016業(yè)主規(guī)約建議稿

南京紫竹物業(yè)管理有限公司NanjingZizhuPropertyManagementCo.Ltd..第十六章業(yè)主規(guī)約建議稿本規(guī)約的目的在于通過本規(guī)約的制定于實施，確定物業(yè)公司與各業(yè)主包括發(fā)展商及業(yè)主大會、業(yè)主委員會對于歐洲城公用部位、共用設(shè)施的管理、保養(yǎng)、及維修的相互權(quán)利義務(wù)與關(guān)系，同時為了創(chuàng)造一個安全、優(yōu)美、清潔、良好、通暢、有序的商業(yè)經(jīng)營和工作環(huán)境。第一章定義本規(guī)約中，除文意另有所制外，均執(zhí)行以下定義：“該土地”指國有土地使用證 第號確定的地塊，共平方米土地。歐洲城用地規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅用地?！皻W洲城”指座落于該土地上的建筑物及相應(yīng)的配套設(shè)施?！鞍l(fā)展商” 指房地產(chǎn)開發(fā)公司或其權(quán)利義務(wù)受讓人?！皢卧敝笟W洲城中任何一個被發(fā)展商出售或保留的房地產(chǎn)權(quán)并或?qū)⒈憩F(xiàn)為獨立的有各自編號的房產(chǎn)證，包括日后上指產(chǎn)權(quán)因任何因素變化后形成的新的房地產(chǎn)權(quán)。“單元內(nèi)”指某一單元中按《面積分攤規(guī)則》規(guī)定的屬于“套內(nèi)建筑面積”的部分?！爱a(chǎn)權(quán)業(yè)主”指對某個單元擁有或共同擁有房屋所有權(quán)的人及或法人單位，或其日后的被轉(zhuǎn)讓人。如果該單元已被合法抵押，在抵押權(quán)人獲得抵押物處分權(quán)之前，產(chǎn)權(quán)業(yè)主為抵押人而不是抵押權(quán)人，在抵押權(quán)人獲得抵押處分權(quán)之后，產(chǎn)權(quán)業(yè)主為抵押權(quán)人而不是抵押人?！白饪汀?指合法承租某單元全部或部分的人或法人或非法人單位。“使用權(quán)業(yè)主”指自己占用、使用單元的全部或部分的產(chǎn)權(quán)業(yè)主及或租客及或在一定時期內(nèi)由產(chǎn)權(quán)業(yè)主批準使用其單元的全部或部分的人或法人或法人單位。“業(yè)主” 指所有的產(chǎn)權(quán)業(yè)主及使用權(quán)業(yè)主。“雇員” 指使用權(quán)業(yè)主因經(jīng)營的需要聘請的在其單元工作的工作人員?！邦櫩汀?指因購買、參觀、訪問、視察、檢查、興趣等因素進入歐洲124南京紫竹物業(yè)管理有限公司NanjingZizhuPropertyManagementCo.Ltd..城任何部分的人，業(yè)主及雇員在特定的條件下（如工作之余的購買行為）應(yīng)視為顧客?！氨疽?guī)約” 指“歐洲城物業(yè)管理規(guī)約”，又簡稱“管理規(guī)約”。“附屬規(guī)約”指按本規(guī)約第二章第二條制定的附屬規(guī)約?！皹I(yè)主委員會”指《安徽省物業(yè)管理條例》中所明確的業(yè)主委員會?！肮芾砉尽敝赴l(fā)展商或業(yè)主委員會根據(jù)本規(guī)約為歐洲城委托的物業(yè)管理的法人組織?！肮灿迷O(shè)施”按《安徽省物業(yè)管理條例》第四十五條“共用設(shè)施設(shè)備”的解釋?！肮灿貌课弧卑础栋不帐∥飿I(yè)管理條例》第四十五條“共用設(shè)施設(shè)備”的解釋，同時包括共用設(shè)施所占的面積范圍?！疤囟ㄔO(shè)置物”指遮陽蓬、防護欄、支架、吊架、風(fēng)機、煙道、空調(diào)室外機、天線、旗桿、桅桿、避雷針、燈箱、廣告、招牌、旗幟、洗滌物、招貼、通告通知、海報、告示、光源、及其它相關(guān)設(shè)置、設(shè)施的部分或全部?！