臨平日光廣場(chǎng)定位70p

畝鉆良郊師畸礬寥珍公加垢誓鍺翟禱訖童賈珊祭暈緊廟腑桌墑燼租鼎距冬2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p浴萊闌趁雛宵設(shè)娛熒漫齊澀設(shè)蹲孔暫逢評(píng)眉盔避橫贍徑啞陡赴片炯妻囪盅2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p天冠杭州臨平商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析和策劃定位保密聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸寧波市合潤(rùn)房地產(chǎn)投資咨詢有限公司所有，未經(jīng)寧波合潤(rùn)房地產(chǎn)投資咨詢有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2010.4帛橡氛回桃著檸鹿勵(lì)威擂痢桿殖頑幸疏上茄被醋培篙喬薪貢吸雌剃涉遷尹2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p第一章：市場(chǎng)分析躺鴻近縮猶禹磋險(xiǎn)顏可妮吾啥想詠耍橢株匡籌攘瘓臣機(jī)拽櫻倘摟酥傳敷柏2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p關(guān)于市場(chǎng)城市剖解勿吃息發(fā)迷攜臼鍬疹徐肋驕初錯(cuò)帖涉姐歐稿爾芋暖瓤潭晝賭泊藩拈邁悅謊2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p綜合實(shí)力區(qū)域排名臨平在杭州區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名第29位，縣街道經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力排名浙江省第6位。經(jīng)濟(jì)總量據(jù)初步核算，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）532.46億元，可比增長(zhǎng)8.8%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值35.53億元，增長(zhǎng)3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值287.89億元，增長(zhǎng)5.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值209.04億元，增長(zhǎng)15.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的6.4:57.1:36.5調(diào)整為6.7:54.1:39.2。按戶籍人口計(jì)算，我區(qū)人均gdp為63172元，按當(dāng)年平均匯率計(jì)算突破9000美元，達(dá)到9269美元。財(cái)政收支全年財(cái)政總收入首度邁入百億大關(guān)，達(dá)到100.07億元，增長(zhǎng)20.1%，其中地方財(cái)政收入59.67億元，增長(zhǎng)22.9%。投資結(jié)構(gòu)全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資296.13億元，增長(zhǎng)19.9%，其中限額以上投資282.32億元，增長(zhǎng)21.8%。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，限額以上投資中第一產(chǎn)業(yè)完成投資0.35億元，第二產(chǎn)業(yè)完成投資80.73億元，增長(zhǎng)5.6%，第三產(chǎn)業(yè)完成投資201.24億元，增長(zhǎng)30.2%，一、二、三產(chǎn)業(yè)投資的比例由上年的0.3∶33.0∶66.7調(diào)整為0.1∶28.6∶71.3，第三產(chǎn)業(yè)比重提高了4.6個(gè)百分點(diǎn)。人均收入2009年，全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為26087元，增長(zhǎng)10.2%；人均生活消費(fèi)性支出17955元，增長(zhǎng)11.6%。年末，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為31平方米。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，各產(chǎn)業(yè)呈向上發(fā)展，城市極具競(jìng)爭(zhēng)力，城市發(fā)展進(jìn)入快車道。淵休月洞署砸當(dāng)涕敷腰瞎尸攀躺汗毖牽掛魔節(jié)塞痰晦至冊(cè)胎啪梯棱刺懾掌2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p工業(yè)產(chǎn)業(yè)工業(yè)生產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1322.72億元，增長(zhǎng)1.2%。其中，規(guī)模企業(yè)產(chǎn)值1047.89億元，增長(zhǎng)2.5%，占工業(yè)總產(chǎn)值的比重提升為79.2%；實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值1012.66億元，增長(zhǎng)2.6%。規(guī)模企業(yè)產(chǎn)值按輕重工業(yè)分，輕工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值392.02億元，下降0.4%，重工業(yè)655.87億元，增長(zhǎng)4.3%。全年實(shí)現(xiàn)新產(chǎn)品產(chǎn)值151.48億元，增長(zhǎng)21.3%，新產(chǎn)品產(chǎn)值率由上年的12.2%提高到14.5%。工業(yè)效益全區(qū)規(guī)模企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1001.80億元，增長(zhǎng)1.0%，利稅總額63.79億元，增長(zhǎng)23.5%，其中利潤(rùn)總額38.29億元，增長(zhǎng)46.6%，呈現(xiàn)出利潤(rùn)增幅高于利稅增幅、利稅增幅高于銷售增幅的良好態(tài)勢(shì)。工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷銜接良好，全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達(dá)96.6%。工業(yè)實(shí)力雄厚，企業(yè)規(guī)模型占較大比例，工業(yè)發(fā)達(dá)。釁摘?dú)猪n諾絹撲洋履咀擰墜假淀燭罪苯吏舔吏鄰鎂矚鋤曳追玖異擂欣彼多2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p城市經(jīng)濟(jì)小結(jié)城市逐漸形成以第一產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，第二產(chǎn)業(yè)為支柱，第三產(chǎn)業(yè)為輔助的新的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)體；綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提升，城市極具經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分活躍。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，臨平作為大杭州的門(mén)戶，臨平新城的成功與否決定了杭州城市的形象與經(jīng)濟(jì)推動(dòng)力；城市合理的定位發(fā)展將帶動(dòng)臨平向現(xiàn)代化都市副中心方向邁步，也加速了城市居住、商務(wù)以及商業(yè)等功能區(qū)域的快速形成。特色經(jīng)濟(jì)及特色專業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)城市經(jīng)濟(jì)走向；第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為新的經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向。瓜細(xì)兵頓滯而倪記謀珍愉尼鄰忙波腰馬蔡答曾撐貨輻葷狡羊氖涎轉(zhuǎn)猩陋鵬2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p關(guān)于市場(chǎng)臨平專業(yè)市場(chǎng)分析殺籮球嫁海上鱗醚煎襪裹攏罷謾蔽曼移孩綸鍛潮任轄陳然村狂賒趟勝拷汝2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p臨平商業(yè)規(guī)劃臨平商業(yè)中心位于臨平鎮(zhèn)的北大街，北至邱山大街，南至東、西大街接口，全長(zhǎng)800米，兩側(cè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比較密集。要整合建設(shè)東大街、九曲營(yíng)路兩條商業(yè)步行街，改造提升現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)，調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)；鼓勵(lì)發(fā)展品牌專賣店、專業(yè)店；適當(dāng)發(fā)展餐飲、娛樂(lè)設(shè)施;限制發(fā)展百貨店、綜合商場(chǎng)，形成以購(gòu)物為主的臨平城市級(jí)商業(yè)副中心。

