城鎮(zhèn)規(guī)劃第五章課件

第五章小城鎮(zhèn)用地分析

第一節(jié)小城鎮(zhèn)用地特征一、小城鎮(zhèn)用地的基本概念二、小城鎮(zhèn)用地的基本特征

第二節(jié)小城鎮(zhèn)用地條件評定與發(fā)展用地選擇一、自然環(huán)境條件分析與評定二、建設(shè)條件分析與評定三、小城鎮(zhèn)用地選擇

第三節(jié)小城鎮(zhèn)用地的構(gòu)成一、小城鎮(zhèn)用地分類二、小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié)小城鎮(zhèn)用地特征

一、小城鎮(zhèn)用地的基本概念

小城鎮(zhèn)用地是指用于城鎮(zhèn)建設(shè)、滿足城鎮(zhèn)功能需要的土地，它既指已經(jīng)建設(shè)利用的土地，也包括已列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍但尚待開發(fā)建設(shè)的土地。城鎮(zhèn)中已經(jīng)建設(shè)利用的土地又稱建成區(qū)，它指各種建筑物、構(gòu)筑物和基礎(chǔ)設(shè)施集中連片的地區(qū)，往往是一個閉合的完整形態(tài)，采用一城多鎮(zhèn)或一鎮(zhèn)多組的分散布局時，也可能由幾個相對完整的集中區(qū)域組成。小城鎮(zhèn)用地一般具有下列屬性：1)自然屬性土地是自然生成的，每個區(qū)域的土地具有各自的土壤構(gòu)成、地貌特征和相對的地理優(yōu)勢(或劣勢)。一般情況下土地不可能生長或毀失，它是不可再生的自然資源。2)社會屬性地球表面絕大部分的土地已有了明確的隸屬，也就是說一般情況下土地必然依附于一定的、擁有地權(quán)的社會權(quán)力。城鎮(zhèn)土地的集約利用和社會強(qiáng)力的控制與調(diào)節(jié)都明顯地反映出其強(qiáng)烈的社會屬性。3)經(jīng)濟(jì)屬性土地具有一定的生態(tài)用途、景觀用途和空間用途，并因此具有一定的經(jīng)濟(jì)價值。城鎮(zhèn)用地的經(jīng)濟(jì)屬性主要表現(xiàn)在其在城鎮(zhèn)中特定的環(huán)境與地點，即區(qū)位，表現(xiàn)在土地產(chǎn)生和發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)潛力和經(jīng)濟(jì)效益的能力。如通過人為的土地開發(fā)，可以使城鎮(zhèn)土地具有更好的利用條件，從而大大提高其可利用性和產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)性，并由此轉(zhuǎn)化為建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益。二、小城鎮(zhèn)用地的基本特征小城鎮(zhèn)用地具有如下基本特征：1)用地功能的廣泛性相對農(nóng)業(yè)用地而言，小城鎮(zhèn)活動的復(fù)雜性和綜合性逐步演變成小城鎮(zhèn)土地使用功能的多樣性。由于小城鎮(zhèn)的活動由簡單到復(fù)雜，城鎮(zhèn)用地的功能也不斷地由單一化向多樣化方向發(fā)展。2)用地功能的相對穩(wěn)定性小城鎮(zhèn)土地一旦用于建設(shè)，依附其上的建筑物和設(shè)施便具有一定的使用期限，其使用功能在一定時期內(nèi)也具有穩(wěn)定性。要將這些特定的功能轉(zhuǎn)化為另一種功能或用途時，往往需要較高的經(jīng)濟(jì)代價和相應(yīng)的時間投入。而且，小城鎮(zhèn)在其發(fā)展過程中，各用地功能之間形成了社會、經(jīng)濟(jì)等相互關(guān)系，改變某一用地的功能，不僅意味著改變用地自身用途，而且也意味著對用地結(jié)構(gòu)及彼此關(guān)系的改變。因而，小城鎮(zhèn)用地功能具有相對的穩(wěn)定性。當(dāng)然，雖然土地使用強(qiáng)度的提高能夠帶來較大的經(jīng)濟(jì)效益，但也不是強(qiáng)度越高，經(jīng)濟(jì)效益越好。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)研究表明，隨著開發(fā)總效益的遞增，邊際收益遞減。土地超強(qiáng)度的開發(fā)，還會帶來擁擠和環(huán)境污染等一系列問題，從而影響整體經(jīng)濟(jì)效益；也與小城鎮(zhèn)的比例尺度不相吻合，影響小城鎮(zhèn)空間景觀質(zhì)量。第二節(jié)小城鎮(zhèn)用地條件評定與發(fā)展用地選擇小城鎮(zhèn)建設(shè)用地的條件評定是進(jìn)行小城鎮(zhèn)總體現(xiàn)劃的一項必要的基礎(chǔ)工作。它的主要內(nèi)容是在調(diào)查收集各項自然環(huán)境條件、建設(shè)條件等資料的基礎(chǔ)上，按照規(guī)劃與建設(shè)的需要，以及整備用地在工程技術(shù)上的可能性與經(jīng)濟(jì)性，對用地條件進(jìn)行綜合的質(zhì)量評價，以確定用地的適用程度、為小城鎮(zhèn)發(fā)展用地的選擇與功能組織提供科學(xué)的依據(jù)。用地條件評價包括了多方面的內(nèi)容，主要體現(xiàn)在用地的自然環(huán)境條件、建設(shè)條件和其他條件(如社會、經(jīng)濟(jì)等條件)等三方面(見圖5.1)。這三方面條件的分析與評價不能孤立進(jìn)行．必須以全面、系統(tǒng)的思想和方法綜合做出。一、自然環(huán)境條件分析與評定1)自然環(huán)境條件分析——與城鎮(zhèn)的形成和發(fā)展十分密切城鎮(zhèn)建設(shè)用地的自然環(huán)境條件分析主要在工程地質(zhì)、水文、氣候和地形等幾個方面進(jìn)行。(1)工程地質(zhì)條件①建筑土質(zhì)與地基承載力。由于地層的地質(zhì)構(gòu)造和土質(zhì)的自然堆積情況存在差異，加之受地下水的影響，地基承載力大小相差懸殊。全面了解建設(shè)用地范圍內(nèi)各種地基的承載能力，對城鎮(zhèn)建設(shè)用地選擇和各類工程建設(shè)項目的合理布置以及工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性，都是十分重要的。此外，有些地基土質(zhì)常在一定條件下改變其物理性質(zhì)，從而對地基承載力帶來影響。例如濕陷性黃土，在受濕狀態(tài)下，由于土壤結(jié)構(gòu)發(fā)生變化而下陷，導(dǎo)致上部建設(shè)的損壞。又如膨脹土，具有受水膨脹、失水收縮的性能，也會造成對工程建設(shè)的破壞。選擇這些地段進(jìn)行城鎮(zhèn)建設(shè)時，應(yīng)妥善安排建設(shè)項目，并采取相應(yīng)的地基處理措施。②地形條件。不同的地形條件，對小城鎮(zhèn)規(guī)劃布局、道路的走向和線型、各項基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、建筑群體的布置、小城鎮(zhèn)的形態(tài)、輪廓與面貌等，都會產(chǎn)生一定的影響。結(jié)合自然地形條件，合理規(guī)劃小城鎮(zhèn)各項用地和各項工程建設(shè)，無論是從節(jié)約土地和減少平整土石方工程投資，還是從管理、景觀等方面來看，都具有重要的意義。從宏觀尺度說，地形一般可分為山地、丘陵和平原三類；在小地區(qū)范圍，地形還可進(jìn)一步劃分為多種形態(tài)，如山谷、山坡、沖溝、盆地、谷道、河漫灘、階地等等。

