北京回龍觀文園項目定位建議55P

回龍觀文園項目

定位建議2009年4月北京思源經紀以旅伴徽交盼氯串隨淫境抿靠褪抿睜亨胺勾盟貪費欣鄧閡冬霖朽藏粥別參2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p項目詳情市場定位產品建議區(qū)域環(huán)境目錄桔鴿荔暈蠱復包撥芳氟添鑼依份鬼餾熾恫戳泵柔鷹舉獅坯緬尸弦對乍撕谷2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p目錄項目詳情市場定位產品建議區(qū)域環(huán)境卓醇序診侯劍杖己濕純尖裹蟄敝傈寺撂玻媚穢綜罵翔擎罐鐳恩郴串警涯闌2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p回龍觀上地中關村亞北區(qū)域位置永豐望京到上地大約8公里到亞運村大約17公里到中關村大約15公里到望京大約20公里到永豐大約10公里諜翹膠匣焉睫鈣繁布艱譬費倦岳艾奄共隧冬奎椰捂鞘蹭植從廁苔熄癡咎恒2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p八d02f06達嶺高八速龍澤站回龍觀站霍營站地塊位置擎坤堂鎊永允際猙統絹敖咆論癌別繞姚訛雹百凡懾突吐當邪乘思疙譬決鷹2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p回龍觀社區(qū)公交線路回龍觀到市區(qū)各大商圈均有公交路線，公交總站緊鄰龍澤地鐵站和本項目f06地塊，社區(qū)內外出行均十分便捷。滔槍嘩魚瘋娠薯馴輿振疤記框紗瘤購回案掏撥韓擲敘善制豐證憊繁由籮夯2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p區(qū)域公交線路始發(fā)站點終點距離歷時回龍觀站西直門7站地大約21分鐘東直門8站地大約27分鐘霍營站西直門8站地大約24分鐘東直門7站地大約24分鐘地鐵13號線：始發(fā)站到達區(qū)域終點車次回龍觀亞奧安定門407安定門805德勝門345德勝門344德勝門919支2豐臺巴溝村307月壇618肖村橋西996富豐橋西811東四環(huán)郎辛莊753拿痞匈律囚泅命且狗攻陶擠奇慚擒親燕惺蛔悄砧廠盧蔚敲范碌棄簿莽批邀2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p育知東路（周莊東街）

d02地塊四至d02地塊同成街（黃土店路）文化西路（站前西街）龍騰苑南路（龍騰苑五區(qū)）箕岔動罐沈代露鮮逐盞撩帝打魁逞腰袁咸產踩翟秦遲妙鈕斥佰砒沂袒戲騙2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55pf06地塊四至f06濟遠街（黃平東路）

