衡陽腦城項(xiàng)目定位報告

衡陽項(xiàng)目發(fā)展思路匯報上海宏地地產(chǎn)2007年7月18日1、項(xiàng)目基本現(xiàn)狀項(xiàng)目城市方位門面房項(xiàng)目具體位置、基地面積、現(xiàn)有建筑物及建筑面積衡陽電腦城一棟五層（含負(fù)一層），總面積約10269.54㎡(不含未辦產(chǎn)權(quán)的加寬面積1250.48㎡),該樓原規(guī)劃設(shè)計為國際大酒店，地基為28層的大型建筑物?，F(xiàn)該樓共有攤位200余處。項(xiàng)目總占地約15.43畝，全部為行政劃撥用地衡陽賓館六層(現(xiàn)七層,該加層面積無產(chǎn)權(quán))，總面積約6904.55㎡,現(xiàn)被衡陽佳勝貿(mào)易公司租賃。位于市府路的8間門面(面積約243.6㎡)，臨街對面為大型商場廣百百貨，已全部出租。2、項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展思路-1f：車庫1-4f：it數(shù)碼賣場5f：商務(wù)休閑區(qū)6-28f：商務(wù)辦公樓樓層功能定位面積（m2）備注-1f車庫2177.7——1-4fit數(shù)碼專業(yè)賣場9988——5f商務(wù)休閑區(qū)/作為與辦公區(qū)的緩沖6-28f辦公樓/僅做公共部位裝修配件、耗材、軟件2189.9it數(shù)碼專業(yè)賣場3fdiy裝機(jī)和部分配件2805.7it數(shù)碼專業(yè)賣場2f品牌機(jī)、筆記本、數(shù)碼2802.5it數(shù)碼專業(yè)賣場1f停車2177.7車庫-1f經(jīng)營品種面積（m2）功能定位樓層二手與維修、系統(tǒng)工程、售后2189.9it數(shù)碼專業(yè)賣場4f約9988合計15-20平方米2189.9配件、耗材、軟件3f15-20平方米2805.7diy裝機(jī)和部分配件2f20-25平方米2802.5品牌機(jī)、筆記本、數(shù)碼1f單元面積（建筑面積）面積（m2）功能定位樓層15-20平方米2189.9二手與維修、系統(tǒng)工程、售后4f約9988合計備注：以上建筑面積估算按40%的公攤計算，不同的基本單元可以自由組合。根據(jù)衡陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及辦公需求客戶特點(diǎn)，本項(xiàng)目辦公部分市場定位為衡陽一流的商務(wù)辦公樓。辦公樓面積分割以40-60平方米為主，并可根據(jù)實(shí)際需求進(jìn)行組合。同時，配少量120平方米左右的大面積分割以滿足部分大客戶需求。辦公樓定位3、項(xiàng)目市場依據(jù)由于衡陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展起步比較晚，2005年以來，房地產(chǎn)住宅市場一直保持了穩(wěn)步前進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢。特別是中心城區(qū)，由于可利用的土地資源有限，商品住宅總體供應(yīng)量不大，價格也保持了穩(wěn)步上揚(yáng)的趨勢。2007年一季度衡陽市房屋銷售平均價格為2064元/平方米，比上年同期上漲6%，二手房銷售平均價格為1180元/平方米（住宅），同比上漲4.4%，衡陽市整體市場發(fā)展良好類別2005年2006年同比增長（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）13.2316.5925.4其中住宅投資（億元）9.3411.6524.7房地產(chǎn)施工面積（萬平方米）370.64414.711.9其中住宅施工面積（萬平方米）271.49311.5814.8房地產(chǎn)新開工面積（萬平方米）121.79127.875其中住宅新開工面積（萬平方米）94.4283.99-11商品房銷售面積（萬平方米）51.01107.85111.4住宅銷售面積（萬平方米）46.1466.1743.4數(shù)據(jù)來源：衡陽住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)■

當(dāng)前經(jīng)營戶調(diào)查小結(jié)：進(jìn)貨渠道：長沙、廣州客戶來源：衡陽市本地及附近區(qū)縣、甚至部分經(jīng)營戶有來自郴州的客戶經(jīng)營模式：一般是批零兼顧反映問題：管理混亂、布局混亂、硬件配套落后■

項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大的可行性：當(dāng)前衡陽電腦城每個月銷售品牌機(jī)約2000臺，diy約2500臺，筆記本大約1000臺。如果項(xiàng)目加強(qiáng)經(jīng)營管理和推廣方面，銷售量還將繼續(xù)擴(kuò)大?！?/p>