就小城鎮(zhèn)各項工程設(shè)施建設(shè)對用地的坡度要求來說，如在平地一般要求不小于0.3％，以利于地面水的匯集、排除；但在山區(qū)若地形過陡則將出現(xiàn)水土沖刷等問題，對道路的選線、縱坡的確定及土石方工程量的影響尤為顯著，一般認(rèn)為坡度大于20％的地區(qū)不宜作為城鎮(zhèn)建設(shè)用地。對丘陵地區(qū)或山區(qū)中地形比較復(fù)雜的城鎮(zhèn)，地形分析是一項重要工作。為直觀、簡潔地表達(dá)、分析地形特點，可以采取比較簡單的地貌分析法在圖紙上進(jìn)行這項工作。．將原地形圖的等高線加以簡化，以便對地形的主要特點有一個了解；．按照建設(shè)用地分類規(guī)定的坡度，劃出各類用地坡度的范圍；．分析地形的空間特點，標(biāo)明制高點、分水脊線、溝谷、洼地，以及分析景觀視野角度范圍等。④滑坡與崩塌。山區(qū)或丘陵地區(qū)的城鎮(zhèn)，在利用坡地或緊靠崖巖進(jìn)行建設(shè)時，需要了解滑坡的分布及滑坡地帶的界線、滑坡的穩(wěn)定性狀況。不穩(wěn)定的滑坡體本身，處于滑坡體下滑方向的地段，均不宜作為城鎮(zhèn)建設(shè)用地。如果無法回避，必須采取相應(yīng)工程措施加以防治。崩塌的成因主要是由山坡巖層或土層的層面相對滑動，造成山坡體失去穩(wěn)定而塌落。當(dāng)裂隙比較發(fā)育，且節(jié)理面順向崩塌方向時，極易發(fā)生崩落。另外，不恰當(dāng)?shù)娜斯ら_挖，也可能導(dǎo)致坡體失去穩(wěn)定而造成崩塌。⑤巖溶。地下溶洞有時分布范圍很廣、洞穴空間高大，若工程建筑物和水工構(gòu)筑物不慎選在地下溶洞之上，其危險性是可以想見的。特別是有的巖溶發(fā)生在地下深處，在地面上并不明顯。因此，小城鎮(zhèn)規(guī)劃時要查清溶洞的分布、深度及其構(gòu)造特點，而后確定小城鎮(zhèn)布局和地面工程建設(shè)的內(nèi)容。條件適合的溶洞，還可以考慮作為城鎮(zhèn)庫房或游覽場所。特別需要指出的是，因礦藏開采而形成的地下采空區(qū)，猶如地下空洞，不僅對地面的建筑和設(shè)施的荷載有限制，嚴(yán)重時會使地面塌陷。因此礦區(qū)附近的小城鎮(zhèn)，在規(guī)劃布局和建設(shè)時應(yīng)高度重視地質(zhì)條件的勘察和分析，避免采空礦層對地面建設(shè)的不利影響。⑥地震地震是一種自然地質(zhì)現(xiàn)象，對城鎮(zhèn)建設(shè)有極大的危害性。了解和分析當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)構(gòu)造非常重要。在有活動斷裂帶的地區(qū)，最易發(fā)生震害；而在斷裂帶的彎曲突出處或斷裂帶的交叉處往往又是震中所在。因此城鎮(zhèn)布局和重要建設(shè)應(yīng)盡量避開斷裂破碎地段，斷裂帶上一般可設(shè)置綠化帶，不要布置設(shè)防要求較高的建筑或設(shè)施，以減少震時可能發(fā)生的破壞。