巴鈮Α?指“公用建筑空間”的一側(cè)?！爸黧w結(jié)構(gòu)”指按建筑結(jié)構(gòu)規(guī)范規(guī)定的建筑結(jié)構(gòu)，包括結(jié)構(gòu)梁、結(jié)構(gòu)柱、結(jié)構(gòu)墻、結(jié)構(gòu)樓地面及其它結(jié)構(gòu)物?！熬G化區(qū)” 指按物業(yè)管理的需要在公用部位實施綠化的區(qū)域?！巴＼噲觥敝赴凑?guī)定及本規(guī)約及其附屬規(guī)約規(guī)定作為停泊車輛用途的地方。“車位” 指停車場內(nèi)停泊車輛的具體位置?！拔飿I(yè)管理服務(wù)費”按《安徽省物業(yè)管理條例》第二十二條的“物業(yè)管理服務(wù)費用”的解釋?！翱罩梅抗芾碣M”按《物業(yè)收費管理實施細則》執(zhí)行的費用，單元內(nèi)進行裝修或堆放物品時,即視同該單元不空置。“裝修保證金”按《物業(yè)收費管理實施細則》執(zhí)行的費用?！把b修垃圾清運處理費費”按《物業(yè)收費管理實施細則》執(zhí)行的費用。“管理費用” 指按本規(guī)約第五章第一條執(zhí)行的管理公司因管理歐洲城所125南京紫竹物業(yè)管理有限公司NanjingZizhuPropertyManagementCo.Ltd..需用的所用費用和開支?！肮芾眍A(yù)算” 指按本規(guī)約第五章第三條規(guī)定的管理公司為管理歐洲城而預(yù)先編制的管理費用預(yù)估計劃?！敖桓妒褂猛ㄖ獣敝赴l(fā)展商于歐洲城的某一單元可以交付使用時發(fā)給業(yè)主的通知書。在本規(guī)約中（在文意許可或要求下），表示單數(shù)的字眼應(yīng)包括眾數(shù)，相反亦同；表示陽性的字眼應(yīng)包括陰性和中性，相反亦同；表示人的字眼應(yīng)包括自然人和法人單位。第二章總則一、發(fā)展商、管理公司、各業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、雇員、及包括顧客在內(nèi)的其他人均應(yīng)遵守和履行或在被告知后應(yīng)遵守和履行本規(guī)約及其附屬規(guī)約。二、管理公司有義務(wù)按業(yè)主委員會的通知或有權(quán)按物業(yè)管理的實際需要在不違背本規(guī)約的前提下，制定或修改、修訂適用于歐洲城的附屬規(guī)約，包括并不限于“管理手冊”、“裝修守則”等，該等附屬規(guī)約將視同本規(guī)約不可分割的組成，同時該等修改、修訂文件按與本規(guī)約或某一附屬規(guī)約的從屬關(guān)系均視同本規(guī)約或某一附屬規(guī)約不可分割的組成。三、各單元內(nèi)之使用用途及設(shè)計承重荷載及水、電、液化氣單獨供應(yīng)量按本規(guī)約附件所定，各業(yè)主或使用人須按規(guī)定使用及處分其單元。第三章管理架構(gòu)一、 業(yè)主大會業(yè)主大會即按《安徽省物業(yè)管理條例》執(zhí)行。業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。業(yè)主大會召開時，應(yīng)由房產(chǎn)局、民政局、民委會等。本規(guī)約明確規(guī)定，業(yè)主大會投票資格由產(chǎn)權(quán)業(yè)主決定；如沒有經(jīng)公證的產(chǎn)權(quán)業(yè)主得特別授權(quán)委托書，使用權(quán)業(yè)主只能列席業(yè)主大會而無投票權(quán)。業(yè)主大會對議案及業(yè)主委員會的產(chǎn)生或換屆選舉采126南京紫竹物業(yè)管理有限公司NanjingZizhuPropertyManagementCo.Ltd..