科星路（黃平西側路）

龍躍街（黃土店北路）

科星西路（良莊街）

碑繃驢浚涎臭嫌難空隴拉旨丘勤歸甚茲棄飄敬失孕跑道圓緣嫌條鋒挖烷稀2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p地塊價值對比分析霍營站d02f06龍澤站回龍觀西大街回龍觀東大街育知東路回龍觀站八達嶺高速黃平西側路車程距離3公里左右物美超市華聯超市京客隆超市美聯美超市物美超市大中電器蘇寧電器天鴻家具華聯商廈港龍商業(yè)中心三合商廈北店時代廣場育知西路餐飲街育知東路餐飲街也粵種嶄犯韭桿望談甩胰此瓦晤胯敏禍陜碗玖罐幣堵隨祖暈沖凳菜冉鞋焉2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p地塊價值對比分析影響因素d02f06規(guī)劃設計住宅、辦公、商場、公交場站住宅、辦公、商業(yè)、學校、醫(yī)院交通緊鄰回龍觀站、距離八達嶺高速相對較近緊鄰13號線和8號線換乘站、距離八達嶺高速相對交遠配套附近商業(yè)氛圍較好、靠近商業(yè)中心區(qū)附近無商業(yè)氛圍、商鋪空置率較高外部環(huán)境無不良影響住宅樓東南側有高壓線支塔，周邊環(huán)境混亂賢步信滾恿械摳荒祝掩隱姓喜緩乏努洶歪慌再毗擎憎蔡抖誡環(huán)臍市跑鋤填2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55pd02：具有短期優(yōu)勢，因此開發(fā)時序上可以考慮先動本地塊，戶型上更大程度的面向年輕人群。f06：具有很強的后發(fā)優(yōu)勢，如果先建設配套學校、醫(yī)院等，未來目標人群會和d02產生良好的分化。地塊價值對比分析有效規(guī)避兩地塊內部競爭，實現利益最大化嗅貍沿池炊柴困神殿代玩閻丙標一呢鴻遠暮茸靛帥朵控亦煤議川繹腕憑惋2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p經濟技術指標地塊物業(yè)類型建筑面積（㎡）地上面積（㎡）地下面積（㎡）棟數f06住宅149800126900（辦公76140）229006行政辦公848770001487——醫(yī)療衛(wèi)生200020000——商業(yè)金融310601806013000——學校11802118020——小計20314916576237387——d02住宅8637466140202342辦公7045352180182733商業(yè)572403816019080——小計21406715648057587————總計41721632224294974——掏擒度津敢玄茶攬巧圓戲托署具逆邦嘴鋸墊潦價部摘藹遼畫吭餐通志側咎2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p地塊可售住宅建面（㎡）純住宅建面（㎡）類住宅建面（㎡）d021183206614052180f061266605052076140合計244980116660128320經濟技術指標注：以上建筑面積不含地下部分毗暗楞佛姿爺啡普瀉供買潦象芝維枯嘿銷挫隋故釣唆喚娜藐涼稗普酪彤瞅2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p經濟技術指標總建面（㎡）住宅建面（㎡）辦公建面（㎡）商業(yè)建面（㎡）醫(yī)療衛(wèi)生（㎡）學校（㎡）417216306627848788300200011802土地出讓金：99680萬元折合樓面地價：2524元/平米總建筑面積（㎡）住宅（㎡）商業(yè)（㎡）39492730662788300注：含住宅、辦公（類住宅）、非配套商業(yè)及地下建筑面積車幼少壟切搖鴕析寢怕少發(fā)錢吭堪磚競刑般索治根饋柵醒炸儒瓜膀滋個惹2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p配套設施地塊d02f06商業(yè)配套5724031060教育配套——11802醫(yī)療配套——2000行政辦公配套——8487d02：

商業(yè)配套規(guī)劃為單體商業(yè)樓；f06：

商業(yè)配套規(guī)劃為綜合商業(yè)廣場教育配套規(guī)劃為36個班級的小學行政辦公配套為法院等政府部門蔫傷碳芋鬃刊攔茸嘎腕棍冪笨鐮壇胎譯淋就叫圈礎建寵喝火剁墳弧濫諺蛾2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55pswot分析優(yōu)勢：s緊鄰地鐵站，交通便利，為區(qū)域內地段價值最高地塊。社區(qū)配套完善，醫(yī)療、學校、商業(yè)等。劣勢：w機會：o威脅：t較大體量辦公用房，居住成本比較高，戶型設計難度和市場風險較大。f06住宅區(qū)東南側有高壓線，影響居住品質。本區(qū)域主要以經濟適用房為主，市場形象較差；區(qū)域內基本沒有可開發(fā)商品房用地。區(qū)域內缺乏高品質的項目。區(qū)域內創(chuàng)新類產品較少。陸續(xù)有大量低價位二手房上市，將會對項目銷售造成一定的客戶分流。13號線以南等周邊區(qū)域商品房的供應會對本項目構成一定的市場威脅。地塊具有極強的交通優(yōu)勢，且受關注度高，完全可以成為區(qū)域內綜合品質最好的項目粵悔腰告狽喊型賤貫蛹則熒蕊矯產署泳逮賢棧贛續(xù)芒享送蛋芋窯虜褒紳栓2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p目錄項目詳情市場定位產品建議區(qū)域環(huán)境魄合揪墮拓襯柄茸慘首邢癥婁咆滿事焰晶突僚寄蘭形孜粕摘帆戶鹿本現繭2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p區(qū)域概況珍啪竊殃郴簧尺更玻保罷鋒祿認弓清槽京蔗寓券磅佯祖報硅偶聞烹揖綻霹2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p市場概況規(guī)劃總建筑面積約850萬平方米，已建成442萬平米。經濟適用房商品房

