創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域：產(chǎn)業(yè)園區(qū)研究報(bào)告

產(chǎn)業(yè)園區(qū)研究報(bào)告目錄一、行業(yè)發(fā)展概況 21、產(chǎn)業(yè)園區(qū)分類(lèi) 2（1）科技園 2（2）一般工業(yè)園區(qū) 2（3）專業(yè)園區(qū) 22、產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 3二、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 31、融資渠道日趨多樣化 32、以增強(qiáng)園區(qū)特色為重點(diǎn) 43、園區(qū)間協(xié)作帶來(lái)共贏發(fā)展 44、由注重招商引資向促進(jìn)園區(qū)內(nèi)部企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)變 55、增強(qiáng)園區(qū)產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù) 56、產(chǎn)業(yè)園區(qū)戰(zhàn)略投資轉(zhuǎn)型 5三、影響行業(yè)發(fā)展的主要因素 51、有利因素 5（1）國(guó)家政策的支持 5（2）宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)商業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng) 6（3）建筑業(yè)和固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)發(fā)展 7（4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)調(diào)整帶來(lái)的園區(qū)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì) 8（5）中小企業(yè)的快速發(fā)展 82、不利因素 9（1）產(chǎn)業(yè)園區(qū)起步較晚 9（2）專業(yè)人才的匱乏 9（3）融資渠道偏窄 9四、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 91、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局 92、行業(yè)內(nèi)主要企業(yè) 10（1）南京高科 10（2）東湖高新 11（3）武侯高新 113、進(jìn)入行業(yè)的主要障礙 11（1）業(yè)務(wù)模式障礙 11（2）人才障礙 12（3）資金障礙 12五、行業(yè)基本風(fēng)險(xiǎn)及特征 121、經(jīng)濟(jì)及國(guó)家、地方政策變化的風(fēng)險(xiǎn) 122、園區(qū)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 133、產(chǎn)業(yè)園區(qū)之間競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 134、行業(yè)特征 14

產(chǎn)業(yè)園區(qū)研究報(bào)告一、行業(yè)發(fā)展概況1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)分類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)大體上分類(lèi)為科技園、一般工業(yè)園區(qū)、專業(yè)園區(qū)三大類(lèi)。（1）科技園主要指聚集高新技術(shù)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)園，是吸引高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體?？萍紙@區(qū)的主要功能是：孵化企業(yè)、技術(shù)創(chuàng)新、人才培養(yǎng)、大學(xué)生創(chuàng)業(yè)、技術(shù)轉(zhuǎn)移，是新世紀(jì)、新形勢(shì)下的高端技術(shù)企業(yè)的研發(fā)地、人才聚集地、創(chuàng)新示范地?？萍紙@區(qū)的產(chǎn)業(yè)主要以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)或國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)為主，主要產(chǎn)業(yè)有新能源、新材料、信息技術(shù)、數(shù)字圖像、環(huán)境保護(hù)、化學(xué)醫(yī)藥、航空航天等新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。（2）一般工業(yè)園區(qū)是一個(gè)國(guó)家或區(qū)域的政府根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求，通過(guò)行政手段劃出一塊區(qū)域，聚集各種生產(chǎn)要素，在一定空間范圍內(nèi)進(jìn)行科學(xué)整合，提高工業(yè)化的集約強(qiáng)度，突出產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化功能布局，使之成為適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作生產(chǎn)區(qū)。一般工業(yè)園區(qū)主要包括國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)以及省級(jí)各類(lèi)工業(yè)園區(qū)等。（3）專業(yè)園區(qū)主要是由政府集中統(tǒng)一規(guī)劃指定區(qū)域，區(qū)域內(nèi)專門(mén)設(shè)置某類(lèi)特定行業(yè)、形態(tài)的企業(yè)、公司等，并進(jìn)行統(tǒng)一管理。為集中于一定區(qū)域內(nèi)特定產(chǎn)業(yè)的眾多具有分工合作關(guān)系的不同規(guī)模等級(jí)的企業(yè)與其發(fā)展有關(guān)的各種機(jī)構(gòu)、組織等行為主體。專業(yè)園區(qū)主要包括農(nóng)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)和總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)等。