03資產(chǎn)評價計算201704

第三章機器設(shè)備評估公式：評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值=重置成本X成新率-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值重置成本：重新構(gòu)建支出實體性貶值：自然的物理損耗功能性貶值：新科技，新技術(shù)經(jīng)濟性貶值：外在環(huán)境，政府法規(guī)等考點記憶表內(nèi)容注意事項重置成本(1)定基物價指數(shù)(2)環(huán)比物價指數(shù)(例題3-3至M3-5)(2012年，2013年，2014年，2015年考題)實體性貶值(1)簡單版，考慮實際使用率(2012年考題)某設(shè)備已使用4年，設(shè)備尚可使用5年。月生產(chǎn)能力30噸，過去四年月產(chǎn)量平均為20噸，將來可以滿負荷生產(chǎn)。實際已使用年限=4X20/30=2.67(年)成新率=5：(5+2.67)=65.19%(2)加強版，考慮加權(quán)更新支出(例題3-9,2013年，2014年，2015年考題)(3)修復(fù)費用法(例題3-10)功能性貶值(1)考慮稅率、折現(xiàn)率 (例題3-11)(2012年，2013年考題)(2)功能性溢價(2014年考題)經(jīng)濟性貶值(1)算法同功能性貶值(2)特別注意是否可以稅前列支 (2012年考題)(3)規(guī)模效益指數(shù)法 (例題3-12)進口設(shè)備(1)重置核算法(FOB&CIF)例題3-1,2016年考題(2)物價指數(shù)法例題3-6,2011年考題1.12012計算題】某塑料制品生產(chǎn)線建于2006年1月，月生產(chǎn)能力30噸，總投資200萬元，其中主機120萬元,建筑安裝工程費用40萬元，其他設(shè)備費用30萬元,其他各項費用10萬元。2010年1月進行評估。當時主機價格上漲20%,建筑安裝工程費上漲30%,其他設(shè)備價格上漲15%,其他費用水平上漲10%.由于市場原因，過去四年月產(chǎn)量平均為20噸,不過市場已好轉(zhuǎn),將來可以滿負荷生產(chǎn).該設(shè)備尚可使用5年.由于能耗高，污染重，與同類設(shè)備相比,每年需多耗能5萬元，另需支付環(huán)境補償費用8萬元,且后者不可稅前列支.企業(yè)所得稅率25%,折現(xiàn)率10%。要求：評估該生產(chǎn)線價值。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù))答：(1)重置成本=120X(1+20%)+40X(1+30%)+30X(1+15%)+10X(1+10%)=144+52+34.5+11=241.5(萬元)(2)實際已使用年限=4X20/30=2.67(年)成新率=5：(5+2.67)=65.19%(3)功能性貶值=5X(1-25%)X(P/A,10%,5)=5X0.75X3.7908=14.22(萬元)(4)經(jīng)濟性貶值=8X(P/A,10%,5)=8X3.7908=30.33(萬元)(5)評估值=241.5X65.19%-14.22-30.33=112.88(萬元)點評：典型的成本法計算。算成新率時不要忘記考慮實際使用率。注意經(jīng)濟性貶值不可稅前列支。(P/A)的公式一定要會算。2.12013計算題】某設(shè)備購建于2003年1月，賬面原值為20萬元；2006年1月追加投資5萬元，2010年1月進行評估。從2003年到2010年，該類設(shè)備每年價格上漲10%;該設(shè)備由于技術(shù)落后，每年生產(chǎn)成本比替代品超支1萬元。該設(shè)備過去的資產(chǎn)利用率僅為70%,尚可使用5年。企業(yè)所得稅率25%,折現(xiàn)率10%。要求：評估該設(shè)備的價值。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù))答：(1)重置成本：20X1.17+5X1.14=38.97+7.32=46.29萬元(2)加權(quán)平均使用年限：(38.97X7+7.32X4)/46.29X70%=4.57年(3)成新率：5/(5+4.57)X100%=52.25%(4)功能性貶值:1X(1-25%)X(P/A.10%.5)=2.84萬元(5)評估值:46.29X52.25%-2.84=21.35萬元點評：此題考核了加權(quán)更新支出，參見例題3-9。3.12014計算題】某設(shè)備購置于2006年12月，歷史成本為200萬元；2007年12月進行了技術(shù)改造，投入費用15萬元，2010年12月評估，評估人員獲得以下資料：2006?2010年，該類設(shè)備定基價格指數(shù)分別為105、120、125、130、140；(2)該設(shè)備技術(shù)領(lǐng)先于同類設(shè)備，在同樣產(chǎn)量情況下，每年節(jié)約人工成本6萬元，節(jié)約原材料1O萬元；(3)該設(shè)備過去的利用率為80%,尚可使用5年，評估基準日后，利用率可達100%；(4)折現(xiàn)率為10%,企業(yè)所得稅率為25%。要求：請評估該設(shè)備公允價值。