市場容量的可行性整個衡陽市常住人口約700多萬，而衡陽電腦城是衡陽地區(qū)人民心目中最有知名度與信賴度的老牌專業(yè)市場?！龊怅柕貐^(qū)唯一成規(guī)模的it數(shù)碼市場經(jīng)營狀況較差鴻運(yùn)數(shù)碼廣場經(jīng)營慘淡，若我項(xiàng)目能保持穩(wěn)定經(jīng)營，預(yù)計2年內(nèi)其繼續(xù)有場無市。it數(shù)碼專業(yè)賣場目標(biāo)消費(fèi)群體分析衡陽地區(qū)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的行業(yè)經(jīng)營戶商業(yè)類物業(yè)的投資者■私營企業(yè)主，商業(yè)經(jīng)營者■政府公務(wù)員、企事業(yè)單位管理層■衡陽籍貫，外出工作有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人20-25%75-80%4、我們的產(chǎn)品賣給誰辦公樓目標(biāo)消費(fèi)群體分析【購買動因】從需求上看，近年來，衡陽對外經(jīng)濟(jì)交流與商務(wù)來往迅速增長，且第三產(chǎn)業(yè)特別是科技類與咨詢服務(wù)類企業(yè)開始出現(xiàn)并逐漸成長。構(gòu)成了衡陽辦公樓市場需求抬頭的主要動因。當(dāng)前衡陽市沒有真正的純辦公樓，大部分需要有辦公樓需求的企業(yè)在90年代末以后建造的住宅（商?。抢锩孓k公，有改變辦公環(huán)境的愿望。純辦公樓在衡陽市屬于新興的房產(chǎn)物業(yè)，在衡陽市有良好的發(fā)展空間（如：財富大廈）與發(fā)展前景。消費(fèi)習(xí)慣：由于衡陽市房產(chǎn)價格不高，大部分有辦公需求的私營企業(yè)主選擇擁有物業(yè)使用權(quán)的方式是購買而不是租賃（如：西湖廣場等）。

衡陽城市品牌的建立和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，使企業(yè)數(shù)量迅速增長，企業(yè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，也使本案的客戶群體不斷增加，但出于對立地條件、價位控制等因素的綜合考量，自用客比例應(yīng)與投資客比例難分伯仲?！咎卣鳌俊鲎⒅亻T面，但不希望增加額外的負(fù)擔(dān)；■注重交通的暢達(dá)與辦公環(huán)境，但不一味地追求區(qū)位的高尚；■注重成本核算，但又同時強(qiáng)調(diào)配套的齊全；■希望以低于cbd寫字樓的價格，獲得同等的物業(yè)品質(zhì)與服務(wù)；■希望能減免稅收，更可享受到相關(guān)的政策扶持?！隹粗泻怅柺蟹康禺a(chǎn)市場良好的發(fā)展前景和辦公樓物業(yè)的增值空間?！炯?xì)分】■本地企業(yè)：可能不是一線的龍頭企業(yè)，但可以是其分公司及產(chǎn)品開發(fā)、技術(shù)支持單位，

或是二線非實(shí)體企業(yè)中的翹楚?！鐾獾仄髽I(yè)：在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ闹群蛯?shí)力的企業(yè)，渴望異地發(fā)展，準(zhǔn)備進(jìn)入或擴(kuò)大衡陽市場，正在尋找合適而良好的異地辦公場所?！鲂袠I(yè)經(jīng)營戶：主要為it數(shù)碼行業(yè)長期經(jīng)營業(yè)主。業(yè)務(wù)量的擴(kuò)大，希望有一個商務(wù)接待、業(yè)務(wù)聯(lián)系與批發(fā)的辦公場所，部分群體還將增加倉儲的功能。5、我們的項(xiàng)目賣什么價格樓層面積實(shí)際可銷售面積單價（萬元/平方米）銷售額（萬元）產(chǎn)權(quán)面積增建部分1f2177.7624.82802.5180005044.52f2067.1738.62805.780002244.563f2189.9

/2189.950001094.954f2189.9

/2189.93500766.465合計8624.61363.49988

9150.475備注：3、4樓可增建1400平方米左右。5f與6-28f辦公樓區(qū)可實(shí)現(xiàn)市場銷售價格3500元/平方米左右。先聲奪人、爭取市場高地大樓未動、概念先行關(guān)于商業(yè)與產(chǎn)權(quán)式酒店的投資收益保證爭取商業(yè)經(jīng)營者與辦公樓注冊辦公客戶的相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠5、營銷推廣思路碼頭、碼頭、還是碼頭衡陽電腦城的口碑與地位項(xiàng)目規(guī)劃前景與發(fā)展?jié)摿Υ蛟燹k公樓為科技創(chuàng)意基地，爭取政府優(yōu)惠政策區(qū)域商業(yè)氛圍經(jīng)營管理理念公司品牌與實(shí)力與市民與經(jīng)營戶的互動8大切入點(diǎn)時間階段安排主要工作項(xiàng)目整體包裝及具體銷售策略;形象推廣,市場預(yù)熱及客戶積累。1-4f專業(yè)市場開盤銷售；辦公樓部分形象推廣及客戶積累。1-4f