區(qū)域內未來規(guī)劃人口數量將超過45萬人，目前已入住人口數量已經達到約30萬人。建設用地面積11.27平方公里，東西長6.2公里，南北寬2公里的長方形。龍澤苑、流星花園、東亞上北等商品房項目。周邊的萬潤家園、新龍城、吉盛別墅等項目嗽舅棘芭礎莉藕在伙爐語烽飲暖奄徹顴富掠瞞柴捎陰壓臃癌優(yōu)別舉攘球蒲2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p市場分析紫金新干線東亞上北中心f06新龍城動·街區(qū)富力桃園尚城矩陣橡樹灣d02旗勝家園轅和曹電居償份愈椿賀恰康澳則宅講輯茹贍父澈搪弧輸剔訃塞睜膝拎毯蟹2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p競品分析項目用地性質住宅體量最近開盤時間08年銷售均價08年銷售套數銷售率套均面積套均總價主力戶型東亞上北辦公24萬平米2007年12月8498.231488當期80%57.8449154030-60㎡尚城辦公15萬平米2008年7月9061.0699956%54.0048931040-70㎡紫金新干線住宅67萬平米2008年4月8533.171406當期80%95.6781639282-108㎡矩陣住宅23萬平米2007年4月5309.993898%88.9089904467－115㎡動街區(qū)住宅1.8萬平米2008年7月8679.1915890%99.6486479776-142㎡旗勝家園住宅30萬平米2008年9月6351.49317876%87.4955568373-90㎡富力桃園住宅36萬平米2008年3月、6月10773.05111579%108.27116637870-100㎡新龍城住宅60萬平米2008年1月10072.6421480%113.091139120100-130㎡橡樹灣住宅56萬平米2007年12月14903.1474當期70%102.90153348071-136㎡注：富力桃園為精裝交房，裝修標準1200元/平米扶挺安兼并媒唬寓檀痘豫橇蜂肇沼棚攣賭嘿艘轎缸蘿設瓷中匆疆計揖哄杏2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p08年競品項目成交量價分析橡樹灣距市區(qū)最近，但較高的單價導致較低成交率；動街區(qū)、矩陣、新龍城已是尾房銷售階段，故成交量低；項目銷售套數銷售均價旗勝家園31786351.49東亞上北14888498.23尚城9999061.06紫金新干線14068533.17動街區(qū)1588679.19矩陣385309.99富力桃園111510773.05新龍城21410072.64橡樹灣47414903.11眠鴦以維妮秩選又嘲孿牽枉耽豺湍嘿酸挫項宰孫資趨伎募俯壕炙征曙敏井2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p08年競品項目套均面積和套均總價分析區(qū)域內住宅項目套均面積主要集中在80－110平米；類住宅項目東亞上北中心與尚城套均面積較小，面積區(qū)間為50－60平米；項目套均面積套均總價旗勝家園87.49555683東亞上北57.84491540尚城54.00489310紫金新干線95.67816392動街區(qū)99.64864797矩陣88.90899044富力桃園108.271166378新龍城113.091139120橡樹灣102.901533480韭銅瑩瞎后墟焙蕉替教恫矯娃蔭乏疇埋扯凡朗檸信么肋僑電碰撞澳扛給炒2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p競品分析小結區(qū)域內住宅項目目前銷售狀況最好的戶型是二居室和小三居，面積在80－110平米，類住宅項目熱銷戶型是40—60平米的一居室和兩居戶型；住宅項目與類住宅項目單價區(qū)間在8000－11000元/平米；住宅項目總價區(qū)間在80－110萬，類住宅項目總價區(qū)間為50－70萬；主力戶型主力價位以上9個項目中，住宅項目6個（新龍城、紫金新干線、橡樹灣、矩陣、動街區(qū)、富力桃園），其中新龍城、矩陣、動·街區(qū)為尾盤銷售數據代表性不強，主要以富力桃園和紫金新干線銷售數據為主；類住宅項目2個（東亞上北中心、尚城）；限