漳州東山項目初步定位及物業(yè)發(fā)展建議(1125)131p教學(xué)教材

漳州東山項目初步定位及物業(yè)發(fā)展建議(20101125)131p宏觀經(jīng)濟分析宏觀政策分析房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢個盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析2宏觀經(jīng)濟分析東山城市概況東山島是全國第六、福建省第二大海島縣，主島面積194平方公里。位于廈門經(jīng)濟特區(qū)與汕頭經(jīng)濟特區(qū)之間，距臺灣高雄110海里，是大陸距臺灣最近的海島。全縣總?cè)丝?0.33萬人。平均常住人口21.14萬人。東山島素有“東海綠洲”、“東海明珠”之美稱，島上氣候宜人、風(fēng)光旖旎、資源豐富。3東山經(jīng)濟發(fā)展提速增效果地區(qū)生產(chǎn)總值、財政收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入增幅均創(chuàng)近十年來新高。經(jīng)濟社會建設(shè)呈現(xiàn)發(fā)展提速、效益增優(yōu)態(tài)勢！項目帶動成效凸顯引辦大項目取得突破：總投資達168億元；高端浮法玻璃；水產(chǎn)品精深加工；物流保稅中心風(fēng)力發(fā)電；······工業(yè)發(fā)展平臺初步形成19.7平方公里的生態(tài)工業(yè)園區(qū)有序推進；臨港經(jīng)濟工業(yè)園建設(shè)初具規(guī)模；海峽兩岸（東山）水產(chǎn)加工集散基地投入運營；東山經(jīng)濟騰飛在即！??！4居民消費水平不斷提高，消費結(jié)構(gòu)逐步改變東山縣2009年人均GDP26548元，按現(xiàn)行匯率折算達3962美元，突破3000美元大關(guān)。住房、汽車等大宗消費開始群體出現(xiàn)。由此表明，東山縣的房地產(chǎn)正處于穩(wěn)定的快速增長階段。5東山人口逐年增長，住宅市場供應(yīng)缺口較大上表看出東山人口總量成逐漸增加趨勢，城鎮(zhèn)化水平也在逐年提高，必然導(dǎo)致住宅市場的剛性需求增加，按照福建省漳州市人均居住面積30㎡計算，從2009年至2013年五年時間，住宅市場需求約為650萬㎡，以2009年竣工面積來看，住宅市場依然存在較大的市場缺口。6東山縣城鎮(zhèn)總?cè)丝谝?guī)模：近期末（2010年）控制在14萬人左右；東山縣城區(qū)總?cè)丝谝?guī)模：近期末（2010年）控制在12萬人左右，總用地14.7平方公里；2020年未全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）達到約211億元；人均GDP產(chǎn)值達到91000元/人左右，城鎮(zhèn)化水平達到64%左右。至2020年，東山縣城鎮(zhèn)體系的空間布局仍保持中部城區(qū)、南北兩個中心鎮(zhèn)、呈十字形的格局。為促進旅游業(yè)的發(fā)展，拉近西埔和銅陵兩鎮(zhèn)的距離，強化城區(qū)的組合關(guān)系，規(guī)劃在康美鎮(zhèn)域百億新城附近設(shè)立康美城區(qū)，西埔、康美、銅陵三城區(qū)組合為東山縣城，形成全縣政治、經(jīng)濟和文化中心。2020年西埔城區(qū)城市建設(shè)用地面積5.41㎞2，規(guī)劃人口4.6萬人，人均城市建設(shè)用地面積117.5米2。2020年銅陵區(qū)城市建設(shè)用地面積9.58㎞2，規(guī)劃人口9.0萬人，人均城市建設(shè)用地面積106.4米2?！瓥|山規(guī)劃建設(shè)更好的適應(yīng)經(jīng)濟社會的發(fā)展，前景一片大好！城市規(guī)劃7項目所在區(qū)域規(guī)劃

項目地處東山縣西埔鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)黨校路旁。西埔鎮(zhèn)位于東山縣中心縣城所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，面積34.4平方公里，下轄4個社區(qū)，13個行政村，總?cè)丝?.3萬人，城區(qū)面積6平方公里。距銅陵鎮(zhèn)著名的風(fēng)動石風(fēng)景區(qū)、東門嶼南門灣濱海沙灘景點等12公里。西埔鎮(zhèn)定位為東山縣政治、經(jīng)濟、文化、教育、交通中心未來發(fā)展目標(biāo)：

建設(shè)國際旅游海島為目標(biāo)，高標(biāo)準(zhǔn)定位，加大中心縣城的建設(shè)力度，把城市當(dāng)景區(qū)建設(shè)，實施打造精品旅游區(qū)。極推進商業(yè)街、海產(chǎn)工藝品、干貨、海鮮小吃一條街、步行街的發(fā)展和改造，推進全縣城市文化廣場和夜景工程建設(shè)，把縣城建設(shè)成為“吃、住、游、玩、購物”配套齊全的海島特色旅游精品工程。8宏觀經(jīng)濟分析宏觀政策分析房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢個盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析92010年1-9月房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策法規(guī)

