2015年浙江房地產估價師制度與政策：評價專家委員會及其工作機制考試題

2015年浙江省房地產估價師《制度與政策》：評估專家委員會及其工作機制考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、下列用地是否免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務機關確定的不包括_。A.個人所有的居住房屋及院落用地B.免稅單位職工家屬的宿舍用地C.集體和個人舉辦的學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地D.直接用于農、林、牧、漁業(yè)的生產用地2、房地產開發(fā)項目竣工，經—后，方可交付使用。A.檢查質量B.驗收合格C.建設單位認可D.辦理產權登記3、下列關于設計方案評價原則的說法不正確的是_。A.經濟合理性與技術先進性相結.合原則是要在滿足使用者需求的前提下盡可能降低造價B.項目全壽命費用是項目從投資一開始一直到項目建設完成投入使用所發(fā)生的一切費用C.設計過程中要力求項目全壽命費用最低D.設計者要兼顧近期和遠期要求，選擇合適的功能水平，即近期與遠期效益相結合的原則4、劃定城市規(guī)劃紫線的作用是確定。（2008年試題）A：綠地控制范圍8：歷史建筑保護范圍C：地表水保護范圍D：城市基礎設施用地控制界線E：房地產估價機構必須加蓋公章5、納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額—的，免征土地增值稅。20%30%40%50%6、下列關于房地產開發(fā)項目靜態(tài)評價指標的表述中，不正確的是_。A.成本利潤率是年成本利潤率B.成本利潤率是開發(fā)經營期的成本利潤率C.投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率D.投資利潤率是項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率7、根據《房產測量規(guī)范》，下列項目中，不計算建筑面積的是。A：無頂蓋的室外樓梯B：與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊C：房屋之間無上蓋的架空通廊D：與房屋相連有上蓋無柱的走廊E：執(zhí)行層的組織協調8、某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為萬元。A：2400B：2410C：2490D：2500E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、房地產估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于。A：市場價值B：清算價值C：快速變現價值D：投資價值E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、某類房地產2005?2009年的價格見下表，各年增長量的權重分別為0.1、0.2、0.2、0.5,則利用平均增減量法預測該類房地產2010年的價格為元/m2。A：8460B：8500C：8790D：8838E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、關于下列數據表述正確的是_。123456789109810110110010199102971029912、非公物拍賣，委托人和拍賣人未作約定而拍賣成交的，拍賣人可以向委托人收取不超過拍賣成交價的傭金。A：5%B：10%C：15%D：20%E：執(zhí)行層的組織協調13、根據登記的內容和方式的不同，各國房地產登記制度分為和產權登記制兩大類型。A：權利登記制B：產權登記制C：托倫斯登記制D：契據登記制E：執(zhí)行層的組織協調14、工程成本控制的主要對象是主要費用的。A：變動費用B：固定費用C：材料費用D：人工費用E：借款合同15、超過土地使用權出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，最高以征收相當于土地使用權出讓金以下的土地閑置費。A：5%B：10%C：15%D：20%E：執(zhí)行層的組織協調16、按照規(guī)定，租賃合同到期，承租人需繼續(xù)租用的，應在租賃期限屆滿前個月提出，并經出租人同意，重新簽訂租賃合同。A：3B：5C：6D：9E：執(zhí)行層的組織協調17、以劃撥方式取得土地使用權的房地產在轉讓時辦理出讓手續(xù)，由受讓方繳納出讓金，對可以不辦理土地出讓手續(xù)的，應對轉讓方征收_。A.地價稅土地收益金土地轉讓金土地增值稅18、下列關于拍賣價高者得規(guī)則，表述錯誤的是。A：價高者得規(guī)則是指拍賣標的應賣給出價最高的競買人B：竟買人的最高應價經拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后，拍賣成交C：價高者得規(guī)則約束競買人、拍賣人D：價高者得規(guī)則不約束委托人E：執(zhí)行層的組織協調19、某家庭以住房抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內用按月等額還款的方式還清，則最后5年內的月等額還款額為一元。301.532983.841524.151587.6520、張某欲購買建筑面積為100面的住房一套，房內裝有已經過時的固定家具和飾具，若拆除需要費用500元，無殘值，周邊地區(qū)同類住房價格為1800元/近，則該房地產的適合價格為。A：180000元B：179500元C：159500元D：90000元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、某商品住宅總價為98萬元，首付款為30%,其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本付息，貸款年利率為7.5%,自有資金資本化率為8%.則其綜合資本化率為.【2007年考題】A：7.65%B：8.75%C：9.42%D：10.19%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、某建筑物的建筑面積5000m2,坐落的土地面積為2000m2,土地價格為1500元/m2,用成本法估算出的該建筑物的重置價格為1600元/m2,市場上該類房地產的正常房地價格為1800元/m2,則該建筑物的價格為一元/m2。A.1000B.1100C.1200D.130023、某塊土地總面積為200m2,建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%,則總建筑面積為_m2。