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù))答：(1)重置成本:歷史成本X評估基準日定基物價指數(shù)/設(shè)備購建時定基物價指數(shù)=200X140/105+15X140/120=266.67+17.5=284.17(萬元)(2)加權(quán)投資年限=￡(加權(quán)更新成本)：￡(更新成本)X100%=(4X266.67+3X17.5)/284.17X80%X100%=3.15(年)(3)成新率;尚可使用年限：(加權(quán)投資年限+尚可使用年限)=5/(3.15+5)X100%=61.35%(4)功能性溢價;稅前節(jié)約成本X(1-所得稅率)X折現(xiàn)系數(shù)=(6+10)X(1-25%)X(P/A,10%,5)=12X3.7908=45.49(萬元)(5)評估值:重置成本X成新率+功能性溢價=284.17X61.35%+45.49=219.83(萬元)點評：此題同2013年考題，考核了加權(quán)更新支出。此外注意是功能性溢價，所以是加不是減。4.12015計算題】被評估設(shè)備購置于2004年，賬面價值為3000萬元，2009年和2012年進行過兩次技術(shù)改造，當年投資額分別為300萬元和200萬元,2014年對設(shè)備進行評估，假設(shè)2004年至2014年每年該類設(shè)備的價格上漲10%,被評估設(shè)備尚可使用年限為8年.要求：(1)計算該設(shè)備的重置成本；(2)計算評估時該設(shè)備的加權(quán)投資年限。(3)計算該設(shè)備的成新率和評估值。(計算結(jié)果以“萬元”為單位.保留兩位小數(shù))【答案】(1)重置成本=3000X+300X+200X=7781.23+483.15+242=8506.38(萬元)(2)加權(quán)投資年限=(7781.23X10+483.15X5+242X2):8506.38=9.49(年)(3)成新率=8：(9.49+8)X100%=45.74%評估值=8506.38X45.74%=3890.82(萬元)點評：此題直接翻版了例題3-9,考核了加權(quán)更新支出。5.12011計算題】被評估設(shè)備是于2004年1月1日進口的大型設(shè)備，賬面原值為人民幣2219.38萬元，其中以美元支付的設(shè)備購置款(離岸價)折合人民幣1500萬元，境外運輸及保險費占離岸價的1.5%,設(shè)備進口時的關(guān)稅稅率為17%,增值稅率為17%,銀行手續(xù)費為到岸價的1%,國內(nèi)運雜費為人民幣20萬元，安裝及配套費用共計人民幣100萬元，進口時美元與人民幣的匯率為1：8.2,評估基準日為2008年1月1日。評估人員在評估中了解到，設(shè)備生產(chǎn)國同類設(shè)備在4年中價格上升了5%,境外運輸及保險費仍為離岸價的1.5%,評估基準日該設(shè)備的進口關(guān)稅稅率下降至10%,增值稅率仍為17%,銀行手續(xù)費率也未發(fā)生變化。對國內(nèi)調(diào)查得知，4年中各種費用物價指數(shù)均發(fā)生了較大變化，其中安裝配套費用2004年1月1日的定基物價指數(shù)為108%,2008年1月1目的定基物價指數(shù)為116%,運雜費用價格指數(shù)自2004年起均在上一年的基礎(chǔ)上遞增1%。經(jīng)對設(shè)備情況調(diào)查鑒定得知，該設(shè)備與現(xiàn)有同類新設(shè)備相比，每年增加運營成本20萬元，今后該設(shè)備若保持100%的利用率，則尚可使用12年。評估基準日美元對人民幣的匯率為1：7,企業(yè)所在行業(yè)的正常投資回報率為10%,企業(yè)所得稅率為25%。要求：(1)計算該設(shè)備的重置成本；(2)計算該設(shè)備的評估值。(計算結(jié)果以“萬元〃為單位，保留兩位小數(shù))【答案】(1)重置成本;[1500X(1+1.5%)X(1+5%)X(1+10%)X(1+17%)+1500X(1+1.5%)X(1+5%)X1%]X7/8.2+100X116%/108%+20X(1+1%)4=1898.21(萬元)(2)功能性貶值=20X(1—25%)X(P/A,10%,12)=15X6.8137=102.21(萬元)評估值=1898.21X12/(4+12)-102.21=1321.45(萬元)點評：此題參見P79例題3-6o注意到岸價和離岸價的區(qū)別。特別要注意書上的公式是到岸價，如果給離岸價要換算。書上例題是到岸價，所以沒有考慮國外運雜費和保險費?？碱}里面表明是離岸價，所以要考慮。另外此題考到了銀行手續(xù)費，也是按照到岸價來計算。6.12016計算題】戰(zhàn)評怙設(shè)新為現(xiàn)。4年從鏢國引進的設(shè)備.進口合同中的FO日價格提2。萬馬克.2009年1?月進行坪估時該設(shè)備已停產(chǎn).其精代產(chǎn)晶的FOB報價方40萬馬克,而國內(nèi)其他企業(yè)如州年6月從德國進口同種設(shè)號的C】F偷怕為3。萬號瓷口按照通常情況，設(shè)爸的實際成交價成為掇價的%區(qū),境外運耒費藥占FO總價格朝5%,保險費豺占FOBm幅的破評估設(shè)儕所在企業(yè)以及與之交易的企業(yè)均屬于進口關(guān)稅、博隹稅免稅單位，限行手續(xù)費按CIF研楮的。工%計算,國內(nèi)運雜費按C1F價格加銀行手彼瞪之和的3%計算?安裝調(diào)疏費含在設(shè)備針梆之中不另行計算a被評枯設(shè)需尚可使用5年，年運彩成本比其替代設(shè)鉛超支2萬元人民幣.假定折現(xiàn)率為評估時馬克與美克的匯率為Lf芬賓美丞f.△民市與美元的忙尊溝7元人民幣：1美元?年。?10月進口設(shè)福物格沒觸口「一饕求：計算被評估進口設(shè)備的更新重同。