2016年上半年河南房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：價(jià)值類型考試試卷

2016年上半年河南省房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：價(jià)值類型考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）1、以下選項(xiàng)適于在新區(qū)開發(fā)的建筑是_。A.娛樂用房B.寫字樓C.高級住宅和公寓D.餐飲用房2、關(guān)于建筑物重新購建價(jià)格求取方法的說法，錯誤的是。A：單位比較法需要將估價(jià)對象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)B：分部分項(xiàng)法結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位C：工料測量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建價(jià)格D：指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格3、不允許直接進(jìn)行土地使用權(quán)抵押的土地是—的土地。A.通過出讓方式取得的B.通過轉(zhuǎn)讓方式取得的C.通過劃撥方式取得的D.有地上建筑物及其他附著物4、在成本法求取折舊中，采用—更符合實(shí)際情況。A.有效經(jīng)過年數(shù)B.實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C.剩余經(jīng)過年數(shù)D.自然經(jīng)過年數(shù)5、對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向、_申請確認(rèn)。A.土地管理局B.房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)C.城市規(guī)劃行政主管部門D.房產(chǎn)測繪單位6、已知某房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，在報(bào)酬率為10%的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格為4500元/面.若報(bào)酬率為8%,剩余使用壽命延長至40年，該房地產(chǎn)的價(jià)格為。一A：4451元/m?B：4500元/m?C：4549元/m?D：5821元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格7、某宗房地產(chǎn)交易，約定由買方實(shí)際支付給賣方3700元/m2,買賣中涉及的全部稅費(fèi)由賣方承擔(dān)，在當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)交易賣方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)為正常價(jià)格的5.5%,買方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)為4%，則該宗房地產(chǎn)的正常價(jià)格為（）元/m2。35073592362735588、違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地或改作他用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞者，應(yīng)受的處罰是。A：處五年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金B(yǎng)：處七年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金^處三年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金口：處二年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章9、物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以—為中心。A.物業(yè)的保值增值B.滿足當(dāng)前的租戶和新租戶C.物業(yè)的安全D.實(shí)現(xiàn)物業(yè)的管理目標(biāo)10、按照《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)—的業(yè)主同意。A.專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上B.專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)C.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上D.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)11、與市場比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價(jià)格形成原理是_。A.均衡原理B.預(yù)期原理C.競爭原理D.替代原理12、現(xiàn)有某待開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為3850近，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年.根據(jù)市場調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50%,半年和一年后分別售出其余的30%和20%,出售的平均單價(jià)為2850元/近，若折現(xiàn)率15%,則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為.[2006年考題]A：766萬元B：791萬元C：913萬元D：1046萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格13、下列哪一個報(bào)表并不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的輔助報(bào)表_。A.投資計(jì)劃與資金籌措表B.項(xiàng)目總投資估算表C.資金來源與運(yùn)用表D.借款還本付息估算表14、選擇目標(biāo)市場，通常要以細(xì)分市場為基礎(chǔ)。企業(yè)只選擇一個細(xì)分市場，通過生產(chǎn)、銷售和促銷的專業(yè)化分工，來提高經(jīng)濟(jì)效益，這種目標(biāo)市場選擇的模式屬于一。A.選擇專業(yè)化B.單一市場集中化C.市場專業(yè)化D.產(chǎn)品專業(yè)化15、地價(jià)本質(zhì)上是_。A.勞動創(chuàng)造B.“勞動價(jià)值”的貨幣表現(xiàn)C.圍繞著“勞動價(jià)值”而上下波動D.地租的資本化16、某高層樓房占用的土地總面積為900m2,房地產(chǎn)總價(jià)值為3000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產(chǎn)價(jià)值為2000萬元：乙公司擁有該房地產(chǎn)的商鋪和地下超市部分，此部分的房地產(chǎn)價(jià)值為1000萬元。那么如果按房地價(jià)值分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算，甲公司擁有的土地?cái)?shù)量為—m2。70060050020017、房地產(chǎn)入股行為是屬于_。A.有償轉(zhuǎn)讓B.無償轉(zhuǎn)讓C.既屬于有償轉(zhuǎn)讓又屬于無償轉(zhuǎn)讓D.兩者都不是18、為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊的管理機(jī)構(gòu)。A：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部B：人力資源和社會保障部C：省級政府建設(shè)主管部門D：中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、如某筆貸款的月利率為1%,每月計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，那么，年名義利率是一。12%12.55%12.68%13.55%20、房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評估，可按該房地產(chǎn)—確定。A.投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值B.保險(xiǎn)事故發(fā)生前的實(shí)際價(jià)值C.保險(xiǎn)事故發(fā)生后的實(shí)際價(jià)值D.A和B21、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500元/m2和4800元m2,采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價(jià)格最接近于—元/m2。A.480051245800712422、建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第產(chǎn)業(yè)。