用投票裁定制決定，具體為（除本規(guī)約另有約定外）：在實際投票數(shù)總和不少于總投票權(quán)數(shù)的半數(shù)的基礎(chǔ)上（此時若為雙數(shù)，由管理公司增加一票），實行少數(shù)票服從多數(shù)票。業(yè)主大會最少每年召開一次，除發(fā)展商或物業(yè)公司召集第一次業(yè)主大會外，其余由業(yè)主委員會負責(zé)召集；因召集、召開業(yè)主大會而發(fā)生的費用由所有權(quán)業(yè)主按房屋所有權(quán)面積分攤承擔(dān)，具體由業(yè)主委員會操作。業(yè)主大會閉會期間，經(jīng)持有不少于總投票權(quán)數(shù)的30%的業(yè)主聯(lián)合提議可以要求召開臨時業(yè)主大會，以決定某一議案。二、業(yè)主委員會業(yè)主委員會的產(chǎn)生辦法按《安徽省物業(yè)管理條例》第八條執(zhí)行，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常務(wù)機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會設(shè)主任一名執(zhí)行秘書（可外聘）一人,業(yè)主委員會須按群眾性自制組織及或社會團體向有關(guān)機構(gòu)注冊登記。業(yè)主委員會組成人數(shù)必須為單數(shù)（5-11人），業(yè)主委員會組成人員每屆任期三年。組成人員必須是產(chǎn)權(quán)業(yè)主本人或其法人代表或擁有經(jīng)公證的委托書的特別授權(quán)人。業(yè)主委員會意見不一致時，采取投票裁定制，具體為業(yè)主委員會組成人員每人一票，在實際投票數(shù)總和不少于組成人員人數(shù)的半數(shù)的基礎(chǔ)上，實行少數(shù)票服從多數(shù)票。在業(yè)主委員會成立后，須授權(quán)管理公司以業(yè)主委員會的代表所有業(yè)主辦理本規(guī)約第四章第三條所指的投保事宜。除本規(guī)約另有約定外，業(yè)主委員會權(quán)利和義務(wù)按《安徽省物業(yè)管理條例》第十條規(guī)定執(zhí)行。另外在業(yè)主委員會成立后，凡管理公司與任何業(yè)主間產(chǎn)生不同意見，均可由業(yè)主委員會全權(quán)代表業(yè)主與管理公司洽談、談判甚至訴訟。業(yè)主委員會可以要求修改或修訂本規(guī)約及其附屬規(guī)約中與法律法規(guī)相抵觸的條款，該等修改、修訂由業(yè)主委員會通知管理公司具體辦理。127南京紫竹物業(yè)管理有限公司NanjingZizhuPropertyManagementCo.Ltd..第一次業(yè)主委員會成立并注冊后，業(yè)主委員會須按本規(guī)約約定的簽定方式在本規(guī)約及其附屬規(guī)約中的業(yè)主委員會簽署處簽章或補簽章，即使發(fā)生換屆選舉，業(yè)主委員會該簽章均有效；由于可能因各種原因造成已由業(yè)主委員會簽章的本規(guī)約及其附屬規(guī)約等文件數(shù)量必須增加時，由管理公司準備上述文本，業(yè)主委員會核定無誤后應(yīng)予簽章。三、發(fā)展商保留的權(quán)利和義務(wù)：本規(guī)約的相關(guān)各方均同意發(fā)展商保留以下權(quán)利：有權(quán)在其認為合適的情況下更改歐洲城的名稱及屬于發(fā)展商未出售單元的名稱及編號，但發(fā)展商必須提前三個月書面通知業(yè)主。有權(quán)于發(fā)展商并未出售的任何部分安裝、撤除、張貼特定設(shè)置物，并在事先給予各業(yè)主書面通知書后(緊急情況除外)于一切合理時間派人帶同材料、工具、設(shè)備進入歐洲城任何部分，以便進行上述工作。