萬D集團(tuán)撫順項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告70p

萬達(dá)集團(tuán)

撫順項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告2011年1月第一部分目標(biāo)項(xiàng)目概況

1.地塊位置2.周邊環(huán)境

3.地塊指標(biāo)21.地塊位置第一部分目標(biāo)項(xiàng)目概況撫順包括新?lián)釁^(qū)、順城區(qū)、望花區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、東洲等幾大主要區(qū)縣萬達(dá)廣場(chǎng)位于撫順市新?lián)釁^(qū)中心位置，濱臨渾河南岸北至：渾河南路、渾河南路沿線南至：東一路北側(cè),鐵路沿線東至：東三街西至：糧棧二街3

2.周邊環(huán)境第一部分目標(biāo)項(xiàng)目概況本項(xiàng)目地塊天朗國(guó)際廣場(chǎng)浙商·國(guó)際商貿(mào)城大商商業(yè)城撫順百貨大樓中興時(shí)代廣場(chǎng)世城財(cái)富廣場(chǎng)永安橋中央大街商圈裕民商城區(qū)域內(nèi)屬于撫順市核心商圈，周邊商業(yè)氛圍濃厚，居住類產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)稀缺（商鋪、住宅、酒店、公寓）4

2.地塊指標(biāo)第一部分目標(biāo)項(xiàng)目概況第二部分外部環(huán)境分析

1.城市概況

2.城市規(guī)劃

3.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

4.城市化及人口

5.收入水平61.城市概況第二部分外部環(huán)境分析地理位置撫順位于遼寧省東部，地理坐標(biāo)為東經(jīng)123°66ˊ，北緯41°52ˊ。東與吉林省接壤，西距省會(huì)沈陽(yáng)市45公里，北與鐵嶺毗鄰，南與本溪相望。經(jīng)濟(jì)區(qū)位

地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和東北經(jīng)濟(jì)圈包圍，并受環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈輻射。是以沈陽(yáng)為中心的遼寧中部七城市之一，是中國(guó)的老工業(yè)基地。氣候條件處于中溫帶，屬大陸性季風(fēng)氣候，四季分明。夏季溫暖多雨，冬季寒冷，春秋兩季較短，多風(fēng)，年平均氣溫為攝氏13.9度，年平均降水量為826.8毫米，降雪日數(shù)歷年平均24天，地面凍結(jié)深度1.2-1.4米，無霜期為130～150天。撫順經(jīng)濟(jì)區(qū)位圖小結(jié)：撫順較好的地緣優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)區(qū)位，有利于本地經(jīng)濟(jì)的快速提升，在一定程度上也有利于吸引外來經(jīng)濟(jì)體及投資置業(yè)者進(jìn)入。另一方面，不可忽略撫順地處東北，氣候條件相對(duì)較差，有可能影響外來人口進(jìn)入，尤其是撫順以南地區(qū)的置業(yè)客群。泛環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈7規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)以渾河為發(fā)展軸，以河南、河北為市中心城區(qū)，以西部的望花、東部的東洲為副中心城區(qū)，由河南、河北、西部、東部、南部五大組團(tuán)組成的帶狀、組團(tuán)式的結(jié)構(gòu)。

2.城市規(guī)劃第二部分外部環(huán)境分析組團(tuán)劃分范圍功能河南組團(tuán)渾河以南，東、西露天礦坑以北市區(qū)的行政、商貿(mào)、文化、通信中心及鐵路、礦區(qū)電鐵、長(zhǎng)客、公交等大型基礎(chǔ)設(shè)施所在地河北組團(tuán)渾河以北，北山以南市區(qū)的金融、商務(wù)、體育、文化、教育中心及城東新區(qū)所在地。西部組團(tuán)古城子河以西至沈（陽(yáng)）撫(順）交界處是城市兩個(gè)副中心之一，區(qū)級(jí)行政、商貿(mào)、文化及撫順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)所在地。東部組團(tuán)東洲河以東至大伙房水庫(kù)及章黨地區(qū)城市兩個(gè)副中心之一，區(qū)級(jí)行政、商貿(mào)、文化及薩爾滸風(fēng)景區(qū)所在地。

南部組團(tuán)東、西露天礦坑以南，西起古城子河，東至元龍山之間以撫順礦區(qū)為主體的區(qū)級(jí)行政、經(jīng)濟(jì)、文化活動(dòng)中心及勝利經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)所在地。

撫順組團(tuán)功能劃分

市中心城區(qū)為城市的主體，由渾河中部段的河南、河北地區(qū)組成，集中體現(xiàn)市級(jí)行政、經(jīng)濟(jì)、文化的功能，以發(fā)展行政、文化、體育和商貿(mào)、金融、信息、咨詢、服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)，用地面積15平方公里。

市中心、副中心逐步由河南的站前地區(qū)轉(zhuǎn)移到城東新區(qū)，以布置市級(jí)行政、金融、商貿(mào)、文化等公共服務(wù)設(shè)施為主，用地面積2.68平方公里。望花副中心、東洲副中心，布置區(qū)級(jí)行政、金融、商貿(mào)、文化等公共服務(wù)設(shè)施，用地面積各１平方公里。

市中心、副中心不得安排工業(yè)項(xiàng)目，是城市規(guī)劃、管理與控制的重點(diǎn)地帶。

8

2.城市規(guī)劃第二部分外部環(huán)境分析9數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院沈撫同城規(guī)劃

國(guó)家振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略背景下，遼寧省委、省政府制定了以沿海“五點(diǎn)一線”為前沿，以中部城市群為支撐盡快實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，打造一流沿海強(qiáng)省的戰(zhàn)略目標(biāo)。從而推動(dòng)沈撫同城規(guī)劃產(chǎn)生。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，主要立足東北經(jīng)濟(jì)區(qū)，構(gòu)建沈撫大城市帶；從近期看，主要是依托沈撫結(jié)合部，共建沈撫新城，切實(shí)發(fā)揮其在沈撫同城化中的先行和牽動(dòng)作用。

規(guī)劃面積：約400平方公里，

規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)：“一城兩區(qū)一帶”?！耙怀恰?，即在沈撫毗鄰的沈陽(yáng)東部和撫順西部，統(tǒng)一規(guī)劃，共同建設(shè)聯(lián)絡(luò)兩市的沈撫新城“兩區(qū)”，即（1）沈陽(yáng)棋盤山與撫順高灣相連的生態(tài)旅游功能區(qū)；（2）沈陽(yáng)深井子、汪家、王濱與撫順李石、拉古相連的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)與人居功能“一帶”，即打造連接兩市的共同母親河——渾河生態(tài)景觀帶。

2.城市規(guī)劃第二部分外部環(huán)境分析10住房建設(shè)規(guī)劃

2010-2012年規(guī)劃目標(biāo)總用地354.98公頃，規(guī)劃住房總建筑面積525.18萬平方米。其中，商品房449.18萬平方米，經(jīng)濟(jì)住房6萬平方米，廉租房4萬平方米，安置房66萬平方米。