央行工作會議明確繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策1月6日1月7日《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》2月8日《國土資源部關(guān)于開展2009年度土地衛(wèi)片只發(fā)檢查工作的通知》2月12日《個人貸款管理暫行辦法》2月22日央行、銀監(jiān)局《關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》3月8日《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》3月9日《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》3月18日國資委要求78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)4月1日四大國有銀行全線取消首套房貸優(yōu)惠4月12日《關(guān)于下達2010年全國土地利用計劃的通知》4月13日《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》4月14日國務(wù)院常務(wù)會議室研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施4月17日《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》4月20日《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》4月26日《關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房管理有關(guān)問題的通知》5月5日《關(guān)于加強廉租住房管理有關(guān)問題的通知》5月26日《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》5月27日《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》，逐步推進房產(chǎn)稅改革6月3日《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》6月5日《關(guān)于規(guī)范商業(yè)個人住房貸款中二套住房認定標(biāo)準(zhǔn)通知》6月13日《關(guān)于規(guī)加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》6月21日《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》7月12日《關(guān)于進一步做好征地管理工作的通知》7月15日《關(guān)于嚴格加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作的通知》7月19日《關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房小區(qū)管理的通知》7月27日《國土資源部規(guī)章和規(guī)范性文件后評估辦法》新聞通氣會8月1日央行工作會議強調(diào)繼續(xù)落實適度寬松的貨幣政策，嚴格執(zhí)行差別房貸政策8月17日、31日房地產(chǎn)用地專項整治工作新聞通氣會9月17日加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會9月26日《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》9.29新政“國五條”9月29日9月30日《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會決定完善差別化的住房信貸政策調(diào)節(jié)和引導(dǎo)住房需求》今年以來國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策頻繁出臺，顯示了政府對調(diào)控房價的決心，勢必影響到投資者的熱情，導(dǎo)致市場成交量的暫時萎縮。10后市預(yù)測

新政不管是對開發(fā)商開發(fā)資金還是普通購房者的影響都比較大，特別是對于個人住房貸款的影響較大。主要是提高第二套房貸款首付和提高貸款利率同時進行，對投資行為會有所抑制，減少需求。房地產(chǎn)市場在8月份經(jīng)歷了銀行房貸緊縮后，市場進入濃厚的觀望期。而在九月二十九日出臺次“國五條”再次加強和體現(xiàn)了政府對于抑制房價上漲過快的決心，其對市場的沖擊不小，全國大部分城市成交量萎縮。隨著2010年底到2011年，新盤推盤量增加，新盤積極入市可望帶來市場的回暖。11宏觀經(jīng)濟分析宏觀政策分析東山房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢個盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析12發(fā)展史2005年之前，東山居住用房基本還是以自建房為主，商品房開發(fā)從2006年開始起步，經(jīng)過兩年的發(fā)展，本地居民才開始逐漸接受這種新的居住方式。2009年之前東山的房地產(chǎn)開發(fā)水平也相對較為落后，進入市場的項目不超過20個，并且普遍規(guī)模較小，從幾千平方到一兩萬平方為主要的開發(fā)區(qū)間。項目規(guī)劃和戶型產(chǎn)品也比較單一，更多的產(chǎn)品都帶有明顯的迎合舊有居住習(xí)慣的痕跡，沒有小區(qū)，戶型尺度普遍較大。從2009年開始隨著城市的發(fā)展和舊城改造的推進，房地產(chǎn)開發(fā)水平也有了明顯的提高，項目品質(zhì)更加優(yōu)秀，大體量的高層小區(qū)項目越來越多，戶型結(jié)構(gòu)更加合理。東山的房地產(chǎn)項目市場化運作水平有限，普遍都是應(yīng)用民間渠道進行直接銷售，不需要包裝，更沒有系統(tǒng)的營銷推廣的做法。直到2007年，才有個別相對較具規(guī)模的項目開始了營銷推廣，對項目進行包裝，也應(yīng)用各種渠道進行宣傳。目前房地產(chǎn)項目的營銷推廣手段也逐步走向系統(tǒng)化、專業(yè)化，專業(yè)的代理公司也開始出現(xiàn)。從市場整體價格水平來看，在前幾年大市場行情漲勢兇猛的背景下，也有一定幅度的上漲，但相對比較緩和，目前行情仍然保持在2800－3300元/平方米的較低水平。13從2005年開始東山縣全社會固定資產(chǎn)投資保持在年35%的增長幅度，呈現(xiàn)逐年增長的態(tài)勢。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資從2006年開始增長，2009年增長幅度趨于平緩，東山政府對房地產(chǎn)開發(fā)給予足夠的重視，實際投資年平均增長率在82.97%！

