,344199平谷區(qū)94844密云區(qū)2,22945懷柔區(qū)2,12352延慶區(qū)1,99434物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc1.3

經(jīng)濟(jì)發(fā)展2021年GDP、人均GDP總量持續(xù)增加，漲幅近六年之最。GDP：2021年GDP為40,270億元，漲幅11.6%，漲幅為近六年之最。人均GDP：2021年人均GDP為184,889元，漲幅12.1%，漲幅為近六年之最。2016-2021年北京市GDP及同比增幅201620172018201920202021GDP（億元）27,04129,88333,10635,45136,07340,270同比增長10.5%10.8%7.1%1.8%11.6%0.0%5.0%10.0%15.0%020,00010,00030,00050,00040,000GDP（億元）同比增長*

數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局，

物聯(lián)云倉數(shù)字研究院繪制2016-2021年北京市人均GDP及同比增幅201620172018201920202021人均GDP（元）123,391136,172150,962161,776164,889184,889同比增長10.4%10.9%7.2%1.9%12.1%0.0%5.0%10.0%15.0%050,000100,000150,000200,000人均GDP（元）同比增長*

數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局，

物聯(lián)云倉數(shù)字研究院繪制物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc1.4

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)201620172018201920202021三產(chǎn)（億元）81.7%83.9%83.7%83.1%82.7%82.3%二產(chǎn)（億元）18.0%15.8%16.0%16.5%16.9%17.3%一產(chǎn)（億元）0.3%0.3%0.3%0.4%0.4%0.5%三產(chǎn)絕對主導(dǎo)，一產(chǎn)、二產(chǎn)低位維穩(wěn)。2021年北京市第三產(chǎn)業(yè)增加值占比達(dá)82.3％，一、二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定。2016

-

2021

年北京市三大產(chǎn)業(yè)占比100%80%60%40%20%0%*

數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)局，物聯(lián)云倉數(shù)字研究院繪制物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc1.5

人口流動(dòng)05001,0001,5002,0002,500最近六年年均人口凈流入813萬人左右且年均人口流入呈現(xiàn)增長趨勢。2021年常住人口2,189萬人，人口流動(dòng)814萬人。2016

-

2021

年北京人口流動(dòng)統(tǒng)計(jì)分析2016

2017

2018

20192020

2021

202120202019201820172016常住人口（萬人）2,1892,1892,1902,1922,1942,195戶籍人口（萬人）1,3751,4011,3971,3761,3591,363人口流動(dòng)（萬人）814788793816835833*

數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)局，物聯(lián)云倉數(shù)字研究院繪制物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc1.6

北京市“十四五”時(shí)期交通發(fā)展建設(shè)規(guī)劃4“十四五發(fā)展目標(biāo)”初步構(gòu)建起綜合、綠色、安全、智能的立體化現(xiàn)代化城市交通系統(tǒng)，交通發(fā)展邁上新臺(tái)階。5321“基本原則”實(shí)現(xiàn)綜合交通體系和諧有序運(yùn)轉(zhuǎn)，

打破區(qū)域和行業(yè)壁壘，

優(yōu)化各種交通方式之間的銜接換乘，

滿足出行者全時(shí)程出行服務(wù)需求?！?035年遠(yuǎn)景目標(biāo)”基本建成綜合、綠色、安全、智能的立體化現(xiàn)代化城市交通系統(tǒng)，國際連接高標(biāo)準(zhǔn)，國門形象得到顯著提升。區(qū)域協(xié)同高效率，京津冀交通一體化水平顯著提升。服務(wù)首都高水平，“四個(gè)服務(wù)水平顯著提升”。行業(yè)發(fā)展高質(zhì)量，交通發(fā)展質(zhì)量和效益顯著提升。綜合治理高效能，交通治理現(xiàn)代化水平顯著提升。打造一流設(shè)施、一流技術(shù)、一流管理、一流服務(wù)，

建設(shè)人民滿意、保障有力的首善交通。

*

圖片來源：物聯(lián)云倉數(shù)字研究院物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc北京市交通發(fā)展趨勢智慧化人本化便利化一體化01020304綠色化05集約化