2.城市規(guī)劃第二部分外部環(huán)境分析11gdp

2004年以來，撫順gdp持續(xù)快速增長(zhǎng)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好近年來，撫順總體經(jīng)濟(jì)保持了健康、持續(xù)、快速的發(fā)展，gdp增長(zhǎng)率基本保持在15%左右。在遼寧各城市中，撫順市2009年gdp次于大連、沈陽(yáng)及鞍山，高于盤錦、本溪、遼陽(yáng)等地排名第六。經(jīng)濟(jì)水平處于遼寧省中等水平。遼寧省各城市g(shù)dp3.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r第二部分外部環(huán)境分析撫順市g(shù)dp與增長(zhǎng)率遼寧主要城市g(shù)dp對(duì)比撫順市三次產(chǎn)業(yè)比例第二產(chǎn)業(yè)構(gòu)成示意圖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)以第二產(chǎn)業(yè)為主，以燃料、動(dòng)力、原材料等重工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)撫順經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，以第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，占經(jīng)濟(jì)總量的60%左右；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為輔，占經(jīng)濟(jì)總量的30%左右。另外，撫順二次產(chǎn)業(yè)構(gòu)中，工業(yè)所占比重在80%以上，重工業(yè)則在77%左右。其中以燃料、動(dòng)力、原材料工業(yè)為主導(dǎo)。12撫順市城市化率走勢(shì)全國(guó)部分城市城市化率對(duì)比4.城市化與人口第二部分外部環(huán)境分析城市化2004年來，撫順城市化率處于65%上下，處于較高水平2004-2009年撫順城市化率變化不大，持續(xù)保持在65%上下。與全國(guó)其他二、三線城市相比撫順市城市化水平較高，并且遠(yuǎn)高于44.9%的全國(guó)平均水平。撫順市戶籍人口與市區(qū)人口變化遼寧主要城市人口對(duì)比人口

規(guī)模相對(duì)不大，但增長(zhǎng)潛力較好2004-2009年全市戶籍人口保持在220萬人左右，其中市區(qū)人口在140萬上下。同遼寧其他城市相比，撫順人口規(guī)模不大，處于平均水平286.43萬以下。根據(jù)規(guī)劃，2020年撫順市區(qū)人口計(jì)劃達(dá)到170萬人，較當(dāng)前增長(zhǎng)30萬人左右，將為主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供一定的潛在需求源。13收入水平

撫順城鎮(zhèn)居民收入水平和支付能力不斷提升隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，撫順城鎮(zhèn)居民收入水平和支付能力不斷提升。2004-2009年撫順城市居民可支配收入增長(zhǎng)1.93倍。而人均消費(fèi)性支出同樣呈現(xiàn)逐年遞增趨勢(shì)，2009年比2004年增長(zhǎng)1.49倍。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們生活水平的逐步提高催生改善居住環(huán)境的強(qiáng)烈需求。數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院·中指調(diào)查2004-2009年撫順收入水平2004-2010年撫順市人均可支配收入及支出數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局，中指調(diào)查5.收入水平第二部分外部環(huán)境分析第三部分房地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資2.商品房市場(chǎng)

3.商品住宅市場(chǎng)4.主城區(qū)住宅市場(chǎng)

5.2010年撫順市場(chǎng)運(yùn)行狀況小結(jié)15

從資金來源看，自籌資金是撫順房地產(chǎn)開發(fā)主要的資金來源。該項(xiàng)資金增長(zhǎng)速度非?？?，2004年僅為6.5億，2009年為39.8億。

另外，撫順歷年來利用外資開發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)很少，2006年和2007年甚至均為0。1.房地產(chǎn)開發(fā)投資

第三部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析開發(fā)投資額

房地產(chǎn)開發(fā)投資額自2005年以來高速增長(zhǎng)

撫順房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈波動(dòng)式增長(zhǎng)，2010年前11個(gè)月投資額達(dá)到歷史最高水平，投資額達(dá)72.20億元，同比增長(zhǎng)39%，約為2004年全年的6.3倍。

開發(fā)投資資金來源數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局，中指調(diào)查數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局，中指調(diào)查2004-2010年11月?lián)犴樖蟹康禺a(chǎn)開發(fā)投資額162.商品房市場(chǎng)運(yùn)行第三部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析開竣工情況

2010年市場(chǎng)施工規(guī)?？焖俜糯?，供應(yīng)量加速。撫順房地產(chǎn)市場(chǎng)先期指標(biāo)新開工面積以及施工面積呈階梯式增長(zhǎng)趨勢(shì)。2010年前11個(gè)月施工面積較2009年全年增幅75.3%；但竣工面積下降明顯，降幅較2009年全年達(dá)到48%。2010年新開工及在施工項(xiàng)目多集中在沈撫連接帶的撫順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；新?lián)釁^(qū)及順城區(qū)多為2009年開盤項(xiàng)目，供應(yīng)相對(duì)不足。2004-2010年11月商品房新開工、施工與竣工面積2005-2010年11月商品房新開工、施工與竣工面積增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局，中指調(diào)查172.商品房市場(chǎng)運(yùn)行第三部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析銷售面積

2010年前11個(gè)月商品房銷售量穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求旺盛

撫順市商品房需求年均110萬平方米左右，2010前11個(gè)月銷售面積為189.2萬平米，同比增長(zhǎng)41.8%，已超過2009年全年總銷售面積20.2%，增速較2009年略有放緩。銷售額與價(jià)格

2010年前11個(gè)月商品房銷售額和銷售價(jià)格持續(xù)平穩(wěn)上行，商品房均價(jià)約3600元/平方米。

2004年至2010年，撫順商品房銷售額與價(jià)格平穩(wěn)上揚(yáng)，2010年前11個(gè)月銷售額達(dá)到68.1億元，已超過2009年全年37.02%，同比增長(zhǎng)60.4%；均價(jià)3599元/平方米，比2009年上漲13.99%；2004-2009年，價(jià)格年均增長(zhǎng)在14%左右。2004-2010年11月商品房銷售面積與增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局，中指調(diào)查數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局，中指調(diào)查2004-2010年11月商品房銷售額與價(jià)格走勢(shì)18

住宅開竣工面積

2010年前11個(gè)月，撫順商品住宅市場(chǎng)規(guī)模放大明顯，供應(yīng)大幅增加，但產(chǎn)品多集中在撫順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)

2004至2008年撫順住宅施工與竣工面積一直比較穩(wěn)定，施工面積在150至230萬平方米之間，竣工面積在30-70萬平方米之間。2009年產(chǎn)生跨越式增長(zhǎng)，截止2010年11月，施工面積達(dá)到682.8萬平米。3.商品住宅市場(chǎng)運(yùn)行第三部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析2004-2010年11月商品住宅施工與竣工面積數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局，中指調(diào)查從增長(zhǎng)率來看，2010年前11個(gè)月施工面積有較大幅度上揚(yáng)；竣工面積指標(biāo)在經(jīng)歷2009年大幅上揚(yáng)后有所下降，2010年前11個(gè)月與2009年同期比降幅達(dá)5.1%。