2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)園區(qū)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整和升級(jí)的重要空間聚集形式，擔(dān)負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化建設(shè)等一系列的重要使命。改革開(kāi)放以來(lái)，各地緊跟國(guó)家政策，加緊建設(shè)各種不同類(lèi)型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)商依托政府的政策、稅收支持，為終端企業(yè)客戶提供有償?shù)膱@區(qū)開(kāi)發(fā)和管理服務(wù)，以此創(chuàng)造社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益，三方在園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)協(xié)作共贏。至2017年9月，全國(guó)擁有626家國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)219家、高新區(qū)156家。截至2015年底，全國(guó)科技企業(yè)孵化器數(shù)量2,530家，眾創(chuàng)空間2,300多家?！笆濉逼陂g，全國(guó)孵化器在孵企業(yè)總體數(shù)量不斷增長(zhǎng)，從2010年的5.6萬(wàn)家上升為2015年的10.2萬(wàn)家，近年來(lái)園區(qū)孵化業(yè)務(wù)也得到了迅猛發(fā)展。但是受片面追求經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展模式的影響，當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍存在內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力不足、產(chǎn)業(yè)集群程度不深、資源利用率不高、環(huán)境破壞、產(chǎn)城融合步伐緩慢、管理體制缺乏創(chuàng)新、園區(qū)配套設(shè)施不足、園區(qū)建設(shè)形象低端等嚴(yán)重制約著園區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)已迫在眉睫，必須以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)城融合、體制機(jī)制創(chuàng)新、生態(tài)園區(qū)建設(shè)為導(dǎo)向加快園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐。因此，國(guó)內(nèi)許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)的孵化器功能日益顯現(xiàn)。二、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)1、融資渠道日趨多樣化產(chǎn)業(yè)園區(qū)以商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)以及園區(qū)配套的商業(yè)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)為主。以商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)為行業(yè)關(guān)注重點(diǎn)，目前我國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓所采取的投資模式和其他用途的房地產(chǎn)類(lèi)似，主要以銀行信貸為主，債券、股票、信托及基金等作為輔助方式。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，各級(jí)政府對(duì)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)日趨重視，同時(shí)大力支持并鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)區(qū)概念企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)打開(kāi)融資渠道。隨著國(guó)內(nèi)金融資本與產(chǎn)業(yè)資本融合的密切程度加深，未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)可以股票、債券、信托及特定基金等方式打開(kāi)融資渠道，緩解發(fā)展期的資金瓶頸。2、以增強(qiáng)園區(qū)特色為重點(diǎn)進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)出現(xiàn)了“園區(qū)熱”。眾多的園區(qū)在一夜之間拔地而起，然而許多園區(qū)在盲目發(fā)展的過(guò)程中缺乏明確的定位，具體表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)功能定位趨同，產(chǎn)業(yè)布局重復(fù)較為嚴(yán)重。在以往的園區(qū)發(fā)展中，各園區(qū)存在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位相似度較高，競(jìng)相發(fā)展熱門(mén)新興產(chǎn)業(yè)，片面追求高技術(shù)、高附加值產(chǎn)業(yè)等問(wèn)題。以電子信息產(chǎn)業(yè)為例，以此作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的省份就有21個(gè)，其中東部11個(gè)，中西部10個(gè)，存在著嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)重復(fù)布局現(xiàn)象。針對(duì)以上問(wèn)題，各園區(qū)從特色定位、特色產(chǎn)業(yè)、特色環(huán)境和特色制度等方面出發(fā)，結(jié)合自身優(yōu)劣勢(shì)，打造各自的核心競(jìng)爭(zhēng)力，突出差異化。3、園區(qū)間協(xié)作帶來(lái)共贏發(fā)展園區(qū)之間的協(xié)作，主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的協(xié)作，包括園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃協(xié)作，產(chǎn)業(yè)鏈與產(chǎn)業(yè)集群的構(gòu)建，以及中西部地區(qū)與東部沿海地區(qū)園區(qū)之間的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與產(chǎn)業(yè)升級(jí)協(xié)作等內(nèi)容。