XX溫泉旅游休閑度假區(qū)概念策劃及規(guī)劃設(shè)計(jì)

江西臨川溫泉旅游休閑度假區(qū)

項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：臨川溫泉旅游休閑度假區(qū)一期項(xiàng)目二、項(xiàng)目地址：江西省撫州市臨川區(qū)溫泉鎮(zhèn)三、項(xiàng)目性質(zhì)：溫泉旅游度假景區(qū)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，兼顧區(qū)域內(nèi)旅游地產(chǎn)，商業(yè)等可銷售物業(yè)開(kāi)發(fā)，社區(qū)綜合配套功能以及促進(jìn)地塊整體區(qū)域價(jià)值、預(yù)熱升值功能。四、項(xiàng)目規(guī)模：一期建設(shè)面積543畝。約361800㎡主要建設(shè)內(nèi)容:溫泉五星級(jí)酒店、溫泉主題公園、感恩會(huì)所接待中心、名人大道、夢(mèng)泉山莊等.規(guī)劃目標(biāo)

通過(guò)挖掘撫州地區(qū)獨(dú)特的本土人文民俗文化和風(fēng)情,將臨川溫泉建設(shè)成為“江西最優(yōu)、全國(guó)一流、世界獨(dú)有”的生態(tài)化、主題景觀型”東方夢(mèng)文化”溫泉旅游度假區(qū),國(guó)家5A級(jí)大型旅游度假景區(qū)

項(xiàng)目發(fā)展條件分析一、建設(shè)條件分析（一）溫泉資源條件1、水溫：自流溫泉井溫度為40度左右，以投資方提供取水溫度為項(xiàng)目用水依據(jù)，因而在40-60度之間。2、水量：臨川溫泉風(fēng)景旅游休閑度假區(qū)的總涌水量為5000噸/日左右，位居國(guó)內(nèi)前三甲，按可持續(xù)發(fā)展最大可開(kāi)采量為2000噸/日設(shè)計(jì)。3、醫(yī)用價(jià)值4、評(píng)價(jià)（二）用地現(xiàn)狀分析（三）、基礎(chǔ)設(shè)施狀況1.

交通運(yùn)輸2.旅游設(shè)施3.基礎(chǔ)工程：（一）給水排水（二）電力電信（四）區(qū)位與交通條件（一）宏觀區(qū)位（二）微觀區(qū)位二、項(xiàng)目所在地社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件

分析結(jié)論：（1）南昌市及其周?chē)魇杏兄嫶蟮亩掏境鲇问袌?chǎng)，結(jié)合本項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，通過(guò)開(kāi)發(fā)休閑產(chǎn)品來(lái)吸引這些人群。（2）撫州市大量商務(wù)活動(dòng)蘊(yùn)含了巨大商機(jī)，本項(xiàng)目可通過(guò)會(huì)務(wù)團(tuán)隊(duì)產(chǎn)品作為突破點(diǎn)，引來(lái)中高端商務(wù)客源。（3）江西省多個(gè)較為重要的短途出游客源地，在本項(xiàng)目一至兩小時(shí)車(chē)程范圍內(nèi)?？勺鳛楸卷?xiàng)目具有開(kāi)拓潛力的目標(biāo)市場(chǎng)。項(xiàng)目市場(chǎng)背景與市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析一、項(xiàng)目行業(yè)市場(chǎng)背景分析（一）、宏觀背景分析1、觀光型旅游仍將持續(xù)快速增長(zhǎng)2、城市周邊以及近距離城市之間的短途短期旅游需求增長(zhǎng)3、注重參與性和體驗(yàn)性旅游受到市場(chǎng)的寵愛(ài)國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)：在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的前提下和科學(xué)發(fā)展觀確立的新形勢(shì)下，休閑、度假、個(gè)性、健康以及人文精神的回歸是旅游產(chǎn)品發(fā)展的新特點(diǎn)、新趨勢(shì)。（二）、微觀背景分析1.自然風(fēng)景資源2.人文風(fēng)景資源（三）、溫泉度假休閑行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)1、從整體上看，以露天溫泉沐浴為主導(dǎo)產(chǎn)品，組合在旅游線路之中，成為游客度假休閑的消費(fèi)產(chǎn)品。2、從經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的差異化、項(xiàng)目規(guī)?；凸芾矸?wù)的品牌化直接決定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和銷售。3、溫泉旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)熱，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇，客人的選擇隨意性增大，新的溫泉企業(yè)不斷地分流著逐步成長(zhǎng)的溫泉消費(fèi)客人。區(qū)域主要項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)比較分析SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)分析1.區(qū)位優(yōu)勢(shì)2.資源優(yōu)勢(shì)3.后發(fā)優(yōu)勢(shì)4.政策優(yōu)勢(shì)（二）劣勢(shì)分析（三）機(jī)會(huì)分析臨川溫泉項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將對(duì)撫州地區(qū)起到優(yōu)化旅游環(huán)境，提升品牌質(zhì)量的帶動(dòng)作用，并促進(jìn)項(xiàng)目客源和度假行產(chǎn)品的提升和互補(bǔ)。（四）威脅分析1、邊緣化威脅2、氣候威脅