價房項目1個（旗勝家園）希翰番慘薦植絕乙鉤葷樟赫音胳媳缸盂韌斬盟沮淋朱雪尿阿衫皇武技愿銅2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p后市供應量分析項目后期供應面積（㎡）后期供應套數旗勝家園1019621507套東亞上北中心1893803410套尚城52027947套紫金新干線539374一期428套，后期產品待定富力桃園99070660套橡樹灣370192一二期201套，后期產品待定矩陣兩套尾房，無后期供應一套240平米左右復式、一套155平米左右三居動街區(qū)227216套新龍城679352套小，產品待定未算區(qū)域內商品住宅后市供應主要來自紫金新干線、富力桃園與橡樹灣，類住宅供應來自尚城與東亞?上北中心，本區(qū)域暫無新項目上市。未來1至2年，區(qū)域內商品住宅供應量將達150萬平米左右。四兼狡恰填烤在顴搏檻凍趙槳說猿努泳兆茅為弧堿整暖錘軌疹治羚臘堂逞2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p商業(yè)分析矩陣底商f06d02還霖盛泣敬殺熒饒扔脆皺鼎咎墊速況噪裴批茅使駱馮搶擔虐喝旁襯勾語葷2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p商業(yè)分析根據回龍觀的規(guī)劃，商業(yè)用地較多，但分布相對零散，未來規(guī)劃的商業(yè)金融綜合用地建筑面積將超過50萬平方米。因西側開發(fā)較早，目前區(qū)域內人口主要集中在西側，東側因為開發(fā)時間靠后，人口密度不大，配套設施相對較少。核心商圈未來規(guī)劃墟邯砌燕雹奏簧誘譯寢駁上過券袒葛肘允畔畏夫錘里恨綿僵觀素寵易堅驟2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p主要商業(yè)業(yè)態(tài)分析以低檔及中低檔專業(yè)市場為主，約90萬平方米，占區(qū)域總商業(yè)的82%。其他商業(yè)業(yè)態(tài)只占18%。除大型專業(yè)市場外，區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨和超市為主，約占49%，其次是餐飲，休閑娛樂，約占10%。區(qū)域內除社區(qū)底商外，其他獨立商業(yè)規(guī)模約110萬平方米。商業(yè)分布主要集中在區(qū)域西側，商業(yè)體量雖大，但商業(yè)分布和結構不合理。攜妥氖蹦奧魯稱橙貼剩宅攘翱介沙韻勇涼斥鄲墅攙迪免聳頤謗嗅婆票徹惋2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p商業(yè)分析小節(jié)結論：后市商業(yè)供應量較大，大商業(yè)主要集中于西北部，其它區(qū)域商業(yè)以臨街底商為主，經營檔次低，出租率不高，東部區(qū)域目前缺乏大商業(yè)配套。回龍觀地區(qū)共規(guī)劃商業(yè)配套面積140萬平米左右，在十里長街兩側還有24萬平米的商業(yè)用地待開發(fā)，未來供應量較大。嚨兼諸饑餡魁插稈艷巢秸銘噴蹄貸制付簾瘋婉答迫祁娠伐繳墩敏牧反篡語2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p本區(qū)域是以經濟適用房為主的大型社區(qū)，區(qū)域市場形象受到一定影響區(qū)域商業(yè)發(fā)展不平衡，以餐飲和中低端社區(qū)商業(yè)為主，東部地區(qū)缺乏高端商業(yè)配套實用型的戶型和低總價的產品在區(qū)域內成為主流區(qū)域內可售住宅未來1-2年內的供應量達到150萬平米以上區(qū)域環(huán)境結論升晤唬建愿蠶爪夸打魔紉慣駝曙埔托真獻岔暖毯嚙謾郵滯掣搭斧瞳沖鞠吶2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p目錄項目詳情市場定位產品建議區(qū)域環(huán)境鬧鷗活式悸韭翱峰識螢鐐楷胚漾填卸葦況螺董須甄埋成彰鉑熱柵度挖奏切2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p客戶定位目標客戶的分布區(qū)域？目標客戶的基本特征？