2015年上半年西藏房地產估價師理論與方法：重新購建價格的求取思路試題

2015年上半年西藏房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的求

取思路試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題(共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意)1、在房地產開發(fā)過程中，主要負責在工程建設前進行開發(fā)成本估算、工程成本預算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結算的，一般是_。A.造價工程師B.結構工程師C.設備工程師D.監(jiān)理工程師2、根據購買對象的不同，可將市場分為兩大類型：個人消費市場和_。A.組織市場B.集團消費市場C.組團消費市場D.企業(yè)消費市場3、已知某項房地產投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資項目的財務內部收益率。如果投資目標收益率為10%時，該投資項目的動態(tài)投資回收期為()年。A.4.00B.4.58C.4.625D.5.164、地租即為土地的。A：凈價值B：利潤C：凈收益D：價格E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、用以簡要表示建筑物的內部結構形式、空間關系的建筑設計圖是_。A.建筑剖面圖B.建筑構造詳圖C.建筑平面圖D.總平面圖6、某縣是國家級歷史文化名城，該縣單獨編制的歷史文化名城保護規(guī)劃，應報—審批。A.上一級城市人民政府B.省人民政府C.國務院D.建設部、國家文物局7、某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2,買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為一元/m2。21392146265126598、安置補助費是按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算，每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準為該耕地被征用前三年平均年產值的一倍，但每公頃被征用耕地的安置補助費最高不得超過被征用前三年平均年產值的15倍。4?54?66?103?59、某商業(yè)店鋪的購買價格為607元，其中4073元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進入正常經營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權益增加值為2200元、店鋪市場價值增長率為2%,則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%10、根據權利的作用，以下民事權利屬于形成權的是_。A.物權B.知識產權C.人身權D.撤銷權11、城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上房屋拆遷估價時點一般是之日。A：建設單位向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請B：房屋拆遷許可證頒發(fā)C：拆遷人與被拆遷人就拆遷補償與安置達成協(xié)議D：房屋拆遷實施E：執(zhí)行層的組織協(xié)調12、并稱古典地租理論之雙壁的是的地租理論。A：威廉?配第和亞當?斯密B：大衛(wèi)?李嘉圖和約翰?馮?杜能C：詹姆斯?安德森和馬爾薩斯D：理查德?坎蒂隆和馬克思E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、一般來說，房地產開發(fā)都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。以下程序排列正確的是—。①規(guī)劃設計與方案報批；②投資機會找尋；③可行性研究；④獲取土地使用權證；⑤投資機會篩選；⑥施工建設與竣工驗收；⑦市場營銷和物業(yè)管理；⑧簽署合作協(xié)議A.②⑤④③①⑥③⑦B.②⑤③④①⑧⑥⑦C.②④⑤③①⑧⑥⑦D.②③⑤④①⑧⑥⑦14、在市場經濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的_。A.市場供求關系B.房地產管理部門C.業(yè)主的愿望D.建筑質量15、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是（）。1.071.472.073.3316、下列不屬于房地產區(qū)位因素的是.【2006年考題】A：交通B：用途C：環(huán)境D：樓層E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、房地產開發(fā)項目的動工日期，超過土地使用權出讓合同約定滿一年未動工開發(fā)的，可以不征收土地閑置費，其原因是。A：發(fā)現(xiàn)地下文物B：銀行貸款未按期到賬C：相關建材供應缺貨D：更改建筑設計E：執(zhí)行層的組織協(xié)調18、房地產開發(fā)項目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序為（）。A.合同協(xié)議書、投標書及其附件、圖紙、工程報價單或預算書B.圖紙、投標書及其附件、合同協(xié)議書、工程報價單或預算書C.合同協(xié)議書、投標書及其附件、工程報價單或預算書、圖紙D.圖紙、工程報價單或預算書、投標書及其附件、合同協(xié)議書19、下列關于合伙的法律特征說法不正確的是_。A.合伙是合伙人的集合，在人格、權利義務和民事責任上都具有相對的獨立性B.其團體性沒有法人強C.合伙人對合伙承擔無限連帶責任是合伙這種團體區(qū)別于法人的最大特點D.合伙制度中的團體形式在合伙組織和個人之間畫一條清楚的界限20、參與房地產開發(fā)用地掛牌交易的各房地產開發(fā)企業(yè)報價相差懸殊，其根本原因是。A：各房地產開發(fā)企業(yè)采用不同的估價方法衡量開發(fā)用地價值B：各房地產開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠對稱C：各房地產開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致D：各房地產開發(fā)企業(yè)均是以自身條件為依據衡量開發(fā)用地的投資價值E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、土地使用權出讓合同規(guī)定的期限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前—申請續(xù)期。A.二年B.一年C六個月D.三個月22、（）適用于已分組的分布數(shù)列。