IF析格3⑵計算植窗怙進口設(shè)帝的重置成■本；(3]計算被評估進口設(shè)條的評估證.(計算結(jié)果以“萬元牛為單位，保留兩位小數(shù)｝【答案】(1)國內(nèi)同種進口設(shè)備CIF價格更為合理，因此CIF價格為30萬馬克CIF價格=30/1.5X7=140萬銀行手續(xù)費=140X0.8%=1.12萬 國內(nèi)運雜費=(140+1.12)X3%=4.23萬重置成本=140+1.12+4.23=145.35萬(3)功能性貶值=2*(P/A,10%,5)=2*3.7908=7.58萬 評估值=145.35*5/(5+5)-7.58=65.095萬點評：此題改編于P73例題3-1o 考題加了同類CIF價格的條件，很多同學(xué)因此算錯。3第三章總結(jié)：首先，成本法的公式應(yīng)當已經(jīng)深深刻在我們的腦子里了。評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值（1）重置成本一定要我們計算的。物價指數(shù)法大家應(yīng)該都很熟了吧，不熟得話例題3-3到3-5再去好看看。（2）實體性貶值一定要我們計算的。年限法必須會，同時要結(jié)合實際利用率這個條件。另外算實體性貶值時可能會考到加權(quán)更新支出。參考例題3-9大家再重點關(guān)注下修復(fù)費用法，參考例題3-10。（3）功能性貶值看題目條件是否需要我們計算。注意稅率，折現(xiàn)率。（4）經(jīng)濟性貶值看題目條件是否需要我們計算。注意稅前是否列支的問題。其次，進口設(shè)備要會做書上的例題3-1和3-6以及2011和2016的考題。特別要注意題目里給得是到岸價還是離岸價。第四章房地產(chǎn)評估考點記憶表內(nèi)容注意事項土地成本法（1）土地取得費（給定）（2）土地開發(fā)費（給定）⑶稅費（給定）（4）利息土地取得費和稅費往往一次支付而土地開發(fā)費均勻投入，所以需要乂50%（5）利潤不含利息土地增值收益以上計算的全部包含土地價格（無限期）以上計算的全部包含（8）土地價格（50年期）P137換算公式一定要會（例題P136）（2011年，2012年）假設(shè)開發(fā)法地價的公式需要記憶（例題P140）建筑物成本法（1）評估值二重置成本X成新率（2）重置成本結(jié)合物價指數(shù)法（3）成新率同時考慮年限法和打分法需要掌握（2013年考題）殘余估價法一定要會區(qū)分下面兩個公式：（1）建筑物的年純收益二建筑物的價值X建筑物的還原利率（2014年，2015年，2016年考題）（2）建筑物的價值二建筑物的年純收益/建筑物的還原利率（例題P181）1.12011計算題】某企業(yè)占用一塊土地，面積為15000平方米，土地使用權(quán)年限為50年，已達到三通一平（通水、通路、通電和土地平整），由于該地區(qū)土地交易較少，決定采用成本法估價。相關(guān)資料如下：（1）土地取得費包括征地補償費和土地管理費在內(nèi)為500元/平方米，其中土地補償費已包括地上附著物補償費、青苗補償費、安置補償費等；⑵土地開發(fā)費為80元/平方米，土地開發(fā)期2年，開發(fā)費均勻投入；⑶稅費主要為耕地占用稅，按5元/平方米計征，其他稅費不計；（4）二年期貸款利息為10%；（5）利潤率為20%；（6）土地所有權(quán)的增值收益為土地取得費、土地開發(fā)費、稅費、利息、利潤之和的25%。要求：估算以下兩種情況的土地單價和總價。⑴無限年期土地使用權(quán)價格；（2）50年期土地使用權(quán)價格（假設(shè)折現(xiàn)率為10%）。（計算結(jié)果以“元”為單位，保留兩位小數(shù)）答：土地取得費為500元/平方米；土地開發(fā)費為80元/平方米；稅費為5元/平方米利息二（土地取得費+稅費）X10%X2+土地開發(fā)費X10%X2X1/2=（500+5）X10%X2+80X1O%X2X1/2 =109（元/平方米）利潤二（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費）X20%=（500+80+5）X20% =117（元/平方米）土地所有權(quán)增值收益;（500+80+5+109+117）X25%=202.75（元/平方米）估算土地價格：（1）無限年期土地使用價格為：土地單價為：500+80+5+109+117+202.75=1013.75（元/平方米）土地總價為：1013.75X15000=15206250（元）50年期土地使用權(quán)的價格（假設(shè)折現(xiàn)率為10%）為：土地單價為：1013.75X[1—1/（1+10%）50]=1013.75X0.9915=1005.13（元/平方米）土地總價為：1005.13X15000=15076950（元）點評：此題參見P136例題。 法定最高出讓年期地價一定要會算，P137公式。2.12012計算題】某宗地面積為54000平方米，工業(yè)用途，已具備工業(yè)用地條件。經(jīng)調(diào)查了解取得下列資料：該宗地所在區(qū)域征地補償費為460元/平方米，征地管理費按規(guī)定以征地補償費的2%計算，土地開發(fā)費為300元/平方米，稅費按15元/平方米計取，土地開發(fā)周期為1年，土地開發(fā)費在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，銀行貸款利率為5.4%,土地開發(fā)投資回報率為15%,土地增值收益率為25%,土地還原利率為6%,土地使用權(quán)剩余年限為45年。要求：試評估該宗地的價格。