房地產(chǎn)電話銷售技巧和方法

房地產(chǎn)電話營銷2

目錄頁CONTENTSPAGE第一章電話銷售的特點第二章第三章電話銷售的作用電話銷售的目標(biāo)3

目錄頁CONTENTSPAGE第四章電話銷售的流程第五章第六章技巧提高訓(xùn)練電話銷售的技巧

"作為一名業(yè)務(wù)員，因為工作的需要，要很好和對方溝通．最難的就是電話了．．．．

電話已經(jīng)成為現(xiàn)代人際交往最為直接和高效的溝通方式，它也是我們銷售人員一個快捷、方便、高效的主動接觸目標(biāo)客戶的通道。許多置業(yè)顧問一進(jìn)入工作狀態(tài)就被最初的電話溝通所限制。電話銷售并不等于隨機地打出大量電話，它需要一定的策略和技巧。

其實只要在開始電話銷售之前先花上一些時間和力氣，加強個人打電話的技巧，就可以帶來令自己滿意的通話效果和回報。電話銷售的特點極短的時間內(nèi)引起興趣：在電話銷售的過程中如果沒有辦法在20~30秒內(nèi)激發(fā)準(zhǔn)客戶的興趣，就可能隨時終止通話，因為他們不喜歡浪費時間去聽一些和自己無關(guān)的事情，除非這通電話讓他們產(chǎn)生某種好處。電話銷售的特點聲音傳遞訊息：電話銷售人員只能“聽覺”去“看到”準(zhǔn)客戶的所有反應(yīng)并判斷銷售方向是否正確，同樣地，準(zhǔn)客戶在電話中也無法看到電話銷售人員的肢體語言、面部表情，準(zhǔn)客戶只能借著他所聽到的聲音及其所傳遞的訊息來判斷自己是否喜歡這個銷售人員，是否可以信賴這個人，并決定是否繼續(xù)這個通話過程。雙項溝通的過程：最好的銷售過程是電話銷售人員說1/的時間，而讓準(zhǔn)客戶說2/3的時間，如此做可以維持良好的雙向溝通模式。感性的銷售：時刻記得“人是感性的動物”，電話銷就更加感性化，銷售人員必須在“感性面”多下功夫，先打動客戶的心在輔以理性的資料以強化感性銷售層面。

電話銷售的特點一位專業(yè)的銷售人員在打電話給客戶之前一定要明確此次通話的目標(biāo)是什么。如果沒有事先訂下目標(biāo)，將會使銷售人員很容易偏離主題，完全失去方向，不但浪費了時間，同時在心理上造成負(fù)面的影響。通常電話銷售的目標(biāo)可分成主要目標(biāo)及次要目標(biāo)：主要目標(biāo)通常是你最希望在這通電話達(dá)成的事情；而次要目標(biāo)是如果當(dāng)你沒有辦法在這通電話達(dá)成主要目標(biāo)時，你最希望達(dá)成的事情。

電話銷售的目標(biāo)根據(jù)客戶實際情況確定客戶需求產(chǎn)品類型；

約定面談的時間；銷售出簡單的產(chǎn)品或服務(wù)；確認(rèn)出客戶何時能夠作出簽單的決定；讓準(zhǔn)客戶接受你的建議，并愿意聽你做詳細(xì)的講解。

010602030405電話銷售的目標(biāo)電話銷售的目標(biāo)010203獲取客戶本人的相關(guān)信息；

銷售某種并非預(yù)定的商品或服務(wù)；

訂下再次和準(zhǔn)客戶聯(lián)絡(luò)的時間；引起準(zhǔn)客戶的興趣；讓客戶同意接受你所介紹產(chǎn)品或服務(wù)的宣傳資料；讓客戶愿意為你引見或介紹其他有價值的聯(lián)系人。

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列出每次通話的主要目標(biāo)和次要目標(biāo)可以使電話銷售工作得更有效率。一般來說，若一位商務(wù)代表每天打100通電話，其中90%的客戶會“NO”，而是朝主要目標(biāo)又邁進(jìn)了一步。另外如果完成次要目標(biāo)，表示電話銷售人員收集了更多的相關(guān)資料，實質(zhì)上能協(xié)助電話銷售人員更了解客戶的需求及相關(guān)資料而更有助于未來主要目標(biāo)的達(dá)成。

