2017年上半年上海房地產(chǎn)估價師制度與政策：房地產(chǎn)行政法規(guī)試題

2017年上半年上海房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)行政法規(guī)試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）1、需求價格彈性系數(shù)是的比值。A：需求與價格B：需求量與價格量C：需求量變動率與供給變動率D：需求量變動率與價格變動率E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設(shè)備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為萬元。A：400B：628C：656D：700E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格3、假設(shè)開發(fā)法是以（）原理為理論依據(jù)的。A.收益遞增原理B.均衡原C.預(yù)期原D.未來趨勢原理4、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000近，房地總價值為2400萬元，其中土地價值為800萬元.某人購買了其中的300近，該部分的房地價值為126萬元.假如按土地價值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t此人應(yīng)占有的土地份額為。A：5.00%B：5.25%C：5.42%D：5.75%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格5、關(guān)于明確估價基本事項(xiàng)的說法，錯誤的是。A：估價目的本質(zhì)上由委托人的估價需要決定B：估價時點(diǎn)由估價目的決定C：估價對象由委托人和估價目的決定D：估價類型由估價師決定E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格6、我國《公司法》規(guī)定，公司當(dāng)年的稅后利潤，應(yīng)提取列入公司法定公益金。A：3%?5%B：3%?10%C：4%?10%D：5%?10%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、以下項(xiàng)目中不屬于期間費(fèi)用的為_。A.管理費(fèi)用B.開發(fā)成本C.財務(wù)費(fèi)用D.銷售費(fèi)用8、承受起重機(jī)自重、起重機(jī)最大起重量以及起重機(jī)剎車時產(chǎn)生的沖切力，并將這些荷載傳遞給其下的柱子。人：吊車梁B：外墻圍護(hù)系統(tǒng)C：柱子D：基礎(chǔ)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬m2,容積率為1.5,如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2（按建筑面積計(jì)），預(yù)測能夠以8000元/m2（按建筑面積計(jì)）的銷售價格實(shí)現(xiàn)魚部銷售，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格（按占地面積計(jì)）為（）元/m2。300050007500800010、債務(wù)人為自己的信用投保的為_。A.財產(chǎn)損失保險B.責(zé)任保險C.保證保險D.信用保險11、全民所有制的土地被稱為國家所有土地，其—由國務(wù)院代表國家行使。A.使用權(quán)B.征收權(quán)C.購買權(quán)D.所有權(quán)12、2003年國家出臺了國有土地使用權(quán)出讓實(shí)行“招拍掛”的政策，對我國房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，這種情形屬于房地產(chǎn)投資特性中的。A：需要適時的更新改造投資B：投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險C：易受政策影響D：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移E：借款合同13、某可比實(shí)例價格為2000元/m2,區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下，則區(qū)域因素修正后的價格應(yīng)為一元/m2。A.區(qū)域因素123E.權(quán)重可比實(shí)例估價對象0.5901000.31001000.212510014、暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，能承接的估價業(yè)務(wù)有。A：在建工程抵押估價業(yè)務(wù)B：城市房屋拆遷補(bǔ)償估價業(yè)務(wù)C：該機(jī)構(gòu)執(zhí)行臺伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)D：正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務(wù)E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格15、隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體上呈波動的趨勢。A：向下8：平穩(wěn)C：不穩(wěn)定D：向上E：借款合同16、某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500由2的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/近。現(xiàn)市場上類似的寫字樓的月租金為100元/近。假設(shè)折現(xiàn)率為10%,目前承租人權(quán)益的價值應(yīng)是萬元。A：70.03B：71.03C：72.03D：73.03E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格17、甲公司的自營地下商場原價2000萬元，當(dāng)?shù)仡愃莆飿I(yè)的年租金為200萬元，若稅務(wù)機(jī)關(guān)課征房產(chǎn)稅時適用最利于業(yè)主的規(guī)定，則應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅是一萬元。A.8.00B.11.76C.16.80D.24.0018、評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取的可比實(shí)例成交價格為3000元/m2,成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.0%,1.5%,-1.5%,0。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價格為一元/m2。A.2938B.2982C.3329D.337919、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是。A：生活方式B：受教育程度C：購買動機(jī)D：自我形象E：借款合同20、是目前我國城市建筑工程中采用最多的一種建筑結(jié)構(gòu)類型。A：磚木結(jié)構(gòu)B：砌體結(jié)構(gòu)C：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)D：鋼結(jié)構(gòu)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、在我國對臨時存款賬戶實(shí)行有效期管理，有效期最長不得超過一年。2351022、對于同一估價對象和同一估價時點(diǎn)，下列價值類型中評估價值最大的一般是。A：謹(jǐn)慎價值B：市場價值C：殘余價值D：快速變現(xiàn)價值E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格23、某宗房地產(chǎn)的報酬率為7%,收益年限為40年條件下的市場價值為5500元/近；若報酬率為8%,收益年限為30年，則該房地產(chǎn)的市場價值為元/近。A：4644B：5192C：5308D：5500E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格24、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價方法稱為。A：成本加成定價法B：價值定價法^目標(biāo)定價法D：認(rèn)知價值定價法E：借款合同25、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是_。A.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用B.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金D.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項(xiàng)。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項(xiàng)得0.5分）1、按照規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，須以方式出讓，特殊情況下才允許協(xié)議方式出讓。A：招標(biāo)B：拍賣C：掛牌D：劃撥E：協(xié)議2、下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財務(wù)費(fèi)用的是_。A.審計(jì)費(fèi)B.利息C.外匯匯兌凈損失D.融資代理費(fèi)3、某公司今年擬開發(fā)高檔住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為5000萬元，其項(xiàng)目資本金應(yīng)當(dāng)不低于一萬元。7501000150017504、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%,年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前，該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5%,風(fēng)險報酬率為安全利率的60%,則該商場在2005年10月的價值最接近于（）萬元。