2022年中國房地產(chǎn)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)

年中國房地產(chǎn)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)２００７住宅投資將會(huì)連續(xù)保持２０％以上的過快增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)將連續(xù)保持過快增

長(zhǎng)，一般居民對(duì)住宅需求的增長(zhǎng)將會(huì)進(jìn)一步放慢，住宅房地產(chǎn)實(shí)際漲幅大于全國平均

值……

我們對(duì)２００７年中國住宅房地產(chǎn)增長(zhǎng)的基本推斷是：住宅投資連續(xù)過熱，房?jī)r(jià)

連續(xù)高位增長(zhǎng)，但需求增長(zhǎng)將進(jìn)一步回落。

（一）２００７住宅投資將會(huì)連續(xù)保持２０％以上的過快增長(zhǎng)

主要緣由是：一是在高利潤(rùn)的引誘下，社會(huì)資金追求房

地產(chǎn)投資和消費(fèi)的熱忱不減，很多企業(yè)和個(gè)人將盈余不斷地投入到房地產(chǎn)。社會(huì)

過剩資金（包括海外游資和國內(nèi)游資）主要流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前與房地產(chǎn)投資配套

的資金超額率已經(jīng)上升到４０％，沒有減弱的跡象，即資金面連續(xù)支持房地產(chǎn)的高投

資。二是一些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是長(zhǎng)期性政策，短期內(nèi)仍難對(duì)住宅需求和供應(yīng)的高

增長(zhǎng)產(chǎn)生明顯抑制作用，如９０平方米占７０％的政策在操作執(zhí)行上滯后或有難度，

需要一個(gè)過程。還有就是地方政府為了支持房地產(chǎn)的持續(xù)富強(qiáng)，都要實(shí)行各種變通的

措施鼓舞房地產(chǎn)進(jìn)展，以抵抗中央宏觀調(diào)控政策的影響。這會(huì)明顯化解因國家對(duì)土地

嚴(yán)控而造成的房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)不足的問題。三是宏觀調(diào)控對(duì)非房地產(chǎn)領(lǐng)域投資越

有效（２００６年下半年實(shí)際效果比較明顯），房地產(chǎn)便越有吸引力，由于很多行業(yè)

投資受抑制時(shí)，新增資金會(huì)更傾向于流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。四是２００６年以來人民幣升

值預(yù)期的上升，也明顯地刺激了房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)。

當(dāng)然，也有對(duì)房地產(chǎn)投資的限制因素存在：如我國股票市場(chǎng)２００６年已走出了

“長(zhǎng)期低迷期”，進(jìn)入新一輪快速增長(zhǎng)期，２００７年股市的富強(qiáng)仍是可預(yù)期的。我

們預(yù)期股票市場(chǎng)會(huì)對(duì)社會(huì)游資產(chǎn)生明顯的分流作用。

（二）房?jī)r(jià)將連續(xù)保持過快增長(zhǎng)

特殊是北京、青島等沿海大城市房?jī)r(jià)將連續(xù)保持過快增長(zhǎng)。主要緣由有：一是２

００７年圍圍著奧運(yùn)會(huì)的題材，相關(guān)房地產(chǎn)的炒作還將連續(xù)。二是房地產(chǎn)調(diào)控政策一

直未傷及“過度投機(jī)炒作”的肋骨。抑制住宅需求增長(zhǎng)的政策，如從嚴(yán)征收營(yíng)業(yè)稅、

征收住宅收入所得稅等。這些政策實(shí)施的結(jié)果是將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到下家，對(duì)炒房者沒有影

響，結(jié)果不是抑制了房?jī)r(jià)，反而是抬高了房?jī)r(jià)。三在人民幣升值預(yù)期上升及炒房高收

益的影響下，海外華人資金及其他外資連續(xù)加快向中國房地產(chǎn)的流入。隨著各地經(jīng)濟(jì)

適用房的適度增加和“９０平方米７０％政策”的逐步落實(shí)，會(huì)增加大量的經(jīng)濟(jì)型住

房供應(yīng)量，對(duì)房地產(chǎn)過快增長(zhǎng)產(chǎn)生肯定的抑制作用，但作用有限。

（三）一般居民對(duì)住宅需求的增長(zhǎng)將會(huì)進(jìn)一步放慢

房地產(chǎn)過熱主要是由于投機(jī)需求快速增長(zhǎng)，使住宅需求被過度放大，一些高收入

群體把住宅作為主要的投資品進(jìn)行炒作，結(jié)果是房?jī)r(jià)越來越高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比不斷

上升。２００１年全國商品住宅平均銷售價(jià)格為２０１６．７５元／平方米，２００

５年上升到２９３６．９６元／平方米，年均增長(zhǎng)９．９％，２００１～２００５年

間城鎮(zhèn)居民可支配收入年均增長(zhǎng)也是９．９％，假如單套住宅面積不變，房?jī)r(jià)收入比

并沒有上升，但實(shí)際狀況是單套住宅面積最近幾年大幅增加。依據(jù)建設(shè)部數(shù)據(jù)，２０

０４年全國住宅套面積平均為１３５平方米，而９０年月單套住宅面積不過８０～９

０平方米，即由于戶型面積明顯擴(kuò)大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比顯著上升。２００５年全國單

套住宅面積超過１４０平方米，房?jī)r(jià)收入比為１２．６倍，２００１年單套面積估量

不過１００平方米，房?jī)r(jià)收入比為９．５倍，短短四年房?jī)r(jià)收入比提高了３．１。

（四）住宅房地產(chǎn)實(shí)際上漲幅度大于全國平均值

上述數(shù)據(jù)是全國的平均數(shù)值，沒經(jīng)過加權(quán)平均，實(shí)際上大城市的住宅價(jià)格上漲速

度比全國平均值要快得多，而且目前的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映的是新居交易價(jià)格，并不反

映實(shí)際的房?jī)r(jià)水平，實(shí)際的房?jī)r(jià)增幅被嚴(yán)峻低估，因此，房?jī)r(jià)收入比在很多大城市已

經(jīng)高得非常離譜。以北京為例，１４０平方米的住宅，按房?jī)r(jià)８０００元算，需要１

１２萬元，而２００５年北京居民人均可支配收入１７６５２．９５元，房?jī)r(jià)收入達(dá)

２０．５倍，不過，這沒有考慮存量二手房的單套面積，目前全部住房單套面積平均

值估量在９０平方米左右，那么房?jī)r(jià)收入比為１３．２倍。如此高的房?jī)r(jià)收入比下，

房市的火爆主要是靠投機(jī)需求的增長(zhǎng)和一些被動(dòng)需求的增加，一般居民對(duì)住宅需求增

長(zhǎng)的壓力會(huì)越來越大，自去年開頭住宅需求的調(diào)整就已經(jīng)開頭，只是由于房?jī)r(jià)在連續(xù)

大幅增長(zhǎng)，從住宅銷售額看的需求增長(zhǎng)掩蓋了實(shí)際住宅需求（住宅銷售面積增長(zhǎng)）的

放慢。我們認(rèn)為，這種放慢將是中期性，現(xiàn)在主要是靠投機(jī)需求的支撐（對(duì)投資房地

產(chǎn)高回