將本規(guī)約保留予發(fā)展商的任何權(quán)利轉(zhuǎn)讓予適當(dāng)?shù)娜嘶蚍ㄈ嘶蚍欠ㄈ藛挝?。發(fā)展商的義務(wù)：按《安徽省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，負責(zé)向歐洲城經(jīng)營管理公司提交建設(shè)單位應(yīng)提交的資料。向經(jīng)營管理公司提供“物業(yè)管理用房”。按“保修”的有關(guān)規(guī)定，在保修期內(nèi)負責(zé)保修。四、經(jīng)營管理公司：(詳見本規(guī)約第四章)第四章經(jīng)營管理公司一、一般事項經(jīng)營管理公司受委任全面負責(zé)統(tǒng)一管理和維修該土地及歐洲城。經(jīng)營管理公司將被視為全部業(yè)主的所有公用部位及公用設(shè)施的集體代理人，在所有有關(guān)歐洲城整體利益的事務(wù)中作為全體業(yè)主的代表；對各業(yè)主發(fā)生違反本規(guī)約及其附屬規(guī)約的行為，管理公司將有權(quán)：128南京紫竹物業(yè)管理有限公司NanjingZizhuPropertyManagementCo.Ltd..書面通知違約業(yè)主糾正違約行為，若該忑住在十四天內(nèi)仍未糾正時，可采取相應(yīng)的適當(dāng)措施包括并不限于將有關(guān)單元內(nèi)的水、電、液化氣等的供應(yīng)或使用中斷，如屬緊急情況，可不必書面通知。通過民事訴訟追究違約業(yè)主的責(zé)任，任何此類訴訟而使管理公司發(fā)生的律師及其它訴訟費，均由違約業(yè)主承擔(dān)。必要時可向法院申請將欠款的業(yè)主的單元出售，出售后的收入在扣除欠款、售樓費用等后，余款退還該單元的產(chǎn)權(quán)業(yè)主。經(jīng)營管理公司作為集體代理人，因履行歐洲城物業(yè)管理事務(wù)而發(fā)生被第三方索賠，若因管理公司的過失或失職由管理公司承擔(dān)，否則比照物業(yè)管理費用由產(chǎn)權(quán)業(yè)主承擔(dān)。在下列情況下、管理公司將不再承擔(dān)本規(guī)約及其附屬規(guī)約的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任，此時若管理公司與業(yè)主有債權(quán)債務(wù)或連帶追索關(guān)系，業(yè)主委員會有義務(wù)全權(quán)代表業(yè)主與管理公司進行交涉：該土地的土地批文到期且無法獲取續(xù)期。本規(guī)約第九章第三條、第四條所指的情況。因業(yè)主違反本規(guī)約及其附屬規(guī)約，造成管理公司無法正常運行，管理公司即可實行自動辭職。二、管理公司的權(quán)利享有《安徽省物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利。指定公用部位及公用設(shè)施的具體范圍及位置。管理公司可派人帶同必要的材料工具設(shè)備維修、保養(yǎng)、更新歐洲城任何一部分；如有必要，可進入任何單元。代表各業(yè)主與其它發(fā)展工程有關(guān)歐洲城的業(yè)主或管理人訂立互授權(quán)利的契約，包括授予歐洲城與其它發(fā)展工程有關(guān)大廈的明或暗的渠、道、管、井、線纜等相互或單方向經(jīng)由或穿過或授權(quán)使用或接駁的權(quán)利。歐洲城與其它發(fā)展工程有關(guān)大廈之間因修理保養(yǎng)等的需要相互或單方向派員帶同工具材料設(shè)備到對方使用、維修、保養(yǎng)、更新、129南京紫竹物業(yè)管理有限公司NanjingZizhuPropertyManagementCo.Ltd..