通過(guò)協(xié)作，使園區(qū)產(chǎn)業(yè)或?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，或?qū)崿F(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，以進(jìn)一步整合資源，降低運(yùn)營(yíng)成本，提升產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。目前，上海漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)、上海虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、上海張江高科技園區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、無(wú)錫國(guó)家高新區(qū)、合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)及寶鋼集團(tuán)、上海電氣集團(tuán)、華誼集團(tuán)等40家園區(qū)和大型企業(yè)集團(tuán)已經(jīng)成立了“長(zhǎng)三角園區(qū)共建聯(lián)盟”。4、由注重招商引資向促進(jìn)園區(qū)內(nèi)部企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)變園區(qū)的服務(wù)是園區(qū)發(fā)展的核心和關(guān)鍵，在大部分園區(qū)仍然處在“招商引資”的初始過(guò)程時(shí)，已經(jīng)有部分園區(qū)向促進(jìn)園區(qū)內(nèi)部企業(yè)發(fā)展方面轉(zhuǎn)型。根據(jù)企業(yè)的成長(zhǎng)需要，有些園區(qū)根據(jù)企業(yè)所處的不同發(fā)展階段，為其提供不同的關(guān)鍵服務(wù)。在企業(yè)創(chuàng)業(yè)階段，園區(qū)孵化器為企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)；在企業(yè)成長(zhǎng)階段，為企業(yè)提供融資服務(wù)等，在幫助企業(yè)成長(zhǎng)的同時(shí)，也拓寬了園區(qū)的多元化發(fā)展道路。5、增強(qiáng)園區(qū)產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)各大主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)紛紛努力在服務(wù)理念、服務(wù)水平、服務(wù)效率、服務(wù)能級(jí)、服務(wù)措施、服務(wù)平臺(tái)等方面尋求新突破，并通過(guò)貼心服務(wù)展示園區(qū)開(kāi)發(fā)商形象，通過(guò)增值客戶服務(wù)提升公司綜合價(jià)值。以服務(wù)園區(qū)客戶為中心，力爭(zhēng)把產(chǎn)業(yè)園區(qū)全方位打造成一個(gè)國(guó)際化、多層次、讓各類(lèi)人才都有歸屬感的創(chuàng)新高地。6、產(chǎn)業(yè)園區(qū)戰(zhàn)略投資轉(zhuǎn)型各大主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)繼續(xù)保持對(duì)園區(qū)內(nèi)高科技企業(yè)的股權(quán)投資強(qiáng)度，重點(diǎn)強(qiáng)化對(duì)已投資項(xiàng)目的增值服務(wù)和持有管理，適度退出已進(jìn)入收獲期的財(cái)務(wù)投資項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。三、影響行業(yè)發(fā)展的主要因素1、有利因素（1）國(guó)家政策的支持我國(guó)商業(yè)服務(wù)行業(yè)以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)有較多的政策支持。2012年8月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于大力實(shí)施促進(jìn)中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略的若干意見(jiàn)》，明確指出當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期是中部地區(qū)鞏固成果、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、加快崛起的關(guān)鍵時(shí)期，為大力實(shí)施促進(jìn)中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略，推動(dòng)中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展，應(yīng)加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，加強(qiáng)重點(diǎn)物流區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，規(guī)范產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)。2014年10月9日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快科技服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)全文》指出“加快科技服務(wù)業(yè)發(fā)展，是推動(dòng)科技創(chuàng)新和科技成果轉(zhuǎn)化、促進(jìn)科技經(jīng)濟(jì)深度融合的客觀要求，是調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、培育新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要舉措，是實(shí)現(xiàn)科技創(chuàng)新引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)向中高端水平邁進(jìn)的關(guān)鍵一環(huán)，對(duì)于深入實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效升級(jí)具有重要意義?！保?）宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)商業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2017年2月28日發(fā)布的《2016年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，初步核算，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值744,127億元，比上年增長(zhǎng)6.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值63,671億元，增長(zhǎng)3.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值296,236億元，增長(zhǎng)6.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值384,221億元，增長(zhǎng)7.8%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為8.6%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.8%，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為51.6%，比上年提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。全年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值53,980元，比上年增長(zhǎng)6.1%。隨著國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的不斷增加，將由對(duì)商業(yè)服務(wù)業(yè)更多的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，促進(jìn)商務(wù)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。2012-2016年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度（3）建筑業(yè)和固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)發(fā)展國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2016年統(tǒng)計(jì)計(jì)算，全年全社會(huì)建筑業(yè)增加值49,522億元，比上年增長(zhǎng)6.6%。全國(guó)具有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)6,745億元，增長(zhǎng)4.6%。其中，國(guó)有控股企業(yè)1,879億元，增長(zhǎng)6.8%。2012-2016年建筑業(yè)增加值及其增長(zhǎng)速度全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資606,466億元，比上年增長(zhǎng)7.9%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)8.6%。其中，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）596,501億元，增長(zhǎng)8.1%。分區(qū)域看，東部地區(qū)投資249,665億元，比上年增長(zhǎng)9.1%；中部地區(qū)投資156,762億元，增長(zhǎng)12.0%；西部地區(qū)投資154,054億元，增長(zhǎng)12.2%；東北地區(qū)投資30,642億元，下降23.5%。因此，建筑業(yè)和固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)將為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的發(fā)展帶來(lái)巨大空間。2012-2016年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)調(diào)整帶來(lái)的園區(qū)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，是鞏固當(dāng)前經(jīng)濟(jì)回升向好勢(shì)頭的迫切需要，也是解決我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)等深層次問(wèn)題的根本舉措。圍繞體制突破和機(jī)制完善，深入開(kāi)展國(guó)家服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)和服務(wù)業(yè)發(fā)展示范區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)制造業(yè)集聚區(qū)、服務(wù)業(yè)集聚區(qū)公共平臺(tái)建設(shè)，是當(dāng)前大力推動(dòng)服務(wù)業(yè)發(fā)展，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)調(diào)整的主要舉措。各地區(qū)也因此紛紛以開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)為載體，優(yōu)化創(chuàng)業(yè)環(huán)境，營(yíng)造創(chuàng)新氛圍，吸引高新技術(shù)企業(yè)，使園區(qū)成為薈萃知識(shí)精英、激發(fā)科技創(chuàng)新、發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)園、孵化器和集中區(qū)。（5）中小企業(yè)的快速發(fā)展近幾年，國(guó)家為大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，頒行實(shí)施了一系列營(yíng)造良好市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的法律法規(guī)，放寬了中小企業(yè)的市場(chǎng)進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)，為中小企業(yè)發(fā)展積極創(chuàng)造有利條件，這一系列措施使得中小企業(yè)出現(xiàn)高速增長(zhǎng)。中小企業(yè)的高速增長(zhǎng)也為相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)機(jī)遇，這其中就包括為中小企業(yè)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)。