表明近兩年撫順市商品住宅供應(yīng)將有所放緩。2004-2010年11月商品住宅施工與竣工增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局，中指調(diào)查19住宅銷售狀況

撫順住宅銷售呈波動(dòng)上升趨勢(shì)，2010前11個(gè)月銷售面積就超過2009年全年23.9%，達(dá)到176.5萬平米，再創(chuàng)新高。

3.商品住宅市場(chǎng)運(yùn)行第三部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析住宅銷售價(jià)格

住宅銷售額與銷售價(jià)格均保持平穩(wěn)上行走勢(shì)2004至2010年，7年來?yè)犴樧≌鶅r(jià)年度增長(zhǎng)率處于15%左右，相對(duì)穩(wěn)定。截至2010年11月，住宅銷售均價(jià)達(dá)到3450元/平方米。2004-2010年11月商品住宅銷售面積及增長(zhǎng)率2004-2010年11月商品住宅銷售額及價(jià)格數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局，中指調(diào)查204.主城區(qū)住宅市場(chǎng)第三部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析2004-2010年11月主城區(qū)商品住宅新增供應(yīng)面積與套數(shù)數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查主城區(qū)新增供應(yīng)情況

撫順主城區(qū)年度新增供應(yīng)量不大2004-2010年11月，撫順主城區(qū)（包括市內(nèi)四區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）住宅新增供應(yīng)量相對(duì)平穩(wěn)，每年新增面積與套數(shù)分別處于100萬平米、1萬套左右。

其中2010年新增面積與套數(shù)均達(dá)到峰值，為171.3萬平方米，19229套，其中新增面積多集中在撫順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，而新?lián)釁^(qū)、順城區(qū)新增面積相對(duì)較少。主城區(qū)成交情況

撫順主城區(qū)成交量呈現(xiàn)小幅上行

2004年至2008年，撫順主城區(qū)（包括市內(nèi)四區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）住宅成交量呈現(xiàn)小幅上行走勢(shì)，2009年有一跨越式的增長(zhǎng)，2010年前11月成交量水平基本與2009年持平。項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)供需矛盾開始略有顯現(xiàn)。2004-2010年11月主城區(qū)商品住宅銷售面積與套數(shù)214.主城區(qū)住宅市場(chǎng)第三部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析主城區(qū)供求比

在2010年里，2009年市場(chǎng)呈現(xiàn)出的供不應(yīng)求局面得到緩解2004年以來，主城區(qū)住宅市場(chǎng)供求在均衡水平上下波動(dòng)，表明供求相對(duì)平衡。2008年受全國(guó)市場(chǎng)不景氣影響，銷售量稍有下滑，市場(chǎng)供求跌至低谷值0.6。2009年市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，市場(chǎng)表現(xiàn)較為深度的供不應(yīng)求，供求比達(dá)到1.5，2010年市場(chǎng)整體來看供不應(yīng)求局面得到緩解，但供應(yīng)多集中在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，新?lián)峒绊槼莾蓞^(qū)市場(chǎng)依舊表現(xiàn)出供應(yīng)不足的局面。2004-2010年11月主城區(qū)商品住宅供求比走勢(shì)2004-2010年主城區(qū)商品住宅價(jià)格走勢(shì)主城區(qū)成交均價(jià)

2004年以來，主城區(qū)住宅成交均價(jià)穩(wěn)步上漲由下圖可知，2004年至今主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈明顯的上行走勢(shì)，且年度增長(zhǎng)速度處于15%上下。2010年11月，成交均價(jià)達(dá)到3491元/平方米，為歷史最高值。數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查225.2010年撫順市場(chǎng)運(yùn)行狀況小結(jié)第三部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析供應(yīng)指標(biāo)

2010年撫順市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)指標(biāo)高速增長(zhǎng)2010年1-11月份全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資72.24億元，較去年同期比增39%，投資增長(zhǎng)反映開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的信心較足。

1-11月商品房施工面積為682.8萬平方米，較去年同期比增58%，增幅位居全省第六位。其中新開工面積270.12萬平方米，較去年同期比增98.5%。大量供應(yīng)面積的增加多集中在沈撫新城的撫順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，而位于撫順中心城區(qū)的新?lián)釁^(qū)、順城區(qū)新開工面積較少，導(dǎo)致中心城區(qū)表現(xiàn)出供應(yīng)不足的局面。需求指標(biāo)

2010年撫順市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售指標(biāo)平穩(wěn)上升2010年1-11月份銷售量?jī)r(jià)平穩(wěn)上升，銷售面積189.2萬平方米，同比增長(zhǎng)41.8%，高于全省各市平均增幅1.9個(gè)百分點(diǎn)。銷售額68.1億元，同比增長(zhǎng)60.4%，高于全省各市平均增幅1.2個(gè)百分點(diǎn)。成交均價(jià)

2010年撫順市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷售均價(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)2010年1-11月份全市商品房銷售均價(jià)達(dá)到3599元/平米，較2009年的3158元/平米增長(zhǎng)13.98%。新?lián)釁^(qū)域住宅5000-6000元望花區(qū)域住宅2000-3000元順城區(qū)域住宅3500-5000元經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域住宅3000-5000元234.未來供應(yīng)第三部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析通過商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)的先期指標(biāo)——土地成交量來看，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域未來1-2年內(nèi)的住宅供應(yīng)總量約151.8萬平米，主要集中在順城區(qū)域；項(xiàng)目所在區(qū)域的新?lián)釁^(qū)域，未來供應(yīng)量極為有限，可預(yù)見的約有30萬平米的供應(yīng)。地塊名稱地塊位置推出時(shí)間使用性質(zhì)土地面積容積率建筑面積（平米）土地價(jià)格（萬元）土地樓面價(jià)（元/平米）格林逸水苑二期順城2010年4月住宅、商服用地317493.5111121.56802.7612格林花園順城2010年8月住宅、商服用地291931.7250211.963182.08634唯美品格新城二期順城2010年10月住宅、商服用地797351.5119602.51942.34162唯美品格新城一期順城2010年10月住宅、商服用地774111.8139339.82364.13170順城區(qū)城東七方塊順城2010年10月住宅、商服用地136463.6249398.524102.6831清云林海一期順城2010年11月住宅、商服用地695221.8125139.62119.03169清云林海二期順城2010年12月住宅、商服用地1426401.48211107.23766.98178順城城東三期41-2#地塊順城2011年1月住宅、商服用地675793.523652713684.75579順城城東三期41-1#地塊順城2011年1月住宅、商服用地846683.529633817145.27579將軍園林苗圃順城2010年8月商品住宅13142011314208634.1657渾河南路南地塊新?lián)?009年12月住宅、商服用地79386.0347866.141679351天朗國(guó)際廣場(chǎng)新?lián)?010年4月住宅、商服用地2191211.82258999.8414302.47552合計(jì)1518072第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目