“？？電話銷售的目標(biāo)電話銷售的作用電話開發(fā)潛在客戶是銷售流程中比較關(guān)鍵的一步，主體是置業(yè)顧問與客戶方。要求置業(yè)顧問盡量在3分鐘左右的時間，盡可能多的了解客戶的基本信息：……

通過獲取的信息判斷客戶的需求，并爭取要約到案場機會。電話銷售的作用1.電話是公司為你提供的免費資源，是桌上的一座寶藏；2.電話是公司的形象代言人，良好的電話溝通可以提升公司的正面形象；3.讓每位客戶感到特殊的禮遇，因為所有的來電都能創(chuàng)造價值；4.打電話是最簡單、有效的創(chuàng)造業(yè)績的溝通方式，幫你降低銷售成本；5.電話是一種心理學(xué)的游戲，成功的電話溝通可以幫助自己建立自信心；6.給每位與你通話的人留下深刻的印象，達(dá)到了解客戶需求并獲得面談機會的目的；7.打電話是一種超越時間及空間的談判，幫你獲得更多的簽單機會。

第四章電話銷售的流程事前做好完善的規(guī)劃，可以避免事倍功半，以下四項是開始通話前必須做好的重要準(zhǔn)備工作。1.獲取客戶基本信息置業(yè)顧問通常獲取客戶電話資料的途徑有公司派發(fā)的大客戶資料（汽車、卓展VIP????）、等。并不是每個號碼都是有價值的；

2.研究客戶基本資料在給客戶打電話之前，要研究一下手邊所有的關(guān)于客戶的相關(guān)資料。只有仔細(xì)研究過以上資料，電話銷售人員才能確定這次銷售的重點，并投其所好。3.準(zhǔn)備完整產(chǎn)品資料包括產(chǎn)品的價格表、產(chǎn)品說辭、房源表、功能與應(yīng)用、賣點等，便于客戶想詳細(xì)了解時可以及時準(zhǔn)確的傳遞給客戶。（物品準(zhǔn)備通話提綱、用來記錄的筆和紙、一杯溫開水（當(dāng)說話太久時，喝水可以松弛聲帶）。

。4.

了解客戶購買動機通過電話對客戶介紹商品功能/利益時，主要是強調(diào)必要的功能/利益，非必要的功能/利益僅是用來加強銷售的效果，電話銷售人員千萬不要本末倒置。5.

自我狀態(tài)調(diào)整在開始通話前，一定要保持愉悅的心情、充沛的體力、良好的坐姿，只有這樣才能傳遞給客戶健康熱情的聲音。聲音可以反應(yīng)出關(guān)懷或冷陌，充滿興趣或漠不關(guān)心，耐心或浮躁，接受或抗拒，要讓客戶接受你，就必須讓他透過你的聲音感受到你的笑容和友善。電話銷售的開場白就像一本書的書名，或報紙的大標(biāo)題一樣，如果使用得當(dāng)?shù)脑?，可以立刻使客戶產(chǎn)生好奇心并想繼續(xù)交談下去，反之會使人覺得索然無味，不再想繼續(xù)聽下去。開場白的內(nèi)容包括問候、自我介紹、說明通話意圖三個部分，常用的開場白類型有相同背景法、緣故推薦法、自問自答法、老客戶回訪等方法?？蛻艄炯氨救说南嚓P(guān)資料，從而判斷需求。要根據(jù)客戶的需求找興趣點，投其所好介紹功能及利益。開場白有效詢問介紹產(chǎn)品

第四章電話銷售的流程首先要了解客戶反對問題產(chǎn)生的原因并因地制宜。當(dāng)通話進(jìn)入最后階段，只會產(chǎn)生兩種結(jié)果，一種結(jié)果是被拒絕，一種結(jié)果是被接受。如果遭到拒絕，也一定要使用正面的結(jié)束語來結(jié)束電話，因為這次客戶雖然沒有接受你，但當(dāng)他有需求時，如果你給他留下良好印象，仍然有機會和他成交。電話銷售往往不會讓客戶一次就接受你的建議或產(chǎn)品，因為某些原因你無法在這次電話中達(dá)到預(yù)期的目的，而必須再安排下一次通話。通話前要根據(jù)上次的記錄設(shè)計好有效的話術(shù)，意向通話的時間不能超過24小時，否則你的銷售工作很有可能要重新開始，甚至更遭。反對問題處理有效結(jié)束電話后續(xù)追蹤

