2011年池州房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

池州房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告1、池州城市總體規(guī)劃及本區(qū)域規(guī)劃分析（1）池州市中心城區(qū)總體規(guī)劃池州市位于安徽省西南部、長(zhǎng)江下游南岸。北與安慶市隔江相望，東與銅陵市、蕪湖市毗鄰，東南與黃山市交界，西南與江西省接壤。皖江南岸的中心城市之一；安徽省“兩山一湖”旅游區(qū)北部的服務(wù)中心；省級(jí)歷史文化名城；現(xiàn)代化的山水園林和港口城市。A、城市發(fā)展方向未來城區(qū)的發(fā)展用地選擇的原則是內(nèi)涵發(fā)展與適當(dāng)外延拓展相結(jié)合，由內(nèi)向外發(fā)展。具體說來就是以主城區(qū)為發(fā)展中心，進(jìn)行主城區(qū)原有土地的再開發(fā)，充分利用原有城市各項(xiàng)設(shè)施，優(yōu)化城市生活環(huán)境；在池州“十二五”規(guī)劃中提出：“優(yōu)化國(guó)土空間開放格局，以促進(jìn)國(guó)土高效利用為核心，深化‘開發(fā)沿江一線，保護(hù)腹地一片’的空間布局思路，組團(tuán)發(fā)展，串珠成線，由江及陸，點(diǎn)狀開發(fā)，面上保護(hù)，形成由中心城市核，沿江發(fā)展軸，內(nèi)陸城鎮(zhèn)點(diǎn)和腹地生態(tài)保護(hù)區(qū)組成的層次鮮明，疏密有致的空間組織格局。中心城市著力打造提升宜居品質(zhì)，樞紐功能和綜合實(shí)力，打造成為帶動(dòng)城市發(fā)展的核心?！盉、城市布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃用地布局采用組團(tuán)結(jié)構(gòu)，按實(shí)際要求分為三個(gè)主要功能區(qū)：（1）以老城區(qū)為主適當(dāng)擴(kuò)展形成的主城區(qū)主體部分；（2）主城區(qū)外圍東北部為江口臨江工業(yè)區(qū)；（3）主城區(qū)外圍南部結(jié)合鐵路建設(shè)形成站前區(qū)。綜合看來，各功能區(qū)相對(duì)獨(dú)立完整但又各有側(cè)重。主城區(qū)主體部分以居住和商業(yè)服務(wù)為主要職能，在城北布局一定工業(yè)用地，對(duì)西北區(qū)域原有工業(yè)用地進(jìn)行功能調(diào)整和開發(fā)置換；城南的站前區(qū)以居住用為主體，結(jié)合鐵路車站流通功能布置少量工業(yè)與倉儲(chǔ)用地，同時(shí)在站前集中布置商貿(mào)居住綜合用地；江口區(qū)以港口建設(shè)和布置大型工業(yè)用地為主要目標(biāo)，為大型工業(yè)項(xiàng)目的引進(jìn)提供可能性，同時(shí)也布置一定的居住用地。2、池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)2011年1至8月份成交分析月度總評(píng)2011年1—2月，池州樓市累計(jì)宅銷量1760套和21萬㎡；其中1月成交套數(shù)1062套，2月成交698套，2月環(huán)比1月出現(xiàn)364套的下跌，跌幅34個(gè)百分點(diǎn)；1月成交面積12.9萬㎡，2月成交面積8.1萬㎡，2月環(huán)比1月出現(xiàn)4.8萬㎡的下跌，跌幅37個(gè)百分點(diǎn)。住宅成交均價(jià)分析2011年1月池州樓市宅均價(jià)3508.3元/㎡，2月宅均價(jià)4080.9元/㎡，2月環(huán)比1月上漲572.5元/㎡，漲幅16個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入2011年之后，池州樓市宅均價(jià)1月在成交放量的影響下回落至3500元/㎡左右，而2月在宅銷量回落的同時(shí)，宅均價(jià)首次突破4000元/㎡大關(guān)。2011年1—2月，池州樓市宅銷量走勢(shì)前高后低的走勢(shì)，1月宅銷量沖高至歷史高點(diǎn)1062套，2月受春節(jié)長(zhǎng)假和政策雙重因素影響，宅銷量快速回落至698套。進(jìn)入2011年之后，池州樓市宅均價(jià)1月在成交放量的影響下回落至3500元/㎡左右，2月在宅銷量走低的影響下，首次突破4000元/㎡大關(guān)。