房地產(chǎn)抵押實務(wù)中存在的問題和解決方法

房地產(chǎn)抵押實務(wù)中存在的問題和解決方法在銀行信貸業(yè)務(wù)中，抵押擔保因其較大的安全性，成為銀行貸款最為有利的擔保方式。但是，由于擔保法及其司法解釋對抵押擔保的有關(guān)規(guī)定并不明確和具體，下面就江漢支行在房地產(chǎn)抵押實務(wù)和管理中存在的問題和解決方法談?wù)劚救说囊稽c看法。一、房地產(chǎn)抵押實務(wù)中存在的問題1、一般房地產(chǎn)抵押擔保中，以限制或禁止抵押擔保的房地產(chǎn)進行抵押登記，如農(nóng)村集體所有制土地。這方面的情形不多，但確實存在，主要表現(xiàn)為抵押人或借款人通過人為關(guān)系使抵押登記管理部門對上述土地辦理抵押登記 ;由于有他項權(quán)證，極易導致銀行錯信政府的登記公示，為借款人發(fā)放貸款。這一案件已經(jīng)處理完全，并沒有受到損失。2、以產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明的房地產(chǎn)進行抵押擔保。如抵押人進行抵押的財產(chǎn)，表面上是一人所有，但實際上是與他人共同開發(fā)的房地產(chǎn)。案件涉訟后，抵押效力受到影響。該案件由于證據(jù)沒有砸死，現(xiàn)在抵押人正在檢察院申訴。3、最高額抵押擔保登記無對應(yīng)的主債權(quán)文本?，F(xiàn)行文本是借款合同文本，不符和業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，也不能與最高額抵押擔保有效銜接。4、抵押權(quán)人名稱和機構(gòu)變更頻繁，影響變更前后抵押登記的效力和主從合同有效銜接性。5、債務(wù)人或抵押人更名改制， 對于需要辦理的借新還舊貸款， 如何處理好債務(wù)承擔和借新還舊的關(guān)系、以及更名改制與辦理抵押登記之間的關(guān)系，沒有一個有效的程序和模式，危及貸款擔保安全。6、抵押物清單沒有作為抵押合同的附件或是抵押物清單填寫不規(guī)范。7、個人金融業(yè)務(wù)中，大部分貸款只辦理的房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)的抵押登記。8、子母公司抵押擔保問題。 關(guān)于子公司為母公司提供抵押擔保的效力問題，目前司法實踐中并沒有一個明確的認定標準，而很多集團公司的業(yè)務(wù)往來均或多或少的存在上述問題。二、解決方法針對上述問題，聯(lián)系的業(yè)務(wù)實際，建議使用下列方式解決：1、嚴格按照擔保法及其司法解釋的規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)， 對于不能進行的抵押登記的房地產(chǎn)， 嚴把審查關(guān)口，杜絕此類現(xiàn)象的發(fā)生;對于限制性的房地產(chǎn)，嚴格按照相關(guān)特別法律法規(guī)的規(guī)定和相關(guān)行政法規(guī)的規(guī)定，作好報批、審批手續(xù)，完善有關(guān)手續(xù)，使抵押擔保合法、有效、與主債權(quán)有效銜接。2、對于產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明的房地產(chǎn)，首先要查清權(quán)屬關(guān)系，涉及共同共有或共同開發(fā)的房地產(chǎn)，辦理抵押登記時，不但要求權(quán)屬確定，并且必須征得全體權(quán)利人或共同開發(fā)人的書面同意，并將所有權(quán)利人的書面同意存檔、同時報抵押登記管理部門。