2、不利因素（1）產(chǎn)業(yè)園區(qū)起步較晚與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展起步較晚，目前仍處于發(fā)展階段，園區(qū)管理和服務(wù)水平有待提高。園區(qū)服務(wù)主要集中于傳統(tǒng)的租賃和物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)務(wù)相對(duì)單一，租金收入依賴性大。產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)有孵化效應(yīng)不明顯，園區(qū)各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)單打獨(dú)斗發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈條不完整，集群效應(yīng)未能得到充分體現(xiàn)，直接制約了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。（2）專業(yè)人才的匱乏產(chǎn)業(yè)園區(qū)在項(xiàng)目承接、客戶群體的定位、設(shè)計(jì)改建、招商、后續(xù)管理等環(huán)節(jié)均需要各部門(mén)各專業(yè)人員協(xié)同完成。然而，一方面，我國(guó)商務(wù)服務(wù)業(yè)起步較晚，缺乏高水平的園區(qū)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)人員、建設(shè)規(guī)劃人員及懂經(jīng)營(yíng)、懂產(chǎn)業(yè)、懂園區(qū)運(yùn)營(yíng)的招商和管理人員，而人才的培養(yǎng)與成長(zhǎng)需要較長(zhǎng)時(shí)間；另一方面，建設(shè)一支優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)與技術(shù)團(tuán)隊(duì)也需要投入大量的時(shí)間和資金。因此，先發(fā)企業(yè)的人才優(yōu)勢(shì)較為明顯，新進(jìn)者的人才壁壘突出。（3）融資渠道偏窄產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)是資金密集型行業(yè)，資金需求量大，需要多種融資渠道相互配合。目前公司主要的融資渠道是銀行貸款，通過(guò)證券資產(chǎn)化、企業(yè)上市等渠道進(jìn)行融資的企業(yè)較少。四、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析1、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)及管理行業(yè)壁壘較高，需經(jīng)過(guò)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的嚴(yán)格審批。只有擁有豐富的行業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、擁有成熟的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和良好的品牌的公司，才能獲得政府相關(guān)部門(mén)的準(zhǔn)入。目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)為低端產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。低端產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要以服務(wù)含量和附加值較低的銷(xiāo)售園區(qū)土地為主，相互之間競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，資金實(shí)力偏弱，對(duì)在研發(fā)領(lǐng)域和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的企業(yè)吸引力不足，使得整個(gè)行業(yè)發(fā)展水平不高。隨著我國(guó)高端裝備制造業(yè)的發(fā)展和電商市場(chǎng)的火熱，國(guó)外各類(lèi)大型企業(yè)紛紛看好中國(guó)市場(chǎng)，憑借資金優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)紛紛通過(guò)在國(guó)內(nèi)投資建廠、并購(gòu)國(guó)內(nèi)企業(yè)或通過(guò)委托國(guó)內(nèi)企業(yè)加工的形式進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)，對(duì)我國(guó)高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)管理水平將提出更高的管理要求，勢(shì)必會(huì)加大高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)。2、行業(yè)內(nèi)主要企業(yè)（1）南京高科位于江蘇省南京市，成立于1992年8月，注冊(cè)資本77,247.31萬(wàn)元，主營(yíng)業(yè)務(wù)為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資、開(kāi)發(fā)；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、投資及管理；土地成片開(kāi)發(fā)；建筑安裝工程；商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售；物業(yè)管理；國(guó)內(nèi)貿(mào)易；工程設(shè)計(jì)；咨詢服務(wù)。污水處理、環(huán)保項(xiàng)目建設(shè)、投資及管理。2016年度，該公司營(yíng)業(yè)收入522,080.65萬(wàn)元，凈利潤(rùn)92,652.80萬(wàn)元。市北高新（600604），位于上海市，成立于1993年11月，注冊(cè)資本187,330.48萬(wàn)元，是市北高新集團(tuán)旗下的一家以園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)服務(wù)集成及產(chǎn)業(yè)投資為核心業(yè)務(wù)的上市公司。