房地產(chǎn)宏觀層面14名稱2005年2006年2007年2008年2009年商品房施工面積（萬平方米）2723.836.838.560.81商品房新開工面積（萬平方米）--19.822.934.41商品房銷售面積（萬平方米）5.511.715.918.321.24從近幾年東山縣房地產(chǎn)市場宏觀數(shù)據(jù)來看，商品房施工面積每年基本保持在30萬方左右，2009年有較大幅度的增長為60.81萬方，增長率達到57.9%，市場供應(yīng)量呈現(xiàn)逐年增加的態(tài)勢。商品房銷售面積從2005年的5.5萬方到2009年21.24萬方，增加了接近4倍。15當(dāng)前市場特點起步晚，發(fā)展慢供應(yīng)少，價格低規(guī)模小，規(guī)劃差集開發(fā)，勢均衡自住多，投資少重銷售，輕策劃06年起才有真正意義上的商品房入世，開發(fā)水平較低07、08年的市場供應(yīng)量在30萬平方米以內(nèi)，均價在2000元/平左右，09年市場均價在2700大部分樓盤的建筑規(guī)模都較小面積在5萬平方米左右，到2009年才陸續(xù)有大體量項目開發(fā)，規(guī)劃水平也有很大的提高空間。自主需求占90%以上，投資份額少，但有提高的趨勢多數(shù)項目為開發(fā)商自己銷售，策劃水平相對較低主要集中在西埔、銅陵兩鎮(zhèn)，開發(fā)規(guī)模、水平勢均力敵16經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱產(chǎn)業(yè)單一發(fā)展緩慢對房地產(chǎn)的支撐能力有限多數(shù)項目總建在3-5萬平之間總體社區(qū)品質(zhì)難以體現(xiàn)配套稀缺，幾乎為零，只能借助于周邊自然形成的配套產(chǎn)品單一類型單一：住宅為主，極少量商業(yè)為輔，其他物業(yè)類型基本為零立面單一：過于普通，缺少創(chuàng)新其他開發(fā)商：立意不夠高、品牌意識不夠觀念更新：居住觀念已經(jīng)發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變，但仍有提升空間城市影響力不足：名聲在外、名不符實17宏觀經(jīng)濟分析宏觀政策分析東山房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢個盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析18西浦銅陵西埔：銅陵：聚福花園、益泰商貿(mào)城、新城中心、東方廣場、聚鑫商城、鑫瑞·學(xué)府花園東方御景廣場、鑫弘花園城、群峰廣場、帝業(yè)商廈東山——典型的雙核心縣城19西埔：縣政府所在地，為東山縣政治、經(jīng)濟、文化中心西埔鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在新城路和東環(huán)路的兩邊,項目以多層和小高層為主，社區(qū)規(guī)模小，自身配套稀缺，主要依靠項目周邊的市政配套。在當(dāng)?shù)啬軌驅(qū)崿F(xiàn)最大程度、最高等級的生活、教育、娛樂等日?；顒?。西埔鎮(zhèn)的住宅以自住為主，投資的比例相對銅陵會較低。20銅陵：東山舊政府所在地，文化中心，港口優(yōu)勢顯著銅陵鎮(zhèn)為東山舊政府所在地，50年代政府搬遷至西埔，但在東山人的傳統(tǒng)觀念里，銅陵才是真正的城關(guān)。區(qū)域優(yōu)越觀念較強。東山文化及旅游的精髓——風(fēng)動石景區(qū)，就座落在銅陵鎮(zhèn)。關(guān)帝廟為臺灣及東南亞所有關(guān)廟的香緣，每年吸引數(shù)以萬計的朝圣者膜拜。銅陵城區(qū)重點發(fā)展港口和港口工業(yè)區(qū)。獨特的地理優(yōu)勢及資源，使其房地產(chǎn)在東山處于領(lǐng)先地位。價格最高、社區(qū)規(guī)模最大、配套最齊全、投資比例最大21宏觀經(jīng)濟分析宏觀政策分析東山房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢個盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析22項目名稱聚?；▓@地理位置東山西埔鎮(zhèn)東環(huán)二路188號項目規(guī)劃開發(fā)團隊開發(fā)商：東山縣聚福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：福州七度房地產(chǎn)代理有限公司設(shè)計單位：福建省閩武建筑設(shè)計院項目占地17116平米，總建面37656平米。容積率：2.2，建筑密度：21.7%，綠化率：30%規(guī)劃為20棟7層的多層。總約512戶。以二房、三房為主，面積在80-120m2左右。配套情況東山一中、縣政府、汽車站、法院、司法局、速8酒店戶型配比二房：80-90㎡三房：100-120㎡銷售價格(元/㎡）成交均價：2730元/㎡銷售狀況二期目前銷售率89%