1.區(qū)域劃分

2.區(qū)域分析

3.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目列表

4.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析-住宅

5.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析-公寓

6.最新項(xiàng)目戶型分析251.區(qū)域劃分第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析區(qū)域劃分撫順市地形具有東西狹長(zhǎng)，渾河貫通的特點(diǎn)，因此其房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊的劃分與其行政區(qū)域分布具有較大的重合性。主要包括新?lián)帷㈨槼?、東洲、望花、李石經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以及高灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)五大區(qū)域。其中目標(biāo)項(xiàng)目位于新?lián)釁^(qū)渾河沿岸。根據(jù)項(xiàng)目分布情況與客群構(gòu)成將新?lián)釁^(qū)以及順城區(qū)定位為項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。撫順房地產(chǎn)區(qū)域劃分望花區(qū)域新?lián)釁^(qū)域順城區(qū)域東洲區(qū)域李石經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)本項(xiàng)目262.區(qū)域分析第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析新?lián)釁^(qū)

區(qū)位：新?lián)釁^(qū)東起東洲交警支隊(duì)，與東洲區(qū)接壤；西至古城子河，與望花區(qū)毗鄰；南起西露天礦坑北幫，北至渾河，是撫順市經(jīng)濟(jì)、信息、商貿(mào)、辦公的中心。

交通：新?lián)釁^(qū)是撫順市的中心城區(qū)，其區(qū)域北部是城市東西向快速干道——渾河南路，城市南北向主干道——永寧通道北接高山路，南至南外環(huán)，沈撫城際輕軌橫貫東西，區(qū)域交通大環(huán)境十分優(yōu)越。天朗國(guó)際廣場(chǎng)浙商國(guó)際商貿(mào)城世城·財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：1、城市配套相對(duì)完備，商業(yè)功能成熟2、以商業(yè)、商住綜合體以及公寓為主3、產(chǎn)品以二居與一居為主，60-80㎡為主力面積區(qū)間新?lián)釁^(qū)面積配比示意圖新?lián)釁^(qū)戶型配比示意圖27新?lián)釁^(qū)客群分析：從客群分析的角度來看，新?lián)釁^(qū)可分為兩塊：一塊是以火車南站為中心的區(qū)域，一塊是以市委和市人大為中心的區(qū)域。南站區(qū)域的客群以私營(yíng)企業(yè)主為主，市委和市人大區(qū)域的客群以公務(wù)員和有經(jīng)濟(jì)實(shí)力望子成龍的父母為主。2.區(qū)域分析第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查南站區(qū)域客群分析表市委和人大區(qū)域客群分析表282.區(qū)域分析第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析順城區(qū)

區(qū)位：順城區(qū)位于撫順市北部，座落在渾河北岸，是撫順市最大的行政區(qū)，也是當(dāng)前撫順市市政府所在地，撫順市行政、金融與文化中心區(qū)。順城區(qū)及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目示意馬德里皇家花園半島假日樂購(gòu)·愛敦閣新華國(guó)際公寓本項(xiàng)目格林逸水苑城東區(qū)域區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：1、以住宅為主，少量商業(yè)；

2、新盤云集；

3、城東區(qū)域住宅相對(duì)高端，但配套設(shè)施尚需完善；29

順城西部產(chǎn)品特點(diǎn)：二居占半數(shù)以上，80-100為主力面積區(qū)間，60㎡以下和100-120㎡稍次。

順城東部產(chǎn)品特點(diǎn)：三居為主力戶型，二居次之；120-140㎡為主要面積區(qū)間，140㎡次之。順城東部戶型配比順城東部面積配比順城西部面積配比順城西部戶型配比數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查2.區(qū)域分析第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析302.區(qū)域分析第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

順城東部客群分析:從客群分析的角度來看，順城區(qū)可分為兩塊：一塊是城東區(qū)域，一塊是城西區(qū)域。城東區(qū)域的客群以私營(yíng)企業(yè)主和公務(wù)員為主，城西區(qū)域的客群以富裕的工薪階層為主。城東區(qū)域客群分析表由于城西區(qū)域是傳統(tǒng)的宜居區(qū)域，客戶群主要是以富裕的工薪階層為主。在這些客戶中，改善性需求是最重要的目的，占50%左右，結(jié)婚用房其次，占25%。投資性需求很少。數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查順城西區(qū)域客群分析:313.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目列表第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合目標(biāo)項(xiàng)目的地塊位置，對(duì)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域范圍界定為：新?lián)釁^(qū)和順城區(qū)。樓盤選擇符合以下條件：項(xiàng)目首選綜合體項(xiàng)目，由于目標(biāo)項(xiàng)目為綜合體，這可為開發(fā)提供前期市場(chǎng)依據(jù)。由于項(xiàng)目沿河，因此沿河的一些高端（價(jià)格位于市場(chǎng)較高水平）的住宅項(xiàng)目也被選中作為競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。一些口碑和銷售情況比較好的高端項(xiàng)目也被選中作為競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。為了更好的反映目前市場(chǎng)的情況，所有項(xiàng)目均為開盤2年以內(nèi)的新盤。數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目信息列表序號(hào)

項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間項(xiàng)目地址均價(jià)1普通住宅浙商國(guó)際商貿(mào)城2010年7月新?lián)釁^(qū)裕民路26號(hào)/2tesco愛敦閣2009年8月順城區(qū)新華大街56003半島假日2008年9月?lián)犴樖许槼菂^(qū)臨江路東段40號(hào)54004新華國(guó)際公寓2009年8月順城區(qū)新華大街\臨江路南45005格林逸水苑二期2010年3月順城區(qū)雷鋒體育館西行200米55006馬德里皇家花園2010年7月順城區(qū)新城路37號(hào)高層51007天朗國(guó)際廣場(chǎng)2010年11月28新?lián)釁^(qū)西一路31號(hào)5500(最高7000)8濱河國(guó)際花園2010年9月新?lián)釁^(qū)渾河南路南浙商國(guó)際商貿(mào)城北5300

9公寓浙商·星座2010年7月新?lián)釁^(qū)裕民路26號(hào)585010tesco愛敦閣2009年8月順城區(qū)新華大街580011新華國(guó)際公寓2009年8月順城區(qū)新華大街\臨江路南4800世城財(cái)富廣場(chǎng)2009年9月新?lián)釁^(qū)東一路與東三街交匯處700012324.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析-住宅

第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

典型住宅項(xiàng)目供求及去化情況序號(hào)項(xiàng)目所在區(qū)域開盤時(shí)間占地(㎡)供應(yīng)成交均價(jià)去化月均去化銷售周期面積(㎡)套數(shù)面積(㎡)套數(shù)（元/平方米）（%）速度(套)（月）1浙商國(guó)際商貿(mào)城（住宅）新?lián)?010年7月1100002895021900/0%//2tesco愛敦閣（住宅）順城2009年8月180001686516013359130550081%12113上河郡順城2008年8月92000134056124513405612454609100%59214半島假日順城2008年9月4500022264217222039271594450093%72225新華國(guó)際公寓（住宅）順城2009年8月170004042542338726405450096%27156格林逸水苑二期順城2009年3月/3426631022627201430065%6737碧海金閣順城2008年4月300005468352254222518390099%22248東盛家園鳳凰城順城2008年10月26002175319721480195381099%10199格林逸水苑一期順城2008年11月15000015056147150561473100100%818334.典型住宅項(xiàng)目分析-住宅

