第十三章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控

第十三章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)、主要政策手段及調(diào)控體系，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控現(xiàn)狀及趨勢(shì)。第一節(jié)宏觀調(diào)控概述

一、宏觀調(diào)控的內(nèi)涵宏觀調(diào)控是指國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)政策對(duì)經(jīng)濟(jì)總量(總供給、總需求、總價(jià)格、總就業(yè)等)進(jìn)行調(diào)節(jié)，以促進(jìn)總供給與總需求的基本均衡，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。

(二)宏觀調(diào)控的目標(biāo)

宏觀調(diào)控的總體目標(biāo)是保持經(jīng)濟(jì)總量平衡，即保持總需求和總供給的平衡。宏觀調(diào)控的具體目標(biāo)為：充分就業(yè)、價(jià)格穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和國(guó)際收支平衡。

1．充分就業(yè)

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家通常用失業(yè)情況來(lái)衡量就業(yè)狀況。失業(yè)率(unemploymentrate)是失業(yè)人口占總勞動(dòng)力人口的比例。充分就業(yè)并不是說(shuō)失業(yè)率等于零，零失業(yè)率既不可能也不必要。貨幣主義者將充分就業(yè)狀態(tài)下的失業(yè)率稱(chēng)為自然失業(yè)率，即總需求等于總供給時(shí)的失業(yè)率。每年的失業(yè)率均圍繞自然失業(yè)率而波動(dòng)。大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為4%～6％的失業(yè)率是正常的，此時(shí)可認(rèn)為處于充分就業(yè)狀態(tài)。2．價(jià)格穩(wěn)定商品的價(jià)格總是在不斷變化的。價(jià)格穩(wěn)定不是指價(jià)格水平固定不變，而是價(jià)格指數(shù)相對(duì)穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)急劇或惡性的通貨膨脹。通貨膨脹(inflation)指總體價(jià)格水平的普遍上漲。目前主要采用價(jià)格指數(shù)，即成千上萬(wàn)種產(chǎn)品的加權(quán)平均價(jià)格來(lái)計(jì)算通貨膨脹，最常用的是消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)(CPI)。根據(jù)價(jià)格上漲的速度，將通貨膨脹分為溫和通貨膨脹、急劇通貨膨脹和惡性通貨膨脹等三種。溫和的通貨膨脹指價(jià)格上漲緩慢，可以預(yù)測(cè)，通貨膨脹率一般為一位數(shù)；后面兩種的通貨膨脹率則在兩位數(shù)或三位數(shù)，并且若持續(xù)下去，將會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)扭曲。現(xiàn)實(shí)生活中，零通貨膨脹很難實(shí)現(xiàn)，當(dāng)發(fā)生溫和通貨膨脹時(shí)，人們認(rèn)為物價(jià)比較穩(wěn)定。有的國(guó)家把通貨膨脹率低于3％的情況認(rèn)為是物價(jià)穩(wěn)定，有的國(guó)家確定為低于5％。看看外國(guó)物價(jià)如何漲

1.美國(guó)：20年CPI平均增幅2.4%，4年收入買(mǎi)套300平方米住房總體上講，美國(guó)物價(jià)控制得比較平穩(wěn)，從1990年到2010年，美國(guó)20年間物價(jià)上漲了56%，平均每年漲幅為2.4%。美國(guó)CPI里雖然不包括住房?jī)r(jià)格，但美國(guó)過(guò)去幾十年房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。1940年平均每套住房為3.06萬(wàn)美元，1950年為4.46萬(wàn)美元，1960年為5.86萬(wàn)美元，1970年為6.53萬(wàn)美元，1980年為9.34萬(wàn)美元，1990年為10.11萬(wàn)美元，2000年為11.96萬(wàn)美元，平均每年的漲幅僅為2.3%。最近10年美國(guó)房?jī)r(jià)平均每年上漲1.7%，而最近5年房?jī)r(jià)呈明顯下跌趨勢(shì)，平均每年跌6.5%。2011年9月份，美國(guó)全國(guó)住房銷(xiāo)售價(jià)格中間值為187700美元。美國(guó)2010年家庭凈收入的中間值為49445美元，也就是說(shuō)，普通家庭用3年零10個(gè)月的工資即可購(gòu)買(mǎi)一套住房。美國(guó)食品價(jià)格波動(dòng)很小。根據(jù)美國(guó)農(nóng)業(yè)部2011年11月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)，美國(guó)豬肉零售價(jià)2005年為4.09美元/磅（1磅等于0.9市斤），2006年為3.97美元/磅，2007年為4.16美元/磅，2008年為4.33美元/磅，2009年為4.26美元/磅，2010年為4.4美元/磅，平均每年上漲1.5%。美國(guó)牛肉零售價(jià)2005年為4.09美元/磅，2006年為3.97美元/磅，2007年為4.16美元/磅，2008年為4.33美元/磅，2009年為4.26美元/磅，2010年為4.4美元/磅，平均每年上漲1.4%。