西埔板塊23項目名稱東方廣場地理位置東山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)東西二路北側(cè)，新城路東側(cè)項目規(guī)劃開發(fā)團隊開發(fā)商：東山縣宏業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司/漳州群峰房地產(chǎn)設(shè)計單位：福建省閩地建筑設(shè)計院項目總建面4.1萬平米，容積率3.26，綠化率30%，建筑密度：43.4%，規(guī)劃為7幢多層住宅。總326戶。配套情況東山地稅、東山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、東山移動戶型配比一房：49—53㎡二房：105㎡三房：140-150㎡銷售價格(元/㎡）住宅均價：2500元/㎡銷售狀況二期09年1月開盤，銷售率90%24項目名稱新城中心地理位置東山縣西埔鎮(zhèn)縣政府與新城路交接處中信新城一期項目規(guī)劃開發(fā)團隊開發(fā)商：漳州市中信東聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司觀設(shè)計單位：北京中外建建筑設(shè)計有限公司項目總建面8.8萬平米其中住宅面積：6.6萬，容積率：2.4，綠化率：15%，建筑密度：55%。配套情況東山一中、縣政府、華僑酒店、縣醫(yī)院、中心市場、實驗小學(xué)、長途汽車站、西埔派出所、郵政局、實驗幼兒園戶型配比一房：40-60㎡30%二房：80-110㎡30%三房：120-150㎡30%復(fù)式：150-230㎡10%銷售價格(元/㎡）住宅均價：3200元/㎡，商業(yè)價格：8000-20000元/㎡銷售狀況一期08年開盤，已經(jīng)全部售完二期09開盤銷售率95%25項目名稱鑫瑞學(xué)府花園地理位置東山縣一中旁項目規(guī)劃開發(fā)團隊開發(fā)商：福建中東實業(yè)有限公司設(shè)計單位：北京中外建建筑設(shè)計有限公司總建筑面積：3.5萬平，容積率：6.1，規(guī)劃2幢17層電梯配套情況東山一中、縣政府配套、汽車站戶型配比一房一廳：42㎡兩房：82—87㎡三房：110—120㎡銷售價格(元/㎡）住宅均價：2900元/㎡銷售狀況09年12月開盤，已售226套26項目名稱聚福名城地理位置東山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)東西二路北側(cè)，新城路東側(cè)項目規(guī)劃開發(fā)團隊開發(fā)商：漳州市東山聚福房地產(chǎn)有限公司設(shè)計單位：福建省閩地建筑設(shè)計院項目總建面22萬平米，容積率3.61，綠化率30%，規(guī)劃12幢16、17層高層住宅。配套情況超市、幼兒園、商業(yè)街戶型配比二房：89—95㎡三房：102—123㎡銷售價格(元/㎡）住宅均價：3100銷售狀況一期、二期已經(jīng)交房入住三期即將開盤,預(yù)計均價3200元/㎡27項目名稱天成花園地理位置項目規(guī)劃開發(fā)團隊開發(fā)商：東山縣宏業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司/漳州群峰房地產(chǎn)設(shè)計單位：福建省閩地建筑設(shè)計院項目總建面15.2萬平米，容積率4.6，規(guī)劃為10幢高層住宅，1幢酒店。配套情況商業(yè)街、醫(yī)院、學(xué)校、酒店戶型配比一房：42、45㎡二房：95㎡三房：106-123㎡銷售價格(元/㎡）住宅均價：3300元/平方米銷售狀況一期09年開盤，銷售率99%二期將2010年12月前推出28項目名稱鑫瑞大廈地理位置東山縣西埔鎮(zhèn)東環(huán)路西側(cè)項目規(guī)劃開發(fā)團隊開發(fā)商：福建中東實業(yè)有限公司設(shè)計單位：北京中外建建筑設(shè)計有限公司項目總建面1.28萬平米，容積率6.13，規(guī)劃為1幢12層，兩幢7層住宅，總共233套。配套情況菜市場、銀行、學(xué)校、新生活購物廣場戶型配比一房：38-44㎡二房：104㎡三房：133㎡銷售價格(元/㎡）住宅均價：3400元/平方米銷售狀況項目銷售率：68%，還剩76套29項目名稱東方御景廣場地理位置東山銅陵蘇峰一路項目規(guī)劃開發(fā)團隊開發(fā)商：漳州廈成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計單位：浙江省現(xiàn)代建筑設(shè)計研究有限公司總占地：15，畝，建筑面積：5萬平，容積率：5.92，總幢數(shù)：1，總套數(shù)：455套，綠化率：22.5%，建筑密度：64%其中住宅3.7萬平，商業(yè)約1.3萬平，沿街2層半13.6米高。配套情況二中、中醫(yī)院、中心幼兒園、恒達酒店、石齋中學(xué)、工商銀行戶型配比一房一廳：33平方米兩房：80-100平方米三房：146平方米銷售價格(元/㎡）住宅均價：2900，起價2400，最高價3300銷售狀況08年3月17日開盤，銷售率達70%銅陵板塊30項目名稱鑫弘花園城地理位置東山銅陵蘇峰二路與湖海路交匯處項目規(guī)劃開發(fā)團隊開發(fā)商：漳州東山鑫弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計單位：廈門廈鑫建筑設(shè)計院行銷代理：廈門君和總占地：36816m2，建筑面積：134375m2，容積率：3.65，由13幢小高層及沿街店面組成。配套情況二中、中醫(yī)院、中心幼兒園、恒達酒店、石齋中學(xué)、工商銀行社區(qū)配套：社區(qū)會所、大型超市、幼兒園、兒童運動天地、健身房、老年活動中心等戶型配比兩房：80-85㎡三房：120-125㎡樓中樓：200㎡銷售價格(元/㎡）均價：2700元/㎡銷售狀況09年3月開啟，目前銷售率79.75%。31項目名稱群峰廣場地理位置東山銅陵黃道周公元對面項目規(guī)劃開發(fā)團隊開發(fā)商：漳州市群峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地：8144.2m2，建筑面積：34000m2，其中商業(yè)面積1.3萬平，由3幢建筑圍合而成，配套情況二中、中醫(yī)院、中心幼兒園、恒達酒店、石齋中學(xué)、工商銀行戶型配比兩房：112-131㎡三房：144-172㎡單身公寓：40-60㎡銷售價格(元/㎡）住宅均價：2800元/㎡銷售狀況目前銷售率73%，32項目名稱帝業(yè)商廈地理位置銅陵鎮(zhèn)銅亭街東亭路項目規(guī)劃開發(fā)團隊開發(fā)商：東山縣帝業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計單位：深圳市國際印象建筑設(shè)計有限公司總建筑面積：30304m2，230戶。容積率：3.85，綠化率：30%建筑密度：35%，由群樓和4幢塔樓組成配套情況二中、中醫(yī)院、中心幼兒園、恒達酒店、石齋中學(xué)、工商銀行戶型配比兩房：90㎡三房：110-130㎡四房：150㎡銷售價格(元/㎡）銷售均價：2600元/㎡銷售狀況08年4月推向市場，銷售率達97%33案名位置總建面積主力戶型總戶數(shù)當(dāng)前價格銷售率聚?；▓@西埔東環(huán)二路188號3.76兩房80-90三房100-120512戶273089%東方廣場西埔東西二路北側(cè)4.1一房：49—53㎡二房：105㎡三房：140-150㎡326戶250090%新城中心西埔縣政府與新城路交接處8.8一房：40-60㎡30%二房：80-110㎡30%三房：120-150㎡30%復(fù)式：150-230㎡10%663戶3200二期95%鑫瑞學(xué)府花園東山縣一中旁3.5一房：42㎡兩房：82—87㎡三房：110—120㎡369多戶300061%聚福名城東西二路北側(cè)22二房：89—95㎡三房：102—123㎡729310037%天成花園15.2一房：42、45㎡二房：95㎡三房：106-123㎡3300一期99%二期即將開盤鑫瑞大廈西埔鎮(zhèn)東環(huán)路西側(cè)1.28一房：38-44㎡二房：104㎡三房：133㎡233340068%34案名位置總建面積主力戶型總戶數(shù)當(dāng)前價格銷售率東方御景廣場銅陵蘇峰一路5一房：33平方米兩房：80-100平方米三房：146平方米455290070%鑫弘花園城銅陵蘇峰二路13.4兩房：80-85㎡三房：120-125㎡樓中樓：200㎡270079%群峰廣場銅陵黃道周公元對面3.4兩房：112-131㎡三房：144-172㎡單身公寓：40-60㎡264280073%帝業(yè)商廈銅陵銅亭街東亭路3.03兩房：90㎡三房：110-130㎡四房：150㎡230260097%35總結(jié)分析在售市場調(diào)研分析小結(jié)一、目前在售十個案總建筑面積約為84萬㎡，其中已售面積約為56萬㎡，尚余28萬㎡量體未售。二、市場特征●以小高層和高層住宅為主，搭配部分多層，多層產(chǎn)品主要體現(xiàn)低價，彌補低單價低總價客群的需求?！褚砸环浚?0-50）2房（80－100㎡）、3房（110－130㎡）的小戶型為主，大3房（120－170㎡）為輔；大戶型面積較難消化●銷售管理水平有待提高；●購買房產(chǎn)講究經(jīng)濟實用。三、銷售狀況：●平均銷售率達到70％以上；●西埔區(qū)域均價2900-3300元/㎡左右，銅陵2600-3000元/㎡；●進入2010年，受樓市新政的影響，市場觀望情緒濃厚，購買欲有待激發(fā)；四、消費客層●周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群量大，除改變居住環(huán)境外，多是改善子女的教育環(huán)境●城區(qū)居民購房部分用于改善居住條件，東山縣舊城改造的剛性需求●客群結(jié)構(gòu)比較單一，多為東山縣或者周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的本地客戶，投資客占很少比例