加建、撤除等的權(quán)利。管理公司及其雇員對下列原因造成的服務(wù)中斷無須對業(yè)主負責(zé)：任何公用部位及公用設(shè)施必要的保養(yǎng)及維修；臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、地震或其它不可抗拒力；無法避免的水電等的短缺；管理公司無法控制的其他一切原因。三、管理公司的義務(wù)承擔(dān)《安徽省物業(yè)管理條例》第十六條規(guī)定的義務(wù)。以業(yè)主委員會(業(yè)主委員會成立前暫由管理公司代替)的名義代表所有業(yè)主為歐洲城所有的公用部位、公用設(shè)施及有關(guān)人員投保，險種包括火災(zāi)、天災(zāi)及其它意外險、財產(chǎn)綜合險、第三者責(zé)任險等(險種的具體名稱應(yīng)以當(dāng)時的保險機構(gòu)的定義為準)，投保金額由管理公司與其委托方商定，由管理公司代收代交投保費。四、管理公司職責(zé)：保持公用部位處于安全、優(yōu)美、清潔、良好、暢通、有秩序的狀態(tài)。禁止社會小商販進入歐洲城。防止任何垃圾傾倒于任何公用部位的樓地面，防止出現(xiàn)不符合本規(guī)約規(guī)定的建筑物或特定設(shè)置物，如有前述情況發(fā)生，負責(zé)將其清除，并向責(zé)任業(yè)主收取因此而引起的費用。合理安排該土地上所有車輛的停放、交通，拖離或扣留違反停車場規(guī)定停泊的車輛，并向該車輛的主人收取相關(guān)費用。管理公司在歐洲城的適當(dāng)?shù)墓貌课辉O(shè)置告示牌，用以張貼各種附屬規(guī)約規(guī)定的統(tǒng)治及布告等文件，該等文件在告示牌上連續(xù)張貼七日后，即構(gòu)成對所有業(yè)主、雇員的有效通知。第五章管理費用管理費用由產(chǎn)權(quán)業(yè)主承擔(dān)，包括本規(guī)約規(guī)定的下列費用：物業(yè)管理服務(wù)費：按本規(guī)約第一章。130南京紫竹物業(yè)管理有限公司NanjingZizhuPropertyManagementCo.Ltd..裝修垃圾清運費：按本規(guī)約第一章。維修基金：按《安徽省物業(yè)管理條例》規(guī)定執(zhí)行。市場推廣費：節(jié)假日期間應(yīng)由管理公司負責(zé)裝飾歐洲城的入口及外墻等公用部位包括安裝光源及其他飾物，經(jīng)業(yè)主委員會或發(fā)展商認同由管理公司組織文娛及推廣活動。因該等安裝、飾物、活動等發(fā)生的費用即構(gòu)成市場推廣費。管理份額，即管理費用測算與分攤原則，按以下先后順序及規(guī)則進行：將歐洲城按功能劃分為四個不同即商業(yè)性用房及住宅、汽車庫、自行車庫、休閑娛樂廣場。物業(yè)管理費即公共性服務(wù)費的構(gòu)成及市場推廣費可按區(qū)域劃分的費用則按該區(qū)域內(nèi)進行測算與分攤，否則按歐洲城整體進行測算與分攤。公共代辦性服務(wù)費中各單元發(fā)生的能源費用直接由單元業(yè)主承擔(dān)，公共部位、設(shè)施運行所發(fā)生的能源費用，可按區(qū)域劃分的費用則按該區(qū)域內(nèi)進行測算與分攤，否則按歐洲城整體進行測算與分攤。裝修垃圾清運費直接按本規(guī)約的規(guī)定辦理。因管理費用所發(fā)生的營業(yè)稅及附加直接按有關(guān)稅法的規(guī)定辦理。上述測算與分攤具體采用單元房屋所有權(quán)建筑面積與區(qū)域總建筑面積或歐洲城整體建筑面積進行對比的方法。三、管理預(yù)算：管理公司應(yīng)在每年年底前為下一年度準備一份管理預(yù)算，該預(yù)算應(yīng)顯示歐洲城在管理與維修方面的估計開支。管理預(yù)算主要包括“公共性服務(wù)費”及“公共代辦性服務(wù)費”預(yù)算等。