市場(chǎng)定位(一)、區(qū)域市場(chǎng)定位將以南昌九江撫州等地的游客為基礎(chǔ)市場(chǎng)（含以上區(qū)域的散客、團(tuán)隊(duì)及中間商短長(zhǎng)線地接團(tuán)），逐步開(kāi)拓更廣闊的福建、廣東及港、臺(tái)、澳、歐美、東南亞及日、韓等國(guó)內(nèi)外長(zhǎng)線游客客源市場(chǎng).(二)、目標(biāo)客源定位將以各類中高檔家庭、商務(wù)、政務(wù)接待散客、旅游度假散客，A類單位會(huì)議和獎(jiǎng)勵(lì)旅游團(tuán)隊(duì)，商務(wù)、政務(wù)小團(tuán)隊(duì)，B類中高檔旅游團(tuán)隊(duì)為主。(三)、價(jià)格定位將走中高檔路線，堅(jiān)持優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，定價(jià)講究低進(jìn)高出，注重綜合消費(fèi)的價(jià)格策略。溫泉項(xiàng)目發(fā)展策略分析一、項(xiàng)目發(fā)展策略（一）核心產(chǎn)品的打造可采用以下策略：1.適度且精致的露天生態(tài)養(yǎng)生文化溫泉（臨川名人名泉）2.主題室內(nèi)溫泉館。3.頂級(jí)溫泉保健、養(yǎng)生SPA（二）關(guān)于適度的酒店規(guī)模策略二、溫泉產(chǎn)品差異化策略(一)、確定項(xiàng)目”優(yōu)質(zhì)溫泉/服務(wù)化溫泉”的核心競(jìng)爭(zhēng)力(二)、確定項(xiàng)目“東方夢(mèng)文化-臨川夢(mèng)溫泉”的溫泉主題(三)、確定“精致主題文化露天溫泉，規(guī)模的室內(nèi)溫泉館”規(guī)劃路線(四)、強(qiáng)化園區(qū)、池區(qū)“泡臨川溫泉、品東方夢(mèng)文化、圓中華夢(mèng)”的精髓品位。三、市場(chǎng)營(yíng)銷策略項(xiàng)目規(guī)劃理念、

指導(dǎo)思想及項(xiàng)目定位一、規(guī)劃理念與指導(dǎo)思想（一）中高端精致型溫泉度假產(chǎn)品定位（二）綜合型溫泉景區(qū)的規(guī)劃理念（三）突出特色理念（四）因地制宜,生態(tài)優(yōu)先理念。（五）與總體規(guī)劃的合理承接