地震震級是衡量地震釋放能量大小的尺度，地震烈度則表示地震對地表和工程結(jié)構(gòu)影響的強(qiáng)弱程度。一次地震只有一個震級，但由于距離震中遠(yuǎn)近的不同和地質(zhì)構(gòu)造的差異，地震烈度可能不一樣。

地震烈度分為12度在6度和6度以下地區(qū)，地震對城鎮(zhèn)建設(shè)的影響不大；在7度到9度地區(qū)進(jìn)行建設(shè)，應(yīng)考慮防震工程措施；9度以上地區(qū)，一般不宜作為城鎮(zhèn)建設(shè)用地。

在地震設(shè)防地區(qū)建設(shè)城鎮(zhèn)，除應(yīng)嚴(yán)格按設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)對各項建設(shè)工程實施防震措施外，城鎮(zhèn)上游不宜修建水庫，以免震時水庫堤壩受損，洪水下泄而危及城鎮(zhèn)；

有害的化工工廠或倉庫不宜布置在居民密集地區(qū)的附近或上風(fēng)、上游地帶，以免直接威脅居民生命安全；城鎮(zhèn)還應(yīng)避免利用沼澤地區(qū)或狹窄的谷地，城鎮(zhèn)重要設(shè)施和建筑不宜布置在軟地基、古河道或易于塌陷的地區(qū)，以減輕地震可能帶來的破壞和損失；為減少次生災(zāi)害的損失，小城鎮(zhèn)規(guī)劃時還必須充分考慮震后疏散和救災(zāi)等問題，建筑不宜連綿成片，對外交通聯(lián)系要保證暢通，供水、供電、通訊等要有多套應(yīng)急供應(yīng)的措施和網(wǎng)絡(luò)，各種疏散避難的通道和場所要通暢、近便和充足。另一方面，城鎮(zhèn)建設(shè)也可能造成對原有水系的破壞，如過量取水、排放大量污水、改變水道與斷面、填埋河流等均能導(dǎo)致水文條件的變化，產(chǎn)生新的水文問題。因此，在長期的小城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)過程中，需要經(jīng)常對水體的流量、流速、水位、水質(zhì)等水文資料進(jìn)行調(diào)查分析，隨時掌握水情動態(tài)，研究規(guī)劃對策。一些農(nóng)村居民常常因貪圖農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的方便，將居民點建在距農(nóng)田較近的泄洪道附近或低洼地中，一旦洪災(zāi)發(fā)生，往往家毀人亡，加劇生命財產(chǎn)的損失。②水文地質(zhì)條件。水文地質(zhì)條件一般是指地下水的存在形式、含水層的厚度、礦化度、硬度、水溫以及水的流動狀態(tài)等條件。地下水常常用作城鎮(zhèn)的水源，特別是在遠(yuǎn)離江河湖泊或地面水水量不足或水質(zhì)不符合衛(wèi)生要求的地區(qū)，地下水往往是最主要的城鎮(zhèn)水源。因此調(diào)查并探明水文地質(zhì)條件對城鎮(zhèn)用地選擇、城鎮(zhèn)規(guī)模確定、城鎮(zhèn)布局和工業(yè)項目的建設(shè)等都有重要作用。應(yīng)根據(jù)地下水的蘊(yùn)藏量和補(bǔ)給速度合理確定開采量。倘若地下水被過量開采，就會使地下水位大幅度下降，形成“漏斗”。漏斗外圍的污染物質(zhì)極易流向漏斗中心，使水質(zhì)變壞，嚴(yán)重的還會造成水源枯竭，引起地面沉陷，從而對城鎮(zhèn)的供水、防汛、排水、通航以及地面建筑和管網(wǎng)工程產(chǎn)生不利影響或造成破壞。(3)氣候條件影響小城鎮(zhèn)規(guī)劃與建設(shè)的氣象因素主要有：太陽輻射、風(fēng)象、氣溫、降水、濕度等幾個方面，其中風(fēng)象對小城鎮(zhèn)總體規(guī)劃布局影響最大。進(jìn)行小城鎮(zhèn)用地規(guī)劃布局時，為了減輕工業(yè)排放的有害氣體對小城鎮(zhèn)，尤其是生活居住區(qū)的危害，通常把工業(yè)區(qū)按當(dāng)?shù)厥⑿酗L(fēng)向(又稱主導(dǎo)風(fēng)向，即最大頻率的風(fēng)向)布置于生活居住區(qū)的下風(fēng)位或一側(cè)(見圖5．6)，但應(yīng)同時考慮最小風(fēng)頻風(fēng)向、靜風(fēng)頻率、各盛行風(fēng)向的季節(jié)變換及風(fēng)速等關(guān)系。