第四章電話銷售的流程

第四章電話銷售的流程客戶不太需要你所銷售的商品或服務(wù)（這種準(zhǔn)客戶要及早放棄，以免

浪費時間）。電話銷售人員銷售技巧不好（向電話銷售高手學(xué)習(xí)，總結(jié)出可行的話術(shù)并反復(fù)應(yīng)用）1111客戶反對問題產(chǎn)生的原因

業(yè)務(wù)人員說的太完美，讓人生疑（列舉知名的大客戶案例）價格太貴問題（用反問法或強調(diào)產(chǎn)品價值，提高客戶身價激發(fā)其虛榮心）

不希望太快做決定（施加購買壓力，增強緊迫感）1111不想在電話上浪費時間，尤其是當(dāng)客戶正忙的時候（了解對方的工作時間并爭取面談）害怕被騙(爭取把客戶請到公司來,用公司的實力說服他)電話銷售人員不夠?qū)I(yè)，無法有效回答準(zhǔn)客戶所提的問題（加強專業(yè)知識培訓(xùn)，并整理有效的電話銷售話術(shù)反復(fù)應(yīng)用）

第五章電話銷售的技巧客戶反對問題產(chǎn)生的原因

提問提問方式提問目的提問技巧在銷售過程中的提問能力跟你的銷售能力是成正比的。電話銷售也是銷售，所以這一點對電話銷售人員來說也是同樣適用的。因此，作為一名電話銷售人員，一定要盡力地提高自己在電話中向客戶提出關(guān)鍵問題的能力。很多置業(yè)顧問在電話中沒有意識去提問題，原因是沒有幫助客戶解決問題的意識。他們滿腦子想的只是自己的產(chǎn)品，想的只是如何才能讓客戶買自己的產(chǎn)品。所以他們也就不知道如何從幫助客戶解決問題的角度去提出問題。作為一名優(yōu)秀的置業(yè)顧問，應(yīng)該以幫助客戶解決問題為導(dǎo)向，關(guān)注客戶目前面臨的問題，從專業(yè)的角度給客戶提出合理化建議,卓有成效地幫助客戶解決這些問題。如何全面地了解客戶存在的問題,這就需要向客戶提問各種關(guān)鍵的問題了。

第五章電話銷售的技巧客戶反對問題產(chǎn)生的原因

開放式問題開放式的問題就是為引導(dǎo)對方能自由啟口而選定的話題。如果你想多了解一些客戶的需求，就要多提一些開放式的問題。能體現(xiàn)開放式的問題的疑問詞有：“什么”、“里”、“告訴”、“怎樣”、“為什么”、“談?wù)劇钡取橐龑?dǎo)談話的主題，由提鮮者選定特定的話題來希望對方的回答于限定的范圍。封閉式的問題經(jīng)常體現(xiàn)在“能不能”、“對嗎”、“是不是”、“會不會”、“多久”等疑問詞之間。如果你想獲得一些更加具體的資料和信息時，就需要對客戶提出封閉式的問題，這樣才能讓客戶確認(rèn)你是否理解了他的意思。