2.英國(guó)：20年CPI平均增幅2.4%，CPI允許值2%英國(guó)也是統(tǒng)計(jì)CPI最早的國(guó)家之一，從20世紀(jì)初期就開(kāi)始統(tǒng)計(jì)CPI。目前，由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)CPI，每月中旬在12萬(wàn)家零售商店采集600種商品和服務(wù)的數(shù)據(jù)作統(tǒng)計(jì)依據(jù)。

2003年以前，英國(guó)政府把CPI的年增幅確定為2.5%，從2003年開(kāi)始，英國(guó)把CPI允許值與歐盟接軌，即把2%作為警戒線。英格蘭銀行貨幣政策委員會(huì)每月召開(kāi)一次會(huì)議，根據(jù)CPI的增幅確定銀行利率。如果CPI超過(guò)允許值一個(gè)百分點(diǎn)，英格蘭銀行行長(zhǎng)就要為貨幣政策委員會(huì)寫(xiě)公開(kāi)信，解釋其原因，并提出令CPI回落到警戒線以下的方案。從1990年到2010年，英國(guó)20年間物價(jià)上漲了60.2%，平均每年漲幅為2.4%。與歐元區(qū)國(guó)家相比，英國(guó)今年物價(jià)漲幅較大，各月的CPI增幅均在4.0%以上，9月份達(dá)到了5.2%，創(chuàng)下20年來(lái)最高紀(jì)錄。10月份CPI有所回落，為5%。從1992年到2010年，英國(guó)只有3年的CPI超過(guò)3%，1992年為4.3%，2008年為3.6%，2010年為3.3%，其余年份均在2.7%以下。3.日本：20年CPI平均增幅0.3%，幾十年來(lái)一直高物價(jià)日本CPI由日本國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)。根據(jù)2007年的數(shù)據(jù)，日本10萬(wàn)人以上的城市有263個(gè)，10萬(wàn)人以下的城市有520個(gè)，村鎮(zhèn)10181個(gè)，統(tǒng)計(jì)范圍包括所有10萬(wàn)人以上的城市，10萬(wàn)人以下的城市則選取263個(gè)樣本，村鎮(zhèn)選取147個(gè)樣本。目前，日本CPI中各大類(lèi)商品和服務(wù)價(jià)格所占權(quán)重（占整個(gè)CPI比重）為：食品為25.9%，住房（房租價(jià)格）為20.4%，水、氣、電和燃油為6.8%，家居用品為3.4%，服裝鞋帽為4.6%，醫(yī)療保健為4.5%，交通為13.9%，教育為3.6%，文化娛樂(lè)為11%，生活雜項(xiàng)為5.9%。從1990年到2010年，日本20年間物價(jià)保持穩(wěn)定，僅上漲了5.8%，平均每年漲幅為0.3%，其中9年是負(fù)增長(zhǎng)。值得注意的是，雖然日本物價(jià)漲幅很小，20年來(lái)幾乎保持同一價(jià)格，但日本物價(jià)一直在高價(jià)位運(yùn)行。2011年9月份，日本東京零售市場(chǎng)金槍魚(yú)的價(jià)格為3900日元/公斤[100日元等于8.23元人民幣（中間價(jià)，11月25日匯率]，墨斗魚(yú)為900日元/公斤，牛肉為7820日元/公斤，豬肉為2380日元/公斤，雞為1300日元/公斤，雞蛋為21.7日元/個(gè)，卷心菜為148日元/公斤，中國(guó)大白菜為215日元/公斤，胡蘿卜為180日元/公斤，方便面為142日元/桶，鮮奶為215日元/升，咖喱飯為730日元/份，汽油為144日元/升。4.德國(guó)：20年CPI平均增幅2%，能源價(jià)格漲幅大

5.澳大利亞：20年CPI平均增幅2.6%，家庭周消費(fèi)開(kāi)支1371澳元

6.加拿大：20年CPI平均增幅2%，汽油價(jià)格漲幅大

7.以色列：20年CPI平均增幅5.5%，是世界上物價(jià)幅度較大國(guó)家8.法國(guó)：20年CPI平均增幅1.7%，無(wú)超3%的年份9.新西蘭：11年CPI平均增幅2%，漲幅超3%央行行長(zhǎng)下課