●隨著東山縣打造國家級旅游城市的遠景規(guī)劃，西埔和銅陵逐步出現(xiàn)開發(fā)熱，未來升值潛力較大，能夠吸引投資客36在售個案主要分布在西埔和銅陵鎮(zhèn)，西埔是東山縣新的行政中心，銅陵旅游風(fēng)景資源豐富，如風(fēng)動石景區(qū)、馬鸞灣景區(qū)等；建筑風(fēng)格單一，外立面普通，戶型格局單一；小區(qū)整體居住品質(zhì)除個別項目外，無法達到高尚社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)；中小戶型產(chǎn)品一直是市場的主力熱銷產(chǎn)品；整體市場銷售率高，市場反應(yīng)良好，價格平穩(wěn)上漲，發(fā)展空間良性。37項目分析FOCUS２項目概況項目界定項目ＳＷＯＴ分析項目核心問題38面積（㎡）土地總面積54411.13㎡總建筑面積約302055㎡（按5.0容積計算）規(guī)劃要求建筑密度30%容積率≤5.0住宅面積253011㎡商業(yè)面積19043㎡綠地率35%使用性質(zhì)住宅、商業(yè)1、基本經(jīng)濟指標(biāo)392、地塊周邊及地貌現(xiàn)狀

東鄰東山縣開發(fā)區(qū)西環(huán)路，南臨目前在建的東山縣東西二路，西至電信辦公大樓，北達東山縣黨校路。地塊周邊略顯陳舊和空曠，四至缺乏視覺吸引力，整體自然環(huán)境較差，區(qū)域人氣不足。4041項目分析FOCUS２項目概況項目界定項目ＳＷＯＴ分析項目核心問題42項目價值判研項目條件/事實項目價值判研位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)新區(qū)近鄰城市主干道東西二路、西環(huán)路交通便捷占地5.4萬㎡，總建面30萬㎡規(guī)模優(yōu)勢周邊配套少，公路，噪聲大居住氛圍不濃界定關(guān)鍵詞：新區(qū)、交通便捷、規(guī)模

43項目界定城市稀缺品質(zhì)規(guī)模大盤44項目分析FOCUS２項目概況項目界定項目ＳＷＯＴ分析項目核心問題45規(guī)模優(yōu)勢：總建面約25萬平方米，具備規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢。是目前東山縣除領(lǐng)海國際別墅項目外的第一大盤。區(qū)位優(yōu)勢：處于西埔開發(fā)區(qū)之中，離東山縣核心區(qū)域僅10分鐘，地段優(yōu)勢明顯地塊優(yōu)勢：地塊方正，平整，是城市大盤開發(fā)的優(yōu)良地塊。路網(wǎng)優(yōu)勢：周邊路網(wǎng)發(fā)達，車行可以較方便的到達市區(qū)。教育優(yōu)勢：周邊為東山縣黨校、東山縣一中，擁有良好的教育配套項目優(yōu)勢

46處于待發(fā)展區(qū)域，在東山人民心目中處于偏僻地段；區(qū)域人不旺，生活配套設(shè)施缺乏；缺乏公交體系，往來市區(qū)不方便；目前北面東西二路延伸段正在施工，對本項目有較大噪音影響；本案量體大，去化周期長，容易受到政策變化影響周邊商業(yè)分散主要是日常生活商業(yè)配套，不是主流商業(yè)區(qū)項目劣勢47整體市場近幾年東山房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，但整體市場仍運行水平一般，整個市場后期看好；周邊競爭項目個案較少區(qū)域性的生活娛樂配套比較缺乏結(jié)構(gòu)性消費群體逐漸明朗，為商業(yè)體消費目標(biāo)群體的鎖定，奠定了基礎(chǔ)新穎且卓有成效的營銷手段的運用市場開發(fā)水平不高，東山縣缺乏品質(zhì)規(guī)模大盤，市場缺乏真正將品質(zhì)演繹到極致的項目，這給品質(zhì)大盤的開發(fā)帶來機會。項目機會48國家近年固定資產(chǎn)投資的姿態(tài)及近幾年出臺的宏觀調(diào)控政策，一定程度上制約了地產(chǎn)市場的發(fā)展；東山房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，潛在市場供應(yīng)量較大，市場競爭激烈；大型項目在市場競爭中容易成為被攻擊對象項目威脅49發(fā)揮優(yōu)勢：A、突出項目規(guī)模優(yōu)勢，以及小區(qū)特色景觀；塑造東山第一大盤；B、發(fā)揮大盤運作的營銷張力，借助城市運營的新城建運動大概念，建立大盤形象；C、通過創(chuàng)新突破，打造片區(qū)乃至整個東山縣品質(zhì)標(biāo)桿，塑造獨特個性的品質(zhì)名盤；規(guī)避劣勢：A、科學(xué)合理的差異化市場定位，從市場的競爭中脫穎而出；B、先進超前產(chǎn)品規(guī)劃，加以專業(yè)營銷推廣以產(chǎn)品和人文來提升項目的品質(zhì)；C、通過品質(zhì)展示，配套先行，情景體驗，弱化片區(qū)生活不便的劣勢；D、合理的產(chǎn)品創(chuàng)新，如雙層隔音玻璃等；