開放式的問題

封閉式問題

第五章電話銷售的技巧客戶反對問題產(chǎn)生的原因

早期銀行業(yè)的產(chǎn)生與國際貿(mào)易的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。中世紀(jì)的歐洲地中海沿岸各國尤其是意大利的威尼斯熱那亞等城市是著名的國際貿(mào)易中心，商賈云集市場繁榮。早期銀行業(yè)的產(chǎn)生與國際貿(mào)易的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。中世紀(jì)的歐洲地中海沿岸各國尤其是意大利的威尼斯熱那亞等城市是著名的國際貿(mào)易中心，商賈云集市場繁榮。在跟客戶交流時，需要提問客戶一些問題，而這些問題都具有很明確的目的性。A、判斷客戶的資格：根據(jù)自己的銷售目標(biāo)，向客戶提出一些特定的問題，通過對方的回答來確定他究竟是不是符合你的目標(biāo)的客戶。B、把握客戶的需求：根據(jù)客戶表現(xiàn)的需求意向，用封閉式的提問的方式來進(jìn)一步明確客戶的需求，并盡可能多地獲得其它所需的信息。C、辨別客戶的身份：用委婉的口氣提問，確定客戶方的決策人是誰。要讓客戶樂于回答你的問題，顯然這并不是一種好的提問方式。如果換一種方式問：“除了您之外，還有誰參與這個決策呢？”客戶覺得自己受到重視，事情的進(jìn)展自然就會相對順利一些。D、驗證客戶的實力：為了能成功地推銷出自己的產(chǎn)品，你要了解客戶方的預(yù)算。如果客戶的預(yù)算較低而你卻需要向他推銷高價產(chǎn)品，成功的概率相應(yīng)地就會很低，反之亦然這里可能會有一些困難，因為客戶一般都不愿意把他的預(yù)算是多少告訴你，你可以從其它的項目談起，逐步地誘導(dǎo)其透露一些預(yù)算的問題。E、獲取競爭對手信息：提問競爭對手信息的最佳時機是當(dāng)客戶提到競爭對手的時候，不要自己主動地提問有關(guān)競爭對手的信息。在客戶提起時注意了解競爭對手的信息，分析其優(yōu)勢和劣勢。如果客戶認(rèn)為競爭對手的不足正是自己的強項，下次談時要突出自己的優(yōu)勢，以此來吸引客戶。F、成交的時間期限：了解客戶對需求的時間限制有利于你進(jìn)一步制訂銷售策略。假如對方以不確定的回答你，那么很可能是他還沒有真正決定要購買產(chǎn)品。這時你要進(jìn)一步地去引導(dǎo)他，比如暗示他盡快購買房源有限或者優(yōu)惠政策有限機會難得等的好處和延遲的不利影響，讓客戶盡快地做出下定的決定。G、達(dá)到成交的目的：也就是引導(dǎo)客戶做出到訪現(xiàn)場的決策。在恰當(dāng)時，例如客戶的滿意度很高或情緒很好時，你可以主動地建議客戶，完成簽字手續(xù)，達(dá)成生意。H、傳遞有利的信息：用恰當(dāng)?shù)姆绞桨延欣谧约旱男畔鬟f給客戶，讓客戶感到購買你的產(chǎn)品是一個正確的決定，提高客戶的滿意度，這些對你日后的銷售工作也可能會有很大的幫助。

第五章電話銷售的技巧客戶反對問題產(chǎn)生的原因

早期銀行業(yè)的產(chǎn)生與國際貿(mào)易的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。中世紀(jì)的歐洲地中海沿岸各國尤其是意大利的威尼斯熱那亞等城市是著名的國際貿(mào)易中心，商賈云集市場繁榮。早期銀行業(yè)的產(chǎn)生與國際貿(mào)易的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。中世紀(jì)的歐洲地中海沿岸各國尤其是意大利的威尼斯熱那亞等城市是著名的國際貿(mào)易中心，商賈云集市場繁榮。A、前奏B、反問也就是做好提問前的鋪墊，讓客戶知道回答你的問題是必要的或至少是沒有壞處的。如果你要提出客戶可能不愿回答的敏感問題，運用一個前奏就能有望改變客戶的想法。例如提問客戶的項目預(yù)算，一般的客戶都是不愿意告訴你的。這時你可以加一個這樣的前奏：“為了給您推薦一個最適合的方案，我想知道這個項目大概的投資水平在怎樣的范圍內(nèi)呢？”通過前奏就能有效地提醒客戶，讓我了解項目預(yù)算是必要的，客戶就有正面回答的可能性。

如果客戶向你提出的問題而你卻不知道怎樣回答，這時你有兩種方式可以選擇：一是實事求是，切忌不懂裝懂；二就是反過來提問客戶，讓客戶說出他是怎樣看待這個問題的，這通常就是他希望得到的回答，你也就正好可以據(jù)此投其所好了。

C、沉默如果在通話過程中出現(xiàn)了長時間的沉默，這當(dāng)然會造成很尷尬的局面。但是適當(dāng)?shù)某聊彩鞘直匾?。例如向客戶提問后，保持一小段時間的沉默，正好能給客戶提供一次必要的思考的時間。