中國(guó)的CPI增幅

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，從1990年到2010年，中國(guó)在20年間CPI增幅為148%，平均每年增幅為4.7%。

2012年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲2.6%，其中食品價(jià)格上漲4.8%。

3．經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)任何國(guó)家都非常關(guān)注人均收入的增加。持續(xù)均衡的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是各國(guó)追求的目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與失業(yè)有著密切的聯(lián)系。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿瑟·奧肯首先發(fā)現(xiàn)了產(chǎn)出變動(dòng)和失業(yè)變動(dòng)之間的關(guān)系：GDP每下降2個(gè)百分點(diǎn)，失業(yè)率大約上升1個(gè)百分點(diǎn)，即奧肯法則(Okun’slaw)。

4．國(guó)際收支平衡目前幾乎每一個(gè)國(guó)家都會(huì)或多或少的與其他國(guó)家有著經(jīng)濟(jì)或文化上的交流，經(jīng)濟(jì)全球化使國(guó)家間的聯(lián)系更加密切。一國(guó)的國(guó)際收支情況反映了國(guó)家對(duì)外交往情況，也反映了該國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定程度。長(zhǎng)期的貿(mào)易逆差(一國(guó)進(jìn)口額大于出口額)會(huì)使一國(guó)對(duì)外支付能力下降，陷入債務(wù)危機(jī)；長(zhǎng)期的貿(mào)易順差(出口額大于進(jìn)口額)意味著大量的外匯儲(chǔ)備，有效資金會(huì)閑置，進(jìn)而影響擴(kuò)大投資。無(wú)論是逆差還是順差，都會(huì)制約經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以國(guó)際收支平衡是國(guó)家宏觀調(diào)控的目標(biāo)之一。

1．財(cái)政政策財(cái)政政策是指一國(guó)政府為實(shí)現(xiàn)一定的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，而調(diào)整財(cái)政收支規(guī)模的指導(dǎo)原則及其相應(yīng)的措施。財(cái)政政策包括收入政策(主要是稅收政策)和支出政策(主要是政府的公共支出)。根據(jù)財(cái)政政策對(duì)經(jīng)濟(jì)總量的調(diào)節(jié)功能，財(cái)政政策又分為擴(kuò)張性政策、緊縮性政策和中性政策。在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，一般采取擴(kuò)張性財(cái)政政策，即增加財(cái)政支出或減少稅收。在總需求不足時(shí)，擴(kuò)張性財(cái)政政策可以刺激社會(huì)總需求，使總供給和總需求差額減小以至平衡。在通貨膨脹時(shí)期，一般采取緊縮性財(cái)政政策，即減少支出或增加稅收，目的在于抑制需求過(guò)旺，消除通貨膨脹。中性財(cái)政政策是指財(cái)政收支活動(dòng)對(duì)社會(huì)總需求的影響保持中性，既不產(chǎn)生擴(kuò)張效應(yīng)也不產(chǎn)生緊縮效應(yīng)。一般情況下，中性財(cái)政政策要求財(cái)政收支保持平衡。1993～1998年，中國(guó)為治理通貨膨脹，采取的是緊縮性財(cái)政政策；1998年后為應(yīng)對(duì)通貨緊縮又實(shí)行了擴(kuò)張性財(cái)政政策；2005年決定采取穩(wěn)健的財(cái)政政策，即中性的財(cái)政政策。

2．貨幣政策貨幣政策對(duì)經(jīng)濟(jì)影響的傳導(dǎo)機(jī)制為：通過(guò)貨幣政策，調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量，從而影響利率；通過(guò)利率影響生產(chǎn)者和消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，從而使總需求和總供給平衡。貨幣政策的工具包括：法定存款準(zhǔn)備金率、中央銀行對(duì)商業(yè)銀行的貼現(xiàn)率和公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)。貨幣政策也分為擴(kuò)張性政策和緊縮性政策。在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)采取擴(kuò)張性貨幣政策，而在應(yīng)對(duì)通貨膨脹時(shí)采取緊縮性貨幣政策。在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，通過(guò)降低法定存款準(zhǔn)備金率、降低貼現(xiàn)率或擴(kuò)大-中央銀行買(mǎi)進(jìn)政府債券的規(guī)模等措施．增加貨幣供應(yīng)，繼而商業(yè)銀行信貸規(guī)模增加，利率降低，從而有利于促進(jìn)投資和消費(fèi)，擴(kuò)大總需求。在通貨膨脹時(shí)則采取相反的政策?！緦?zhuān)欄13一l】相機(jī)抉擇還是固定規(guī)則?相機(jī)抉擇是指決策者在事件發(fā)生時(shí)自由的做出判斷并選擇當(dāng)時(shí)看來(lái)合適的政策，是可變規(guī)則；固定規(guī)則是指決策者事前宣布如何對(duì)各種情況做出反應(yīng)，并承諾始終遵循這種宣布，是不變規(guī)則。兩種原則各有優(yōu)劣，哪一種更好沒(méi)有定論。以下紅綠燈的案例支持了固定規(guī)則的政策選擇。路口有紅綠燈，紅燈停綠燈行，秩序井然。但是有人也有闖紅燈的不良習(xí)慣，這時(shí)，路人依據(jù)的就是相機(jī)抉擇的判斷。二、宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ)主要介紹市場(chǎng)失靈理論和均衡理論。