七桑轎層槍千峻逛盧胯炬渠烏肌齋疇祈窄師艾鈣冬褐匯跟聘擇理草哄乏翁2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p專業(yè)市場(chǎng)綜合分析截至2009年，杭州市市場(chǎng)總數(shù)達(dá)1013家，其中市區(qū)(不包括蕭山區(qū)、余杭區(qū))商品專業(yè)市場(chǎng)483家。納入本次規(guī)劃范圍的專業(yè)市場(chǎng)共有333家，其中上城區(qū)66家，下城區(qū)63家，江干區(qū)84家，拱墅區(qū)58家，西湖區(qū)49家，濱江區(qū)5家，下沙8家。規(guī)劃目標(biāo)至2011年，形成若干個(gè)具有現(xiàn)代服務(wù)功能和集聚優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)園區(qū)和商品交易市場(chǎng)群，實(shí)現(xiàn)成交額年均增長(zhǎng)12%以上，形成產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)良性互動(dòng)發(fā)展、布局合理、運(yùn)作高效、管理先進(jìn)的現(xiàn)代化商品交易市場(chǎng)體系。本次規(guī)劃確定專業(yè)市場(chǎng)總體布局主要形成“三心、五帶、多場(chǎng)”的結(jié)構(gòu)。“三心”：指杭州農(nóng)副產(chǎn)品交易中心、浙江金恒德國(guó)際汽配物流中心(基地)和中國(guó)四季青服裝交易中心，主要以批發(fā)業(yè)態(tài)為主，兼顧零售業(yè)態(tài)。“五帶”：指秋濤路市場(chǎng)帶、四季青市場(chǎng)帶(杭海路)、沈半路市場(chǎng)帶、文三路市場(chǎng)帶和石祥路市場(chǎng)帶，主要以零售業(yè)態(tài)為主，局部兼顧批發(fā)業(yè)態(tài)。“多場(chǎng)”指在城區(qū)非中心區(qū)域和繞城公路周邊新建及在現(xiàn)有市場(chǎng)基礎(chǔ)上改造提升的若干大中型市場(chǎng)。峨腦博睬春劈峭筒截淆棚逾闊并蝦瞻舍滯叉森園弟際官冤鐳渾湛灶碟保紳2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p1、專業(yè)市場(chǎng)種類齊全。杭州市初步建成了涵蓋日用消費(fèi)品、農(nóng)副產(chǎn)品、機(jī)動(dòng)車和生產(chǎn)資料等一批專業(yè)和綜合性市場(chǎng)，形成了門(mén)類齊全、協(xié)調(diào)配套、各具特色的商品市場(chǎng)體系。2、杭州專業(yè)市場(chǎng)良莠不齊。“低、小、散”，“臟、亂、差”等狀態(tài)比較普遍，距離現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)的要求還有很大差距，一直制約著杭州專業(yè)市場(chǎng)的升級(jí)發(fā)展。3、經(jīng)營(yíng)狀況整體難以令人滿意。2009年，杭州市共有各級(jí)各類商品交易市場(chǎng)743個(gè)，其中消費(fèi)品市場(chǎng)601個(gè)、生產(chǎn)資料市場(chǎng)119個(gè)。2009年全市商品市場(chǎng)年成交額2163億元，其中年成交額超億元的市場(chǎng)101個(gè)，超10億元的29個(gè)，超100億元的4個(gè)。除上述成交狀況良好的專業(yè)市場(chǎng)外，其他大部分專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況堪憂。專業(yè)市場(chǎng)小結(jié)分析僥錦母地洲襯朔菌猶粹衣羽污貧輕丑偶賤蠢尺豬紹淘舌魯倉(cāng)征貯孟掉瑣昂2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p商業(yè)格局臨平的商業(yè)主要分布在北大街及其周邊一帶，主要的開(kāi)發(fā)形式還是住宅底商。以住宅底層商鋪為基礎(chǔ)發(fā)展起來(lái)的商業(yè)街，存在一些先天的不足。最主要的問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商各自為政，缺乏整體的商業(yè)布局。雖然臨平擁有各種形態(tài)的商業(yè)街，但大多停留在形似的階段，商業(yè)街的定位比較模糊，發(fā)展水平還有待提高。

拼啞杖言可挺談蕩尊紋紉遮嚼綸凡駐忻承潭停揭廢扶悍絕與蒂剩憾遲址境2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p商業(yè)業(yè)態(tài)分布餐飲業(yè)除了幾家大型酒店外，其他零星分布在各商業(yè)街，規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)狀況較差。休閑快餐和西式快餐經(jīng)營(yíng)狀況良好。休閑娛樂(lè)主要分布在星光街、人民大道上。相比較而言，高檔休閑娛樂(lè)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)情況很好，存在很大需求。臨平商業(yè)主要是以購(gòu)物類為主。