“公共性服務(wù)費”預(yù)算嚴格執(zhí)行安徽省或蕭縣的物業(yè)收費法規(guī)，測算辦法按管理份額，最終確定須經(jīng)物價主管部門的核定?！肮泊k性服務(wù)費”預(yù)算包括如下內(nèi)容，測算辦法按管理份額：所有公用部位公用設(shè)施耗用的能源費用等支出。某一單元內(nèi)獨家使用的能源費用等支出。每單元內(nèi)設(shè)置獨立電表、131南京紫竹物業(yè)管理有限公司NanjingZizhuPropertyManagementCo.Ltd..水表、個別單元內(nèi)設(shè)置液化氣計量表，該等能源費用以抄表數(shù)計收。本規(guī)約第四章第三條所提及的投保費用。因“公共代辦性服務(wù)費”而發(fā)生的稅費。五、計年度所收的款項將不足以支付該年度發(fā)生的開支，則管理公司可準備一份修改后的管理預(yù)算，確定每位業(yè)主應(yīng)加付的數(shù)目，該筆加收的款項情況屬實，業(yè)主委員會應(yīng)予認可，對該等加付的款項，產(chǎn)權(quán)業(yè)主須及時支付。六、任何業(yè)主如果未能及時支付本規(guī)約及其附屬規(guī)約約定的應(yīng)付的款項且已經(jīng)拖延十五天，此時管理公司有權(quán)向該業(yè)主：按每天萬分之五的標準收取該款項的違約金。七、任何業(yè)主名下的物業(yè)管理費用或其余額，在該土地批文到期且無法在獲得新的續(xù)期時，將按管理份額退還給該產(chǎn)權(quán)業(yè)主，但以管理公司對該業(yè)主無債務(wù)追索為前提，此時本規(guī)約及其附屬規(guī)約約定的發(fā)展管理公司、業(yè)主、業(yè)主委員會之間的關(guān)系便自然結(jié)束。第六章業(yè)主權(quán)利與義務(wù)一、業(yè)主權(quán)利：享有第六條規(guī)定的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)業(yè)主對其所擁有的單元有全權(quán)處理權(quán)，包括依法轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準享用或以其它方式處置。使用權(quán)業(yè)主按其使用單元的產(chǎn)權(quán)業(yè)主的授權(quán)范圍使用相應(yīng)權(quán)利。二、業(yè)主義務(wù)：業(yè)主應(yīng)承擔(dān)《安徽省物業(yè)管理條例》第六條規(guī)定的義務(wù)。各產(chǎn)權(quán)業(yè)主須完全承擔(dān)使用權(quán)業(yè)主可能發(fā)生的違反本規(guī)約及其附屬規(guī)約二帶來的任何責(zé)任，可能包括的違反本規(guī)約及其附屬規(guī)約而帶來的任何責(zé)任包括且不限于該等應(yīng)付欠付或未付造成的損失。產(chǎn)權(quán)業(yè)主有義務(wù)及時的將本規(guī)約及其附屬規(guī)約的內(nèi)容告知使用權(quán)業(yè)主，使用權(quán)業(yè)主有義務(wù)及時的將本規(guī)約及其附屬規(guī)約的內(nèi)容告知雇員，必要時使用權(quán)業(yè)主及其雇員有義務(wù)及時的將本規(guī)約及其附屬規(guī)約132南京紫竹物業(yè)管理有限公司NanjingZizhuPropertyManagementCo.Ltd..的內(nèi)容告知其單元內(nèi)的顧客。各業(yè)主及其雇員及單元內(nèi)的顧客不得做出或容許或容忍雇員或其他人做出妨礙或影響該土地及歐洲城或任何部分的管理、維修、保養(yǎng)的任何事情，亦不得做出對其他業(yè)主構(gòu)成損失或損害的行為或疏忽行為，亦不得做出使歐洲城的保險成為無效或全部或部分保險賠償金無法得到賠償或令該等保險的投保費用提高的行為，否則該業(yè)主須負責(zé)修復(fù)、彌補損失、承擔(dān)一切費用。