第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析撫順住宅成交戶型配比撫順住宅成交面積區(qū)間配比撫順住宅成交面積與戶型交叉撫順市場(chǎng)中典型住宅項(xiàng)目成交戶型特點(diǎn)如下：1、以二居室為主，成交占比達(dá)到59%，面積在70-120平米之間2、三居戶型成交占比為35%，面積在110-150平米之間34格林·逸水苑二期

位于順城區(qū)西部，渾河北岸，由11棟高層和少量別墅組成，2010年3月推出的1#-4#樓，產(chǎn)品以90-120㎡二居室為主；2#、3#已基本售完，1#、4#有剩余產(chǎn)品在售。

后期還將有5#-11#高層住宅陸續(xù)推出。所屬區(qū)域：順城區(qū)物業(yè)類型：普通住宅、聯(lián)排別墅建筑形式：高層、別墅容積率：3.5當(dāng)前報(bào)價(jià)：5500元/平方米價(jià)格走勢(shì)：開盤報(bào)價(jià)4300元/平米。成交均價(jià)在4000元/平方米左右，之后持續(xù)上揚(yáng)，目前報(bào)價(jià)5500元/平米左右。格林逸水苑二期效果圖4.典型住宅項(xiàng)目分析-住宅

第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析在售的1#-4#樓1#2#3#4#35戶型成交配比：本項(xiàng)目自2010年3月份開盤，銷售周期已至10個(gè)月；面積成交基本分布于90-120平米之間，以二室二廳戶型為主。逸水苑戶型與面積區(qū)間供求明細(xì)逸水苑戶型成交配比數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查4.典型住宅項(xiàng)目分析-住宅

第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析逸水苑面積區(qū)間成交配比戶型面積（平米）供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)庫(kù)存（套）去化率產(chǎn)品成交配比一房一廳50-6086275%1.61%二房二廳70以下17170100%4.57%90-1001712571%3.23%100-110145142398%38.17%110-1202081713782%45.97%三房二廳170-18096367%1.61%190-2001716194%4.30%四室二廳21092722%0.54%總計(jì)

4133555886%

116平米兩室兩廳一衛(wèi)：一梯一戶；贈(zèng)送玄關(guān)；270度轉(zhuǎn)角飄窗；全明設(shè)計(jì)馬德里皇家花園

目前順城區(qū)較為高檔樓盤，戶型以90-110平米兩房及123平米三房為主所屬區(qū)域：順城區(qū)物業(yè)類型：普通住宅，70年產(chǎn)權(quán)建筑形式：項(xiàng)目一期共10棟小高層，4棟多層，12棟聯(lián)排別墅，共730戶容積率：2.1當(dāng)前報(bào)價(jià)：5100元/平方米價(jià)格走勢(shì)：項(xiàng)目2010年8月開盤，開盤價(jià)為4600元，2012年8月交房周邊配套：撫順二中（撫順最好高中）、規(guī)劃中的沃爾瑪、市政府潛在供應(yīng)：二期六棟高層及四棟多層產(chǎn)品，供應(yīng)量為1000套左右馬德里皇家花園規(guī)劃圖（含項(xiàng)目2期）項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目二期產(chǎn)品1#、8#尚未銷售項(xiàng)目效果圖364.典型住宅項(xiàng)目分析-住宅

第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析馬德里皇家花園戶型與面積區(qū)間供求明細(xì)項(xiàng)目戶型成交配比：面積基本分布于90-130之間，以90-120兩居室兩廳為主力戶型馬德里皇家花園一期戶型成交配比馬德里皇家花園一期面積區(qū)間成交配比數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查101.12平米90.04平米105.24平米123.85平米馬德里皇家花園部分主力戶型374.典型住宅項(xiàng)目分析-住宅

第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析濱河國(guó)際花園

項(xiàng)目位于新?lián)釁^(qū)，北側(cè)即為渾河，距離浙江國(guó)際商貿(mào)城僅百米，主要為60-70平米及100-120平米兩房戶型所屬區(qū)域：新?lián)釁^(qū)物業(yè)類型：普通住宅，70年產(chǎn)權(quán)建筑形式：項(xiàng)目由兩棟29層（1-4層為辦公用房）高層及一棟6層多層產(chǎn)品構(gòu)成，共388戶容積率：6.03當(dāng)前報(bào)價(jià)：5300元/平方米價(jià)格走勢(shì)：2010年9月開盤，開盤價(jià)為4600元周邊配套：浙商國(guó)際商貿(mào)城、裕民商城

濱河國(guó)際花園規(guī)劃圖項(xiàng)目現(xiàn)狀384.典型住宅項(xiàng)目分析-住宅

第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析濱河國(guó)際花園花園戶型與面積區(qū)間供求明細(xì)項(xiàng)目戶型成交配比：面積基本分布于100-120之間，其中以兩房戶型為主濱河國(guó)際花園戶型成交配比濱河國(guó)際花園面積區(qū)間成交配比69.83平米107.48平米113.27平米122.14平米113.25平米112.70平米項(xiàng)目部分戶型圖4.典型住宅項(xiàng)目分析-住宅

第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析天朗國(guó)際廣場(chǎng)

項(xiàng)目位于位于撫順市新?lián)釁^(qū)西一路31號(hào)，項(xiàng)目總套數(shù)2400；本次開盤供應(yīng)338套，產(chǎn)品以60-70平米一房產(chǎn)品為主，毛坯所屬區(qū)域：新?lián)釁^(qū)物業(yè)類型：商業(yè)、住宅，70年產(chǎn)權(quán)建筑形式：6棟31層建筑，1-5層為商業(yè)容積率：11.8，占地2.2萬平米，建筑面積26萬平米當(dāng)前報(bào)價(jià)：5500元價(jià)格走勢(shì)：項(xiàng)目開盤時(shí)間2010年11月28日，最低價(jià)格5000元，最高7000元周邊配套：項(xiàng)目地下部分家樂福進(jìn)駐；周邊浙江國(guó)際商貿(mào)城、紅星美凱龍、頤高數(shù)碼廣場(chǎng)潛在產(chǎn)品：預(yù)計(jì)2011年10月開盤最右側(cè)一棟樓，為該項(xiàng)目唯一一棟精裝修產(chǎn)品，其余四棟樓開盤時(shí)間未定天朗國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃圖本次開盤產(chǎn)品下期開盤產(chǎn)品項(xiàng)目北側(cè)輕軌項(xiàng)目工地現(xiàn)狀回遷房404.典型住宅項(xiàng)目分析-住宅