月度總評(píng)2011年3月，池州樓市累計(jì)宅銷量683套和7.6萬㎡；3月成交套數(shù)環(huán)比2月出現(xiàn)15套的下跌，跌幅2.2個(gè)百分點(diǎn)；3月成交面積環(huán)比2月出現(xiàn)0.5萬㎡的下跌，跌幅6個(gè)百分點(diǎn)。3月池州樓市宅銷量并未出現(xiàn)回暖跡象，而是呈現(xiàn)出持續(xù)下跌走勢(shì)。住宅成交均價(jià)分析2011年3月池州樓市宅均價(jià)3969.3元/㎡，3月環(huán)比2月下跌111.6元/㎡，跌幅2.7個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入2011年，池州樓市宅均價(jià)走出一輪前低后高的走勢(shì)，1月低開為3508.3元/㎡，2月飚高至4000元/㎡以上，3月出現(xiàn)小幅回落，但仍然保持在3900元/㎡以上。月度總評(píng)2011年4月，池州樓市宅銷量繼3月小幅回落后再次出現(xiàn)較為明顯的跌幅，整個(gè)上半年銷售旺季金三銀四池州樓市宅銷量呈現(xiàn)出持續(xù)下跌走勢(shì)，甚至沒有超過受春節(jié)假期影響的2月宅銷量。在宅均價(jià)方面，池州樓市在年初低開后呈現(xiàn)出震蕩上行的趨勢(shì)，4月份再次攀升至4000元/㎡以上的相對(duì)高位。（1）住宅成交量分析2011年4月，池州樓市累計(jì)宅銷量367套和4.3萬㎡；4月成交套數(shù)環(huán)比3月出現(xiàn)316套的下跌，跌幅46個(gè)百分點(diǎn)；4月成交面積環(huán)比3月出現(xiàn)3.3萬㎡的下跌，跌幅43個(gè)百分點(diǎn)。繼3月宅銷量出現(xiàn)小幅下滑之后，4月池州樓市宅銷量再次出現(xiàn)大幅回落走勢(shì)，整個(gè)金三銀四宅銷量可以用慘淡形容。（2）住宅成交均價(jià)分析2011年4月池州樓市宅均價(jià)4200.8元/㎡，4月環(huán)比3月上漲231.5元/㎡，漲幅5.8個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入2011年之后，池州樓市宅均價(jià)在1月低開后迅速回漲，此后呈現(xiàn)出震蕩上行的趨勢(shì)，其中2月宅均價(jià)突破4000元/㎡大關(guān)，4月宅均價(jià)再次攀升至4000元/㎡以上。月度總評(píng)2011年5月，池州樓市宅銷量繼4月出現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)后迅速反彈，當(dāng)月成交套數(shù)和成交面積漲幅均在50%左右，單月宅銷量突破500套大關(guān)，不過距前期2、3月單月宅銷量還有相應(yīng)的差距；宅均價(jià)方面，則在3月一度走低之后，4—5月呈現(xiàn)出持續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，截止5月宅均價(jià)已經(jīng)突破4500元/㎡大關(guān)。（1）住宅成交量分析2011年5月，池州樓市累計(jì)宅銷量542套和6.7萬㎡；5月成交套數(shù)環(huán)比4月出現(xiàn)175套的上漲，漲幅近48個(gè)百分點(diǎn)；5月成交面積環(huán)比4月出現(xiàn)2.4萬㎡的上漲，漲幅55個(gè)百分點(diǎn)。繼4月池州樓市宅銷量出現(xiàn)較為明顯的下滑之后，5月池州樓市宅銷量全面回暖，成交套數(shù)和成交面積漲幅都在50%左右。（2）住宅成交均價(jià)分析2011年5月池州樓市宅均價(jià)4523.7元/㎡，5月環(huán)比4月上漲322.9元/㎡，漲幅近8個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入2011年之后，池州樓市宅均價(jià)在1月低開后快速反彈，3月一度跌至4000元/㎡以下，此后持續(xù)上行，截止5月，已經(jīng)上漲至4500元/㎡以上。月度總評(píng)2011年6月，池州樓市宅銷量明顯反彈，宅均價(jià)也出現(xiàn)上漲趨勢(shì)，市場(chǎng)整體上呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的趨勢(shì)。而整個(gè)上半年，池州樓市宅銷量同比去年出現(xiàn)小幅下跌，而宅均價(jià)則出現(xiàn)較為明顯的漲幅。尤其是在宅均價(jià)方面，池州樓市月度宅均價(jià)自從去年8月后進(jìn)入一輪上漲通道；而進(jìn)入2011年之后，月度宅均價(jià)漲幅增速加快，年度漲幅明顯。（1）住宅成交量分析2011年6月，池州樓市累計(jì)宅銷量843套和7.4萬㎡；6月成交套數(shù)環(huán)比