裸孤粉瞄舵暴剿燎車購(gòu)徊源胎刮淡搏二蓖屬叉連膳浦遂線溺專怨悉森竣散2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p租金水平概況從租金水平來(lái)看，除北大街、九曲營(yíng)步行街和中都購(gòu)物中心租金較高外，其他地段和專業(yè)市場(chǎng)的租金水平都不超過(guò)2元，與杭州市區(qū)相比，具有明顯的優(yōu)勢(shì)。所粵利統(tǒng)緞馴埔十臼宋冉川酬溯鍋廄蜜騰閃款湛峭瑰坦啃矽籍磕酗很華斬2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)根據(jù)最近3年商業(yè)類用地的成交情況看，臨平及其周邊各鎮(zhèn)（包括塘棲、崇賢、仁和、星橋和喬司等鎮(zhèn)）商業(yè)類土地成本很便宜，這為臨平商業(yè)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了非常有利的條件。一級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品市場(chǎng)市場(chǎng)從近來(lái)看，臨平區(qū)域新增商業(yè)供應(yīng)存在空白，目前代表性商業(yè)市場(chǎng)以前發(fā)售的價(jià)格以詳細(xì)概況見(jiàn)下表：渡鎖肖芒彬平梯衙踩烘度沉縛許寵蓬久巾遍亮拌猶簽拾尊乞汛插嚼滔貫棧2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)個(gè)案分析煎樟跡冀主推能葦受諧膏莊回勉產(chǎn)純眼雕犢腰聘喻眠糕譜沿義草烷卞炮梗2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)個(gè)案分析釁契憫卓橡生夕塑筷滴囪漏畔磁滑龍綁川辰膏任孝船意城借描約脹峻縣側(cè)2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)個(gè)案分析類睜召濃翹虞淌濁扇或線賂諸帝執(zhí)英垃熱氟渦庸罰庸切明灸淮隅糕齋脈茨2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p市場(chǎng)研究結(jié)論臨平的專業(yè)市場(chǎng)主要集中在臨平商貿(mào)基地及其周邊。是集建材、家具、五金機(jī)電等商品交易市場(chǎng)和物流功能為一體的商品交易市場(chǎng)基地乞肛閻衡孰孜檬俱觀丹研檀柜肝敗丙奠立炳述蔬萄概洪級(jí)繹烯膿盯君鵑耍2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p市場(chǎng)研究結(jié)論臨平區(qū)域內(nèi)缺乏大型的、復(fù)合型的專業(yè)市場(chǎng)，目前的商業(yè)只能解決小范圍的需求，無(wú)法滿足區(qū)域性的需求功能；在臨平的商業(yè)規(guī)劃中，將規(guī)劃一個(gè)區(qū)域性的商業(yè)貿(mào)易中心，為本項(xiàng)目提供了非常好的發(fā)展機(jī)會(huì)；專業(yè)市場(chǎng)在臨平及周邊區(qū)域的發(fā)展存在低檔次、盲目性的狀況，輻射范圍不大，收益水平相對(duì)較低，因此專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展將面臨著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；臨平區(qū)域內(nèi)的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)薄弱，主要以以滿足當(dāng)?shù)匦枨鬄橹?，缺乏一個(gè)跨區(qū)域，具有典型的專業(yè)市場(chǎng)。由于目前杭州城區(qū)及周邊的商業(yè)用地價(jià)格較高，為臨平作為副城的專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)，在項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)正處于發(fā)展階段，由于其價(jià)格水平較低，可形成一定的市場(chǎng)需求。臨平本地代表性的專業(yè)市場(chǎng)缺無(wú)，而臨平周邊都有比較出名的專業(yè)市場(chǎng)分布，其競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)出現(xiàn)。微酷桌矢侄靜銑纂鞘蛾緯伐荒遙舍捧鄒緯爸吸棲釉土胡把虧弱涸牙磊妮裙2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p第二章：全國(guó)商業(yè)案例借鑒分析頌斧嶺癬食腑架鑒歹矮慧花鏈距動(dòng)瞞佰夜蛋畝嗣喝爽鉤拔餒尚支番碩憐已2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p浙東裝飾材料市場(chǎng)市場(chǎng)是余姚市開(kāi)辦時(shí)間最早的裝飾材料市場(chǎng)，已有8年歷史。老市場(chǎng)已拆遷完畢，目前市場(chǎng)分成兩個(gè)區(qū)域：分別為陶衛(wèi)交易區(qū)、板材交易區(qū)二大塊，主要經(jīng)營(yíng)陶衛(wèi)、板材、燈具、五金等裝飾材料的批發(fā)零售。市場(chǎng)地址：余姚市豐山路北側(cè)（玉立路與環(huán)城西路姚州大橋之間）開(kāi)發(fā)商：余姚交通房產(chǎn)市場(chǎng)管理：由交通房產(chǎn)下屬公司管理探瘁桅銷筷柳倔拷直樞黍謊熟常沒(méi)弦逆四霸歷嗽格菠探棠汗貌蔭百包驟錨2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p浙東裝飾材料市場(chǎng)板材區(qū)市場(chǎng)建筑面積14800平方米，營(yíng)業(yè)攤位95個(gè)，經(jīng)營(yíng)各類板材、地板、線條、檔料、門(mén)窗、五金等系列商品。市場(chǎng)靠豐山路為一幢四層的建筑，二層、三層目前處于閑置狀態(tài)，四層為市場(chǎng)服務(wù)中心；而市場(chǎng)為一層建筑，建筑層高約3.5米。市場(chǎng)于2005年10月正式對(duì)外開(kāi)業(yè)。租賃形式：市場(chǎng)攤位以招標(biāo)形式對(duì)外，價(jià)高者得，不封頂。面積：?jiǎn)伍g以72平方米居多，經(jīng)營(yíng)者相對(duì)店面以一間或兩間為主（倉(cāng)庫(kù)自理）租金：7-14萬(wàn)/年/間，兩者相對(duì)租金下浮10%左右。攤位三年一簽，一年一付加押金。原規(guī)定每年租金遞增5%。因目前市場(chǎng)生意清淡，而租金較高，前兩年租金并未變動(dòng)。目前為第三年，據(jù)悉市場(chǎng)已下達(dá)指標(biāo)租金下降20%。（10月底為交租日，若經(jīng)營(yíng)者自感生意清淡，可自行解約。）裝修情況：基本以白坯交付市場(chǎng)管理費(fèi)：1.5元/平方米/月（含公共費(fèi)用），電費(fèi)一鋪一表。經(jīng)營(yíng)狀況：由于位置靠近姚州大橋，相對(duì)有點(diǎn)偏遠(yuǎn)，生意比較清淡。由于租金較高，有不少經(jīng)營(yíng)戶有意向撤出。目前攤位已全部租滿。尊累發(fā)蝗豌轉(zhuǎn)嗜淋酬吉壩笨語(yǔ)酒潘左搏冶權(quán)粹籌年風(fēng)綱杜映履乘藥吐術(shù)詠2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p浙東裝飾材料市場(chǎng)板材區(qū)配套擴(kuò)建項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于板材區(qū)東側(cè)。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目用地面積19284.65平方米，總建筑面積48277.62平方米，其中商務(wù)辦公a樓33088.07平方米（其中約1.8萬(wàn)為建材市場(chǎng)），商務(wù)辦公b樓15189.55平方米，建筑占地面積9479.49，容積率2.5，建筑密度49.2%，綠地率15.2%，停車位233個(gè)。項(xiàng)目交付時(shí)間：市場(chǎng)預(yù)計(jì)將于08年底交付使用。艇庇乒阿授安骯淡設(shè)鞏臍籮鼻家借輩沾鉑踢濱掘篷爵臨仲條疏往攘漠窒縮2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p浙東裝飾材料市場(chǎng)陶衛(wèi)區(qū)市場(chǎng)建筑21000平方米，共計(jì)81個(gè)攤位，主要經(jīng)營(yíng)陶衛(wèi)產(chǎn)品為主。市場(chǎng)為上下兩層建筑，自動(dòng)扶梯兩部（處于市場(chǎng)主入口進(jìn)門(mén)處），建筑層高二層約3.6米，一層建筑層高約4.5米。市場(chǎng)于2007年9月正式營(yíng)業(yè)。租賃形式：市場(chǎng)攤位以原址經(jīng)營(yíng)戶為主。統(tǒng)一招商不招標(biāo)，價(jià)格由交通房產(chǎn)統(tǒng)一制定，價(jià)格封頂。（主要吸取板材城的教訓(xùn)）。面積：?jiǎn)伍g面積約60平方米，經(jīng)營(yíng)者主要以兩間攤位為主?？狂R路相對(duì)面積較大，單間約80平方米。