有害氣體排放對下風(fēng)向污染的程度，除與風(fēng)向及頻率有關(guān)外，還與風(fēng)速、排放口高度、大氣穩(wěn)定度等有關(guān)。污染程度與風(fēng)向頻率成正比，與風(fēng)速成反比。它們的關(guān)系可用下式表示：污染系數(shù)=風(fēng)向頻率/平均風(fēng)速

因此，從減輕污染的角度出發(fā)，有有害氣體排放的污染工業(yè)應(yīng)布置在污染系數(shù)最小的方位上，同時還應(yīng)特別注意靜風(fēng)、局部環(huán)流等對環(huán)境的不利影響?？傮w布局中的綠地組織和道路系統(tǒng)規(guī)劃也應(yīng)充分結(jié)合盛行風(fēng)向，加強(qiáng)自然通風(fēng)效果。城鎮(zhèn)所在地區(qū)的太陽運(yùn)行規(guī)律和輻射強(qiáng)度，對建筑日照標(biāo)準(zhǔn)、建筑朝向、建筑間距的確定，以及建筑物遮陽和各項工程采暖設(shè)施的設(shè)置，都將提供重要依據(jù)。隨著緯度的變化，地球表面所接受的太陽輻射強(qiáng)度不一，氣溫也發(fā)生變化。另外由于海陸位置不同，海陸氣流變化對溫度也有較大影響。