第五章電話銷售的技巧傾聽在客戶講話過程中，可能會有一些詞語你沒有聽清，也可能有一些專業(yè)術(shù)語你不懂，這就特別需要向客戶進(jìn)行確認(rèn)，進(jìn)一步明確客戶所講的內(nèi)容。同時，你跟客戶交流時一定要注意自己的術(shù)語使用問題，你不能運用太多的術(shù)語，以免容易給客戶造成理解上的障礙。

。對容易產(chǎn)生歧義的地方，要及時與對方溝通，以便充分了解客戶的真正想法?？蛻粽f的某一句話可能存在兩種或多種理解，如果自已為事，只按照自己的好惡去理解，必然產(chǎn)生誤解，所以一定要教師與客戶進(jìn)行交流，澄清事實。在傾聽過程中，要積極地向客戶及時進(jìn)行反饋，你要不斷地讓他意識到你始終都在認(rèn)真的聽他講話。如果只顧自己講話而聽不到回應(yīng)，會給客戶造成心理壓力，他自然不愿意繼續(xù)講下去，只想盡快結(jié)束通話了。A.確認(rèn)C.反饋B.澄清對容易產(chǎn)生歧義的地方，要及時地與對方溝通，以便充分了解客戶的真正想法。客戶說的某一句

話可能存在著兩種或多種理解，如果自以為是，只按照自己的好惡去理解，就必然容易產(chǎn)生誤解。所以一定要及時地與客戶進(jìn)行交流，澄清事實。對容易產(chǎn)生歧義的地方，要及時地與對方溝通，以便充分了解客戶的真正想法。客戶說的某一句

話可能存在著兩種或多種理解，如果自以為是，只按照自己的好惡去理解，就必然容易產(chǎn)生誤解。所以一定要及時地與客戶進(jìn)行交流，澄清事實。對容易產(chǎn)生歧義的地方，要及時地與對方溝通，以便充分了解客戶的真正想法。客戶說的某一句

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話可能存在著兩種或多種理解，如果自以為是，只按照自己的好惡去理解，就必然容易產(chǎn)生誤解。所以一定要及時地與客戶進(jìn)行交流，澄清事實。

第五章電話銷售的技巧傾聽在進(jìn)行電話交流時一定要做好記錄。電話交流的時間很有限，你很難記住客戶需求的所有關(guān)鍵點，最好的辦法是隨時把客戶提到的重點及時地記錄下來。

。通過打電話聽出客戶講話的聲音、語調(diào)、語速、內(nèi)容等判斷對方的性格和喜好。根據(jù)不同類型的性格，給目前的客戶一個大概的定位,然后對應(yīng)這個定位去適應(yīng)對方。一個人的聲音跟他的性格有很大的關(guān)系，所以接通電話以后，你可以通過聲音來判斷出客戶的性格特征，對于不同類型的人你要滿足他們不同的情感需求。D.記錄E.判斷對容易產(chǎn)生歧義的地方，要及時地與對方溝通，以便充分了解客戶的真正想法?？蛻粽f的某一句

話可能存在著兩種或多種理解，如果自以為是，只按照自己的好惡去理解，就必然容易產(chǎn)生誤解。所以一定要及時地與客戶進(jìn)行交流，澄清事實。對容易產(chǎn)生歧義的地方，要及時地與對方溝通，以便充分了解客戶的真正想法?？蛻粽f的某一句

話可能存在著兩種或多種理解，如果自以為是，只按照自己的好惡去理解，就必然容易產(chǎn)生誤解。所以一定要及時地與客戶進(jìn)行交流，澄清事實。對容易產(chǎn)生歧義的地方，要及時地與對方溝通，以便充分了解客戶的真正想法?？蛻粽f的某一句

話可能存在著兩種或多種理解，如果自以為是，只按照自己的好惡去理解，就必然容易產(chǎn)生誤解。所以一定要及時地與客戶進(jìn)行交流，澄清事實。對容易產(chǎn)生歧義的地方，要及時地與對方溝通，以便充分了解客戶的真正想法?？蛻粽f的某一句

話可能存在著兩種或多種理解，如果自以為是，只按照自己的好惡去理解，就必然容易產(chǎn)生誤解。所以一定要及時地與客戶進(jìn)行交流，澄清事實。

第六章技巧提高訓(xùn)練1、心態(tài)