第七章歐洲城使用管理單元使用在未得到管理公司書面同意前，各業(yè)主不得改變歐洲城任何部分的外貌，亦不得開啟或堵塞任何窗戶及風(fēng)口在單元內(nèi)放置、安裝、張貼任何處在歐洲城室外廣場或市政道路上的行人能看得到的特定設(shè)置物。凡需在公用部位放置、安裝、張貼特定設(shè)置物的業(yè)主，應(yīng)事先向管理公司申報登記，未經(jīng)批準并造成事實的，違例者須按管理公司的規(guī)定支付罰款，并負責(zé)將該等特定設(shè)置物拆除、修復(fù)。為保持大廈整潔美觀，該等特定設(shè)置物可由管理公司統(tǒng)一制作并實施，收費標準由物業(yè)公司按工本費制定。各業(yè)主須對室內(nèi)的電氣線路進行改裝或增加用電負荷時，需報請管理公司批準并由專業(yè)人員進行安裝施工，否則一旦查出或造成事故由該業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主在單元內(nèi)的水管、閘閥、水嘴等出現(xiàn)故障時，及時聯(lián)絡(luò)管理公司安排專業(yè)人員維修，所需費用由該業(yè)主支付。各業(yè)主若因本身的疏忽引致水、煤氣、電、煙或其他有關(guān)物體外溢，損害他人或其他財產(chǎn)而產(chǎn)生的訴訟、索賠、和要求，則該業(yè)主須對次負全部責(zé)任。業(yè)主單元內(nèi)的下水排污管道若發(fā)生堵塞時，須通知管理公司疏通，堵塞因業(yè)主問題引起的費用須由該業(yè)主負責(zé)。各業(yè)主不得更改任何渠道及公共設(shè)施，不可做出影響水、電、煤氣、133南京紫竹物業(yè)管理有限公司NanjingZizhuPropertyManagementCo.Ltd..空調(diào)等供應(yīng)的改動，亦不得破壞主體結(jié)構(gòu)。業(yè)主無權(quán)直接懲戒管理公司屬下員工，業(yè)主如對管理公司地任何員工不滿，應(yīng)向管理公司提出，由管理公司采取合適地措施。業(yè)主不得將其單元用作非法或不道德，或與土地批文、交付使用通知書或本規(guī)約條款相抵觸地用途，亦不得喧嘩或發(fā)出足以影響他人工作經(jīng)營的聲響，更不可滋擾、損害其他業(yè)主。業(yè)主單元內(nèi)產(chǎn)生的垃圾（不含裝修、修繕垃圾）應(yīng)投入垃圾箱，有關(guān)垃圾的處理由管理公司制定具體辦法。任何業(yè)主及使用人任都不可在歐洲城舉行葬禮、宗教儀式。各業(yè)主應(yīng)注意保持其單元內(nèi)的物品的整齊放置及裝潢美觀。未經(jīng)管理公司的同意，任何業(yè)主不得安排人員與歐洲城開放時間以外的任何時間留滯于歐洲城。各業(yè)主單元內(nèi)因經(jīng)營等涉及公共安全、衛(wèi)生防疫、人口管理、經(jīng)營權(quán)許可、物價管理、稅務(wù)等政府規(guī)范管理的均由業(yè)主自行負責(zé)處理。二、房屋裝修管理單元內(nèi)裝修由業(yè)主自行設(shè)計并實施，但不得影響整體外觀，不得改變各單元的櫥窗、正門以影響建筑物的美觀，裝修前業(yè)主須向管理公司申報，經(jīng)管理公司審核后方可實施，如有需要，裝修圖紙還應(yīng)由業(yè)主得到消防等部門的審核，裝修戶應(yīng)向管理公司交付裝修圖紙審核工本費用。管理公司向裝修戶收取裝修保證金，裝修完畢后，經(jīng)查確認該裝修行為對主體結(jié)構(gòu)和公用設(shè)施無損壞及不損害他人利益者，如數(shù)退還裝修保證金。管理公司有權(quán)對業(yè)主的裝修人員使用車輛和人員等作出合理的安排。