第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析天朗國(guó)際廣場(chǎng)戶型與面積區(qū)間供求明細(xì)項(xiàng)目戶型成交配比：本次開盤產(chǎn)品以一房為主，其成交占比達(dá)到93%，面積區(qū)間主要集中在60-70平米之間天朗國(guó)際廣場(chǎng)戶型成交配比天朗國(guó)際廣場(chǎng)面積區(qū)間成交配比產(chǎn)品戶型圖69.13平米51.4平米74.18平米107平米44.16平米60.99平米41.87平米64.48平米數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查414.典型住宅項(xiàng)目分析-住宅

第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析42半島假日實(shí)景圖半島假日

撫順市區(qū)市場(chǎng)近期較為高端的樓盤代表，戶型以100平米左右兩居和130平米左右的三居為主；項(xiàng)目自2008年9月開盤；目前處于項(xiàng)目尾盤階段，只剩20余套140-150平米的去化后沉淀大戶型在售。所屬區(qū)域：順城區(qū)城東物業(yè)類型：普通住宅建筑形式：高板。9棟樓，最高30層，最矮12層。容積率：3.15當(dāng)前報(bào)價(jià)：5500元/平方米價(jià)格走勢(shì)：價(jià)格保持小幅上行，當(dāng)前每平米價(jià)格較開盤上漲1000元左右半島假日規(guī)劃圖數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查半島假日開盤以來價(jià)格趨勢(shì)4.典型住宅項(xiàng)目分析-住宅

第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析43半島假日戶型供應(yīng)配比（約等于成交配比）半島假日面積區(qū)間供應(yīng)配比（約等于成交配比）數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查戶型供應(yīng)及成交配比：面積基本分布于100-160平米之間，以120-150三居室兩廳為主力戶型；由于銷售周期較長(zhǎng)，所有供應(yīng)戶型除大面積產(chǎn)品略有剩余外，其他產(chǎn)品基本售完。半島假日戶型與面積區(qū)間供求明細(xì)數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查經(jīng)典戶型點(diǎn)評(píng)：其位于渾河北岸，南北通透，并設(shè)有觀景陽(yáng)臺(tái)；戶戶贈(zèng)送面積，一梯一戶或兩梯兩戶；使用率85%4.典型住宅項(xiàng)目分析-住宅

第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析戶型面積（平米）供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)庫(kù)存去化產(chǎn)品供應(yīng)配比二房二廳90-1001481480100%8.74%100-1103523520100%20.78%三房二廳120-1303823820100%22.55%130-1402522520100%14.88%140-150392386698%23.14%四室二廳150-1601681531591%9.92%總計(jì)

169416732199%

注：該項(xiàng)目自2008年9月開盤上市，銷售周期至22個(gè)月（10年8月）時(shí)，去化93%，剩余三居室以上大戶型；目前已近尾盤。445.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析-公寓

第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

典型公寓項(xiàng)目供求及去化情況序號(hào)項(xiàng)目所在區(qū)域開盤時(shí)間占地(㎡)供應(yīng)成交均價(jià)去化月均去化銷售周期面積(㎡)套數(shù)面積(㎡)套數(shù)（元/平米）（%）速度(套)（月）1浙商·星座新?lián)?010年7月11000015923.235015923.23505850100%5072tesco愛敦閣順城2009年8月1800028050.150025784.1459580091.8%27173新華國(guó)際公寓順城2009年8月1700023000.050021574.0469480093.8%28174世城·財(cái)富廣場(chǎng)新?lián)?009年9月1000022309.441121839.0402700097.8%251645浙商·星座（浙商國(guó)際商貿(mào)城公寓）

大型的商業(yè)綜合體，以商品批發(fā)為主要定位，兼具小戶型公寓所屬區(qū)域：新?lián)釁^(qū)物業(yè)類型：商業(yè)、公寓、住宅綜合體建筑形式：6棟4層商業(yè)，2棟公寓，5棟住宅（含底商）容積率：2.25當(dāng)前報(bào)價(jià)：公寓5850元/平方米左右銷售狀態(tài)：2010年6月至2010年10月售罄戶型配比：公寓部分（浙商·星座）均為一居室，主力面積46-60平方米，其中46平方米左右的面積區(qū)間比重占到90%以上。公寓總套數(shù)350戶。浙商·星座實(shí)景圖經(jīng)典戶型點(diǎn)評(píng)：整層近20套開間一居45至60平方米國(guó)際公寓，宜商宜居，也適宜于辦公，較為適用于撫順當(dāng)前市場(chǎng)以公寓代辦公的現(xiàn)狀。浙商星座面積區(qū)間供求明細(xì)5.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析-公寓

第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析46新華國(guó)際公寓

撫順典型的小戶型商住公寓，以50㎡左右的一居室為主所屬區(qū)域：順城區(qū)物業(yè)類型：商住公寓建筑形式：高板。由3棟高層、1棟小高層建筑圍合而成。包括底商容積率：6.8當(dāng)前報(bào)價(jià)：4800元/平方米價(jià)格走勢(shì)：價(jià)格保持在4500元/平方米左右，較開盤上漲不大。數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查新華國(guó)際公寓開盤以來價(jià)格趨勢(shì)新華國(guó)際公寓實(shí)景圖新華國(guó)際公寓規(guī)劃圖5.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析-公寓

第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析47數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查戶型配比：該項(xiàng)目公寓部分全部為41-54平方米一居室小戶型公寓。新華國(guó)際公寓戶型與面積區(qū)間供求明細(xì)54㎡公寓41-52㎡公寓5.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析-公寓

第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)庫(kù)存去化40-60平米5004693194%48世城·財(cái)富廣場(chǎng)

商住樓盤，建筑規(guī)模不大，戶型以40-50平方米左右小戶型為主所屬區(qū)域：新?lián)釁^(qū)物業(yè)類型：商住建筑形式：高層建筑，底部為6層商業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)，其頂部住宅和商務(wù)公寓包括ab兩座，b座部分用于當(dāng)?shù)鼐用窕剡w。當(dāng)前報(bào)價(jià)：7000元/平方米價(jià)格走勢(shì)：價(jià)格在5000上下波動(dòng)，最高價(jià)5650元/平方米左右。數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查財(cái)富廣場(chǎng)開盤以來價(jià)格趨勢(shì)財(cái)富廣場(chǎng)實(shí)景圖財(cái)富廣場(chǎng)效果圖5.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析-公寓

第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析49數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查戶型配比：面積基本分布于30-60平方米之間，、一室一廳為主力戶型財(cái)富廣場(chǎng)戶型與面積區(qū)間供求明細(xì)數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查財(cái)富廣場(chǎng)面積區(qū)間成交配比經(jīng)典戶型點(diǎn)評(píng)：一居商住公寓，宜商宜居適宜于辦公，因?yàn)閷W(xué)區(qū)房，小戶型也適用于投資。5.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析-公寓