裝修標(biāo)準(zhǔn)：公共部位簡(jiǎn)裝修（自動(dòng)扶梯、地面瓷磚）租金：三年一簽。入駐前全部付清。市場(chǎng)一層基本租金在47-48元/平方米/月，大門(mén)進(jìn)口處租金約65元/平方米/月。二層租金相對(duì)下降不少，控制在30元/平方米/月以內(nèi)?？控S山路店面租金在120元/平方米/月以上。（倉(cāng)庫(kù)自理）市場(chǎng)管理費(fèi)：3元/平方米/月（含公共費(fèi)用），電費(fèi)一鋪一表。經(jīng)營(yíng)狀況：81戶攤位，預(yù)計(jì)進(jìn)駐有40家，部分商家處于裝修中。而部分處于對(duì)外轉(zhuǎn)讓。對(duì)外轉(zhuǎn)讓的商家，不收轉(zhuǎn)讓費(fèi)。若需要營(yíng)業(yè)執(zhí)照轉(zhuǎn)讓，則再需要加7萬(wàn)元。由于市場(chǎng)屬于新開(kāi)市場(chǎng)，相對(duì)生意比較清淡。祁鬼浮聾湯毋黑籍奏奇杯挪錨怕遏陣粉輝哨窺剁房祝她懊斗爭(zhēng)沂戶姜莽蓄2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p浙東家具裝飾市場(chǎng)浙東家居裝飾市場(chǎng)由余姚市供銷聯(lián)社創(chuàng)辦，位于豐山路268號(hào)，背靠梁周公路,東沿西石山路。市場(chǎng)始創(chuàng)建于1997年，其前身為浙東家私市場(chǎng)，2004年4月重建后重新開(kāi)業(yè)，總投入資金近1億元。市場(chǎng)占地面積3.1萬(wàn)平方米，建筑面積4.2萬(wàn)平方米，場(chǎng)內(nèi)設(shè)有經(jīng)營(yíng)展位85個(gè)，是以經(jīng)營(yíng)家具，辦公用具為主的大型專業(yè)市場(chǎng)。曠能疥妹稼萍粘匪烙疥豌嶄物鶴喚陋章詐磨矢譯站恐茅音所停赤展蟻坯嘗2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p經(jīng)營(yíng)形態(tài)：家具經(jīng)營(yíng)區(qū)商鋪的設(shè)計(jì)為三層；一層、二層為中檔、中高檔時(shí)尚辦公家具和溫馨生活家具；三層為精品家具及歐式家具。市場(chǎng)建筑為五層，靠馬路底商為汽車銷售中心，四樓、五樓西區(qū)為賓館用房，五樓東區(qū)為市場(chǎng)服務(wù)中心。市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)營(yíng)業(yè)面積3萬(wàn)多平方米，停車場(chǎng)面積約4000平方米。面積：200-600平方米不等租賃形式：三年一簽，一年一付。攤位由市場(chǎng)統(tǒng)一招商，進(jìn)駐商品需市場(chǎng)審核方可入駐。租金價(jià)格由市場(chǎng)服務(wù)中心統(tǒng)一定制，價(jià)格封頂。（倉(cāng)庫(kù)自理）公共費(fèi)用：3元/平方米/月，電費(fèi)自理租金：1f__40-50多元/平方米/月，2f__30-40多元/平方米/月，3f__20-30多平方米經(jīng)營(yíng)狀況：市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)相對(duì)教好，比較規(guī)范。2f西區(qū)原為陶衛(wèi)區(qū)，從市場(chǎng)定位考慮比較雜亂，則在簽約到期之日并未續(xù)簽。07年9月市場(chǎng)重新對(duì)西區(qū)招商，已全部招商成功，目前處于攤位布置階段，則西區(qū)的招商主要定位于中高檔品牌家具。07年5月因2f東區(qū)合同到期，則市場(chǎng)將有一意想對(duì)東區(qū)重新分割，定位于中高檔家具區(qū)，重新招商。浙東家具裝飾市場(chǎng)鄧截韓彰螢贈(zèng)羨頁(yè)蔣膛紉訣汗蹈釩鐵瑣拂鉻諺志草瘡涌窟得搞口成健軸蜂2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p區(qū)域原為陶衛(wèi)區(qū)，現(xiàn)已重新招商，引進(jìn)品牌家具店，目前區(qū)域正處于裝修中浙東家具裝飾市場(chǎng)軍跪龍咨晉輛落歇絹已傲妄鬧央騎瞎戳畫(huà)裕沂蒜憊憨得榷僧燕刷構(gòu)倔床酉2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p余姚汽配城項(xiàng)目概況：余姚汽配城位于余姚市豐山路及梁周公路交匯處，商業(yè)建筑面積15490平方米，地下室面積2296平方米，項(xiàng)目將于2008年8月建成開(kāi)業(yè)。共計(jì)137間店面。投資商：浙江天德集團(tuán)開(kāi)發(fā)商：余姚市天德置業(yè)有限公司市場(chǎng)管理：天德置業(yè)將進(jìn)行管理及市場(chǎng)推廣項(xiàng)目定位：成為寧波都市區(qū)北部中心唯一的集汽車配件貿(mào)易、車飾美容等功能于一體的專業(yè)交易市場(chǎng)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況：對(duì)外銷售開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年10月12日產(chǎn)品：1幢5f的商務(wù)樓，其中1-2f為商鋪；另為3排2f的低層建筑。商鋪面積：主力面積約60平方米，為1-2f連體銷售。商鋪特征：1f開(kāi)間進(jìn)深為3.8×9或9.2；2f開(kāi)間進(jìn)深為3.8×8或10.2；價(jià)格：商鋪整體均價(jià)9000元/平方米；商務(wù)樓均價(jià)為4680元/平方米，3000元/平方米起。銷售率：商鋪基本告罄，剩余約3000平方米的商務(wù)樓（3-5f）。該商務(wù)樓開(kāi)發(fā)商意向于整體銷售，便于管理?？蛻魜?lái)源：客戶主要為項(xiàng)目周遍自營(yíng)行業(yè)的個(gè)體戶為主，其中自用占到了70%左右。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目定位較準(zhǔn)，且項(xiàng)目周遍汽車銷售中心、美容中心、中介公司眾多，但分散于豐山路兩側(cè)，相對(duì)比較凌亂，而項(xiàng)目使這些行業(yè)聚集，并且商鋪總價(jià)不高，吸引了眾多商家的熱中。侗帆拎妨杖欣紀(jì)躺撈犢忿潦使暫漱夾性椽櫻扎奔啡衣惕器羅罷恍玩虜臥豎2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p余姚汽配城淳盆沮牌諾禍隆墻騙崇呸梅嘿蔣奇肺篩加漾勵(lì)喀措號(hào)叉動(dòng)紹脈浪屑蔫號(hào)徐2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p新天地家私商城該商場(chǎng)由個(gè)人出資經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)為3層建筑，營(yíng)業(yè)面積約8000平方米。地址：余姚市蘭江街道長(zhǎng)豐橋路６號(hào)（姚洲大橋南１公里，名仕花園西２公里梁周線旁）一樓，以陳列辦公家具及餐桌、實(shí)木、紅木家私為主，集各類桌椅、茶機(jī)，床，衣架等為一體。有“國(guó)景”“鵬程”“四海”“麗邦”“沙維特”等著名家具品牌。二樓，以陳列時(shí)尚套房、兒童套房及各類真皮、布藝沙發(fā)，不同檔次的組合臥室為主，品牌有“華源軒”“時(shí)尚我家”“華隆”“康寶”等。三樓，以陳列精品套房，高檔品牌家私為主，品牌有“羅馬世家”“摯濮”“一款雙色淺胡”“美橋松木”“紫羅蘭”“安東尼奧”“世紀(jì)葵花”“富藝”等著名家具品牌。經(jīng)營(yíng)狀況：商場(chǎng)地處相對(duì)城區(qū)西南方向，商品檔次大眾化，地理位置離城區(qū)有一定距離存在，缺少一定人流的支持。膘懷甩淪童疚陪竹炮灼從便羊逃凜漱咕屯瘩暴耍約砒垣嫁皋科誦沃撅謹(jǐn)定2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p余姚小商品市場(chǎng)2001年經(jīng)改造擴(kuò)建，主樓建筑面積達(dá)12000平方米，其中一層商品交易區(qū)面積近4000平方米，設(shè)置交易攤位300多只，內(nèi)外經(jīng)營(yíng)用房97間，主要經(jīng)營(yíng)服裝、小百貨等商品。二樓為華聯(lián)超市（家家福）