1．市場(chǎng)失靈理論

市場(chǎng)機(jī)制不是完美無(wú)缺的，有其自發(fā)性、盲目性和滯后性的一面。在某些領(lǐng)域，任由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，常常會(huì)出現(xiàn)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)或壟斷等情況，從而導(dǎo)致資源配置無(wú)效率。尤其是在一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的國(guó)家，完全依賴(lài)市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行調(diào)節(jié)，有時(shí)并不利于整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。市場(chǎng)失靈是政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，也是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的依據(jù)。2．瓦爾拉斯的一般均衡理論相對(duì)于局部均衡理論，一般均衡理論考慮了各商品市場(chǎng)間的相互依存關(guān)系，是所有商品市場(chǎng)的一種均衡狀態(tài)。在一般均衡理論中，任何一種商品的供求量不僅是該商品價(jià)格的函數(shù)，也是其他相關(guān)商品價(jià)格的函數(shù)，市場(chǎng)主體總是依據(jù)商品的價(jià)格信息做出商品交換的決定，當(dāng)整個(gè)價(jià)格體系恰好使所有商品都供求相等時(shí)，市場(chǎng)就達(dá)到了一般均衡。一般均衡理論試圖證明：供求均衡不僅存在于單個(gè)市場(chǎng)，而且可以存在于所有市場(chǎng)。在一般均衡中，所有商品供需均衡，所有消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)利益最大化。瓦爾拉斯在極其嚴(yán)峻的條件下證明了一般均衡的存在性和穩(wěn)定性。一般均衡說(shuō)明了市場(chǎng)作為“看不見(jiàn)的手”可以自發(fā)調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求的原理。由于市場(chǎng)上所有商品的供給、需求和價(jià)格是相互影響、相互依存的，因此當(dāng)市場(chǎng)所有商品供給和需求同時(shí)達(dá)到均衡狀態(tài)時(shí)，其價(jià)格的決定是惟一而且穩(wěn)定的。3．凱恩斯的失業(yè)均衡理論一般均衡理論是建立在微觀經(jīng)濟(jì)分析基礎(chǔ)上的，凱恩斯的失業(yè)理論是一種關(guān)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)理論。凱恩斯理論是20世紀(jì)30年代西方資本主義國(guó)家經(jīng)濟(jì)大危機(jī)的產(chǎn)物。凱恩斯深入研究了現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)總供給不等于總需求的原因，認(rèn)為供給不會(huì)自動(dòng)創(chuàng)造需求，價(jià)格機(jī)制就不可能在任何時(shí)候都使所有的市場(chǎng)供求相等，所以需要?jiǎng)?chuàng)造需求，消化供給。凱恩斯失業(yè)均衡理論的核心是總需求決定論。他從理論上否定了市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制會(huì)自動(dòng)調(diào)節(jié)實(shí)現(xiàn)就業(yè)均衡的傳統(tǒng)理論，認(rèn)為失業(yè)的原因在于有效需求(總需求)不足，有效需求不足是消費(fèi)傾向、流動(dòng)偏好、資本邊際效率和貨幣數(shù)量作用的結(jié)果。凱恩斯認(rèn)為，要解決失業(yè)和危機(jī)，關(guān)鍵在于提高有效需求。在大蕭條背景下產(chǎn)生的凱恩斯失業(yè)均衡理論為總供給大于總需求的市場(chǎng)宏觀調(diào)控提供了重要的理論基礎(chǔ)。4．現(xiàn)代非均衡理論凱恩斯創(chuàng)造的宏觀非均衡理論在戰(zhàn)后的30多年里成為宏觀經(jīng)濟(jì)管理調(diào)控的主要依據(jù)。然而，由于其缺乏相應(yīng)的微觀基礎(chǔ)，1970年以來(lái)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的滯脹。宣告了凱恩斯調(diào)控政策的失效?，F(xiàn)代非均衡理論是綜合上述兩種理論，為宏觀經(jīng)濟(jì)理論提供了具有微觀基礎(chǔ)的統(tǒng)一分析框架。其主要觀點(diǎn)是：市場(chǎng)的總交易量等于總需求和總供給兩者之中的最小量，則市場(chǎng)達(dá)到均衡。完全依賴(lài)價(jià)格機(jī)制調(diào)節(jié)從而實(shí)現(xiàn)一般均衡的可能性非常小，只有通過(guò)價(jià)格信號(hào)和數(shù)量信號(hào)的共同調(diào)節(jié)才能達(dá)到經(jīng)濟(jì)的均衡。