第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析50tesco愛敦閣高檔的商住樓盤，以40-60平方米左右一室一廳為主所屬區(qū)域：新?lián)釁^(qū)物業(yè)類型：商住建筑形式：兩棟高層建筑，一幢樓為上層公館，一幢樓為金鉆公寓，底部為商業(yè)部分。容積率：5.19當(dāng)前報(bào)價(jià)：5800元/平方米價(jià)格走勢(shì)：價(jià)格在5000上下波動(dòng)，最高價(jià)5650元/平方米左右。數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查愛敦閣開盤以來價(jià)格趨勢(shì)愛敦閣實(shí)景圖愛敦閣規(guī)劃圖5.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析-公寓

第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析51愛敦閣戶型成交配比（公寓+住宅）數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查戶型成交配比：公寓部分面積分布于40-60平方米之間，一室一廳為主力戶型；住宅部分以80-90平米兩居為主tesco愛敦閣戶型與面積區(qū)間供求明細(xì)愛敦閣面積區(qū)間成交配比（公寓+住宅）備注：60-70平米一房產(chǎn)品尚未推出項(xiàng)目部分戶型5.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析-公寓

第四部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第五部分住宅部分結(jié)論及建議

1.總體市場(chǎng)

2.競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域產(chǎn)品總結(jié)

3.產(chǎn)品的地域性需求特點(diǎn)

4.客群總結(jié)5.產(chǎn)品建議531.總體市場(chǎng)第五部分住宅部分結(jié)論及建議總體市場(chǎng)總結(jié)：2010市場(chǎng)總體供應(yīng)在各區(qū)域板塊之間分配不平衡撫順房地產(chǎn)開發(fā)近幾年以來以一定速度保持增長(zhǎng)，從施工面積上看，2010年前11個(gè)月施工面積達(dá)到682.8萬平米，創(chuàng)下新高，但多集中在撫順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，而市中心新?lián)釁^(qū)及順城區(qū)則出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面；出現(xiàn)這種局面的深層次原因主要有：a.位于沈撫連接帶的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開發(fā)提速，其中2009及2010年全市土地出讓面積的76%集中在該區(qū)，而新?lián)釁^(qū)與順城區(qū)分別只占7%及17%；b.受順城區(qū)國(guó)土系統(tǒng)相關(guān)事件的影響。商品住宅銷售額持續(xù)平穩(wěn)上行，商品住宅的銷售價(jià)格呈每年15%的幅度遞增；撫順商品住宅高檔項(xiàng)目和中低檔項(xiàng)目的價(jià)位相差并不明顯。市場(chǎng)機(jī)遇：項(xiàng)目區(qū)位屬于城市中心商業(yè)核心區(qū)，城市功能配套設(shè)施較好，城市向心力較強(qiáng)；撫順市居民改善居住條件需求旺盛。風(fēng)險(xiǎn)提示：國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的持續(xù)深入，或?qū)⒉豢杀苊獾貙?duì)本地市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響；撫順房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于初級(jí)階段，市場(chǎng)相對(duì)不規(guī)范；市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，開發(fā)高品質(zhì)的樓盤可能無法在價(jià)位上占有優(yōu)勢(shì)；消費(fèi)群體購(gòu)買心理不穩(wěn)定，較易產(chǎn)生“羊群效應(yīng)”，從而引起市場(chǎng)需求波動(dòng)。542.競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域產(chǎn)品總結(jié)第五部分住宅部分結(jié)論及建議目標(biāo)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?yàn)樾聯(lián)釁^(qū)和順城區(qū)新?lián)釁^(qū)（項(xiàng)目所在區(qū)域）產(chǎn)品構(gòu)成：新?lián)釁^(qū)戶型和面積：戶型：區(qū)域內(nèi)一室一廳和二室一廳比較暢銷，需求量大；面積區(qū)間：戶型面積集中在40-90平方米之間；原因：a.中心區(qū)域，有優(yōu)質(zhì)教育資源，吸引注重子女教育的客戶；b.該區(qū)域單價(jià)高，在5000-6000元/平米之間，撫順普通百姓總價(jià)承受力在70多萬左右，只能選擇中小戶型；c.二室一廳戶型可以滿足基本生活所需，而一室一廳戶型可以在自住與投資之間實(shí)現(xiàn)均衡。新?lián)釁^(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)位：區(qū)域內(nèi)成交單價(jià)在5000-6000元/平方米順城區(qū)（項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域）產(chǎn)品構(gòu)成：順城區(qū)戶型和面積：戶型：以二室二廳為主流，一室與三室相對(duì)較少；面積區(qū)間：以80-120平米為主；原因：a.順城區(qū)是撫順市1997年開始重點(diǎn)建設(shè)的新區(qū)域，經(jīng)過十幾年的建設(shè)配套已較為完善，為撫順市民購(gòu)房的主要區(qū)域；b.項(xiàng)目平均單價(jià)較新?lián)釁^(qū)為低，在市民70多萬的承受能力下，產(chǎn)品可以做到80-120平米；c.家庭成員構(gòu)成多為年輕的三口之家以及空巢型老年人家庭為主，兩房可以滿足基本的居住及改善型需求。撫順市場(chǎng)總體價(jià)位：區(qū)域內(nèi)成交單價(jià)在3500-5000元/平方米553.產(chǎn)品的地域性需求特點(diǎn)第五部分住宅部分結(jié)論及建議朝向及面寬、進(jìn)深偏好撫順冬季較長(zhǎng)且特別寒冷，市民喜好南北朝向房屋觀念根深蒂固；為滿足采光需求，對(duì)大面寬、短進(jìn)深產(chǎn)品更為偏好；“把山”產(chǎn)品去化速度慢，需要提高附加值來推提高化速度。公寓與住宅的劃分撫順市場(chǎng)對(duì)住宅與公寓的區(qū)分多集中在概念上，市場(chǎng)上既有70年產(chǎn)權(quán)的公寓，同時(shí)又存在50年產(chǎn)權(quán)的住宅；對(duì)同一項(xiàng)目而言，東西朝向的房屋由于朝向原因多以公寓的概念推向市場(chǎng)。市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品使用率敏感購(gòu)房者普遍對(duì)使用率敏感，心理預(yù)期在80%-85%之間；2010年去化速度較快的產(chǎn)品“馬德里皇家花園”使用率在82%-83%之間，“裕景上都”的使用率約為85%。對(duì)高層產(chǎn)品的接受度市場(chǎng)能夠接受高層產(chǎn)品，因撫順沿渾河而建，對(duì)高層產(chǎn)品市民普遍希望能夠觀賞到河景；高層產(chǎn)品使用率較多層產(chǎn)品低，多數(shù)人較關(guān)注。其他需求開發(fā)商交房時(shí)應(yīng)鋪好地?zé)幔粚?duì)物業(yè)服務(wù)口碑較為關(guān)注；學(xué)區(qū)房、商業(yè)配套好的產(chǎn)品更受到市場(chǎng)青睞。563.產(chǎn)品總結(jié)第五部分住宅部分結(jié)論及建議新?lián)釁^(qū)戶型和面積：區(qū)域內(nèi)一室一廳和二室一廳比較暢銷，需求量大；中心區(qū)域，戶型面積集中在40-90平方米之間；新?lián)釁^(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)位：區(qū)域內(nèi)成交單價(jià)在5000-6000元/平方米項(xiàng)目所在區(qū)域（新?lián)釁^(qū)）產(chǎn)品構(gòu)成：撫順整體市場(chǎng)產(chǎn)品構(gòu)成：撫順市戶型和面積：整體市場(chǎng)以二室二廳為主流，一室與三室相對(duì)較少；面積區(qū)間則以70-120㎡為主；大戶型偏少；60-70㎡多以一居為主，70-120㎡以二居為主，120-140㎡以三居為主。撫順市場(chǎng)總體價(jià)位：市場(chǎng)同質(zhì)項(xiàng)目均價(jià)5500元/平方米左右。574.客群總結(jié)第五部分住宅部分結(jié)論及建議客戶群目的喜好戶型喜好面積私營(yíng)企業(yè)主自?。ǖ诙铀约涸谄渌麉^(qū)域有住所，但在市中心有生意，因此為了方便，而在市中心購(gòu)買一個(gè)第二住所。兩室戶70-110平方米以出租為目的長(zhǎng)期投資，客戶生意并不在中心區(qū)域，但看好中心地區(qū)的發(fā)展?jié)摿Γ⑶艺J(rèn)為中心地區(qū)的房地產(chǎn)能夠保值，因此置業(yè)出租。一室戶40-60平方米自住和短期投資兼顧。目前暫時(shí)居住，但一旦房?jī)r(jià)上漲到一定程度，就出讓。小兩室戶或一室戶40-90平方米公務(wù)員短期投資，目前暫時(shí)出租，但一旦房?jī)r(jià)上漲到一定程度，就出讓。小兩室戶或一室戶40-80平方米長(zhǎng)期投資，長(zhǎng)期出租，為兒女置辦產(chǎn)業(yè)。小兩室戶或一室戶40-80平方米富裕的工薪階層短期投資，目前暫時(shí)出租，但一旦房?jī)r(jià)上漲到一定程度，就出讓。一室戶40-60平方米長(zhǎng)期投資，長(zhǎng)期出租，為兒女置辦產(chǎn)業(yè)。一室戶40-60平方米客戶群結(jié)論：客戶群中，95%以上是撫順本地人；由于目標(biāo)項(xiàng)目所處的區(qū)域是撫順的中心城區(qū)，撫順?biāo)膫€(gè)區(qū)和三個(gè)縣的客戶均有可能在此購(gòu)房；客戶多為私營(yíng)企業(yè)主，其次是公務(wù)員及富裕的工薪階層。數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查58本項(xiàng)目項(xiàng)目住宅戶型定位建議數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查依據(jù)市場(chǎng)競(jìng)品項(xiàng)目住宅產(chǎn)品成交配比情況戶型面積區(qū)間套數(shù)占比戶型比重一室40-50