A.簡單調和平均數(shù)B.加權調和平均數(shù)C.簡單幾何平均數(shù)D.加權幾何平均數(shù)23、在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于_。A.社會因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.行政因素24、在某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比準單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根據可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數(shù)法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是一元/m2。-10050C.50D.10025、甲、乙兩個物業(yè)2005年10月的價值均為1000萬元，預計甲物業(yè)2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為50%,預計乙物業(yè)2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50%,甲、乙兩個物業(yè)投資風險比較的結果是_。A.甲物業(yè)投資風險大B.乙物業(yè)投資風險大C.甲、乙兩個物業(yè)投資風險相同D.無法判斷二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元，期限5年的汽車借款，經銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務費支出為100元，則其月均收入至少應為元。A：2363.64B：2600.00C：3818.18D：4200.00E：借款合同2、房地產估價機構組織形式包括。A：合伙制B：股份制C：有限責任制D：國有獨資公司E：個人企業(yè)3、房地產抵押時，抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以為準。A：登記記載的內容B：抵押合同為準C：公證書內容D：重新簽訂抵押合同，再重新進行抵押登記E：執(zhí)行層的組織協(xié)調4、橫道圖法和網絡圖法在工程管理中常常作為—的方法。A.質量控制B.進度控制C.合同管D.成本控制5、城市總體規(guī)劃的近期規(guī)劃期限一般為一年。135106、下列關于房產稅稅率的表述中，正確的有。（2009年試題）八：按房產余值計證的為1.2%8：按房產余值計征的為2.4%^按房屋租金計征的3%D：2008年3月1日起，個人出租房屋按4%的稅率征收E：按房屋租金計征的為12%7、不屬于開發(fā)商對房地產租售定價方法的是（）。A.成本導向定價B.銷售導向定價C.購買者導向定價D.競爭導向定價8、選取可比實例時，應符合的要求包括等。A：可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同B：可比實例的交易類型與估價目的吻合C：可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當D：可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格E：可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同9、某建筑物，經實地勘察預計尚可使用30年，無殘值。該類建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為—％。A.4060506710、下列保險險種中，屬于商業(yè)保險的有_。A.責任保險B.失業(yè)保險C.工程保險D.人壽保險E.勞動工傷保險11、房地產估價所評估的是房地產的（）。A.投資價值B.賬面價值C.市場價值D.使用價值E.交換價值12、某承租人的基礎租金為5萬元/月，營業(yè)額的10%作為百分比租金，如果其在一個月內的營業(yè)額為150萬元，則其應支付的租金為（）萬元。A.20B.15C.35D.5013、遵守合法原則應做到。A：在依法判定的權利類型及歸屬方面，一般以房地產權屬證書、權屬檔案以及相關合同等其他合法權益權屬證明為依據8：法律、法規(guī)和政策規(guī)定應當符合一定條件才能轉讓的房地產，評估其抵押價值時應當符合轉讓條件C：在依法判定的使用權利方面，應以使用管制為依據D：在依法判定的處分權利方面，應以法律、法規(guī)、政策或者合同等允許的處分方式為依據E：在依法判定的其他權益方面，評估出的價值應當符合國家的價格政策14、下列有關中國現(xiàn)行房地產各稅種的稅率，表述不正確的是_。A.房產稅實行比例稅率，按房產余值計征，為1.2%；按房產租金收入計征，為12%B.城鎮(zhèn)土地使用稅實行差別稅率，具體適用稅率為0.5%、10%、15%、30%5個檔次C.土地增值稅實行四級超額累進稅率：30%、40%、50%、60%D.耕地占用稅實行定額稅率，具體分4個檔次15、下列關于房屋租賃的表述中，不正確的是_。A.將房屋提供給他人從事經營活動屬于房屋租賃B.承租人擅自轉租房屋導致租賃合同的終止屬于自然終止C.承租人經出租人同意，可以將承租房屋轉租并獲得收益D.租賃期限、租賃用途、租賃價格、房屋修繕責任是《城市房地產管理法》規(guī)定的房屋租賃合同的必備條款16、寫字樓租戶的選擇，考慮的主要準則是。A：潛在租戶所經營業(yè)務的類型及其聲譽B：財務穩(wěn)定性和長期盈利的能力C：所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務的內容D：租戶的經營管理水平E：租戶對寫字樓內其他客戶的影響17、金融工具的一般特征包括。A：償還性B：可轉讓性C：安全性D：收益性E：決策參與陛18、若年利率是是％，存款額為2000元，計息周期是兩年，按單利計息方式算出的利息為一元。3201200121021019、根據消費者的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類：即便利品、選購品和特殊品。A：購買習慣B：購買心理C：購買動機D：購買行為E：借款合同20、某房地產開發(fā)公司將其擁有的房地產抵押給銀行，以擔保未來3年連續(xù)獲得總額1.2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有_。A.該抵押屬一般房地產抵押B.該抵押是最高額抵押C.若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1.5億元D.若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1.2億元E.該抵押可以不經登記即產生合同效力21、甲、乙兩宗房地產，在物質實體方面甲好于乙，在權益、區(qū)位等其他方面兩者相當，該兩宗房地產