根據(jù)現(xiàn)代非均衡理論，宏觀非均衡分為三種狀態(tài)：商品市場(chǎng)和勞動(dòng)市場(chǎng)都存在超量供給；商品市場(chǎng)和勞動(dòng)市場(chǎng)都存在超量需求；商品市場(chǎng)需求大于供給，勞動(dòng)市場(chǎng)供給大于需求。根據(jù)不同的非均衡狀態(tài)，我們可以選擇不同的調(diào)控政策。5．馬克思的均衡與非均衡理論馬克思關(guān)于資本主義的論述中并沒(méi)有提到政府的宏觀調(diào)控或經(jīng)濟(jì)干預(yù)，但是他關(guān)于資本主義生產(chǎn)總過(guò)程及其危機(jī)的理論，實(shí)際上是關(guān)于市場(chǎng)均衡與非均衡的理論。馬克思的擴(kuò)大再生產(chǎn)公式揭示了總供給和總需求均衡的一般實(shí)現(xiàn)條件，其價(jià)值規(guī)律反映了實(shí)現(xiàn)總供給和總需求均衡的內(nèi)在機(jī)制，提供了均衡理論的微觀基礎(chǔ)。根據(jù)其研究結(jié)論，總供求的失衡、總供給大于總需求是高度發(fā)達(dá)的、以信用和大生產(chǎn)為基礎(chǔ)的商品經(jīng)濟(jì)內(nèi)在矛盾發(fā)展的必然結(jié)果。第二節(jié)房地產(chǎn)政策參與宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的目標(biāo):（一）調(diào)節(jié)供求關(guān)系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總量的基本平衡（二）優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高資源配置效率（三）房地產(chǎn)價(jià)格合理化，保持房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定（四）確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，更好地滿(mǎn)足生產(chǎn)建設(shè)和居民生活消費(fèi)的需要第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的主要政策手段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的主要政策手段有：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策、財(cái)政政策、投資政策、法律手段、行政手段和計(jì)劃手段等。一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策通常所講的產(chǎn)業(yè)政策，是指政府在某一時(shí)期為了實(shí)現(xiàn)本國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和各產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展目標(biāo)，所采取的產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策措施。一般根據(jù)實(shí)際情況分為產(chǎn)業(yè)促進(jìn)政策或產(chǎn)業(yè)抑制政策兩種。產(chǎn)業(yè)政策一般包括政策目標(biāo)和政策手段兩個(gè)方面。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策目標(biāo)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策目標(biāo)，是政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況所制定的發(fā)展目標(biāo)。主要有以下三個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)作為重要的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，既可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，同時(shí)又受到其它產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約。所以，在確定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和水平時(shí)，一要以國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體水平和一定時(shí)期發(fā)展規(guī)劃為依據(jù)；二要以社會(huì)上的相關(guān)經(jīng)濟(jì)資源可供量為限度，例如土地資源、能源、建材資源等等；三要以房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)需求為依托，適銷(xiāo)對(duì)路；四要根據(jù)各個(gè)地區(qū)的實(shí)際情況而有所不同。綜合考慮上述因素，才能使房地產(chǎn)發(fā)展水平目標(biāo)建立在科學(xué)的基礎(chǔ)上。（2）房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部存在著各種類(lèi)型的房地產(chǎn)，例如工業(yè)用房（廠房）、商業(yè)用房、辦公用房、居住用房（住宅）、文化娛樂(lè)用房以及其他各類(lèi)用房等。因此，要按各類(lèi)房地產(chǎn)需求的比例，協(xié)調(diào)地進(jìn)行建設(shè)，求得結(jié)構(gòu)合理、平衡地發(fā)展。（3）房地產(chǎn)業(yè)效益目標(biāo)。微觀效益包括勞動(dòng)生產(chǎn)率、投資回報(bào)率和資本利潤(rùn)率等。提高微觀經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標(biāo)，它必須服從宏觀效益。只有把宏觀效益和微觀效益統(tǒng)一起來(lái)，才能達(dá)到房地產(chǎn)資源配置的高效率。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)施手段（1）間接的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段。政府通過(guò)財(cái)政政策、貨幣政策、投資政策、技術(shù)政策等調(diào)節(jié)市場(chǎng)，由市場(chǎng)影響企業(yè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)按政府設(shè)定的方向和目標(biāo)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。如按房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行現(xiàn)實(shí)狀況，運(yùn)用稅收政策、信貸政策，支持或抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，使其與相關(guān)產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)，穩(wěn)定健康的發(fā)展。（2）信息引導(dǎo)手段。政府可以利用所掌握的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)總量和結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)銷(xiāo)售情況、需求變化方向等信息定期發(fā)布，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得正確的信息資源；同時(shí)，還可以公布中長(zhǎng)期的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，使企業(yè)明確發(fā)展方向?？茖W(xué)的經(jīng)濟(jì)信息，誘導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行正確的投資決策，及時(shí)調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場(chǎng)，促使房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展。（3）直接的行政控制手段。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的傾向性問(wèn)題，政府還可以運(yùn)用行政權(quán)力，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向進(jìn)行直接的行政控制，如城市規(guī)劃控制、土地供應(yīng)量控制，以及實(shí)施住房制度改革，調(diào)整住房政策等，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體要求。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的層次