（計算結(jié)果以“萬元”為單位，小數(shù)點后保留兩位）答：（1）土地取得費=460X（1+2%）=469.2（元/平方米）（2）土地開發(fā)費=300（元/平方米）（3）稅費=15（元/平方米）（4）利息=（469.2+15）X5.4%+300X5.4%X0.5=34.25（元/平方米）（5）利潤=（469.2+300+15）X15%=117.63（元/平方米）（6）土地增值收益=（469.2+300+15+34.25+117.63）X25%=234.02（元/平方米）（7）無限年期土地價格=469.2+300+15+34.25+117.63+234.02=1170.10（元/平方米）45年期土地價格=1170.10X[1-1/（1+6%）45]=1085.09（元/平方米）土地評估價格=1085.09X5.4=5859.49（萬元）點評：此題同2011年計算題。3.12013計算題】某廠房建筑面積為5000平方米，占地面積6000平方米。該廠房所占的土地于2002年12月1日通過出讓方式取得，價格為每平方米1200元，土地使用權(quán)年限為50年；建筑物于2003年12月1日建成使用，每平方米的建筑造價為1500元，經(jīng)濟使用年限為60年。經(jīng)過調(diào)查，2009年12月1日與該廠房所處區(qū)域用途相同且土地使用權(quán)年限為50年的土地價格為每平方米2100元，土地的還原利率為8%；從2004年至2009年的建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)每年環(huán)比上升增長的幅度分別為1.2%、0.8%、-1.2%、0.8%、1.2%和0.5%,經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察打分，該廠房結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備三部分的得分分別為90、80和80,其修正系數(shù)分別為0.8、0.1和0.1,假定建筑物的殘值為零。要求：評估該廠房房地產(chǎn)于2009年12月1日的價值。（計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù)）答：（1）計算土地年限修正系數(shù)（1-1/1.0843））/（1-1/1.0850）=0.9844(2)求土地價值0.21X6000X0.9844=1240.34(萬元)(3)計算綜合價格指數(shù)(1+1.2%)X(1+0.8%)X(1-1.2%)X(1+0.8%)X(1+1.2%)X(1+0.5%)=1.0332(4)求建筑物的重置成本0.15X1.0332X5000=774.9(萬元)(5)計算成新率 年限法成新率=(60-6)/60X100%=90%打分法成新率=(90X0.8+80X0.1+80X0.1)/100X100%=88%成新率=(90%+88%)/2=89%(6)求取建筑物價值774.9X89%=689.66(萬元)(7)求房地產(chǎn)的價值1240.34+689.66=1930(萬元)點評：此題同時結(jié)合了土地和建筑物成本法計算 其中建筑物成本法計算，同補充資料的22題4.12015計算題】某寫字樓占地面積400平方米，建筑面積1600平方米，用于對外出租，每月租金收入5萬元，年相關(guān)費用及稅金為16萬元，建筑物部分尚可使用年限以及土地剩余使用年限均為50年，己知建筑物還原利率為10%,土地還原利率為8%。評估人員運用成本法估算出建筑物市場價值為150萬元。要求：評估該寫字樓所占土地的公平市場價值。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留整數(shù))【答案】(1)房地合一的年總收入=5*12=60(萬元)(2)房地合一的年總費用=16(萬元)(3)房地合一的年純收益=60-16=44(萬元)(4)建筑物的年純收益=150X(10%+1/50%)=18(萬元)土地的年純收益=44-18=26(萬元)土地的評估值=26X(P/A,8%,50)=318(萬元)點評：此題考點同為P180殘余估價法書上先算地的收益，再算房的收益。此題反一下，先算房再算地。P180的公式大家一定要會用。某房地產(chǎn)公司于30H年1月以有償出讓方式數(shù)得一塊使用期為5。年的商業(yè)用地.土地面狄為1。四0平方米，并于曲12年I為建成建坑而積為5。皿平方米的辦公樓.評值基在日，該費建筑物的重置價格為把平方米SMO元。憚估人員了解到,當?shù)赝悓懽謽亲饨馂槊刻熹\平方米4元j空置率在左右.41年需支付的管理費為年租金的3^雉修效為變量價格的1.5%,稅貸為租金收入的15%,保限費為重假價情的心治土地的硒利率為6%,建筑物的州原利率力g％,矍求：根據(jù)上述要料估算像索地RL3年1月押日的俄格口(計算結(jié)果或件萬元中為時2016計算題】 心心二小".【答案】(1)年收入=4*365*5*(1-10%)=6570萬(2)年總費用=6570X(3%+15%)+5000X5X(1.5%+0.2%)=1607.6萬(3)年純收益=6570-1607.6=4962.4萬(4)建筑物價值二5000X5-5000X5/49=24489.8萬(5)建筑物的年純收益==24489.8X(8%+1/48)=2469.39萬土地年純收益=4962.4-2469.39=2493.01萬土地的評估值=2493.01X(P/A,6%,48)=39015.67萬點評：此題考點同為2014年殘余估價法考點6.12014計算題】某房地產(chǎn)公司于2005年12月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，面積為5000平方米，并于2007年12月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的辦公樓，建筑面積為20000平方米，全部用于出租，每年實收租金約為1800萬元，該辦公樓的經(jīng)濟耐用年限為60年，殘值率為O,評估基準日該建筑物重置價格為每平方米3000元。