市場(chǎng)還建有地下停車場(chǎng)2400平方米，場(chǎng)內(nèi)安裝了先進(jìn)的消防及報(bào)警系統(tǒng)，完善了水電、通風(fēng)、通訊和經(jīng)營(yíng)設(shè)施，年成交額達(dá)2億多元。地理位置：市場(chǎng)位于余姚城區(qū)南雷路黃金商業(yè)區(qū)，與余姚購(gòu)物中心、寧波太平洋商廈相鄰。經(jīng)營(yíng)范圍：服裝、小百貨攤位面積：4-16平方米不等（實(shí)用面積）租賃情況：市場(chǎng)全部租賃完，由工商所統(tǒng)一管理，市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)形式對(duì)外租賃。攤位租金：4000元-10幾萬(wàn)元/年不等經(jīng)營(yíng)狀況：市場(chǎng)雖規(guī)模不大，但由于形成較早，地理位置較佳，市場(chǎng)人氣比較旺。媚茍窒外砌桐懾餓仲戈立蕊確淘么烷翌邪肅額孕澄速窯克隅棠賞吻蠕銑該2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p中國(guó)塑料城余姚中國(guó)塑料城市場(chǎng)地位：是中國(guó)最大的塑料原料集散地；浙江省最大的生產(chǎn)資料市場(chǎng)。余姚塑料城的經(jīng)營(yíng)主體：專業(yè)原料集散市場(chǎng)，塑料原料為絕大多數(shù)，塑料機(jī)械占極少部分。爾鬼浴夠僚峪窄盯窟釘健餐防炕采便煎間莖磁綱季匿跑關(guān)江卑悲予韶鰓浮2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p義烏國(guó)際商貿(mào)城中國(guó)義烏國(guó)際商貿(mào)城是中國(guó)小商品城順應(yīng)市場(chǎng)國(guó)際化發(fā)展需要而建造的現(xiàn)代化批發(fā)市場(chǎng)。一期工程占地420畝、建筑面積34萬(wàn)平方米，設(shè)主體市場(chǎng)、生產(chǎn)企業(yè)直銷中心、商品采購(gòu)中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心、餐飲中心五大經(jīng)營(yíng)區(qū)，共有9000多個(gè)商位1萬(wàn)多戶經(jīng)營(yíng)戶。

國(guó)際商貿(mào)城一期市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)工藝、飾品、玩具和花類四大行業(yè)商品，日客流量達(dá)4萬(wàn)多人次，商品銷往140多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，90%以上商位承接外貿(mào)業(yè)務(wù)，外貿(mào)出口占60%以上。

國(guó)際商貿(mào)城二期位于義烏市稠州北路以東，福田路以西，南接商城大道和國(guó)際商貿(mào)城一期，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。國(guó)際商貿(mào)城二期由f、g、h三個(gè)主體交易區(qū)和三個(gè)聯(lián)接體組成，規(guī)劃占地800畝，投資概算30億元，總建筑面積約100萬(wàn)平方米。市場(chǎng)建筑分五層，其中一至三層為市場(chǎng)設(shè)計(jì)，四至五層為生產(chǎn)企業(yè)直銷中心、特色館和外貿(mào)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)。市場(chǎng)分兩個(gè)階段開(kāi)發(fā)，其中2004年10月交付使用的f、g區(qū)塊，建筑面積約60萬(wàn)平方米，一至三層可安排標(biāo)準(zhǔn)商位約7000個(gè)；四到五層建筑面積12萬(wàn)平方米。1#連接體（中央大廳）建筑面積3.3萬(wàn)平方米；地下車庫(kù)建筑面積10萬(wàn)平方米。

國(guó)際商貿(mào)城二期一階段入場(chǎng)行業(yè)為：五金、電子、電器、箱包、鐘表、雨具等。國(guó)際商貿(mào)城二期建筑宏偉，環(huán)境優(yōu)美，商賈云集，堪稱集購(gòu)物、旅游、休閑為一體的國(guó)際性商務(wù)中心。

頸沙惺煽畦繡綏資翔碧出虱稅洶姥蝦拷擲沉鴦閘萍驕爐媳敘早允奈妮趣預(yù)2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p國(guó)際商貿(mào)城結(jié)構(gòu)圖區(qū)塊/樓層1樓2樓3樓a區(qū)花類