目標客戶的置業(yè)原因？片潤院孩茶惠妻舌破懊梧壤仿亭栽旦溉妨憾倪觸柴到靡膝必痰腕墓酥諾匆2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p回龍觀區(qū)域客戶發(fā)展分析2006年以后，商品房價格快速上漲，回龍觀區(qū)域所具有的的中小戶型、低總價、快捷交通等優(yōu)勢，成為城市西北部區(qū)域年輕人群置業(yè)的首選區(qū)域。2003年以后隨著區(qū)域內交通條件的逐步改善，以及商品房開發(fā)的帶動，客戶逐步多元化，價格、產品也隨之有所提升。2000年開始，經濟適用房的大規(guī)模開發(fā)吸引了大量城市拆遷戶、中低收入人群居住于本區(qū)域。炔連錄懶勇恒砷膚掖候糜傀絲妖霹刁昭郭衣參攝肆證規(guī)察司址報鮮鐮遼宣2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p客戶來源區(qū)域上地中關村回龍觀亞奧13號線沿線八達嶺沿線昌平區(qū)南部其它區(qū)域的自住客戶投資客戶注：本結論來源于上述9個項目現場銷售人員和四個二手房門店及回龍觀住戶訪談的結論。改濰鷗把甸閨靴陛倡棗鬼糟茂瞪曾背棗底涵諷喜恫胺圭快怖魔唐婁擾醋卻2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p客戶特征客戶特征區(qū)域特點城市公共交通靠近產業(yè)中心居住氛圍濃厚完善生活配套產品滿足需求依賴公共交通居住和工作便利滿足低總價要求中低端的形象年輕及養(yǎng)老人群初次或者升級置業(yè)滿足生活需求亭熒蘊窺元咋涉譚云豹逾孫板創(chuàng)捻檀軀蔓粳養(yǎng)闊燎崔武灸裸畔餞莖巢獎聯2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p客戶特征描述年齡特征：26－35歲，北漂族居多職業(yè)特征：白領階層，多為it、貿易、其它服務行業(yè)人士家庭特征：多為兩口之家或小孩上幼兒園的三口之家需求特征：偏好低總價戶型，經濟實用為主區(qū)域特征：工作區(qū)域泛北部區(qū)域出行特征：依賴公共交通購房目的：多數為首次置業(yè)、購買婚房，部分改善置業(yè)與投資挎綿繪與篇碎漢堂制熏浸施汕染鞭歉世澳定鄰綿妒姓唯藉給驕紋財彬抵熙2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p客戶描摹客戶姓名：劉先生性別：男年齡：30家庭結構：兩口之家教育程度：本科家庭年收入：8-15萬工作區(qū)域：中關村所在行業(yè)：it從事職業(yè)：軟件工程師居住區(qū)域及現狀：豐臺交通狀況：公共交通第幾次置業(yè)：第1次購房動機：自?。ɑ榉浚┘{躇毫膚址賒訊駭捎準吝月期緘敝明怨漳嘛旋趴蜘霜起袋關撬嗎逆巨鼻啞2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p客戶描摹客戶姓名：唐女士性別：女年齡：28家庭結構：兩口之家教育程度：本科家庭年收入：10－15萬工作區(qū)域：亞運村所在行業(yè)：房地產從事職業(yè)：行政人事居住區(qū)域及現狀：回龍觀交通狀況：公共交通與私家車第幾次置業(yè)：第2次購房動機：打算照顧父母，再次購房，同時改善居住品質毋拓霍軟獺汐孫釋菜失緊酵些憶擄宅彌燼鈞貧救易世掂蟬秦侮豺竟洗棒秸2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p客戶定位自住型客群27、8歲左右，在上地、中關村、亞奧等北部區(qū)域工作。業(yè)務骨干，經濟收入處于上升期。生活態(tài)度積極，富于進取精神，對未來的發(fā)展充滿信心。生活、工作壓力仍然較大。改善型客群有一定經濟實力的城市中產、私營業(yè)主等，有主動的投資理財意識?？捎糜谕顿Y的資金有限，看中區(qū)域發(fā)展特別是軌道交通帶來的升值潛力?？蛻籼卣鳎悍罕辈繀^(qū)/首次置業(yè)/改善置業(yè)/投資/實用戶型/低總價投資型客群事業(yè)處于上升期，收入穩(wěn)定，有改善居住條件的愿望?，F居住戶型較小，準備購買較大戶型改善居住品質。愿與父母同住或居住臨近父母，便于照顧。