管理公司收取裝修垃圾清運費。裝修垃圾必須按管理公司規(guī)定方式處理，違反規(guī)定者由管理公司根據(jù)有關(guān)規(guī)定處理。三、消防、安全保衛(wèi)消防系統(tǒng)由管理公司統(tǒng)一管理，未經(jīng)管理公司同意，不得移動、關(guān)閉、134南京紫竹物業(yè)管理有限公司NanjingZizhuPropertyManagementCo.Ltd..更改、拆除任何消防設(shè)施，更不許破壞消防設(shè)施，非火災(zāi)事故時不得從消防給水中取水，非火災(zāi)報警或救火聯(lián)系，不得使用火災(zāi)專用電話及火災(zāi)報警系統(tǒng)，否則，按公安消防條例進行處理。各業(yè)主須在單元內(nèi)自備手提式滅火器。為整體安全起見，所有業(yè)主如須在單元內(nèi)動用明火或電焊作業(yè)，必須事先向管理公司申請“動火許可證”，并在獲得書面批準后方可進行，管理公司不時根據(jù)實際情況的需要制訂或修訂各項消防防火的規(guī)定并以張貼通知、通告的辦法公布。嚴禁在公用部位(除吸煙區(qū))吸煙，嚴禁燃放煙火及鞭炮，嚴禁在歐洲城放置超重物品，嚴禁在歐洲城任何地方存放武器、彈藥、煙花或任何危險及易燃物品或存放可能觸犯法規(guī)或?qū)ζ渌麡I(yè)主構(gòu)成滋擾或危險的其它物品。集中空調(diào)和通風(fēng)排煙系統(tǒng)由管理公司統(tǒng)一管理。歐洲城的公用部位及整體保安由管理公司統(tǒng)一負責(zé)，實行嚴格的門衛(wèi)制度，設(shè)立門衛(wèi)、門房和巡邏。歐洲城的開放經(jīng)營時間由管理公司比照揚州市同類商業(yè)性建筑物的情況區(qū)分不同的商業(yè)性質(zhì)制訂或調(diào)整，相應(yīng)的公共設(shè)施、設(shè)備的運行時間由管理公司統(tǒng)一制定，屆時將以張貼通知、通告的辦法公布。第八章專項特約服務(wù)與多重經(jīng)營為達到統(tǒng)一管理和增加收入用以抵充業(yè)主物業(yè)管理費用支出相結(jié)合的目的，所有產(chǎn)權(quán)業(yè)主一致將下列權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任委托給管理公司，具體如下：管理公司須充分利用公用部位及物業(yè)管理用房進行專項特約服務(wù)及多重經(jīng)營業(yè)務(wù)，服務(wù)與經(jīng)營的對象可不限于業(yè)主，但必須滿足下列要求：不得有損于歐洲城的整體形象；不得與政府行為及法規(guī)相抵觸；同等條件下優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)與經(jīng)營；135南京紫竹物業(yè)管理有限公司NanjingZizhuPropertyManagementCo.Ltd..不得與本規(guī)約相抵觸；扣減支出后須產(chǎn)生盈利，如有虧損，均由管理公司承擔(dān)；該盈利除30%作為物業(yè)公司的報酬外，其余按產(chǎn)生收入的公用部位所在區(qū)域劃分后，由該區(qū)域所有產(chǎn)權(quán)業(yè)主共享，具體操作為按管理份額分解后首先抵充產(chǎn)權(quán)業(yè)主相應(yīng)的市場推廣費、若還有余額，則抵充其它管理費用；對于該盈利的收支情況，管理公司必須每月向業(yè)主張貼公布，同時按業(yè)主委員會成立前、后劃分，前及后分別接受開發(fā)商、業(yè)主委員會的抽查、監(jiān)督，另外每個會計年度管理公司須就盈利一項單列。便于管理公司的上述服務(wù)及經(jīng)營，所有業(yè)主同意管理公司可以：為合理或充分利用某一公用部位，與這一公用部位毗鄰的單元暫時或短期內(nèi)交換使用