氣溫差異對小城鎮(zhèn)建筑形式、居住形態(tài)、工業(yè)布局以及降溫、采暖設(shè)施的配置等都有直接影響。溫度影響還表現(xiàn)在由于氣溫日差較大而引起的“逆溫層”等不利氣溫變化，它對小城鎮(zhèn)的工業(yè)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)有較大的制約，應(yīng)在小城鎮(zhèn)用地分析與布局規(guī)劃時予以足夠重視。降水也是重要的自然環(huán)境條件之一，小城鎮(zhèn)所在地區(qū)雨量的多少和降雨強(qiáng)度，是城鎮(zhèn)地面排水工程規(guī)劃設(shè)計的主要依據(jù)；山洪的形成、江河汛期的威脅等也給城鎮(zhèn)用地的選擇和城鎮(zhèn)防洪工程建設(shè)帶來直接影響。此外，濕度的大小不但對某些工業(yè)生產(chǎn)工藝有所影響，同時對居住區(qū)的居住環(huán)境是否舒適也有一定的關(guān)系。2)小城鎮(zhèn)用地的自然條件評定小城鎮(zhèn)用地的自然環(huán)境條件評定一般可分為三類。(1)一類用地一類用地，即適于修建的用地這類用地一般具有地形平坦、規(guī)整、坡度適宜，地質(zhì)條件良好，沒有被洪水淹沒的危險，自然環(huán)境條件比較優(yōu)越等特點，能適應(yīng)各項城鎮(zhèn)設(shè)施的建設(shè)需要。這類用地一般不需或只需稍加工程措施即可用于建設(shè)。其具體要求是：①地形坡度在10％以下，符合各項建設(shè)用地的地形要求；②土壤地基承載力滿足一般建筑物對地基的要求；③地下水位低于一般建筑物、構(gòu)筑物的基礎(chǔ)埋置深度；④沒有被百年一遇洪水淹沒的危險；⑤沒有沼澤現(xiàn)象，采取簡單的工程措施即可排除地面積水；⑥沒有沖溝、滑坡、崩塌、巖溶等不良地質(zhì)現(xiàn)象。(2)二類用地二類用地，即基本上適于修建的用地。這類用地由于受某種或某幾種不利條件的影響，需要采取一定的工程措施加以改善后，才適于建設(shè)。它對城鎮(zhèn)各項設(shè)施的建設(shè)或工程項目的布置有一定的限制。其具體狀況是：①地質(zhì)條件較差，修建建筑物時需對地基采取人工加固措施；②地下水位較高，修建建筑物時需降低地下水位或采取排水措施；③屬洪水輕度淹沒區(qū)，淹沒深度不超過1—1.5m，需采取防洪措施；④地形坡度較大，修建建筑物時，除要采取一定的工程措施外，有時還要實施較大的土石方工程；⑤地表面有較嚴(yán)重的積水現(xiàn)象，需要采取專門的工程措施加以改善；⑥有輕微的、非活動性的沖溝、滑坡、巖溶等不良地質(zhì)現(xiàn)象，需采取一定的工程準(zhǔn)備措施。(3)三類用地三類用地，即不適于修建的用地。這類用地條件極差，往往要采取特殊工程措施才能使用。其具體狀況是：①地基承載力小于60kPa，存在厚度在2m以上的泥炭層或流砂層，需要采取很復(fù)雜的人工地基和加固措施才能修建建筑；②地形坡度超過20％，布置建筑物很困難；③經(jīng)常被洪水淹沒，且淹沒深度超過1.5m；④有嚴(yán)重的活動性沖溝、滑坡、巖溶、斷層帶等不良地質(zhì)現(xiàn)象，若采取防治措施需花費(fèi)很大工程量和工程費(fèi)用；⑤具有很高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)價值的豐產(chǎn)農(nóng)田；⑥具有其他限制條件，如具有開采價值的礦藏，給水水源衛(wèi)生防護(hù)地段，存在其他永久性設(shè)施和軍事設(shè)施等。我國地域遼闊，各地情況差異明顯，城鎮(zhèn)用地自然環(huán)境條件評定的用地類別劃分應(yīng)根據(jù)各地區(qū)的具體條件相對確定，類別的多少也可根據(jù)環(huán)境條件的復(fù)雜程度和規(guī)劃要求靈活確定，不必強(qiáng)求統(tǒng)一。如有的城鎮(zhèn)用地類別可分為四類或五類，也有的城鎮(zhèn)則可分為兩類。因此，用地條件的評定應(yīng)具有較強(qiáng)的地方性和實用性。特別需要指出的是，小城鎮(zhèn)用地的自然環(huán)境條件評定，不應(yīng)只是各項環(huán)境條件單項評定的簡單累加．而要考慮它們相互的作用關(guān)系綜合鑒別。根據(jù)不同城鎮(zhèn)的具體情況，抓住對用地影響最突出的主導(dǎo)環(huán)境要素，因地制宜地進(jìn)行重點分析與評價。例如，平原河網(wǎng)地區(qū)的城鎮(zhèn)必須重點分析水文和地基承載力的情況；對于山區(qū)和丘陵地區(qū)的城鎮(zhèn)，地形、地貌條件則往往成為評價的主要因素。又如，位于地震設(shè)防區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)，對地質(zhì)構(gòu)造情況的分析和評定就顯得十分重要；而礦區(qū)附近的城鎮(zhèn)發(fā)展必須首先弄清地下礦藏的分布、開采等情況。同時，小城鎮(zhèn)用地的自然環(huán)境條件評定還要盡可能地預(yù)計城鎮(zhèn)建設(shè)過程中人為影響給自然環(huán)境條件可能帶來的變化、對建設(shè)的可能影響等。另外，用地評定雖然以自然環(huán)境條件為主，但仍然需要同時考慮其他社會、經(jīng)濟(jì)因素。如是否是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)價值較高的良田，尤其是先期經(jīng)濟(jì)和時間投入均較高的高效蔬菜田，是用地條件評定的一項重要衡量指標(biāo)。用地自然環(huán)境條件評定的成果包括圖紙和文字說明。評定圖可以按評定的項目內(nèi)容(如地基承載力、地下水等深淺、洪水淹沒范圍、坡度等等)分項繪制，也可以綜合繪制于一張圖上。無論采取何種方式，評定圖均應(yīng)標(biāo)明最終評定的分類等級和范圍界限，它可以單獨(dú)成為一張圖紙，也可以標(biāo)注在綜合圖上，以表達(dá)清晰明了為目標(biāo)。