發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢，抓住機會，化解威脅，是本項目開發(fā)過程中應(yīng)遵守的原則。項目ＳＷＯＴ分析對策50項目分析FOCUS２項目概況項目界定項目ＳＷＯＴ分析項目核心問題51面對東山市場競爭激烈和項目區(qū)域相對偏遠的現(xiàn)狀，如何在競爭格局中尋求突破，樹立項目獨特定位。本項目25萬方的體量，如何在實現(xiàn)利潤最大化的前提下快速的銷售，形成良好的品牌效應(yīng)核心問題核心問題52項目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念項目定位產(chǎn)品定位啟動策略53我司認為，在東山城市正處于大拓展、東山房地產(chǎn)正處于升級換代的市場環(huán)境下，在片區(qū)大力發(fā)展旅游城市的良好規(guī)劃下條件下，本項目的開發(fā)應(yīng)跳出傳統(tǒng)住宅開發(fā)的路子，放棄過分保守做法，從區(qū)域戰(zhàn)略的高度對項目進行全新定位，以提升區(qū)域價值為目標(biāo)進行項目操作模式設(shè)計和配套功能定位。只有這樣，才能最大限度的提升項目價值，才能夠取得超常規(guī)的戰(zhàn)略成功！項目帶動區(qū)域開發(fā)理念54新城市主義項目所在的區(qū)域，雖然與中心區(qū)域有一定距離，但不是郊區(qū)，而是一個新城區(qū)新開發(fā)區(qū)的概念。我司認為，項目應(yīng)提出新市鎮(zhèn)主義理念，參照歐洲小鎮(zhèn)的做法，將優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、繁榮的商業(yè)、便捷的交通、文明的社區(qū)和時尚的生活方式等等集合起來，將本項目建設(shè)成為一個環(huán)境品質(zhì)高、建筑特色強、人文氣息濃郁的居住景區(qū)和人文住區(qū)，追求一種現(xiàn)代歐洲小鎮(zhèn)的最本初的風(fēng)格，營造一種強烈的城鎮(zhèn)生活和居住的氛圍。55我司認為，項目應(yīng)注重對配套設(shè)施的提煉，通過對社區(qū)本身的文化概念提煉與挖掘，通過對社區(qū)配套、景觀小品、戶型設(shè)計、社區(qū)視覺系統(tǒng)、營銷推廣等各個節(jié)點和環(huán)節(jié)的整合和提煉，形成獨特鮮明的主題概念，塑造項目的核心競爭力。主題地產(chǎn)56項目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念項目定位產(chǎn)品定位啟動策略57樓盤名稱項目產(chǎn)品類型項目置業(yè)客戶群體聚福名城高層周邊居民，首次置業(yè)，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員等，外地務(wù)工人員鑫瑞學(xué)府花園高層首次置業(yè)，私營企業(yè)主，周邊居民，外地務(wù)工人員天成花園高層投資客、普通單位職員、周邊改善居住條件居民新城中心高層公務(wù)員、普通單位職員、個體工商戶以及外地務(wù)工人員