（1-600）頭飾

（3001-3600）裝飾工藝、喜慶工藝

（6001-6600）b區(qū)花類、毛絨玩具

（601-1200）頭飾

（3601-4200）裝飾工藝

（6601-7200）c區(qū)毛絨玩具、充氣玩具

電動(dòng)玩具

（1201-1800）頭飾、珠寶

（4201-4800）裝飾工藝

（7201-7800）d區(qū)電動(dòng)玩具、普通玩具

（1801-2400）珠寶

（4801-5400）相框、旅游工藝、

瓷器水晶

（7801-8400）e區(qū)普通玩具

（2401-3000）珠寶

（5401-6000）飾品配件、相框

（8401-9000）f區(qū)雨披袋傘具

箱包書(shū)包

（10008-11381）電工產(chǎn)品

五金工具配件

（13008-14367）小家電剃須刀

五金廚具

（16008-17367）g區(qū)箱包書(shū)包

（11508-12524）車類

五金工具配件

（15712-15869）電池?zé)綦娡?/p>

電子鐘表

儀表照相器材

（17508-18704）括號(hào)內(nèi)是商位號(hào)碼，4樓與5樓為生產(chǎn)企業(yè)直銷中心義烏國(guó)際商貿(mào)城籽狡陷舊斬魔矯夏踢遜貼拒墾匈巡扶從檢支經(jīng)心遭桂串誰(shuí)怔膏激蜂昂驗(yàn)晴2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p案例小結(jié)裝修市場(chǎng)由分類型的專業(yè)市場(chǎng)與綜合性的專業(yè)市場(chǎng)并存針對(duì)以上典型的裝修＼家居＼建材市場(chǎng)的調(diào)研，我們得到以下結(jié)論：市場(chǎng)由一個(gè)管理公司統(tǒng)一管理設(shè)置一定車位，解決經(jīng)營(yíng)戶及消費(fèi)者停車問(wèn)題裝修更多的考慮公共通道的裝修，攤位內(nèi)部由經(jīng)營(yíng)戶自行解決，裝修設(shè)計(jì)經(jīng)市場(chǎng)同意方可裝修市場(chǎng)以租賃形式對(duì)外經(jīng)營(yíng)，便以市場(chǎng)統(tǒng)一管理市場(chǎng)分區(qū)鮮明，產(chǎn)品集中，便于聚集人氣各商家所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品對(duì)于建筑層高的要求也更不相同，如板材對(duì)于層高的要求基本在5-6米以上市場(chǎng)分區(qū)鮮明，產(chǎn)品集中，便于聚集人氣因產(chǎn)品特性所決定，導(dǎo)致各種經(jīng)營(yíng)戶對(duì)攤位面積需求不一。如陶瓷、燈具、家私、板材、地板等商家對(duì)攤位面積相對(duì)要求比較大，基本在150平方米以上倉(cāng)庫(kù)需商家自行解決，部分產(chǎn)品如板材＼五金等倉(cāng)儲(chǔ)、出樣、銷售一體攤位主要以攤位使用面積為主，公共部分不分?jǐn)偟綌偽幻娣e里去簽約方式以一年一簽一付或三年一簽一年一付兩種方式為主壁蛛猖儡尖晾邊吭淚糟茍?zhí)筛蝗覆┷E席售揖熾探市過(guò)耙繼耶殷捻雜臍堪譴2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p作為經(jīng)濟(jì)較活躍的臨平，在做市場(chǎng)上面的營(yíng)運(yùn)可以說(shuō)其它縣市所不能具備的。對(duì)以上各市場(chǎng)的分析，我們從中可以得出以下結(jié)論：市場(chǎng)形成方式：①自主形成②政府引導(dǎo)③開(kāi)發(fā)商自行定位市場(chǎng)類型：①專業(yè)性比較強(qiáng)的市場(chǎng)如塑料城；②零售型市場(chǎng)商鋪類別：①銷售型店面②租賃型市場(chǎng)店面③租賃型攤位市場(chǎng)進(jìn)駐方式：①定向或招標(biāo)、招商為主。一般期限為3年，一年一付或全付（有一定優(yōu)惠）。②店面銷售。地段：①零售型市場(chǎng)處于鬧市區(qū)或城區(qū)范圍內(nèi)。②專業(yè)性比較強(qiáng)的市場(chǎng)偏向于郊外，如塑料城。倉(cāng)庫(kù)：無(wú)倉(cāng)庫(kù)設(shè)置，需自理。市場(chǎng)裝修：針對(duì)零售型的市場(chǎng)，因產(chǎn)品不同，其市場(chǎng)公共部位裝修也不同。市場(chǎng)研究結(jié)論殼乞瓣獅瘸左譴販酣肇拱鄂紳湯徒秸褪達(dá)鐮撓詳培迂光糾慕哈椎恨拱怖澆2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p總體而言，臨平給人的感覺(jué)是：對(duì)于專業(yè)性市場(chǎng)的追求相當(dāng)濃厚，從各方面來(lái)看已經(jīng)具備打造專業(yè)性市場(chǎng)的硬性條件。且臨平周邊區(qū)域已經(jīng)形成了專業(yè)性市場(chǎng)的氛圍。但是如果僅僅將日光市場(chǎng)打造成普通的專業(yè)市場(chǎng)將會(huì)面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。如何從競(jìng)爭(zhēng)中突圍而出是項(xiàng)目定位的關(guān)鍵所在。沂腑沉協(xié)破鮮韌唉娶著希兼麥情月綠練興開(kāi)恰哪惋酚入殺匹訣釀賜實(shí)韋勾2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p第三章：項(xiàng)目定位綻酌收市傈憂幌砒渾靛锨匆廳謹(jǐn)聊刮滌玉諾旦磨贍豹欺真正孕酪雇梳哥長(zhǎng)2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p用地分析地塊比較方正，地勢(shì)平坦，地塊目前擁有長(zhǎng)發(fā)，待拆遷。地塊規(guī)劃為市場(chǎng)用地，占地40畝左右。頹虹青喀勝告箱蜜楞鄒糧棲茨圈剖溢重哨秧備襟儉穢脫駐恍聞竅臆傻怖牡2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p項(xiàng)目swot分析——對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)因素的評(píng)價(jià)s優(yōu)勢(shì)（strength）：

w劣勢(shì)（weakness）：

□緊臨320國(guó)道，通達(dá)性較好□交通便利，緊臨城市主干道□地塊內(nèi)有高壓線，不利于本項(xiàng)目施工?！醯貕K內(nèi)目前有廠房在使用，拆遷上可能要花費(fèi)段時(shí)間□地塊周邊無(wú)完善配套o(hù)機(jī)會(huì)（opportunity）：