第一個(gè)層次是關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局的總體房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。主要是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。前者如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分類(lèi)、房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所處的地位和作用、在國(guó)民生產(chǎn)總值中應(yīng)占的比重等政策；后者如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模和速度、影響商品房市場(chǎng)供給量和市場(chǎng)需求量的相關(guān)政策等。1996年中央作出住宅業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的戰(zhàn)略決策，加快住宅建設(shè)，擴(kuò)大住宅消費(fèi)，以此拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2003年又進(jìn)一步明確房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，這些都是事關(guān)全局的重大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。第二個(gè)層次是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的各類(lèi)政策。主要包括：土地使用制度政策、城鎮(zhèn)住房制度及其基本政策、產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各類(lèi)房地產(chǎn)商品比例結(jié)構(gòu)政策、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和綜合經(jīng)營(yíng)政策、培育和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系政策、房地產(chǎn)行業(yè)管理政策等。第三個(gè)層次是各類(lèi)房地產(chǎn)政策體系中更為具體化的政策。如規(guī)范土地市場(chǎng)的一級(jí)土地市場(chǎng)國(guó)家壟斷政策、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓政策、征地拆遷政策等；規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房屋租賃政策、物業(yè)管理政策等；實(shí)施城鎮(zhèn)住房制度的住房供應(yīng)政策、住房公積金制度、住房分配政策等。二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的貨幣政策運(yùn)用貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控，核心是控制投入到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應(yīng)量，主要體現(xiàn)在以下三方面：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要；二是控制房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量與需求量達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡；三是控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，使之既能滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和支持居民購(gòu)房的資金需求，又能防止過(guò)度膨脹，確保信貸平衡。（二）貨幣政策的主要工具1、利率政策。2、公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)。公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)，是指中央銀行在公開(kāi)市場(chǎng)上，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)有價(jià)證券的辦法來(lái)調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量，從而調(diào)節(jié)社會(huì)總供給和總需求的金融業(yè)務(wù)活動(dòng)。當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退時(shí)，中央銀行可以在公開(kāi)市場(chǎng)上買(mǎi)進(jìn)有價(jià)證券，增加貨幣供應(yīng)量，從而刺激投資和消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。而當(dāng)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、通貨膨脹時(shí)，則賣(mài)出有債證券，回籠貨幣，減少貨幣供應(yīng)量，從而抑制投資和消費(fèi)需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。3、法定存款準(zhǔn)備金率。這是指政府規(guī)定的商業(yè)銀行向中央銀行交存的存款準(zhǔn)備金占總存款量的比例。（二）貨幣政策的主要工具4、再貼現(xiàn)率。再貼現(xiàn)率是指中央銀行對(duì)商業(yè)銀行及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)的再貸款利率。各商業(yè)銀行主要通過(guò)兩種方式向中央銀行貸款：一是將各種票據(jù)如國(guó)庫(kù)券等政府公債，向中央銀行再貼現(xiàn)；二是用自己所擁有的政府債券和其他財(cái)產(chǎn)為擔(dān)保，向中央銀行貸款。中央銀行運(yùn)用提高或降低貼現(xiàn)率的辦法來(lái)調(diào)節(jié)貨幣投放量。當(dāng)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)，中央銀行通過(guò)提高再貸款標(biāo)準(zhǔn)和利率，限制商業(yè)銀行的融通資金量，緊縮信貸；反之，當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，則中央銀行通過(guò)降低再貸款標(biāo)準(zhǔn)和下調(diào)再融資利率，擴(kuò)大商業(yè)銀行融通資金量，擴(kuò)張信貸。再貸款利率的高低直接影響商業(yè)銀行的信貸規(guī)模，從而也調(diào)節(jié)其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和消費(fèi)的貸款總量。三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的財(cái)政政策財(cái)政政策的主要內(nèi)容包括兩個(gè)方面：一是政府的財(cái)政收入政策；二是政府的財(cái)政支出政策。四、房地產(chǎn)投資政策四、房地產(chǎn)投資政策（一）房地產(chǎn)投資規(guī)模控制（二）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)控制五、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的法律手段