客戶群體主要集中為舊城改造后原有居民、外地務(wù)工人員、普通單位的管理人員和職員、私營業(yè)主及周邊居民；多為首次置業(yè)，主要為自住性客戶；

來源區(qū)域主要為附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)，主要看好片區(qū)未來發(fā)展和剛性需求；區(qū)域類比項目客戶現(xiàn)狀市場客戶分析58項目客戶圈定目標(biāo)客戶特征關(guān)鍵詞注解背景年齡：28-45行業(yè)：公務(wù)員、單位管理層或職員、私企主、有積蓄的務(wù)工人員等置業(yè)角色：決策者、家庭中的老大多置業(yè)經(jīng)歷，穩(wěn)重不輕易作決定用途前期自住為主后期投資兼居住為主看好區(qū)域的未來發(fā)展置業(yè)動機自然生態(tài)、品牌、圈層、配套、安全私密感目前客戶認知本項目的直接價值是環(huán)境和大規(guī)模社區(qū)排斥因素升值空間、擔(dān)心價格過高、擔(dān)心市場前景地處新開發(fā)區(qū)缺乏配套是阻礙項目價值提升的最大障礙產(chǎn)品對位小戶：首次置業(yè)年輕人兩房：有一定積蓄的外來務(wù)工人員小三：改善居住條件客戶大三：政府公務(wù)員、私企業(yè)主小戶：24-30，投資兼自住兩房：31-40，投資兼自住小三：36-40，自住大三：41-45，自住市民階層富裕市民階層新資產(chǎn)階層穩(wěn)定資產(chǎn)階層財富階層權(quán)利階層赤貧階層階層金字塔體系59目標(biāo)客戶定位平均年齡30-40，但有不錯且穩(wěn)定的收入，對居住條件有較高要求；習(xí)慣了城市的喧囂，喜歡自然、舒適的城市生活，希望在交通便捷的地方有物業(yè)；平時工作忙碌，對生活休閑配套設(shè)施有較高要求，喜歡喝茶、唱歌等娛樂節(jié)目；有著多次置業(yè)經(jīng)歷，眼光挑剔，置業(yè)經(jīng)驗豐富；多數(shù)是1代人或者2代人居住，多代同堂的情況會較少出現(xiàn)。客戶定位：城市中堅階層60項目客戶定位15萬以下15~25萬25~40萬40~60萬60~80萬＞80萬核心客戶群重點客戶群邊緣客戶群主力客層：經(jīng)濟承受能力在25-60萬的客戶群游離客戶群61通過高標(biāo)準(zhǔn)、高起點的規(guī)劃實現(xiàn)是多層次復(fù)合功能的，對客戶具有高輻射特性開發(fā)模式具有示范效應(yīng)充分體現(xiàn)人性關(guān)懷的完善的社區(qū)服務(wù)體系標(biāo)桿效應(yīng)其他項目學(xué)習(xí)模仿的對象輻射區(qū)域廣泛高融合性的可持續(xù)發(fā)展的示范式的高融合性的、可持續(xù)發(fā)展的、示范式的都市居住區(qū)項目形象統(tǒng)領(lǐng)62東山西埔●城市稀缺低碳生活特區(qū)——我們在這里示范東山的未來！項目市場定位63項目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念項目定位產(chǎn)品定位啟動策略64未來市場供應(yīng)主力戶型面積面積項目40㎡50㎡70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡鑫瑞學(xué)府花園聚福名城鑫瑞大廈天成花園空檔面積區(qū)間空檔面積區(qū)間市場供應(yīng)主力面積市場供應(yīng)主力面積65根據(jù)市場調(diào)查:目前東山樓盤熱銷的戶型面積以80-120㎡為主，其次是40-50㎡，占市場熱銷戶型的80%左右。市場熱銷戶型面積66戶型面積面積比套數(shù)套數(shù)比一房40-5030%60023%二房70-9040%104439%小三房100-11020%44417%舒適三房120-1408%43216%四房/復(fù)式150-1802%1445%總計100%2664100%戶型配比根據(jù)市場反映60平米以下小戶型和100-110平米的小三房是市場主力供應(yīng)結(jié)構(gòu)，而市場中70-90平米的兩房戶型市場供應(yīng)較少，可以作為項目的切入點，為了降低市場競爭帶來的風(fēng)險，建議本項目主力戶型為70-90平米的兩房。整個項目2梯6戶的18層\30層建筑67項目價格定位修正因素環(huán)境因素配套因素交通因素建筑類型因素品質(zhì)因素售價比例權(quán)重25%20%20%15%20%聚?；▓@111113100本案1.20.811.41.5362717.00%我們采用了市場比較法，進行價格估算，根據(jù)根據(jù)問卷調(diào)查的結(jié)果，我們選用了客戶比較關(guān)注的環(huán)境因素、配套因素、交通因素、建筑類型因素、品質(zhì)因素等因素來進行修正，下面是本案與幾個潛在競爭樓盤的比較：修正因素環(huán)境因素配套因素交通因素建筑類型因素品質(zhì)因素售價比例權(quán)重25%20%20%15%20%新城中心111113200本案1.30.70.91.11.332321.00%修正因素環(huán)境因素配套因素交通因素建筑類型因素品質(zhì)因素售價比例權(quán)重25%20%20%15%20%天成家園111113300本案1.20.80.91.21.4363010.00%本項目銷售價格：3496元/平米68本項目住宅總銷售金額：3496元/平米×253011平米=8.8億元項目總銷金額69項目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念項目定位產(chǎn)品定位啟動策略70項目啟動策略由于本項目為目前東山縣第一規(guī)模大盤，總建筑面積為30萬方，考慮分期開發(fā)，整個地塊建議分為二期開發(fā)。

本項目首期將先啟動項目會所、風(fēng)情商業(yè)街、中心景觀園林等配套，以現(xiàn)場可體驗的高端形象，熱銷未來．71地塊分期示意一期二期以最優(yōu)資源高起點啟動,優(yōu)先規(guī)劃和展示公共配套區(qū),以體驗為目的全面展開將地塊一分為二，以最優(yōu)資源高起點啟動，奠定項目的整體檔次；在資源全面整合基礎(chǔ)上，將公共配套完全充分展示，為體驗做足文章，產(chǎn)生震撼效果;啟動區(qū)入口處優(yōu)先規(guī)劃和，加大體驗力度.

首期開發(fā)臨近電信大樓部分，總建筑面積約15萬方。東西二路黨校路西環(huán)路72第一期第二期1234567891011122011年1234567891011122012年1234567891011122013年項目整體開發(fā)周期73項目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)劃布局建筑風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議戶型功能判斷及亮點建議項目商業(yè)建議74總體規(guī)劃布局規(guī)劃約10000平米人工湖,提升項目的景觀資源優(yōu)勢,奠定項目核心競爭力;組團圍合式布局,以景觀為導(dǎo)向,堅持資源優(yōu)先分配給大面積產(chǎn)品原則,產(chǎn)品盡量板樓設(shè)計;島式會所設(shè)計,會所面積約2000平米,將項目會所、人工湖與中心游泳池形成一個整體,形成社區(qū)主入口的主要展示面.泳池與湖面相連接,打造無邊際泳池;商業(yè)街休閑化,將項目商業(yè)設(shè)置在東西二路邊,營造良好的休閑氛圍;規(guī)劃路景觀化,周邊種植高大大型喬木,形成一條林蔭大道.項目主入口設(shè)置在東西二路上,整個小區(qū)實現(xiàn)人車分流;75人工湖+游泳池會所項目二、三房高層單位/商業(yè)項目二、三房高層單位/商業(yè)小區(qū)主入口項目二房、三房、四房高層單位項目一房、二房、三房高層單位項目一房、二房、三房高層單位項目二房、三房、四房高層單位總體規(guī)劃示意東西二路黨校路西環(huán)路小區(qū)次入口小高層單位小高層單位76借鑒規(guī)劃7778會所功能會所設(shè)置位置建議：

