房地產(chǎn)估價(jià)-第5章-收益法-6.2

房地產(chǎn)估價(jià)桂林理工大學(xué)博文管理學(xué)院土木與建筑工程學(xué)院任課教師：農(nóng)素婷第5章收益法思考1：案例中的房地產(chǎn)具有什么特點(diǎn)？房地產(chǎn)實(shí)例1：桂林市秀峰區(qū)樂群路35號(hào)1-20號(hào)商鋪

使用情況：建筑物原為該單位區(qū)域辦事處，原為辦公用途，因所在位置于1998年前后規(guī)劃改造成為正陽路步行街，經(jīng)市政府同意變更實(shí)際使用用途，房屋所有權(quán)證登記用途為住宅、辦公，實(shí)際用途為商業(yè)，目前出租給某服裝品牌用作經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，出租后，該服裝品牌經(jīng)銷商以每個(gè)建筑平方米每月租金415元的價(jià)格租用。建筑面積為47.87平方米，分?jǐn)偼恋孛娣e為11.24平方米，土地使用權(quán)終止日期為2038年3月19日。

委托方要求：了解市場(chǎng)價(jià)格房地產(chǎn)交易實(shí)例2：桂林市象山區(qū)崇信路50-1號(hào)1-1商鋪

使用情況：該建筑物建成于2010年，法定用途與實(shí)際用途均為商業(yè)用途，曾經(jīng)于2014年出租給某超市當(dāng)作經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，當(dāng)時(shí)每月、每建筑平方米租金為100元，但由于經(jīng)營(yíng)不善，超市關(guān)閉，目前該商鋪是閑置的無人使用的商業(yè)用途房地產(chǎn)。

委托方要求：了解市場(chǎng)價(jià)格上述兩個(gè)案例中，能否判斷出兩者的價(jià)格孰高孰低？房地產(chǎn)的價(jià)格與它能夠產(chǎn)生的效益是否有關(guān)？第五章收益法收益法的內(nèi)涵在估算房地產(chǎn)未來若干年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評(píng)估對(duì)象未來收益還原為評(píng)估基準(zhǔn)日收益總和的一種方法。5.1收益法的基本思路及適用范圍第五章收益法收益法評(píng)估房地產(chǎn)的前提：待評(píng)估的房地產(chǎn)預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)都可以量化，而且純收益為正值適用于：具有收益或者存在潛在收益的，可以正常經(jīng)營(yíng)使用的房地產(chǎn)。5.1基本思路及適用范圍第五章收益法1.收集、驗(yàn)證房地產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況的信息資料2.計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)的收益、費(fèi)用指標(biāo)及其變化趨勢(shì)3.預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，確定折現(xiàn)率4.估算待評(píng)估房地產(chǎn)的收益價(jià)值5.2收益法的評(píng)估程序第五章收益法

5.3常用公式第五章收益法

5.3常用公式學(xué)習(xí)重點(diǎn)：收益的確定、收益法的應(yīng)用學(xué)習(xí)難點(diǎn)：客觀租金的確定、還原率的測(cè)算、年總費(fèi)用的測(cè)算第五章收益法5.4收益法指標(biāo)的估算1.純收益——房地產(chǎn)除去各種費(fèi)用之后的收益，一般以年為計(jì)算單位純收益=總收益-總費(fèi)用其中，總收益分為客觀收益和實(shí)際收益。剛剛所看到的兩個(gè)案例中，有兩個(gè)租金收益的價(jià)格，哪個(gè)價(jià)格是實(shí)際收益，哪個(gè)價(jià)格屬于客觀收益？x第五章收益法5.4收益法指標(biāo)的估算2.總費(fèi)用的估算為了獲得出租房地產(chǎn)取得的收益，還有各項(xiàng)支出需要考慮。例如：房地產(chǎn)租賃過程中的管理費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金。如出租時(shí)候收取押金，押金還會(huì)產(chǎn)生銀行利息等等；當(dāng)然，還有一些風(fēng)險(xiǎn)也要進(jìn)行量化，例如：出租空置率1.管理費(fèi)=年租金收入×3%2.維修費(fèi)=房屋重置價(jià)格×2%3.保險(xiǎn)費(fèi)=房屋現(xiàn)值×0.2%4.稅金：按年租金收入征收相應(yīng)稅率下對(duì)應(yīng)的稅費(fèi)金額。個(gè)人出租住宅房屋的稅率：6.65%；個(gè)人出租商鋪和非住宅房屋的稅率：11.51%第五章收益法費(fèi)用估算過程中，常見的費(fèi)率和項(xiàng)目第五章收益法5.4收益法指標(biāo)的估算3.折現(xiàn)率的估算將房地產(chǎn)的純收益還原成為房地產(chǎn)價(jià)格的利率或比例，實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的期望回報(bào)率。估價(jià)的對(duì)象不同，可以采用不同的折現(xiàn)率，例如：土地折現(xiàn)率、建筑物折現(xiàn)率、綜合折現(xiàn)率第五章收益法案例中測(cè)算的步驟：1.先確定收益年限2.確定租金水平3.確定年純收益4.確定折現(xiàn)率房屋耐久年限與土地使用權(quán)剩余年限中，選擇相對(duì)