A.1200B.120C.3333D.333.324、2010年3月，A市居民張某對其A市所住房屋進行了翻建，翻建后的房屋面積增加了12,張某應當申請。A：房屋所有權初始登記B：房屋所有權變更登記C：房屋所有權轉移登記D：房屋更正登記E：執(zhí)行層的組織協調25、征收集體土地，有償使用土地的，應_。A.預付足額的預付金B(yǎng).報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級人民政府核簽C.出具征收單位財務狀況報告D.簽訂土地使用合同二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、下列關于訴訟時效的說法不正確的是_。A.訴訟時效是指權利人在法定期限內請求人民法院或仲裁機關保護其權利的權利B.訴訟時效消滅的是一種請求權，而不消滅實體權利C.《民法通則》規(guī)定，超過訴訟時效期間，當事人自愿履行的，不受訴訟時效限制D.履行后，當事人可以以不知時效期間已過為由而要求返還E.訴訟時效期間可分為普通訴訟時效、特別訴訟時效和長期訴訟時效2、省、直轄市、自治區(qū)人民政府根據法律、行政法規(guī)制定的規(guī)范性法律文件是。（2007年試題）A：地方性法規(guī)B：政府規(guī)章C：部門規(guī)章口：自治條例E：執(zhí)行層的組織協調3、假設開發(fā)法的操作步驟包括_。A.調查待開發(fā)房地產的基本情況B.選擇最佳的開發(fā)利用方式C.估計開發(fā)前的房地產價值及開發(fā)經營期D.估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費E.進行具體計算，求出待開發(fā)房地產的價值.4、下列關于一般性貨幣政策工具，表述不正確的是_。A.一般性貨幣政策工具是指中央銀行借助于對貨幣供應量和信貸規(guī)模實施總量調控，對國民經濟施加普遍性影響所采用的工具B.法定存款準備金率指商業(yè)銀行按中央銀行規(guī)定必須向中央銀行交存的法定存款準備金與其貸款總額的比率C.再貼現利率指中央銀行對商業(yè)銀行貼現的合格票據辦理再貼現時采用的利率D.公開市場業(yè)務指中央銀行在公開市場上買賣有價證券來調節(jié)貨幣供應量的貨幣政策工具。目前，各國中央銀行的公開市場業(yè)務主要是買賣政府債券5、在房地產市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產市場自然周期的。（2007年試題）A：第一階段8：第二階段^第三階段D：第四階段E：借款合同6、下列關于凈現值標準差的表述中，正確的有。A：凈現值期望值相同、凈現值標準差小的方案為優(yōu)B：可以完全衡量項目風險性高低C：凈現值標準差相同、凈現值期望值大的方案為優(yōu)D：凈現值標準差系數大的方案為優(yōu)E：可以反映項目年度凈現值的離散程度7、假設某段時間內房地產業(yè)的預期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產業(yè)的系統(tǒng)性市場風險相關系數是。（2005年試題）A：0.25B：0.50C：1.5D：2.00E：借款合同8、信用是指。A：經濟活動中的一種管理行為B：經濟活動中的一種借貸行為C：是以償還和付息為條件的價值單方面讓渡D：是以償還和付息為條件的價值雙方面讓渡E：信用是隨著商品生產和貨幣流通的發(fā)展而產生和發(fā)展起來的9、根據權利的作用，可將民事權利分為。A：專屬權B：支配權C：請求權D：形成權E：抗辯權10、職工住房消費提取住房公積金，主要包括等。A：職工購買自住住房時的提取B：職工建造自住住房時的提取C：償還購房貸款本息時的提取D：離、退休時的提取E：出境定居時的提取11、建設項目各階段中，影響工程造價的因素有。A：確定項目合理規(guī)模B：確定功能分區(qū)C：選擇建設地點D：工程變更E：設計方案評價12、—增加了國有建設用地使用權出讓的掛牌出讓方式。A.《中華人民共和國土地管理法》B.《中華人民共和國土地管理法實施條例》C.《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》D.《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》13、由于風險較高，土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的_。40%?50%50%?60%60%?70%70%?80%14、以下項目用地，不得通過劃撥方式供地的是_。A.城市基礎設施B.經濟適用住房C.商品住宅D.社區(qū)小學15、成功的房地產租售一般包括。A：為使?jié)撛诘馁徺I者或租戶了解物業(yè)狀況而進行的宣傳溝通階段B：就有關價格或租金及合同條件而進行的談判階段C：不毀其雙方的利益，做到公平交易D：把握全過程的信息，掌握全局E：雙方協商一致后的簽約階段16、以下屬于房地產權益狀況比較、調整的內容有_。A.基礎設施完備程度B.城市規(guī)劃限制條件C.地面形狀、面積大小D.環(huán)境景觀17、房地產價格評估人員資格認證制度成為一項法定制度，是從一開始。A.我國開始實行房地產估價從業(yè)人員持證上崗1995年《城市房地產管理法》頒布實施1998年建設部發(fā)布《房地產估價師注冊管理辦法》2003年《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》18、根據房地產估價的合法原則，目前我國有關法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應作為以抵押為目的的估價對象的房地產有_。A.土地所有權B.國有工業(yè)用地土地使用權C.宅基地土地使用權D.大型游樂場E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房19、在居住區(qū)控制性詳細規(guī)劃的控制體系指標中，建筑密度屬于_。A.用地控制指標B.環(huán)境容量控制指標C.建筑形態(tài)控制指標D.城市設計引導及控制指標20、住房公積金的本質屬性是_。A.補助B.工資C.公積金D.個人專用基金21、某宗房地產的價格并不是由其開發(fā)建設成本決定的，因此運用成本法估價應注意的內容包括。A：應采用客觀成本而不是實際成本B：應采用實際成本而不是客觀成本C：應結合選址、規(guī)劃設計等對成本法的測算結果進行調整D：應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整E：應結合估價委托人的要求對成本法的測算結果進行調