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝愋蛯懽謽亲饨鹚揭话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率在5%左右，每年需支付的管理費為年租金的2.5%,維修費為重置價的1.5%,稅金為年租金的18%,保險費為重置價的O.2%,土地資本化率為8%,建筑物資本化率為10%。要求：試根據(jù)上述資料評估該宗地2009年12月的價格(包括總價和單價)。(計算結(jié)果以“元”為單位，取整)【答案】(1)房地合一的房地產(chǎn)的年總收入=90*12*20000*(1-5%)=20520000(元)(2)房地合一的房地產(chǎn)的年總費用=20520000X(2.5%+18%)+3000X20000X(1.5%+0.2%)=5226600(元)(3)房地合一的房地產(chǎn)的年純收益=20520000-5226600=15293400(元)(4)建筑物年折舊費=3000X20000/48=1250000(元/年)(5)建筑物的價值=3000X20000-1250000X2=57500000(元)(6)建筑物的年純收益;建筑物的價值X建筑物的還原利率=57500000X(10%+1/46)=7000000(元)土地純收益二房地合一的房地產(chǎn)的年純收益-建筑物的年純收益=15293400-7000000=8293400(元)土地總價樓價(剩余使用年限(46年)純收益的現(xiàn)值)=8293400X(P/A,8%,46)=100660386(元)土地單價(地面價)二土地總價樓價/土地面積=100660386/5000=20132(元/平方米)土地單價(樓面價)二土地總價樓價/建筑面積=100660386/20000=5033(元/平方米)第四章總結(jié)：首先，關(guān)注下土地成本法的計算，三年沒有考了，2011和2012年的考題值得我們借鑒。其次，假設(shè)開發(fā)法近幾年都沒有考過，今年大家重點關(guān)注下。P140的例題大家再去做一下。殘余估價法已經(jīng)連考三年了，書上的例題以及2014年到2016年的考題大家做好就足夠了。第五章無形資產(chǎn)評估內(nèi)容注意事項最低收費額區(qū)分清楚機會成本是否已折現(xiàn)(2011年，2014年，2015年考題)收益法求資產(chǎn)評估值注意分成率的計算(例題5-2,5-3)(2012年，2013年，2016年考題)1.12011計算題】某企業(yè)轉(zhuǎn)讓生產(chǎn)某藥品的技術(shù)，經(jīng)評估人員收集獲得以下資料：該企業(yè)與購買方共同享有該項技術(shù)，雙方的設(shè)計生產(chǎn)能力分別為年產(chǎn)400萬單位和100萬單位；該技術(shù)系該企業(yè)三年前從外部引進的，賬面價格為2000萬元；根據(jù)該類技術(shù)的更新速度和產(chǎn)品的市場情況判斷該技術(shù)還可以使用7年；近3年來，物價每年環(huán)比上漲10%；由于購買方生產(chǎn)能力較為強大，其投產(chǎn)后將占領(lǐng)一定市場份額，出讓方為此在未來7年預(yù)計每年將減少純收益約為30萬元；另外，該技術(shù)轉(zhuǎn)讓后，該企業(yè)為保持技術(shù)領(lǐng)先，需要立即追加費用100萬元。要求：若折現(xiàn)率取10%,請計算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓該技術(shù)的最低收費額。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù))答：(1)該技術(shù)的重置成本為： 2000X(1+10%)3=2662(萬元)(2)該技術(shù)的成新率為： 7/(3+7)=70%(3)該技術(shù)的重置成本凈值為： 2662X70%=1863.4(萬元)(4)轉(zhuǎn)讓成本分攤率為：100/(100+400)=20%(5)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本為:30X(P/A,10%,7)+100=30X4.8684+100=246.052萬元(6)該項無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的最低收費額為： 1863.4X20%+246.052=618.73(萬元)點評：此題參見P192例題5-1另外多了一個考點是機會成本的折現(xiàn)這道題是7年每年的收益減少，需要折現(xiàn)，思路值得我們借鑒2.12014計算題】甲企業(yè)轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)電動腳踏車的專利技術(shù)給乙企業(yè)。甲企業(yè)與乙企業(yè)共同享用該專利，甲乙兩企業(yè)的設(shè)計能力分別為300萬臺和200萬臺。