二、建設(shè)條件分析與評定小城鎮(zhèn)用地的建設(shè)條件是指組成小城鎮(zhèn)各項物質(zhì)要素的現(xiàn)有狀況、它們的服務(wù)水平與質(zhì)量、以及它們在近期內(nèi)建設(shè)或改進(jìn)的可能。與建設(shè)用地的自然條件評價相比，小城鎮(zhèn)用地的建設(shè)條件評價更強(qiáng)調(diào)人為因素所造成的方面。除了新建城鎮(zhèn)之外，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)發(fā)展都不可能脫離現(xiàn)有建設(shè)的基礎(chǔ)，所以，城鎮(zhèn)既存的布局往往對城鎮(zhèn)進(jìn)一步發(fā)展的方向具有十分重要的影響。小城鎮(zhèn)的建設(shè)條件包括建設(shè)現(xiàn)狀條件，工程準(zhǔn)備條件以及外部環(huán)境條件等。1)建設(shè)現(xiàn)狀條件小城鎮(zhèn)用地的建設(shè)現(xiàn)狀條件的分析與評價包括以下幾個方面：(1)用地布局結(jié)構(gòu)方面小城鎮(zhèn)的布局現(xiàn)狀是歷史發(fā)展過程的產(chǎn)物，有著一定的穩(wěn)定性。對小城鎮(zhèn)用地布局結(jié)構(gòu)的評價，應(yīng)著重于這樣幾個方面：①小城鎮(zhèn)用地布局結(jié)構(gòu)是否合理；②小城鎮(zhèn)用地布局結(jié)構(gòu)能否適應(yīng)發(fā)展；③小城鎮(zhèn)用地布局結(jié)構(gòu)對生態(tài)環(huán)境的影響；④小城鎮(zhèn)內(nèi)外交通結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)性、矛盾與潛力；⑤小城鎮(zhèn)用地布局結(jié)構(gòu)是否滿足小城鎮(zhèn)性質(zhì)的要求，或是否反映出小城鎮(zhèn)特定自然地理環(huán)境和歷史文化積淀的特色等等。(2)市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施方面對小城鎮(zhèn)市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)現(xiàn)狀的分析和評價，應(yīng)包括數(shù)量、質(zhì)量、容量、布局以及進(jìn)一步改造利用的潛力等，這些都將影響到用地的選擇、土地開發(fā)利用的可能性與經(jīng)濟(jì)性、以及小城鎮(zhèn)的發(fā)展方向等。

市政設(shè)施方面，包括現(xiàn)有道路、橋梁、給水、排水、供電、電訊、煤氣、供暖等的管網(wǎng)、廠站的分布及其容量等，它們是土地開發(fā)的前提條件。是否具備上述基礎(chǔ)設(shè)施，或者使其具備上述基礎(chǔ)設(shè)施的難易程度，都極大地影響小城鎮(zhèn)建設(shè)用地的選擇和小城鎮(zhèn)的發(fā)展格局。

公共服務(wù)設(shè)施方面，包括商業(yè)服務(wù)、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施的分布、配套和質(zhì)量等，它們作為用地開發(fā)的環(huán)境，是土地適用性評價的重要衡量條件。尤其是在居住用地開發(fā)方面，土地利用的價值往往取決于各種公共服務(wù)設(shè)施的配套程度和質(zhì)量。(3)社會、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成方面影響土地利用的社會構(gòu)成狀況主要表現(xiàn)在人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)及其分布的密度，小城鎮(zhèn)各項物質(zhì)設(shè)施的分布、容量同居民需求之間的適應(yīng)性等。在城鎮(zhèn)人口密集地區(qū)，為了改善設(shè)施和環(huán)境，強(qiáng)化綜合功能，常常需要選擇新的用地，以疏解人口、擴(kuò)張功能。但高密度人口地區(qū)的改建，又會帶來動遷居民安置困難、開發(fā)費(fèi)用昂貴等問題。因此人口分布的疏密將直接影響土地利用的強(qiáng)度和效益，進(jìn)而左右開發(fā)用地的評價和開發(fā)方式的選擇。小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和相應(yīng)的就業(yè)結(jié)構(gòu)對小城鎮(zhèn)用地選擇、用地結(jié)構(gòu)和功能組織的影響更為明顯。不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，會采取新區(qū)開發(fā)或舊城改建的不同方式；不同的經(jīng)濟(jì)實力，理解開發(fā)利用土地經(jīng)濟(jì)性的角度也不同；不同的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對小城鎮(zhèn)用地的要求自然更不同。因此，小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)條件直接影響著用地分析與選擇的價值判斷標(biāo)準(zhǔn)。2)工程準(zhǔn)備條件分析與選擇小城鎮(zhèn)建設(shè)用地時，為了能順利而經(jīng)濟(jì)地進(jìn)行工程建設(shè)，以較少的資金投人獲得較大的經(jīng)濟(jì)社會效益，總是傾向于選擇有較好工程準(zhǔn)備條件的用地。用地的工程準(zhǔn)備視用地自然狀態(tài)的不同而不同，常用的有地形改造、防洪、改良土壤、降低地下水位、制止侵蝕和沖溝的形成、防止滑坡等。一般而言，現(xiàn)代工程技術(shù)擁有幾乎所有用地的工程準(zhǔn)備手段，只要用地的各種條件調(diào)查清楚，任何用地經(jīng)過改造都能適應(yīng)城鎮(zhèn)建設(shè)要求，關(guān)鍵是看經(jīng)濟(jì)綜合實力、科技發(fā)展水平和社會、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境的綜合效益。小城鎮(zhèn)建設(shè)的用地準(zhǔn)備應(yīng)盡可能減少對自然環(huán)境的大規(guī)模破壞，避免過大的經(jīng)濟(jì)投入，以實現(xiàn)小城鎮(zhèn)建設(shè)與土地資源、自然環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。小城鎮(zhèn)用地選擇和發(fā)展方向的確定還要看所選擇的用地方向是否具備充足的用地數(shù)量，能否滿足城鎮(zhèn)的長遠(yuǎn)發(fā)展需要，為城鎮(zhèn)的進(jìn)一步發(fā)展留有余地。同時，擬發(fā)展范圍內(nèi)農(nóng)田質(zhì)量和分布情況也是建設(shè)條件的重要分析因素，它對城鎮(zhèn)發(fā)展方向和城鎮(zhèn)規(guī)劃布局有著重要影響。3)外部環(huán)境條件小城鎮(zhèn)用地建設(shè)條件的分析與評定，還需要充分考慮小城鎮(zhèn)建設(shè)地區(qū)外部環(huán)境的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件，主要包括：(1)經(jīng)濟(jì)地理條件小城鎮(zhèn)與區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)群體的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系、資源的開發(fā)利用以及產(chǎn)業(yè)的分布等。(2)交通運(yùn)輸條件小城鎮(zhèn)對區(qū)域內(nèi)外的交通運(yùn)輸條件，如鐵路、港口、公路等交通網(wǎng)絡(luò)的分布與容量，以及接線接軌的條件等。