5365495578165、經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)應(yīng)通過的方式確定開發(fā)建設(shè)單位。A：具有購買經(jīng)濟(jì)適用住房資格者投票選擇B：公證處隨機(jī)搖號C：政府在實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)中指定D：招標(biāo)投標(biāo)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有_。A.經(jīng)營稅收及附加B.企業(yè)所得稅C.城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)口.契稅E.印花稅7、查看估價對象房屋室內(nèi)環(huán)境污染狀況時，對室內(nèi)來源的污染物，應(yīng)重點(diǎn)查看。A：墻體承重材料B：竹質(zhì)的家具C：裝修裝飾材料D：家用電器E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的措施可以有_。A.突破專業(yè)能力限制，接受各種估價要求B.提高服務(wù)質(zhì)量C.恰當(dāng)?shù)男麄鱀.低收費(fèi)E.最大限度壓縮估價作業(yè)期9、因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于_。A.自然折舊B.物質(zhì)折舊C.功能折舊D.經(jīng)濟(jì)折舊10、下列有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同，說法不正確的是。A：業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同B：物業(yè)服務(wù)合同屬于我國合同分類中的委托合同C：物業(yè)服務(wù)合同既可以發(fā)生在法人之間，也可以發(fā)生在公民與法人之間D：《前期物業(yè)服務(wù)合同》合同甲方是業(yè)主委員會E：《物業(yè)服務(wù)合同》合同甲方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位11、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，即。A：需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金B(yǎng)：需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，受讓方不需繳納土地出讓金C：不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金D：改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金E：不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地出讓金12、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的范圍，包括_。A.土地費(fèi)用B.前期工程費(fèi)用C.銷售利潤D.銷售費(fèi)用E.設(shè)計(jì)費(fèi)13、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下等部分。A：管理服務(wù)人員的王資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等B：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用C：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用D：物業(yè)管理區(qū)域外的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用E：物業(yè)管理區(qū)域外的秩序維護(hù)費(fèi)用14、估價時點(diǎn)為現(xiàn)在，估計(jì)對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在—中。A.房地產(chǎn)損害賠償案件B.房地產(chǎn)糾紛案件C.房地產(chǎn)預(yù)售D.房地產(chǎn)預(yù)測15、下列不屬于擔(dān)保物權(quán)特征的是。A：擔(dān)保物權(quán)以確保債務(wù)的履行為目的B：擔(dān)保物權(quán)是在債務(wù)人或第三人的財產(chǎn)上設(shè)定的權(quán)利，是一種自物權(quán)C：擔(dān)保物權(quán)是以擔(dān)保物的交換價值為債務(wù)履行提供擔(dān)保的，是以對所有人的處分權(quán)能加以限制而實(shí)現(xiàn)這一目的D：擔(dān)保物權(quán)具有從屬性和不可分性E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、某農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織人均耕地面積0.2公頃。國家建設(shè)征收該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的耕地10公頃，該耕地近3年平均年產(chǎn)值為10000元/公頃。下列關(guān)于征收該耕地的表述中，不正確的是。A：不需要農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個人B：該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)最少為60萬元C：每公頃耕地需要安置的農(nóng)業(yè)人口為5人D：由國家支付土地補(bǔ)償費(fèi)，用地單位支付安置補(bǔ)助費(fèi)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表達(dá)中，不正確的是。A：企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次B：經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入C：銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入D：可分配利潤=稅后收入一（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤）E：借款合同18、下列關(guān)于會計(jì)的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，表述正確的是。A：權(quán)責(zé)發(fā)生制原則是指在收入和費(fèi)用實(shí)際發(fā)生時進(jìn)行確認(rèn)，要等到實(shí)際收到現(xiàn)金或者支付現(xiàn)金時才確認(rèn)B：凡在當(dāng)期取得的收入或者應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否已經(jīng)收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用C：凡是不屬于當(dāng)期的收入或費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收到或支付，也不能作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用D：權(quán)責(zé)發(fā)生制原則與收付實(shí)現(xiàn)制原則相對應(yīng)E：根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入和費(fèi)用，才能更真實(shí)地反映特定會計(jì)期間經(jīng)營活動的成果19、房地產(chǎn)部門規(guī)章包括等。（2002年試題）A：《中華人民共和國城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》B：《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》C：《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》D：《房地產(chǎn)估價規(guī)范》E：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》20、在求取土地的重新構(gòu)建價格時，通常是假設(shè)土地上的建筑物并不存在，再采用（）等方法求取其重新取得價格或重新開發(fā)成本。A.比較法B.成本法C.基準(zhǔn)地價修正法D.標(biāo)定地價修正法E.假設(shè)開發(fā)法21、關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法，正確的是_。A.擔(dān)保能確保貸款得以足額償還B.金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險C.最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押D.貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有權(quán)22、最低收入家庭住房保障原則上以為輔。A：實(shí)物配租B：租金核減C：發(fā)放租賃補(bǔ)貼D：實(shí)物配租和租金核減E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、以下屬于物業(yè)管理委托方的是_。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B.公房出售單位C.施工企業(yè)D.業(yè)主大會E.房地產(chǎn)施工單位24、某成片荒地面積15000m2,取得該荒地的代價為1000萬元，將其開發(fā)成“五通一平”熟