該專利為甲企業(yè)兩年前自行研制開發(fā)并獲得專利證書；專利的重置完全成本為500萬元，近兩年通貨膨脹率分別為5%和6%；該專利的法律保護期限為1O年，據(jù)專家鑒定分析和預(yù)測，其剩余使用期限為6年。該專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后由于加劇了市場競爭，因此今后6年中甲企業(yè)減少的銷售收入按折現(xiàn)值計算為80萬元，為保住市場份額需追加的成本按現(xiàn)值計算為20萬元。要求：計算該專利轉(zhuǎn)讓的最低收費額。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù))答：(1)重置成本凈值;資產(chǎn)歷史成本X(1+物價變動指數(shù))X成新率=500X(1+5%)X(1+6%)X6/(2+6)=226.5X0.75=417.38(萬元)(2)轉(zhuǎn)讓成本分攤率;購買方運用無形資產(chǎn)的設(shè)計能力/運用無形資產(chǎn)的總設(shè)計能力=200/(300+200)=40%(3)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本:無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益+無形資產(chǎn)再開發(fā)凈增費用=80+20=100(萬元)(4)該項無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的最低收費額=重置成本凈值X轉(zhuǎn)讓成本分攤率+無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本=417.38X40%+100=266.95(萬元)點評：此題同2011年考題，最低收費額。3.12015計算題】甲企業(yè)于2年前以100萬元購進某項專利以生產(chǎn)某種產(chǎn)品，每年產(chǎn)量900件，近2年該類型專利的市場交易價格每年比上年增加10%?，F(xiàn)甲企業(yè)將專利許可給乙企業(yè)同時使用8年，8年后專利失效。乙企業(yè)每年產(chǎn)量為600件，由于乙企業(yè)的競爭.未來甲企業(yè)每年減少凈收益2萬元，假設(shè)折現(xiàn)率取12%。要求：評估該專利轉(zhuǎn)讓的最低收費額。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留整數(shù))【答案】P193(1)該專利的重置成本=100X(1+10%)2=121(萬元)(2)該專利重置成本凈值=121X8/(2+8)=96.8(萬元)(3)重置成本凈值分攤率=600：(900+600)X100%=40%(4)專利轉(zhuǎn)讓的機會成本=2X(P/A,12%,8)=9.9(萬元)(5)專利轉(zhuǎn)讓的最低收費額=96.8X40%+9.9=49(萬元)點評：此題同2014年考題，最低收費額。4.12012計算題】甲企業(yè)擬購買乙企業(yè)的著名服裝商標使用權(quán)。使用期限為8年，雙方約定，由甲企業(yè)每年按使用該商標后的新增利潤的25%支付給乙企業(yè)作為商標使用費。甲企業(yè)使用該商標后，每件服裝的價格可加價10元。據(jù)評估人員預(yù)測：第一年銷售量為50萬件，第二年為55萬件，第三年為54萬件，第四年為52萬件，第五年為51萬件，第六年起銷售量基本維持在50萬件。假設(shè)折現(xiàn)率為10%,企業(yè)所得稅稅率為25%。要求：根據(jù)上述資料評估該商標使用權(quán)價值。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù))【答案】(1)每年的新增利潤：第1年：50X10=500(萬元) 第2年：55X10=550(萬元) 第3年：54X10=540(萬元)第4年：52X10=520(萬元) 第5年：51X10=510(萬元) 第6~8年:50X10=500(萬元)(2)計算評估值前5年稅前收益現(xiàn)值=500X(P/F,10%,1)+550X(P/F,10%,2)+540X(P/F,10%,3)+520X(P/F,10%,4)+510X(P/F,10%,5)=1986.64(萬元)第6~8年稅前收益現(xiàn)值=500X(P/A,10%,3)X(P/F,10%,5)=772.06萬評估值=(1986.64+772.06)X(1-25%)X25%=517.26(萬元)點評：此題主要考點就是P/F和P/A的計算5.12013計算題】甲研究所擬將一項新研發(fā)的專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，評估基準日為2010年1月31日。據(jù)評估人員預(yù)測與調(diào)查，該專利的剩余經(jīng)濟壽命為6年，全部的研發(fā)成本為100萬元，由于甲研究所歷年來成果轉(zhuǎn)化率較高，其成本利潤率在200%左右。乙企業(yè)為一家電子產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，乙企業(yè)為使用該專利技術(shù)擬投入資產(chǎn)的重置成本為2000萬元，其成本利潤率為15%。評估人員預(yù)測，使用該專利生產(chǎn)的電子產(chǎn)品的利潤總額，第一年為700萬元，第二至四年每年利潤總額將遞增5%,第五至六年每年利潤總額將在上一年的基礎(chǔ)上遞減4%。