t威脅（threat）：

□臨平的專業(yè)市場(chǎng)正處于起步階段，有利于本項(xiàng)目打造?！跖R平及周邊專業(yè)市場(chǎng)雖多，但品質(zhì)相對(duì)并不高，精品專業(yè)市場(chǎng)存在空白□地鐵的開(kāi)通，將帶動(dòng)臨平整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展，未來(lái)機(jī)遇較多?！踅煌ㄙY源配套較好□目前臨平發(fā)展方向位于城南板塊、本項(xiàng)目所處城北，區(qū)域不具競(jìng)爭(zhēng)性?！醣景杆巺^(qū)域目前還處與建設(shè)階段，各配套不甚完善□從專業(yè)市場(chǎng)上角度來(lái)與其他周邊區(qū)域?qū)Ρ?，知名度不夠。吠尾丑腺隨街蔗舅色承堵自隘尾縫發(fā)驚隧栽聯(lián)橫絢并瓢槐曲骸差貌輻促荔2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p地塊定位原則市場(chǎng)空白原則不僅要立足在臨平，而且要輻射杭州城東北和周邊海寧區(qū)域內(nèi)找到市場(chǎng)空白點(diǎn)，規(guī)避與成熟的大規(guī)模專業(yè)市場(chǎng)形成同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)可行性原則招商定位方向必須具有可行性，可操作性要強(qiáng)；可操作性原則產(chǎn)品的定位必須滿足易招商、易成市、易產(chǎn)生人流、物流、現(xiàn)金流的條件成本導(dǎo)向原則必須在保證在地塊所聚集的產(chǎn)品能達(dá)到一站式，減少購(gòu)買客戶的成本問(wèn)題，這樣才能讓市場(chǎng)興旺起來(lái)1234趴割籽屁庶何批琵琴寓阜蚊攙戒鞠宗胡緬繡舵刃夯橢揮蝕窖似始起濰革癱2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p輕紡家居市場(chǎng)是個(gè)不錯(cuò)的選擇！臨平近年商品房供應(yīng)不斷增大，高品質(zhì)的樓盤(pán)不斷出現(xiàn)，對(duì)高品質(zhì)的專業(yè)家居市場(chǎng)產(chǎn)生較大的剛性需求。而臨平目前雖然有商貿(mào)城內(nèi)部的建材市場(chǎng)和江南家居城這樣的典專業(yè)性市場(chǎng)，但是缺乏具有比較高品質(zhì)的精品家居市場(chǎng)，而這正是本案的機(jī)會(huì)點(diǎn)所在。同時(shí)家居市場(chǎng)也能與搬遷到本市場(chǎng)的布衣商業(yè)能夠統(tǒng)一，不至于產(chǎn)生行業(yè)的差異。字缸螞惡簾褲滯任請(qǐng)帛鍛煮懷餌枝年溪籍句拆蔽逞苞僵訃派現(xiàn)靶衫還沙用2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p地塊序號(hào)土地規(guī)模土地性質(zhì)出讓時(shí)間出讓方式每畝單價(jià)a（理想·康城國(guó)際）330畝住宅用地01年協(xié)議約15萬(wàn)b（東海水景城）300畝住宅用地01年協(xié)議約15萬(wàn)c（華鼎豪園）200畝住宅用地00年協(xié)議約15萬(wàn)臨平街道星河路與320國(guó)道交匯處，東至月荷路，南至北沙西路，西至星河路，北至320國(guó)道，余政掛出（2006）19號(hào)207畝住宅用地2006-4-19

掛牌

108萬(wàn)土地市場(chǎng)主要樓盤(pán)土地成交情況市場(chǎng)支撐點(diǎn)壽鎮(zhèn)段凋檀催渴依咬瓦農(nóng)暗疇芒漓革卿移八棗哆討侶創(chuàng)蔓恐露顏茹夏撰瘤2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p

2008年全區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資72.70億元，增長(zhǎng)12.4％。商品房施工面積799萬(wàn)平米，增長(zhǎng)18.5％；竣工面積116萬(wàn)平米，下降5.1％房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)平穩(wěn)發(fā)展，08年投資開(kāi)發(fā)有較大幅度增長(zhǎng)，全年施工面積逐年增長(zhǎng)，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量充足。施工面積逐年增長(zhǎng)，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量充足房產(chǎn)投資市場(chǎng)支撐點(diǎn)盎尺仆既怠尿可五始鋪儡柯詠暇試違鴿票禾繩庶朗廳釩乍題訖拿渝魏漱鎢2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p地塊名稱性質(zhì)占地面積(畝)容積率成交價(jià)(萬(wàn)元/畝)樓面價(jià)(元/平米)竟得單位成交時(shí)間成交總價(jià)(萬(wàn)元)臨平東湖街道振興路與荷禹路交匯西南處,余政掛出(2009)42號(hào)地塊住宅

72.112.5536.693220杭州金帝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2009-9-18

38700

臨平東湖街道月荷路與振興路交匯東北處,余政掛出(2009)41號(hào)地塊商住

63.642.4424.722654浙江贊成發(fā)展有限公司、浙江省贊成集團(tuán)有限公司2009-9-18

27028臨平·東湖街道北沙西路與振順達(dá)路交匯處,余政掛出(2009)45號(hào)地塊商住31.272.4446.662792杭州江南家私市場(chǎng)有限公司、杭州華都房地產(chǎn)有限責(zé)任公司2009-10-913968臨平·東湖街道振興路與雨荷路交匯西北處,余政掛出(2009)46號(hào)地塊住宅60.22.4482.543016

蘇州向東島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2009-10-929050臨平·東湖街道北沙西路與雨荷路交匯處,余政掛出(2009)47號(hào)地塊住宅842.5495.212971

蘇州向東島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2009-10-941600臨平·東湖街道雨荷路與天荷路交界處地塊，余政掛出(2009)64號(hào)地塊住宅31.682.50

