XX居住地塊產品規(guī)劃、經濟測算及售價建議

小樓鎮(zhèn)臘圃村居住地塊匯報2016年9月目錄一、地塊現狀二、用地紅線三、項目區(qū)位四、小樓人家景區(qū)照片五、項目交通六、景觀資源七、增城總體規(guī)劃八、售價建議九、產品規(guī)劃十、經濟測算何仙姑家廟一、地塊現狀2016年9月2日廣州市增城區(qū)土地開發(fā)儲備中心發(fā)布土地招商信息，預計近期推出增城區(qū)小樓鎮(zhèn)小樓人家3A景區(qū)內二類居住用地一宗，預計近期掛牌。土地信息如下：1、用地性質：二類居住用地；2、用地面積：50970.95㎡（76.45畝）；3、凈用地面積：42129㎡（63.19畝）；4、容積率：≤1.05；5、建筑密度：≤35%；6、計容建面：44235㎡；7、建筑限高：25m；8、公建配套：2210㎡。項目現狀增江支流二、用地紅線配置車位：機動車按多層、高層住宅1.2泊位/100㎡建筑面積，底層住宅每戶2個地泊位；非機動車按多層、高層住宅1泊位/100㎡建筑面積，底層住宅每戶2個地泊位。土地信息如下：1、用地性質：二類居住用地；2、用地面積：50970.95㎡（76.45畝）；3、凈用地面積：42129㎡（63.19畝）；4、容積率：≤1.05；5、建筑密度：≤35%；6、計容建面：44235㎡；7、建筑限高：25m；8、公建配套：2210㎡。小樓鎮(zhèn)張山冚838畝招商項目項目位置三、項目區(qū)位本項目與小樓鎮(zhèn)張山冚838畝招商項目同屬“小樓人家”3A級景區(qū)范圍,景區(qū)內分布有嶺南特色村落東、西境村，報德祠，何仙姑家廟、何仙姑寶塔等旅游景點，具有一定的歷史文化氣息。增城區(qū)小樓鎮(zhèn)本次計劃推出二類居住用地距小樓鎮(zhèn)政府車程6.7公里，距廣河高速小樓出入口車程1km，與小樓鎮(zhèn)報德祠隔河相望，南面為冬瓜、菜心種植基地，間有部分魚塘。自然景觀資源豐富，空氣清新。車程1公里四、小樓人家景區(qū)照片本項目地處廣州、東莞1小時經濟圈內，增城、從化、知識城0.5小時輻射范圍內，交通相對便利。項目位于主要消費市場（穗、莞）1小時經濟圈內，交通便利，但是，同一圈層內的同質性資源、替代性項目較多，其自然環(huán)境、人文特色和交通條件。項目緊鄰高速公路出入口，通過廣河、莞從高速快速到達周邊。距白云國際機場70km，距廣州中心區(qū)65km，距東莞中心區(qū)55km，距知識城、從化城區(qū)30~35km，距增城城區(qū)20km。五、項目交通六、景觀資源本項目位于從增旅游走廊和廣河旅游走廊的交匯處，項目周邊旅游資源豐富。主要旅游景點：1、南昆山國家森林公園；2、大豐門風景區(qū)；3、錦繡香江溫泉城；4、南昆山大觀園；5、富力南昆山溫泉養(yǎng)生谷；6、金童子溫泉度假山莊。七、增城總體規(guī)劃增城總體規(guī)劃將增城分成三大經濟圈，即：1、都市生活圈——增城市區(qū)；2、先進制造業(yè)產業(yè)圈——新塘、石灘、中新鎮(zhèn)；3、生態(tài)產業(yè)圈——派潭鎮(zhèn)、小樓鎮(zhèn)、白水寨。本項目所在的小樓鎮(zhèn)位于增城生態(tài)產業(yè)圈，該區(qū)域限制一般工業(yè)發(fā)展，重點發(fā)展都市農業(yè)、生態(tài)文化旅游和度假休閑產業(yè)。小樓鎮(zhèn)是增城生態(tài)產業(yè)圈距都市生活圈最近的鎮(zhèn)區(qū)，即擁有生態(tài)產業(yè)圈的青山綠水、清新空氣；也可享受到都市生活圈帶來的購物、就業(yè)、就醫(yī)、上學等都市繁華。目前小樓鎮(zhèn)在售樓盤只有兩個，均為當地開發(fā)商開發(fā)建設，兩項目均已基本清盤。1、合盛盈翠雅筑項目位于增城區(qū)小樓鎮(zhèn)國家3A級風景區(qū)內，目前在售疊加別墅和聯(lián)排別墅，疊加別墅面積為111-248㎡，售價7800元/㎡起。聯(lián)排別墅面積為198-215㎡，均價11000元/㎡起預計將于2017年6月份交樓。2、迪亞春天目前處于清尾階段，在售300平五房雙拼別墅，毛坯價格12000-13000元/平，現樓發(fā)售。迪亞春天分兩期開發(fā)，總占地面積5.8萬平方米。增城市區(qū)在售樓盤較多，住宅售價在1.2-1.4萬元/㎡之間，別墅售價在1.6-1.8萬元/㎡之間；朱村街教育城附近住宅售價在1.2-1.4萬元/㎡之間。1、中國鐵建國際花園精裝售價14000元/㎡；2、恒展·江山時代花園毛坯售價12500元/㎡；3、廣州中航城精裝售價12000-13000元/㎡；4、碧桂園·城市花園毛坯售價12500元/㎡。預計本項目2016年底出讓，2017年底達到預售進度；未來預計小樓鎮(zhèn)區(qū)范圍內只有本項目和張山冚兩個住宅項目；且本項目位于3A景區(qū)范圍內，周邊自然景觀秀美，嶺南文化底蘊豐厚。本項目建議售價：住宅精裝售價12000元/㎡，聯(lián)排/雙拼別墅建議售價18000元/㎡（毛坯），車位售價8萬元/個。八、售價建議序號指標數據備注1占地面積（㎡）50971

76.45畝2凈用地面積（㎡）42129.00

63.19畝

聯(lián)排、雙拼別墅占地（㎡）25277.40別墅區(qū)占地60%

花園洋房占地（㎡）16851.607層洋房占地40%4容積率1.05

5計容建面（㎡）44235

5.1商品住宅（㎡）41581

聯(lián)排、雙拼別墅（㎡）11880容積率0.5

花園洋房（㎡）29701容積率1.765.2公建配套（㎡）2654按照住宅計容建面的6%計算6地下車位（個）449每100㎡設置1.2個車位，銷售，考慮地下停車90%7地下車庫面積（㎡）15718

6總建面（㎡）59953.19

1、本項目建設成本標準：別墅建設成本2500元/㎡+毛坯交樓?；▓@洋房建設成本2500元/㎡+裝修500元/㎡。地下車庫建設成本3000元/㎡。公建配套2500元/㎡。2、本項目計容建面44235㎡，總建面59953㎡，按照上述建設成本標準，共需投入建設成本17259萬元。3、代征道路、綠地8841.95㎡，按照建設成本300元/平方米計算，需投入建設成本265萬元。九、產品規(guī)劃十、經濟測算1、按照多層精裝洋房售價12000元/㎡，聯(lián)排/雙拼別墅建議售價18000元/㎡（毛坯），車位售價8萬元/個估算，本項目可實現銷售收入56704萬元（不含增值稅）。2、本項目建設成本17259萬元，營銷費用2.5%、即1418萬元，管理費用4%、即2268萬元，財務費用按照土地成本*4.9%上浮10%*貸款期限2年即2553萬元