06現(xiàn)代化07七化圍繞北京首都國際機(jī)場和北京大興國際機(jī)場2個(gè)國際航空樞紐、北京站等10

個(gè)全國鐵路客運(yùn)樞紐、若干個(gè)區(qū)域客運(yùn)樞紐組成的多層級客運(yùn)樞紐，

構(gòu)建協(xié)同融合、銜接高效的綜合交通樞紐體系。打造北京天津雄安全球性國際郵政快遞樞紐集群。交通樞紐體系對外交通體系率先實(shí)現(xiàn)京津冀城市群內(nèi)部2

小時(shí)、全國主要城市3小時(shí)通達(dá)，

“

全球123

快貨物流圈”

(

國內(nèi)1

天送達(dá)、周邊國家2天送達(dá)、全球主要城市3天送達(dá))。城市綜合交通體系物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc打造1

小時(shí)“

門到門”

通勤圈，

形成軌道交通、地面公交、步行和自行車等多網(wǎng)融合、便捷銜接的城市綜合交通體系。022.1

北京整體倉儲(chǔ)市場分析整體市場：覆蓋園區(qū)總面積720.6萬m2，可租面積63.9萬m2，空置率8.87%，租金43.80元/m2·月；高標(biāo)倉市場：覆蓋園區(qū)總面積204.6萬m2，可租面積6.3萬m2，空置率3.07%，租金65.59元/m2·月。園區(qū)總面積（萬m2）園區(qū)可租面積（萬m2）空置率租金（元/m2·月）整體市場720.663.98.87%43.80高標(biāo)倉市場204.66.33.07%65.59*

數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉數(shù)字研究院北京整體市場與高標(biāo)倉市場分析物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc2.2

倉儲(chǔ)市場-北京分區(qū)-可租面積分析整體市場：可租面積主要集中在順義區(qū)，

其次為大興區(qū)、通州區(qū)。其中順義區(qū)可租面積為25.1萬m2

，

占比39.3%；大興區(qū)可租面積為10.3萬m2，占比16.2%；通州區(qū)可租面積為10.3萬m2，占比16.1％。高標(biāo)倉市場：可租面積主要集中在密云區(qū)（2.1萬m2）、通州區(qū)（2.0萬m2）、大興區(qū)（2.0萬m2）。整體市場-

可租面積（

萬m

2

）*

數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉數(shù)字研究院（

截至?xí)r間2022

年4

月）

高標(biāo)倉市場-

可租面積（

萬m

2

）*

數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉數(shù)字研究院（

截至?xí)r間2022

年4

月）

1.12.02.15.46.110.310.325.10.20.0 5.0 10.0 15.0 20.025.030.0順義區(qū)大興區(qū)通州區(qū)豐臺(tái)區(qū)朝陽區(qū)密云區(qū)海淀區(qū)房山區(qū)平谷區(qū)0.0物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc0.00.22.02.02.10.01.02.03.04.05.0房山區(qū)平谷區(qū)順義區(qū)大興區(qū)通州區(qū)密云區(qū)2.3

整體市場-北京分區(qū)-空置率分析北京分區(qū)域空置率中位值9.70%。其中，密云區(qū)空置率最高，為26.91％；平谷區(qū)空置率最低，為1.64％。整體市場-

分區(qū)域-

空置率1.64%3.47%5.60%6.10%9.70%10.78%13.12%21.83%26.91%0.00% 5.00% 10.00%*

數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉數(shù)字研究院（

截至?xí)r間2022

年4

月）

15.00%20.00%25.00%30.00%平谷區(qū)房山區(qū)大興區(qū)通州區(qū)海淀區(qū)順義區(qū)豐臺(tái)區(qū)朝陽區(qū)密云區(qū)空置率物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc2.4

整體市場-北京分區(qū)-租金分析*

數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉數(shù)字研究院（

截至?xí)r間2022

年4

月）

32.0639.8743.5044.1045.7946.2548.0049.1951.6020.0030.0040.0050.0060.00豐臺(tái)區(qū)大興區(qū)平谷區(qū)海淀區(qū)順義區(qū)朝陽區(qū)密云區(qū)通州區(qū)房山區(qū)0.00 10.00北京分區(qū)域租金中位值45.79元/m2·月，租金區(qū)間41.69-48.60元/m2·月。豐臺(tái)區(qū)租金最高，為51.60元/m2·月；房山區(qū)租金最低，為32.06元/m2·月。整體市場-

分區(qū)域-

租金（元/

㎡.