客戶拒絕是銷售的真正開始，但往往不會超過7次，所以拒絕次數(shù)越多，離成交就越近。另外不要害怕與客戶見面，一次當(dāng)面拜訪等于25次電話拜訪；2.頭腦

集中精力完成一次通話，并準(zhǔn)確的作出分析和判斷；1111技巧提高訓(xùn)練3.情緒保持輕松、愉快的心情，用自己的熱情激發(fā)客戶的興趣；4.呼吸打電話前先做深呼吸調(diào)整自己的狀態(tài)，通話過程中用平穩(wěn)的呼吸控制自己的情緒；

11115.表情微笑著表達(dá)能讓電話另一端的客戶感覺到你的友好和尊重；6.眼睛認(rèn)真觀察電話銷售高手的銷售過程，識別客戶資料中有價值的信息；7.耳朵關(guān)注細(xì)節(jié)，聽取電話銷售高手的通話內(nèi)容，在客戶的通話內(nèi)容中過濾有價值的信息；8.手記錄重點，包括是來自電話銷售高手的精彩話術(shù)和與客戶通話中的寶貴信息；

第六章技巧提高訓(xùn)練

9.語言跟客戶交流時，措辭是很重要的，因為你的專業(yè)程度的高低就體現(xiàn)在措辭上。要盡量做到自己表達(dá)的內(nèi)容精致、精確、精準(zhǔn)、精彩、精練。

1技巧提高訓(xùn)練邏輯性肢體語言措辭自信簡捷清晰

第六章技巧提高訓(xùn)練

10.聲音在面對面地交流時，身體語言至少可以對對方產(chǎn)生相當(dāng)大的一部分影響力，以增強講話的效果。但在電話銷售中，由于不是跟客戶面對面地來進(jìn)行交流，彼此都看不到對方，通常用身體語言無法影響到對方。所以在電話銷售中很重要的一點就是你的聲音，通過增強聲音的感染力來對客戶產(chǎn)生影響。據(jù)統(tǒng)計，在電話銷售中，成功的因素大概有55%以上是跟聲音相關(guān)的，剩下的45%才是跟講話的內(nèi)容相關(guān)的。你講話的方式和講話的內(nèi)容，這兩者的有效結(jié)合才能對客戶產(chǎn)生很大的影響力。

1技巧提高訓(xùn)練語調(diào)要熱情

語速要適中語量要合適發(fā)音要清晰

善用停頓

第六章技巧提高訓(xùn)練技巧提高訓(xùn)練A020103電話接聽最重要的是留下對方的聯(lián)系方式，在留住宅和手機電話時，有以下幾種方法中途打斷法開門見山法最后追問便于聯(lián)系營銷技巧對于房地產(chǎn)業(yè)而言，其營銷方式大都是電話營銷，那么房地產(chǎn)電話營銷有哪些技巧?房地產(chǎn)電話營銷有沒有話術(shù)范本?本文就介紹了接聽電話、電話追蹤以及電話邀約的技巧話術(shù)，以供參考。上來打過招呼后就直接問對方電話號碼。說法可為：“某先生或某小姐，您看留個電話好嗎?”或者“某先生或某小姐請您留個電話，我們要做一下登記?！眮砹私饨榻B產(chǎn)品途中，突然發(fā)問，使客戶沒有多考慮，自然電話號碼脫口而出。在介紹產(chǎn)品高潮將結(jié)束時，當(dāng)他最想了解的東西你還沒介紹之前發(fā)問，他為了想了解情況而告訴你電話。

第六章技巧提高訓(xùn)練技巧提高訓(xùn)練B020103特殊方法故意說某個問題不清楚，要查詢，或要詢問經(jīng)理，請留下電話再聯(lián)系。假裝電話聽不清，讓對方留下電話再打過去說自己不是業(yè)務(wù)員，說業(yè)務(wù)員很忙，留下電話再聯(lián)系(讓業(yè)務(wù)員打過去)。營銷技巧

第六章技巧提高訓(xùn)練對容易產(chǎn)生歧義的地方，要及時地與對方溝通，以便充分了解客戶的真正想法。客戶說的某一句

話可能存在著兩種或多種理解，如果自以為是，只按照自己的好惡去理解，就必然容易產(chǎn)生誤解。所以一定要及時