項(xiàng)目定位（一）、總體定位

以溫泉休閑為主體功能，薈萃臨川溫泉產(chǎn)品精粹，綜合酒店、地產(chǎn)等復(fù)合業(yè)態(tài)，集酒店、會(huì)議、商務(wù)、溫泉保健養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂(lè)等多功能于一體的大型主題型5A“中華夢(mèng)文化”溫泉旅游度假景區(qū)。（二）、產(chǎn)品定位1.溫泉——匯集大眾溫泉產(chǎn)品與高端溫泉SPA產(chǎn)品，體現(xiàn)溫泉保健、康體、養(yǎng)生、動(dòng)感溫泉功能，分為三大產(chǎn)品體系。2.酒店——5星級(jí)生態(tài)主題度假酒店。3.運(yùn)動(dòng)——露天球場(chǎng)（羽毛球、網(wǎng)球）等體育產(chǎn)品體系。4.會(huì)議產(chǎn)品——大、中、小型會(huì)議室，舉辦大中小型規(guī)模會(huì)議5.SPA定位——中式SPA以及其他各民族特色風(fēng)情SPA。（三）、溫泉主題風(fēng)格確定1.溫泉主題——“東方夢(mèng)文化-臨川夢(mèng)溫泉”，將山地溫泉、養(yǎng)生溫泉和第四代溫泉設(shè)計(jì)理念融入到溫泉浴產(chǎn)品。2.酒店主題——度假區(qū)主體建筑風(fēng)格與地方整體的中式徽派建筑風(fēng)格保持一致，建筑風(fēng)格的選擇建議部分使用現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的徽派建筑風(fēng)格。溫泉項(xiàng)目功能分區(qū)和總體布局一、功能分區(qū)與總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）功能分區(qū)整體功能分區(qū)分為3大功能區(qū)，分別為：A.入口綜合服務(wù)區(qū)B.中心溫泉區(qū)Ba室內(nèi)溫泉區(qū)Bb主題溫泉區(qū)BcVIP溫泉區(qū)C.夢(mèng)泉山莊二、整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表7-1地塊資源（543畝）物業(yè)類別占地面積(m2)比例(%)A入口綜合服務(wù)區(qū)4695513.0%B中心溫泉區(qū)7037519.5%Ba室內(nèi)溫泉區(qū)38701.1%Bb主題溫泉區(qū)213725.9%BcVIP溫泉區(qū)4513312.5%C夢(mèng)泉山莊區(qū)24447067.5%合計(jì)361800100%表7-2綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目指標(biāo)規(guī)劃用地總面積361800㎡建筑總面積84664㎡建筑基底面積35604㎡容積率0.1建筑密度23%綠地率75％湯池營(yíng)業(yè)總用水指標(biāo)序號(hào)用水性質(zhì)蓄水面積（㎡）湯池?cái)?shù)量（個(gè)）蓄水量（m3）總用水1968971720其中溫泉區(qū)直流水38391505溫泉區(qū)循環(huán)水11603912冷泉水4253303溫泉總用水量預(yù)測(cè)序號(hào)用水性質(zhì)蓄水面積（㎡）蓄水量（m3）補(bǔ)水系數(shù)溫泉日均補(bǔ)水量（m3/d）1溫泉區(qū)直流水383505210102溫泉區(qū)循環(huán)水11609120.21853冷泉水4253030.261