一、法律

房地產(chǎn)法律主要有三部，即:《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(1994年頒布，1995年1月1日起實(shí)施。)《中華人民共和國(guó)土地管理法》(1998年修訂，1999年1月1日起實(shí)施?！吨腥A人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》(1989年頒布，1990年4月1日起實(shí)施。

二、行政法規(guī)

房地產(chǎn)的行政法規(guī)是以國(guó)務(wù)院令頒布的，主要有:

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

《土地管理法實(shí)施條例》

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

《外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》

《住房公積金管理?xiàng)l例》

《物業(yè)管理?xiàng)l例》三、部門(mén)規(guī)章

房地產(chǎn)的部門(mén)規(guī)章是以國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的部長(zhǎng)令頒布的。主要有:

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》

《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》

《城市商品房預(yù)售管理辦法》

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》

《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》

《城市房屋租賃管理辦法》

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》

《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》

《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》

《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》

《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

《城市房屋修繕管理規(guī)定》

《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》

《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》

《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》

《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》

《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》

《城市廉租住房管理辦法》四、規(guī)范性文件

房地產(chǎn)的規(guī)范性文件很多，國(guó)家下發(fā)的主要有：

《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》

《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)>的通知》

《國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》

《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法>的通知》

《關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)交費(fèi)登記卡試行辦法>的通知》

《國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法的通知》

《建設(shè)部國(guó)家計(jì)委財(cái)政部國(guó)土資源部中國(guó)人民銀行國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》

《關(guān)于進(jìn)一步做好整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有關(guān)問(wèn)題的通知》

《建設(shè)部國(guó)家計(jì)委國(guó)家經(jīng)貿(mào)委財(cái)政部國(guó)土資源部國(guó)家工商行政管理總局監(jiān)察部關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》