假設(shè)社會無風(fēng)險報酬率為3.5%,該專利的風(fēng)險報酬率為6.5%,企業(yè)所得稅稅率為15%。要求：評估該專利的轉(zhuǎn)讓價格。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù))【答案】(1)確定利潤分成率:100X(1+200%)/[100X(1+200%)+2000X(1+15%)]=300/(300+2300)=11.54%(2)確定每年利潤總額：第一年：700(萬元)第二年：700X(1+5%)=735(萬元)第三年：735X(1+5%)=771.75(萬元)第四年：771.75X(1+5%)=810.34(萬元)第五年：810.34X(1-4%)=777.93(萬元)第六年：777.93X(1-4%)=746.81(萬元)(3)確定評估值：[700X(P/F,10%,1)+735X(P/F,10%,2)+771.75X(P/F,10%,3)+810.34X(P/F,10%,4)+777.93X(P/F,10%,5)+746.81X(P/F,10%,6)]X(1-15%)X11.54%=3281.69X0.85X0.1154=321.90(萬元)點評：此題約當產(chǎn)量法計算分成率，參考書P196例題5-36.12016計算題】某企業(yè)報得一項擁有專利權(quán)的技術(shù)轅讓。根據(jù)有美資辯，該企業(yè)近幾年使用該專利技術(shù)的產(chǎn)拈的鉆施罐持在8萬件的水平，產(chǎn)品銷價比同類產(chǎn)品的份格每件高0：元，目前帶督憎況良好，產(chǎn)品供不應(yīng)求■根據(jù)劉猾，如果在強產(chǎn)能力足夠的條件下使用派專利技術(shù)的產(chǎn)品隼年可帶售1。萬件,每件可疣起鬻利湖0.5元，甜汁這種技術(shù)偃翳獲得現(xiàn)椒利洞的時間為5年，前3年保持每件0,元的超額利閏水平，后2年由于競爭，在保持銷杜不變的條件下每件賓做得以3元的超額利潤。假定折現(xiàn)率為1期.要求：評估該項專利技術(shù)的價值&(計算結(jié)果以〃萬元用為他位,保福調(diào)也小數(shù))【答案】購3年每年的割腕收益為也5x|k51萬元)后2年每年的超酸收益為Q3x1乍3(萬元】彈估值=5豌卜”蜂)加略+3'口山(1+30%)媼什m端"=12.43+3.91=16.34萬第五章總結(jié)：第五章主要有兩個考點。第一個是最低收費額，關(guān)注2011年，2014年，2015年考題。第二個就是無形資產(chǎn)評估值的計算這里面除了折現(xiàn)必須會算以外，要注意分成率的計算，關(guān)注例題5-2,5-3

第八章企業(yè)價值評估考點記憶表內(nèi)容注意事項詳細預(yù)測期熟悉P/F公式后續(xù)期(1)每一年都一樣，但是給了明確后續(xù)期年限先P/A折算，再P/F折算(2011年，2015年考題)(2)每一年都一樣，但是企業(yè)一直延續(xù) P=A/r(P306),再P/F折算(例題8-1) (2016年考題)(3)每一年都是同樣的增長率P308公式(2012年，2013年考題)年金資本化法P=A/r(P306) (2014年考題)1.12011計算題】某企業(yè)2007年利潤表反映實現(xiàn)的凈利潤為95萬元，補貼收入50萬元(包括企業(yè)增值稅出口退稅30萬元和因洪災(zāi)政府專項補貼20萬元)；營業(yè)外支出30萬元(為企業(yè)遭受洪災(zāi)的損失支出)。經(jīng)分析，預(yù)計從2008年至2012年企業(yè)的凈利潤將在2007年正常凈利潤水平上每年遞增1%,從2013年到2017年企業(yè)凈利潤將保持在2012年凈利潤水平上。企業(yè)將在2017年底停止生產(chǎn)、整體變現(xiàn)，預(yù)計變現(xiàn)值約為140萬元。若折現(xiàn)率為10%,企業(yè)所得稅稅率為25%。要求：評估2007年12月31日該企業(yè)的價值。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù))答：正常凈利潤=95+(30-20)X(1-25%)答：正常凈利潤=95+(30-20)X(1-25%)=102.5萬(1)計算2008年~2012年各年凈利潤：2008年凈利潤：102.5X(1+1%)=103.525萬2010年凈利潤：104.560X(1+1%)=105.606萬2012年凈利潤：107.729X(1+1%)=108.806萬(2)計算企業(yè)價值：P(2008-2012)2009年凈利潤：103.525X(1+1%)=104.560萬2011年凈利潤：105.606X(1+1%)=107.729萬2013年-2017年凈利潤：108.806萬=103.525X(P/F,10%,1)+104.560X(P/F,10%,2)+105.606X(P/F,10%,3)+107.729X(P/F,10%,4)+108.806X(P/F,10%,5)=401萬P(2013-2017)=108.806X(P/A,10%,5)X(P/F,10%,5)=256.1萬P=401+256.1+140X(P/F,10%,10)=711.07萬點評：這個題主要有三個考點第一，要會調(diào)凈利潤。非正常(洪災(zāi))導(dǎo)致的補貼收入20萬，損失30萬，這樣一來合計損失即10萬。這10萬是非正常的損失，不是每年都會有，所以把它加回去，即95+(30-20)X(1-25%)。如果換一下，洪災(zāi)補貼收入30萬，損失20萬，這樣賺了10萬。這也不是正常收入，要減回去。這時就變成95-(30-20)X(1-25%)。第二，分清時間段。2008-2012是詳細預(yù)測期，2013-2017是后續(xù)期，要分段計算。P/F和P/A的公式大家現(xiàn)在必須弄得很清楚了。第三，殘值140萬。一般企業(yè)價值核算只分詳細預(yù)測期和后續(xù)期。這道題目因為要變賣企業(yè)，有殘值。 這個不要漏掉，按變賣的第10年折現(xiàn)。10