布局構(gòu)想：（一）A綜合服務(wù)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)由7部分組成，涵蓋名人大道,園林停車(chē)場(chǎng),濱水景觀休閑帶及園林集中式度假夢(mèng)泉酒店客房,夢(mèng)玉閣會(huì)議中心、夢(mèng)香閣餐飲中心、夢(mèng)泉樓溫泉接待大堂、更衣、康體、運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)等功能。為地塊的核心服務(wù)區(qū)。（二）B中心溫泉區(qū)中心溫泉區(qū)由三大部分組成，室內(nèi)溫泉館,精致的主題露天溫泉區(qū)和VIP溫泉區(qū)組成?？臻g布置強(qiáng)調(diào)私密性。（三）C夢(mèng)泉山莊區(qū)以聯(lián)排獨(dú)棟和聯(lián)排別墅為主，注重周?chē)G化環(huán)境的營(yíng)造，打造休閑、尊貴的徽派園林風(fēng)格。游客接待容量測(cè)算：1.溫泉區(qū)標(biāo)準(zhǔn)容量估算2.高峰容量與低谷容量估算旅游用地名稱更衣柜數(shù)量（m2）瞬間周轉(zhuǎn)率瞬間標(biāo)準(zhǔn)容量（人次）日周轉(zhuǎn)率日標(biāo)準(zhǔn)容量(人次)溫泉區(qū)11500.910352.52587旅游用地名稱標(biāo)準(zhǔn)容量(人次)高峰容量系數(shù)高峰日容量（人次）低谷容量系數(shù)低谷日容量（人次）溫泉區(qū)1035300%310540%414項(xiàng)目整體產(chǎn)品配置與經(jīng)營(yíng)設(shè)定一、夢(mèng)泉樓(溫泉綜合樓)設(shè)置建議二、溫泉區(qū)產(chǎn)品體系構(gòu)想1、夢(mèng)泉山館(室內(nèi)溫泉區(qū))a.規(guī)劃構(gòu)想:以中式現(xiàn)代風(fēng)格建筑和裝飾，重點(diǎn)放在溫泉保健，SPA水療按摩，提高溫泉產(chǎn)品的多樣性和溫泉產(chǎn)品的檔次b.景觀意象:產(chǎn)品成階梯狀布置,充分利用現(xiàn)有地塊的高度落差,形成泉從天降的感覺(jué).內(nèi)設(shè)項(xiàng)目:1）溫泉搏浪；2）魚(yú)療；3）木炭蒸；4）玉石蒸；5）SPA池；6）按摩??；7）WC2、露天主題溫泉區(qū)a.規(guī)劃構(gòu)想:溫泉池的設(shè)置根據(jù)水資源、氣候、用地范圍條件，結(jié)合當(dāng)前撫州地區(qū)及國(guó)內(nèi)溫泉產(chǎn)品現(xiàn)狀，差異化設(shè)置中高檔的城郊中式溫泉，公共溫泉產(chǎn)品確定“臨川民俗風(fēng)格”溫泉，力求自然、閑適、健康、具民族地方文化風(fēng)味和佛教沐浴理念，以靜泡和水療露天／半露天的小湯池為主，,并設(shè)冷霧系統(tǒng),注重小環(huán)境的營(yíng)造。從溫泉數(shù)量、面積、種類、特色等方面，以國(guó)內(nèi)乃至世界一流的高端水準(zhǔn)定位，并且做到保障四季經(jīng)營(yíng)，適應(yīng)各類消費(fèi)需求。b.景觀意象：山地谷地景觀。外圍景觀保持現(xiàn)有的山林地景觀，周邊的山地形成松杉林和杜鵑花景觀帶，形成秋可觀紅楓，春可賞杜鵑景觀效果，間種叢竹。溫泉區(qū)內(nèi)整體植被以地下灌木植被和草地為主，綴以間疏分布的高大植被，構(gòu)成相對(duì)幽靜環(huán)境。在溫泉園區(qū)規(guī)劃碧澗溪和紅泉溪各一條，形成兩個(gè)流速較緩的水面穿插于園區(qū)，與現(xiàn)有名泉名閣揮相戶應(yīng)，形成似夢(mèng)似幻的泡湯意境內(nèi)設(shè)主要項(xiàng)目如下：1）中華夢(mèng)泉組合：中心主題池,玉茗湯熱泉、中溫泉、夢(mèng)吧2）疊水觀景原湯泡池:藍(lán)玉泉.沸玉湯3）日月泉-明泉組合4）夢(mèng)墨軒-名人泉組合:含洗硯池、羲之泉、東坡泉，康樂(lè)泉、驪珠泉、百沸泉、小平泉、中正泉、美齡泉、經(jīng)國(guó)泉、若亞泉、半山湯泉等.5）夢(mèng)草堂-才子泉組合:含池墨流聲池、晏殊泉、曾鞏泉、九淵泉，汗蒸幾道泉等,以干濕蒸，各式茶浴酒浴，砂浴為主.6）紅泉