該企業(yè)以對(duì)接國(guó)家戰(zhàn)略、發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)、繁榮區(qū)域經(jīng)濟(jì)、服務(wù)企業(yè)成長(zhǎng)為己任，以“加快科技化步伐，打造國(guó)際化園區(qū)”為主線，積極推進(jìn)市北高新園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)并努力把園區(qū)打造成為一個(gè)視野國(guó)際化、產(chǎn)業(yè)科技化、生態(tài)園林化、服務(wù)集成化，國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際有一定影響力的高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)。2016年度，該公司營(yíng)業(yè)收入118,013.86萬(wàn)元，凈利潤(rùn)15,346.71萬(wàn)元。（2）東湖高新位于湖北省武漢市，成立于1993年3月，注冊(cè)資本72,577.95萬(wàn)元，該公司主營(yíng)工程建設(shè)、科技園區(qū)與環(huán)保科技三大業(yè)務(wù)板塊?？萍紙@區(qū)板塊堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向，以現(xiàn)有主題型園區(qū)，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)培育和產(chǎn)業(yè)聚集作用，把產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的市場(chǎng)地位和品牌知名度做強(qiáng)、做大。2016年度，該公司營(yíng)業(yè)收入611,390.94萬(wàn)元，凈利潤(rùn)14,562.05萬(wàn)元。坤鼎集團(tuán)（833913），位于北京市，成立于2009年12月，注冊(cè)資本28,297.22萬(wàn)元，該公司為各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)、科技園區(qū)提供產(chǎn)業(yè)引進(jìn)和項(xiàng)目落地服務(wù)的投資運(yùn)營(yíng)商，公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)主要是為北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)提供項(xiàng)目引進(jìn)、產(chǎn)業(yè)落地、高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)定制及運(yùn)營(yíng)服務(wù)，為國(guó)際知名企業(yè)以及國(guó)內(nèi)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)提供生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)載的選址、投資建設(shè)以及運(yùn)營(yíng)服務(wù)。2016年度，該公司營(yíng)業(yè)收66,846.66萬(wàn)元，凈利潤(rùn)11,366.59元。（3）武侯高新位于四川省成都市，成立于2007年10月，注冊(cè)資本40,000.00萬(wàn)元，專注于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)與管理，以“金融+科技+載體+服務(wù)”為特色，基于園區(qū)運(yùn)營(yíng)、中小企業(yè)培育、創(chuàng)業(yè)投資三大服務(wù)體系，為園區(qū)入駐企業(yè)提供專業(yè)化、多元化的孵化增值服務(wù)。2016年度，該公司營(yíng)業(yè)收入8,848.03萬(wàn)元，凈利潤(rùn)2,970.41萬(wàn)元。3、進(jìn)入行業(yè)的主要障礙（1）業(yè)務(wù)模式障礙產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)主要涉及三方主體，即政府、客戶企業(yè)及園區(qū)經(jīng)營(yíng)商。政府主導(dǎo)和土地建設(shè)規(guī)劃在產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮著重要作用，政府在注重長(zhǎng)期、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也注重城市形象提升、城市內(nèi)涵保持等社會(huì)效益。因此，一般都會(huì)選擇與在本行業(yè)有豐富運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、良好運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)合作，客觀上對(duì)潛在進(jìn)入者構(gòu)成了一定的障礙。另外，項(xiàng)目銷(xiāo)售與出租也是很重要的環(huán)節(jié)，如何找到優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，并通過(guò)特定的渠道資源將產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行成功的推銷(xiāo)，對(duì)產(chǎn)業(yè)園行業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。掌握優(yōu)質(zhì)渠道資源，并與其達(dá)成長(zhǎng)期穩(wěn)定的合同，便占據(jù)有利位置，但這也對(duì)新進(jìn)入企業(yè)構(gòu)成了一定的障礙。（2）人才障礙產(chǎn)業(yè)園區(qū)在項(xiàng)目承接、客戶群體的定位、設(shè)計(jì)改建、招商、后續(xù)管理等環(huán)節(jié)均需要各部門(mén)各專業(yè)人員協(xié)同完成。然而，一方面，我國(guó)商務(wù)服務(wù)業(yè)起步較晚，缺乏高水平的園區(qū)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)人員、建設(shè)規(guī)劃人員及懂經(jīng)營(yíng)、懂產(chǎn)業(yè)、懂園區(qū)運(yùn)營(yíng)的招商和管理人員，而人才的培養(yǎng)與成長(zhǎng)需要較長(zhǎng)時(shí)間；另一方面，建設(shè)一支優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)與技術(shù)團(tuán)隊(duì)也需要投入大量的時(shí)間和資金。因此，先發(fā)企業(yè)的人才優(yōu)勢(shì)較為明顯，新進(jìn)者的人才壁壘相對(duì)突出。（3）資金障礙產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)需要根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展和客戶需求不斷進(jìn)行建設(shè)，需先期投入大量資金用