在人工湖附近，由于此位置位于小區(qū)中心，又有水景資源，正對小區(qū)主入口，能很好的展示項目形象。會所功能設(shè)置：

室內(nèi)運動館（羽毛球、乒乓球、健身房、桌球室等），閱覽室、棋牌室等休閑娛樂為主。面積大約2000平米，2層。備注：會所前期建議做為銷售中心79島式會所示意氣派和開闊的入口景觀是提升社區(qū)價值的重要因素.而且加之本項目建議做人工湖和小區(qū)游泳池，采用島式會所這種獨特創(chuàng)意除了提升項目檔次，更能吸引市場好奇感80山湖會所示意圖水系是住所加分的重要元素，建議會所建在湖邊能添加其氣派，吸引消費者眼球。81項目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)劃布局建筑風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議戶型功能判斷及亮點建議項目商業(yè)建議82現(xiàn)代簡約風(fēng)格是市場主流,根據(jù)經(jīng)驗大盤大都選擇歐式建筑風(fēng)格;其實大多數(shù)客戶并不關(guān)注建筑風(fēng)格本身,而關(guān)注建筑風(fēng)格所反映的獨特風(fēng)情,比較喜歡洋派的風(fēng)情;簡歐建筑、海派建筑風(fēng)格、北美建筑風(fēng)格、新古典主義建筑等基本在東山都沒有出現(xiàn)過;東山的樓盤幾乎都是現(xiàn)代簡約風(fēng)格，并且質(zhì)素都不高。東山樓盤建筑風(fēng)格研究83項目建筑風(fēng)格建議市場空缺物業(yè)類型適應(yīng)性建筑特點個性鮮明度歐式風(fēng)格洋房、別墅、高層熱情、活力、個性非常鮮明海派風(fēng)格小高層清新、典雅、精致鮮明南加州風(fēng)格別墅原生、質(zhì)樸、自然鮮明新古典風(fēng)格洋房、別墅、小高層清新、典雅、高貴非常鮮明現(xiàn)代簡約風(fēng)格小高層、高層現(xiàn)代、國際、時尚不太鮮明從項目開發(fā)思路和整體定位考慮,建議本項目建筑風(fēng)格為:歐式建筑風(fēng)格84858687風(fēng)格印象8889901、同層排水通過減壓限流給水系統(tǒng)，實現(xiàn)衛(wèi)生設(shè)備和空間靈活配置、無噪音、隱蔽水箱免維護、節(jié)水節(jié)能減少資源消耗；水管無須經(jīng)過鄰居家天頂，實現(xiàn)真正的產(chǎn)權(quán)獨立。

衛(wèi)生設(shè)備和空間靈活配置，無衛(wèi)生死角，無噪音。雙沖面板，即沖即停，節(jié)水節(jié)能。隱蔽水箱免維護。設(shè)施建議建筑結(jié)構(gòu)及建材亮點2、鋁窗及中央玻璃系統(tǒng)斷橋鋁合金窗，雙層中空low-E玻璃，內(nèi)充惰性氣體，斷熱、保溫、超高隔音性能。911、24小時安保系統(tǒng)小區(qū)可視訪客系統(tǒng)、七重電子安保網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控系統(tǒng)、電腦車庫一卡通門禁系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、自動化遠程抄表系統(tǒng)、公共電視接收系統(tǒng)。2、智能對講系統(tǒng)主機所攝圖像傳輸?shù)椒謾C監(jiān)視器的通道，通常的樓宇對講系統(tǒng)的視頻通道是與系統(tǒng)的通訊、音頻通道完全分開的，采用電視監(jiān)控的視頻傳輸原理進行通道的設(shè)計。設(shè)施建議智能設(shè)施配套亮點923、私家指紋識別系統(tǒng)把一個人同他的指紋對應(yīng)起來，通過比較他的指紋和預(yù)先保存的指紋進行比較，就可以驗證他的真實身份。5、一卡通刷卡式電梯，只有住戶才可以進出智能IC卡，內(nèi)保存有客戶信息，持有一張卡便可出入車庫，公寓，會所等，且只有持有IC卡的客戶才能進入高端公寓樓層，如此可杜絕閑雜人等，及保證住戶安全。4、光纖到戶系統(tǒng)光纖通信(FTTx)一直以來都被看做是繼DSL寬帶接入方式之后最具市場前景的寬帶接入方式，與常見的雙絞線通信不同，其具有工作頻率更高，容量更大(可以根據(jù)用戶需要升級到10-100Mbps的獨享帶寬)，衰減更小，不受強電干擾，抗電磁脈沖能力較強，保密性好等特點。設(shè)施建議智能設(shè)施配套亮點931、直飲水系統(tǒng)在用戶終端直接進行凈化，并活化，能量化，模擬自然水的凈化體系進行處理，直接輸出符合國家標(biāo)準(zhǔn)的飲用水。所有材質(zhì)均符合食品衛(wèi)生級別。2、食物垃圾處理系統(tǒng)可以很方便的處理掉家庭生活所產(chǎn)生的垃圾，大幅度改善室內(nèi)衛(wèi)生狀況、完善家居環(huán)境。改善室內(nèi)空氣品質(zhì)，提高家居生活質(zhì)量。設(shè)施建議生活設(shè)施配套亮點94項目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)劃布局建筑風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議戶型功能判斷及亮點建議項目商業(yè)建議95市場對園林風(fēng)格的偏好目前市場上客戶對于園林風(fēng)格，沒有固定偏好，客戶對于市場上的風(fēng)情主題都不太了解，而是隨意因主題來選擇，發(fā)展商說是什么主題，就是什么主題，無法識別，也沒有實質(zhì)的從園林上感受到太多品質(zhì)感。市場上除了領(lǐng)海國際別墅項目外，缺乏較精致的園林社區(qū)。因此，一方面，客戶肯定具備園林品賞能力，好的園林，差的園林，在有比較的情況下是能夠感覺出品質(zhì)高低的。另一方面，客戶對目前市場的園林沒概念，因為沒有好園林做參照，因此市場需要好園林，同時客戶對主題風(fēng)格沒有任何限定，園林主題需要市場去引導(dǎo)。作出好的園林，客戶是一定會認識到價值的。96亞熱帶園藝植物注重整體園林的質(zhì)感和植物的檔次。97亞熱帶園藝植物注重整體園林的質(zhì)感和植物的檔次。98有效解決項目景觀均好性的問題,契合項目整體規(guī)劃和建筑風(fēng)格,也能在市場上形成鮮明的主題.項目園林將主要圍繞中心景觀和會所展開.多組團、溶解式園林項目園林風(fēng)格建議99架空層園林

未做商業(yè)的樓體首層架空6米,設(shè)置架空層園林,提升項目整體的綠化率,也可在