3、出臺有關(guān)最高額綜合授信合同，并完善合同的內(nèi)容，使最高額綜合授信合同不但涵蓋授信內(nèi)容，并且有相關(guān)的權(quán)利義務(wù)條款，使銀行有辦理最高額抵押登記時嚴格對應(yīng)一致的主債權(quán)合同。4、盡量減少下屬單位名稱和機構(gòu)的連續(xù)性，避免銀行本身原因造成的抵押失效現(xiàn)象發(fā)生。不得已要變更下屬單位名稱、機構(gòu)的，一定要先作好業(yè)務(wù)的調(diào)查情況，根據(jù)業(yè)務(wù)實際和有利于業(yè)務(wù)安全、有效發(fā)展進行變更。5、對于借款人改制更名而要辦理貸款借新還舊的情形， 建議：先由改制更名后的借款人辦理債務(wù)承擔手續(xù)，再為其辦理借新還舊手續(xù)，并由抵押人出具書面同意繼續(xù)為更名改制后的借款人提供擔保的書面材料，并將相關(guān)材料報登記管理部門備案，保證有關(guān)業(yè)務(wù)的連續(xù)性。對于抵押人更名改制的情形，建議，建議：在同一天辦理抵押登記的注銷、抵押物的過戶、新抵押人的抵押登記手續(xù)，并以銀行 (債權(quán)人)名義、派工作人員在登記窗口索取上述所有手續(xù)的收件單，以控制階段性風險。6、根據(jù)業(yè)務(wù)需要和業(yè)務(wù)發(fā)展的具體要求， 適時修改抵押物清單的相關(guān)內(nèi)容， 使之與抵押合同和主債權(quán)合同有效銜接;嚴格按照合同要求，正確、完整地填寫抵押物清單，隨同抵押合同一并裝訂歸檔 ;必要時，修訂合同文本，將合同文本和抵押物清單總頁碼一并訂入合同條款之中，防范附件遺失。建議：根據(jù)法律要求和業(yè)務(wù)實際，出臺正確填寫抵押物清單的參考文本。7、出臺相關(guān)文件，要求個人金融業(yè)務(wù)必須辦理土地使用權(quán)的抵押登記。8、子母公司抵押擔保的效力， 因為對公司法第 60條和司法解釋的有關(guān)規(guī)定的不同理解， 這種類型的擔保，其效力問題一直沒有定論，而且銀行業(yè)務(wù)中經(jīng)常遇到的一個普遍問題。要解決這一普遍問題，建議：通過有關(guān)法律程序，提請有關(guān)機關(guān)對該問題作出明確的權(quán)威答復。以上，就是當前房地產(chǎn)抵押擔保中存在的一些問題和個人的建議解決方法。當然，由于業(yè)務(wù)的紛繁變化、新情況的不斷出現(xiàn)，房地產(chǎn)抵押擔保中還存在其他問題，由于這些問題影響不大，不會危及抵押擔保的效力，這里就沒有一并列出。富不貴只能是土豪，你可以一夜暴富，但是貴氣卻需要三代以上的培養(yǎng)。孔子說 “富而不驕，莫若富而好禮。 ”如今我們不缺土豪，但是我們?nèi)鄙儋F族。高貴是大庇天下寒士俱歡顏的豪氣與悲憫之懷，高貴是位卑未敢忘憂國的壯志與擔當之志 高貴是先天下之憂而憂的責任之心。精神的財富和高貴的內(nèi)心最能養(yǎng)成性格的高貴，以貴為美，在不知不覺中營造出和氣的氛圍；以貴為高，在潛移默化中提升我們的素質(zhì)。以貴為尊，在創(chuàng)造了大量物質(zhì)財富的同時，精神也提升一個境界。一個心靈高貴的人舉手投足間都會透露出優(yōu)雅的品質(zhì)，一個道德高貴的社會大街小巷都會留露出和諧的溫馨，一個氣節(jié)高貴的民族一定是讓人尊崇膜拜的民族。別讓富而不貴成為永久的痛。分享一段網(wǎng)上流傳著改變內(nèi)心的風水的方法，讓我們的內(nèi)心高貴起來：喜歡付出，福報就越來越多；喜歡感