11830.57%10.31%50-60

7519.43%60-70

16743.26%70-80

266.74%總計(jì)386100.00%二室50-60

170.78%58.47%60-70

572.60%70-80

1175.34%80-90

31114.21%90-100

43920.05%100-110

78735.95%110-120

46121.06%總計(jì)2189100.00%三室100-110

313.25%25.48%110-120

282.94%120-130

59562.37%130-140

30031.45%總計(jì)954100.00%四室150-160

15371.16%5.74%180-2003918.14%200以上2310.70%總計(jì)215100.00%戶型面積區(qū)間（平米）套數(shù)套均面積（平米）戶型配比一室60-70100652.73%二室70-801907551.26%80-902008590-10035095100-110480105小計(jì)1220-三室110-12050011537.82%120-130300125130-140100135小計(jì)900-四室140-150801456.72%150以上80170小計(jì)160-套數(shù)總計(jì)2380戶面積總計(jì)255100平米住宅戶型定位依據(jù)：1-市場(chǎng)競(jìng)品項(xiàng)目銷售成交形勢(shì)；2-項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)要求：

建筑面積25.5萬平米；要求2300戶。3-滿足萬達(dá)快速回款的資金要求規(guī)劃要求：地上建筑面積25.5萬平米；戶數(shù)2300戶5.住宅產(chǎn)品建議第五部分住宅部分結(jié)論及建議“三居室”數(shù)據(jù)主要來自戶型相對(duì)較大、銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)的的半島假日項(xiàng)目；除此之外，市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)三居室產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)稀缺；市場(chǎng)對(duì)“三居室”產(chǎn)品有一定需求。該部分產(chǎn)品存在一定的供需矛盾市場(chǎng)競(jìng)品項(xiàng)目公寓產(chǎn)品成交配比情況目標(biāo)項(xiàng)目公寓產(chǎn)品建議數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中指調(diào)查5.公寓產(chǎn)品建議第五部分公寓部分結(jié)論及建議公寓戶型定位依據(jù)：1-市場(chǎng)競(jìng)品項(xiàng)目銷售成交形勢(shì)；2-項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)要求：

建筑面積5.4萬平米；戶均建筑面積40-60平米。3-滿足萬達(dá)快速回款的資金要求第六部分商業(yè)市場(chǎng)

1.全市商業(yè)現(xiàn)狀2.中央大街商圈現(xiàn)狀

3.商業(yè)典型案例

4.商業(yè)產(chǎn)品建議611.全市商業(yè)現(xiàn)狀

第六部分商業(yè)市場(chǎng)撫順商業(yè)數(shù)量相對(duì)較少；撫順的商業(yè)項(xiàng)目主要集中在市區(qū)范圍內(nèi)；按商業(yè)聚集程度來看：目前撫順的商業(yè)主要集中在中央大街商圈——撫順的市級(jí)核心商業(yè)區(qū)。另外還有新華商圈、望花、東洲等次級(jí)商業(yè)聚集區(qū)；（?。簴|洲區(qū)只有一個(gè)大商百貨店，后面不獨(dú)立研究）目前撫順市區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)量為185,000平方米（優(yōu)質(zhì)商業(yè)主指百貨公司和購(gòu)物中心）；中央大街商圈望花商業(yè)區(qū)東洲商業(yè)區(qū)新華商圈621.全市商業(yè)現(xiàn)狀

第六部分商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)區(qū)名稱現(xiàn)有主要商業(yè)供應(yīng)量（平方米）各類商業(yè)類型所占比例百貨商場(chǎng)專業(yè)店商品市場(chǎng)超市底商中央大街414,70036.0%13.5%34.7%5.8%10.1%望花88,50037.5%n/an/a16.1%46.4%撫順各個(gè)商業(yè)區(qū)，主要以百貨商場(chǎng)、專業(yè)店和商品市場(chǎng)為主；城市名稱撫順杭州昆明青島大連沈陽(yáng)北京百貨公司和購(gòu)物中供應(yīng)面積（平方米）182,200711,500954,000650,000979,0001,746,4003,536,000市區(qū)人均擁有商業(yè)面積（平方米/人）0.13