(3)能源供應(yīng)條件主要是供電條件，包括區(qū)域供電網(wǎng)絡(luò)、變電站的位置與容量等。(4)供水條件小城鎮(zhèn)所在區(qū)域內(nèi)水源分布及供水條件，包括水量、水質(zhì)、水溫等方面與城鄉(xiāng)、工農(nóng)業(yè)等各部門用水需求間的矛盾分析等。三、小城鎮(zhèn)用地選擇小城鎮(zhèn)在選擇其建設(shè)發(fā)展用地時，還應(yīng)對小城鎮(zhèn)用地所涉及的其他方面，如社會政治方面(城鄉(xiāng)關(guān)系、工農(nóng)關(guān)系、民族關(guān)系、宗教關(guān)系等)、文化方面(歷史文化遺跡、小城鎮(zhèn)風(fēng)貌、風(fēng)景旅游及革命勝地、各種保護(hù)區(qū)等)、以及地域生態(tài)等方面的條件進(jìn)行分析。小城鎮(zhèn)用地選擇是小城鎮(zhèn)總體規(guī)劃的重要工作內(nèi)容。

對新建小城鎮(zhèn)而言，用地選擇是合理選擇和確定小城鎮(zhèn)的位置和范圍；對現(xiàn)有小城鎮(zhèn)，則主要是合理選擇和確定小城鎮(zhèn)用地的發(fā)展方向。它是在用地條件綜合分析與評定的基礎(chǔ)上，根據(jù)小城鎮(zhèn)各項功能對用地環(huán)境的要求和小城鎮(zhèn)用地組織與規(guī)劃布局的需要進(jìn)行的。小城鎮(zhèn)用地選擇的一般原則為：(1)符合國家有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)城鎮(zhèn)建設(shè)、土地利用的方針政策，盡量少占農(nóng)田、不占保護(hù)耕地、節(jié)約用地。(2)盡可能滿足城鎮(zhèn)各項設(shè)施在土地使用、工程建設(shè)以及對外界環(huán)境方面的要求，充分考慮現(xiàn)有條件的利用，考慮與現(xiàn)狀的關(guān)系，考慮規(guī)劃的合理性和經(jīng)濟(jì)性。(3)盡量避免不同功能用地之間的相互干擾，避免新發(fā)展用地與原有用地之間的相互干擾。特別是在選擇工業(yè)用地時，必須結(jié)合工業(yè)自身特點，充分考慮它與其他用地、尤其是生活居住用地的布局關(guān)系，避免工業(yè)對其他用地的負(fù)面影響。(4)用地選擇時，應(yīng)多方案比較、綜合評定，盡可能采用先進(jìn)的科學(xué)方法和技術(shù)手段，力求用地選擇和功能組織的科學(xué)性。此外，由于小城鎮(zhèn)的特殊性，以下幾方面也是小城鎮(zhèn)用地選擇時應(yīng)該注意的。(1)小城鎮(zhèn)的發(fā)展用地應(yīng)有良好的建設(shè)條件由于小城鎮(zhèn)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)條件有限，用地選擇應(yīng)盡可能避開不利的自然條件，使小城鎮(zhèn)建設(shè)最大限度地經(jīng)濟(jì)、適用、安全。小城鎮(zhèn)建設(shè)用地宜選擇在水源充足、水質(zhì)良好、便于排水、向陽通風(fēng)以及地質(zhì)條件適宜的地段；應(yīng)避開山洪、風(fēng)口、滑坡、泥石流、洪水淹沒、地震斷裂帶等自然災(zāi)害影響地段；避開自然保護(hù)區(qū)、有開采價值的地下資源或地下采空區(qū)；盡量避免鐵路、重要公路和高壓輸電線路穿越城鎮(zhèn)。(2)小城鎮(zhèn)用地應(yīng)位置適中，交通方便。小城鎮(zhèn)一般都是區(qū)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的所在地，從而也是區(qū)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，承擔(dān)著為周圍地區(qū)服務(wù)的職能。為了便于管理、聯(lián)系，小城鎮(zhèn)的位置宜相對居中。同時，交通運(yùn)輸條件既是小城鎮(zhèn)賴以產(chǎn)生和生存的基礎(chǔ)，又是促進(jìn)小城鎮(zhèn)繁榮、推動小城鎮(zhèn)發(fā)展的動力。因此，交通的方便與否，是小城鎮(zhèn)用地選擇的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。