2.12015計算題】某企業(yè)2013年利潤表反映實現(xiàn)的凈利潤為195萬元，補貼收入50萬元（包括企業(yè)增值稅出口退稅30萬元和因洪災(zāi)政府專項補貼20萬元）；營業(yè)外支出30萬元（為企業(yè)遭受洪災(zāi)的損失支出）。經(jīng)分析，預(yù)計從2014年至2018年企業(yè)的凈利潤將在2013年正常凈利潤水平上每年遞增器，從2019年到2023年企業(yè)凈利潤將保持在2018年凈利潤水平上，企業(yè)將在2023年底停止生產(chǎn)、整體變現(xiàn)，屆時變現(xiàn)金額約為950萬元。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，企業(yè)所得稅稅率為25%。要求：評估2013年12月31日該企業(yè)的價值。（計算結(jié)果以“萬元”為單位.保留兩位小數(shù)）【答案】（1）計算企業(yè)2013年的正常凈利潤：（2）計算20142014年凈利潤:2015年凈利潤:2016年凈利潤:2017年凈利潤:（2）計算20142014年凈利潤:2015年凈利潤:2016年凈利潤:2017年凈利潤:2018年凈利潤:202.5*（1+2%）=206.55（萬元）206.55*（1+2%）=210.681（萬元）210.681*（1+2%）=214.895（萬元）214.895*（1+2%）=219.193（萬元）206.552I0.6S1 214.895 219.W 22工刃7 223,577P- 5 i 7■1 1H 206.552I0.6S1 214.895 219.W 22工刃7 223,577P- 5 i 7■1 1H 1+10%（用。％廠（14-10%）（中崛）（1+1網(wǎng) 10%950 x i（】+i峭p+m）=187,7734174117+161.454+149.7124-13S.824+526.251+366.266=170440（3）計算企業(yè)價值、點評：此題考點完全同2011年。3.12016計算題】A企業(yè)報收的B企業(yè)部分股權(quán),委托某賁產(chǎn)評估公司對R企業(yè)如底年1士月31日全部股權(quán)的市場價值進行怦估?從而為其投資決第提供東據(jù)。評佑人員經(jīng)過深入細致的照查、分析，得到以下數(shù)據(jù)：未來5年（201$年?2加0年）歸屬于股東的凈收益分潮為】W0萬元，105。萬元、1100萬元、1140萬元和11%萬元j以第6年開始，凈收益稔定在1200方元.評牯昭市醫(yī)平均收益率為11%,無風(fēng)險報嘲率為5%.有企業(yè)所在行業(yè)的R事效為1.5,折現(xiàn)率和資本化本相同.要求二斌估算E企業(yè)于2015年12月31日的段東全部權(quán)益價班.（計靠結(jié)果取*萬元"為單位,促留兩位小數(shù)）（U訃算折現(xiàn)率折現(xiàn)率斗誨乂L尸14%U）評算企業(yè)乘您5年收益現(xiàn)值（3矽未來5年收養(yǎng)現(xiàn)值工1000.1050EI001MO1+14%（在1糕）產(chǎn)。+1鞠TCi-T-USO1T7加成5元）口）計算企業(yè)隊未來第6年開始的收益現(xiàn)擔(dān)第6年開蛤的收康現(xiàn)值二.子％1謫同451（萬元）

14%H】+】4*y（4）計算B企此股東全部收花標值股東全部收益價值=37*42+445L73-SI72.3J（萬元）【答案】點評：注意同2011年和2015年考題的區(qū)別。這次企業(yè)是一直延續(xù)下去的，所以用P=A/r的公式114.12012計算題】對某企業(yè)進行整體資產(chǎn)評估。經(jīng)評估人員分析預(yù)測，該企業(yè)未來前5年的收益額維持在每年50萬元不變，從第六年開始，每年比前一年增加3%,并長期保持下去。一年期銀行存款的利率為5%,市場平均收益率為8%,該企業(yè)風(fēng)險較大，評估人員確定其￡系數(shù)為2.0。要求：評估該企業(yè)價值。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù))【答案】(1)折現(xiàn)率=5%+(8%-5%)X2.0=11%(2)前五年收益現(xiàn)值=50X(P/A,11%,5)=184.795(萬元)(3)第六年以后價值二[50X(1+3%)/(11%-3%)]X(P/F,11%,5)=382.07(萬元)(4)評估值=184.795+382.07=566.86(萬元)點評：這個題主要有兩個考點第一，會算折現(xiàn)率。這道題考了0系數(shù)，大家要會算。同時大家還要掌握P315的風(fēng)險累加法和P316的加權(quán)平均資本成本法第二，企業(yè)后續(xù)期增長率的公式。公式在P3085.12013計算題】對某企業(yè)進行評估，預(yù)計其未來前5年收益額分別為：40萬元、45萬元、50萬元、60萬元和70萬元，第六年在第五年基礎(chǔ)上增長2%,并一直保持該增長率不變。評估時國債利率為5%,評估人員確認的