A：一B：Xc：aD：四E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章23、開發(fā)商投資收益率是指開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到正常盈利年份時(shí)，項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目之比。A：投資的資本價(jià)值B：總開發(fā)成本C：總開發(fā)價(jià)值D：總投資額E：借款合同24、下列關(guān)于廉租住房的表述中，正確的是_。A.廉租住房的供應(yīng)對象包括中低收入家庭B.廉租住房免征房產(chǎn)稅C.廉租住房的供應(yīng)以實(shí)物配租為主D.廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%25、通常是構(gòu)成居住區(qū)的基本單位是_。A.居住小區(qū)B.居住組團(tuán)C.獨(dú)幢住宅樓D.分戶家庭二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項(xiàng)。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項(xiàng)得0?5分）1、在進(jìn)行可行性分析的調(diào)查研究時(shí)，資源調(diào)查一般包括。A：開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀B：市場供給量C：交通運(yùn)輸條件D：水文地質(zhì)E：氣象2、王某通過A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，承租一住房，該出租住房的每月房租為1000元，按照最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可收取王某房屋租賃代理費(fèi)為一元。A.100B.250C.500D.10003、關(guān)于長期趨勢法的作用，下列說法正確的有_。A.長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進(jìn)行預(yù)測B.長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算C.長期趨勢法可以用于市場法中對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整D.長期趨勢法用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料的缺乏E.長期趨勢法用來比較、分析兩宗以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢4、已知年利率為14%，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為（）。12.55%12.68%14.75%15.01%5、商品房買賣合同屬于。A：單務(wù)合同B：無名合同C：實(shí)踐合同D：要式合同E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、指賣者是被迫出售、買者是自愿而不是被迫購買下的價(jià)格是_。A.非正常成交價(jià)格B.清算價(jià)值C.政府定價(jià)D.標(biāo)定地價(jià)7、定義市場區(qū)域工作主要包括_。A.描繪市場區(qū)域的發(fā)展前景B.描繪市場區(qū)域C.在相應(yīng)地圖上描繪區(qū)域的物業(yè)類型D.在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場區(qū)域的邊界E.解釋確定市場區(qū)域邊界的依據(jù)8、在求取建筑物折舊時(shí)，如果建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，下列說法中不正確的是_。A.對于在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。B.對于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計(jì)算建筑物折舊。C.對于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照土地，使用期限計(jì)算建筑物折舊。D.對于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物的實(shí)際年齡加上土地使用權(quán)的剩余使用年限計(jì)算建筑物折舊。9、下列費(fèi)用中，不屬于土地費(fèi)用的是_。A.土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).城市建設(shè)配套費(fèi)C.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10、一般性貨幣政策工具主要包括。A：法定存款準(zhǔn)備金率B：再貼現(xiàn)利率C：公開市場業(yè)務(wù)D：優(yōu)惠利率E：證券保證金比率11、需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的關(guān)系稱為需求規(guī)律。下列選項(xiàng)中，此規(guī)律的例外有。A：炫耀性物品B：“吉芬”物品C：低檔商品D：高檔商品E：急需商品12、甲開發(fā)商2000年按法定最高出讓年限取得一塊商業(yè)用地的土地使用權(quán)，2002年李某購得該地塊上建成的商業(yè)用房一間，五年后又將該房轉(zhuǎn)讓給王某。王某取得該房的土地使用年限是年。A：33B：35C：38D：40E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理的通知》中有明確規(guī)定，城市房地產(chǎn)交易包括各種所有制房屋的_。A.抵押B.租賃C.轉(zhuǎn)讓D.捐贈E.產(chǎn)權(quán)分割14、已知一年期國債利率為3.31%,貸款利率為5.43%,投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償利率為2.23%,管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%,缺乏流動性補(bǔ)償為1.42%,所得稅抵扣為0.5%,則報(bào)酬率為_。7.78%8.28%13.21%14.21%15、關(guān)于所有權(quán)說法正確的有_。A.完整的所有權(quán)包含占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能B.當(dāng)四項(xiàng)權(quán)能與所有權(quán)分離時(shí)，所有權(quán)滅失C.共有分為按份共有和共同共有D.建筑物區(qū)分所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓其專有部分所有權(quán)的，其共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓E.我國土體所有權(quán)分為國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)16、市場租金一般—基礎(chǔ)租金是在寫字樓市場比較理想的情況下才可能發(fā)生。A.低于B.等于C.高于D.無關(guān)聯(lián)17、保險(xiǎn)合同的關(guān)系人有（）。A.保險(xiǎn)人B.投保人C.被保險(xiǎn)人D.受益人E.保險(xiǎn)代理人18、《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的條件為。A：取得執(zhí)業(yè)資格B：達(dá)到繼續(xù)教育合格標(biāo)準(zhǔn)C：受聘于具有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)D：具有完全民事行為能力E：刑事處罰尚未執(zhí)行完畢19、長期趨勢法的作用主要有。A：用于收益法中預(yù)測未來的租金、空置率等B：用于市場法中對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整C：用于成本法計(jì)算重置價(jià)格D：用來比較兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢與潛力E：用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史資料的缺乏20、某宗面積為3000m2的倉儲用地，容積率為0.8,樓面地價(jià)為700元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/m2。則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)一萬元。127012711272127321、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)義建筑面積，屬于_。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.概算指標(biāo)法D.工程量近似匡算法22、假設(shè)投資基金證券、債券、股票的風(fēng)險(xiǎn)為A、B、0則三者之間的關(guān)系一般為。A：A>B>CB：C>B>AC：C>A>BD：A>C>BE：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、下列關(guān)于地形圖，表述正確的是。A：地形圖是按一定比例描繪出的地物和地貌的負(fù)投影圖B：地