月）

租金（元/㎡·月）物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc2.5

整體市場-需求總量*

數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉數(shù)字研究院（

截至?xí)r間2022

年4

月）

注：

倉儲(chǔ)需求包含倉庫代管、倉庫租賃、倉配一體、廠房租賃。2016年2017年2018年2019年2020年2021年需求面積（萬㎡）12.992.137.058.173.554.8物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc2021年物聯(lián)云倉數(shù)字研究院大數(shù)據(jù)平臺(tái)共收錄倉儲(chǔ)需求總量為54.8萬m2

，

數(shù)字研究院平臺(tái)近六年年均收錄需求量51.0萬m2

。2022年截至4月底收錄需求總量合計(jì)面積28.7萬m2，預(yù)計(jì)超越2021年收錄需求總量。2016

-

2021

年物聯(lián)云倉數(shù)字研究院收錄需求面積（

萬㎡）100.080.060.040.020.00.0順義區(qū),

29.31%通州區(qū),

27.40%大興區(qū),

16.72%朝陽區(qū),

6.72%房山區(qū),

6.03%懷柔區(qū),

1.01%平谷區(qū),

1.76%海淀區(qū),

2.41%昌平區(qū),

3.58%豐臺(tái)區(qū),

3.97%密云區(qū),

0.67%石景山區(qū),

0.34%東城區(qū),

0.08%西城區(qū),

0.00%2.6

整體市場-北京分區(qū)域-需求分析北京-

分區(qū)-

2

0

1

6

-

2

0

2

1

年物聯(lián)云倉數(shù)字研究院收錄需求總量*

數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉數(shù)字研究院（

截至?xí)r間2022

年4

月）

物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc需求主要集中在順義區(qū)、通州區(qū)、大興區(qū)，依次占比為29.31

％

、27.40

％

、

16.72

％

。2.7

北京倉庫需求面積段占比分析6.26%2.92%4.42%10.93%75.46%0.00% 20.00%*

數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉數(shù)字研究院（

截至?xí)r間2022

年4

月）

40.00%60.00%80.00%100.00%>100009000-

100006000-89993000-59990-29990-2,999m2需求量最高，占比75.46%；其次為3,000-5,999m2，占比10.93％；6,000-8,999m2，占比4.42％。整體市場-

分區(qū)域-

分面積段需求占比物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc3.1

北京物流市場活躍度分析-

租金/空置率交叉分析高租金-低空置率：3個(gè)順義區(qū)、通州區(qū)、海淀區(qū)高租金-中等空置率：3個(gè)豐臺(tái)區(qū)、朝陽區(qū)、大興區(qū)中等租金-高空置率：1個(gè)密云區(qū)中等租金-低空置率：2個(gè)平谷區(qū)、房山區(qū)%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%空置率密云區(qū),33.50,

26.91%朝陽區(qū),

44.豐臺(tái)區(qū),

43.5010,

11.56%,

10.78%海淀區(qū),

44.00,

9.70%大興區(qū),45.79,

13.12平谷區(qū),31.87,

5.60%順義區(qū),

49.19,

6.10%房山區(qū),32.06,

3.47%通州區(qū),

48.00

,1.64%0.00%0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.00租金（元/㎡·月）*

數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉數(shù)字研究院物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2022.550yc

Inc租金/

空置率交叉分析圖10.020.030.040.050.060.070.080.0需求面積（萬㎡）3.2

城市物流市場活躍度分析-

租金/需求交叉分析高租金-高需求：2個(gè)順義區(qū)、通州區(qū)高租金-中等需求：1個(gè)大興區(qū)高租金-低需求：3個(gè)朝陽區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、海淀區(qū)中等租金-低需求：3個(gè)房山區(qū)、平谷區(qū)、密云區(qū)順義區(qū),

49.19,

69.8通州區(qū),

48.00,

65.2大興區(qū),

45.79

,39.8房山區(qū),32.06,

14.3朝陽區(qū),44.10,

16.0平谷區(qū),31.87,

4.2