《國(guó)家工商行政管理總局、建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知》

《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》

《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)行為的通知》

《國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》

此外，國(guó)務(wù)院其他部門(mén)也頒布了大量涉及房地產(chǎn)的部門(mén)規(guī)章和規(guī)范性文件。如國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》、國(guó)家工商行政管理局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》、財(cái)政部《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》等等。同時(shí)，各省、市也結(jié)合本地區(qū)情況，出臺(tái)了相應(yīng)的地方性法規(guī)、政府規(guī)章和規(guī)范性文件。六、房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理和計(jì)劃管理近10年來(lái)，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理采取了一系列重大改革措施，如土地使用制度改革、城鎮(zhèn)住房制度改革、房地產(chǎn)行政管理體制改革，并制定了一些專(zhuān)項(xiàng)房地產(chǎn)法律法規(guī)，加強(qiáng)了規(guī)范化、法制化管理，但仍跟不上房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展、開(kāi)發(fā)規(guī)模日益擴(kuò)大的形勢(shì)需要。進(jìn)一步發(fā)展和完善對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理仍是一項(xiàng)重大任務(wù)。六、房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理和計(jì)劃管理一是要認(rèn)真研究市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)與房地產(chǎn)行政管理的關(guān)系，既不能越俎代庖，也不能放任不管。分清哪些由市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，哪些應(yīng)由行政管理，把該管的認(rèn)真管好。二是要正確處理管理與服務(wù)的關(guān)系，增強(qiáng)以服務(wù)為中心的管理觀念，為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體提供優(yōu)勢(shì)服務(wù)。三是要把國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理與行政管理區(qū)分開(kāi)來(lái)，建立國(guó)有資產(chǎn)管理和經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，專(zhuān)司國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理職責(zé)，精簡(jiǎn)房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)，專(zhuān)司宏觀調(diào)控職能。四是要建立房地產(chǎn)行政管理體系，加強(qiáng)管理的力度，簡(jiǎn)化管理的手續(xù)，為改變施政機(jī)構(gòu)雜亂、政出多門(mén)的狀況，可以采取聯(lián)合辦公的形式，集中處理行政管理事務(wù)，使之既便捷又達(dá)到高效管理的目的。五是要堅(jiān)持依法管理，增強(qiáng)行政管理的透明度，體現(xiàn)公開(kāi)、公平、公正的原則，加強(qiáng)民主管理和科學(xué)管理，提高管理水平。七、直接調(diào)控和間接調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的方式可分為直接調(diào)控和間接調(diào)控兩種方式。直接調(diào)控方式是指政府通過(guò)行政手段和指令性計(jì)劃管理，直接控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通、分配、消費(fèi)諸過(guò)程，從而達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控目標(biāo)的一種調(diào)控方式。間接調(diào)控是指政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、經(jīng)濟(jì)參數(shù)調(diào)節(jié)各類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，再由市場(chǎng)機(jī)制（供求機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、價(jià)格機(jī)制等）引導(dǎo)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體（企業(yè)）的行為，使之符合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控目標(biāo)的一種調(diào)控方式。八、宏觀調(diào)控的力度和效應(yīng)宏觀調(diào)控的時(shí)滯。從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策制訂到貫徹執(zhí)行，取得預(yù)期的調(diào)控效果有一定的時(shí)間間隔，稱(chēng)為調(diào)控的時(shí)滯。產(chǎn)生時(shí)滯的主要原因：一是政策本身有一個(gè)傳導(dǎo)過(guò)程和完善過(guò)程；二是政策的實(shí)施有一個(gè)由點(diǎn)到面的推廣過(guò)程；三是政策手段所產(chǎn)生的影響，也有一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的接受和反應(yīng)過(guò)程。研究宏觀調(diào)控的時(shí)滯問(wèn)題，其意義在于把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策的作用過(guò)程，使調(diào)控措施在預(yù)定的時(shí)期內(nèi)達(dá)到最佳的效應(yīng)。內(nèi)在時(shí)滯與外在時(shí)滯1.內(nèi)在時(shí)滯它是指從經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象發(fā)生變化，需要采取政策措施加以矯正或引導(dǎo)，到政府實(shí)際上采取對(duì)策的實(shí)踐過(guò)程。整個(gè)內(nèi)在時(shí)滯所需時(shí)間長(zhǎng)度取決于政府收集資料、研究情況及采取行動(dòng)的效率。也取決于當(dāng)時(shí)的政府與經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。

2.外在時(shí)滯它是指從政府改變或制定宏觀經(jīng)濟(jì)政策到這些政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生影響所耗費(fèi)的時(shí)間。外在時(shí)滯可表現(xiàn)為三部分。(1)中期時(shí)滯。表明從政府采取行動(dòng)到該行動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，使房地產(chǎn)商改變其投資決策，從而對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響力的時(shí)間過(guò)程。這一過(guò)程的長(zhǎng)短取決于房地產(chǎn)商及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)者對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策反應(yīng)的敏感程度。

(2)決策時(shí)滯。即房地產(chǎn)商改變其供給行為，影響到市場(chǎng)上的存量水平，另一方面，消費(fèi)者改變其消費(fèi)行為，影響到市場(chǎng)上的需求水平，從而兩方面相互作用，改變各自的投資及收入分配的決定之前的時(shí)滯過(guò)程。(3)作用時(shí)滯。即個(gè)人或消費(fèi)者決定收入分配的重新分布意向后，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益水平、規(guī)模狀況都會(huì)產(chǎn)生影響，這段影響時(shí)間過(guò)程稱(chēng)為作用時(shí)滯。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控時(shí)間結(jié)構(gòu)性效應(yīng)任何一項(xiàng)宏觀調(diào)控政策措施的實(shí)施總有一個(gè)時(shí)間過(guò)程，這對(duì)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的一系列政策也不例外。可以把這一時(shí)間過(guò)程分為如下四個(gè)階段：

(1)政策出臺(tái)階段；

(2)政策完善階段；

(3)政策成熟階段；

(4)政策蛻化階段。一般來(lái)說(shuō)，某一具體的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的實(shí)施要經(jīng)歷這四個(gè)不同的階段。在這些不同的階段，政策的實(shí)際效果是不同的。通常，在政策出臺(tái)階段和政策蛻化階段，政策效果差一些，而在政策完善和政策成熟階段，政策效果要好一些?？梢园阉Q(chēng)之為政策的時(shí)間結(jié)