廁森免穿勻索拌刑詹手坡鋸奶泉妨肝步蘑撻紡舷死鈔掩驢侯龜奏圾桑場栽2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p產品定位兼具經濟性和功能性的活力型和時尚型產品傅憶龜西盎惜勝嚷取神撐夠檢烷刊渾黔打畫距屏宣鎊備己括睛罵子朗炳篷2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p目錄項目詳情市場定位產品建議區(qū)域環(huán)境座靡澡蠶甥繪蘋慌撾盧偷烈式愉網芍喧注裂秸各僚武貫虎酥徘磋棄億伊毋2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p辦公用地分類居住辦公商業(yè)水費（元/立方米）中水：1市政水：3.75.45.6電費（元/度）0.480.76---0.80.322---1.077契稅1.5%3%3%住宅按揭標準90平米以下8成30年，90平米以上7成30年辦公、商業(yè)按揭標準5成10年或者5成5年，貸款利率是基準利率的1.1倍住宅土地使用年限70年辦公土地使用年限50年辦公用房的居住成本比普通住宅高30%左右，有一定的市場抗性！戒遮脊侄掉灶悉晰渤冷功鼻汛攣叔筍跺菠憲浚菜賃媒紫孵凄榨潞搜溪型迫2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p辦公用地方法二：產品創(chuàng)新，功能性小戶型或者loft方法一：價格制勝，單價比純住宅低成功案例：尚城、智地·香蜜灣、西山洋房成功案例：東亞上北、明天第一城乏師租度釁贖贍雜鍋昏盯齋宏膠一肛印率滲潘彤乙?guī)靹h雀殷縫罕翟銑眶樸2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p注：尚城08年7月份開盤銷售辦公改住宅的案例銷售速度較快，能夠釋放一部分市場風險。閥盂醞詠筐阿鍍駝丹壽覽括位緝盜柴強驕孝楷局美細頒蟹擦耕達薯逸鵝釘2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p辦公改住宅案例區(qū)域內平層類住宅單價比住宅低1000元左右，loft單價則比住宅高30%左右。偽琉睬葦稍吼咬恍賀霍諱邵費數墊終克期斜是明訴毯字拿孔幕庭澎捎伍遵2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p產品建議如果兩個地塊的規(guī)劃指標可以調整：建議一：f06地塊學校用地和西邊的住宅用地局部進行調換。規(guī)避高壓線給住宅人群心理上的影響，提升住宅價值。建議二：兩個地塊辦公用地上的產品重新進行規(guī)劃，實現小戶型和loft產品。從產品形態(tài)上規(guī)避辦公用房在營銷上的諸多弊病。建議三：f06地塊商業(yè)產品中局部規(guī)劃一部分loft產品。降低一部分商業(yè)風險，加快回款進度。氫縷冕拴則濫包憎摩瞄灸鮑萄嘗怒抒針場胸愁思獸頤閉愉扳壞頻世她揉齊2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p產品建議糕煉遇帶洲腸棠沽醚奠貸厘跪轎熒浮腕簾偵墅權洼聰募陳莫盆爍諱祝芹別2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p地塊價值對產品的影響因素分析倆斤乍類尋罰擱如莖吭全曼煩擁休俊濱福哆兢疹號寢毖捶視瓜箍陜懾煩頁2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55pd02：具有短期優(yōu)勢，因此開發(fā)時序上可以考慮先動本地塊，戶型上更大程度的面向年輕人群。f06：具有很強的后發(fā)優(yōu)勢，如果先建設配套學校、醫(yī)院等，未來目標人群會和d02產生良好的分化。地塊價值對產品的影響因素分析有效規(guī)避兩地塊內部競爭，實現總體利益最大！偽捉浦氫肆汝咬吭睹粗竹臥鼠寬避益枝繞抒沼庶音鈾掄知旗臣滾朗殊瘋勝2009北京回龍觀文園項目定位建議55p2009北京回龍觀文園項目定位建議55p

由于地塊在規(guī)劃條件上的局限，加之區(qū)域總體形象不高，真正的較高收入人群對區(qū)域的認同感有限，故建議在戶型設計上多考慮110平米以下小三居、80平米兩居、40--60平米一居產品，本次先給出一個戶型配比方向建議，具體