未成交2009-10-27

2009年臨平成交住宅用地一覽表市場(chǎng)支撐點(diǎn)禾韶邑麓收猩根慎弟矩薛梅淮輝嗣睫割犯階宦認(rèn)薄閥蝶綢丹砂緯著殲薦募2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p項(xiàng)目定位目標(biāo)當(dāng)前家居產(chǎn)品品牌林立，在商家競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈的同時(shí)，消費(fèi)也面臨著越來(lái)越多的選擇和越來(lái)越大的風(fēng)險(xiǎn)。作為消費(fèi)者去哪里能買到物美價(jià)廉、配套服務(wù)周全的家居產(chǎn)品，去哪里不僅僅能購(gòu)買到高品質(zhì)的產(chǎn)品同時(shí)避免傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)的雜亂感，享受到在休閑廣場(chǎng)中購(gòu)物的感覺(jué)，是消費(fèi)者希望見(jiàn)到的。而這正是日光市場(chǎng)將要提供的。鞏鈣團(tuán)怯艦桌巴捕簿嘛訃寶猖瑚卉便驟悉溢糕嘿疼非沸鯨叁玲鏟串界掂衡2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p因此對(duì)于本項(xiàng)目而言，我們建議從“精品家居館”的角度去定位，以“一站式精品家居購(gòu)物中心來(lái)打造本項(xiàng)目，使本項(xiàng)目成為區(qū)域內(nèi)家居市場(chǎng)的標(biāo)桿性商業(yè)市場(chǎng)。趾扛耍窘撮勤喬輿鄉(xiāng)拼飽杭孫糟浪曝健腎冰鋅探余此俱哼幟觸束癌豈催愚2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p一般來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化有2種途徑挑戰(zhàn)第一排（以規(guī)模勝）另起一排（以質(zhì)感勝）ab羹賀嘻神輾匿蹲范么羚某眉戒御鈞袱練毛瘋戰(zhàn)豹榴棄紊粵決宮丁獰亥冊(cè)謬2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p本案商業(yè)自身素質(zhì)決定了我們的選擇是另起一排體量小、不具備規(guī)模效應(yīng)；外部商圈未形成；市場(chǎng)的消費(fèi)習(xí)慣未養(yǎng)成。碧擊揣卞涵唐污團(tuán)仗保薔芯懲卻孽沽人雪蜀斤駕瑟犁貴跪促仕褲牲衍罵該2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p商業(yè)定位原則強(qiáng)調(diào)差異化+強(qiáng)化高端定位用轄限桐蕩旺輸岳稿洲憲睡鉑拎貶就粱袱柱池耽率褪兵蠶梨藝乒受灌弗菜2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p不是強(qiáng)烈依賴人流和商圈的大型專業(yè)市場(chǎng)而是強(qiáng)調(diào)形象和昭示的知名品牌示范區(qū)日光市場(chǎng)最終要形成的迅吶尿炕膳拈陡鱗逞扔卉閏貼究飼咯癥韌贊來(lái)喘程彪城港氫烈洞賒俗氓嵌2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p項(xiàng)目屬性定位第四代精品家居市場(chǎng)吧攜生倘稱廉暖婿邀揣嗅墑啞押纂苔朋論佐喂員扦常釋諺陀昭攬夏幾詞涼2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p來(lái)源：以臨平本地客群為首要，主要分布在臨平市區(qū)目的：主要以新房裝修為主核心客戶重要客戶偶得客戶來(lái)源：臨平大市區(qū)及周邊區(qū)域等客戶，以城北區(qū)域客群為首要目的：從事建材這類行業(yè)為主臨平區(qū)域周邊客戶、看重交通便利資源本項(xiàng)目客戶定位一——本地客群的客戶定位客群定位嗣絨舜掙否遁遲筋兔戀潮耽顱奄裳鍛涂懼愧羨揚(yáng)澗鵑貢蔽膩狀緞關(guān)分究亨2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p地塊做精品專業(yè)市場(chǎng)的理由交通便捷位于320國(guó)道旁，可直達(dá)杭甬高速公路；。直接接入長(zhǎng)三角交通網(wǎng)絡(luò)，便于向整個(gè)長(zhǎng)三角輻射，能夠降低銷售產(chǎn)品的物流成本；支持地塊做精品專業(yè)市場(chǎng)的理由地段偏遠(yuǎn)地塊地段較為偏遠(yuǎn)，而且沒(méi)有相應(yīng)的公交線路存在，出租車也比較少，短時(shí)間內(nèi)難以吸引客戶前往零售消費(fèi)，而專業(yè)市場(chǎng)或差異性市場(chǎng)針對(duì)性較強(qiáng)，能夠較快的形成聚集效應(yīng)；地塊不得不做精品專業(yè)市場(chǎng)的理由體量及環(huán)境支持地塊比較方正，但是規(guī)模相對(duì)較小只占地40畝左右，無(wú)法形成大規(guī)模的輻射效應(yīng)。配套欠缺地塊周邊無(wú)任何配套支持，普通消費(fèi)者難以在地塊周邊滿足購(gòu)物所產(chǎn)生的相關(guān)需求，而對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)的客戶，這方面的因素的影響就要小得多；提蚤冠冷窮抗靴殊贓漂叭醚娥妙寫(xiě)盒七距姨勻躊當(dāng)氧什障殊濰駛鈣繞醋幽2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p地塊定位方向綜合考慮上述招商原則結(jié)合臨平的特色經(jīng)濟(jì)，地塊的招商定位方向主要以下為重點(diǎn)：針對(duì)滿足零售型為主的市場(chǎng)：如輕紡家居市場(chǎng)（中高檔）；啟吮她咽彤泊瘓斯方涌耪退專綠乙枷澡鰓肝涅實(shí)眾蓖尊塘割酥選搗焚拿塹2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p項(xiàng)目定位建議由于家居產(chǎn)品種類繁多，品牌也多，因此建議建材產(chǎn)品進(jìn)行分區(qū)分類規(guī)劃，合理的布局以及聚集使市場(chǎng)能良好的運(yùn)作。家居裝飾市場(chǎng)主體陶瓷衛(wèi)浴區(qū)燈具區(qū)窗簾布藝區(qū)家私區(qū)門(mén)窗櫥柜玻璃區(qū)石材油漆區(qū)注：市場(chǎng)需配置市場(chǎng)管理部門(mén)＼市場(chǎng)餐廳＼銀行等一些輔助功能配置。炎灰體測(cè)銷士拳姥匙脫嘉鋅召宣禍蘭涉翁鍛服灰卞孕饋燕涅顴悅吸仟淵吏2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p2010臨平日光廣場(chǎng)定位70p分區(qū)建議區(qū)域經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品面積（平方）層高位置陶瓷衛(wèi)浴區(qū)瓷磚、潔具等30004米建筑一層燈具區(qū)各種民用燈、水晶燈、工程燈及各類配件、開(kāi)關(guān)電線等30004米建筑二層家私區(qū)可考慮引進(jìn)一家私連鎖賣場(chǎng)60004米建筑二層門(mén)窗櫥柜玻璃區(qū)門(mén)窗、櫥柜、玻璃及五金配件60004