(3)資源豐富，市場廣大，能源供應(yīng)等基礎(chǔ)設(shè)施齊備資源和市場是小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩大支柱，因而也是影響小城鎮(zhèn)用地選擇的重要因素。再者，小城鎮(zhèn)一般勢單力薄，無力、往往也不適合單獨(dú)建設(shè)供水、供電等大型基礎(chǔ)設(shè)施，因此用地選擇盡可能接近水源、或能源供應(yīng)設(shè)施，是小城鎮(zhèn)用地選擇的重要原則之一。第三節(jié)小城鎮(zhèn)用地的構(gòu)成一、小城鎮(zhèn)用地分類小城鎮(zhèn)用地按其功能可分為不同的用途類別。小城鎮(zhèn)的用地分類，應(yīng)按國家標(biāo)準(zhǔn)《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》(GB50188—93)執(zhí)行，將小城鎮(zhèn)用地分為居住建筑用地Residential(R)、公共建筑用地CommericalandPublicBuilding(C)、生產(chǎn)建筑用地Industrial,Manufacturing,Agriculture.(M)、倉儲用地Warehouse(W)、對外交通用地Transportation(T)、道路廣場用地StreetAreaandOthers(S)、公用工程設(shè)施用地(U)、綠化用地(G)、水域和其他用地(E)等共9大類、28小類(見表5．2)。除水域和其他用地外，其余均為小城鎮(zhèn)建設(shè)用地。小城鎮(zhèn)用地類別具體劃分時應(yīng)注意：當(dāng)一個單位用地兼有兩種以上不同性質(zhì)的建筑和用途時，應(yīng)按其主要使用性質(zhì)歸類。如工廠內(nèi)部的辦公、不對外的招待所、少量零星住宅等仍然劃為工業(yè)用地。當(dāng)一幢建筑具有兩種以上使用功能、又難以劃分功能的主次時，如果在平面上能劃分不同功能用地的界限時，則分別歸類；如果平面上難以劃分，則一般將地面層的使用性質(zhì)作為分類的依據(jù)。如能分清主次功能，則按主要功能劃分用地性質(zhì)。二、小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)主要包括人均建設(shè)用地指標(biāo)和建設(shè)用地構(gòu)成比例兩方面。1)人均建設(shè)用地指標(biāo)人均建設(shè)用地指標(biāo)是小城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)的建設(shè)用地面積除以常住人口數(shù)量的平均值。小城鎮(zhèn)總體規(guī)劃時規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模的確定應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》中有關(guān)人均建設(shè)用地指標(biāo)的規(guī)定，按照現(xiàn)狀人均建設(shè)用地水平，符合人均建設(shè)用地指標(biāo)級別和允許調(diào)整幅度的雙因子要求(詳見前章論述和具體指標(biāo))。值得指出的是，我國幅員遼闊，各地自然條件、社會經(jīng)濟(jì)條件、城鎮(zhèn)性質(zhì)和布局特點等差異很大，小城鎮(zhèn)人均建設(shè)用地指標(biāo)應(yīng)根據(jù)各地具體情況，因地制宜地確定，不強(qiáng)求簡單的整齊劃一，但要嚴(yán)格控制在國家規(guī)定的用地標(biāo)準(zhǔn)幅度范圍之內(nèi)。2)建設(shè)用地構(gòu)成比例

建設(shè)用地構(gòu)成比例主要是指小城鎮(zhèn)各類建設(shè)用地占總建設(shè)用地的比例，尤其是指居住建筑用地、公共建筑用地、道路廣場用地及公共綠地等四類建設(shè)用地占總建設(shè)用地的比例。它是衡量小城鎮(zhèn)用地構(gòu)成合理性，進(jìn)而影響